臺灣高等法院 臺中分院98年度重上字第107號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 98年度重上字第107號

上訴人

諾貝爾生化有限公司

法定代理人

己○○

訴訟代理人

林益輝律師

複代理人

庚○○

被上訴人

乙○○

被上訴人

丁○○

上一人訴訟代理人

劉建成律師

複代理人

戊○○

　　　　　　甲○○

上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於民國98年6月9日臺灣臺中地方法院97年度重訴字第554號第一審判決提起上訴，本院於民國99年1月27日辯論終結，玆判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、上訴人主張：坐落台中縣烏日鄉○○○段20之4地號、地目田、面積1535平方公尺，及同段20之11地號、地目田、面積891平方公尺土地（下稱系爭20之4、20之11地號土地，合稱系爭土地），原為訴外人林國鎮所有，林國鎮於民國（下同）94年2月1日以買賣為原因，將系爭土地應有部分397/2426出賣予訴外人簡滿杏。林國鎮另於95年6月10日與上訴人簽訂未定期限之「土地租賃契約書」（下稱系爭租賃契約），將系爭土地其中約300坪部分以每月租金新臺幣（下同）5000元出租予上訴人，並同意上訴人於其上興建房屋，上訴人即在該土地上建有未辦理保存登記之鐵造廠房建物（門牌號碼為台中縣烏日鄉○○路○段協心巷21號，下稱系爭建物）。簡滿杏於95年9月5日以夫妻贈與為原因，將系爭土地應有部分397/2426登記予其夫即被上訴人丁○○所有。林國鎮則於96年5月29日將其應有部分2029/2426出售並移轉予被上訴人乙○○所有。系爭土地嗣經被上訴人丁○○行使受讓抵押權，聲請查封拍賣系爭土地應有部分2029/2426，經台灣台中地方法院（下稱台中地院）以97年度執字第26484號執行事件（下稱系爭執行事件）受理，而於97年12月25日發給被上訴人丁○○不動產權利移轉證書，並於98年1月10日將系爭土地所有權移轉登記完畢。惟按土地法第三十四條之一第四項固規定土地共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購，然此僅有債權效力，非如土地法第一百零四條第一項規定承租土地建築房屋之人對於基地出賣時之優先購買權具有相對的物權效力，上訴人依土地法第一百零四條第一項規定主張之優先購買權，應較被上訴人丁○○之優先購買權為優先等情，求為命：㈠確認上訴人就系爭土地，被上訴人乙○○應有部分2029/2426，有優先購買權存在；

㈡系爭土地被上訴人乙○○應有部分2029/2426，於97年12月25日以拍賣為原因，於98年1月10日所為所有權移轉予被上訴人丁○○之登記應予以塗銷；㈢被上訴人乙○○應與上訴人就系爭土地應有部分訂立物權書面契約，並於上訴人給付價金1336萬元之同時，將該應有部分移轉登記與上訴人之判決。

三、被上訴人丁○○則以：否認系爭租賃契約為真正。系爭建物係訴外人丙○○於94年6月間所興建，上訴人未曾使用過系爭建物。系爭建物面積為1234.92平方公尺、234.24平方公尺，合計1469.16平方公尺，換算後為444.42坪，與系爭租賃契約記載承租土地約300坪，顯有不合，系爭土地96年1月公告土地現值每平方公尺5000元，承租300坪每月租金僅5000元，亦不合常情，以上訴人之法定代理人己○○為林國鎮之妻，系爭租賃契約顯係事後通謀訂定。縱認系爭租賃契約為真正，然林國鎮未得其他土地共有人即簡滿杏及被上訴人丁○○之同意，對於簡滿杏及被上訴人丁○○即不生效力，上訴人不得對被上訴人丁○○主張優先購買權等語，資為抗辯。

四、上訴人主張系爭土地（系爭20之11地號土地係分割自系爭20之4地號土地）原登記為訴外人林國鎮所有，林國鎮於94年2月1日以買賣為原因，將系爭土地應有部分397/2426出賣並移轉登記予訴外人簡滿杏所有；簡滿杏於95年9月5日以夫妻贈與為原因，將系爭土地應有部分397/2426登記予其夫即被上訴人丁○○所有；林國鎮再於96年5月29日將系爭土地應有部分2029/2426出賣並移轉登記予被上訴人乙○○所有；被上訴人丁○○於系爭執行事件97年12月25日拍定，並於98年1月10日將系爭土地所有權移轉登記完畢等事實，為被上訴人所不爭執（見原審卷47頁、本院卷27頁），並有土地權利異動索引、土地登記第二類謄本等在卷可稽（見原審卷10至21頁、28至32頁、43、44頁），自堪信為真實。

五、上訴人另主張林國鎮於95年6月10日與上訴人簽訂系爭租賃契約，並在系爭土地上興建系爭建物乙節，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。查，上訴人固提出房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義務人變更為上訴人之記載（見原審卷24頁），惟該房屋稅收據僅能證明上訴人為系爭建物房屋稅之納稅義務人，尚無從證明上訴人即為系爭建物之所有權人，及上訴人承租系爭土地興建建物之事實。又，上訴人提出土地異動索引資料、照片、土地登記謄本及建物測量成果圖，僅能證明系爭土地移轉之情形及系爭建物確有存在，亦無從證明上訴人即為系爭建物之所有權人，及上訴人承租系爭土地興建建物之事實。

六、系爭土地上建有建號491號建物，門牌號碼為台中縣烏日鄉○○路○段協心巷21號、面積164.24平方公尺，有建物登記第二類謄本在卷可證（見原審卷67頁），另台中地院民事執行處於97年6月14日函請台中縣大里地政事務所，就未保存登記建物三棟（原測量建號584號），依面積、位置各分別三個建號辦理查封登記，該原測量建號581號，係廠房、涼棚、鐵架建物、面積1585.98平方公尺，註明491號建物增建部分，有該函在卷可證（見原審卷90至93頁），而該原測量建號584建號，嗣經分別為584建號、面積116.82平方公尺、註明為491建號增建部分；586建號、面積1234.92平方（除坐落系爭土地外，另坐落同段20之1、20之13地號土地）；587建號、面積234.24平方公尺辦理查封登記，有台中地院民事執行處97年10月6日函、建物登記公務用謄本、測量成果圖附卷可稽（見原審卷137至140頁、本院卷102、103頁），而系爭土地於訴外人和車股份有限公司以訴外人傳奇生物科技股份有限公司、乙○○等人為債務人，聲請為假扣押執行，經台中地院於96年10月5日至現場查封時，台中縣大里地政事務所測量人員指界完畢，陳稱系爭土地上有第三人鐵皮屋三棟等語，有查封筆錄在卷可憑（見原審卷146頁），足認系爭土地除已辦理保存登記之491建號建物，另有三棟未保存登記之增建物，其中一棟為491號建物增建部分，其餘二棟分別為586建號、面積1234.92平方；587建號、面積234.24平方公尺，合計為1469.16平方公尺，約444.42坪。該二棟建物約444.42坪，與系爭租賃契約記載承租土地約300坪，顯有不合。系爭土地96年1月公告土地現值每平方公尺5000元（見原審卷53、56頁），價值高達1213萬元，承租面積300坪，每月租金僅5000元，顯不合常情。再以上訴人之法定代理人己○○為林國鎮之妻，有戶籍謄本在卷可證（見本院卷79頁），其等就系爭土地有無租賃之事實，即有可疑，自難僅憑該租賃契約書，遽認上訴人租賃系爭土地，並在系爭土地上建築系爭建物。又訴外人丙○○於96年12月11日，在台中地院96年度執全字第3942號假扣押執行事件，陳明其自訴外人乙○○處承租系爭土地，並提出土地租賃契約書在卷為憑（見原審卷157至160頁），該租賃契約租賃期限自96年6月25日起至105年6月25日止，租賃範圍為系爭土地全部，每月租金3萬元（見原審卷158頁），而台中縣政府處理系爭土地及同段20之1、20之13地號土地上違章建物時，丙○○並立切結書，表明願於98年7月29日拆除地上違建物，有台中縣政府函及所附之切結書在卷可稽（見本院卷48、49頁），上開586建號建物已因違章建築為台中縣政府拆除，587建號建物僅剩鐵架，有照片可憑（見本院卷80頁），且為兩造所不爭執（見本院卷74頁），可認系爭土地上586、587建號建物即系爭建物為丙○○所有，丙○○始出具切結書表明願意拆除586、587建號建物甚明。是上訴人主張租用系爭土地、建築系爭建物云云，並不可採，上訴人就系爭土地即無優先承買權，其本於本於土地法第一百零四條第一項優先購買權規定之請求，即屬無據。

七、縱認上訴人與林國鎮確有訂立系爭租賃契約，惟按共有物全部或一部之出租，係屬99年8月3日修正前民法第八百二十條第一項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（本件不適用修正後之條文）。系爭土地（系爭20之11地號土地係分割自系爭20之4地號土地）原登記為訴外人林國鎮所有，林國鎮於94年2月1日以買賣為原因，將系爭土地應有部分397/2426出賣並移轉登記予訴外人簡滿杏所有；簡滿杏於95年9月5日以夫妻贈與為原因，將系爭土地應有部分397/2426登記予其夫即被上訴人丁○○所有；林國鎮再於96年5月29日將系爭土地應有部分2029/2426出賣並移轉登記予被上訴人乙○○所有，已如上所述。系爭土地共有人間並未訂有分管契約，上訴人與林國鎮於95年6月10日簽立系爭租賃契約時，系爭土地為林國鎮與簡滿杏所共有。而林國鎮將系爭土地出租予上訴人之行為，為被上訴人丁○○否認有經其他共有人之同意，而上訴人復未舉證證明原共有人簡滿杏同意該出租行為，系爭租賃契約書之出租人僅林國鎮一人，足認林國鎮將系爭土地出租予上訴人之行為，未經其他共有人之同意甚明。是林國鎮出租行為對為共有人之簡滿杏自不生效力，對因受簡滿杏贈與而取得系爭土地之共有人即被上訴人丁○○亦不生效力，上訴人自不得對被上訴人丁○○，主張其對自林國鎮取得系爭土地之被上訴人乙○○在系爭土地之應有部分有基地承租之優先購買權存在，是上訴人本於土地法第一百零四條第一項優先購買權規定請求，亦屬無據。

八、綜上所述，上訴人就系爭土地並無基地承租權存在，縱認上訴人與林國鎮確有訂立系爭租賃契約，因對其他共有人即訴外人簡滿杏及丁○○不生效力，自不能對上訴人丁○○主張優先承買權。從而，上訴人本於土地法第一百零四條第一項規定，請求：㈠確認上訴人就系爭土地，被上訴人乙○○應有部分2426分之2029，有優先購買權存在；㈡系爭土地被上訴人乙○○應有部分2426分之2029，於97年12月25日以拍賣為原因並於98年1月10日所為所有權移轉予被上訴人丁○○之登記應予以塗銷；㈢被上訴人乙○○應與上訴人就系爭土地應有部分訂立物權書面契約，並於上訴人給付價金1336萬元之同時，將該應有部分移轉登記與上訴人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

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