98年度重上更㈠字第36號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：98 年 11 月 17 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　98年度重上更㈠字第36號上　訴　人　己○○ 訴訟代理人　熊賢祺律師複代理人　庚○○ 複代理人　戊○○ 被上訴人　丁○○ 被上訴人　丙○○ 被上訴人　乙○○ 被上訴人　甲○○ 上列四人訴訟代理人　陳益軒律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國97年1月 11日臺灣臺中地方法院95年度重訴字第382號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於98年11月3日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回(損害金部分自民國98年2月25日起算)。第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項定有明文。查被上訴人起訴請求上訴人應自民國95年8月11日起至返還被上訴人所有坐落台中縣霧峰鄉○○段692 地號土地（下稱系爭土地）之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）83,333元，經原法院判決上訴人應自95年8月22 日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人9,097元（被上訴人就原審駁回其超過上開數額之請求部分，並未聲明不服，該部分已告確定），嗣再於本院聲明請求上訴人應自98年2月25日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人 9,097元（見本院卷第75頁背面），核係減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，毋庸經上訴人之同意，自得為之，合先敘明。二、被上訴人主張：訴外人黃唐月英於81年4月10日與上訴人簽訂房地押租契約書（下稱系爭租約），將當時尚為黃唐月英所有之系爭土地，及其上同段467建號等四棟建物（下稱原建物）出租予上訴人，租期自81年4月10日起至101年4月9日止。詎上訴人明知系爭土地屬都市計畫「特定農業區」，僅能供農牧使用，竟將原建物拆除，而於其上另行興建如原判決附圖所示Ａ棟至Ｉ棟之鐵皮廠房，並出租予訴外人偉敦有限公司等人，供作工廠使用。嗣系爭土地及原建物經黃唐月英之債權人聲請原法院以93年度執字第53691號強制執行事件拍賣，由被上訴人拍定，並於95年6月29日辦畢所有權移轉登記（應有部分各四分之一）。因原建物早經上訴人拆除而滅失，被上訴人亦已向地政機關辦理滅失登記，系爭租約應失其效力，則上訴人其後所興建之上開廠房，即屬無權占用系爭土地；又縱認該租約尚屬有效，然上訴人在系爭土地上興建廠房後，違法出租予他人供作工廠使用，亦違反區域計畫法第15、21及22條之強制規定，及系爭租約第10條約定。上訴人拒不依被上訴人之催告拆除系爭廠房回復原狀，且遲付租金達二年租額以上迄未給付，業經被上訴人於95年8 月18日、98年2月24日依土地法第103條第2款、民法第438條、及第440條規定，向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人已無占用系爭土地之正當權源。爰依民法第767條規定、及不當得利法律關係，訴請上訴人應拆除系爭土地上之上開廠房、及交還土地，暨自98年2月25日起至返還系爭土地日止，按月給付相當於租金之不當得利9,097元等語。【原審判決上訴人應將系爭土地上如原判決附圖所示Ａ棟面積380.28平方公尺建物、Ｂ棟面積328.02平方公尺建物、Ｃ棟面積349.66平方公尺建物、Ｄ棟面積336.24平方公尺建物、Ｅ棟面積326.25平方公尺建物、Ｆ棟面積328.50平方公尺建物、Ｇ棟面積337.50平方公尺建物、Ｈ棟面積357.75平方公尺建物、Ｉ（雨遮）面積146.25平方公尺全部拆除，將土地返還被上訴人；及上訴人應自95年8月22日起至上開土地返還之日止，按月給付被上訴人9,097元；並駁回被上訴人其餘之訴；以及分別酌定相當擔保金，為假執行及得免為假執行之宣告。】【被上訴人就原審駁回其超過上開數額損害金之請求部分，並未聲明不服，該部分已告確定；又於本院減縮損害金請求日自98年2月25日起算，該減縮不請求部分，亦已告確定，均不在本件審理範圍內，先予敘明。而上訴人則不服原判決，提起本件上訴。】三、上訴人則辯以：系爭土地及原建物係黃唐月英於81年4月10 日向上訴人借貸2千萬元，以利息抵充租金，將系爭房地出租予上訴人。依系爭租約第9條約定意旨，該租約不因原建物之拆除而失其存在。又系爭土地固經都市計畫編定為特定農業區，惟系爭租約就如何使用租賃物既無特別約定，上訴人於其上增建系爭廠房及出租他人使用，又已得原所有權人即原出租人黃唐月英及其全體繼承人黃聖旻等七人（下稱黃聖旻等人）之同意，自無違約可言；即令上訴人增建廠房及出租他人使用之行為不符土地分區使用之相關規定，亦僅屬行政機關得否予以拆除問題，要無任由被上訴人以違反系爭租約第10條約定、或民法、土地法等相關規定，片面終止租約之餘地。再者，被上訴人明知該強制執行拍賣公告中，已載明系爭土地上有上訴人所有系爭廠房，拍定後不點交之拍賣條件，被上訴人仍予買受（繼受），即應受其拘束，自不得主張上訴人非法使用土地，據以終止租約；又上訴人已一次付清20年之租金，被上訴人亦無從以欠租為由，終止系爭租約。被上訴人請求上訴人應拆除廠房、交還土地，及給付相當於租金之不當得利，均無理由等語。四、查被上訴人主張訴外人黃唐月英於81年4月10日與上訴人簽訂系爭租約，將系爭土地暨其上之原建物出租予上訴人，租期自81年4月10日起至101年4月9日止，計20年；系爭土地地目為田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地；原建物已遭上訴人拆除而滅失，被上訴人並已向地政機關辦理滅失登記；上訴人於系爭土地上另行興建如原判決附圖所示Ａ棟至Ｉ棟之鐵皮廠房，出租予訴外人偉敦有限公司等人供作工廠使用；嗣系爭土地及原建物經黃唐月英之債權人向原法院聲請原法院以93年度執字第53691號強制執行事件予以拍賣，由被上訴人拍定，並於95年6月29日辦畢所有權移轉登記（被上訴人之應有部分各四分之一）；及被上訴人曾於95年8月18日、98年2月24日分別以律師函、及郵局存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示等情，業據被上訴人提出土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、系爭房地押租契約書、原法院93年度執字第53691號強制執行事件查封筆錄及拍賣公告、台中縣大里地政事務所出具之原建物異動索引、95年8月18日銘律字第095000806號律師函、及98年2月24日台中法院郵局第519號存證信函等件為證，並為上訴人所不爭執，堪信被上訴人上開部分之主張為真實。五、惟被上訴人主張上訴人在系爭土地上興建上開廠房違法出租予他人供作工廠使用，已違反區域計畫法第15、21及22條強制規定、及系爭租約第10條約定，上訴人拒不依被上訴人之催告拆除系爭廠房回復原狀；又遲付系爭土地租金達二年租額以上，迄今均未給付，業經被上訴人於95年8月18日、98 年2月24日依土地法第103條第2款、民法第438條、及第440 條規定，向上訴人為終止系爭租約之意思表示，上訴人已無占用系爭土地之正當權源，上訴人應將上開廠房拆除，及交還系爭土地，以及自98年2月25日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之損害金等節，則為上訴人所否認，並以上詞置辯。經查：㈠關於上訴人在系爭土地上另行興建上開廠房出租予他人作為工廠使用，如有違反區域計畫法第15、21及22條規定、及系爭租約第10條約定，被上訴人得否終止系爭租約？ ⒈按凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用。土地法第82條前段定有明文。又按區域計畫公告實施後，不屬第十一條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。違反第十五條第一項之管制使用土地者，由該管直轄市、縣（市）政府處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。前二項罰鍰，經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行。區域計畫法第15條第1項前段、第21條亦有明文。惟核上開規定之本質，均僅係行政上取締之規定，並非規範民事上法律行為效力之規定。次按租用建築房屋之基地，承租人以基地供違反法令之使用時，出租人得收回之。土地法第103條第2款固有明文。然所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，諸如開設娼寮、賭場等行為，及其他有危害於公共安全、或違反公序良俗之情形而言（最高法院86年度台上字第1691號、89年度台上字第1018號判決意旨參照）。上訴人在系爭土地上興建上開廠房，出租予他人供作工廠使用，應僅違反土地法第82條前段、及區域計畫法上開法定用途之使用，尚難認有何危害於公共安全、或違反公序良俗之情事，應非屬民法第71條前段所規定之法律行為有違反強制、或禁止規定，而得認為無效。是被上訴人以上由，主張依土地法第103條第2款規定，終止系爭租約，應無可採。 ⒉次查系爭土地上之原建物4棟，於81年間即遭上訴人拆除，上訴人又在系爭土地上另行興建如原判決附圖所示Ａ棟至Ｉ棟之鐵皮廠房，出租予訴外人偉敦有限公司等人供作工廠使用，而被上訴人於95年間向地政機關辦理建物滅失登記等情，為兩造所不爭，已如上述。依系爭租約第9條約定：「本約存續期間，房（店）地有改裝設施之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方（即黃唐月英）同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築構造。」、「前項設施，乙方於租約期滿後，得予以取回，並應回復租賃物之原狀，但於空地上增建其增建物於限期屆滿時歸屬甲方所有，乙方不得主張任何權利。」；第10條第1項約定：「乙方保證本約房（店）地不得供作非法使用．．．」等語，則依系爭租約上開約定之文義，原出租人黃唐月英於訂立系爭租約時，並未反對上訴人在系爭土地空地上增建建物，黃唐月英於82年7月28日亦簽署土地使用同意書，同意上訴人在系爭土地上增建房屋等情（見原審卷第224頁)，嗣黃唐月英死亡，其繼承人黃聖旻等人於繼承出租人地位後，亦於94年5月23日簽定同意書，同意系爭土地及建物繼續由上訴人承租、及增建房屋，且該增建部分之權利屬於上訴人所有等情，亦有同意書在卷可稽（見原審卷第56頁)。按系爭土地上之原建物雖已滅失，但出租人既同意繼續出租系爭土地予上訴人使用，且同意上訴人在其上增建上開鐵皮廠房，系爭租約即不因上訴人上開之增建行為，而影響系爭租約之效力，被上訴人自不得依系爭租約第7條、及12條約定主張終止系爭租約，系爭租約應認繼續有效存在。又系爭租約第10條第1項約定，承租人在系爭土地上不得供作非法使用，其義意亦係指上揭所述之不得有危害公共安全、或違反公序良俗之情事而言，並非指違反土地法第82條前段、及區域計畫法第15條第1項前段、第21條行政上取締規定之情事，自不待言，因之；被上訴人亦無依系爭契約第10條第1項約定主張系爭租約無效、或以上訴人違反系爭租約第7條、及12條約定情事，而主張終止系爭租約之餘地。㈡被上訴人另於98年2月24日以上訴人遲付租金達2年以上租額為由，向上訴人終止租約之意思表示，是否已生合法終止系爭租約之效力？被上訴人主張其於95年5月29日於強制執行程序中取得系爭土地及原建物所有權時，並未收受原出租人黃唐月英之2千萬元押租金，即並未繼受前押租金債權，上訴人與黃唐月英簽定系爭租約固約定以押租金2千萬元所生孳息抵充租金，惟此部分，對被上訴人並非繼續有效，上訴人無從以對黃唐月英之債權孳息抵付應支付於被上訴人之租金，上訴人對被上訴人仍負有給付租金之義務；而上訴人已不爭執自95年5 月29日被上訴人取得系爭土地及建物所有權時起，均未給付任何租金予被上訴人，累計遲付之租金已達二年租額以上，被上訴人於98年2月12日、及98年2月24日已以存證信函催告給付租金、及終止系爭租約等語；上訴人則以：上訴人於訂約時一次付清20年租金予黃唐月英，被上訴人為黃唐月英之受讓人，自應受前約定即以押租金孳息充作租金之拘束，不得再向上訴人請求租金；又縱被上訴人得請求上訴人給付租金，惟兩造間就租金數額並未約定，被上訴人於未依法與上訴人協議確定合理租金數額前，逕以存證信函催告上訴人應繳交遠超過法定地價8%之租金，該催告不合法，嗣所為終止租約之意思表示，亦非合法等語。 ⒈查被上訴人於95年5月29日拍定取得系爭土地及原建物所有權，於同年6月29日辦理系爭土地所有權登記一節，有土地登記謄本在卷可憑（見原審卷第35、36頁)；又上訴人並不爭執自被上訴人拍定取得系爭土地所有權時起，均未給付租金予被上訴人、及被上訴人曾於98年2月12日以台中法院郵局第396號存證信函催告上訴人給付租金，及於98年2月24日以台中法院郵局第519號存證信函終止系爭租約等情，且亦有該存證信函暨送達回執在卷可稽（見本院前審卷第138、139、141頁)。按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。民法第440條定有明文。又租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回基地。土地法第103條第4款亦有明文。查系爭租約第3、4條固約定：「甲、乙雙方同意以押租金數額2,000萬元所生孳息抵充租金」；上訴人又以：黃唐月英於81年4月10日向上訴人借貸2千萬元，係以該利息抵充系爭土地及建物之租金，被上訴人應受前約定之拘束，不得再向其請求租金等語。惟按民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務，而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，因此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力；此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金（最高法院65年台上字第156號判例、及77年台上字第1567號判決意旨參照）；又按承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第300條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效（最高法院45年台上字第590號判例意旨參照）。依上開判例、及判決要旨觀之，系爭土地之租金，無論以押租金所生孳息抵充、或以上訴人所辯貸款2千萬元之利息抵租，被上訴人已否認有自前手黃唐月英處受讓該2千萬元債權，則上訴人支付予原出租人黃唐月英之2,000萬元，並未因被上訴人拍定取得系爭土地所有權，而一併隨租賃契約移轉予被上訴人，兩造間即無押租金存在，上訴人積欠租金達二年以上總額，自不能自2,000萬元押租金中抵償之。上訴人以被上訴人應受讓黃唐月英上開押租金孳息充作租金之拘束云云，自無可採。 ⒉上訴人雖又以：兩造間並未約定系爭租金數額，被上訴人上開存證信函之催告，超過法定地價8%之租金，該催告不合法，所為終止租約之意思表示亦不生效力等語。查被上訴人於98年2月12日以台中法院郵局第396號存證信函催告上訴人給付租金，固以年租金100萬元之數額，催告上訴人應限期給付等情（見本院前審卷第138頁)。惟按出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院66年台上字第124號判例要旨參照）。被上訴人縱有超額催告系爭土地租金，惟於上訴人應付之租金範圍內仍生效力，上訴人以被上訴人該催告不合法云云，並無可採。又上訴人於遲付租金已達二年租額以上，經被上訴人催告迄今仍未給付，則被上訴人於98年2月24日以上訴人遲付租金為由，終止系爭租約，兩造間系爭土地之租賃關係因終止而消滅，上訴人即無占用系爭土地之正當權源。被上訴人依民法第767條規定訴請拆屋還地、及依不當得利法律關係，請求上訴人應自終止租約之次日即98年2月25日起至返還系爭土地之日止，依系爭土地申報地價年息8%計算，按月給付不當得利之損害金為9,097元，亦核屬適當，被上訴人之請求，即洵屬有據，應予准許。六、綜上所述；被上訴人本於民法第767條物上請求權、及不當得利法律關係，訴請上訴人應拆除系爭土地上之上開廠房返還系爭土地，及減縮自98年2月25日起至返還系爭土地日止，按月給付相當於租金之不當得利9,097元，原審以被上訴人拆屋還地、及損害金之請求，核屬有據，予以准許，雖理由不當，惟結論並無不同；並就兩造陳明願供擔保請准宣告假行，及免為假執行之聲請，分別酌定相當擔保金額併准許之，均核與法相符，上訴人猶執詞上訴，為無理由，應予駁回。七、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　17　　日民事第四庭審判長法官陳蘇宗法官黃永祥法官張浴美以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。書記官阮正枝中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　17　　日Ｓ

臺灣高等法院臺中分院98年度重上更㈠字第36號

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