98年度重上更㈠字第56號｜民事：確認買賣關係存在｜裁判日期：99 年 03 月 30 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　98年度重上更㈠字第56號上　訴　人　帝宇不動產開發有限公司法定代理人　乙○○○ 訴訟代理人　蔣志明律師訴訟代理人　王錦昌律師被　上訴人　寶輝建設股份有限公司法定代理人　甲○○○ 被　上訴人　丁○○ 被　上訴人　丙○○ 共　　　同訴訟代理人　常照倫律師林松虎律師林語然律師上列當事人間請求確認買賣關係存在事件，上訴人對於中華民國97年8月21日臺灣臺中地方法院第一審判決（97年度重訴字第66 號），提起上訴判決後，經最高法院發回更審，本院於99年3月 16 日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴主張： ⒈上訴人公司於成立前，即已先於九十三年十一月間以上訴人法定代理人之配偶蕭金聰名義，與被上訴人丁○○、丙○○、寶輝建設股份有限公司（下稱丁○○、丙○○、寶輝公司）等三人，分別針對丁○○、丙○○所有坐落臺中市○○區○○段五八、六一、六二地號土地（下稱系爭土地）以及上開土地上寶輝公司所有興建中之預售建物特Ａ棟十九樓（下稱系爭房屋），簽訂土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書，並按期繳納買賣價金達三年之久，嗣因上訴人設立，兩造遂於九十六年九月二十八日，將買方當事人變更為上訴人，而與被上訴人簽訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書（下稱系爭土地契約書、系爭房屋契約書），約定土地買賣價金為新台幣（下同）三千四百零七萬元、房屋價金為三千八百四十三萬元，總價為七千二百五十萬元，而上訴人自簽訂上開系爭契約書後，按期繳納買賣價金已逾三年之久，總計上訴人迄今業已繳納被上訴人之價金為二千八百一十萬元。 ⒉上訴人並於九十六年十月間，曾先後兩次與被上訴人所指定之兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆豐銀行）辦理對保程序，其中一次甚至係在寶輝公司人員、代書等人在場時，與兆豐銀行人員辦理對保手續，且完全依照兆豐銀行人員之指示，在各類對保文件上用印，足徵上訴人確已完成對保程序無訛。詎料，被上訴人事後竟因意圖巧立名目追加買賣價金，惟未獲上訴人同意，遂故意以九十六年十一月九日臺中大隆路一八九三號存證信函片面誣指上訴人未履行對保程序，嗣後更以此作為藉口，於九十六年十一月二十一日以臺中法院郵局第五八號存證信函片面解除兩造間之買賣契約。 ⒊上訴人事實上已與兆豐銀行履行對保之手續，業如上述，其他亦查無上訴人有何違約之情事，自不容被上訴人片面解除契約，應認被上訴人解除契約之表示並不合法，則兩造間之買賣關係仍然合法存在。為此，上訴人遂以九十六年十一月二十七日臺中三六支郵局一三０四號存證信函向被上訴人聲明渠所為之解除契約意思表示並不合法，希望被上訴人能夠繼續履約，詎被上訴人竟以九十七年一月十七日臺中法院郵局第一五九號存證信函，改稱上訴人未履行事項計有：①開立貸款帳戶；②簽蓋取款憑條；③借款支用書作簽認；④公司代收款金額合計一百零六萬五千元，故認兩造間之買賣關係業因被上訴人所為解除契約之意思表示而不復存在，並欲沒收買賣價金之百分之十五作為之違約賠償‧‧‧云云。 ⒋嗣上訴人於九十七年一月二十二日以臺中法院郵局第二０九號存證信函回覆，並於九十七年一月二十四日至兆豐銀行辦理被上訴人上揭事項，卻經兆豐銀行承辦人員告知，被上訴人早已於九十六年十一月二十六日以寶管發字第９６１１２６號函通知兆豐銀行拒絕上訴人辦理而未果，顯見關於被上訴人所稱上揭未辦事項，實係被上訴人受領遲延，絕非上訴人違約，自無由上訴人對此負違約之責。 ⒌兩造系爭契約所約定之「對保手續」與「貸（撥）款手續」確係兩種不同之手續，且上訴人確實已完成對保手續：①系爭房屋契約書第十四條第二項及系爭土地契約書第五條第三項第二款均載明：「提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦妥各項貸款手續及對保手續，‧‧‧」等語，貸款手續、對保手續既以「及」字相聯接，自屬兩種不同之手續。②證人即兆豐銀行對保承辦人林信建於原審九十七年六月二十六日審理時證稱：「（問：對保手續是在哪一個流程？）是在授信約定書、中長期合約書、本票的部分。」、「（問：是否曾經以書面或其他方式通知原告對保完成？）時間我記不清楚，但是在十月十一日之後陸續好幾次通知，第一次通知約略在十月十一日一週內就通知乙○○○後續有『撥款』資料及開戶印鑑都需要用印，乙○○○表示還有一些事項要跟建設公司談，‧‧‧」等語，亦足徵對保手續與貸款手續係分屬兩個不同之手續。③上訴人確實於九十六年十月十一日已辦畢對保手續，此觀兆豐銀行授信約定書末頁「對保日期」、「對保簽名及蓋章」、「對保地點」、「對保人員」等各欄，依序分別記載「九十六年十月八日」、「帝宇不動產開發有限公司大小印章及乙○○○之簽名」、「臺中市○○路○段五十一號十九樓」、「林信建」等字樣。中長期授信合約書末頁，上開四個欄位之記載亦同，另於「連帶保證人」欄，加載乙○○○個人為連帶保證人，足徵上訴人確已完成各項對保手續，即令兆豐銀行出具與被上訴人之「兆豐臺中對保資料審核表」，其上就帝宇公司部分未蓋有審核人員之章戳，亦不足改變上開上訴人已完成對保手續之事實。 ⒍上訴人所未完成者，應係貸（撥）款手續，惟被上訴人歷次之催告函，均通知對保手續未完成云云，上訴人自無從了解而及時補正：①被上訴人於九十七年一月十七日前所寄發之九十六年十月二十日通知、同年十一月九日存證信函、同年十一月二十一日存證信函，每每以「對保手續」一語帶過，被上訴人係專業之建設公司，竟然不依契約之約定內容，明確具體告知上訴人係要辦理貸（撥）款手續，依上訴人之認知對保手續已經依約完成，自無從由上開通知文件，揣知被上訴人係要求上訴人完成契約上所約定之貸款手續。即令契約解除後，被上訴人就相關貸（撥）款手續仍以對保項目稱之，自可見一斑。②被上訴人歷次存證信函，均未催告上訴人完成後續之貸（撥）款手續，即足明晰。 ⒎上訴人因與被上訴人就未完成之貸（撥）款手續有共同之認知，致未能及時補正，要難歸責於上訴人，自不得認上訴人有違約之情事：①如上所述，被上訴人就上訴人所未完成之貸（撥）款手續，既以其自認之對保手續稱之，而上訴人確認對保手續已完成，無由再次為對保手續，致未於催告期限內完成後續貸（撥）款手續，尚難認上訴人違約，被上訴人以此解除契約，自難認適法。②尤以被上訴人於九十六年十一月十日上訴人完成對保手續後，隨即告知須再增付二百多萬元之價款，引發上訴人之恐慌，進而就面積及價金增加一事展開協談，業據證人林信建及林豐成證述屬實。如果被上訴人認此面積之增加，有系爭房屋契約書第五條適用，理應在交屋時會算結清，豈會在此時提出增加價金給付之要求？實則被上訴人就原應無償加建予承購戶之一、二、二十六樓建物，因建築法令變更，容積可得移轉，而得補請建造執照，惟被上訴人就此一事由隱匿未告知上訴人，甚至早在與上訴人簽約前，各該增建之建物已辦畢保存登記，猶未據實告知，致兩造契約上之銷售面積及買賣價款均未更動。遽於上訴人完成對保手續後，未敘詳情即片面要求增加給付價金二百多萬元，任誰亦無法立即接受。被上訴人製造爭端，轉移上訴人焦點後，在兩造密切商談面積與價金中，未顧及兩造均在同一棟大樓辦公之情誼，遽以上訴人未遵期補正其所自認之對保手續而解除契約，自屬違反誠信原則，不生解除契約之效力。 ⒏上訴人固未完成貸（撥）款手續，但已另有其他契約上約定之方式可補正，被上訴人之權益無受損之虞：①兩造於九十六年九月二十八日簽訂系爭土地、房屋契約書之同時，另簽訂有「委刻印章同意書」（下稱系爭同意書）及「代辦貸款委託書」，由買方之上訴人分別授權賣方之被上訴人，得代刻印章一枚保管及使用，賣方之被上訴人依約得以該枚代刻之印章，辦理本契約房地產權移轉登記及貸款抵押權設定之申請或變更，代辦貸款手續，代辦銀行貸款開戶並領取貸款之用，此觀系爭同意書第二條、第三條第一款）即令買賣雙方有糾紛，雙方同意不得影響本同意書第三條各項用途之印章使用，甚至雙方依民事訴訟解決糾紛時，依系爭同意書第五條規定，亦不得影響上揭授權之成立。此外，買方即上訴人亦授權賣方即被上訴人：‧‧‧代辦所購房地產權提供設定抵押權貸款等一切手續，並授權賣方或指定人領取全部貸款金額即土地貸款一千八百八十六萬元、房屋貸款二千五百六十四萬元，以便繳付房、地價金，此有系爭土地契約書附件㈣代辦貸款委託書第一條，及系爭房屋契約書附件㈣代辦貸款委託書第一條之規定可稽。被上訴人爭執其本身所自認之對保手續，主要目的不過是要上訴人辦理完成銀行貸款手續，以便取得房、地之金融機構貸款共計四千四百五十萬元。上訴人既已於九十六年九月二十八日簽約時授與被上訴人上揭各項權利，且依約上訴人不得為撤銷或解除，而被上訴人要求上訴人為此授權，其目的即在保障其自身之權益，因之即令上訴人未辦理完成銀行貸款手續，被上訴人自得依上開授權代刻印章、代辦貸款、領取四千四百五十萬元，被上訴人能為而不為，卻藉口上訴人未完成其本身所謂之對保手續，而解除契約，自有違雙方契約之約定，所為解除契約之意思表示，難認有效。②又上訴人於九十六年十月十一日對保時，業已簽發本票三紙，其中一紙本票指名受款人為土地出賣人丁○○、丙○○，面額一千八百八十六萬元；另二紙本票指名受款人為房屋出賣人寶輝公司，面額各為二千四百六十四萬元及一百萬元。上開三紙本票，上訴人載有發票日而未填載到期日，自屬見票即付之本票，票面金額共四千四百五十萬元，與銀行貸款金額分毫無差。被上訴人要求上訴人於對保時，簽發同額本票，其目的亦在保障其自身之權益，被上訴人亦得憑該三紙有效之本票，向上訴人提示請求付款。被上訴人未此為之，卻藉口上訴人未完成其本身所謂之對保手續，而解除契約，所為解除契約之意思表示，於法難認有效。③上訴人即令未完成貸（撥）款手續，既有契約之授權及同額本票等二種補正方法，可使被上訴人之契約權益無虞受損，上訴人自無違約可言。被上訴人以上訴人違約為由解除契約，要難認適法。 ⒐被上訴人因容積移轉，增建之合法建物，無系爭房屋契約書第五條約定之適用：①如上所述，被上訴人係因建築法令之變更，容積可得移轉，而將原本應無償增建予承購戶使用之建物，補申請建造執照，而完成保存登記，然該已合法增建之部分，並未增列於兩造九十六年九月二十八日簽訂之系爭土地、房屋契約書中，就其相當之價金，亦未經兩造協議而於契約中為增加價金給付之約定，此有新舊買賣契約可供比對。換言之，被上訴人要求增加給付二百多萬元之面積，並不在兩造簽訂買賣契約所約定之銷售範圍內，灼然甚明。②又兩造系爭房屋契約書第五條，乃是房屋銷售面積誤差及其價款找補之約定。得適用本條之約定者，其前提必須係賣方出售之房屋，如非屬不動產買賣契約出售之範圍，而係新增買賣標的物，自無本條項之適用。準此，星空會館（即變更設計後之第二十六層）及一、二樓等第二次施工部分原係被上訴人應無償增建予住戶使用，嗣因容積得移轉，而得請領建造執照，於九十六年五月二十三日獲臺中市政府核發使用執照，並於九十六年六月二十九日辦理保存登記完畢。上開新增面積高達九六八‧四四平方公尺，既非原來契約買賣之標的物，自不得假藉本條項之約定，片面強令上訴人增加價金之給付，被上訴人辯稱該部分之價款須依上揭約定於交屋時一併結算云云，要有嚴重誤會，自不足取。⒑兆豐銀行99年1月7日（99）兆銀台中字第2號函檢附附件一至附件四之內規固規定有「親自簽章」、「親簽」等字樣，但均無禁止代理之明文。衡諸民法第3條第1項：「依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名。」之規定，及最高法院85年台上字第407號判決：「按代理人任意記明本人之姓名蓋其印章，而成為本人名義之票據行為者，所在多有，此種行為只須有代理權即不能認為代理之有效形式；又經理人有為商號管理事務及為其簽名之權利，而簽名得以蓋章代之，故經理人自書商號名稱並自刻商號印章使用者，當然屬於有效之行為。」之意旨，（見上證2）雖法文係以「親自簽名」為規定，然慎重之要式書面之簽名，亦非不得授權代理人代為簽名或代為蓋章，均與「親自」之規定，不相牴觸，而影響其代理簽名、蓋章之效力，遑論非屬要式書面之銀行貸款相關文件。準此，前揭覆函謂：「不可由建設公司人員片面持貸款人所立『委刻印章同意書』及「代辦貸款委託書』以代刻之印章辦理上述簽約手續並完成撥款。」、「不可由建設公司人員片面依據『委刻印章同意書』及『代辦貸款委託書』以代刻之印章完成存戶約定印鑑程序。」、「故不可由建設公司人員持貸款人所立『委刻印章同意書』及『代辦貸款委託書』以代刻之印章做為開戶約定印鑑或以該代刻之印章於借款支用、取款條、撥款委託書等單據用印以辦理撥款手續」云云，由於兆豐銀行係承辦被上訴人建案之貸款銀行，與之有生意合作關係，立場已難期公允，事後曲意附和被上訴人之主張，自難輕信。況所為函覆，咨意排除代理法則之適用，於法尚有未合，亦無足取。土訴人既已於「委刻印章同意書」、「代辦貸款委託書」簽名，自足發生授權被上訴人代理為之效力，自不因承辦貸款之兆豐銀行事實上是否接受代理辦理而影響其效力，況兆豐銀行於法亦無排除代理制度適用之權利，被上訴人既得依上開授權，代刻印章、代辦貸款、領取4,450萬元，上訴人自無可歸責之事由。被上訴人能為而不為，卻藉口上訴人未完成其本身所謂之對保手續，而解除契約，自有違雙方契約之約定，所為解除契約之意思表示，或依法無效，或屬權利濫用，難認有效。 ⒒民事訴訟法第270條之l第3項前段規定應受其拘束之爭點協議，係指當事人就其既已主張之爭點，經依同條第l項第3款或第2項為協議者而言：如於協議前未經當事人主張之爭點，既不在協議範圍，自不受協議之拘束，最高法院著有94年度台上字第493號判決（見證 33）；另民事訴訟法第270條之l第3項僅規定，經爭點協議之事項，當事人應受其拘束，至未經爭點協議之事項，法並無明文規定不得追加請求，亦為最高法院95年度台上字第1573號判決所是認。（見證34）經查上訴人於二審所為「委刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」約定之主張，（詳如前述）固係一審協議前未經上訴人主張之爭點，（按上訴人簽發見票即付本票3紙，業於一審有所主張)然既不在協議範圍，揆諸前揭判決意旨，業於一審有所主張）然既不在協議範圍，揆諸前揭判決意旨，自不受協議之拘束。被上訴人認係二審提出新攻擊或防禦方法，不得主張云云，顯有誤會。況上訴人所為上開之主張，亦屬民事訴訟法第447條第l項第3款，對於在一審已提出之攻擊方法所為之補充。即令不然，上開各項之約定於兩造簽訂之不動產買賣契約已載明，如不許上訴人提出，顯失公平，依民事訴訟法第447條第l項第6款之規定，上訴人亦非不得於二審程序中為主張，特此澄明。 ⒓兩造房屋預定買賣契約書第5條，乃是房屋「銷售面積」誤差及其價款找補之約定。得適用本條之約定者，其前提必須係賣方「出售之房屋」，如非屬不動產買賣契約出售之範圍，而係新增買賣標的物，自無本條項之適用。準此，星空會館（即變更設計後之第26層）及l、2樓等第2次施工部分原係被上訴人應無償增建子住戶使用，嗣因容積得移轉，而得請領建造執照（已如前述），併於96年5月23日獲台中市政府核發使用執照，（見證31）於96年6月29日辦理保存登記完畢；然該已合法增建之部分，並未增列於事後兩造96年9月28日簽訂之房、地買賣契約中，就其相當之價金，亦未經兩造協議而於契約中為增加價金給付之約定，此有新舊買賣契約可供比對。上開新增面積高達968.44平方公尺，既非原來契約買賣之標的物，自不得假藉本條項之約定，片面強令上訴人增加價金之給付，被上訴人辯稱該部分之價款須依上揭約定於「交屋時」一併結算云云，要有嚴重誤會，自不足取。 ⒔依土地合約第7條第l項、房屋合約第17條第l項僅就銀行貸款為統一貸款或獨立貸款而為約定，並未規定原告有辦理貸款手續及撥款手續之義務。依上開條文，兩造就貸款之約定有二種情形，一為買方妥託賣方統一貸款，另一為買方獨立貸款。而本件是選擇第一種情形，即買方委託賣方統一代向金融機構辦理貸款，故買方所應負之義務：⑴為與賣方簽立附件㈣代辦貸款委託書⑵為開立與預定貸款同額之商業本票交付賣方而已。而該二種義務上訴人均已依債務本旨完成給付（關於開立本票事請見準備書㈠狀第]7頁所載）。是故，條文內容並無如原判決所言，買方應辦理貸款手續及撥款手續之義務。因為貸（撥）手續，雙方既已簽立附件四之「代辦貸款委託書」，由買方委託賣方代為辦理，是故，辦理貸（撥）款等事宜是受託人即被上訴人之義務，而上訴人則係受領此委任事務處理之債權人。委託書前文記載：「因買方需向銀行貸款，特委託賣方全權辦理貸款事宜」。而因此項委任事務之處理，尚需委任人即買方之協力，故於委託書第二條規定：「買方同意按照賣方指定之時間地點備齊所需之證件，協助賣方辦理有關貸款之一切手續，如需買方親自會同辦理對保或應交付有關證件及貸款金額之存褶，取款憑條、貸款交付切結書等，買方應配合賣方通知之日起七日內辦妥。」上開規定買方應協助賣方辦理貸款之各項行為，係屬民法第235條所稱之「給付兼需債權人之行為者」，不屬債務給付之性質。更何況，該委託書所載之委託人應為之協力行為有：㈠協力辦理貸款，包括①備齊所需之貸款證件給賣方②助賣方辦理有關貸款之一切手續③會同辦理對保（二）協力辦理撥款：包括①交付撥款之有關證件②交付貸款金額之存摺③交付取款憑條④交付貸款支付切結書。以上共計七項委任人（買方、原告）應為之協力行為,買方究應協助何項，均應俟賣方之通知，並指示協力之方式、時間、地點。原告（委託人）始依其指示之方法予以協力而已，若原告不依指示為協力行為，亦僅生債權人受領遲延之責任而已（民法第234 條參照）。原判決將受託人（被告、債務人）通知委託人（原告債權人）「辦理對保」之屬於協力行為，誤認為是債權人催告債務人履行給付義務之性質，且將受託人（被告）通知委託人（原告）之協力僅為「辦理對保」一項而已，擴張及於係催告原告應為「辦理貸款手續及撥款手續」之債務給付（見原判決第l9頁第12行至25行所載），將債權人之協力行為一變而為債務人應為之給付，均顯有違誤。 ⒕本件即令有歸責於委託人（原告）之事由，而致受託人（被告）無法完成代辦辦理貸款之委任事務，並因而致本件貸款無法貸得，亦只生買方喪失以貸款金額充作價金（13期）支付之權利而已，蓋：依土地契約第7條第1項，房屋契約第17條第l項之約定，買方既已開立貸款同額之商業本票交付賣方，以防杜貸款全部不能貸得時，讓賣方尚可持該等本票請求給付。是故，必於本票不獲兌現後，買方始負給付價金遲延之責任。且同條第2項規定：「買方如無須賣方代為洽辦或買方貸款條件不合，其應付給賣方之原約定貸款金額，應於賣方通知買方辦理銀行對保日起七日內，繳交一半金額予賣方，另一半金額開立保證商業本票交付賣方，並於契稅單下達時，以現企或即期支票或以匯款方式一次付清。」。第3項規定：「倘因政府法令限制或金融機構貸款政策改變時或買方借款人或保證人信用瑕疵問題，致不能獲得貸款或申貸金額末達申請金額時，買方應於接到買方通知七日內以現金向賣方壹次全部繳清唯補繳之差額。逾期以違約論，賣方得訴請買方退還建物及土地所有權，買方不得異議並放棄請求權、先訴抗辯權。」第4項規定：「買方若僅辦理原貸款金額之部分貸款時，其差額應於賣方通知買方辦理銀行對保日起七日內，以現金或即期支票或匯款方式一次付清予賣方」。承上規定，可知貸款若全部或一部無法貸得，則13期價金之給付，並不即生給付遲延之責任，仍應依該等條文第l、2、3、4項規定為給付。必也買方不依上開條文第1、2、3、4項規定繳付價金，以及所約定之本票經提示不兌現後，始生買受人給付價金（13期）遲延之問題，然後始有解除契約之事由發生。是故，本件即令有被告不依通知辦理對保，甚至全部不為「附件四代辦貸款委託書」所規定之協力行為，然均不構成本件負責契約解除之事由（民法第254至257條參照）。 ⒖基上所述，上訴人於原審起訴聲明求為判決：㈠兩造間關於坐落臺中市○○區○○段五八、六一、六二等三筆地號土地持分（以地政機關登記面積為準）及其上編號特Ａ棟十九樓建物乙棟所簽訂之九十六年九月二十八日土地及房屋預定買賣契約書之買賣關係存在。㈡訴訟費用由被上訴人負擔；上訴後，經本院前審闡明後補正聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間關於坐落臺中市○○區○○段五八地號土地，面積五二七二‧五一平方公尺，持分一０００００分之二一一０，及其上西屯區○○段九八五建號房屋，面積四九七‧一八平方公尺，附屬建物部分：陽台，面積四五‧０三平方公尺；雨遮，面積六‧八四平方公尺，共同使用部分：惠民段一００三建號，面積九一０四‧０四平方公尺，持分一０００００分之二一九五；惠民段一００四建號，面積一一０二五‧九七平方公尺，持分一０００００分之二０四０，含停車位編號一六一號，持分一０００００分之二二六；編號一六二號，持分一０００００分之二二六；編號二二四號，持分一０００００分之二二六；編號二二五號，持分一０００００分之二二六；編號二八二號，持分一０００００分之一一三；編號二八三號，持分一０００００分之一一三之買賣關係存在。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、被上訴人則以： ⒈本件系爭土地、房屋契約書，上訴人當初係先借用乙○○○之配偶蕭金聰名義，於九十三年十一月間，與被上訴人簽訂系爭土地、房屋契約書；其後因上訴人業已設立，雙方乃於九十六年九月二十八日重新簽立內容相同，而以上訴人為買方之系爭土地、房屋契約書。是本件因上訴人於公司設立之前係先借用蕭金聰名義與被上訴人訂約，待上訴人設立之後，方變更買方名義為上訴人，則系爭買賣之前後買受名義人即蕭金聰、上訴人，應具有實質上之一體性。 ⒉上訴人並未完成合約約定之內容，完成銀行之對保手續：甲、本件上訴人明知雙方於系爭土地、房屋契約書中有依系爭土地契約書第四條第三項、第七條、附件㈣代辦貸款委託書第二條，及系爭房屋契約書第七條第三項、第十七條、附件㈣代辦貸款委託書第二條等之約定，然原買方名義人蕭金聰、上訴人，迭經被上訴人催告多次，拒不將貸款對保手續辦理完成，其經過歷程如下：⑴被上訴人於九十六年六月二十七日即已發函當時之買方名義人蕭金聰，通知應於九十六年七月二十四日辦理銀行對保貸款手續及繳交代收款，然未獲置理。嗣被上訴人於九十六年八月二十一日再次發函予買方名義人蕭金聰，通知應速配合辦理銀行對保貸款手續及繳交代收款，然買方仍未辦理。⑵其後於九十六年九月二十八日，買方變更買受名義人並由上訴人與被上訴人重新簽訂契約時，兩造約定上訴人應擇日辦理銀行對保貸款手續及繳交代收款。⑶嗣於九十六年十月間上訴人遽然自行片面邀約辦理貸款之兆豐銀行人員至上訴人處，表示要辦理相關對保手續，然當時被上訴人並未接獲通知，致未會同辦理。被上訴人係至銀行承辦人通知後，始知上訴人曾於九十六年十月八日辦理部分對保貸款手續，然銀行人員同時告知被上訴人：上訴人之對保貸款手續未完成，即尚未辦理存摺開戶，尚未簽立取款憑條及簽立貸款支付切結書等情。⑷其後，被上訴人只得邀約於九十六年十月十一日會同銀行人員及代書至上訴人處，請上訴人完成有關貸款對保之一切手續；然上訴人拒絕於銀行之印鑑卡上簽章，及不簽具取款憑條、不簽具貸款支付切結書，亦未提供上訴人之變更登記事項卡抄錄本正本等文件，上訴人亦未繳交代收款。⑸被上訴人於九十六年十月二十六日再次發函予上訴人，通知上訴人應於九十六年十一月五日完成上開對保、貸款手續，此函業經上訴人於九十六年十月三十日收受，然上訴人拒不配合辦理。⑹被上訴人於九十六年十一月九日以臺中大隆路郵局第一八九三號存證信函，正式催告被上訴人應於九十六年十一月十七日前會同至兆豐銀行完成有關貸款之一切手續，包括辦理對保、貸款手續，該函上訴人已於九十六年十一月十日收受，然上訴人仍未辦理。⑺嗣上訴人委請聯晟法律事務所李清輝律師，於九十六年十一月十六日以聯律字第號函，表示上訴人於九十六年十月十一日之所以未完成對保手續，係因承辦人員疏失所致，不可歸責於上訴人云云。⑻因上訴人並未於九十六年十一月十七日前至銀行辦理對保手續，亦未依期繳付代收款，被上訴人乃委由律師於九十六年十一月二十一日以臺中法院郵局第五五八號存證信函，向上訴人表示因上訴人已違約，故依系爭土地契約書第十一條及系爭房屋契約書第二十二條解除契約，此函業經上訴人於九十六年十一月二十三日收受。⑼其後，被上訴人委由律師於九十七年一月十七日以臺中法院郵局第一五九號存證信函，向上訴人表示其已繳價金二千八百萬元，經依上開契約書合約第十一條約定沒收百分之十五即一千零八十七萬五千元後，將退還一千七百一十二萬五千元，並請上訴人於七日內領回等語。乙、由上述過程可知，本件被上訴人業已多次通知、催告上訴人應依兩造所訂合約之約定內容，將銀行之對保手續辦理完成，然上訴人迄至被上訴人於九十六年十一月二十一日發函解約時，仍未完成：⑴開立貸款帳戶；⑵簽蓋取款憑條；⑶製作及簽認借款支用書等事項，另亦未依期繳交代收款一百零六萬五千元；⑷上訴人變更登記事項卡抄錄正本。故被上訴人依系爭土地契約書第十一條及系爭房屋契約書第二十二條約定解除契約，自屬於法有據。丙、再據證人林信建、楊晴惠於原審法院九十七年六月二十六日到庭證稱內容，關於本件上訴人應辦理之系爭對保手續，銀行內部文件亦認為對保未完成，銀行人員及被上訴人人員業已告知上訴人之法定代理人乙○○○尚有多項手續未完成，並多次催告乙○○○應速辦理，然上訴人拒不辦理；是本件上訴人辯稱其已辦妥對保相關手續云云，實不足為採。 ⒊上訴人稱被上訴人只通知要辦對保，沒有通知要辦貸款相關手續云云，顯非事實：甲、本件上訴人始終執著之文義為「對保」僅係簽署「授信約定書」、「中長期授信合約書」、「本票」文件而已；然則，對保一詞並非嚴格之法律名詞，而應係業界在不同交易領域中慣用之簡略詞語；從而就對保一詞必須由全交易行為之目的做通盤觀察，以確認當事人間之對保用語，所指之真意為何。而於本件不動產預售契約中，對保之真意，概括言之，應係指核對貸款資料，並確保賣方能取得全部貸款之一切相關手續。蓋倘非如此，若如上訴人片面所稱僅係簽立約定書云云，對即將過戶產權予買方之被上訴人而言，乃陷入交易欠缺保障之重大風險中，顯非當事人真意。乙、系爭土地契約書第四條第三項、第七條、附件㈣代辦貸款委託書第二條，及系爭房屋契約書第七條第三項、第十七條、附件㈣代辦貸款委託書第二條等約定，買方應配合辦理之銀行對保手續，包括買方應親自會同辦理對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等等。契約文義中對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等，二者有互相代替補充之語意，係屬於相當位階之法律概念，充分表彰二者之法律意義相當，應無疑義；可見依兩造預定買賣契約書所約定之內容，所謂對保，係指應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等，即核對貸款人資料，並確保賣方取得貸款金額之一切相關程序，是並非買方僅於授信約定書、中長期授信合約書上簽章即可，尚需交付存摺（當然需先辦理開戶）、已簽蓋完成之取款憑條、貸款支付切結書（即借款支用書）等，兩造合約所約定之對保手續方屬完成。本件上訴人強謂對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等，係屬二事云云，顯係刻意曲解契約文義，自不足為採。丙、本件被上訴人於寄發予蕭金聰之九十六年六月二十七日函文，標題已明載係產權過戶、銀行貸款對保通知單，其內容亦明示：「台端委託本公司代辦貸款乙節，本公司已洽定申辦貸款‧‧‧」等語，並非上訴人所辯只有通知辦對保，沒有通知辦貸款手續云云之情形；其後，被上訴人寄發予蕭金聰之九十六年八月二十一日對保通知函中，亦再次檢附上開產權過戶、銀行貸款對保通知單，故上訴人對於被上訴人所為之對保通知，其內容應包括貸款、撥款之一切相關手續，應知之甚明。丁、況買方名義人於變更為上訴人後，被上訴人於九十六年十月二十六日之對保再次通知函中，明載上訴人應依系爭房屋契約書第十七條第一項及系爭土地契約書第七條第一項之約定辦理，更已明指上訴人應配合辦理者，為系爭合約所約定之買方應親自會同辦理對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等事項，絕非上訴人所辯之僅於授信約定書、中長期授信合約書上簽章即係完成對保云云。戊、嗣被上訴人於九十六年十一月九日所發之臺中大隆路郵局第一八九三號催告存證信函中，亦再次表明上訴人應依系爭房屋契約書第七條、第十七條，及系爭土地契約書第四條、第七條約定內容辦理對保。當時上訴人於接獲此存證信函之後，並未主張其已於授信約定書、中長期授信合約書上簽章而已完成對保，反係委由李清輝律師於九十六年十一月十六日寄發聯律字第號函中，明載上訴人九十六年十月十一日未完成對保手續；此乃專業律師所撰擬之正式律師函文，當無上訴人之訴訟代理人於開庭時所辯之事務所用詞錯誤之情形；故上訴人對於其並未完成兩造合約約定對保所需之手續，知之甚明。己、且上訴人並非一般民眾消費者，上訴人乃不動產開發公司，故上訴人對於預售房屋之銀行對保及貸款相關手續及作業流程，應知之甚詳；而證人即上訴人之法定代理人乙○○○之胞弟林豐成，於原審法院亦坦認：「（問：公司的相關人員乙○○○與你個人有無買賣過不動產？）有」等語，可見乙○○○及林豐成對於不動產買賣之貸款手續及流程，應知之甚詳，何有可能發生誤解？從而，本件上訴人辯稱其已於授信書及授信合約上簽章，雖未完成⑴開立貸款帳戶；⑵簽蓋取款憑條；⑶製作及簽認借款支用書等事項，然仍屬已完成對保、貸款手續云云，此等主張顯背離對保實務及兩造合約約定甚遠，自不足信。 ⒋關於上訴人主張對於頂樓星光會館公共設施面積款項產生爭議未決，因而雙方無法確認總買賣價金，及貸款金額等部分：甲、本件於原審法院行爭點整理時，並未將上訴人所主張之上開因頂樓星光會館面積爭議致無法確認貸款金額列入爭點，故上訴人應不得於爭點整理後再為主張。乙、又依系爭房屋契約書第五條第二款之約定，可知兩造關於因建物面積增減所須找補之追加減價款，係約定應於交屋時一次結清，而於交屋前辦理貸款手續時，則係以契約原約定之總價款、及附件㈠付款明細表中之「預定金融機構貸款」核算貸款金額，於辦理貸款時本無庸考慮於交屋時始一併結算之面積變動之追加減款。故上訴人辯稱：兩造間因對於「頂樓星光會館公共設施面積款項」產生爭議未決，故無法確認總價款及貸款金額，亦無法辦理相關貸款、開戶、撥款手續云云，顯係無稽推拖之詞。丙、實則，由上訴人上開主張，亦可見上訴人係明知其貸款對保手續未完成，而其所以拒辦貸款對保相關手續，係因其主觀上片面認為有房屋坪數互相找補之爭議，從而拒辦貸款對保手續，故本件被上訴人係蓄意拒絕將貸款對保手續完成，並非被上訴人代理人所稱之因對於「對保」之文義認知不同而已。 ⒌上訴人雖有於系爭不動產契約書中，簽立「委刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」之文件。然依於銀行辦理開戶及貸款手續之實務，銀行均必然要求存款人或貸款人本人於開戶或貸款文件上親自簽名，並交付相關證件，並非可由被上訴人單方持用授權刻用之印章即可代理上訴人辦理。故兩造於系爭土地及房屋預定買賣契約中附件㈣第二條明定：「買方同意按照賣方指定之時間、地點備齊所需之證件，協助賣方辦理有關貸款之一切手續，如需買方親自會同辦理對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等時，買方應配合賣方通知之日起七日內辦妥」等語。從而，本件上訴人縱已簽立「委刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」，然絕無可能憑此即得辦理銀行開戶及開立取款憑條之對保相關業務，是亦不能免除依兩造所訂系爭土地契約書第四條第三項、第七條、附件㈣代辦貸款委託書第二條，及系爭房屋契約書第七條第三項、第十七條、附件㈣代辦貸款委託書第二條等「應配合辦理貸款、對保手續」之義務，是本件上訴人辯稱其已簽立「委刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」，被上訴人即可自行為上訴人辦理銀行開戶、貸款事宜云云，顯係無稽。至於上訴人所稱之「本票」部分，原係依系爭土地契約書第七條、系爭房屋契約書第十七條：「買方如需委託賣方統一代向金融機構辦理貸款時，應與賣方簽立附件㈣代辦貸款委託書，並開立與預定貸款同額之商業本票交付賣方，於交屋時退還」而來，即簽立本票之用意，僅係為作為擔保之用，並非作為賣方給付價金之方式，兩造亦未約定上訴人如簽立本票後即可不用配合辦理貸款、對保手續。是本件上訴人以其已簽立本票，強謂其可不用依約辦理貸款、對保手續云云，亦不足為採。 ⒍本件依據兩造所訂立之系爭土地契約書第四條第三項、第七條、附件㈣代辦貸款委託書第二條，及系爭房屋契約書第七條第三項、第十七條、附件㈣代辦貸款委託書第二條等約定，系爭契約中付款明細表中之預定金融機構貸款部分，視為買賣契約價金之一部分，買方本應就此貸款部分，按照賣方指定之時間、地點備齊所需之證件，協助賣方辦理有關貸款之一切手續，如需買方親自會同辦理對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等時，買方應配合賣方通知之日起七日內辦妥；如買方未依第七條『貸款約定』履行義務，再經賣方定七日以上之期限催告，買方而仍未繳款或配合辦理者，雙方同意依第十一條違約之處罰規定處理，即賣方得不經催告逕行解除本約，並沒收依土地及房屋總價款百分之十五計算之金額為違約金；此觀系爭買賣契約條款約定自明。 ⒎上訴人明知雙方於系爭買賣契約中有為如上之約定，然原買方名義人蕭金聰及上訴人，迭經被上訴人催告多次，拒不將貸款對保手續辦理完成；迄至被上訴人於九十六年十一月二十一日發函解約時，上訴人仍未完成：⑴開立貸款帳戶；⑵簽蓋取款憑條；⑶製作及簽認借款支用書，另亦未依期繳交代收款一百零六萬五千元；⑷上訴人變更登記事項卡抄錄正本。故被上訴人依系爭土地契約書第十一條及系爭房屋契約書第二十二條約定解除契約，於法有據。 ⒏兩造契約既已明確約定上訴人負有對保並使承貸銀行同意撥款予被上訴人之義務，今上訴人因可歸責於己之事由，致遲未完成開戶等手續，自無法使銀行同意將貸款金額撥付被上訴人，即非屬已履行買賣契約所示之對保貸款義務。且在經銀行承辦人員多次通知辦理開戶程序及被上訴人多次發函催告後伊配合辦理相關手續時，先委請律師覆函自承未完成對保程序，後臨訟之際再以兩造間就買賣標的之部份建物坪數尚有找補之爭議為由，拒不配合辦理完成貸款手續，致被上訴人無法獲得銀行撥付之貸款金額，自難謂符合誠信原則。 ⒐由兆豐銀行上述回函內容可知：銀行辦理新建房屋不動產抵押貸款手續時，銀行均必要求貸款人本人（公司戶為法定代理人）於開戶及貸款文件上親自簽名，並交付相關證件；絕不可能由被上訴人寶輝公司單方片面持上訴人所立之「委刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」以代刻之印章代為辦理。上訴人固有立具「委刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」予被上訴人，授權被上訴人代刻印章代辦貸款手續。惟上開同意書及委託書僅為兩造間之約定，對承辦貸款之金融機構並無拘束力。因此於該「代辦貸款委託書」第二項約定：「買方同意按照賣方指定之時間、地點備齊所需之證件，協助賣方辦理有關貸款之一切手續，如需買方親自會同辦理對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等，買方應配合賣方通知之日起七日內辨妥。」等語。故上訴人縱曾於於銀行承辨人員在場時，簽立授信約定書、中長期授信合約、本票、活期儲蓄存款開戶申請人基本資料等文件，然上訴人既未於開戶印鑑卡中蓋用約定印鑑，亦未簽立借款支用書、取款條、撥款委託書等，對保貸款手續自未完成；被上訴人公司人員，亦不可持貸款人所立具之「委刻印章同意書」、「代辦貸款委託書」，以建設公司代刻之印章，蓋用於上述開戶印鑑卡、借款支用書、取款條、撥款委託書等文件上，以完成對保貸款手續並領取貸款金額。本件兩造所訂土地及房屋預定買賣契約書中，對於買方應盡之辦理對保貸款手續義務，係分別約定於土地預定買賣契約書第四條第三項、第七條、附件（四）代辦貸款委託書第二條，及房屋預定買賣契約書第七條第三頊、第十七條、附件（四）代辦貸款委託書第二條等。被上訴人係依照雙方所定合約內容為「對保」催告履約行為，而上述契約約定之文字記載，並未將對保貸款手續區分為辦理開戶、簽立貸款契約書、簽立本票、交付相關證件等各項細部行為。本件上訴人於訴訟中強行之割裂為「簽立授信約定書」、「簽立中長期授信合約書」、「簽立本票」、「開立帳戶」、「簽蓋取款憑條」、「簽立借款支用書（借據）」、「簽立撥款委託書」、「交付公司設立文件」等多部分，於雙方所定買賣契約上實無依據，是其更主張上訴人已簽立「授信約定書」、「本票」、「中長期授信合約書」等部分，即已完成對保手續云云，尤屬脫逸契約範圍內容，為無根據之主張。 ⒑系爭房屋預定買賣契約書第廿六條第三款約定：「預定興建本房屋所需之基地，由買方按其應持分之土地面積，另行與基地所有權人訂定『上地預定買賣契約書』壹式貳份。『土地』及『房屋』契約書須同時簽署並同時履行方屬有效。如二者之一有失效之事由時，則另一契約亦當同時失效。」，系爭土地定買賣契約書第十條第五款約定：「買方另行與本基地上建物起造人訂定『房屋預定買賣契約書』壹式貳份。『土地』及『房屋』契約書須同時簽署並同時履行方屬有效。如二者之一有失效之事由時，則另一契約亦當同時失效。」等語，可見上開兩份契約書之買方雖為不同主體，然依契約之內容，須同時簽署並同時履行方屬有效。如二者之一有失效之事由時，則另一亦當同時失效。因此，前開對保再次通知函，雖僅被上訴人寶輝公司具名，然該通知函之內容分別引用房屋預定買賣合約書第十七條第一項及土地預定買賣契約書第七條第一項之約定。是上訴人以該通知函被上訴人丁○○、丙○○未具名，據以主張本件被上訴人之催告不發生效力云云。於法自屬無據，殊不足取等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：如主文所示。三、本件兩造於原審及本院前審就下列事項不爭執： ⒈兩造於九十六年九月二十八日就系爭房屋及基地簽訂買賣契約。 ⒉系爭房地貸款，依系爭房地契約書之約定，係屬買賣價金之一部分。 ⒊被上訴人分別於九十六年六月二十七日、九十六年八月二十一日發函通知上訴人之前手蕭金聰，應辦理銀行對保貸款手續及繳交代收款，惟均未辦理。 ⒋被上訴人於系爭房地買受人名義變更為上訴人後，分別於九十六年十月二十六日、九十六年十一月九日發函通知上訴人辦理對保手續，上訴人分別於九十六年十月三十日、九十六年十一月十日收受。 ⒌被上訴人於九十六年十一月二十一日以存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約，並經上訴人於九十六年十一月二十三日收受。四、得心證之理由： ⒈上訴人主張，伊公司於成立前，即於93年11月間，以上訴人法定代理人蕭金聰名義，與丁○○、丙○○、寶輝公司等三人，分別針對丁○○、丙○○所有坐落臺中市○○區○○段五八、六一、六二地號之系爭土地，以及上開土地上寶輝公司所有興建中之預售建物特Ａ棟十九樓之系爭房屋，簽訂土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書，並按期繳納買賣價金，嗣伊公司設立，兩造遂於九十六年九月二十八日將上開契約當事人關於買方部分變更為伊名義，而與被上訴人另行簽訂系爭土地契約書、系爭房屋契約書，約定土地買賣價金為三千四百零七萬元、房屋買賣價金為三千八百四十三萬元，總買賣價金為七千三百五十萬元。上訴人除按期繳交分期給付之價金外，並已於九十六年十月間，曾先後兩次與被上訴人所指定之兆豐銀行辦理對保程序，其中一次甚至係在寶輝公司人員、代書等人在場時，與兆豐銀行人員辦理對保手續，且完全依照兆豐銀行人員之指示，在各類對保文件上用印，此有兆豐銀行授信約定書、中長期授信合約書、授權書、本票等資料可資為憑，益徵伊確已完成對保程序無訛。詎料，被上訴人事後竟因意圖巧立名目追加買賣價金，惟未獲伊同意，遂故意以九十六年十一月九日臺中大隆路一八九三號存證信函片面誣指上訴人未履行對保程序，嗣後更以此作為藉口，於九十六年十一月二十一日以臺中法院郵局第五八號存證信函片面解除兩造間之買賣契約。惟伊事實上已與兆豐銀行履行對保之手續，其他亦查無上訴人有何違約之情事，自不容被上訴人片面解除契約，被上訴人解除契約之表示並不合法，兩造間之買賣關係仍然合法存在而提起本件之訴。 ⒉被上訴人抗辯，其係以上訴人未依系爭土地契約書第四條第三項、第七條、附件㈣代辦貸款委託書第二條，及系爭房屋契約書第七條第三項、第十七條、附件㈣代辦貸款委託書第二條之約定，辦理對保手續，經伊催告後上訴人仍拒未辦理，被上訴人之解除契約係依兩造所訂合約之程序為之，合法有效，兩造間之合約已因被上訴人之合法解除而不存在等語。故本件所應審究者，厥為上訴人究竟有無完成貸款對保手續，即被上訴人是否得以解除系爭土地，房屋契約書？茲分別審究如下：（1）依系爭土地契約書第四條第三項：「付款條件及方式：‧ ‧‧附件㈡付款明細表中之預定金融機構貸款，視為本件買賣價金之一部分，買方（即上訴人，下同）應依第七條『貸款約定』給付賣方（即被上訴人，下同）。如買方未依第七條『貸款約定』履行義務，再經賣方定七日以上之期限催告，買方而仍未繳款或配合辦理者，雙方同意依第十一條『違約之處罰』規定處理。」第七條：「貸款約定：買方如需委託賣方統一代向金融機構辦理貸款時，應與賣方簽立附件㈣『代辦貸款委託書』，並開立與預定貸款同額之商業本票交付賣方，於交屋時退還。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機關，但買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機關將約訂貸款金額撥付賣方。」，及系爭房屋契約書第七條第三項：「付款條件及方式：‧‧‧附件㈠付款明細表中之預定金融機構貸款，視為本件買賣價金之一部分，買方應依第十七條『貸款約定』給付賣方。如買方未依第十七條『貸款約定』履行義務，再經賣方定七日以上之期限催告，買方而仍未繳款或配合辦理者，雙方同意依第二十二條『違約之處罰』規定處理。」；第17條「貸款約定：買方如需委託賣方統一代向金融機構辦理貸款時，應與賣方簽立附件㈣『代辦貸款委託書』，並開立與預定貸款同額之商業本票交付賣方，於交屋時退還。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機關，但買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機關將約訂貸款金額撥付賣方。」（見原審卷第㈠宗第四十一至四十二、十至十一、十四頁）。又依兩造簽定之「代辦貸款委託書」中載明：「本項貸款金額係為房地價金之一部分，依據民法第三百六十七條規定，買方有交付價金予賣方之義務。買方同意委託代辦所購房地產權提供設定抵押權貸款等一切手續，並授權賣方或指定人領取全部貸款金額‧‧‧。買方同意按照賣方指定之時間、地點備齊所需之證件，協助賣方辦理有關貸款一切手續，如需買方親自會同辦理對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等，買方應配合賣方通知之七日內辦妥。買方同意銀行貸款乃是房地價金之一部分，買方不得以任何理由向銀行及有關單位提出異議之請求或撤銷或中止委託貸款，片面中止金融機構核撥予賣方，並願放棄本委託書之解任權。」（見原審卷第㈠宗第二十六、四十九），是兩造依上開系爭土地契約書、系爭房屋契約書及代辦貸款委託書之約定，上訴人就上開系爭房地向金融機構辦理貸款，所貸得款項係屬買賣價金之一部分，此亦為兩造所不爭執（見本院卷第四十五頁），則上訴人依上述代辦貸款委託書之規定，所應履行之義務，亦屬契約上之責任，要堪認定。是則上訴人就系爭房地買賣契約，若須辦理貸款時，依上開約定，同意委託被上訴人代辦所購房地產權提供設定抵押權貸款等一切手續，並授權被上訴人或其指定人領取全部貸款金額，且上訴人同意按照被上訴人指定之時間、地點備齊所需之證件，協助被上訴人辦理有關貸款一切手續，如需上訴人親自會同辦理對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等，應配合被上訴人通知之七日內辦妥，要無疑義。（2）查，在買賣契約尚未變更為上訴人帝宇公司之前，被上訴人即曾於96年6月27日，發函當時之買方名義人蕭金聰通知其應於96年7月24日辦理銀行對保貸款手續，然買方（按即上訴人，以下同）未予置理。被上訴人嗣於96年8月21日再次發函（郵局雙掛號信函）予買方名義人蕭金聰，通知其應速配合辦理銀行對保貸款手續，仍未見買方辦理。其後買方變更買受人名義為上訴人帝宇公司，並與被上訴人重新簽訂契約。雙方約定上訴人應擇日辦理銀行對保貸款手續。然上訴人於96年10月間（上訴人於原主張係96年10月8日）自行片面邀約辦理貸款之兆豐國際商業銀行（以下簡稱兆豐銀行）人員至上訴人公司，表示要辦理相關對保手續，然當時被上訴人並未接獲通知，致未會同辦理。被上訴人係至銀行承辦人通知後，始知上訴人曾於96年10月8日辦理部分對保貸款手續，然銀行人員同時告知被上訴人：上訴人之對保貸款手續未完成，即尚未辦理存摺開戶、尚未簽立取款憑條及簽立貸款支付切結書。其後，被上訴人只得邀約於96年10月ll日會同銀行人員及代書至上訴人公司，請上訴人完成有關貸款對保之一切手續；然上訴人拒絕於銀行之印鑑卡上簽章，及不簽具取款憑條、不簽具貸款支付切結書，亦未提供原告公司之變更登記事項卡抄錄本正本（此正本係供代書辨理房地移轉登記用途）等文件，原告亦未繳交代收款。被上訴人於96年10月26日再次發函予上訴人（郵局雙掛號信函），通知上訴人應於96年1l 月5日完成前開對保、貸款手續（詳原審卷㈠140頁）；此函業經上訴人於96年10月30日收受（同上卷第141頁），然上訴人拒不配合辦理。被上訴人於96年ll月9日以台中大隆路郵局第1893號存證存證信函（已由上訴人於原審提出附於其起訴狀證物三），正式催告被上訴人應於96年ll月17 日前會同至兆豐銀行完成有關貸款之一切手續，包括辦理對保、貸款手續；該函上訴人已於96年ll月10日收受（詳原審卷㈠171頁，備註：此存證信函（掛號執據第00000000000 0 0000000 0號）之回執因郵局不慎遺失，台中黎明郵局乃於96年11月20日出具該函已由上訴人於96年11月10日收受之證明予被上訴人見同上卷174，175頁），然上訴人仍未辦理。嗣上訴人委請聯晟法律事務所李清輝律師，於 96年11月16日以96聯律字第42號函，表示上訴人於96年10 月l1日之所以未完成對保手續，係因承辦人員疏失所致，不可歸責於上訴人公司云云（詳原審卷㈠142頁）因上訴人並未於96年ll月17日前至銀行辦理對保手續，亦未依期繳付代收款，被上訴人乃委由律師於96年ll月21日以台中法院郵局第558號存證信函（已由上訴人於原審提出附於其起訴狀證物四．惟上訴人將存證信函編號558號誤載為58號），向上訴人表示因上訴人已違約，故依土地合約第ll條及房屋合約第22條解除合約；此函業經上訴人於96年ll月23 日收受（詳原審卷㈠176頁）其後，被上訴人委由律師於97年]月17日以台中法院郵局第159號存證信函（已由上訴人於原審提出附於其起訴狀證物六．可證上訴人已收受此函無誤）向上訴人表示其已繳價金2800萬元，經依合約第11 條約定沒收15％即00000000元後，將退還00000000元，並請上訴人於7日內領回等語。（3）上訴人雖一再主張，依房屋預定買賣契約書第14條第3項第2款及士地買賣契約書第5條第3項第2款均載明：「提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦妥各項貸款手續『及』對保手續，……」等語，貸款手續、對保手續既以「及」字相聯接，自屬兩種不同之手續，而依證人即兆豐銀行對保承辦人林信建於原審97年6月26日審理時所為證言稱：「對保手續」是在「授信約定書」，「中長期合約書」，「本票的部分」，…「在10月11日（指96年）之後陸續好幾次通知（上訴人），第一次通知約略在10月11日一週內就通知乙○○○（即上訴人法定法定代理人）後續有『撥款』資料及開戶印鑑都需要用印，乙○○○表示還有一些事項要跟建設公司談…」等語，亦足徵對保與貸款手續分屬兩個不同手續。而上訴人確實於96年10月11日已辦理對保手續，此觀原證2兆豐銀行授信約定書末頁「對保日期」、「對保簽名及蓋章」、「對保地點」、「對保人員」等各欄，依序分別記載「96年10月8日」、「帝宇不動產開發有限公司大小印章及乙○○○之簽名」、「台中市○○路○段51 號19樓」、「林信建」等字樣。中長期授信合約書末頁，上開四個欄位之記載亦同，另於「連帶保證人」欄，加載乙○○○個人為連帶保證人，足徵上訴人確已完成各項對保手續。所未完成者，僅貸款手續而已。惟被上訴人歷次催告函，均通知「對保手續」未完成云云，上訴人自無從了解而及時補正等語。惟查，被上訴人於96年10月26日寄送予上訴人之對保再次通知函之內容為：「親愛的客戶您好：承蒙台端對本公司長期的配合與支持，至感銘謝。本案進度已屆完工階段，依雙方房屋預定賣合約書第十七條第一項及土地預定買賣合約書第七條第一項：買方應依照賣方通知日起七日內辨妥相關對保手續，台端已於96 年10月ll日辦理銀行對保手續，茲因台端對保手續尚未完成，恐台端事忙遺忘，特再以此專函通知！敬請台端96年11月5日前撥冗配合辦理，不便之處敬請見諒！」等語（更㈠卷78頁），另於同年11月9日寄發予上訴人之台中大隆路郵局第01893號存證信函之內容為：「帝宇不動產開發有限公司台鑑：貴公司與本公司簽立之『寶輝花園廣場』特Ａ棟拾玖樓買賣合約，已近完工移轉登記產權階段，依雙方房屋買賣合約書第七條、第十七條及土地買賣合約書第四條、第七條規定，本公司於九十六年十月二十六日以書面通知貴公司於同年十一月五日前辦理銀行對保手續，惟貴公司迄未能依約完成對保。本公司為期慎重，特此正式寄發存證信函，通知貴公司依約於九十六年十一月十七日前會同前往兆豐銀行（台中市○○路二一六號五樓）辦妥對保手續，否則依房屋買賣合約書第七條及土地買賣合約書第四條第三項之規定，視同違約情形，有相關違約處罰規定適用。為免生無謂爭議及不便，特函通知貴公司依約辦理，謹請查照鑑核。」等語（更㈠卷80頁）。上開通知函及郵局存證信函雖僅記載催上訴人前往銀行辦理未完成之對保手續，而未記載催上訴人補辦撥款手續之文字。然上訴人於96年10月11日親自會同被上訴人公司之人員與銀行承辦人員辦理貸款手續時，除在授信約定書、中長期契約書、本票及活期儲蓄開戶資料中申請人部分等文件用印外，尚有借款支用書、取款條、開戶資料中之約定印鑑、撥款委託書等文件未用印，為不爭之事實。而上開資料文件未用印，係因當時上訴人之法定代理人表示「開戶資料中之約定印鑑」考慮另外一組公司大小章，嗣銀行通知上訴人就上開資料文件補用印時，上訴人之法定代理人則表示仍有一些事項要與被上訴人商談而暫緩用印等情，業據證人林信建於原審結證在卷。（原審卷㈠第251頁）。是上訴人於96年10月ll日親自會同辦理貸款手續時，即知悉未完成之貸款手續係指上訴人在借款支用書、取款條、開戶資料中之約定印鑑、撥款委託書等文件用印之程序未完成而言。況且上開催告函，已引據土地及房屋之買賣契約條文，而依契約條之約定（房屋契約書第17第1項及土地契約書第7條第1項之約定），買方必須辦妥對保手續，並由承貸金融機關同意將約定貸款金額撥付賣方，始為完成約定。故催告函雖僅記載辦理對保手續，並不致於使上訴人不明瞭其應負之契約義務就辦理貸款部分，所須完成之手續，必須達到使被上訴人可以貸款全部金額，才算已完成付款之義務。上訴人之此項主張，自不足取。（4）上訴人又主張：兩造於96年9月28日簽訂系爭房地買賣契約書之同時，另簽訂有「委刻印章同意書」（下簡稱同意書）及「代辦貸款委託書」，由買方之上訴人分別授權賣方之被上訴人，得代刻印章一枚保管及使用，賣方之被上訴人依約得以該枚代刻之印章，辦理本契約房地產權移轉登記及貸款抵押權設定申請或變更，代辦貸款手續，代辦銀行貸款開戶並領取貸款之用。（見同意書第2條、第3條第l款）即令買賣雙方有糾紛，雙方同意不得影響本同意書第3條各項用途之印章使用，甚至雙方依民事訴訟解決糾紛時，亦不得影響前揭授權之成立。（見同意書第5條）此外，買方即上訴人亦授權賣方即被上訴人：……代辦所購房地產權提供設定抵押權貸款等一切手續，並授權賣方或指定人領取全部貸款金額即土地貸款新台幣（下同）壹仟捌佰捌拾陸萬元整、房屋貸款貳仟伍佰陸拾肆萬元，以便繳付房、地價金，此有土地預定買賣契約附件㈣代辦貸款委託書第1條，及房屋預定買賣契約書附件㈣代辦貸款委託書第l條之現定可稽。上訴人既已於96年9月28日簽約時授與被上訴人前揭各項權利，且依約上訴人不得為撤銷或解除，而被上訴人要求上訴人為此授權，其目的即在保障其自身之權益，因之，即令上訴人未辦理完成銀行貸款手續，被上訴人自得依上開授權，代刻印章、代辦貸款、領取4,450萬元，等語。然查，兩造於簽訂系爭房屋預定買賣契約書及系爭土地預定買賣契約書時，上訴人固立具「委刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」予被上訴人，授權被上訴人代刻印章代辦貸款手續。惟上開同意書及委託書僅為兩造間之約定，承辦貸款之金融機構並非上開同意書及委託書之當事人，則上開同意書及委託書依法對承辦貸款之金融機構並無拘束力。況經本院依聲請向兆豐銀行函查結果，據該行函覆稱：「貸款人辦理新建房屋不動產抵押貸款時，貸款人需與銀行簽訂借款契約書。借款契約書訂立按本行授信作業規定（詳附件一），均需由貸款人（公司戶為法定代理人）親自簽名，不可由建設公司人員片面持貸款人所立「委刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」以代刻之印章辦理上述簽約手續並完成撥款……存戶應於印鑑卡上約定印鑑並由存戶本人（公司戶為法定代理人）親自簽名、以利日後簽章之鑑定，故開戶約定印鑑仍需由存戶親自確認，不可由建設公司人員片面依據「委刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」以代刻之印章完成存戶約定印鑑程序……辦理授信業務時，應請借款人在授信有關文件上親自簽章，並確實核對其身分，借款契約、動用憑據以及其他相關文件應使用同一式印鑑；另借款契約中之授信約定書（詳附件三）及中長期授信合約亦載明「本約定書上之簽名及印鑑，皆為立約人親自為之，嗣後立約人如與銀行有授信往來，悉憑該簽名或印鑑任擇一式，即生效力」。授信作業之約定印鑑需由借款人（公司戶為法定代理人）親自確認，故不可由建設公司人員持貸款人所立「委刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」以代刻之印章做為開戶約定印鑑或以該代刻之印章於借款支用書、取款條、撥款委託書等單據用印以辦理撥款手續。取款條所蓋印鑑需與開戶資料中之印鑑卡約定印鑑相符（詳附件四）；借款支用書、撥款委託書需與授信約定書及中長期授信合約上所蓋之印鑑相符。借款支用書、取款條、撥款委託書及開戶資料中之約定印鑑等資料按本行作業規定用印後，本行將通知建設公司貸款手續齊全，待擔保品過戶及辦妥抵押權設定後，即可進行撥款手續」等語，有該銀行99年1月7日（099）兆銀台中字第0002號函在卷可稽（見本院更字卷第89頁）；系爭房地之貸款契約當事人為兆豐銀行與上訴人。因此貸款手續之法律行為方式，係依兆豐銀行與上訴人間之約定。被上訴人並非貸款契約之當事人，就貸款手續之方式自無置喙之餘地。又上訴人所立具之「委刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」對兆豐銀行並無拘束力，已如前述。查本件上訴人之貸款手續尚有借款支用書、取款條、撥款委託書及開戶資料中之約定印鑑未依貸款銀行之作業規定用印等情，為不爭之事實，則上訴人之貸款手續尚未完全齊全，已無疑義。又上開借款支用書、取款條、撥款委託書及開戶資料中之約定印鑑之用印手續均須由上訴人親自辦理，業據兆豐國際商業銀行函覆在卷，已如前述。而上開借款支用書、取款條、撥款委託書及開戶資料中之約定印鑑等資料未用印，係因上訴人未親自會同配合貸款銀行用印所致，亦據貸款銀行之承辨人員林信建於原審結證在卷。故上訴人以其業已簽立「委刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」，即可由被上訴人憑以向貸款銀行辦理貸款、設定抵押及貸款金額，用以支付價金云云，自不足取。上訴人雖又引據最高法院85年度台上字第407號判決，主張票據行為慎重要式之書面行為，均得由代理人為之，而本件之辦理貸款，並非慎重要求之要式行為，無不可代理之理由，故被上訴人儘可依上開「委託代刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」，以代刻之印章向兆豐銀行辦理貸款云云。然查上開最高法院之判決並非判例，對下級法院並無拘束力。且係就個案之發票行為之代理是否有效而為之論斷，與本件之情形並不相同。且上開「委託代刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」如何簽立，授權之真偽及其範圍，均非第三人之貸款銀行所能理解，自難據之輕易同意以之作為辦理貸款之用，以確保其本身之權益，免於事後之涉及盜用之糾紛。況且，依「代辦貸款委託書」第2條之約定：「買方（即上訴人）同意按照賣方（即被上訴人）指定之時間、地點備齊所需之證件，協助賣方辦理有關貸款之一切手續，如需買方親自會同辦理對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等買方應配合賣方通知之日起七日內辦妥。」足見上訴人並無因有「代刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」即可免於親自會同辦理貸款之一切手續之義務。上訴人之此項主張亦不足取。（5）又依原審法院於九十七年六月二十六日行言詞辯論程序時，訊問證人即承辦本件貸款業務之授信人員林信建，證稱：「（原告（即上訴人）訴訟代理人問：九十六年十月八日有無到原告公司辦理對保手續？）九十六年十月八日有帶授信約定書、中長期授信合約書、額度本票到原告公司去，請原告法定代理人乙○○○小姐簽名，當天法定代理人乙○○○有簽名，但是公司大小章沒有蓋，因為當天法定代理人沒有帶大小章，所以公司部分沒有用印。」、「（原告訴訟代理人問：九十六年十月十一日你們有幾位到帝宇公司辦理何事？）‧‧‧我、被告寶輝公司人員二名、代書一名一起去，我是去請原告公司加蓋公司大小印章及開戶撥款相關資料之用印‧‧‧」、「（原告訴訟代理人問：當時用印之情形為何？）公司印章是原告法定代理人交給我公司大小章，由我負責用印，我在授信約定書、中長期契約書、本票上、活期儲蓄開戶資料中申請人部分用印，但開戶的印鑑章並沒有用印。」、「（原告訴訟代理人問：是否曾經以書面或其他方式通知原告對保未完成？）‧‧‧在十月十一日之後陸續好幾次通知，第一次通知約略在十月十一日一週內就通知乙○○○後續有撥款資料及開戶印鑑需要用印，乙○○○有表示還有一些事項要跟建設公司談，所以先暫緩用印。」、「（被告（即被上訴人）訴訟代理人問：九十六年十月八日是由原告公司通知你去辦理部分對保手續，這樣是否為常態？）整批房貸一般都是會同建設公司一起完成，都約在銀行整批辦理一次完成，而貸款人也是一次就辦完所有貸款及授權撥款程序。」、「（被告訴訟代理人問：後來九十六年十月十一日辦理相關手續的時候，你可否具體說明哪些資料沒有用印？）借款支用書（也就是借據）、取款條、開戶資料中之約定印鑑、撥款委託書。」、「（被告訴訟代理人問：是否為兆豐銀行台中分行開給被告寶輝公司之對保資料審核表（庭呈原本及影本）？）是。」、「（被告訴訟代理人問：可否請你說明對保資料審核表，帝宇公司部分銀行是否都沒有蓋章？）是沒有蓋。」等語（見原審卷第㈠宗第二四九至二五二頁）；另訊問證人即寶輝公司職員楊晴惠，亦證稱：「（被告訴訟代理人問：九十六年十月十一日你代表寶輝公司會同代書到原告公司作何事？）當天與乙○○○約好會同銀行人員、代書去辦理對保手續。」、「（被告訴訟代理人問：對保手續包含哪些項目？）代書過戶用印蓋章、銀行貸款、撥款的相關程序。」、「（被告訴訟代理人問：當天程序有無辦完？原因為何？）當天對保程序未完成。對保過程中，乙○○○認為印章不好用，要另外約定公司的印鑑章，所以開戶的印鑑沒有蓋，所以取款相關資料也沒有蓋。」、「（被告訴訟代理人問：當天這個狀況你有無告訴乙○○○這些程序沒有完成？有無跟寶輝公司報告？）我有告訴她對保程序沒有完成，她說要等印鑑刻好之後會通知銀行人員用印。那天回來我有跟主管說對保未完成，主管與銀行聯絡請他們追蹤對保作業。」、「（被告訴訟代理人問：妳後來有無通知原告辦理對保？）後來我的主管聯繫銀行之後，銀行說已經通知原告去辦理，但是原告說與公司有一點糾紛，要暫緩辦理。」、「（被告訴訟代理人問：你有無以書面通知原告公司辦理對保程序？）我們九十六年十月二十六日有再寄一份對保通知函。」、「（被告訴訟代理人問：原告有無通知或來辦理對保？）沒有。」（見原審卷第㈠宗第二五三頁）等語，是依上開證人林信建、楊晴惠之證詞，足稽本件貸款之撥款手續未完成乃肇因於上訴人未決定公司印鑑，且未配合用印所致，復經證人林信建通知上訴人用印，上訴人法定代理人表明仍有一些事項與建設公司商談而暫緩用印，此亦與證人楊晴惠之證詞大致相符，故本件貸款之撥款手續未完成應為上訴人所知，益徵被上訴人主張上訴人並未完成系爭貸款之撥款手續等語，應可採信。（6）再本件被上訴人於系爭房地買受名義人由蕭金聰變更為上訴人後，分別於九十六年十月二十六日、九十六年十一月九日發函通知上訴人辦理對保手續，上訴人分別於九十六年十月三十日、九十六年十一月十日收受等情，並有對保再次通知函、臺中大隆路郵局第一八九三號存證信函附卷可稽（見原審卷第㈠宗第一四０、六十五頁），且為兩造所不爭，是上開事實，堪信為真實。又上訴人雖主張被上訴人上揭催告通知僅載明「對保手續」，並未包括撥款手續，故上揭催告不合法，被上訴人不得主張解除契約等語。惟查，依被上訴人於九十六年十月二十六日所發之再次對保通知函記載：「‧‧‧因本案進度已屆完工階段，依雙方房屋預定買賣合約書第十七條第一項及土地預定買賣合約第七條第一項：買方應依照賣方通知日起七日內辦妥相關對保手續，台端已於九十六年十月十一日辦理銀行對保手續，茲因台端對保手續尚未完成，恐台端事忙遺忘，特再以此專函通知！敬請台端九十六年十一月五日前撥冗配合辦理，‧‧‧」等語（見原審卷第㈠宗第一四０頁），是依上開通知函之記載，被上訴人明確告知係依系爭土地契約書第七條第一項即系爭房屋契約書第十七條第一項之約定催告上訴人，而上開約定內容，係上訴人如需委託被上訴人統一代向金融機構辦理貸款時，應與被上訴人簽立附件㈣『代辦貸款委託書』，並開立與預定貸款同額之商業本票交付被上訴人，於交屋時退還。惟上訴人可得較低利率或有利於上訴人之貸款條件時，上訴人有權變更貸款之金融機關，但上訴人應於被上訴人通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機關將約訂貸款金額撥付被上訴人，則依上開約定之內容，係要求上訴人辦理貸款手續「及」撥款手續，讓被上訴人得以直接由貸款銀行取得貸款充作買賣價金之一部分後，被上訴人即可著手辦理買賣房地之所有權移轉登記事宜，足見上訴人所稱上開契約之內容係指對保手續，尚不包含撥款手續云云，實不足取。另參以上訴人曾委託聯晟法律事務所於九十六年十一月十六日發函被上訴人，陳稱：「‧‧‧本公司自從向寶輝建設股份有限公司購買寶輝花園廣場Ａ棟樓之房屋及基地以來，莫不依照該公司之通知繳交款項，並無任何遲延，甚至該公司洽請本公司於九十六年十月十一日辦理銀行『對保手續』，本公司亦無條件配合，怎奈因該公司對保承辦人員之疏失致未完成對保手續，並非可歸責於本公司‧‧‧」等語，此有被上訴人提出該事務所於九十六年十一月十六日以聯律字第號函一份為證（見原審卷第㈠宗第一四二頁），足證上訴人明知未完成所謂「對保手續」，亦即未完成上揭貸款之撥款手續，從而被上訴人主張上訴人經二次催告後，仍未履行上開契約約定之辦理貸款及撥款義務等語，堪予採信。（7）復依系爭土地契約書第十一條第二項約定：「違約之處罰：‧‧‧買方違反本契約規定者，賣方得不經催告逕行解除本約，並沒收依土地總價款百分之十五之金額為違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，同時買方前所預定之土地由賣方收回自由處分。」，及系爭房屋契約書第二十二條第二項約定：「違約之處罰： ‧‧‧買方違反第七條第二、三項、第十四條第四項約定者，賣方得不經催告逕行解除本約，並沒收依房屋總價款百分之十五之金額為違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，同時買方前所預定之房屋由賣方收回自由處分。」（見原審卷第㈠宗第四十四、十五頁）；另依系爭土地契約書第四條第三項約定：「付款條件及方式：‧‧‧附件㈡付款明細表中之預定金融機構貸款，視為本件買賣價金之一部分，買方應依第七條『貸款約定』給付賣方。如買方未依第七條『貸款約定』履行義務，再經賣方定七日以上之期限催告，買方而仍未繳款或配合辦理者，雙方同意依第十一條『違約之處罰』規定處理。」，及系爭房屋契約書第七條第三項約定：「付款條件及方式：‧‧‧附件㈠付款明細表中之預定金融機構貸款，視為本件買賣價金之一部分，買方應依第十七條『貸款約定』給付賣方。如買方未依第十七條『貸款約定』履行義務，再經賣方定七日以上之期限催告，買方而仍未繳款或配合辦理者，雙方同意依第二十二條『違約之處罰』規定處理。」（見原審卷第㈠宗第四十一、十頁）。查本件上訴人未履行系爭土地契約書第七條第一項、系爭房屋契約書第十七條第一項之約定，完成貸款撥款手續之義務，經被上訴人上開催告後仍未履行，上訴人不爭執已收受上開催告通知（見上開本件不爭執事項㈢、㈣），是依兩造簽訂之系爭房地契約書之約定，被上訴人即得解除系爭房地買賣契約。再被上訴人於九十六年十一月二十一日以臺中法院郵局第五五八號存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約，並經上訴人於九十六年十一月二十三日收受等情，此有該存證信函一份附卷可稽（見原審卷第㈠宗第六十六頁），且業為上訴人所不爭執，是被上訴人主張兩造間系爭土地契約書及系爭房屋契約書之買賣法律關係，業已因契約解除而不存在等語，應認可採，從而上訴人主張，兩造於九十六年九月二十八日所簽訂之系爭房地買賣契約關係仍存在云云，自不足採。（8）又系爭房屋預定買賣契約書第十七條第1項及系爭土地預定買賣契約書第七條第一項均約定：「買方如需委託賣方統一向金融機構辦理貸款時，應與賣方簽立附件㈣『代辦貸款委託書』，並開立與預定貸款同額之商業本票交付賣方，於交屋時退還」等語。可見上訴人於96年10月11日對保時簽發三紙面額合計4,450萬元本票予被上訴人，係根據上開契約書條款之約定。然上開契約條款及代辦貸款委託書均未約定，被上訴人可於上訴人拒絕辦理貸款事宜，或無法貸款時，得以上開三紙本票作為買賣價金付款之替代方式。從而上訴人主張被上訴人得以提示上開三紙本票請求上訴人付款之方式取得與銀行貸款相同之價金，實難認上訴人有可歸責之事由云云。顯與兩造簽訂之契約本旨不符，亦不足採。（9）上訴人再主張因「頂樓星光會館公共設施面積款項」產生爭議未決，因而雙方無法確認總買賣價金等語，惟查依系爭房屋契約第五條第二項之約定，就系爭房屋面積增減超過百分之一以上部分，雙方須找補之追加減價金，係約定應於「交屋時一次結清」，是於交屋前之辦理貸款手續時，即應以系爭房地買賣契約所約定之價金，作為分期繳納之房屋款及貸款之計算標準，從而上訴人上開主張，亦不足取。 (10) 上訴復以：依土地合約第7條第1項及房屋合約第17條第1項，僅就銀行貸款之為統一貸款或獨立貸款而為約定，並未規定上訴人有辦理貸款手續及撥款手續之義務。本件上訴人選擇第一種即買方委託賣方統一代向金融機構辦理貸款，故買方之義務為與賣方簽立附件㈣之代辦貸款委託書及開立與預定貸款同額之商業本票交付賣方而已。而上開二項義務上訴人均已依債務本旨完成給付，是故辦理貸款撥款等事宜為賣方即被上訴人（受託人）之義務。委任事務尚需委任人即買受人之協力時即屬民法第235條之「給付兼需債權人之行為者」不屬於債務給付之性質，若債權人（即上訴人）不依指示為協力行為，僅生債權人受領遲延之責任而已云云。然查，依兩造之房屋合約第7條之約定，為「付條件及方式」並分別於第一項訂明：買方應依附件㈠付款明細表之約定，於接獲賣方書面繳款通知單七日內… …一次繳清，…第三項訂明：附件㈠付款明細表中之預定金融機構貸款，視為本買賣契約價金之一部分，買方應依第17條「貸款約定」給付賣方，如買方未依第17條「貸款約定」履行義務，再經賣方定7日以上之期限催告，買方仍未繳款或配合辦理者雙方同意依第22條「違約之處罰」規定處理。（詳見原審卷㈠第10頁）而土地買賣合約第4條亦為相同之約定（詳見同上卷第40頁背面）詳閱合約之約定，並非僅約定買方（即上訴人）如有需要委託賣方（即被上訴人）辦理貸款時，應簽立附件㈣之「代辦貸委託書」，且明定以所貸之款項，作為給付價金之一部分，如不配合辦理，即依「違約處罰」之規定辦理。故上訴人之上開解釋契約，顯有重大之誤會，自不足採。 (11) 上訴人又以：設若上訴人對於被上訴人所為「會同辦理對保」之通知，未為如期協力或拒絕協力，亦僅因貸款無法貸得，使買方喪失以貸款金額充作價金支付之權利而已。蓋依土地合約書第7條第1項、房屋合約書第17條第1項之約定，買方既已開立同額之商業本票支付賣方，以防杜貸款全部不能貸得時，讓賣方尚可持該等本票請求給付。故必於本票全部不獲兌現後，買方始負給付價金遲延之責任等語。然查，依上訴人所引之「貸款約定」第1項，僅約定買方如需委託統一向金融機構辦理貸款時，應與賣方簽立附件㈣「代辦貸款委託書」，並開立與預定貸款同額之商業本票交付賣方，於交屋時退還。並無約定賣方於買方不協力辦理貸款手續時，賣方得逕行將該商業本票提示請求付款，充付價金之給付，反而約定於交屋時退還予買方。上訴人之此項主張，並無所據。況且，如上所述，貸款為約定買方應付價金之一部，買方不依貸款約定履行義務，再經賣方定7日以上期限催告，仍不繳款或配合辦理者，雙方同意依「違約之處罰」規定處理（詳雙方付款條件及方式條款之約定）。上訴人之此項主張，亦不足取。又上訴人承上開主張進而以土地合約第7條第2項及房屋合約第17條第2項及第3項之約定，買方必須在接到賣方通知7日內以現金向賣方一次全部繳清應補繳之差額，逾期以違約論，賣方得訴請買方退還建物及土地所有權，買方不得異議並放棄請求權，先訴抗辯權云云，可知貸款若全部或一部無法貸得，則13期價金之給付，並不即生給付遲延之責任，仍應依該條文第1、2、3、4項規定繳付價金，以及所約定之本票不兌現後，始生買受人給付價金（13期）遲延之問題等語。然查，上訴人引據之各該條款，係在「買方無須賣方代為洽辦或買方貸款條件不合」，及「因政府法令限制或金融機構貸款政策改變時或買方借款人或保證人信用瑕疵問題，致不能獲得貸款或申貸金額未違申請金額」時之處理方式，與雙方「付款條件及方式」及「貸款約定」之合約條件無關，上訴人之此項主張，依法無據。況自兩造為貸款之辦理互相以存證信函催告、函覆之過程中，及涉訟迄今，上訴人從未主張願依上開所引之條件為付款，至本件發回更審，行言論辯論時，再作此主張，亦不能免除其拒不辦理貸款手續，經催告仍不辦理，所應負之遲延責任，此項抗辯亦不足取。 ⒊至上訴人再主張：⑴系爭買賣後階段之履約未完成，全係可歸責於被上訴人；⑵伊未獲通知而未履行撥款手續，實非可歸責於伊，故被上訴人解除買賣契約顯已違反「權利濫用禁止原則」；⑶本件並無任何法律或契約約定，課予伊必須在對保同時，雙方尚未確定買賣價金、被上訴人尚未辦理產權登記之前，一定要完成撥款手續之義務；⑷伊既已於九十六年九月二十八日簽約時授與被上訴人上揭各項權利，即令伊未辦理完成銀行貸款手續，被上訴人自得依上開授權代刻印章、代辦貸款，領取四千四百五十萬元，被上訴人能為而不為，自有違雙方契約之約定；⑸伊於九十六年十月十一日對保時，業已簽發本票三紙，其中一紙本票指名受款人為土地出賣人丁○○、丙○○，面額一千八百八十六萬元；另二紙本票指名受款人為房屋出賣人寶輝公司，面額各為二千四百六十四萬元及一百萬元。上開三紙本票，伊載有發票日而未填載到期日，自屬見票即付之本票，票面金額共四千四百五十萬元，被上訴人自得憑上開三紙有效之本票，向伊提示請求付款，被上訴人未此為之，卻藉口伊未完成其本身所謂之對保手續，而解除契約，難認有效等語。玆就上訴人上開主張，分別說明如下：（1）原審法院於九十七年六月二十六日行言詞辯論程序時，訊問證人林信建，證稱曾通知上訴人辦理後續未完成之撥款手續，已如上述，且上開完成撥款手續之契約義務已於兩造簽訂之系爭土地契約書第四條第三項、第七條第一項，及系爭房屋契約書第七條第三項、第十七條第一項所約定明定，故上訴人主張被上訴人未告知上訴人履行撥款手續應可歸責等語，尚難採信。至於上訴人於九十七年一月二十七日至兆豐銀行臺中分行欲辦理上開撥款手續，經兆豐銀行承辦人員告知，被上訴人早已於九十六年十一月二十六日以寶管發字第９６１１２６號函通知兆豐銀行而拒絕上訴人辦理，此乃係上訴人於被上訴人已依法解除系爭房地契約之買賣法律關係後，始前往辦理撥款手續而遭拒，自難認係可歸責於被上訴人受領遲延之事由而未能履約，從而上訴人主張不負違約責任云云，為不足採。（2）上訴人未履行上開契約所明定之完成撥款手續義務，乃係屬可歸責於上訴人之事由，已如上述，則被上訴人依系爭土地契約書第十一條第二項，及系爭房屋契約書第二十二條第二項之約定，解除系爭房地契約，乃屬正當權利之行使，自無任何權利濫用之情事可言。（3）上訴人再主張因「頂樓星光會館公共設施面積款項」產生爭議未決，因而雙方無法確認總買賣價金等語，惟查依系爭房屋契約第五條第二項之約定，就系爭房屋面積增減超過百分之一以上部分，雙方須找補之追加減價金，係約定應於「交屋時一次結清」，是於交屋前之辦理貸款手續時，即應以系爭房地買賣契約所約定之價金，作為分期繳納之房屋款及貸款之計算標準，從而上訴人上開主張，亦無可取。（4）上訴人再稱於九十六年九月二十八日簽約時授權予被上訴人代刻印章、代辦貸款等情。按上訴人簽立之代辦貸款委託書第二點「二、買方（即上訴人）同意按照賣方（即被上訴人）指定之時間、地點備齊所需之證件，協助賣方辦理有關貸款之一切手續，如需買方親自會同辦理對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等，買方應配合賣方通知之日起七日內辦妥。」（見原審卷第㈠宗第四十九、一二一頁）。易言之，上訴人雖簽立代辦貸款委託書授權被上訴人代刻印章、代辦貸款，惟因本件貸款金額龐大，攸關上訴人權益甚鉅，故依上開授權約定，仍需於被上訴人指定之時間、地點備齊所需證件，協助被上訴人辦理有關貸款、對保等之一切手續，然據證人林信建、楊晴惠之上揭證詞，可知上訴人因開戶印鑑未刻致未完成開戶手續，且未於借款支用書、取款憑條、開戶資料中之約定印鑑、撥款委託書等文件上用印，顯見被上訴人自無法逕行請求貸款銀行兆豐銀行支付貸款金額，從而上訴人主張業已授權予被上訴人，被上訴人自得領取貸款金額之四千四百五十萬元云云，要無可採。（5）至上訴人雖於九十六年十月十一日對保時，簽發本票三紙予被上訴人收執，乃係依系爭土地契約書第七條第一項，及系爭房屋契約書第十七條第一項之約定而來，而依其約定無非係作為擔保之用，並非於上訴人拒絕辦理貸款事宜，或無法貸款時，以資作為買賣價金付款之替代方式，從而上訴人以被上訴人得以上開本票請求其支付票款置辯，亦無可採。 ⒋又依兩造間之系爭房屋預定買賣契約書第二六條第三款約定：「預定興建本房屋所需之基地，由買方按其應持分之土地面積，另行與基地所有權人訂定『土地預定買賣契約書』壹式貳份。『土地』及『房屋』契約書須同時簽署並同時履行方屬有效。如二者之一有失效之事由時，則另一契約亦當同時失效。」，系爭土地定買賣契約書第十條第五款約定：「買方另行與本基地上建物起造人訂定『房屋預定買賣契約書』壹式貳份。『土地』及『房屋』契約書須同時簽署並同時履行方屬有效。如二者之一有失效之事由時，則另一契約亦當同時失效。」等語。可見兩份契約書之賣方雖有不同主體，然依契約內容，須同時簽署，並同時履行，方屬有效。二者之一如有失效之事由時，則另一契約亦當同時失效。此為雙方所明知並訂明於契約，因此前開上訴人所發之催告函，雖僅由被上訴人寶輝公司具名，然各該通知及催告函之內容均分別引用房屋預定買賣契約書第17條第1項及土地預訂買賣契約書第7條第1項之約定。是上訴人以該通知函被上訴人丁○○、丙○○來具名，據以主張被上訴人之催告函不發生效力（或就土地部分不生解約之效力）云云，自屬無據。五、綜上所述，本件上訴人未依系爭土地契約書第七條第一項，及系爭房屋契約書第十七條第一項之約定，完成撥款手續，經被上訴人催告後仍未履行，被上訴人復依系爭土地契約書第十一條第二項，及系爭房屋契約書第二十二條第二項之約定，解除系爭土地契約書，及系爭房屋契約書之買賣法律關係，依法洵屬有據。為此，上訴人主張其與被上訴人簽訂系爭土地契約書、系爭房屋契約書仍屬有效存在，因而請求確認兩造間關於坐落臺中市○○區○○段五八地號土地，面積五二七二‧五一平方公尺，持分一０００００分之二一一０，及其上西屯區○○段九八五建號房屋，面積四九七‧一八平方公尺，附屬建物部分：陽台，面積四五‧０三平方公尺；雨遮，面積六‧八四平方公尺，共同使用部分：惠民段一００三建號，面積九一０四‧０四平方公尺，持分一０００００分之二一九五；惠民段一００四建號，面積一一０二五‧九七平方公尺，持分一０００００分之二０四０，含停車位編號一六一號，持分一０００００分之二二六；編號一六二號，持分一０００００分之二二六；編號二二四號，持分一０００００分之二二六；編號二二五號，持分一０００００分之二二六；編號二八二號，持分一０００００分之一一三；編號二八三號，持分一０００００分之一一三之買賣關係存在，為無理由，不應准許。是則原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果不生影響，爰不另一一論述。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國 99 年 3 月 30 日民事第三庭審判長法官陳照德法官朱樑法官李平勳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。書記官茆亞民中華民國 99 年 4 月 1 日Ｖ

臺灣高等法院臺中分院98年度重上更㈠字第56號

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