臺灣高等法院 臺中分院99年度上字第362號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　 99年度上字第362號

上訴人

佳冠建設實業有限公司

法定代理人

邱羣倫

訴訟代理人

李昆霖

訴訟代理人

許哲嘉律師

複代理人

韓國銓

被上訴人

盧聖普

兼訴訟代理人

盧秀清

上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國99年8月2日臺灣臺中地方法院98年度訴字第2597號第一審判決提起上訴，本院於99年12月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人盧聖普、盧秀清（以下分別簡稱盧聖普、盧秀清）經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。

二、上訴人主張：上訴人與盧聖普於民國95年6月22日訂立合建契約書，由盧秀清擔任盧聖普履約之連帶保證人，依系爭合建契約書第3條、第10條約定：「雙方約定於簽訂契約書時由甲方（即上訴人）交付合建保證金新臺幣（下同）500萬元交付與乙方（即盧聖普）收訖，交付方法：㈠6月23日匯款100萬元、㈡6月27日匯款200萬元、㈢7月30日支票200萬元。」、「保證金退還方式，雙方同意依下列方式退還與甲方：㈠房屋興建於樓地板壹樓完成時退還150萬元。㈡房屋興建於樓地板貳樓完成時退還150萬元。㈢於領到使用執照時退還200萬元。」。上訴人已依系爭合建契約第3條約定，分別於95年6月22日匯款100萬元、同年6月27日匯款200萬元，並交付發票日95年7月30日面額200萬元支票乙紙予盧聖普；嗣兩造合建之房屋已全部興建完成，並領得使用執照後一年餘，盧聖普僅退還前二筆共300萬元之保證金，尚有最後一筆200萬元之系爭保證金，未依約定退還，屢經上訴人催告均置之不理，爰依民法保證相關規定、及系爭合建契約書第10條約定，請求被上訴人應連帶返還系爭200萬元保證金。又因盧聖普違反系爭合建契約約定，上訴人先後於97年2月21日、7月9日及12月5日函知盧聖普，表明欲收回擬分配予盧聖普之編號A1、A10、A11、A19、A20、A21、A22、A23等8戶房屋，由上訴人自行銷售，待銷售完後，以銷售所得價金，與盧聖普積欠上訴人之應負擔費用及保證金予以結算；上訴人嗣將A1、A10、A11、A19等4戶房屋出售，並以售得總價金2,180萬元，作為抵償之用後，盧聖普乃於98年4月14日委請盧秀清出面與上訴人協商，兩造遂另於98年4月14日簽訂「皇家莊園地主分戶協議書」（下稱系爭分戶協議書）。依系爭分戶協議書第一段及附件所載，盧聖普共積欠上訴人45,447,476元（即包含系爭保證金200萬元在內），為解決上開債權債務關係，兩造於協議書第二段約明，盧聖普同意由上訴人代為出售之上開4戶房屋總價金2,180萬元，作為抵償欠款之用，所剩欠款則由盧聖普以2,000萬元價金購回A20、A21、A22、A23等4戶房屋，作為兩造債權債務關係之了結，此係因上訴人念及盧聖普確有配合解決系爭合建所生難題，同意讓步不再就盧聖普積欠上訴人其餘款項追償，然條件為盧聖普須於98年4月29日（或至遲於同年5月6日）前，以2,000萬元價金購回A20、A21、A22、A23等4戶房屋，並辦妥過戶手續，差額部分即不予找補，而給予特別優惠方式結算；惟若盧聖普未依系爭分戶協議書第二段約定如期履行，則應依系爭分戶協議書第三段約定進行，即於95年6月22日簽訂之系爭合建契約書，並不因此終止，亦即該和解內容之協議因之失效，此觀證人黃伯輔於鈞院99年11月18日證述：「簽訂合建契約書終止僅適用在第二段，而未適用在第三段」等語，即足證之；而系爭協議書第三段不具和解性質之約定，益徵系爭協議書第二段係附有解除條件之和解內容，若被上訴人未於期限內購回前開4戶房屋，即不生終止系爭合建契約之效力。再觀系爭協議書第三段所載：「若乙方未於時間內辦妥，乙方同意由甲方全權處理該四戶房屋」等語，可知兩造並未約明上訴人願以2,000萬元作價抵償、或提供如第二段優惠條件之終止系爭合建契約，不再與被上訴人進行結算找補之意。另上開未出售之4戶房屋，每戶如有高於500萬元行情，被上訴人以2,000萬元購回，顯對其有利，豈會屢受上訴人催促辦理過戶均置之不理？基上所述，系爭分戶協議書之和解內容，已因被上訴人未遵期依該協議書第二段履行而失其效力，上訴人依系爭合建契約第10條約定，訴請被上訴人返還系爭保證金200萬元，即屬有據，此亦為被上訴人於原審所自認在卷。爰聲明求為判決：被上訴人應連帶給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；上訴人願供擔保，請准宣告假執行。【原審判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請。上訴人不服，提起本件上訴。於本院聲明求為判決：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。】

三、被上訴人則辯以：兩造於合建時為貸款方便，盧聖普將所有合建土地、及農地全部過戶予上訴人，因農地不能蓋房子，上訴人為了美觀，建了一個花園，系爭合建契約書並約明上訴人僅能使用系爭合建土地，產權要歸還盧聖普，且約定由上訴人貸款並負擔利息（直到取得使用執照均由上訴人負擔利息）。而依系爭合建契約約定，於取得使用執照後，盧聖普固應返還200萬元保證金予上訴人，惟上訴人亦應點交房屋予盧聖普，然上訴人並未依約履行，從未將鑰匙交給盧聖普，每次要看房屋，都說房屋已賣光，經多次協議均無效。又上訴人雖向盧聖普謊稱房屋已全部銷售完畢，然實際上並未全數售出，上訴人未經盧聖普同意即將應分得房屋以每戶低價500萬元出售，因盧聖普已將分得房屋以每戶700萬元之價額分配售予股東，上訴人上開出售行為，致盧聖普無法向股東交代；且上訴人未依約興建房屋，致坪數不足，盧聖普所分得房屋幾乎為增建、違建，使用執照與實際面積均不相同。又依系爭合建契約約定，房屋應蓋三樓半，結果只蓋3樓3（即第4層只蓋3分之1，僅一個樓梯間，連門都沒有），且上訴人應將未建土地、及公共透景花園產權（即農地、畸零地）歸還登記予盧聖普，然卻將該農地作為綠地之用，並供給其他房屋做分配，迄今尚未返還；是上訴人顯違約在先，並有不當得利、背信及詐欺之行為，被上訴人為保障自身權益，始未返還系爭保證金200萬元，上訴人提起本訴，請求被上訴人返還系爭保證金，並無理由。被上訴人雖曾於原審表示願返還該筆保證金，惟該前提係上訴人須返還上開未建土地及農地產權，始同意返還。再者；上訴人與盧聖普於98年4月14日簽訂系爭分戶協議書，就是為了解決系爭合建契約書分配房屋之問題，系爭分戶協議書自具有和解之性質，系爭保證金200萬元既已計算在分戶協議書所附之地主分攤費用表內，則系爭合建契約已終止，自應依系爭分戶協議書約定，而上訴人以過於便宜之價錢，將原未出售之4戶房屋出售後，自不得再向被上訴人請求返還系爭保證金200萬元等語。

四、查上訴人主張其與盧聖普於95年6月22日訂立系爭合建契約，由盧秀清擔任盧聖普履約之連帶保證人；系爭合建契約書第3條、第10條分別約定：「雙方約定於簽訂契約書時由甲方交付合建保證金500萬元交付與乙方收訖，交付方法：㈠6月23日匯款100萬元、㈡6月27日匯款200萬元、㈢7月30日支票20 0萬元。」、「保證金退還方式，雙方同意依下列方式退還與甲方：㈠房屋興建於樓地板壹樓完成時退還150萬元。㈡房屋興建於樓地板貳樓完成時退還150萬元。㈢於領到使用執照時退還200萬元。」；上訴人已依系爭合建契約第3條約定，分別於95年6月22日匯款100萬元、同年6月27日匯款200萬元，並交付發票日95年7月30日面額200萬元支票乙紙予盧聖普；兩造合建房屋業已全部興建完成，並領得使用執照一年餘，而盧聖普僅退還300萬元保證金，尚有系爭保證金200萬元未退還予上訴人等情，業據上訴人提出系爭合建契約書、匯款回條、支票影本及使用執照等件為證，並為被上訴人所不爭執，堪信上訴人上開部分之主張為真實。

五、惟上訴人主張依系爭分戶協議書約定，盧聖普共積欠其45,447,476元，除由盧聖普同意由其代售之編號A1、A10、A11、A19等4戶房屋所得價金2,180萬元作為抵償之外，所剩欠款由盧聖普以2,000萬元價金購回編號A20、A21、A22、A23等4戶房屋，惟盧聖普並未依約於最遲期間之98年5月6日前購回，系爭分戶協議書第二項約定之解除條件即告成就，系爭合建契約不因此而終止，雙方應回歸系爭合建契約之約定，而依系爭合建契約書第10條第㈢款約定，於合建房屋領到使用執照時，盧聖普須退還系爭保證金200萬元，其本於合建契約、及民法保證法律關係，自得訴請被上訴人連帶返還系爭保證金等節，則為被上訴人所否認，並以上詞置辯。

六、綜析兩造上開攻擊防禦方法，本件爭點為：㈠系爭分戶協議書是否為系爭合建契約所衍生債權債務糾紛所為之讓步，而具備和解契約之效力？㈡盧聖普未依系爭分戶協議書第二項約定，依期以2,000萬元價金購回編號A20、A21、A22、A23等4戶房屋，該和解是否即生解除效力？上訴人是否得再依系爭合建契約，請求被上訴人連帶返還系爭保證金？

㈠關於系爭分戶協議書是否為系爭合建契約所衍生債權債務糾紛所為之讓步，而具備和解契約之效力？查上訴人與盧聖普於簽訂系爭合建契約後，就興建合建房屋所衍生之各項稅款、保險費、貸款利息、地主分配建坪不足補貼費用、及系爭保證金尚未返還等費用之爭議，雙方嗣於98年4月14日簽訂系爭分戶協議書，依系爭分戶協議書約定內容為：「一、盧聖普依系爭合建契約可分得房屋8戶即編號A1、A10、A11、A19、A20、A21、A22、A23房屋，經雙方會算結果，盧聖普應支付予上訴人之金額為45,447,476元。

二、雙方協議後同意已售戶即編號A1、A10、A11、A19，總售價為2,180萬元、及未售戶即編號A20、A21、A22、A23房屋，由盧聖普以2,000萬元購回，另溪湖鎮○○段地號539、540二筆過戶給盧聖普指定之人。雙方於95年6月22日原簽訂之系爭合建契約終止。三、盧聖普應於簽定系爭分戶協議書起15日內辦妥過戶手續，如因銀行貸款因素延誤，上訴人同意再延7日，若盧聖普未於時間內辦妥，同意由上訴人全權處理該4戶房屋」等語，有系爭分戶協議書、皇家莊園地主分擔費用表、別墅鑑估明細表及平面圖在卷可憑（見原審卷第33至36頁）。而依上開皇家莊園地主分擔費用表所示，雙方已就興建系爭房屋所衍生之各項稅款、保險費、貸款利息、及電費等相關費用，合計為8,487,566元，盧聖普應負擔之金額為4,420,976元，於扣除上訴人分配予盧聖普房屋建坪不足之金額計973,500元後，為3,447,476元，加計盧聖普應返還之原土地貸款4,000萬元、及應返還系爭合建保證金200萬元後，盧聖普應給付上訴人之金額為45,447,476元，顯見；雙方已就系爭合建契約所衍生未了之全部債權債務，另由系爭分戶協議書取代之，此由系爭分戶協議書第二項末段約定：「雙方於95年6月22日原簽訂之系爭合建契約終止」一語益明。按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。和解有使當事人所拋棄之權利消滅、及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法第736條、第737條分別定有明文。系爭分戶協議書雖未明示以「和解」字樣為之，然觀之該協議內容，均係上訴人與盧聖普就系爭合建契約所衍生未了之全部債權債務紛爭，約定互為讓步，是系爭分戶協議書即具和解契約性質。上訴人與盧聖普既已將依系爭合建契約約定盧聖普應返還予上訴人之系爭保證金，於系爭分戶協議書內併予計算返還，則上訴人自無再以系爭合建契約主張權利之餘地。上訴人雖又以：被上訴人已於原審自認願返還系爭保證金云云，惟查被上訴人於原審係陳稱：其就系爭系爭保證金是應該要退還，但上訴人為貸款方便，要求其將所有合建土地、及農地全部過戶，又在農地建造花園，亦未依約履行將房屋過戶予其，而謊稱房屋已全部銷售完畢，且所興建之房屋坪數亦不足，上訴人不僅沒有理由要求其返還200萬元，上訴人尚有不當得利等語（見原審卷第89頁背面)；又於本院審理中以：上訴人先違約在先，上訴人未依照合建契約蓋屋，房屋只蓋三樓的三分之一，其餘空地亦未返還，且系爭保證金200萬元已計算入系爭分戶協議書內，系爭分戶協議書係為解決合建房屋之問題，具有和解性質，其於原審亦有主張系爭分戶協議書之效力等語甚詳（見本院卷第34頁背面、35頁)，則依被上訴人上開所述，其並無上訴人所主張已自認要無條件返還系爭保證金之事實，上訴人此部分主張，洵屬無據。

㈡盧聖普未依系爭分戶協議書第二項約定，依期以2,000萬元價金購回編號A20、A21、A22、A23等4戶房屋，該和解是否即生解除效力？上訴人是否得再依系爭合建契約，請求被上訴人連帶返還系爭保證金？上訴人主張：系爭保證金200萬元確已計入計算，但系爭分戶協議書僅第二段具有和解性質，且為附有解除條件之和解，如盧聖普未依期以2,000萬元購回未售之4戶房屋，該和解之解除條件成就，系爭合建契約即未為終止，其自得再依系爭合建契約約定，請求被上訴人連帶返還系爭保證金200萬元等語。惟按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。查依系爭分戶協議書第一項載明：盧聖普應支付予上訴人之金額為45,447,476元；第二項約定：上開金額之給付，係就應分給盧聖普之8戶房屋，其中已售戶之編號A1、A10、A11、A19，總售價為2,180萬元，由上訴人取得，另未售戶之編號A20、A21、A22、A23房屋，由盧聖普以2,000萬元購回；第三項則約定：如盧聖普未於上開指定期間內辦妥移轉登記手續，該未售戶4戶，即由上訴人全權處理。又依證人即系爭分戶協議書之見證人黃伯輔於本院準備程序中結證稱：系爭保證金已列在分戶協議書內，雙方事後應依該協議書內容履行，地主如有購回該未出售之四戶，上訴人即不用再與盧聖普結算，如地主沒有在約定時間辦妥者，由上訴人全權處理，將該四戶房屋出賣，亦不用再與盧聖普進行結算等語甚詳（見本院卷第41背面、第42頁)。足見；雙方就盧聖普欠上訴人之上開金額，依第二項約定之方式償還予上訴人，惟為避免盧聖普拖延時日，未將該未售戶適時購回，乃於第三項約定權宜措施，即盧聖普未於上開指定期間內以2,000萬元購回，並辦妥移轉登記時，上訴人即得逕予全權處理之，此全權全理之意，乃上訴人可自行留用、或將之出售，完全取決於上訴人。嗣盧聖普因未依期購回上開A20、A21、A22、A23之未售戶，上訴人乃依系爭分戶協議書第三項約定，將之全數出售，所得價款分別為460萬元、460萬元、480萬元、460萬元一節，有不動產買賣契約書在卷可稽（見原審卷第161至207頁）。上訴人出售上開房屋所得價金雖為1,860萬元，不足所約定盧聖普應買回之2,000萬元，惟系爭分戶協議書第三項並未約定，如上訴人將之出售總額未達2,000萬元時，盧聖普應補差額之情，足見；上訴人全權處理將之出售時，出售所得價金究為若干，全應由上訴人承受，盧聖普亦無置喙餘地，如上訴人出售總金額低於、或高於2,000萬元時，雙方均無向對方請求返還差額之權利，此始符合系爭分戶協議書係為解決系爭合建契約紛爭所為互為讓步之原意，上訴人將系爭分戶協議書上開內容割裂解釋，主張盧聖普未依期以2,000萬元購回未售之4戶房屋，該和解之解除條件即告成就，系爭合建契約並未終止，其得再依系爭合建契約約定，請求被上訴人連帶返還系爭保證金200萬元云云，並不可採。

七、綜上所述；上訴人本於系爭合建契約、及保證契約法律關係，訴請被上訴人應連帶返還系爭保證金200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，其假執行之聲請亦失所依附，原審為上訴人敗訴之判決，及駁回假執行之聲請，並無不合，上訴意旨猶執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。

據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。

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