臺灣高等法院 臺中分院99年度上易字第123號

• 裁判案由: 拆屋還地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 99 年 07 月 13 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 99年度上易字第123號上　訴　人　全泰投資股份有限公司
法定代理人　乙○○○
訴訟代理人　詹漢山律師
複 代 理人　謝英吉律師
被 上 訴人　甲○○
被 上 訴人　丙○○
前列二人共同
訴訟代理人　蕭博仁律師
前列二人共同
複 代 理人　王昌鑫律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國98年12月31日臺灣彰化地方法院 98年度訴字第889號第一審判決提起上訴，本院於99年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
一、被上訴人主張：
㈠被上訴人甲○○於民國（下同） 78年11月4日，以買賣為登記原因，取得坐落彰化縣花壇鄉○○段口庄小段第14地號土地（下稱系爭土地）之應有部分5分之3，被上訴人丙○○於81年10月27日，以分割繼承為登記原因，取得系爭土地之應有部分 20分之1，上訴人公司竟未經被上訴人同意，逕行在系爭土地上興建廠房、停放車輛，占有使用系爭土地之全部，甚至在 98年1月將系爭土地出租予鋐展車業股份有限公司，約定租賃期間為98年1月1日至12月31日，每月向該公司收取新台幣（下同）10萬2278元之租金，被上訴人甲○○為此曾於 98年7月24日寄送存證信函予上訴人，請上訴人返還其無權占有之系爭土地，及占有所得之相當於租金之不當得利，業經上訴人收受，竟置之不理。上訴人既非系爭土地共有人，亦未獲被上訴人甲○○、丙○○同意，逕自無權占有使用系爭土地之全部，顯然侵害系爭土地全體共有人之權益，被上訴人甲○○、丙○○爰依民法第767條、821條規定訴請上訴人拆屋還地。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條亦定有明文。又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第 2次民事庭會議決議參照）。準此，系爭土地不僅周遭交通及生活機能均屬便利，且為營業使用，自應以申報地價年息百分之10計算不當得利之金額，被上訴人甲○○、丙○○並依民法第179條前段規定，請求上訴人給付回溯5年之相當於租金之不當得利。
㈡系爭土地之面積為 213平方公尺，公告現值為2700元，依此計算系爭土地訴訟標的價額為 2132700＝575100元。被上訴人甲○○、丙○○並附帶請求上訴人自起訴狀繕本送達之日起，至返還系爭土地止，按年給付被上訴人甲○○5214元，及按年給付被上訴人丙○○ 435元，並將上開金額計算如下：408（每平方公尺申報地價）213（面積）10%3/5＝5214（元以下四捨五入）408（每平方公尺申報地價）213（面積）10%1/20＝435（元以下四捨五入）
㈢系爭土地，93年1月之申報地價為每平方公尺352元， 96年1月之申報地價為每平方公尺408元，面積213平方公尺，依此計算：⑴93年10月～ 96年1月期間共2年3個月相當於租金之不當得利金額為：352（每平方公尺申報地價）213 10%×2又1/4＝16869.6元⑵96年1月～98年10月期間共2年又9個
月相當於租金之不當得利金額為 408（每平方公尺申報地價）21310%2又3/4＝23898.6元，合計5年相當於租金之不當得利金額為 16869.6＋23898.6＝40768.2元。被上訴人甲○○之應有部分為3/5，依此計算該5年不當得利金額為：40768.2 3/ 5＝ 24461元（元以下四捨五入）被上訴人丙○○之應有部分為1/20，依此計算該 5年不當得利金額為：40768.21/ 20＝2038元（元以下四捨五入）
㈣綜上，被上訴人甲○○、丙○○依民法第767條、821條規定，請求上訴人應將坐落彰化縣花壇鄉○○段口庄小段第14地號土地上，如 98年12月4日彰化縣彰化地政事務所土地複丈成果圖所示編號Ｂ部分，面積 138平方公尺之建物拆除，並將上開第14地號土地返還予全體共有人；被上訴人另依民法第179條規定請求上訴人給付甲○○2萬4461元、給付丙○○2038元，及均自 98年11月10日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。並自98年11月10日起，至返還上開土地之日止，按年給付被上訴人甲○○5214元，及按年給付被上訴人丙○○435元，暨願供擔保，請准宣告假執行之判決。
二、上訴人則以：伊所有廠房確佔用系爭如彰化縣彰化地政事務所98年12月4日複丈成果圖所示編號Ｂ部分，面積138平方公尺之土地，然被上訴人取得系爭土地應有部分之前，訴外人同德鋼鐵股份有限公司（以下簡稱同德鋼鐵公司）即已與前地主莊絨、莊雀、莊水心、莊注財、莊銘前之宗族公產管理人莊江川簽訂「不動產土地租賃契約書」，而承租系爭土地。嗣訴外人同德鋼鐵公司除將座落彰化縣花壇鄉○○段13之6 地號等土地出售於伊外，復將其承租系爭土地之使用權利讓售與伊。嗣上述租約到期後，即由伊依照原同德鋼鐵公司與莊江川之「不動產土地租賃契約書」第 4條之規定，與前地主訂租，並繳納租金與莊江川，依民法第425條第1項之規定，伊與原地主間之租賃關係，於被上訴人受讓系爭土地應有部分後，對於被上訴人仍繼續存在，並無不當得利之原因，伊在 98年1月將佔用系爭土地廠房出租予訴外人鋐展車業股份有限公司，約定每月租金10萬2278元，其中土地租金部分每月每坪 110元等語，資為抗辯，並求為判決駁回被上訴人之訴，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原審為如被上訴人聲明之判決，並就拆屋還地部分酌定履行期間 3個月，及依兩造聲請，分別為准、免假執行之宣告。上訴人不服，求為判決㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、被上訴人主張之事實，業據其提出複丈成果圖，土地登記簿謄本、地籍圖謄本、租賃契約書影本、照片10張、存證信函及回執影本各1份、土地之地價第二類謄本1份等為証，復經原審會同彰化地政事務所人員履勘現場，有勘驗筆錄及該所土地複丈成果圖在卷可稽，上訴人亦自認其廠房佔用如彰化地政事務所 98年12月4日土地複丈成果圖所示，足認被上訴人之上開主張為真實。
五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條前段定有明文，系爭土地既屬被上訴人與其他共有人所共有，此有土地登記簿謄本可按，且為上訴人所不爭執，被上訴人主張遭上訴人無權佔用，上訴人辯稱有使用權，自應由上訴人負舉證責任。上訴人雖主張被上訴人取得系爭土地應有部分之前，訴外人同德鋼鐵公司即已與前地主莊絨、莊雀、莊水心、莊注財、莊銘前之宗族公產管理人莊江川簽訂「不動產土地租賃契約書」，而承租系爭土地。嗣訴外人同德鋼鐵公司除將坐落彰化縣花壇鄉○○段13之 6地號等土地出售於伊外，復將其承租系爭土地之使用權利讓售與伊。嗣上述租約到期後，即由伊依照原同德鋼鐵公司與莊江川之「不動產土地租賃契約書」第 4條之規定，與前地主訂租，並繳納租金與莊江川，依民法第425條第1項之規定，伊與原地主間之租賃關係，於被上訴人受讓系爭土地應有部分後，對於被上訴人仍繼續存在，並提出同德鋼鐵公司與莊江川之「不動產土地租賃契約書」、同德鋼鐵公司讓渡系爭土地租用權之「讓渡證書」為證，（本院卷第57、70至72頁）惟查：上訴人自被上訴人於98年10月29日起訴後，迄至本院準備程序終結時，於原審僅陳稱在被上訴人取得系爭土地前，地主曾經租用與伊，將管理使用（權）出售予伊，使用權早已屬於伊，相關租賃及買賣契約另具狀呈報云云（原審卷第57頁），然上訴人並未呈報相關證據。於本院二次行準備程序期日分別陳稱：「我們認為雙方有租賃關係存在，被上訴人是向何木桂買得系爭土地，在買賣之前何木桂之前手就將系爭土地出租給同德鋼鐵公司，後來同德鋼鐵公司就將他持有的土地（坐落於廠房內）及系爭土地的租賃權一併轉讓給上訴人，依據民法第425、451條規定，該租賃契約對被上訴人仍繼續存在，」（本院卷第34頁）「租賃關係部分，請求鈞院再給予我們一些時間找。土地原來是何木桂所有，租給同德鋼鐵公司在土地上建廠房。（本院卷第84頁）均無法提出證據證明伊就系爭土地有租賃關係存在。茍如有上訴人於本院言詞辯論期日所主張之上開情事，何以歷經多次開庭均未提出？又觀之該「不動產土地租賃契約書」係莊江川以所謂已亡故之莊絨、莊雀、莊水心、莊注財、莊銘前之宗族公產管理人身分與同德鋼鐵公司簽訂，然莊江川是否確係上開各人之繼承人所授與代理權或管理公產之人，而有代已亡故之莊絨、莊雀、莊水心、莊注財、莊銘前簽訂契約之權利，未據上訴人提出證明。又縱如莊江川有代已亡故之莊絨、莊雀、莊水心、莊注財、莊銘前簽訂契約之權利，然各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，最高法院著有62年度台上字第1803號判例可資參照。依據卷附系爭土地登記簿謄本所示，莊絨、莊雀、莊水心、莊注財、莊銘前之應有部分依序為10分之2、10分之1、10分之1、10分之2、10分之2，合計僅10分之8，尚有共有人莊文良 10分之2應有部分未同意出租與同德鋼鐵公司（本院卷第37頁反面），參照上開判例意旨，同德鋼鐵公司使用系爭土地無正當權源，上訴人繼受其地位，亦無正當權源，而為無權占有。況「不動產土地租賃契約書」第 4條約定：租賃期間屆滿時，‧‧‧需要繼續承租者，甲方（即莊絨、莊雀、莊水心、莊注財、莊銘前）同意出租之但是其租約另再訂定。（本院卷第70頁）查該「不動產土地租賃契約書」所訂租期至 78年2月11日止，上訴人主張租約到期後，即由伊依照原同德鋼鐵公司與莊江川之「不動產土地租賃契約書」第4 條之規定，與前地主訂租，並繳納租金與莊江川云云，然卻未見其提出另行訂立之租約，其所述應有可疑，而不足採。再者，上訴人於準備程序終結後，再提出「不動產土地租賃契約書」，並請求傳訊證人莊江川，依民事訴訟法第 276條第1項規定，本院不予斟酌。
六、上訴人又主張被上訴人甲○○系爭土地應有部分，實際上是其父親吳聰其借其名義登記，該案現已由吳聰其的繼承人訴請甲○○返還土地，甲○○是否有權利請求上訴人拆屋交地仍有疑義云云。惟按，土地登記有絕對效力，系爭土地既經登記為被上訴人甲○○所有，而此登記又未經依法塗銷，所謂甲○○對系爭土地之權利為吳聰其借名登記而來云云，殊不足以動搖被上訴人甲○○就系爭土地之所有權存在。被上訴人甲○○係本於所有權而行使物上請求權，應有理由。上訴人既非系爭土地共有人，亦未獲被上訴人甲○○、丙○○同意，逕自無權占有使用系爭土地，顯然侵害系爭土地全體共有人之權益，被上訴人甲○○、丙○○依民法第 767條、821 條規定訴請上訴人拆屋還地，應予准許。又無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條亦定有明文。又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第 2次民事庭會議決議參照）。準此，系爭土地不僅周遭交通及生活機能均屬便利，且為營業使用，且被上訴人請求相當於土地租金之不當得利金額遠低於上訴人出租於訴外人鋐展車業股份有限公司每月土地租金部分每月每坪 110元，尚稱合理。自應以被上訴人請求之以申報地價年息百分之10計算不當得利之金額。被上訴人甲○○、丙○○並依民法第179條前段規定，請求上訴人給付回溯5年之相當於租金之不當得利，亦有所據，應予准許。又系爭土地之面積為 213平方公尺，被上訴人甲○○、丙○○並附帶請求上訴人自起訴狀繕本送達之日起，至返還系爭土地止，按年給付被上訴人甲○○5214元。【（計算式：40821310%3/5＝5214，元以下四捨五入）】，及按年給付被上訴人丙○○ 435元【計算式：40821310%1/20＝435（元以下四捨五入）】再查：系爭土地， 93年1月之申報地價為每平方公尺352元， 96年1月之申報地價為每平方公尺408元，面積213平方公尺，依此計算：㈠ 93年10月～96年1月期間共2年3個月相當於租金之不當得利金額為35221310%2又1/4＝16869.6元㈡96年1月～98年10月期間共 2年又9個月相當於租金之不當得利金額為40821310%2又3/4＝23898.6元，合計5年相當於租金之不當得利金額為16869.6＋23898.6＝40768.2元。被上訴人甲○○之應有部分為3/5，依此計算該5年不當得利金額為：40768.23/ 5＝24461元（元以下四捨五入）被上訴人丙○○之應有部分為1/20，依此計算該 5年不當得利金額為：40768.21/ 20＝2038元（元以下四捨五入）七、從而，被上訴人甲○○、丙○○依民法第767條、821條規定，訴請上訴人將系爭土地上，如 98年12月4日彰化縣彰化地政事務所土地複丈成果圖所示編號 Ｂ部分，面積138平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還予全體共有人；及被上訴人另依民法第179條規定請求上訴人給付甲○○2萬4461元、給付丙○○2038元，及均自98年11月10日起至清償日止按年息百分之 5計算之利息。並自98年11月10日起，至返還上開土地之日止，按年給付被上訴人甲○○5214元，及按年給付被上訴人丙○○ 435元，洵屬有據，均應予准許。原審判命上訴人如數給付，並就拆屋還地部分酌定履行期間 3個月，及依兩造聲請，分別為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 13 日民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑
法 官 曾謀貴
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 王麗珍
中 華 民 國 99 年 7 月 14 日Ｓ