斗六簡易庭106年度六簡字第88號

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 106年度六簡字第88號

原告

沈修賢

訴訟代理人

洪秀一律師

被告

劍湖山世界股份有限公司

法定代理人

陳志鴻

訴訟代理人

黃全斌

　　　　　　孫愛媛

　　　　　　林重仁律師

上列當事人間拆屋還地事件，於民國106 年8 月28日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；上開規定於簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款、第436 條第2 項定有明文。原告起訴時聲明：被告應將坐落雲林縣○○鄉○○○段00000 地號土地（下稱系爭土地）如附圖所示三角形坵範圍內之水井及地上物拆除（實際占用面積及位置，以實測為準），將土地返還原告。於民國106 年4 月20日具狀變更聲明為：被告應將坐落系爭土地如雲林縣斗六地政事務所106 年4 月6 日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示區塊A 部分面積1.04平方公尺方型水井一座、區塊B 部分面積0.5 平方公尺圓形水井一座、區塊C 部分面積35.72 平方公尺鐵皮屋一間、區塊D 部分面積3.05平方公尺電錶1 座、區塊E 部分面積0.67平方公尺電錶1 座等地上物拆除，將土地返還原告等語（見本院卷第45頁），核原告所為訴之變更，參諸前揭規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：

㈠、緣原告於105 年10月18日買受系爭土地，並於同年月27日移轉登記取得所有，系爭土地上如附圖所示編號A 面積1.04平方公尺方形水井1 座、編號B 面積0.5 平方公尺圓形水井1座、編號C 面積35.72 平方公尺鐵皮屋1 間、編號D 面積3.05平方公尺電錶1 座、編號E 面積0.67平方公尺電錶1 座等地上物，為被告設置使用，被告並無合法權源，屬無權占用，應予敘明。

㈡、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。被告無權占用原告所有之土地，原告自得本於所有權排除侵害之權能，請求被告拆除地上物及水井。並聲明：如主文所示。

二、對被告抗辯之陳述：

㈠、至被告提出不動產土地買賣契約書影本3 件，辯稱原告訴請拆屋還地，有違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的等語，原告分述如下：

１、按私文書應提出原本。又私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第352 條第2 項前段、第357 條前段分別定有明文。被告雖提出土地買賣契約書影本3 份，惟未能提出原本，復為原告否認為真正，前揭不動產土地買賣契約書，自難認為係屬真正。

２、又依被告提出第一份不動產買賣契約書（上載67年9 月6 日訂立，買主張鏡琳、賣主徐進隆），特約事項第4 點記載：「崁頭厝段257-3 號係永光村徐南陶所有，賣主負責買賣給買主，假如徐南陶所有257-3 號不願出賣時，徐進隆所有258-4 號土地相等面積賣給買主，分刈登記等候地目變更後，申請辦理分刈登記移轉手續。」等語，惟依卷附系爭土地舊土地登記謄本所載，系爭土地於53年6 月1 日以買賣為原因，由徐進隆取得所有權全部，嗣於70年5 月22日以買賣為原因，移轉登記予阮賢武。則在67年9 月6 日系爭土地既屬徐進隆所有，豈有記載上揭特約事項第4 點之情，顯見該契約書不實至明。

３、依被告提出第二份不動產買賣契約書（上載70年4 月31日訂立，買主張鏡琳、賣主阮賢武），其特約事項第4 點記載：「本買賣土地係原徐進隆所有土地，待賣主阮賢武登記完畢後再申請地目變更，分刈登記移轉給買主，分刈費、地目變更費、登記費由買主負擔。」等語，惟系爭土地為農牧用地，依當時之法令，不能分割移轉登記，故此份不動產買賣契約書係以法律上不能之給付為標的，依民法第246 條第1 項前段規定為無效。故縱使被告能證明契約屬實，亦屬無效。

４、依被告提出之第三份不動產買賣契約書（上載77年6 月11日訂立，賣主張鏡琳、買主劍湖山遊樂事業股份有限公司），承上，系爭土地為農牧用地，法人非自耕農，依當時之法令，非自耕農不能取得農牧用地，故此份不動產買賣契約書係以法律上不能之給付為標的，依民法第246 條第1 項前段規定為無效。故縱使被告能證明契約屬實，亦屬無效。又賣主張鏡琳實際上並未取得系爭土地之所有權，然依本件買賣契約書第7 條竟記載：「本買賣之不動產確係賣主之完全所有物…」，核與實情不合，被告不能諉為不知，被告明知上情，應知系爭土地有隨時被真正之地主請求取回之虞，難謂其非惡意占有，併此敘明。

㈡、本件被告並無任何得向原告主張占有系爭土地之權源，更與原告無任何法律關係，復有惡意占有之事實，且依卷附被告105 年8 月份起至106 年6 月份止用電度數一覽表所示，其在系爭土地設置之電錶，用電度數均為「0 」度，顯示已長久未有使用之情形，而原告之母代理原告買賣系爭土地時，經賣主阮紹辰告知，其上有被告之設施，乃調閱土地登記謄本，查知並未賣與被告，被告亦未承租，也沒有其他可資認定有使用權之跡證，因而決定買受，再處理拆除的問題等情，業據原告之母陳茵綺證述上情可證。原告可認既基於善意而買受系爭土地，本於所有權主張排除侵害之權利，並無任何違反誠信原則或以損害他人為主要目的之問題，被告提出非屬真正及無效之三份買賣契約書影本，據以為抗辯如上之主張，殊屬無據，洵不足採。

三、被告則以：

㈠、坐落系爭土地東側部分，係訴外人張鏡琳於67年9 月6 日向原地主徐進隆買受該部分土地，其後系爭土地移轉登記予訴外人阮賢武，由阮賢武於70年4 月30日與訴外人張鏡琳就系爭土地該部分簽訂「不動產土地買賣契約書」，訴外人張鏡琳於77年6 月11日將其買受之系爭土地該部分出售予被告。阮賢武所有系爭土地於88年8 月31日以分割繼承為原因移轉登記予訴外人阮義長；阮義長所有上開土地於94年11月21日以贈與為原因移轉登記予訴外人阮紹辰；阮紹辰於105 年10月27日以買賣為原因移轉登記予原告。

㈡、被告自85年起在系爭土地東側部分設置水井及工寮，使用至今。系爭土地該部分位於馬路旁，目前尚有方形水井、圓形水井、鐵皮屋、電錶、水管路等設施存在，有鈞院勘驗筆錄及附圖可稽。

㈢、原告於105 年10月27日以買賣為原因受讓取得系爭土地所有權。按「使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院95年度第16次民事庭會議）。」「惟按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第一百四十八條第二項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院100 年度台上字第463 號民事判決參照）。」使用借貸契約貸與人與借用人間為無償關係，本件被告之前手張鏡琳與原地主間之法律關係為有償之買賣關係，依「舉輕以明重」之法則，尤應受「應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。」原則之拘束；又系爭土地該部分有方形水井、圓形水井、鐵皮屋、電錶、水管路等設施存在，原告向阮紹辰買受系爭土地時買賣契約書第11條特約事項5 載明「古坑鄉崁頭厝段257-3 地號上有劍湖山集團之地下水井及地上設施，以現狀交地。」足見原告於買受系爭土地時明知或可得而知，且該等設施供被告營運使用，依上開判決意旨，原告仍應受讓與人原定債權契約之拘束。又系爭土地該部分上之電錶並無申請停電，姑不論每月用電金額如何，偌大之遊樂區豈有不預留補充水源等設施之理！

㈣、證人陳茵綺即原告之母於106 年7 月10日開庭時到庭證稱「實際處理買賣契約」「到場看有水井」「作過仲介公司」「那時賣方有跟我說上面那些東西是劍湖山的」「上面那些東西不影響成交價格」「未向賣方要求減少價錢或賠償」。足見原告在買受系爭土地之前即已知悉系爭土地該部分有地下水井及地上設施存在，並得知為劍湖山集團所有，買賣時買賣雙方並已考慮上開因素而決定買賣價格。原告明知系爭土地上之設施為劍湖山集團所有，可得向被告查詢卻捨此不為，顯已預見讓與人之前手就系爭土地該部分與第三人間有契約存在，自應受原訂債權契約之拘束等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。

四、本院之判斷：

㈠、查系爭土地東側之部分，其上有如附圖所示編號A 面積1.04平方公尺方形水井1 座、編號B 面積0.5 平方公尺圓形水井1 座、編號C 面積35.72 平方公尺鐵皮屋1 間、編號D 面積3.05平方公尺電錶1 座、編號E 面積0.67平方公尺電錶1座等地上物乙節，經本院106 年1 月17日會同兩造及斗六地政事務所人員至現場勘驗，製有勘驗筆錄、現場照片及附圖可稽，應堪認定。本件原告主張被告應拆除上開地上物，被告則辯稱其向訴外人張鏡琳買受該部分土地，非無權占用系爭土地，並提出不動產土地買賣契約書為據（見本院卷第56頁至58頁），則本件應審究者為：⒈被告與訴外人張鏡琳訂定之買賣契約，得否拘束原告？⒉原告主張被告拆除上開所述之地上物，有無理由？

㈡、本件被告固提出不動產土地買賣契約書3 份為證，證明有權占有系爭土地，然按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357 條前段定有明文。次按當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據；如他造否認該提出之私文書繕本或影本，或爭執其內容之記載，在舉證人提出原本前，不認該繕本或影本有何形式之證據力（最高法院41年台上字第971 號判例意旨、93年度台上字第1210號裁判意旨參照）。原告主張：否認上開不動產土地買賣契約書形式上真正（見本院卷第82頁）。查不動產土地買賣契約書性質上屬私文書，其真正又為原告所否認，而被告未能提出原本以供核對、確認（見本院卷第80頁反面），揆諸前開說明，難認該不動產土地買賣契約書確係真正。故該不動產土地買賣契約書不具形式上之證據力，自難採為被告有利之認定。

㈢、縱認被告提出不動產土地買賣契約書3 份真實，惟買賣契約僅有債之效力，尚不得以之對抗契約以外之第三人：

１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。復按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條亦定有明文。而買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院83年台上字第3243號判例要旨可資參照）。

２、按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條定有明文。經查，系爭土地於53年6 月1 日以買賣為原因，將所有權登記為訴外人徐進隆所有，復於70年5 月22日以買賣為原因，所有權移轉登記予訴外人阮賢武，又於88年8 月31日以分割繼承為原因，所有權移轉登記予訴外人阮義長所有，嗣又於94年11月21日以贈與為原因，將該土地所有權移轉登記予訴外人阮紹辰，訴外人阮紹辰於105 年10月27日以買賣為原因，將該土地所有權移轉登記予原告等情，有雲林縣斗六地政事務所106年5 月19日斗地一字第1060004157號函暨檢附之系爭土地電子前登記簿謄本及異動索引、106 年6 月22日斗地一字第1060005001號函及檢附之94年度斗地普字第186270號、105 年斗地普字第121650號土地登記申請書影本資料在卷可稽（見本院卷第66頁至78頁、第90頁至117 頁），因此，本件被告固提出不動產土地買賣契約書3 份為證，惟揆諸首揭法條規定、判例意旨，縱使被告向訴外人張鏡琳購得系爭土地東側部分使用屬實，在土地所有權人未將土地移轉登記予被告前，被告並未取得該等土地之所有權，被告與訴外人張鏡琳就系爭土地東側部分買賣之約定，充其量為一債權契約，僅拘束訂約之當事人，並不得以之對抗契約以外之第三人，故縱使被告確曾向訴外人張鏡琳買受系爭土地東側部分，亦不得執以對抗為系爭土地所有權人即原告自明。至於被告固以證人陳茵綺即原告之母於106 年7 月10日開庭時到庭證稱「實際處理買賣契約」「到場看有水井」「作過仲介公司」「那時賣方有跟我說上面那些東西是劍湖山的」「上面那些東西不影響成交價格」「未向賣方要求減少價錢或賠償」，足見原告在買受系爭土地之前即已知悉系爭土地該部分有地下水井及地上設施存在，並得知為劍湖山集團所有，可得向被告查詢卻捨此不為，顯已預見讓與人之前手就系爭土地該部分與第三人間有契約存在，自應受原訂債權契約之拘束等語，然證人陳茵綺於本院審理時亦同時證述: 「( 上開買賣契約書第11條第5 項為何會約定：『5.古坑鄉崁頭厝段257-3 地號上有劍湖山集團之地下水井及地上設施，以現狀交地。』？) 對。」「( 為何會這樣約定？) 那時有經朋友介紹說這塊土地要買賣，我們到場看有水井、雜草叢生已經荒廢，有問，他說他不了解，從他阿公繼承，以現況買賣，我們有去調謄本，裡面並沒有特別註記有出售或是賣給別人使用，我們認為那應該是侵佔，所以我們才想說以他開的價錢跟他承受，他是跟我說那上面的東西他都不管，反正他就是賣給我們，因為我們看時水井都沒有在使用，都是雜草叢生，是後來訴訟時他才請人去整理，才砍雜草、樹木、復電。」「(上面有說劍湖山集團之地下水井及地上設施，是何人跟你說的？) 阮紹辰。」「( 有無說之前他跟劍湖山有何關係？)沒有講，他小時候就有看到這些東西，他不太了解上面為何會有水井及一些設施，那是後來他繼承，他需要用錢，所以他要賣掉，我們有問他可否處理，他說不了解、他也不處理，我們有調謄本上面沒有任何註記，我們認為那只是劍湖山佔用的。」「( 上開土地上存在有劍湖山的水井及一些設施，有沒有影響到你原本要購買系爭土地二筆土地的目的或使用？) 當然有影響。本來我們當時是想說，我們有去調謄本，第一個他不是賣給劍湖山，他沒有承租、也沒有使用權，我覺得如果買的土地可以完整，拆屋還地的話當然是最好。」等語（見本院卷第175 頁至176 頁、第137 頁至反面），可知原告於105 年10月27日以買賣為原因向訴外人阮紹辰購得系爭土地時，訴外人阮紹辰並未告知被告上開地上物占有系爭土地原因為何，尚難以原告知悉被告上開地上物占有系爭土地，逕認原告知悉被告上開地上物占有系爭土地原因為何，尚不足為被告有利之認定。

３、原告提起本件訴訟是否有權利濫用及違反誠信原則？

⑴、被告雖以最高法院95年度第16次民事庭會議及最高法院100年度台上字第463 號民事判決，主張本件被告之前手張鏡琳與原地主間之法律關係為有償之買賣關係，依「舉輕以明重」之法則，亦有上開決議及判決適用云云。惟上開最高法院95年度第16次民事庭會議之事實: 「按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院95年度第16次民事庭會議）。」，及上開最高法院100年度台上字第463 號民事判決之事實: 「按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第一百四十八條第二項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。查系爭三筆土地原屬兩造之祖父林無嬌所有，林無嬌於七十八年十二月十五日出具土地使用同意書予上訴人，同意上訴人於系爭四九五之一號土地上興建二層加強磚造一八八五建號建物，上訴人除建造此建物外，復於系爭三筆土地上如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分建有建物，供幼稚園及倉庫使用。系爭土地於八十八年二月二十五日由兩造之父林來益繼承而為林來益所有，嗣林來益於九十二年十二月二十二日出賣予被上訴人，於九十三年二月六日移轉登記為被上訴人所有。被上訴人明知系爭土地為上訴人本於與林來益間使用借貸關係合法使用，與林來益為規避法律規定，假借土地移轉登記於其名下，意在使其不受使用借貸關係之拘束，而提起本件訴訟等情，為原審所確定之事實。果係如此，被上訴人之受讓系爭土地能否謂非惡意，而不應受林來益與上訴人間使用借貸關係之拘束，自滋疑義，有待澄清。」，與本件縱使被告向訴外人張鏡琳購得系爭土地東側部分使用屬實，然土地出賣人出賣系爭土地後，未為移轉登記，事後系爭土地由原告取得，本件並無證據證明原告於105 年10月27日以買賣為原因向訴外人阮紹辰購得系爭土地，訴外人阮紹辰曾告知被告上開地上物占有爭土地原因為何，尚難僅以原告買受系爭土地時，上開地上物業已興建於系爭土地之客觀事實，推論原告知悉被告上開地上物占有系爭土地原因為何，已如前述，兩者之基礎事顯然並不相同，自難比附援引，且買賣關係之主要目的在於終局移轉所有權，且於買賣標的物移轉且價金給付後雙方之買賣關係即結束，不似使用借貸關係係於雙方間持續存在，故買賣關係與使用借貸關係具有本質上之不同。則買賣與使用借貸，究竟係基於何類似關係而得適用舉輕以明重，且為何使用借貸為輕而買賣關係為重，皆未見被告提出相當之論理說明，被告之主張自非可採。

２、按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，此為民法第765 條所明定。此項排除他人之干涉，係指排斥、除去他人之不法侵奪、干擾或妨害而言，其排除方法即係依民法第767 條所定之物上請求權，藉以貫徹所有人得全面支配其所有物之權能。原告既為系爭土地登記所有權人，已如前述，被告建造之如附圖所示編號A 面積1.04平方公尺方形水井1 座、編號B 面積0.5平方公尺圓形水井1 座、編號C 面積35.72 平方公尺鐵皮屋1 間、編號D 面積3.05平方公尺電錶1 座、編號E 面積0.67平方公尺電錶1 座等地上物占有使用系爭土地，既未能舉證證明其有使用系爭土地之合法權源，復末舉證證明系爭土地之前所有權人阮紹辰出售系爭土地給原告，有將被告上開地上物占有爭土地為原因為何之事實告知原告，業如前述，原告以其所有權遭受被告侵害為由，依物上請求權規定請求返還土地，此純屬權利之正當行使，要與誠實信用原則無涉，且非以損害他人為目的，自亦無權利濫用可言。是被告辯稱: 原告提起本件訴訟，有違反誠信原則或權利濫用等語，委無足採。

五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項之規定，請求被告將如附圖所示編號A 面積1.04平方公尺方形水井1 座、編號B面積0.5 平方公尺圓形水井1 座、編號C 面積35.72 平方公尺鐵皮屋1 間、編號D 面積3.05平方公尺電錶1 座、編號E面積0.67平方公尺電錶1 座等地上物拆除，並將上開土地返還原告為有理由，應予准許。

六、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1項第3 款之規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條規定。