臺灣雲林地方法院民事判決

原告

正茵資產管理顧問有限公司

法定代理人

方正

被告

吳南助

訴訟代理人

吳國禎

上列當事人間分割共有物事件，於中華民國112年12月12日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

理由

一、原告起訴主張略以：

㈠、坐落雲林縣雲林縣○○鄉○○段0000000地號及其地上建物雲林縣○○鄉○○路0巷0○00號（含增建部分），如附表所示（下稱系爭不動產），為兩造所共有，系爭不動產為三層加強磚造透天建物，人員進出共用唯一大門，上下樓層運用一一座室內樓梯，結構及交易上均為一體，亦不能與基地分離而單獨存在。易言之，在不動之使用收益上，不論土地抑或建物分割顯有困難，則違反土地不細分原則，背離建物使用設計且破壞建物結構。又依物權編之立法意旨，皆是以發揮物之最大經濟效益為原則；而分割共有物，係以消滅共有關係為目的，絕非分割後肇致共有物經濟效益低落難以使用。

㈡、民法第824條第2項第2款規定前段規定原物分配顯有困難時，得變責共有物，以價金分配於各共有人，其原物分配顯有困難，當依社會一般之觀念定之，包括法律上困難（如法律上禁止細分），以及事實上之困難（如共有人按其應有部分分配，所獲分配之共有物極少，致難以利用）等情況（最高法院104年台上字第7192、102年度台上字第1336號判決參照）。系爭不動產在物之使用收益上實難以達到按層分割建物，依民法第824條之規定，原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。

㈢、聲明：如主文第1、2項所示。

二、被告抗辯：同意變價分割。

三、本院之判斷：

㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。經查，原告主張如附表所示系爭不動產（含土地及其地上建物及增建部分，業業已調取本院108年司執字第18194號強制執行卷查明），為兩造所共有，業據原告提出土地登記謄本、房屋稅籍證明書、地籍圖、照片、建物平面圖等為證，並有本院依職權調閱本院108年度司執字第18194號清償債務強制執行卷宗內系，爭建物含增建部分之建物測量成果圖附卷可參，應堪信為真實。復查，依本件現有證據資料，足認系爭不動產並無因物之使用目的不能分割之情形，共有人間亦未訂有不分割之約定，自得予分割。準此，本件原告請求分割系爭建物，自屬有據，應予准許。

㈡、次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原告分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824 條第1 項、第2 項復有明定。再按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號、88年度台上字第600號判決意旨參照）。經查，系爭建物為鋼筋混凝土造，三層樓房屋（含增建部分，如附表所示），倘為原物分配，則兩造所得面積顯然過於狹小，亦無法按樓層數平均分割，且兩造分得之部分復均有出入之需求，勢必須另劃出共同使用之門廳或走道空間，並就該空間維持共有、約定使用或其他方式之法律關係，此舉不僅減少各共有人得有效利用之空間，徒增法律關係之複雜化，並減損系爭建物之經濟價值，足見原物分割之方案顯有困難。至於土地部分，雖得以原物分割，惟其上既有系爭建物存在，為免將來分割後造成土地與房屋所有權分離，由不同之人取得所有權之情況，自應一併予處理，另為免另生金錢補償之糾紛，亦不宜採取部分共有人受原物分配，部分共有人以金錢補償之分割方式。原告主張採行變賣分割之方式，在自由市場競爭之情形下，將使系爭不動產之市場價值極大化，對於共有人而言，顯較有利。再者，民法第824 條第7 項已增訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之內容，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。是本院審酌系爭不動產之使用情形、經濟效用、兩造之利益等一切情形後，認系爭不動產以變價方式分割，並按兩造應有部分比例分配較為適當，且符合公平原則。

四、從而，原告依民法第823 條第1 項前段規定，訴請分割系爭不動產，為有理由，且以將系爭不動產變價分割為最適宜之分割方法，爰判決兩造所共有之系爭不動產應予變價分割，所得價金各分配2分之1，爰判決如主文第1項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，依前開規定，除被告按其應有部分比例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分比例負擔之。爰另諭知訴訟費用之負擔比例如主文第2 項所示。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

斗六簡易庭

附表：112年度六簡字第392號