斗六簡易庭98年度六簡字第166號

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 98年度六簡字第166號

原告

大榮汽車貨運股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

陳鎮律師

被告

丙○○

訴訟代理人

乙○

上列當事人間請求返還租金等事件，於中華民國99年4月1日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告自民國93年12月1 日起即向被告承租門牌號碼雲林縣斗南鎮○○里○○○路11號之部分房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為3 年，到期後，兩造又於96年間簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告將系爭房屋出租予原告，租賃期間自96年12月1 日起至97年11月30日止，租金每月新臺幣（下同）50,000元，1 次繳交12個月（每3 個月1 張支票，共4 張），押租保證金120,000 元；嗣系爭租約到期前之97年12月13日，兩造又簽訂租賃契約批改同意書，約定將系爭租約之租賃期間延長1 年即自97年12月1 日起至98年11月30日止，並將租金調整為每月55,000元，仍1 次繳交12個月（每3 個月1 張支票，共4 張），其餘租賃條件則延續系爭租約。嗣因原告業務調整，無需使用上開房屋，原告乃於98年4 月29日依系爭租約第17條：「如不續約或終止合約，應於30日前以書面告知對造」之約定，發函通知被告自98年5 月31日起終止系爭租約，並請求被告將如附表編號1 、2 所示自98年6 月1 日起至同年11月30日止之未到期租金支票2 張（下稱系爭支票）返還原告，被告則於98年6月1 日以斗南郵局第105 號存證信函，回覆告知已收受原告上開終止系爭租約之通知，但要求原告須於文到7 日內，負責500 坪地面地磚壓毀之修繕責任，迨原告完全回復原狀保持整潔後將立歸還系爭支票。惟被告所稱地面地磚壓毀之修繕責任，係地面因老化而自然龜裂之細紋，且於原告承租之始即存在，並非原告保管或使用不當所致，此有台灣省土木技師公會鑑定結果可證，則依系爭租約第7 條：「租期未屆滿，甲方（即被告）得沒入押租保證金，但未到期之支票則應歸還乙方（即原告）」之約定，被告應將未到期之支票返還予原告，其拒絕返還系爭支票，洵無理由，詎被告嗣後竟將系爭支票提示兌現，自應將此部分租金共計330,000 元返還原告。另依系爭租約第18條：「乙方如於租期屆滿或租約終止，而無違約等情事，甲方應無息返還押租金」之約定，系爭租約業已終止，且原告並無違約情事，被告依約亦應返還原告押租保證金120,000 元。綜上，被告應返還原告未到期之租金及押租保證金共計450,000 元，為此，提起本件訴訟，並聲明如主文第1 項所示。

二、被告則以：兩造所訂系爭租約之租賃期間為1 年，惟原告僅承租半年即中途解約，且遷離時亦未通知伊，致伊損失半年之租金，原告已有違約情事，又原告已向伊承租系爭房屋共5 年，當初係以新屋出租予原告，之前發生地震後，經伊查看結果，地面亦無新裂痕，是系爭房屋地面受損情形應係原告承租時，24小時營業，以車輛及貨櫃壓壞地面，原告自應修繕地面以回復原狀，並賠償伊半年租金之損失，若原告不願修復受損之地面，伊要以系爭租金支票及押租保證金作為地面修復費用，之前原告公司人員與伊洽談時曾同意將系爭支票給伊修繕，但雙方未當場寫下協議內容等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告前曾於93年12月1 日向被告承租系爭房屋，租期為3 年，屆滿後兩造又於96年間簽訂系爭租約，由原告向被告繼續承租系爭房屋，租期自96年12月1 日起至97年11月30日止，租金每月50,000元，1 次繳交12個月（每3 個月1 張支票，共4 張），押租保證金120,000 元，嗣系爭租約到期前之97年12月13日，兩造又簽訂租賃契約批改同意書，約定將系爭租約之租賃期間延長1 年即自97年12月1 日起至98年11月30日止，並將租金調整為每月55,000元，仍1 次繳交12個月（每3 個月1 張支票，共4 張），其餘租賃條件則延續系爭租約。

㈡原告於98年4 月29日發函通知被告自同年5 月31日起終止系爭租約，並請求被告將如附表所示系爭自同年6 月1 日起至同年11月31日止之未到期租金支票2 張返還原告，被告則於同年6 月1 日以斗南郵政第105 號存證信函回覆告知已收受原告上開通知，但要求原告須於文到7 日內負責500 坪地面地磚壓毀之修繕責任，迨原告回復原狀後再歸還系爭支票。

㈢被告嗣後已將系爭支票提示兌現。

四、本院之判斷：原告主張系爭租約業經合法終止，被告應返還已兌現之未到期租金及押租保證金共計450,000 元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審酌者厥為：㈠系爭地面龜裂是否係因原告承租期間人為使用不當所致？被告請求原告修繕，有無理由？㈡原告請求被告返還已兌現之系爭支票金額及押租保證金，有無理由？被告以原告未為修繕而拒絕返還，有無理由？茲說明如下：

㈠被告抗辯原告於承租期間因人為使用不當而造成系爭地面龜裂，故負有修復系爭地面之義務乙節，並提出系爭地面受損照片21張及修復估價單等件為證，原告則主張系爭地面係因老化而自然龜裂，且於原告承租之始即有此情形，原告並無人為使用不當之情事，自無修繕義務等語。經查，被告指出系爭房屋之地面，於鐵皮廠門口處、進入廠房後入口處、廠房內西側、月台前、月台旁斜坡處及斜坡前、月台後方、月台上等7 處水泥均有明顯裂痕乙情，業經本院於98年12月4日至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄、現場照片等件附卷可稽，且為原告所不爭執，自堪以認定。又經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定系爭房屋水泥地面龜裂之原因，經該會於99 年1月20日到場會勘後，作成鑑定結果認：「鑑定標的物水泥地面之裂縫大部分呈龜殼裂紋分佈，故選擇裂紋較長、較寬裂縫具代表性者15處加以說明，並輔以拍照及示意圖說明之。註：以下所示裂縫長度為直線長度，故實際長度比所裂數值為大。A.主要裂縫丈量表列如下：（編號對照附件裂縫位置示意圖）裂縫①L=11.7m 、W=0.1~2.0cm 、①-1L=7.1m、W=0.1~2. 0cm、①-2L=5.8 m 、W=0.1~2.0cm 、②L=12.5m 、W=0.1~ 2.0cm、③L =10.0m、W=0.1~1.0cm 、④L=11.0m 、W=0.1~ 1.5cm、⑤L=7.0m、W=0.1~1.5cm 、⑥L=14.0m 、W=0.1~1. 5cm、⑦L= 8.5m 、W=0.1~1.5cm 、⑧泛指卸貨平台上全部裂縫W=0.1~2.0cm （詳附件卸貨平台裂縫示意圖）、⑨L=10.1m 、W=0.4~ 2.0cm、⑩L=9.4m、W=0.3~2.0cm 、⑪L=9.7m、W=0.1~1.5c m、⑫L=6.8m、W=0.1~1.5cm 、⑬L=13.7m 、W=0.1~3.0cm 、⑭L=21.2m 、W=0.1~1.5cm 、⑮L=16.0m 、W=0.1~1.5cm 。B.裂縫說明如下：a.裂縫①、①-1、①-2說明：裂縫①位於大門口常經汽車輾壓，縫之兩側有0.1~1.0cm 之高低差，此乃因裂縫下之1 側是排水溝側壁（鋼筋混凝土造），另1 側是本基地之回填土底層，兩者材料壓縮比截然不同（若回填土側當初填土時若有滾壓不確實時則更甚），因此經長期車載輾壓後，產生地面差異沉陷，形成裂縫產生。裂縫①、①-1、①-2無高低差之現象，依其型態可判斷係因乾縮或熱脹冷縮之關係所造成。b.裂縫②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑩、⑪、⑫、⑭、⑮合併說明：以上裂縫係為混凝土乾縮或熱脹冷縮後之現象，按較大面積之地坪應設置『伸縮縫』，以便混凝土版於水份蒸發後體積收縮或遇熱脹冷縮時，有伸縮之空間，以避免地面產生裂縫或僅沿『伸縮縫』產生裂縫，本案標的物（地坪）並未施作『伸縮縫』，故混凝土經乾縮或熱脹冷縮後，必然發生龜裂情形。c.裂縫⑧說明：（泛指卸貨平台上全部裂縫，詳見附件裂縫示意圖及附件照片紀錄）經檢視平台上裂縫比地面的裂縫多且裂痕亦較大，因平台僅供裝卸貨物之用，並未遭貨車輾壓尚且產生如此多之裂縫，足以證明此等裂縫非車輛重壓亦能形成，其成因亦為混凝土乾縮或熱脹冷縮後之現象。d.裂縫⑨說明：該裂縫靠近卸貨平台1.5m以內，裂縫兩側高低差約0.3cm ，接近裝卸貨車後輪處，有可能是貨車輾壓造成，其原始成因可能為地坪於當初施工時，其底層回填滾壓不確實。e.裂縫⑬說明：此處裂縫，正確而言，並非裂縫，而是地坪施工時，『施工縫』施作不正確所產生之破碎接縫，一經車輛輾壓必然產生帶狀破碎，按混凝土地坪於不同時間施工之新舊交接處（謂之『施工縫』）須保持原來施作厚度相接，不可逐漸變薄來相接合，否則一經輾壓必然破裂，本例即是如此。結綸：本鑑定標的物之裂痕，整體而言，為地坪未施作『伸縮縫』所導致，故混凝土經乾縮及熱脹冷縮效應而產生，難以證明係人為使用不當，另如卸貨平台、角落處及廁所旁等車輪輾壓不到之處，亦發現相同類型之裂縫（詳附件照片紀錄）可資佐證。註：混凝土地坪會產生裂縫與施工當時溫度、溼度、混凝土用水量及養護有關，經完工乾燥後之混凝土地坪普遍會產生乾縮裂縫，即便地坪裏有排設鋼筋亦會產生裂縫，只是裂縫寬度可控制在較小寬度，此與因車載輾壓造成之裂縫型態有所不同，後者之典型破壞方式是地坪會產生局部凹陷並伴隨混凝土之碎裂。」此有該會99年3 月3 日99省土技字第1168號函鑑定報告書附卷可參，又上開鑑定單位與兩造間並無任何利害關係存在，且具有鑑定之專業能力，所為鑑定結果應為真實可採，是系爭地面雖有如被告所稱之龜裂情形，然此非原告人為因素所致，原告自無修繕義務，已堪認定，被告上開所辯，不足採信。

㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義，最高法院96年度台上字第286 號著有判決可參。次按終止契約為形成權之一種，僅須單方之意思表示即可為之。惟必須具備法定抑或約定終止契約事由時，所為單方終止契約之意思表示始生法律承認之效力。再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決可資參照。揆諸上開判決意旨，押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無欠租或債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還。本件原告主張其已合法終止系爭租約，被告應返還已兌現之系爭未到期租金支票金額及押租保證金乙節，被告則抗辯原告終止租約並不合法，且應賠償其租金損失並修復受損之地面等語，然查：

⒈兩造所簽訂之租賃契約批改同意書雖將系爭租約之租賃期間延長1 年即自97年12月1 日起至98年11月30日止，已如前述，惟依系爭租約第17條所約定：「如不續約或終止契約，應於30日前以書面告知對照」等語，可認兩造於租約到期前亦有片面終止契約之權利，僅須於30日前以書面告知對照，再對照系爭租約第7 、18條所約定：「租期未屆滿，甲方（即被告）得沒入押租保證金，但未到期之支票則應歸還乙方（即原告）」、「乙方於租期屆滿或租約終止，而無違約等情事，甲方應無息返還押租金」等語，及系爭租約第6 條所約定「乙方如積欠房租逾30日，或違約等侵害甲方權利之情事，甲方得將押租金沒入，並得請求損害賠償，契約即行終止」等語，解釋兩造訂約之真意，應認系爭租約第7 條所稱「租期未屆滿，甲方（即被告）得沒入押租保證金」等語，係指租期屆滿前，因原告欠租或違約，被告依系爭租約第6 條終止契約之情形，而未包括租期屆滿前，原告已依系爭租約第17條之約定合法終止租約之情形在內，否則將與系爭租約第18條所稱「乙方於租約終止，而無違約等情事，甲方應無息返還押租金」等語有所牴觸，是原告於租期屆滿前，若已依系爭租約第17條之約定合法終止租約，且無其他違約情事，被告即應依系爭租約第18條之約定無息返還押租金。又依系爭租約第6 、7 條之約定，於租期屆滿前，被告因原告欠租或違約而逕行終止契約之情形下，被告既仍應將未到期之租金支票歸還原告，僅得沒入押租保證金，則依舉重以明輕之法理，於租期屆滿前，原告已合法終止租約之情形下，被告更應將未到期之租金支票歸還原告，如上開支票業已兌現，則應將該票面金額返還原告，始與兩造締約之真意相符。

⒉查原告已於98年4 月29日發函通知被告自同年5 月31日起終止系爭租約，並請求被告將如附表所示系爭自同年6 月1 日起至同年11月31日止之未到期租金支票2 張返還原告，被告則於同年6 月1 日以存證信函回覆告知已收受原告上開通知，業如前述，則原告既已依系爭租約第17條約定，於終止租約前30日以書面告知被告，應認系爭租約自98年5 月31日起業已合法終止，且系爭地面之龜裂情形，並非原告人為使用不當所致，原告自無修繕義務，亦如前述，被告復未能舉證證明原告有何違約情事，則依系爭租約第7 條及第18條之意旨，被告自應將已兌現之系爭支票之票面金額共330,000 元及押租保證金120,000 元，合計450,000 元返還予原告，被告尚不得以原告未將系爭地面回復原狀為由，而拒絕返還上開金額。至被告另辯稱：原告曾同意將系爭支票給伊修繕乙節，惟此為原告所否認，被告亦未能舉證以實其說，此部分所辯亦難以採信。綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告返還450,000 元，洵屬有據。

㈢末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，為民法第229 條所明定。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233 條第1 項、第203 條亦有明文。本件原告請求被告返還未到期之租金及押租保證金，並未定有給付之期限，從而，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告給付450,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年8 月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。

六、本件訴訟費用共計54,850元（含裁判費4,850 元及鑑定費50,000 元） ，又被告雖全部敗訴，惟上開鑑定費用之支出，依當時之訴訟程度，同為兩造伸張及防衛權利所必要，自應由兩造共同負擔，始為公允，裁判費部分則應由敗訴之被告負擔，爰酌量情形諭知訴訟費用之負擔如主文第2 項所示。又本判決第1 項係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，併依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第81條第2 款。