斗六簡易庭99年度六小字第188號

• 裁判案由: 返還押金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 斗六簡易庭
• 裁判日期: 100 年 04 月 13 日

臺灣雲林地方法院民事小額判決　　　　 99年度六小字第188號原　　　告　李瑞寶
被　　　告　華泰綜合大樓管理委員會
法定代理人　蔡宏文
訴訟代理人　張秀容
林進祿
上列當事人間請求返還押金事件，於中華民國100 年3 月22日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用壹仟元由原告負擔。
事 實 與 理 由
壹、程序部分
㈠按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1
項定有明文。又上開條文所指之管理委員會，係指依公寓大廈管理條例所合法成立之管理委員會而言，苟管理委員會並非依公寓大廈管理條例之規定所合法成立，自無以管理委員會之名義，依上開條文規定擔任原告之餘地。次按公寓大廈管理條例第28條第1 項規定：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3 個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」同條例第29條第2 項則規定：「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推1 人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」
㈡查本件原告主張被告自86年以來未依法開會改選委員，故其法定代理人蔡宏文並非真正之法定代理人乙節，惟查，系爭大樓係於85年12月21日召開區分所有權人第1 次會議，決議成立被告管理委員會，且通過被告組織章程、系爭大樓管理規則，並依組織章程第4 、5 條規定選出15名管理委員，再由被告於同日召開管理委員會第1 次會議選出主任委員即訴外人廖惠瑛，並由其於86年2 月22日向主管機關雲林縣政府申請報備被告之管理組織及訂定規約等資料，經雲林縣政府於同年3 月4 日以八六府建管字第023526函同意備查等情，此有被告提出之上開函文及雲林縣政府100 年1 月11日府建用字第1000006605號函所檢送之申請報備書、使用執照、起造人名冊、區分所有權人名冊、區分所有權人第1 次會議紀錄、被告第1 次會議紀錄、區分所有權會議出席人員名冊、被告組織章程、系爭大樓管理規則等件附卷可稽，是被告於86年間業已合法成立，應可認定。且被告組織章程第4 、5
、6 條所規定：「管委會之成立與委員之產生，由本大樓之業主（所有權人或用人）1 樓派出2 人，其餘每層樓派出1
人為委員，代表該樓之業主執行管委會之各項任務，任何其它對委員會委員之業主對管委會所決議之事項不得有任何異議。」「管委會設委員15名，任期為1 年，連選得連任。」「管委會設主任委員1 名……由管委會3 分之2 以上委員出席，出席委員過半數之同意相互推選，其任期1 年，連選得連任。」即屬公寓大廈管理條例第29條第2 項但書所稱「規約另有約定」，自應從其約定。又被告成立後均依上開組織章程所定方式每年選任委員，並推選主任委員，最近1 次係於99年1 月15日之管理委員會議中由出席委員全數推選蔡宏文為主任委員乙情，此有被告所提出之99年1 月15日會議紀錄在卷可憑，原告復未能舉證證明被告歷次推選主任委員之決議有違反規約之情事，堪認被告之組織及法定代理人均屬合法，並有本件訴訟之當事人能力。至於報備乃供主管機關備查性質，非管理委員會改選主任委員決議之生效要件，是被告有無向主管機關報備歷次主任委員變更乙事，尚無礙其主任委員已為變更之事實，附此敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：兩造於民國86年8 月訂立汽機車停車場租賃契約書，由原告向被告承租雲林縣斗六市○○路156 號華泰綜合大樓（下稱系爭大樓）地下1 、2 樓汽機車停車場，租賃期限自86年9 月1 日起至98年8 月31日止，共計12年，租金每個月新臺幣（下同）24,000元，押租保證金100,000 元，於乙方（即原告）不繼續承租，甲方（即被告）應於乙方遷空交還停車場後，無息退還押租保證金。於98年10月6 日以前，系爭租賃標的物之產權屬台西汽車客運股份有限公司（下稱台西客運）所有，而非被告所有，僅原告所繳交之租金係由被告代收，後因92年間被告代收租金後，扣除台西客運應繳之管理費，結餘款由被告扣留、挪用而未交還台西客運，被告遂開會決議由台西客運自行收取租金，故台西客運於92年6 月9 日去函兩造通知自即日起由該公司自行收取租金及繳納管理費，原告與台西客運並於92年6 月30日另訂停車位租賃契約書，租期自92年7 月1 日起至104 年6 月30日止，自此系爭租賃標的物使用權已歸台西客運。惟原告接獲台西客運上開函文後，口頭與被告當時之總幹事即訴外人林進祿要求返還押租保證金100,000 元，被告均一再推拖。嗣後系爭租賃標的物之產權於98年10月7 日再經拍賣移轉予訴外人富甲天下企業有限公司（富甲天下公司）及黃正賢，原告自98年10月7 日起經被告同意而向富甲天下公司承租原租賃標的物，每月租金40,000元，此有經公證之租賃契約書及被告98年12月15日會議紀錄所記載買受人有權利收取停車場全部租金等語可證，後因黃正賢將其就上開租賃標的物之產權出售予訴外人偉倫開發有限公司（下稱偉倫公司），原告乃於99年1 月18日與富甲天下公司、黃正賢及偉倫公司簽訂協議書，約定由偉倫公司繼受黃正賢就上開租賃標的物之權利與義務，並與富甲天下公司共同將租賃標的物出租予原告。而原告於98年8 月31日兩造原訂契約租期屆滿後，未與被告繼續租約，經原告委請律師發函被告，請求被告於文到10日內返還押租保證金100,000 元，被告已於99年3 月16日收受律師函，但迄今仍未返還，故原告請求被告返還上開押租保證金，及自99年4 月1 日起至清償日止按法定利率計算之遲延利息。至系爭大樓地下1 樓地上物騰空交還部分業經兩造以另案訴訟處理，自與本件無關。為此，爰依租賃契約提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告100,000 元及自99年4 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：兩造於86年8 月訂約後，被告雖有收取原告所繳納之押租保證金100,000 元，惟依兩造所簽訂之汽機車停車場租賃契約書第4 條約定：「押租保證金：乙方（即原告）應於訂約時交與甲方（即被告）新台幣壹拾萬元整，作為押租保證金，如乙方不繼續承租，甲方應於乙方遷空交還停車場後，無息退還押租保證金。」詎98年8 月31日租期屆滿後迄今，原告並未將承租之停車場範圍遷空遷交還被告，仍然設置如雲林縣斗六地政事務所99年10月11日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示A 部分木板隔間房屋及B 部分活動式車庫，並向被告主張其已於98年10月7 日另向富甲天下公司承租云云。然依公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」系爭大樓地下1 、2 層主要用途為「共同部分」，其管理屬管理委員會之權責，自應由被告出租，再由使用權人收取租金，台西客運為區分所有權人時，原告仍是向被告承租，而非向台西客運承租，故拍定人富甲天下公司無權將特定部分出租予他人，原告與富甲天下公司所訂立之契約應屬無效，原告自不得持其與富甲天下公司簽訂之租賃契約對抗被告。又被告不清楚原告與台西客運簽約之事，亦不同意原告私下簽訂之租約，該租約亦屬無效。綜上，原告於兩造之租約期限屆滿後，未依約清空交還租賃物，則原告依兩造所簽訂之契約請求返還押租保證金100,000 元，自於法未合等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造前於86年8 月間簽訂汽機車停車場租賃契約書，租賃標的物為系爭大樓地下1 、2 樓汽機車停車場（面積及範圍如契約書契約書附圖），租賃期限自86年9 月1 日起至98年8
月31日止，租賃期間租金均由原告交予被告用以抵付台西客運之管理費，餘額再由被告交付台西客運，此租約所出租之停車位為當時被告同意台西客運使用之停車位。
㈡原告於上開承租期間在系爭大樓地下1 樓設置如附圖所示A
部分面積6 平方公尺之木板隔間房屋及B 部分面積13.72 平方公尺之活動式車棚，迄今仍未拆除上開地上物。
㈢台西客運就系爭大樓土地應有部分10,000分之4402及區分所有權建物全部暨共有部分，嗣經本院民事執行處97年度執字第3548號案件執行拍賣後，於98年9 月22日由富甲天下公司及黃正賢拍定取得，持分各2 分之1 ，其後黃正賢再將所買受之持分2 分之1 出售予偉倫公司。
㈣原告於98年12月16日與富甲天下公司簽訂停車場租賃契約，租賃標的物為系爭大樓1 、4 、5 、6 樓之地下1 、2 樓停車位，租賃期限自98年10月7 日起至101 年10月6 日止，並經本院所屬民間公證人公證。
㈤偉倫公司、富甲天下公司、黃正賢及原告於99年1 月18 日
簽訂協議書，約定黃正賢將產權移轉予偉倫公司，故由偉倫公司繼受黃正賢就上開租賃標的物之權利與義務，並與富甲天下公司共同將租賃標的物出租予原告。
四、本院之判斷：
原告主張兩造於86年8 月間所訂立之汽機車停車場租賃契約書之租賃期限已於98年8 月31日屆滿，惟被告迄未將原告於訂約時交付被告之押租保證金100,000 元返還原告乙情，而被告固不否認兩造間所訂立之租約期限已於98年8 月31日屆滿，及其尚未返還原告於訂約時所交付之上開押租保證金予原告之事實，惟以前詞置辯。經查：
㈠按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還，最高法院81年度台上字第1907號亦著有判決可參。又觀諸兩造於86年8 月間所訂立汽機車停車場租賃契約書第4 條約定：「押租保證金：乙方（即原告）應於訂約時交與甲方（即被告）新台幣壹拾萬元整，作為押租保證金，如乙方不繼續承租，甲方應於乙方遷空交還停車場後，無息退還押租保證金。」此有原告所提出之契約書在卷可查。則依上開約定，原告於98年8 月31日租期屆滿後，如不繼續承租，被告自應於原告遷空交還系爭租賃標的物即系爭大樓地下1 、2 樓停車場後，無息退還押租保證金100,000 予原告。
㈡惟原告於上開租約承租期間在系爭大樓地下1 樓設置如附圖所示A 部分面積6 平方公尺之木板隔間房屋及B 部分面積13.72 平方公尺之活動式車棚，至今仍未拆除上開地上物乙情，業經本院於本院99年度六簡字第220 號排除侵害事件中會同兩造及雲林縣斗六地政事務所至現場勘驗測量屬實，並製有本院勘驗筆錄、照片及如附圖所示斗六地政事務所土地複丈成果圖等件附卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪以認定。則原告既尚未清空拆除其於承租期間所設置之上開木板隔間及活動式車棚等地上物後，將系爭停車場返還予被告，依最高法院前揭判決要旨及系爭汽機車停車場租賃契約書第4 條之約定，原告自不得請求被告返還系爭押租保證金。
㈢至原告雖主張系爭租賃標的物之產權於98年10月6 日以前屬台西客運所有，原告僅代收租金，原告與台西客運並於92年6 月30日另訂停車位租賃契約書，租期自92年7 月1
日起至104 年6 月30日止，嗣於98年10月7 日系爭租賃標的物之產權再經拍賣移轉予富甲天下公司及黃正賢，原告遂自同日起向富甲天下公司承租系爭租賃標的物，並於99年1 月18日與富甲天下公司、黃正賢及偉倫公司簽訂協議書，約定由偉倫公司繼受黃正賢就上開租賃標的物之權利與義務，並與富甲天下公司共同將租賃標的物出租予原告等情，並提出台西客運92年6 月9 日函、原告與台西客運間停車位租賃契約書、原告與富甲天下公司間停車場租賃契約、公證書、原告與黃正賢、富甲天下公司、偉倫公司間協議書等件為憑，惟原告所述上情縱然屬實，依債之相對性原則，亦僅於各該契約當事人間發生效力，自不生拘束被告之效力，是原告自不得憑上開與被告以外之第三人所簽訂之契約，主張其無庸依兩造間所訂立汽機車停車場租賃契約書第4 條約定遷空交還系爭停車場，即得請求被告返還系爭押租保證金。
㈣綜上所述，原告於兩造間租約期限屆滿後，既尚未依約遷空交還系爭租賃標的物予被告，從而，原告依兩造間租賃契約之法律關係，請求被告給付原告100,000 元之押租保證金及自99年4 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，顯無理由，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件訴訟費用確定為1,000 元，應由敗訴之原告負擔。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 4 月 13 日斗六簡易庭 法 官 王雅苑
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 100 年 4 月 15 日書記官 江宗憲