九十年度自字第二七三號（詐欺） - 臺灣臺南地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺南地方法院刑事裁定　　　　　　　　　　　　　　九十年度自字第二七三號自　訴　人　甲○○ 被　　　告　乙○○ 右列被告詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院裁定如左：主文自訴駁回。理由一、自訴意旨略以：自訴人於民國八十一年三月二十七日向被告乙○○經營之金城建設股份有限公司，購買基地坐落台南縣永康鄉○○段八四三五、八四三六號土地及地上建物Ｃ棟二樓房地（嗣後門牌編為台南縣永康市段○○里○○街一九九巷七號二樓之三，以下簡稱系爭房地），約定同年八月份交屋，自訴人未辦貸款而如期繳清全部價金，惟工程卻一再拖延至八十二年二月份始交屋給自訴人。八十五年間自訴人接獲大樓住戶告知，被告積欠訴外人台灣土地開發信託投份有限公司（以下簡稱台開公司）貸款未還，為此，自訴人調取土地及建初步查閱與自訴人無關，故未予留意，近期因欲出售系爭房地，經再調閱土地及建物登記簿本，赫然發現系爭土地部分早於八十年六月二十六日設定第一順位最高限額抵押新台幣（下同）四百零六萬七千零六十四元予訴外人台開公司，並於八十年十一月十八日再次設定第二順位最高限額抵押二百八十八萬八千五百五十六元予台開公司，迄今仍未清償。被告竟隱瞞上情而稱產權清楚，出售系爭房地，使自訴人陷於錯誤交付買賣價金一百五十七萬元，已經違反契約之規定，被告涉有刑法詐欺罪嫌。二、按法院或受命法官於自訴案件第一次審判期日前訊問及調查結果，如認為案件有刑事訴訟法第二百五十二條至第二百五十四條之情形者，得以裁定駁回自訴，同法第三百二十六條第三項定有明文。三、按認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據（最高法院三十年上字第八一六號判例參照）。再事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎（最高法院四十年台上字第八六號判例參照）。又刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院四十六年台上字第二六○號判例參照）。又按該條項之詐欺罪，必須行為人自始意圖不法所有，以客觀上足以使人陷於錯誤之手段，欺矇被害人使為財物之交付，始足當之。又債務人於債之關係成立後，其有未依約定本旨履行者，在社會一般交易經驗上常見之原因非一，舉凡因不可歸責於己之事由而不能給付，或因合法主張抗辯而拒絕給付，甚至在負債之後始行惡意遲延給付，皆有可能，非可盡予推定為自始無意給付之詐欺犯罪一端；而刑事被告依法不負自證無罪之義務，若無積極證據足證被告在債之關係發生時，自始即有不法所有之意圖，縱使被告就所負債務，惡意違約，不為履行，仍為民事上問題，尚不得違反刑事訴訟法第一百五十四條之規定，僅憑單純債務不履行之狀態而推定被告於負債之初即有詐欺之故意。四、自訴意旨認被告乙○○涉有詐欺犯行，無非以被告未依約於所有權移轉登記前將抵押權塗銷，使自訴人誤以為產權清楚而給付全部價金為其論據。惟查，自訴人購買系爭房地係屬預售屋買賣性質，此觀卷附土地及房屋預定買賣契約書可明。按預售屋買賣，為建築業景氣良好時之買賣形態，與現今建商先建後售之情形不同。是以建築業為資金之週轉流通，於興建預售屋時，以建築房屋之土地向金融機構設定抵押申請建築融資貸款，由金融機構按建物完成之比例陸續撥放貸款金額，供建商完成興建房屋，此為建築業之慣例。故房屋是否如期完工及建築融資之擔保清償，均為預售屋買受者所需預估之風險。兩造簽訂之土地預定買賣契約書第七條固載明：「本約買賣之土地，乙方保證產權清楚，絕無任何糾葛」，惟亦緊接載明﹕「如有他項權利設定，乙方負責於移轉登記辦妥前塗銷」，此有該項契約書附卷可資為證。惟查，被告已完成建築並將所有權移轉登記予自訴人，為自訴人所自承並有土地及建物登記簿謄本在卷可參，就所有權部分，難謂有何產權不清情事。再者，兩造簽訂之契約書上既已提示「如有他項權利設定，乙方負責於移轉登記辦妥前塗銷」，而系爭房地，房屋部分並未設定抵押權，至於土地設定抵押權予訴外人台開公司之日期分別為八十年六月二十六日及八十年十一月十八日，均在自訴人買受系爭房地之前，其為建築融資之性質，應可認定，有土地登記簿謄本可憑，則自訴人在繳清價金前，就系爭土地有可能已設定抵押權申請建築融資一節，並非不可從契約書上知悉端倪，有所警覺，而在繳清全部價金前，予以查證並行使同時履行抗辯。又民事上之債務不履行，縱係出於可歸責於債務人之事由，苟無足以證明債務人自始蓄意以此行詐之積極證據，亦不得以事後不履行債務之事實，推定其具有刑事犯罪之故意。被告確已完成預售屋之興建，辦理所有權移轉登記完畢，已難認被告自始即有詐欺故意。縱令被告未依約塗銷系爭土地抵押權登記，且違約情節重大，惟依自訴情節，難認被告有何施詐行為，不能以被告應負民事權利瑕疵擔保責任一節，遽認被告有詐欺之犯意。此外復查無積極證據足證被告有何詐欺犯行，本件應屬單純之民事債務糾葛，應循民事途徑解決，應認被告罪嫌不足，依照首揭說明，本件自訴應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第三百二十六條第三項、第二百五十二條第十款，裁定如主文。中　　　華　　　民　　　國　　　九十　　年　　八　　　月　　二十八日臺灣臺南地方法院刑事第五庭法　官右正本證明與原本無異如不服本裁定應於送達後五日內向本院提出抗告狀書記官中　　　華　　　民　　　國　　　九十　　　年　　　八　　　月　　十六　　日

臺灣臺南地方法院九十年度自字第二七三號

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