臺灣臺南地方法院100年度訴字第1363號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1363號

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100年度訴字第1377號

原告

詹婉君

原告

洪昆良

被告

上鼎不動產實業有限公司

兼法定代理人

楊倉銘

被告

卓合豊

被告

薛國祥

上3人共同訴訟代理人

王朝揚律師

被告

王丁盆

　　　　　　　吳丁興

　　　　　　　王丁熊

上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，經本院於民國102年8月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論；命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判，民事訴訟法第205條第1項、第2項分別定有明文。查本件原告洪昆良於民國100年10月26日，原告詹婉君於100年10月27日以兩造關於臺南市○○區○○段000○000地號土地買賣及仲介所涉之同一基礎事實，對被告楊倉銘、卓合豊、薛國祥分別提起侵權行為損害賠償之訴（100年度訴字第1363、1377號），其分別提起之二訴之基礎事實與證據均屬相同，顯為訴訟標的相牽連之訴訟，爰依上開法文規定，命合併辯論，並合併裁判。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告詹婉君起訴時聲明：被告楊倉銘、卓合豊、薛國祥應連帶給付原告詹婉君新臺幣（下同）1,288,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於訴狀送達後追加被告上鼎不動產實業有限公司（下稱上鼎公司）、王丁盆、吳丁興、王丁熊，並變更聲明為：被告楊倉銘、卓合豊、上鼎公司、薛國祥共同連帶給付原告詹婉君1,288,000元，及自100年11月1日起至清償止，按年息百分之5計算之利息，如任一被告為給付，其他被告於清償範圍內同免給付責任。被告王丁盆、吳丁興、王丁熊應共同連帶給付原告詹婉君644,000元，及自100年11月1日起至清償止，按年息百分之5計算之利息，如任一被告為給付，其他被告於清償範圍內同免給付責任。被告上鼎公司應返還原告詹婉君74,000元及自101年9月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。另原告洪昆良於起訴時聲明：被告楊倉銘、卓合豊、薛國祥應連帶給付原告洪昆良1,288,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於訴狀送達後追加被告上鼎公司、王丁盆、吳丁興、王丁熊，並變更聲明為：被告楊倉銘、卓合豊、上鼎公司、薛國祥、王丁盆、吳丁興、王丁熊應連帶給付原告洪昆良1,288,000元。被告上鼎公司應賠償原告55,000元及自繕本送達之日起，按年息百分之5計算之利息。核其基礎事實，均屬兩造關於臺南市○○區○○段000○000地號土地買賣及仲介所涉之事實而生，基礎事實為同一。從而，原告所為前揭訴之追加及聲明變更，按諸上揭規定，應予准許。

三、本件被告王丁盆、吳丁興、王丁雄、上鼎公司及原告洪昆良經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告詹婉君及被告楊倉銘、卓合豊、薛國祥之聲請，由其各一造辯論而為判決，合先敘明。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：

（一）被告卓合豊任職於台灣房屋永康加盟店擔任經理，於99年6月間到原告住家造訪，並告知原告名下位於臺南市○○區○○段地號666及667的土地，已有買主願意出價9,280,000元購買（即買家要以每坪78,000元購買，而上開土地合計約119坪），所以每個人均可以分得1,856,000元，故原告可以收取上開價金，因上開地號由5個持分人共同持分，每個人所持分坪數、持分條件均相同以及5個人均未曾簽立過上開土地的分割協議書，依據社會通論，每個人所分得的土地買賣價金應一致，但被告因見原告覺得售價太低，不願意以此價格出售，於是向原告聲稱其他4位共同持分人均已同意出售，倘若原告不願意以此價格出售，將會以土地法之規定，將原告的部分（1,856,000元）提存到法院，使原告誤認本件土地僅售出9,280,000並陷於錯誤，迫使原告於99年6月8日到台灣房屋永康加盟店裡以低於當時市價成交行情的價格與買主即被告薛國祥簽立不動產買賣合約，造成原告損失了644,000元之土地買賣價差，被告卓合豊即係利用上開土地法之規定詐取原告損失之土地買賣價金差額。簽約當天只有其中一位共同持分人洪昆良的父親洪國紘，被告卓合豊便向原告及洪國紘聲稱被告及其餘共同持分人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人因有要事需處理所以未能於同一時間與原告一同簽約，本件並於99年6月30日將土地所有權全部過戶予被告薛國祥。但原告於100年2月間發現上開土地並非登記薛國祥，而是登記予訴外人李金華，李金華因資金不足於99年5月至6月間向訴外人彰化商業銀行辦理貸款9,600,000元，讓原告驚覺受騙而於100年3月10日對被告等人提起詐欺罪及背信罪等告訴。

（二）原告於99年6月8日與被告薛國祥簽立不動產買賣合約，並於99年6月30日將土地過戶完成，被告薛國祥旋即於99年7月9日將上開土地出售與訴外人李金華，李金華坦承其是以1,250,000元購買上開土地，本件僅歷經約1個月時間，被告薛國祥即獲利3,220,000元（12,500,000－9,280,000＝3,220,000），足見本件土地於99年當時市價必定是高於12,500,000元以上，顯示被告薛國祥與被告卓合豊共謀以土地法規定從原告身上不法獲利644,000元。而且另外4位共同持分人除了詹婉君是收取了1,856,000元的土地買賣價金以外，被告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人均分別收取各2,500,000元的土地買賣價金，其3人的不動產買賣合約書中，總共收取6,360,000元即每人均分別收取了2,120,000元土地買賣價金，而且其3人每個人均有高達380,794元的土地增值稅需各自負擔，被告卓合豊亦坦承是告知原告土地售價是9,280,000元，且土地增值稅需由賣家各自負擔，且被告薛國祥也坦承本案是以開立支票的方式付款，本案共開立了23張支票，再據被告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人坦承其3人每個人於本案均各收取了被告薛國祥3張支票，但原告與另一位共同持分人都只收到被告薛國祥2張支票，因為其他3位共同持分人王丁盆、吳丁興、王丁熊是以扣除土地增稅之後實拿2,120,000元的方式來簽立不動產買賣合約書，亦即其3人於本案中分別各自拿取了2,500,000元的土地買賣價金（2,120,000＋380,000土地增值稅＝2,500,000），核與訴外人李金華的購買價格12,500,000元每人均可以分得250,000元的土地買賣價金相符。另綜合100年11月30日偵查庭檢察事務官之說明及被告卓合豊陳述3位共同持分人王丁盆、吳丁興、王丁熊合計收取7,502,441元的土地買賣價金（6,140,274元實收價金＋1,142,382元土地增值稅＋219,785元的仲介費及代書費），核與原告收取1,856,000元之價金有644,000元之土地買賣價差產生，也正與訴外人李金華以12,500,000元購買每人均可各自分取2,500,000元的土地買賣價金相符。由被告薛國祥之給付價金支票整理表中，編號17，發票日99年6月26日，票號0000000，金額1,415,000元，用途繳交土地增值稅、代書費、仲介服務費，該票由訴外人即地政士詹素雲所兌現，該票是於99年6月29日由訴外人中國信託商業銀行臺南分行代收，至少須經3天交換才得兌現提領，但本件被告等人卻於99年6月30日就將所有土地增值稅稅金全數繳清，且本件稅金總計為1,215,979元（包含其餘共同持分人4人），與該發票金額1,415,000元顯然有很大出入，故無法證明該票是用來支付本件土地買賣價金的款項，本件土地實際購買者應為訴外人李金華。再據被告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人陳述，其3人與被告卓合豊約定多出來的價格就算是其賺到的報酬，能與買方談到什麼樣的價格就看他個人，已可足證被告卓合豊賺取本件價差之事實。

（三）依被告王丁盆、吳丁興、王丁熊101年2月15日證詞表示其3人以每坪不支付其他費用方式（指不支付本件土地增值稅）出售，也不需付仲介費、代書費，因其3人與被告卓合豊約定多出來的價格就算是其賺到的報酬，至於能與買方談到什麼樣的價格就看他個人，被告卓合豊、楊倉銘身為仲介公司負責人及經理，卻不向賣方即被告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人收取高達300,000元仲介費（7,500,000×4%＝300,000），更代替賣方王丁盆、吳丁興、王丁熊3人支付代書費，已違背了法律之經驗法則。且被告卓合豊辯稱本案關係人另地之共同持分人王勝賢所持分的667地號土地，是跟其他人簽約後，過戶前發現沒有處理到，所以才用公司的仲介服務費支付18,000元給王勝賢做購地用，但在過戶時發現王勝賢積欠48,000元的地價稅，所以用公司的仲介服務費支付，被告卓合豊身為仲介公司經理不向賣主收取仲介服務費，卻還要自掏腰包代替賣主支付代書費，接著還要再自掏腰包支付王勝賢購地費及地價稅，被告卓合豊若沒有從原告身上賺取土地買賣價差，又何來有多餘的土地買賣價金支付其餘3位共同持分人合計300,000元的仲介費及50,000元代書費及王勝賢18,000元購地費、48,000元的地價稅（總計416,000元），此筆費用為何被告卓合豊需無故代替支出？被告上鼎公司又為何要同意旗下的公司員工不必向土地賣主收取仲介服務費呢？本件被告上鼎公司、卓合豊的行為顯已違背了經驗法則，由上開資料顯示被告上鼎公司、卓合豊利用土地法規定與被告薛國祥共謀以低價來賺取原告土地買賣價差的事實。

（四）被告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人於99年5月29日與上鼎公司簽立委託銷售契約書時，被告卓合豊就已經知情其3人有高達1,142,382元的土地增值稅不願自行負擔，否則被告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人不會在委託銷售契約書裏約定服務費以及增值稅外加等語，既然如此被告卓合豊不該欺騙原告本件土地僅售出9,280,000元，因為依據土地稅法規定土地增值稅必須由賣方自行負擔，本件土地為共有土地，被告卓合豊有義務詢問原告是否願意代替被告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人負擔土地增值稅，且這與被告卓合豊所辯稱後因發現被告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人有高達合計1,142,382元的土地增值稅故才會要求被告薛國祥提高土地買賣價金至10,000,000元的說法互相矛盾，由委託銷售契約書裡約定即證被告卓合豊一開始就知情。再者，9,280,000總價＋1,142,382土增稅＝10,422,382，與被告薛國祥聲稱10,000,000元購買本件土地金額亦不相符，若被告薛國祥為真正土地買主，為何被告所有人皆無法將本件資金流向清楚交代？被告薛國祥若非共謀合意，為何任意接受提高買賣金額？還代替賣家負擔土地增值稅？且還要干涉賣家如何分配土地買賣價款？且被告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人與上鼎公司簽立的委託銷售契約書的約定金額為6,440,382元（地主實收每坪70,000元，服務費以及增值稅外加，故70,000×每人23.8坪×3人＝4,998,000元＋42,382元土地增值稅＋300,000元仲介服務費＝644,382元）與被告薛國祥簽立的不動產買賣契約書的約定金額為7,502,382元（6,360,000＋1,142,382元土地增值稅＝7,502,382元）會有如此大的金額差距呢？足見被告王丁盆、吳丁興、王丁熊、薛國祥、卓合豊共謀合意以土地法規定來詐取原告2人土地買賣價差的事實。

（五）被告卓合豊、楊倉銘以其自身專業利用資訊不對等的情況下，向原告騙稱上開土地只售出9,280,000元，卻於短短8天內夥同被告薛國祥擔任本案人頭的角色隨即轉手售出12,500,000元，短短8天市場價格波動竟可以高達3,220,000元，實有違常理，依民法規定，被告卓合豊身為仲介人員受原告委託處理不動產買賣並收取仲介費用，應負善良管理人之注意義務，但被告不僅沒有負較處理自己事務為高義務，明知另外3位共同持分人王丁盆、吳丁興、王丁熊均收取比原告更高額的土地買賣價金，卻仍刻意對原告虛報實際成交價格，賺取土地買賣價差，損及委任人即原告之權益，足以構成影響交易秩序之欺罔行為。被告卓合豊、楊倉銘利用其從事仲介買賣資訊上之優勢，未為委託人之利益打算，虛報市場交易狀況，隱瞞土地真實市價行情，以不當方法賺取差價，誤導委託人簽訂不動產買賣合約書之行為，造成原告損失，故原告損失自得依侵權行為向被告卓合豊、楊倉銘、薛國祥請求賠償。

（六）被告楊倉銘為台灣房屋永康加盟店負責人，對於房地產的市場成交價格也必定是十分的了解，卻仍刻意放任其公司員工對客戶做出違法賺取高額價差的行為，依消費者保護法之規定，中央主管機關公告應記載事項之效力，被告楊倉銘、卓合豊理應依規定參照內政部公告應記載事項規定據實向原告提供本件土地99年當時近三個月之成交行情，以供原告訂定售價之參考，而非以隱匿方式欺騙原告土地僅售9,280,000元，迫使原告以低於市價及低於其他共同持分人售價來出售自己持分，造成原告損失644,000元價差。次依不動產經紀業管理條例之規定，被告卓合豊不當賺取差價，構成影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法之規定，且再依公平交易法規定，仲介公司應負損害賠償責任。本案因原告與其他3位共同持分人出售土地價差高達644,000元（2,500,000－1,856,000＝644,000），故依不動產經紀業管理條例、公平交易法之規定，原告對被告等人具有連帶請求給付1,288,000元之2倍懲罰性賠償金之權利。

（七）被告卓合豊自承被告王丁盆、吳丁興、王丁熊之持分以相當於2,500,000元出售，而原告之持分則僅以1,856,000元計價，顯然被告等與原告於相同持分有不同計價方式。如以被告王丁盆、吳丁興、王丁熊之持分售出價格完整計算，上開土地總價額即為12,500,000元，恰與訴外人李金華所購買價金一致，且被告薛國祥雖提出相關帳戶交易明細資料證明以自有資金購得上開土地，然相關帳戶交易明細所之金額，其中支票號碼0000000，金額1,415,000元，被告等稱用途是用來繳交增值稅及仲介服務費與事實不相符已如前述，該張支票顯然並非是用來繳付本件的土地增值稅之用，且不相干之人即訴外人詹素雲亦沒有立場可以收取本件的仲介服務費，被告薛國祥對於自己花多少錢購買本件土地竟交代不清，被告薛國祥竟支付1,415,000元的款項給非本件土地的5個持分人、不相干之人詹素雲，根本就已違背經驗法則，故由上開證據證明顯然被告薛國祥並未實際支付購買土地之款項，而係與被告卓合豊、王丁盆、吳丁興、王丁熊共謀，明知訴外人李金華欲以12,500,000元購買，共同以詐術向原告謊稱土地總價僅售9,280,000元，並以土地法規定強迫原告必須以低於市價及其於3位共同持分人價格出售自己持分予被告薛國祥，並藉用被告薛國祥名義先行購買，再於不到1個月時間旋以12,500,000元轉售予訴外人李金華，共謀合意不法從原告身上獲利644,000元的土地價差。

（八）據原告與彰化商業銀行及訴外人李金華的通話錄音內容，足資證明李金華因系爭土地原地主有5人無法核准貸款之故，所以將土地借名過戶到被告薛國祥的名下來取得彰化商業銀行的貸款核准，被告薛國祥擔任李金華貸款的人頭戶之證據已然明顯。故由上述各點皆可證本件顯然乃為被告薛國祥、楊倉銘、卓合豊等人共謀利用土地法規定迫使原告在非出於自願的情形下售出自己的持分先過戶至被告薛國祥名下，再由被告薛國祥過戶給真實買主李金華，被告楊倉銘、卓合豐、薛國祥等人共謀將李金華原應該給付給原告的2,500,000元土地買賣價金僅給付予原告1,856,000元，共謀從中賺取了原告644,000元土地買賣價差。故原告依據不動產經濟業管理條例、公平交易法、消費者保護法及共同侵權行為等規定，向被告楊倉銘、卓合豊、薛國祥、上鼎公司請求1,288,000元之懲罰性賠償金。另據被告王丁盆、吳丁興、王丁熊前述，渠等為了不願支付仲介費、代書費、地政規費等費用，竟與被告楊倉銘、卓合豊、薛國祥等人共謀約定多出來的價格就算是卓合豊賺到的報酬、實已構成共同侵權的幫助行為，原告乃依土地法之規定對被告王丁盆等3人請求連帶清償644,000元。

（九）又原告亦得因受詐欺撤銷與被告薛國祥間不動產買賣的意思表示，並基於不當得利及侵權行為的法律關係，對被告等人請求損害賠償。本件很顯然被告等人為了各自利益共謀利用土地法規定對原告隱瞞有利的交易條件，迫使原告必須低價出售自己的持分，造成原告於被迫售出土地持分部分後不到1個月的時間隨即損失644,000元的土地買賣價金，只因短短1個月的時間市價根本就不可能有任何波動產生，由於本件交易過程均非出於原告個人意願的情況下出售，而是被告等人共謀迫使原告必須售出自有持分比例部分予被告薛國祥，整個交易過程對原告充滿了欺騙、隱瞞、故原告自得依不當得利的法律關係對被告等人請求損害賠償。

（十）原告詹婉君並聲明：

⒈被告楊倉銘、卓合豊、上鼎公司、薛國祥應連帶給付原告詹婉君1,288,000元及自100年11月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒉被告王丁盆、吳丁興、王丁熊應連帶給付原告詹婉君644,000元及自100年11月1日起至清償日止，按年息把百分之5計算之利息。

⒊被告上鼎公司應返還原告詹婉君74,000元及自101年9月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒋訴訟費用由被告負擔。

⒌請准宣告假執行。

（十一）原告洪昆良則聲明：

⒈被告楊倉銘、卓合豊、上鼎公司、薛國祥應連帶給付原告洪昆良1,288,000元及自繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒉被告上鼎公司應賠償原告洪昆良55,000元，及自繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒊訴訟費用由被告負擔。

⒋願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以下列主張答辯：

（一）依原告起訴狀所載事實與所主張之請求權基礎，與被告楊倉銘無關。原告於起訴狀主張被告楊倉銘為台灣房屋永康加盟店之負責人，放任其員工卓合豊隱瞞事實詐欺以賺取差價云云，因依不動產經紀業管理條例第19條、第26條及公平交易法第31條、32條之規定，訴請被告等人連帶給付128萬8千元云云。被告楊倉銘僅為台灣房屋永康加盟店之負責人，對於原告所陳稱之事實過程既未參與，且原告亦未說明被告楊倉銘有何違失之處，其僅以被告楊倉銘為台灣房屋永康加盟店之負責人云云，即依所謂不動產經紀業管理條例第19條、第26條及公平交易法第31、32條之規定，訴請被告楊倉銘與其餘被告連帶賠償，顯非適法。

（二）原告對被告等人究竟有何違背法令情事，以及伊受何損失？均未說明或舉證：本件原告起訴狀僅泛載系爭土地買賣過程，並稱伊已提起刑事告訴，又指摘被告卓合豐以期自身專業利用資訊不對等之情形下，向伊詐欺，而夥同被告薛國祥於短短8天內將以9,280,000元購買之系爭土地轉手出售12,500,000元，因認被告等人涉嫌詐欺云云。惟本件系爭土地買賣均係原告等人親自與被告等人簽約，不僅未有任何詐欺情事，且相關買賣資金亦均有被告薛國祥所開立之支票為憑，原告等人所為之指摘，僅屬主觀臆測。更何況，系爭土地買賣結果，原告等人實際所獲得之價格，更超過其餘共有人王丁盆等三人，原告等人根本未受有損失。且遍觀起訴狀俱未見原告指摘被告等人究竟細有何違背法令之處，以及伊究竟受何損失等攸關起訴請求成立與否之事項不僅均未見說明，亦未舉證以實其說，自難僅憑其主觀臆測即遽認被告等人有伊所指摘之不法行為。

（三）原告雖指摘坐落於臺南市○○○○段000地號及667地號土地為原告與王丁盆等5人所共有，應有部分各5分之1，渠等於99年問5、6月間委託被告卓合豊出售系爭不動產，惟出售所得之價額經換算後原告與王丁盆等人每坪之價額竟非相同，因認被告涉有詐欺罪嫌云云：

⒈系爭不動產仲介買賣經過：系爭土地原係99年5月問，因土地共有人王丁盆以其就上開666地號土地持分設定600,000元之抵押權後，因清償期屆至而無力清償，因擬出售土地償債，遂輾轉委請被告卓合豊代覓買主。被告於得悉後，經與王丁盆接觸後，王丁盆表示其與共有人吳丁興及王丁熊為三兄弟，吳丁興及王丁熊均有授權伊一併處理系爭土地的事宜。而被告為求慎重，並與吳丁興及王丁熊聯繫洽談後確認渠等均有出售土地意願，並均授權王丁盆全權處理。被告遂依程序請吳丁興補簽立授權書為憑。

⒉被告於與王丁盆等三人接觸過程中，除確認授權完備與否外，並進一步與王丁盆等三人討論出售價格，經洽商後，王丁盆等三人就系爭土地原委託銷售總價為10,500,000元，並簽立土地專任委託銷售契約書，然其後王丁盆等三人同意變更委託銷售契約書內容，改為委託銷售總價為8,230,000元，並同意「每坪實收70,000元，增值稅及服務費用4%外加」，而於簽署上開文件完備復，被告隨即與土地投資客即被告薛國祥接洽，並詢問薛國祥購買意願及條件，經薛國祥於99年5月底親至現場評估後向被告表示願意出價每坪78,000元（按:系爭土地共計393.38平方公尺，約118.996坪），依薛國祥所提之購買價格換算，系爭土地之購買總價約為9,280,000元（計算式:118.996x78,0000 =9,281,688）。

⒊因買方薛國祥之出價，已達賣方王丁盆等三人所表示同意出售之最低底價（即伸介實務所謂「達底」），本件不動產買賣契約極有可能成立，惟因上開666地號土地之共有人除王丁盆等三人外，另有原告詹婉君及洪昆良等人，被告遂依謄本所載地址聯繫另二名共有人。而因原告詹婉君等人地址已遷移，被告遂輾轉透過他人聯繫後，於99年6月初始與原告詹婉君聯繫。其後被告於99年6月2日偕同公司店長即訴外人余長興一同前往原告住處與其洽商土地買賣事宜，並告以共有人王丁盆等三人擬以每坪實收70,000元之代價出售系爭土地，且已有買方（即薛國祥）願意出價每坪78,000元購買系爭土地，詹婉君聞後初表示其大伯（即王丁盆等人）不可能以此價格出售，經被告出示其餘共有人即王丁盆等人所簽署之變更委託銷售契約書後，詹婉君隨即表示既然其大伯（即王丁盆等人）同意以上開價格出售，則伊亦同意買方所開出之條件而出售其持分。雙方談妥後，遂當場簽立委託書，並於委託書第4條特約條款中記載「一般買賣，服務報酬4%」。

⒋99年6月4日被告又偕同訴外人余長興前柱另一共有人洪昆良住處洽商土地買賣事宜，因洪昆良外出，由洪昆良之父親洪國絃代表與被告等人洽談。雙方於言談中得悉洪國絃本身亦有從事土地投資事業，並得知伊因借貸款項予原共有人王聖賢並取得666地號之持分之經過。其後經被告等人告以上開買方之購件及其餘共有人所簽立之授權價格附表後，洪國絃當場表示同意並簽立價格委託附表。

⒌由於本件共有人均已同意出售系爭土地，被告遂委請公司特約代書信宏代書事務所先行估算土地增值稅，經代書估算後以系爭土地面積共計393.38平方公尺（約118.996坪），其中僅單就共有人王丁盆、吳丁興及王丁熊三人部分之增值稅預估即約1,100,000餘元（洪昆良部分增值稅較少，約僅數萬元而已），惟因買方僅願以一般買賣方式出價每坪78,000元，據此換算，買方所開之總價亦僅有約9,280,000元而已（計算式:118.996×78,000=9,281,688）。惟上開買方出價經扣除土地增值稅（按:不動產買賣如買賣雙方未有特別約定，則土地增值稅依法應由出賣人負擔，契稅則由買受人負擔，此即仲介實務所謂一般買賣），僅餘8,180,000餘元，則經換算結果各共有人每坪售價僅有約68,000餘元而已（計算式:8,180,000÷118.996約等於68.741），顯與王丁盆等三人所約定出售價格每坪實收70,000元，及原告詹婉君、洪國絃等人所約定出售價格每坪78,000元有差距，且倘再和除應負擔之稅捐及4%仲介服務費，則土地共有人所實收之價額將更低。為促進雙方成交，被告復於99年6月初與買方薛國祥洽商，希望薛國祥提高購買金額，否則系爭土地買賣可能將因而無法成交。經薛國祥瞭解原委以後向被告表示伊願提高購買價額為10,000,000元整數，另給付伸介服務費用2%（200,000元），合計共10,200,000元。其餘不足的部分，由被告公司自行設法解決。被告為促成買賣契約成立，遂向公司提議不足之差額以仲介服務費補足，經公司同意後，系爭土地之買賣斡旋始告一段落。

⒍系爭土地因買賣雙方已就交易條件達成共識，為確保日後買賣交易雙方權益，被告遂與店長余長興研究過戶時之交易安全性。然因其中666地號土地，原告詹婉君以其應有部分設定高達6,500,000元之普通抵押權，倘於過戶前未予塗銷將損及買方權益。然因詹婉君所設定之金額6,500,000元顯逾市價行情甚高，因恐金額過鉅無法清償抵押權人，經進一步詢問後詹婉君始知悉該土地上之抵押權人龔玉美為詹婉君之母親，而因詹婉君與其前夫向銀行借貸，因恐遭銀行查封財產，故與其母親龔玉美商量後將其持分虛偽設定抵押予龔玉美。由於得悉上開抵押權設定原委且根本無債務清償問題後，被告隨即委請代書就詹婉君應有部分之抵押權辦理塗銷，並於塗銷完畢後辦理過戶登記。

⒎又系爭土地為王丁盆等人所共有，應有部分各5分之1。是依常情於簽訂買賣契約時，原應一起簽約始符合經濟效益。惟因系爭土地共有人間並非所有交易條件均相同（王丁盆等三人堅持每坪實收70,000元;但渠等依法又須負擔約1,100,000元之增值稅;詹婉君同意以每坪78,000元出售，但無增值稅問題;詹婉君於666地號土地上又以其持分設定6,500,000元抵押），且詹婉君部分又有高額抵押權設定於其上；另因被告公司所提供之買賣雙方之不動產買賣契約書為制式之定型化契約，無法僅以單一制式定型化契約書規範所有不同買賣條件之共有人，是以於系爭土地簽定買賣契約書時，為因應各共有人之不同交易條件，遂依各共有人不同條件簽立三份買賣契約書。其中依法應負擔土地增值稅之王丁盆等三人簽立乙份不動產買賣契約書;另為確保交易安全，以免抵押權未能順利塗銷時影響買方權益，故就原告詹婉君部分單獨簽立乙份不動產買賣契約書；至於所剩之共有人洪昆良部分則另單獨簽立乙份不動產買賣契約書。

（四）又原告雖質疑本件系爭土地共有人持分相同且全數委託被告居間仲介，何以各共有人每坪實收價格有所不一；又共有人既均同意出售，何以分成三份買賣契約分別簽立，且共有人均表示不願負擔稅金及土地增值稅等，何以相關之稅金仍由原應給付渠等之金額和除，因認被告涉有詐欺犯行云云。惟：

⒈按貨物市場交易價格，本即係由買賣雙方依市場機制自由決定，於自由市場經濟下，同樣貨物而有不同之交易價格，乃屬常態，是原告指摘共有人持分相同但各共有人每坪實收價格不一云云，已屬無據。更何況，本件共有人王丁盆等人與原告等人於與被告締約時，對於出售條件實際上亦有所不同（王丁盆等人要求每坪實收7萬，但原告要求每坪出售價格78,000元），且共有人王丁盆等人應有部分移轉時又需負擔增值稅，是各共有人間交易條件已有所不一，豈可僅因共有人全數委託被告仲介即要求成交價格每人均相同？而倘如原告所指摘全數委託被告仲介即要求成交價格每人均相同云云，則被告從事仲介業多年，經手之不動產何止百千？如依原告主張，豈不對經手之物件亦應為同一價格處理?

⒉又本件系爭土地之買賣，一開始係99年5月底由被告與王丁盆等人接觸確定出售意願並訂約後，再於99年6月初與原告詹婉君接觸訂約，另再與洪昆良（洪國絃）洽商訂約。換言之，各共有人最後雖全數委由被告居間仲介，然實際上係各共有人於不同時間先後分別與被告訂立仲介契約，且各共有人對於委託銷售條件均載明於上開契約書中，而被告於完成土地買賣交易時，亦均係依循各共有人委託銷售之要求，並無任何違約或違背職務情事，豈可僅因少數共有人誤認或另有所圖，即遽以共有人全數委託被告居間仲介，然各共有人每坪實收價格不一云云指摘被告涉有詐欺或背信犯行？

⒊至於原告另質疑系爭土地買賣契約分成三份買賣契約分別簽立部分。由於系爭土地共有人間並非所有交易條件均相同（王丁盆等三人堅持每坪實收70,000元;但渠等依法又須負擔約1,100,000元之增值稅;詹婉君同意以每坪78,000元出售，但無增值稅問題;且詹婉君於666地號土地上又以其持分設定6,500,000元抵押），又被告公司所提供之買賣雙方之不動產買賣契約書為制式之定型化契約，無法僅以單一制式定型化契約書因應所有不同買賣條件之共有人之交易條件，是以於簽定買賣契約書時，為因應各共有人之不同交易條件及確保買方交易安全，遂依各共有人不同條件簽立三份買賣契約書。其中依法應負擔約1,100,000元土地增值稅之王丁盆等三人簽立乙份不動產買賣契約書；另為確保交易安全，以免抵押權未能順利塗銷時影響買方權益，故就原告詹婉君部分單獨簽立乙份不動產買賣契約書；剩餘之共有人洪昆良部分則另單獨簽立乙份不動產買賣契約書等情，已如前述。且事實上，於不動產買賣契約書簽立前，原告詹婉君亦曾詢及共有人全數簽立乙份買賣契約即可，而被告亦告以各共有人間之出售條件均不相同之原委，為保障交易安全及兼顧各共有人之出售條件，始分別簽定三份契約書等情後，原告詹婉君隨即與被告約定簽約時間，此外，原告等人對於所簽立之相關契約均不爭執，又所簽立之買賣契約均與渠等委託銷售條件並無違背，根本無任何詐欺或背信情事。

⒋原告又質疑共有人均表示不願負擔稅金及土地增值稅等，何以相關之稅金仍由原應給付渠等之金額扣除云云。惟查，不動產買賣如應繳納土地增值稅，依法應由出賣人負擔，契稅則由買受人負擔，是倘買賣雙方未就應負擔稅捐或規費有特別約定時，則依法令及一般交易習慣負擔，此即仲介實務所謂一般買賣，又各共有人所簽立之相關契約，其上均載明一般買賣等字樣，是原告上開指摘均表示不願負擔稅金及土地增值稅云云，已顯與渠等所訂立之契約書所載相違。更何況，本件買方薛國祥原僅擬出價每坪78,000元（換算總價約9,280,000元）而已，並不願代為負擔增值稅，嗣因被告經核算後發現倘扣除增值稅部分1,100,000餘元，則王丁盆等三人每坪實收價額將少於約定之70,000元，倘再扣除4%之仲介服務費及其他規費，王丁盆等三人每坪實收價額將更少於上開數額。是以被告基於維護王丁盆等人之利益，與買方薛國祥再次協商，經洽商後薛國祥同意提高出價為10,000,000元，惟仍無法完全符合出賣人王丁盆等人約定之要求，被告始向公司報備後，由原應由被告公司收取之仲介服務費墊付不足差額部分，始符合王丁盆等人所約定『每坪實收70,000元』之要求。據上，倘未經被告之居間斡旋努力，依買方原先之出價（每坪78,000元，換算總價約9,280,000元），至少關於王丁盆等人勢必將無法達成原所委託被告居間仲介之要求出售價格，而於雙方均堅持下，經被告居間幹旋努力，甚至犧牲被告原依約可收取之服務報酬以墊付不足差額，始促成本件不動產買賣交易並使買賣雙方同意簽約。換言之，被告於系爭土地交易買賣過程中，為確保出賣人等人均能依所委託出售條件獲得合理售價，盡其所能居間斡旋協調而使買方（薛國祥）提高價額，是被告於雙方交易過程中始終基於滿足及符合共有人之出售要求，不僅未有任何違背職務之情事，更未損害原告等人權益。

（五）並聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利判決，願供擔保請准免假執行。

三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：

（一）不爭執事項：

⒈臺南市○○區○○段000地號土地原為原告詹婉君、洪昆良與被告王丁盆、吳丁興、王丁熊共有，應有部分各5分之1，又同段667地號土地原為原告詹婉君與被告王丁盆、吳丁興、王丁熊、訴外人王勝賢共有，應有部分各5分之1。原告詹婉君、洪昆良（由其代理人洪國紘代理簽約）及被告王丁盆、吳丁興、王丁雄於99年6月8日分別與被告薛國祥就其等之系爭土地應有部分簽立不動產買賣契約書，並於同年6月30日以買賣為原因移轉登記予被告薛國祥。

⒉系爭土地復於99年7月9日由被告薛國祥與訴外人李金華簽立不動產買賣契約書，並於同年7月29日以買賣為原因移轉登記予訴外人李金華；李金華於同年7月30日就系爭土地設定最高限額抵押9,600,000元予訴外人彰化商業銀行股份有限公司。

⒊原告詹婉君於前揭不動產買賣契約書之系爭土地應有部分約定總價為1,856,000元。

⒋原告洪昆良於前揭不動產買賣契約書之系爭土地應有部分約定售價為1,834,000元。

⒌被告王丁盆、吳丁興、王丁熊於前揭不動產買賣契約書之系爭土地應有部分合計5分之3約定總價款為6,360,000元。又被告王丁盆、吳丁興、王丁熊就系爭土地出售，並未負擔土地增值稅之繳付（土地增值稅各380,794元，共1,142,382元）。

⒍系爭土地上開買賣事宜，係由上鼎公司擔任仲介，被告楊倉銘為上鼎公司之負責人，被告卓合豊為上鼎公司之經理。被告卓合豊有向原告表示系爭土地有買主願以9,280,000元購買，若土地持分人不同意出售，可依照土地法第34條規定將其部分提存到法院。

⒎被告上鼎公司就上開土地買賣事宜，有向原告詹婉君收取74,000元，向原告洪昆良收取55,000元之仲介報酬。

（二）爭執事項：

⒈原告詹婉君依民法第185條、不動產經紀業管理條例第19、26條、消費者保護法第51條、公平交易法第31、32條之規定，請求被告楊倉銘、卓合豊、上鼎公司、薛國祥連帶給付原告詹婉君1,288,000元，有無理由？

⒉原告詹婉君依土地法第34條之1第3項規定，請求被告王丁盆、吳丁興、王丁熊連帶給付原告詹婉君644,000元，有無理由？

⒊原告洪昆良依民法第185、188條、土地法第34條之1第3項之規定，請求被告楊倉銘、卓合豊、上鼎公司、薛國祥、王丁盆、吳丁興、王丁熊連帶賠償原告洪昆良1,288,000元，有無理由？

⒋原告詹婉君依受詐欺而撤銷意思表示後不當得利法律關係，請求被告上鼎公司返還已給付之居間報酬74,000元，有無理由？

⒌原告洪昆良依民法第571條之規定，請求被告上鼎公司返還已給付之居間報酬55,000元，有無理由？

四、得心證之理由：

（一）按依民法第185條第1項之規定，共同侵權行為人固連帶負損害賠償責任，惟同條項前段所謂共同侵權行為，須共同行為人皆已具備侵權行為之要件始能成立，若其中一人無故意過失，則其人非侵權行為人，不負與其他具備侵權行為要件之人連帶賠償損害之責任（最高法院22年上字第3437號判例參照）。據此，民法第185條第1項所謂之數人共同不法侵害他人之權利，係指各行為人均曾實施加害行為，且各具備侵權行為之要件而發生同一事故者而言，是以各加害人之加害行為均須為不法，且均須有故意或過失，並與事故所生損害具有相當因果關係者始足當之。所謂故意，係指行為人對於構成侵權行為之事實，明知並有意使其發生；或預見其發生而其發生並不違反其本意。所謂過失，乃應注意能注意而不注意即欠缺注意義務，構成侵權行為之過失，係指抽象輕過失即欠缺善良管理人之注意義務。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。查：

⒈臺南市○○區○○段000地號土地原為原告詹婉君、洪昆良與被告王丁盆、吳丁興、王丁熊共有，應有部分各5分之1，又同段667地號土地原為原告詹婉君與被告王丁盆、吳丁興、王丁熊、訴外人王勝賢共有，應有部分各5分之1。原告詹婉君、洪昆良（由其代理人洪國紘代理簽約）及被告王丁盆、吳丁興、王丁熊於99年6月8日分別與被告薛國祥就其等之系爭土地應有部分簽立不動產買賣契約書，並於同年6月30日以買賣為原因移轉登記予被告薛國祥。上開土地復於99年7月9日由被告薛國祥與訴外人李金華簽立不動產買賣契約書，並於同年7月29日以買賣為原因移轉登記予訴外人李金華等情，為兩造所不爭執，並有卷附不動產買賣契約書、土地登記謄本等件可佐，堪信屬實。

⒉原告詹婉君、洪昆良主張被告等利用土地法第34條之1規定訛騙其2人以較低價格出賣上開土地應有部分，使原告受有價差之損害云云。被告卓合豊固自承其有向原告表示系爭土地有買主願以9,280,000元購買，若土地持分人不同意出售，可依照土地法第34條規定將其部分提存到法院乙節。惟按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」、「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，土地法第34條之1第1、2、3、4項定有明文。其最初立法理由謂：「為解決共有不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵，增訂本條文。」。進一步言，此法之立法意旨乃因共有係一物之所有權由二人以上共同享有之制度，係基於社會生活需要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行使遂受相互之限制（民法第819條第2項、第820條、第828條參照），自不免影響共有物用益及處分之順利進行，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益，為求在兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第819條第2項、第828條第2項規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益，遂為此條規定。基此，倘土地共有人欲依土地法第34條之1規定行使此法定權利，即無何違法失當之處。則被告卓合豊雖曾向原告提及土地法第34條之1規定，因土地法第34條之1乃係法律明文規定之權利，被告卓合豊此等關於土地法第34條之1之告知亦無違法可言。原告主張被告卓合豊以土地法第34條之1規定要其出售應有部分應屬詐欺原告之侵權行為云云，容有誤認，難以憑採。

⒊又原告固以前詞主張被告薛國祥僅為買賣上開土地之人頭，並無價金之交付，一開始就是訴外人李金華要買，被告等人共謀以此轉取價差644,000元云云。然查，被告薛國祥係以10,200,000元購得上開土地，其資金來源係於99年6月2日迄99年6月21日間由其個人京城商業銀行台南分行帳號000000000000號帳戶、其配偶薛王珠眉之京城商業銀行台南分行帳號000000000000號帳戶、其長女薛依玲之京城商業銀行台南分行帳號000000000000號帳戶、其次女薛名芳之台南區中小企業銀行台南分行帳號0000000000000號帳戶、其長子薛州男之台南區中小企業銀行台南分行帳號0000000000000號帳戶內之存款或解除定存之款項轉匯共計10,480,000元之被告薛國祥之京城銀行台南分行000000000000號支票存款帳戶內，再由被告薛國祥開立該帳戶支票支付原告及被告王丁盆、吳丁興、王丁熊之買賣價金、仲介費用等，其金額確已足支付上開土地買賣之價款，此經本院調閱臺灣臺南地方法院檢察署101年度偵字卷第771號偵查卷全卷核之無誤（基於偵查不公開，相關證物名稱不予詳列於此）。依此足認，被告薛國祥確有以其自有資金購得上開土地並交付價金之事實。另有關訴外人李金華購買上開土地之過程，被告薛國祥於99年7月3日與李金華簽訂買賣契約書，李金華再於99年7月19日向彰化商業銀行永康分行提出上開土地購地不足款之貸款8,000,000元之申請，由其配偶即訴外人邱永清擔任連帶保證人，並在該土地設定9,600,000元最高限額抵押，經彰化商業銀行第五區營運處於99年7月27日審核通過貸款8,000,000元，有卷附彰化商業銀行永康分行101年1月30日彰永康字第204號函所附貸款送鑑資料、土地登記謄本（見本院訴字第1377號卷一第37、38、98-101頁）及前揭偵查卷所附卷證可參（基於偵查不公開，相關證物名稱不予詳列於此）。另有關李金華土地貸款案件之放款業務承辦人即訴外人洪隆榮（彰化商業銀行第五區區域審核中心審核員）亦於上開偵查中就李金華貸款程序證述甚詳。而李金華、邱明清亦於上開偵查程序中證稱其購買上開土地之過程，與前揭證據並無不合之處，足證李金華有關上開土地買賣之貸款程序並無未符常理之處。原告雖提出李金華之電話通話譯文（見本院訴字第1377號卷第151-156頁）認被告薛國祥明顯為人頭云云，但詳閱前開電話譯文內容全文，無法證明被告薛國祥在上開土地買賣過程僅為人頭之事實，李金華雖提及「沒有啦!不是薛國祥貸款，是我!是我要買的」等語，但其敘述與事實並非不符，且觀譯文內容上下文，實無法據此認定被告薛國祥為土地買賣之人頭戶。原告前揭主張，核無實據，難以採之。

⒋又原告主張被告薛國祥上開支票部分由訴外人詹素雲受領，詹素雲並非本件代書，該等款項應非買賣上開土地之價金云云。惟訴外人詹素雲於上開偵查程序中對於其中0000000元支票之用途流向證述詳細，並有相關存摺帳戶可供參佐（基於偵查不公開，相關證據內容不予詳列於此），此經本院調閱前揭偵查卷核之無誤。原告所執前疑，應有誤會，無法憑採。再者，原告雖對於其與被告王丁盆、吳丁興、王丁熊之土地買賣價差有所質疑，但共有人共有土地之相互關係，僅係對於共有土地所有權在保持共有狀態下之使用、收益上受相互之限制，並未包括各應有部分之出售價格要全然一致相同，各共有人本可基於自由意志，自主決定可接受之價格，各自出售應有部分，此為私法上契約自由原則之展現，亦為該原則運作之下可能存在之合理行為，而共有人本於其自由意思，在市場上經過協談、談判或磋商而各自取得不同之出賣價格，亦所在多有，實無以因此直接認定共有人或其仲介之人間必有何不法或訛詐之行為。是原告認為上開土地各共有人之應有部分相同，則各應有部分之價格亦應相同云云，實有誤會，無法採之。

⒌又原告另主張依不動產經紀業管理條例第19條（條文內容：經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。）、第26條第1、2項（條文內容：因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。）。然原告並未舉證本件被告上鼎公司、楊倉銘、卓合豊有收取差價之行為，而被告薛國祥並非經紀業或經紀人員，自無上開條例之適用。又原告依公平交易法第31條（條文內容：事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。）、同法第32條第1項（條文內容：法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。）及消費者保護法第51條（條文內容：依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。）請求被告楊倉銘、卓合豊、上鼎公司、薛國祥連帶賠償。然公平交易法係在規範事業間之獨占、結合、聯合行為以及不公平競爭之相關行為，目的在維持事業市場競爭秩序，確保公平競爭以促進經濟之安定與繁榮，原告本件委託銷售契約及上開土地應有部分之買賣契約並非公平交易法規範之範疇。另原告並未舉證證明被告有何依消費者保護法應負損害賠償責任之事實，則原告依消費者保護法而為請求，難認有據。

⒍按民法第188條規定之僱用人責任，性質上係代受僱人負責，具有從屬性，須以受僱人成立侵權行為負有損害賠償責任為要件。原告洪昆良另主張被告卓合豊為被告上鼎公司雇用之員工，故被告上鼎公司、卓合豊應負連帶賠償責任云云（見本院訴字第1363號卷第97頁背面）。惟原告洪昆良所為前揭主張未能證明被告卓合豊有何侵權行為之事實存在，則其依民法第188條規定，請求被告上鼎公司、卓合豊負連帶賠償之責，無由成立，不應准許。

（二）又原告詹婉君、洪昆良雖主張依土地法第34條之1第3項前段，被告王丁盆、吳丁興、王丁熊應負連帶賠償責任云云。然查，上開土地各共有人即原告、訴外人王勝賢、被告王丁盆、吳丁興、王丁熊出售其各自應有部分，乃係各共有人均同意出售其應有部分之買賣行為，並均與買方即被告薛國祥簽訂上開土地之買賣契約，此有兩造之買賣契約在卷可佐，此與部分共有人依土地法第34條之1第1項規定替其他共有人一併處分共有土地之情形不同，而土地法第34條之1第3項前段規定乃係以共有土地之處分係依土地法第34條之1第1項之情形為前提要件，本件原告對於系爭土地應有部分之出售，既係親自與買方即被告薛國祥簽訂買賣契約，而非被告王丁盆、吳丁興、王丁熊等3人依土地法第34條之1第1項規定替其出售處分上開土地，則原告詹婉君、洪昆良自無從依土地法第34條之1第3項前段請求被告王丁盆、吳丁興、王丁熊對原告詹婉君、洪昆良連帶賠償或補償，故原告詹婉君、洪昆良此部分之請求，於法未合，難以准許。

（三）按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之；被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人，民法第92條固定有明文，惟所謂詐欺，乃係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而言，民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人雖得撤銷其意思表示，然主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院56年臺上字第3380號、44年臺上字第75號判例意旨參照）。又按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，為民法第571條所明定。是法律規定居間人報酬請求權喪失之情形有二：⑴居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為；⑵居間人違反誠實及信用方法，由相對人收受利益。原告詹婉君主張因受詐欺而撤銷委託銷售之意思表示，並依不當得利之法律關係請求被告上鼎公司返還報酬74,000元，惟參諸前揭說明，原告詹婉君並未舉證證明被告上鼎公司有何欲其陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示之情事，則其主張撤銷意思表示，而依不當得利請求返還上開報酬，即屬無據，難以准許。又原告洪昆良主張有民法第571條之情事，亦未就被告上鼎公司違反忠實義務或違反誠信收受利益等節舉證證明之，其請求被告上鼎公司返還前開報酬，難認有理，不應准之。

（四）綜上，原告詹婉君依民法第185條、不動產經紀業管理條例第19、26條、消費者保護法第51條、公平交易法第31、32條之規定，請求被告楊倉銘、卓合豊、上鼎公司、薛國祥連帶給付原告詹婉君1,288,000元，及依土地法第34條之1第3項規定，請求被告王丁盆、吳丁興、王丁熊連帶給付原告詹婉君644,000元，依不當得利規定請求被告上鼎公司返還已給付之居間報酬74,000元，原告洪昆良依民法第185、188條、土地法第34條之1第3項之規定，請求被告楊倉銘、卓合豊、上鼎公司、薛國祥、王丁盆、吳丁興、王丁熊連帶賠償原告洪昆良1,288,000元及依民法第571條之規定，請求被告上鼎公司返還已給付之居間報酬55,000元，均無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請，即失其依據，併予駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。

六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本件原告之訴為無理由，訴訟費用應由敗訴之原告負擔，爰依上開規定，判決訴訟費用之負擔如主文第2項所示。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。