臺灣臺南地方法院100年度訴更字第4號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴更字第4號

原告

張萬章

訴訟代理人

王進輝律師

被告

比強實業股份有限公司

法定代理人

林水木

訴訟代理人

林吳麗美

上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國101年3月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：

（一）原告於民國99年12月14日買受本院民事執行處99年度司執字第8204號拍賣程序所拍賣之抵押物，即坐落於臺南市○市區○○路195巷2號房屋及其增建部分（下稱系爭房地），由本院於99年12月25日發給不動產權利移轉證書，並辦畢所有權移轉登記，故原告乃為系爭房地之所有權人。被告無權占有使用系爭房地，獲得相當於租金之不當利益，原告因無法使用系爭房地而受有損害，原告除得依民法第767條所有物返還請求權請求被告遷讓房屋外，另依民法第179條規定，請求被告應給付自本院發給原告系爭不動產權利移轉證書起（即99年12月25日）至遷讓房屋之日止，按月給付原告每月15,000元相當於租金之不當得利（後於言詞辯論時變更為自99年12月25日起至遷讓房屋之日止，按月依土地法第97條土地申報總價額年息10%給付原告相當於租金之不當得利）。

（二）對被告抗辯所為之陳述：

１、系爭房地並無買賣不破租賃之適用。被告固提出租賃契約而主張買賣不破租賃，惟該租賃契約係自94年7月1日起至104年6月30日止，租期10年，即租賃期限已逾5年，且未經公證，是依民法第425條第2項規定，不適用買賣不破租賃之規定，被告自不得執此對系爭房地所有權之受讓人即原告抗辯系爭租賃契約繼續存在。

２、系爭房地增建部分亦無補償之適用。

①系爭房地經執行法院鑑定機構函覆「在土地上主建物與增建部分已連為一體」，及鈞院勘驗結果：「系爭廠房前段為一層鐵皮屋，廠房後方有二層樓增建但二層增建為類似平台並沒有用牆壁或鐵皮阻隔，只有樓梯可以直通後門...本院勘驗結果認為二樓與一樓並無獨立結構，屋頂鐵皮均屬一體，並無法區分有不同之板塊連結亦無法判斷新舊」，足見系爭房地增建部分並不具構造上之獨立性，而依系爭房地係住家使用之功能及通常交易觀念上而言，上開增建部分亦與原告保存登記範圍內之建物為一體之使用，並無使用上之獨立性，自應認上開增建部分仍在原建物所有權範圍內。

②又鈞院99年度司執祥字第8204號強制執行事件，已將上開增建部分納入系爭房地之估價範圍，嗣更於拍賣條件中載明拍賣之系爭房地包含未保存登記建物在內，顯見系爭房地拍賣範圍，已包含未保存登記建物全部在內，由原告拍得，鈞院所核發不動產權利移轉證書備考欄載明「包含未經保存登記建物全部」，足見主建物與增建部分一併由原告拍定取得所有權利，被告自無請求補償之理。

③另外，被告所謂地坪增高50公分及粉光，皆已附合於債務人之不動產而成為系爭房地之重要成分，無單獨所有權存在，經鑑價後由原告拍得，被告自不得再對原告主張權利；至於天車2部為原告起訴聲明中應騰空之部分，被告要求補償，亦無所據。

（三）為此聲明：

１、被告應將坐落臺南市○市區○○段132地號其上之建物，即臺南市○市區○○路195巷2號房屋含未保存登記之增建部分如附圖所示之斜線部分面積194.54平方公尺騰空遷讓返還原告。

２、被告應自99年12月25日起至遷讓房屋之日止，按月依土地法第97條土地申報總價額年息10%給付原告相當於租金之不當得利。

３、原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則抗辯：

（一）系爭房地有買賣不破租賃之適用，蓋原告於當初拍賣時，即應知悉系爭房地係出租於被告，故而不點交，是以，被告主張買賣不破租賃。

（二）系爭房地增建部分應有所補償，然原告僅要被告搬遷，對於增建部分卻不商量如何補償，顯有失當，增建部分價值383,000元、天車兩部價值約350,000元、地坪增高50公分及粉光約200,000元，總計933,000元。

（三）當初拍賣公告為不點交，是原告不應該向被告請求相當於租金之不當得利，且基於景氣不佳及設備部分有被告投資，是以原告所提每月15,000元之租金，亦顯然過高。

（四）為此聲明：

１、請求判決駁回原告之訴及假執行之聲請。

２、被告如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）原告於本院99年度司執字第8204號拍賣抵押物強制執行事件經公開拍賣程序，於99年12月14日買受系爭房地，並於99年12月25日領得權利移轉證書，且已辦理所有權移轉登記完畢，取得系爭房地所有權，有本院核發之不動產權利移轉證書附卷可證（本院100年度新簡調字第34號卷第9至10頁）。

（二）系爭房地現仍由被告繼續占有中。

四、得心證之理由：本件原告係依民法第767條前段、第179條前段主張被告為無權占有，應將系爭房地騰空遷讓返還原告，及自99年12月25日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月依土地法第97條土地申報總價額年息10%給付原告相當於租金之不當得利等語。惟被告以前揭情詞置辯，故本件之爭點即為：（一）被告是否有權占有系爭房地？原告請求被告遷讓房屋有無理由？（二）原告請求被告按月依土地法第97條土地申報總價額年息10%給付原告相當於租金之不當得利有無理由？茲將爭點一一分述如下：

（一）被告是否有權占有系爭房地？原告請求被告遷讓房屋有無理由？

１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第767條前段、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。本件原告主張為系爭房地所有權人，請求被告遷讓返還系爭房地，被告抗辯非無權占有，應由被告就占有有正當權源之事實負舉證責任。

２、次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項定有明文。原告主張其為系爭房地所有權人，業據提出本院核發不動產權利移轉證書為證，可知原告係於99年12月14日經本院之公開拍賣程序拍定系爭房地，嗣經本院於99年12月25日發給不動產權利移轉證書，為被告所不爭執，則依上開規定，原告於99年12月25日取得系爭房地權利移轉證書之時起，即已取得系爭不動產之所有權，而為系爭房地之所有權人，足堪認定。

３、被告固主張買賣不破租賃云云，惟經本院核閱該租賃契約（本院99年度司執字第8204號執行卷內），承租人為被告，出租人即為系爭房地原所有權人達順科技有限公司即達順重機有限公司，租期約定自94年7月1日起至104年6月30日止，租期10年，租金每月3,000元，惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。是以，該租賃契約既未經公證，期限又逾5年，依上揭規定，即已排除民法第425條第1項規定之買賣不破租賃原則之適用，即該租賃契約仍僅有債權性質，僅於契約當事人即被告與達順科技有限公司即達順重機有限公司間發生效力，自難據此拘束非該契約當事人之原告。故被告仍屬無權占有系爭房屋，已堪認定。

４、被告復主張原告應給予補償增建部分云云

①按所有人於原有建築物之外另行增建者，如無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張；倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物，苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物；若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張，若被附屬建物之所有權移轉，其效力自及於附屬物。故無論增建部分為從物或附屬建物，其原有建築物之處分，均為該處分效力所及。

②經查，本院於100年11月23日現場履勘結果：「系爭廠房前段為一層鐵皮屋，廠房後方有二層樓增建但二層增建為類似平台並沒有用牆壁或鐵皮阻隔，只有樓梯可以直通後門...本院勘驗結果認為二樓與一樓並無獨立結構，屋頂鐵皮均屬一體，並無法區分有不同之板塊連結亦無法判斷新舊」(本院卷第38至40頁)，及梁瑞庭建築師事務所鑑定機構函覆本院執行處「在土地上主建物與增建部分已連為一體」(本院卷第29至30頁)，足見系爭房地增建部分並無使用上及構造上之獨立性，該增建物為系爭房地所有權範圍擴張所及，因系爭房地所有權業經原告拍賣取得不動產移轉證書而為所有權人，原告對於系爭房地所有權之範圍自及於系爭增建物，而為所有權人，被告抗辯並無理由。

③況本院於99年度司執字第8204號強制執行程序中，業已將系爭房地增建部分納入系爭房地之估價範圍，並於拍賣條件中載明拍賣之系爭房地包含未保存登記建物在內，顯見原告取得系爭房地之對價，已包含未保存登記建物全部在內，本院所核發予原告之不動產權利移轉證書備考欄亦載明「包含未經保存登記建物全部」，亦足以佐證。是系爭房地增建部分既由原告支付對價並取得所有權，則被告抗辯應就增建部分殘值38 3,000元予以補償乙節，顯屬無據。

④被告復抗辯原告應就地坪增高50公分及粉光約200,000元部分予以補償，然依民法第811條「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」規定，即地坪增高50公分及粉光皆已附合於債務人之不動產而成為系爭房地之成分，無單獨所有權存在，經拍賣後由原告支付對價取得，被告自不得再對原告主張任何權利或補償；至於天車兩部係屬原告起訴聲明中應騰空之部分，被告主張應就天車補償云云，顯屬誤會，併此敘明。

５、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段分別定有明文。經查，原告現為系爭房地之所有權人，被告則無權占用系爭房屋，已如上述，原告自得本於所有權，依上揭規定，請求被告自系爭房屋遷出後，將系爭房屋返還原告。故原告該部分請求，為有理由，應予准許。

（二）原告請求被告按月依土地法第97條土地申報總價額年息10%給付原告相當於租金之不當得利有無理由？

１、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文，而無權佔有他人之土地，通常可能受有相當於租金之不當得利，是以，被告既無權佔有係爭房屋，則原告主張被告獲有相當於租金之不當得利，即為可採。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權佔有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。經查，被告無權占用系爭房地，依前開說明，自屬獲得相當於租金之不當利益，而原告係於99年12月14日得標買受系爭房地，並於99年12月25日取得本院發給之不動產權利移轉證明書，已如前述，是原告請求被告自99年12月25日起至騰空遷讓返還系爭房地之日止，按月給付無權占用系爭房地獲得相當於租金之不當得利，即屬有據。

２、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條、第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。又所謂年息10％為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息10％計算，尚須斟酌係爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。又被告於101年3月20日言詞辯論期間陳稱：「願單純以土地不要計算房屋...同意以194.54平方公尺廠房面積以土地公告地價依照土地法之規定來計算不當得利。」(本院卷第87頁)，及系爭土地99年1 月之公告地價為每平方公尺1,900元，有公告地價查詢表乙份在卷為憑(本院卷第88頁)，斟酌系爭房屋後門鄰六米巷道，前門鄰七米巷道(本院卷第39頁)，及系爭房地所在之位置、被告使用系爭房地之經濟價值及所受利益等情，認每月租金以不超過系爭房地申報總價額年息8%為當。是以，系爭房屋所坐落土地之公告地價總價額為369,626元（計算公式：194.54平方公尺×1,900元/平方公尺），則系爭房屋之租金每月以不超過2,464元為限（369,626×8 ％÷12）。從而，原告訴請被告自99年12月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2,464元，洵屬正當，自應准許。逾此請求相當於租金之不當得利之部分，於法無據，

五、綜上所述，被告無權占有使用系爭房地，且因此獲有相當於租金之不當得利，致原告受損害，從而，原告依據民法第767條所有物返還請求權及第179條不當得利之法律關係，訴請被告應將系爭房地如附圖所示之斜線部分面積194.54平方公尺騰空遷讓返還原告；並自99年12月25日起至遷讓交還系爭房屋日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2,464元，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又各當事人一部勝訴，一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87第1項、第79條分別定有明文。經核本件訴訟費用額為6,830元（即第一審裁判費），而原告之訴為一部有理由，一部無理由，惟本院審酌案情，認訴訟費用應由被告負擔6,830元。

八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因其敗訴而失所附麗，併予駁回之。

九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項判決如主文。