101年度訴字第1538號｜民事：給付違約金｜裁判日期：104 年 03 月 12 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1538號原　　　告　蔡丁庸訴訟代理人　莊志剛律師許世烜律師被　　　告　丁崇修訴訟代理人　黃溫信律師黃紹文律師徐美玉律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104年1月12日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：（一）被告應給付新臺幣（下同）1,400,000元之懲罰性違約金：１、原告於民國101年5月間，委託住商不動產成功加盟店仲介李長津協助出售原告所有坐落臺南市○○區○○段000000○000000地號土地（下稱系爭土地），及其上臺南市○○區○○段000○號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○ 路0段000號房屋，下稱系爭房屋）。因被告有意締約，曾前後6次自己或偕同親友到系爭房屋觀看，原告及仲介等人亦已告知被告系爭房屋位處邊間，因下雨滲漏水，約莫2年前有將系爭房屋整修過，之後就不曾發現漏水，且出示當時修繕所開立之維修單（估價單）為憑。被告經詢問親友、反覆思量後，遂於101年9月15日，透過仲介李長津向原告要求減少價金200,000元。原告則認為，相較於臺南市歸仁區之市場行情，系爭房屋及土地之售價尚稱合理，故拒絕被告減價之要求。被告即於101年9月16日透過仲介聯繫原告簽立系爭房屋及土地之買賣契約（下稱系爭買賣契約），兩造約定買賣價金為4,200,000元，原告並於 101年9月21日同意提前點交，將系爭房屋交予被告使用。２、被告於101年10月4日完稅後，交付尾款2,800,000元前夕，突以系爭房屋3樓浴室漏水為由，主張物之嚴重瑕疵，故買賣契約應歸於無效或應予解除云云。實則，此一漏水狀況乃浴室內的熱水管破裂所致。原告獲悉後，即向被告承諾願負出賣人責任，將此瑕疵修復。兩造於101年10月 20日進行協商時，被告開始指責原告涉及詐欺、隱瞞，要求撤銷買賣契約，並於101年10月30日發函表示解除系爭買賣契約。依系爭買賣契約第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方（即被告）若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方（即原告）所受損害之賠償以外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方，由僑馥建經將專戶價金餘額結算後交付乙方。」因縱將浴室全面翻修，所需費用至多僅66,000元，可知該漏水瑕疵經修繕後，即可回復而非重大，則被告因熱水管破裂此一輕微瑕疵，拒絕將尾款2,800,000元交付至履約保證專戶中，且未主張同時履行抗辯，擅自要求解約，經原告以101年11月1日、101年11月13日存證信函催告被告履約未果，復以101年11月20日存證信函表示解除系爭買賣契約，可知被告確已違約。為此，爰依系爭買賣契約第10條第2項約定，請求被告給付履約專戶中之1,400,000元作為懲罰性違約金。（二）對被告之辯解表示意見如下：１、於系爭買賣契約簽訂過程中，系爭房屋並無漏水情事，原告也不知系爭房屋3樓之熱水管有無破裂，故就系爭房屋因熱水管破裂漏水一事，絕無任何詐欺及隱瞞。蓋原告係於99年間，開始進行系爭房屋之修繕，當時並未居住在系爭房屋，之後前往清掃亦不曾發現漏水，委託銷售時，也不曾聽聞仲介李長津告知系爭房屋有漏水之狀況。而原告於101年9月21日提前點交系爭房屋予被告時，系爭房屋同樣無漏水現象，則系爭房屋於101年10月4日漏水，係眾人所不及知的原因「熱水管破裂」所造成。又中古屋之屋況難與新屋相比擬，此應為中古屋交易中習知之常識，原告亦從未保證不會漏水，足證漏水是原告交屋後始發生。是原告並無任何詐欺，使被告陷於錯誤之情事。若原告有主觀之詐欺故意，不可能於修繕約2年後才將系爭房屋賣給被告，且同意提前點交房屋，並設置履約保證專戶，至今未收取分文價金。２、就系爭房屋為高氯離子混凝土建築物一事，原告絕無任何詐欺及隱瞞。因系爭房屋為82年間建造，乃原告配偶所購買之二手屋，之後贈與原告。原告曾將系爭房屋出租予他人，且與系爭房屋同時建造之同一批房屋，迄今仍有民眾居住，故原告並不認為系爭房屋有何問題。又82年間，實務上對於房屋之建照，尚未有任何關於氯離子含量之規範，另從建築系爭房屋之建商向臺南市政府工務局申請建築執照時，所提供同一批房屋之施工說明書可知，系爭房屋之鋼筋泥凝土配比要求為1：2：4，此為早期國內工程尚未使用預拌混凝土時，在工地現場所使用材料（水泥、沙、碎石）比例之經驗值，換算為目前的混凝土強度則約為175-210kgf/cm2之間。再根據同一批房屋之結構平面圖及配筋圖亦可知，系爭房屋之建照係經臺南市政府工務局審查其結構之安全性後始核發，建築施工並經建築師指示、監工才完成，基本上應無任何安全疑慮。因原告並非專業技師，不可能知道系爭房屋是否為高氯離子混凝土建築物。況系爭房屋歷經大小地震（包括921大地震），復受颱風侵襲（包括98年間的莫拉克風災），居住安全亦未受影響。加上系爭房屋之屋齡已逾20年，屋況本來就會受到時間及外界如大氣、溼度等因素之影響，氯離子的含量也會因此而增加。原告從未對系爭房屋做過高氯離子之檢測，也已明確告知被告此事，被告對系爭房屋之屋況若有任何疑慮，依系爭買賣契約第11條第6項之約定，及101年5月7日系爭房屋現況說明書之注意事項所載，本可要求檢測。而被告對屋況因已有一定了解，被告能尋求提供資訊之人亦不乏專業技師，則依據被告之智識程度、交友狀況、看屋次數，及締約過程，足證被告係反覆思量、多方詢問，經過充足的判斷後，才決定向原告購買系爭房屋。因被告是向親友確認後才決定購買，原告亦未聽聞被告有說如室內漏水或有其他影響房屋結構情節，即無購買意願，此一事項更未載明於系爭買賣契約。從而，原告的確沒有對被告施以任何詐術，或有任何陷被告於錯誤之詐欺情事。反觀被告迄未舉證證明原告有何施用詐術之行為，足證被告主張原告隱瞞、詐欺云云，不足為採。３、因系爭買賣契約簽訂前，被告已知系爭房屋之屋況，及未經高氯離子檢測之事，於簽約及交屋時，均未提出任何保留，若被告真有疑慮應可依約要求檢測，卻怠於為之，已經失權。又被告前係以漏水事由解除系爭買賣契約，該瑕疵尚屬輕微，故被告解除系爭買賣契約並不合法，亦不因現在高氯離子之檢測而補正。因被告簽約後無故不履約，原告經與被告協商並催告，已解除系爭買賣契約在案。是以，縱使系爭房屋有氯離子含量過高之情事，鑑定報告亦已敘明並非不能修補，且原告解約後，系爭房屋仍屬於原告所有，即與被告無涉。既然被告違約在先，原告按系爭買賣契約書第10條第2項之約定，請求被告給付懲罰性違約金，即於法無違等語。（三）並聲明：被告應給付原告1,400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以下列情詞資為辯解：（一）被告係透過仲介告知原告有意出售系爭房屋及土地，經仲介帶領被告於101年8月下旬至9月中旬數次前往現場察看系爭房屋現況，當時現場即放置大型油漆桶等物，經住商不動產歸仁店（葳豐不動產）人員卓欣怡告知係原告為賣屋而於2個月前進行全屋整修工程。被告於察看後多次向卓欣怡詢問屋況，包括：系爭房屋1至4樓各樓層之天花板何以會有大面積修補、粉刷之痕跡？內、外牆壁均經全部重新油漆，其整修前各樓層天花板是否有壁癌或其他？左側臨空地之牆壁（即原告所稱下雨會漏水之牆壁）是否為壁癌滲水？室內地板有水漬痕跡，是否有管路破損或其他滲漏情形？並表示：如單純係外牆因雨滲水，尚可改善，但如係室內漏水或有其他影響房屋結構情節，則無購買意願，且兩造如成立買賣，需能先讓被告先行堆置物品並入住。對於被告之疑問，卓欣怡再三表示：原告因系爭房屋左側靠空地部分之外牆下雨時會漏水，故系爭房屋全部均已做防水處理，且原告為出售房屋，於兩個月前將全屋進行整修；先前何處漏水原告不知道，只知下雨會滲漏；而天花板係因表面不平整，始進行補土、油漆美化，並無水泥塊掉落、鋼筋外露或壁癌或漏水之情形。後兩造於101 年9月14日至系爭房屋現場會勘，被告請求原告詳細說明前述疑問，原告則表示：因下雨會漏水，所以全部包給他人做防水處理，反正整個都處理好了，並表示這次雨季裡也沒看到會漏水、天花板修補痕跡則係落漆（噴砂漿面之漆），原告並多次表示已無漏水情形，且前述修補防水均有5年保固，其一定會負瑕疵擔保責任等語。經原告多次保證已無漏水情形，兩造即於l01年9月16日正式簽約，被告並將部分價金1,400,000元匯入第三人僑馥建設經理股份有限公司之信託專戶內。（二）原告於被告訂約前雖告知系爭房屋僅左側靠空地部分之外牆下雨時會滲漏，並表示已處理好了，並無其他室內漏水、水泥塊掉落、鋼筋外露等瑕疵。然被告於簽約後之101 年9月底先將部分物品搬入系爭房屋1樓處堆放，復於101 年10月2日晚上搬入系爭房屋居住（開始使用冷熱水盥洗）後，101年10月4日早上起床竟發現2樓天花板滴水、地板多處積水，至3樓察看亦發現3樓前面大房間從浴室旁至陽台處均有積水，被告隨即通知卓欣怡到現場拍照存證。翌日卓欣怡會同施工之潘姓師傅、原告兒子蔡秉宏等人至現場會勘，潘姓師傅推測應為浴室排水與防水之問題，原告兒子當場表示：他們有做防水整理，3樓浴室這邊有打防水針，因為當初2樓的天花板也是會滲有打防水針等語。嗣後數次請修繕師傅至現場會勘時，原告曾表示以前曾有房客反應屋內漏水並曾請人施作防水工程等等，被告始知原告刻意隱瞞系爭房屋屋內有嚴重漏水等情形未予告知。又被告於簽約前曾請求原告詳細說明系爭房屋之屋況，原告告知系爭房屋僅「外牆」會滲水，故有施作防漏及油漆工程。被告雖有質疑系爭房屋天花板是否曾有水泥塊掉落、鋼筋外露等情，然原告表示僅施作油漆修補，並無施作其他修補工事。此觀原告提出之估價單上記載可知，原告當時雇工施作項目均為防水、油漆工程，並未及其他，益證原告當時係告知被告系爭房屋僅有「外牆」漏水，而未告知尚有其他瑕疵。但系爭房屋經鑑定後，除認定為高氯離子建物、對結構體鋼筋腐蝕有明顯因果關係、混凝土強度不足等缺失外，甚至室內天花板有水泥塊掉落、矽利康修補痕跡，並非原告所稱僅油漆修補而已。又於漏水後兩造會同察看現場時，原告另表示系爭房屋先前有浴室漏水情形，均足見原告在被告詢問時及簽約前即刻意隱瞞系爭房屋之重大瑕疵，使被告誤認而與原告簽約。（三）系爭房屋經臺灣省土木技師公會鑑定結果，已知屬高氯離子混凝土建築物，結構體內氯離子含量超出國家標準，高氯離子濃度對結構體鋼筋腐蝕有明顯因果關係、泥凝土強度不足，且已造成系爭房屋1至4樓（幾近全棟）室內天花板粉刷層有凸起或剝落現象，2樓大房橫樑出現裂痕亦因鋼筋腐蝕所致，天花板取樣處鋼筋腐蝕甚至斷裂，均認對房屋居住安全性產生相當程度之影響，若再持續發生鋼筋腐蝕，可能造成水泥塊掉落之危險。系爭房屋所含高濃度氯離子含量，已造成鋼筋氧化鏽蝕、膨脹、腐蝕，對於建物之居住安全造成威脅，如再佐以系爭房屋所有4個樓層氯離子總平均值為0.8393kg／m3，已高出0.6kg/m3甚多，且混凝土中性化厚度各樓層平均值均在2公分以上之樓層比為4分之4達到4分之3以上（1至4樓依序為2.45、3.30、3.76、2.40），依新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第9條規定，己符合訴除重建之標準，益見系爭房屋鋼筋結構遭氯離子腐蝕之嚴重程度，顯屬重大瑕疵。本件被告係為免租屋煩累始透過仲介找尋合適房屋欲與家人同住，購買系爭房屋對被告而言，係購入一棟結構已遭嚴重腐蝕、安全堪慮的房屋，且依鑑定報告建議，被告搬入前勢必花費高額費用進行修補（尚需協調相鄰12戶進行補強），且該修補並非永久安全性修補，對被告而言損害甚鉅。反之，對原告而言，其已搬離、久未住居於系爭房屋內，系爭房屋亦已閒置數年，本件倘被告解除契約，對原告而言並無任何損害（本件尚未辦理所有權移轉登記手續，亦無登記規費等支出之損害）。是被告應得依民法第359條規定解除系爭買賣契約，且無顯失公平之處。（四）因原告隱瞞系爭房屋室內漏水、水泥塊掉落、鋼筋外露等重大瑕疵，被告除於101年10月12日、101年10月30日以存證信函撤銷本件買賣之意思表示外，亦主張依民法第359 條規定解除本件買賣契約，故被告並未有違反不動產買賣契約書第10條第2項之擅自解約、不為給付或違約情事。從而，原告起訴請求給付違約金，顯無理由等語。（五）並聲明：原告之訴駁回。三、下列事項為兩造所不爭執，核與證人即仲介李長津之證述相符，復有不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、土地、建物登記第二類謄本、房地產提前點交同意書、估價單、照片、僑馥建設經理股份有限公司102年9月5日僑馥（102）字第123號函、房地產標的現況說明書、郵局存證信函、掛號郵件收件回執、查單附卷可稽（參見本院卷一第11頁至第21頁、第59頁至第65頁、第102頁、第127頁、本院卷二第19頁至第44頁），堪可信為真實：（一）兩造經由住商不動產公司仲介，於101年9月16日就原告所有系爭土地及房屋訂立系爭買賣契約，兩造約定：價金為4,200,000元，簽約時買方應將第一期款500,000元匯入僑馥建設經理股份有限公司之信託專戶帳戶內，尾款3,700,000元應於稅單核發後5日內給付之；買方若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔賣方損害之賠償外，並同意將已支付價金做為懲罰性賠償金給付賣方。（二）依據系爭買賣契約及房地產標的現況說明書，買方對系爭房屋是否為高氯離子含量或輻射污染有疑義時，應於簽訂系爭買賣契約後支付第2期款前（或一個月內），自行付費檢測，但被告迄搬出系爭房屋前並未自費檢測。（三）被告於訂立系爭買賣契約前，曾到系爭房屋看過6次，亦曾請教親友，101年9月15日要求減價200,000元，為原告拒絕；原告於101年9月16日訂約當天有交付系爭房屋於99年至100年1月29日委請彩虹油漆工程行進行整修之估價單（維修單）2張。（四）被告已將部分價金1,400,000元匯入上開信託專戶帳戶，但於101年10月4日完稅後，拒絕給付尾款。（五）原告於101年9月21日同意將系爭房屋提前點交予被告，被告遷入系爭房屋後於101年10月4日上午發現2樓天花板滴水、地板多處積水、3樓前面大房間從浴室旁至陽台處均有積水，事後發現為水管破裂所致。（六）兩造就系爭買賣契約所生糾紛，曾寄發如附表所示存證信函予對方，被告分別有主張解除契約、契約無效、撤銷買賣意思表示；原告亦有表示解除契約。四、得心證之理由（一）原告就系爭房屋應負物之瑕疵擔保責任：１、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無減失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物；如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第354條第1項、第356條第1項、第3項，分別定有明文。次按民法第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任（最高法院100年度臺上字第1188號判決意旨參照）。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。又房屋一般係作為居住或營業使用，而依一般社會觀念，購屋者購買房屋時，無不期望所購買之房屋堅固耐用而能提供基本程度之安全及生活品質，此亦為房屋所應具備之通常效用。因此，交易標的有無滲漏水、水泥塊龜裂剝落、鋼筋外露鏽蝕，乃購屋者決定購買與否及交易價格之重要考量事項，倘建築物混凝土氯離子含量超過標準值，甚至出現水泥塊龜裂剝落、鋼筋外露鏽蝕或滲漏水等情形，顯已對房屋建築結構、安全性及居住品質造成影響，自不具備一般建築物所應具有之通常效用及品質，亦減少其價值，而屬物之瑕疵。２、經查：（１）按滲漏為建築物之屋面、地面、牆面及管線外表面，在水壓作用下，若出現水滴或水流稱為漏水，若只是出現潤濕現象稱為滲水，漏水和滲水現象總稱為滲漏。滲漏現象起因為建築材料質地疏鬆和存在肉眼看不見之縫隙，造成液體在壓力作用下向外流動之現象。建築物之滲漏成因分成兩部分，一為固定設備所造成經常性的滲漏現象，包括水箱、水塔與冷熱水管路所造成之滲漏現象，一般常稱為漏水。另一為其他因素造成短暫性的滲漏現象，包括排水、降雨、積水、建築構造或其他可能因素，一般稱為滲水或滲漏。查被告遷入系爭房屋後，於101年10月4日上午發現2樓天花板滴水、地板多處積水、3樓前面大房間從浴室旁至陽台處均有積水，事後發現為水管破裂所致等事實，業經認定如前，則水管破裂竟導致天花板滴水、地板多處積水，顯見系爭房屋2樓之天花板即3樓地板，已有建築材料質地疏鬆或縫隙，而導致滲漏水之瑕疵，並非僅有水管破裂之問題而已。是縱使將水管修復，並無法杜絕滲漏水之問題。從而，此瑕疵應已嚴重影響居住安全與品質，而屬重要瑕疵。（２）按硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量是否符合規定之判定基準，依據83年7月22日訂定，87年6月25日修訂之國家標準CNS 3090 A2042（預拌混凝土）第19節（新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定）表10規定，一般鋼筋混凝土分別須小於0.6kg/㎥、0.3kg/㎥（依水溶法，以下簡稱標準值）。又建築物結構中氯離子含量是否過高，可以混凝土中氯離子含量是否超過設計環境條件下之國家標準值為據。當混凝土中氯離子含量增高時，易造成混凝土所包覆之鋼筋結構銹蝕而影響建築物之結構安全，是建築物混凝土中氯離子含量如高於國家標準，縱於興建之初無立即之危險，仍會因時間累積而加劇鋼筋結構銹蝕之程度，對於居住安全造成重大威脅。經查，系爭房屋經本院委請臺灣省土木技師公會鑑定結果認為：1、依據系爭房屋氯離子濃度，不論就各樓平均值或總平均值而言，皆超過CNS 的規定，以總平均值而言，超出83年（系爭房屋82年建造）標準值0.8393/0.6＝1.3988倍。而就單一數值而言，在13個數值中，僅1樓地坪與4樓地坪試樣之氯離子含量低於CNS規定的標準值。合格率只有2/13＝15.38%，明顯偏低，故以試樣之氯離子含量值顯非屬正常範圍內。另就各個數值分布的情形，以樓層區分，2樓最高，依序為3樓與4 樓，而l樓最低，各樓層平均值均大於83年、87年標準值。以結構部位區分，地坪平均值0.5467為最低，牆平均值為0.8295，樑平均值0.9515為最高，僅地坪平均值略低於83年標準值外，牆與樑亦均大於83年、87年標準值，故根據上開標準，系爭房屋應為高氯離子混凝土建築物。而結構體內氯離子的含量，對人體而言，並無明顯影響，但對結構體內的鋼筋腐蝕現象，有明顯的因果關係。若因鋼筋腐蝕嚴重，已逾原設計所考量的安全因素，對安全性當有所影響。2、混凝土強度的判定依據，應為系爭房屋結構之設計值。經由系爭房屋的建築執照影本與原設計圖說等相關資料，因年代久遠（建造於民國82年）尚無法明確得知確實之設計值。但由施工說明書中之規定瞭解，鋼筋混凝土之配比要求為l：2：4，此配比為早期國內工程尚未使用預拌混凝土時，在工地現場所使用各種材料（水泥、砂、碎石）比例的經驗值，換算為目前的混凝土強度約為175-210kgf/c㎡之間。而依目前混凝土試樣所得的強度值而言，不論總平均值或各樓層平均值，約低於175kgf/c㎡，其中以4樓平約值最高（約175的96%），3樓之平均值最低（約175的55%），總平約值（約175的78%）低於行政院公共工程委員會頒布之施工綱要規範第3310章結構用混凝土試驗合格85%標準。整體而言，雖無法確切得知當初原設計值為何，但由試樣數據顯示，各樓層差異大，且3樓平均值偏低，對房屋整體結構有一定程度的影響。3、1至4樓室內天花板於原告修補前之結構受損情形，很明顯的由現場修補痕跡與氯離子試驗數據研判，可能有粉刷層凸起或剝落現象，此乃因鋼筋腐蝕後，體積膨脹，由混凝土內部向外膨脹開裂，致造成粉刷層凸起或剝落現象。此現象對結構體與安全性有一定程度的影響，建議需經過適當修補及補強，才能避免鋼筋繼續腐蝕脹裂混凝土。而系爭房屋的混凝土保護層厚度，經由現場表面鑿除後實測，約1至4公分之間。雖由各樓層與總平均值而言，中性化厚度均未大於4公分，但由個別值，在12個數據中，有5.2公分、4.5公分、5.2公分等3個數據大於4公分，約佔25%，其所佔比例頗大，影響不小。即若鑑定標的物不做修補，混凝土將降低鹼性保護效果，鋼筋腐蝕的現象將可能持續發生，甚至加劇。而粉刷層或混凝土本身脹裂或凸起現象，亦有可能加速發生。此種現象會對居住產生影響，若再持續發生鋼筋腐蝕，可能造成水泥塊掉落之危險發生。4、2樓大房橫樑出現裂痕，其受損之原因，明顯也是因為鋼筋腐蝕，造成混凝土脹裂，所形成的裂縫（痕）。目前裂縫沿樑側發展，敲除表面混凝土後，發現鋼筋腐蝕，鋼筋間距約10公分，混凝土保護層約3.3公分（扣除粉刷層）。該處混凝土鑽心試體強度為122kgf/c㎡，氯離子含量則為0.9618kgf/c㎡，中性化厚度為3.2公分（扣除粉刷層）。綜合研判此橫樑已經開始受到鋼筋腐蝕的影響，由中性化的厚度相當於保護層的厚度可知，鋼筋已暴露於非鹼性環境中，易受外界大氣、濕度、或其他因素的影響，而發腐蝕現象。此現象對居住安全性確有影響，建議進行修補，防止鋼筋繼續腐蝕。5、綜合而論，系爭房屋之混凝土表面凸起，經鑑定技師以鐵槌與電鑽機鑿除表面粉刷層與保護層後，明顯發現混凝土內鋼筋腐蝕嚴重，尤其以3樓最嚴重，此可由上述3項試驗值，均以3樓的數據最不理想，甚至3樓後側房間頂版混凝土表面敲除後，樓板鋼筋表層已經鏽蝕剝落，明顯發現鋼筋斷面積因鏽蝕而減少。此對結構體安全性構成相當程度的影響，建議需進行補強，以維安全等語，有臺灣省土木技師公會鑑定報告（案號000 -0000號）附卷可稽，堪認系爭房屋確實屬於高氯離子混凝土建築物，且有鋼筋腐蝕等瑕疵。因此等瑕疵顯已嚴重影響系爭房屋結構之耐久及安全性能，自亦屬重要瑕疵。（３）系爭房屋乃於82年12月13日辦理第一次登記，有建物登記第二類謄本在卷可佐，雖堪認系爭房屋應係於82年12月13日前即已完成建築之鋼筋混凝土造建物，且當時尚無有關水溶性氯離子含量之國家標準，亦無證據證明建造完成當時有無漏水之瑕疵。然買賣標的物於危險移轉時，即交付買受人占有之時點，存有物之瑕疵者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，則認定有無瑕疵之標準，自應以交付時之狀態為準。又CNS 3090國家標準於83年制定並於87年修訂後，上訴人既於將系爭房屋作為買賣標的而出賣予被上訴人，自應擔保系爭房屋於移轉及交付予被告時，具備符合當時法令規定之效用及品質，是當時業已公布之氯離子含量國家標準，自得為認定系爭房屋是否因離子含量過高，而導致混凝土鼓起剝落、裂縫、鋼筋外露鏽蝕等瑕疵之依據。再者，系爭房屋上述現象，顯然並非短期數月之間或迅間立即之因素所可能形成，當為系爭房屋交付被告時即已存在無疑。可見系爭房屋於危險移轉時點即原告交付被告之時，確有混凝土氯離子含量高於國家標準、鋼筋鏽蝕、滲漏水等瑕疵，已明顯減少系爭房屋所應具有之通常保護功能，亦大幅降低其市場價值、居住品質。系爭房屋既有此等不堪供長久安全居住使用之瑕疵，依通常交易觀念，即未具備應有之價值、效用及品質，而構成物之重要瑕疵。從而，被告主張原告應依民法第354條規定負瑕疵擔保責任，自屬有據。（４）原告雖主張系爭房屋為中古屋，屋況不能與新屋相比，且被告已多次偕同親友看屋，對屋況已相當瞭解，被告亦未於約定之期間檢測氯離子含量，應不得再主張氯離子含量過高之瑕疵云云。然查，系爭房屋是否滲漏水、混凝土氯離子含量過高之瑕疵，非於特定條件（如水管破裂）或經專業機構取樣、檢測，實無從得知。是此屬不能即知之瑕疵，應屬明確。被告雖於締約前協同親友多次看屋，亦僅能就外觀加以確認，況為所有權人之原告亦自陳其於訂立系爭買賣契約時不知有上開瑕疵，自無從強求被告於訂立系爭買賣契約時知悉。又房地產標的現況說明書固有記載：買方對系爭房屋是否為高氯離子含量或輻射污染有疑義時，應於簽訂系爭買賣契約後支付第2期款前（或一個月內），自行付費檢測，買方（檢測人員）為前項檢測時，賣方不得拒絕其進入等文字，而依據系爭買賣契約第11條第6項約定，此亦為系爭買賣契約之內容，然該條款應屬兩造約定原告於交屋前，願意接受被告檢測系爭房屋氯離子含量之時間及方式而已，參以該條款並無任何失權之效果，且兩造於系爭買賣契約仍約定原告應負物之瑕疵擔保責任等情，堪認被告不因未依該條款之時間或方式檢測氯離子含量，而須承受不得主張氯離子含量過高瑕疵之不利益。再者，系爭房屋雖係於82年12月13日前即已完成建築，而為俗稱之中古屋，然上訴人仍應擔保系爭房屋具備中古屋應有之通常效用及品質，而鋼筋混凝土造房屋之使用年限長達數十年，與系爭房屋屋齡相當之中古屋，在交易市場買賣之例比比皆是，亦非必然有滲漏水或氯離子含量過高瑕疵之情形，自不能以買賣標的為中古屋，即認系爭房屋必有上開瑕疵。是上訴人此部分抗辯，均有未當，難以憑採。（二）被告已合法解除系爭買賣契約：１、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約，民法第359條、第363條第2項，分別定有明文。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使，其解除契約之意思表示是否發生效力，應以系爭買賣標的物是否有應由出賣人負擔保責任之瑕疵，以及就該項瑕疵而解除契約，是否顯失公平為斷（最高法院99年度臺上字第2443號、85年度臺上字第486號判決意旨參照）。而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言，則買受人解除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損害程度而為判斷（最高法院97年度臺上字第256號判決意旨參照），尚不得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平（最高法院93年度臺上字第80號判決意旨參照）。又依民法第359條規定，出賣人應負物之瑕疵擔保責任者，買受人本有權選擇解除契約或請求減少價金，惟例外因解除契約將造成出賣人重大損失而顯失公平者，方限制買受人僅得請求減少價金，是解除契約對出賣人有無顯失公平情形，自應由出賣人就此有利於己之事實負舉證之責。再按民法第359條所規定之契約解除權為形成權之一種，其行使並不以得出賣人之承諾為必要，如果兩造間之買賣契約業經合法解除，即溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同，買受人不再負有給付價金之義務（最高法院23年上字第3968號判例、72年度臺上字第5032號判決意旨參照）。２、經查：（１）就房屋之滲漏水問題而言，一般房屋滲漏水之原因，主要係因地震、荷重、颱風等原因造成樓板產生裂縫，造成屋頂防水層有損傷，或外牆防水層老化破損喪失防水效果，但也不排除其他原因所致。因其可能原因甚多，且因建築結構導致檢測或修復滲漏水處之困難，故縱委請專業人士檢測漏水原因，甚而修繕處理後，亦常有無法根治之情事，此為公眾週知之事實。是就購買房屋以供居住者而言，莫不特別注意房屋有無滲漏水之情況，蓋一旦有滲漏水之情況，因其層出不窮、難以修復之特性，將使其後之居住品質造成莫大之影響。系爭房屋既有滲漏水之情況，業經認定如前，堪認對被告之損害非小。原告雖主張滲漏水問題最多僅需花費66,000元即可處理，並提出估價單為證（參見本院卷一第25頁、第26頁），然此僅為單一廠商之主觀判斷，且該廠商亦未保證確可根除滲漏水之情形；復參以證人郭麗芳於本院言詞辯論時證稱：原告兒子有跟被告說這個浴室以前有漏過水，有做過處理，有打防水針，師傅就估一下，浴室漏水要怎麼修，要花多少錢，並說以前就有做過等語（參見本院卷二第54頁至第54頁背面），顯見系爭房屋滲漏水問題前經修理後，仍未能完全修復，則縱再維修，仍有無法杜絕滲漏水問題之高度可能等情，堪認原告上開主張，尚嫌速斷，而難憑採。（２）混凝土中氯離子含量過高之建物，鋼筋將會逐漸鏽蝕、混凝土將會逐漸剝落，對於建物結構之影響將會日漸加劇等事實，為公眾所周知。因此，建物之氯離子含量過高，即足以影響交易意願及交易價值，且參諸一般房屋買賣之經驗法則，購屋者幾無意願購買高氯離子含量之房屋，則以目前交易觀念，系爭房屋此項瑕疵可謂重大。是若使被告繼續履行系爭買賣契約，繼受系爭房屋，將使被告承擔受傷或喪失生命之危險，最後亦只能放棄居住使用或重建，縱使加以修繕，亦只能加強結構，對於混凝土氯離子含量過高之問題，仍無解決之道，此問題甚至將隨時間經過日趨惡化，只能透過定時修繕以減緩對於結構之影響，但也無法確定延長期間為若干，不僅費時費力，亦耗費金錢，更在無法確定得延長使用年限若干之情況下，對精神將造成相當大之壓力，完全無法達成購買系爭房屋以安身立命之目的。況系爭房屋為連棟建築物之一，結構安全分析無法僅針對系爭房屋進行單獨分析，需12棟（戶）一起分析，方能取得較客觀之分析結果；若以12棟整體分析，需補強位置如擴柱或剪力牆位置可能不一定在系爭房屋位置，若系爭房屋進行擴柱或剪力牆或其他方式補強，對柱而言，只能補強系爭房屋單側柱，意義不大，故補強內容需鄰戶配合；結構安全分析費用預估為476,320元，尚未含試驗費，在補強方式未分析前，無法計算補強工程費用等情，有臺灣省土木技師公會103年6月9日（103）省土技字第2766號函附卷可查（參見本院卷一第179頁至第180頁），堪認修繕涉及整體結構安全性之問題，非被告一人所能決定或處理，顯有相當難度，實難以期待順利修繕，是此瑕疵應屬重大，且屬難以完全修復之結構本質問題，對被告權益影響甚鉅。原告雖主張經由補強，可以回復安全性云云，然補強設計固可符合營建署規定耐震設計之結構安全規範，有臺灣省土木技師公會上開函文在卷可佐，惟在氯離子含量過高問題無法解決之情況下，縱使加以補強，亦僅係暫時回復安全狀態，況也難以解決上開鄰屋配合修繕及費用過高之問題，而能順利修繕。是原告此部分主張，尚難推翻被告受有重大損害之認定。（３）反之，因原告尚未將系爭房屋及土地之所有權移轉登記予被告，被告亦尚未就系爭房屋進行整修或裝潢，且已搬離系爭房屋等事實，為兩造所不爭執，是縱使解除契約以回復原狀，原告可輕易取回原有瑕疵之系爭房屋，且因其已久未居住於系爭房屋，自可將之修繕或重建後，自行居住使用或轉賣，或明確告知其他願冒險承受上開瑕疵之人而降價求售，縱有獲利之損失，亦屬其本應負責之瑕疵所致，並無大礙。此外，原告復未舉證證明被告解除系爭買賣契約有何顯失公平之情事，是經本院審酌不解除契約對買受人所生之損害甚為鉅大，而解除契約對出賣人所生之損害則甚小等情，認被告解除系爭買賣契約並無顯失公平之情形，則不論被告係以滲漏水或氯離子含量過高（鋼筋外露、水泥土剝落）等瑕疵主張解除系爭買賣契約，均屬有據。又被告於101年10月12日以滲漏水瑕疵為據，以存證信函向原告為解除契約之意思表示，原告並於101年10月 15日或16日收受等事實，業經認定如前，堪認系爭買賣契約至遲已於101年10月16日解除，而溯及失其效力。縱認被告以滲漏水瑕疵解除契約有顯失公平之情事，而不生解除之效力，惟被告業於102年1月14日以鋼筋外露、水泥土剝落等瑕疵為據，以民事答辯（一）狀向原告主張解除系爭買賣契約，原告亦於102年1月15日收受等事實，有民事答辯（一）狀附卷可稽，則系爭買賣契約亦應於102年1月15日解除，而溯及消滅。另系爭房屋、土地雖為二獨立之物，惟被告之所以購買系爭土地，乃因系爭土地為系爭房屋所坐落基地之故，系爭房屋既存有瑕疵，被告即不可能單獨購買系爭土地，且因系爭房屋之存在，被告縱使單獨購買系爭土地亦無法為完全使用，堪認被告將因系爭土地與房屋分離而顯受有損害，是被告自得解除包含系爭土地及房屋之系爭買賣契約。（三）原告無從解除系爭買賣契約：１、按解除權為形成權，契約解除權之行使，僅需有解除權之一方以意思表示向他方為之，於意思表示到達他方時，即生效力。契約一經合法解除，契約關係即告消滅，自無另一次解約生效之問題（最高法院88年度臺上字第2589號判決意旨參照）。次按民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。該條所稱「權利之行使」，當涵攝因契約所約定保留之解除權在內，是當事人於訂立契約時，縱有約定保留之解除權，於行使該解除權時，亦非不得依此誠信原則予以檢驗（最高法院96年度臺上字第1394號判決意旨參照）。再按所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院103年度臺上字第576號判決意旨參照）。而行使權利有無違反誠信原則或構成權利濫用，係對於權利行使所作行為價值之判斷，屬於事實審法院，依職權認定事實之範疇（最高法院91年度臺上字第754號判決意旨參照）。２、經查：（１）系爭買賣契約第10條第2項約定：買方若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔賣方損害之賠償外，並同意將已支付價金做為懲罰性賠償金給付賣方；又被告將部分價金1,400,000元匯入上開信託專戶帳戶，於101年10月4日完稅後，拒絕給付尾款；原告則於101年 11月20日以被告未依約給付剩餘價金為由，以存證信函表示解除系爭買賣契約等事實，固經認定如前。惟系爭買賣契約至遲已於101年10月16日經被告合法解除等事實，亦經認定如前，系爭買賣契約既經解除而溯及消滅，原告自無從再向被告主張解除系爭買賣契約。（２）縱使被告以滲漏水之瑕疵為由主張解除契約，有顯失公平之情事，而不生解除契約之效力。然而，被告並非無故不履行契約，而係因漏水引發物之瑕疵質疑，始拒絕履約，則在該物之瑕疵質疑弭平前，被告不願繼續履約之感情，本可理解。況就一般人而言，以滲漏水瑕疵解除契約是否顯失公平，本易流於主觀之判斷，且亦非必有顯失公平之處，是原告理應將滲漏水修復，或透過訴訟方式請求被告繼續履行契約，以一併將被告質疑之點釐清，並兼顧兩造權益。惟原告卻在被告主張解除契約後一個月內，接連催告被告履行未果後即解除系爭買賣契約，不僅使被告就其質疑之瑕疵無釐清之機會，更使系爭房屋縱使確實存在足以解除契約之瑕疵，被告亦無從再行主張，此種作法無異宣示買受人若發現物有瑕疵，並懷疑有更嚴重瑕疵時，必須暫時無視，而待繳足買賣價金後，再主張解除買賣契約以請求返還買賣價金，否則即應負違約責任，且若出賣人搶先解除契約，買受人一方面需負擔違約責任，一方面則無從再主張物之瑕疵擔保責任，而承受雙重不利，實有違公平正義。尤其系爭房屋確實存在可解除契約之氯離子含量過高之嚴重瑕疵，本件原告於解除契約後，反因自己應負責之瑕疵，不僅得取回系爭房屋及土地，更得訴請被告給付高達1,400,000元懲罰性違約金，顯然犧牲被告利益以圖利自己，是應認原告解除系爭買賣契約，有違誠信原則，而屬無效。又因原告解除系爭買賣契約之意思表示，確屬無效，系爭買賣契約並未消滅，則縱使被告不得以滲漏水瑕疵解除系爭買賣契約，被告以上開氯離子含量過高之重大瑕疵，解除系爭買賣契約，仍為有效，且無原告主張以氯離子含量過高瑕疵補正滲漏水瑕疵之問題。（四）被告不能以受詐欺為由，主張撤銷承買之意思表示：１、按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又當事人主張其意思表示係被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任（最高法院56年臺上字第3380號、21年上字第2012號判例意旨參照）。次按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之；倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度臺上字第171號判決意旨參照）。本件被告辯稱原告故意隱匿系爭房屋室內漏水、水泥塊掉落、鋼筋外露瑕疵之事實，既為原告所否認，即應由被告就此有利於己之事實負擔舉證責任。２、經查，證人郭麗芳於本院言詞辯論時固證稱：簽約前被告有問原告有無水泥塊掉落，鋼筋外露的情況，原告說外牆的部分有做過防水處理，室內的話，天花板部分只有油漆粉刷而已；簽約後，有辦提前交屋，被告反應漏水的時候，伊有去看，漏水是在主臥室的地板，伊記得原告兒子有跟被告說這個浴室以前有漏過水，有做過處理，有打防水針，這點之前要買房子的時候，被告有質疑原告，但是原告沒有講出來等語（參見本院卷二第52頁背面至第54頁背面）。惟系爭房屋乃原告之配偶於88年間贈與原告之事實，為兩造所不爭執，復有建物登記第二類謄本附卷可稽，堪可信為真實，而浴室前次漏水發生時間究竟是在贈與前或贈與後，漏水情況嚴重與否，原告是否知悉，係原告或其配偶負責處理修繕問題等，證人郭麗芳均未為明確證述。又關於漏水問題，被告看屋時僅係籠統詢問，並未具體針對三樓浴室有無漏水為詢問，則原告或屬不知曾經漏水，或因時間已久已經遺忘，或因僅係輕微漏水認無特別表明之必要等，均有可能，並非必出於故意隱瞞一途。另系爭房屋於鑑定時，因外觀可見混凝土表面凸起，經鑑定技師以鐵鎚與電鑽機鑿除表面粉刷層及保護層後，發現混凝土內鋼筋腐蝕嚴重等事實，有上開鑑定報告在卷可查，可知混凝土內鋼筋腐蝕一事，並非從外觀即可得知，且縱有水泥塊掉落之事，亦無證據證明係於訂立系爭買賣契約前即有發生，而為原告所知悉。又本件原告雖於訂立系爭買賣契約前曾委託廠商施作油漆工程，有估價單在卷可查（參見本院卷一第20頁至第21頁），然此為美化系爭房屋之工程，非必然係為掩飾特定瑕疵，尤其油漆工程僅涉及表面美化，縱使有將混凝土表面凸起部分刮除以求平整，亦不可能如同以鐵鎚與電鑽機鑿除之效果，而發現混凝土內鋼筋腐蝕之情況。況實際施作工程者，並非原告，亦無證據證明施工廠商有發現鋼筋腐蝕等瑕疵並據實告知原告，是難逕認原告於訂立系爭買賣契約前，即已得知混凝土內鋼筋腐蝕或水泥塊掉落之事。此外，被告復未提出其他證據證明原告於訂立買賣契約前，有故意隱瞞上開瑕疵，使其因錯誤而為意思表示等事實。從而，被告以受詐欺為由，主張撤銷承買之意思表示云云，尚難憑採；其以存證信函主張撤銷承買之意思表示，自不生撤銷之效力。（五）綜上所述，因系爭房屋存有滲漏水、氯離子含量過高（鋼筋外露、水泥土剝落）等瑕疵，被告雖無法以被詐欺為由，撤銷系爭買賣契約之意思表示，然得主張原告應負物之瑕疵擔保責任，而解除系爭買賣契約。被告既已於101年 10月15日或16日或102年1月15日合法解除系爭買賣契約，則系爭買賣契約業已溯及失其效力，被告自無給付剩餘價金之義務。從而，原告主張被告未依約給付剩餘價金，已違反系爭買賣契約，應依系爭買賣契約約定給付懲罰性違約金云云，顯有誤會，難以憑採。五、綜上各節，因被告係於合法解除系爭買賣契約後拒絕給付價金，是無違反系爭買賣契約給付價金之約定。從而，原告依據系爭買賣契約法律關係，請求被告給付懲罰性違約金1,400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。查本件既為原告敗訴之判決，訴訟費用即應由敗訴之原告負擔之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。中華民國 104 年 3 月 12 日民事第四庭法官李俊彬上列正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 3 月 12 日書記官謝明達附表 ┌─────┬───┬───────┬───┬───────┬───────────┐ │ 寄送日期 │寄送人│ 存證信函文號 │收受人│收受日期 │內容簡述 │ │ │ │ │ │ │ │ ├─────┼───┼───────┼───┼───────┼───────────┤ │101年10月 │被告 │歸仁郵局346號 │原告 │101年10月15或 │簽約前被告數度詢問：屋│ │12日 │ │ │ │16日（因原告提│內天花板修補痕跡是否有│ │ │ │ │ │供之地址經郵務│水泥塊掉落、鋼筋外露、│ │ │ │ │ │送達不到註記「│壁癌、室內外牆壁修補粉│ │ │ │ │ │遷移」，被告即│刷是否壁癌滲水、房間地│ │ │ │ │ │通知仲介公司李│板水漬是否管路破損、滲│ │ │ │ │ │長津領取存證信│漏?原告委請之仲介卓小 │ │ │ │ │ │函） │姐告知：系爭房屋下雨滲│ │ │ │ │ │ │漏水均已修補防水處理完│ │ │ │ │ │ │善，天花板表面不平整係│ │ │ │ │ │ │補土油漆美化。惟被告於│ │ │ │ │ │ │101年10月2日入住後發生│ │ │ │ │ │ │大漏水事件，始知原告隱│ │ │ │ │ │ │瞞屋內有嚴重漏水等情，│ │ │ │ │ │ │通知原告有物之嚴重瑕疪│ │ │ │ │ │ │，主張本件契約無效或解│ │ │ │ │ │ │除契約。 │ ├─────┼───┼───────┼───┼───────┼───────────┤ │101年10月 │原告 │歸仁郵局356號 │被告 │101年10月19日 │主張系爭房屋如有漏水瑕│ │18日 │ │ │ │ │疪，被告不循修繕方式處│ │ │ │ │ │ │理而主張逕為解約於法未│ │ │ │ │ │ │合。其願負瑕疪擔保責任│ │ │ │ │ │ │，請被告安排修繕事宜。│ ├─────┼───┼───────┼───┼───────┼───────────┤ │101年10月 │（原告│臺南永樂郵局（│被告 │101年10月29日 │通知被告應依買賣契約 │ │25日 │委託）│臺南13支）254 │ │ │履行義務否則應立即搬離│ │ │國郡房│號 │ │ │買賣標的物 │ │ │仲 │ │ │ │ │ ├─────┼───┼───────┼───┼───────┼───────────┤ │101年10月 │被告 │歸仁郵局372號 │原告 │101年11月1日 │回覆國郡房仲254號存函 │ │30日 │ │ │ │ │：系爭房屋有瑕疵，前已│ │ │ │ │ │ │以346號存證信函通知解 │ │ │ │ │ │ │除契約除再次通知解除契│ │ │ │ │ │ │約，並再依民法88絛主張│ │ │ │ │ │ │撤銷買賣意思表示。 │ │ │ │ │ │ │ │ ├─────┼───┼───────┼───┼───────┼───────────┤ │101年11月1│原告 │臺南64支局178 │被告 │101年11月2日 │簽約前仲介卓小姐已告知│ │日 │ │號 │ │ │下雨滲漏水已修補防水處│ │ │ │ │ │ │理，原告簽約時已告知被│ │ │ │ │ │ │告約二年前整棟房屋裡裡│ │ │ │ │ │ │外外有請專業師父整理過│ │ │ │ │ │ │云云，要求被告函到十日│ │ │ │ │ │ │內將尾款匯入信託專戶。│ ├─────┼───┼───────┼───┼───────┼───────────┤ │101年11月4│被告 │歸仁郵局379號 │原告 │101年11月5日 │仲介卓小姐告知下雨滲漏│ │日 │ │ │ │ │水防水處理與本事件之室│ │ │ │ │ │ │內及浴室漏水瑕疪不同，│ │ │ │ │ │ │且原告對所謂防水處理說│ │ │ │ │ │ │詞反覆，涉蓄意詐欺，被│ │ │ │ │ │ │告自得依民法第88條撤銷│ │ │ │ │ │ │契約，原告亦違反契約約│ │ │ │ │ │ │定，被告據民法第359條 │ │ │ │ │ │ │規定主張解除契約。 │ ├─────┼───┼───────┼───┼───────┼───────────┤ │101年11月 │原告 │臺南地方法院郵│被告 │101年11月16日 │原告主張簽約前、簽約時│ │13日 │ │局1589號 │ │ │已告知房屋曾下雨滲漏水│ │ │ │ │ │ │，系爭房屋已於101年9月│ │ │ │ │ │ │21日提前點交，被告至 │ │ │ │ │ │ │101年10月4日始通知卓小│ │ │ │ │ │ │姐，要求被告說明使用情│ │ │ │ │ │ │形及於函到3日內給付尾 │ │ │ │ │ │ │款，否則即解除契約。 │ ├─────┼───┼───────┼───┼───────┼───────────┤ │101年11月 │被告 │歸仁郵局405號 │原告 │101年11月17日 │原告簽約前僅告知下雨滲│ │17日 │ │ │ │ │漏水修整完畢（據悉指外│ │ │ │ │ │ │牆做防水)，並未告知浴 │ │ │ │ │ │ │室及天花滲漏水且蓄意隱│ │ │ │ │ │ │瞞何處漏水修補。被告僅│ │ │ │ │ │ │使用1樓及2樓一半小住，│ │ │ │ │ │ │漏水處係3樓被告未使用 │ │ │ │ │ │ │該樓浴室。重申原告刻意│ │ │ │ │ │ │隱瞞室內天花板、浴室漏│ │ │ │ │ │ │水，且原告對被告詢問之│ │ │ │ │ │ │室內各樓層大面積天花板│ │ │ │ │ │ │修補水泥及油漆前是否為│ │ │ │ │ │ │水泥塊掉落、鋼筋外露，│ │ │ │ │ │ │均予否認應涉詐欺隱瞞。│ ├─────┼───┼───────┼───┼───────┼───────────┤ │101年11月 │原告 │臺南地方法院郵│被告 │101年11月26日 │原告主張其於101年10月 │ │20日 │ │局1430號 │ │ │25日、同年11月1日、13 │ │ │ │ │ │ │日三度催告履約，再次為│ │ │ │ │ │ │解除契約之意思表示，並│ │ │ │ │ │ │要求函到3日內搬離系爭 │ │ │ │ │ │ │房屋。 │ ├─────┼───┼───────┼───┼───────┼───────────┤ │101年11月 │被告 │臺南東寧路郵局│原告 │101年11月29日 │系爭房屋瑕疪減少品質與│ │29日 │ │210號 │ │ │效用，且疑似海砂屋結構│ │ │ │ │ │ │，被告已於101年11月25 │ │ │ │ │ │ │日搬離並於同年月27日將│ │ │ │ │ │ │房屋交還原告。被告主張│ │ │ │ │ │ │原告違反買賣契約、詐欺│ │ │ │ │ │ │情形，為免訟累願和解，│ │ │ │ │ │ │若原告仍欲減價出賣予被│ │ │ │ │ │ │告，系爭房屋亦應接受檢│ │ │ │ │ │ │驗屋內天花板修補水泥及│ │ │ │ │ │ │油漆前是否有水泥塊掉落│ │ │ │ │ │ │、鋼筋外露、氯離子檢測│ │ │ │ │ │ │未超標後，雙方再另研商│ │ │ │ │ │ │後續。 │ └─────┴───┴───────┴───┴───────┴───────────┘

臺灣臺南地方法院101年度訴字第1538號

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