臺灣臺南地方法院101年度訴字第955號

• 裁判案由: 請求確認優先購買權存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 101 年 11 月 29 日
• 法官: 林雯娟
• 法定代理人: 陳美素
• 原告: 寶煌科技股份有限公司法人
• 被告: 楊雅君

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第955號原　　　告　寶煌科技股份有限公司
法定代理人　陳美素
訴訟代理人　黃震銘
被　　　告　楊雅君
楊張素寬
兼上二人共同
訴訟代理人　王金足
上列當事人間請求確認優先購買權存在之訴事件，於民國101 年11月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣參萬柒仟參佰參拾參元由原告負擔。
事實及理由
一、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者不得提起。民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。經查本件原告主張伊係向訴外人寶技工業股份有限公司（下稱寶技公司）承租坐落台南市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地），並興建經暫定為同段2584、2590、2591臨時建號建物（以下合稱系爭建物），依土地法第104 條之規定，伊就系爭建物所坐落之系爭土地部分有優先購買權等情，然為被告所否認，並經本院民事執行處認定原告對於系爭土地並無優先購買之權，則原告主張前開優先購買權之存否並不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險於本院認原告之訴有理由時，並得以對於被告之確認判決除去，則原告提起本件訴訟，自有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
二、原告主張伊自民國97年3 月開始承租寶技公司所有之系爭土地及廠房，並於其上另行興建系爭建物後，經營事業迄今，雙方租期10年，每月租金新台幣（下同）10萬元，現因系爭土地遭本院97年度執字第74337 號清償債務事件（下稱系爭執行事件）強制執行，經被告拍定，原告對於系爭建物坐落系爭土地範圍即面積353 平方公尺部分，自得行使土地法第104 條之優先購買權，為此依土地法第104 條規定提起本件訴訟等語。並聲明：（一）確認原告所有之系爭建物坐落系爭土地部分，按系爭執行事件拍定價金之同一條件，有優先購買權存在。
三、被告則以系爭土地查封後，債權人陳報建物有租賃關係，但無人陳稱系爭土地有租賃關係，故原告主張之租賃關係顯係系爭土地遭拍賣後所杜撰，原告於訴訟中提出之租賃契約及租金匯款存摺均非真正等語資為抗辯。並聲明：如主文第1
項所示。
四、兩造不爭執之事實：
寶技公司前因積欠華南商業銀行股份有限公司（下稱華南商銀）等債權人債務，而遭華南商銀聲請系爭執行事件強制執行寶技公司所有如附表所示之系爭土地及其上門牌號碼台南市○○區○○○街00號建物5 間，含已辦保存登記之同段170 、171 建號建物（下稱170 、171 建號建物）及未辦保存登記而暫定臨時建號為同段2584、2590、2591臨時建號之系爭建物，經被告於100 年9 月21日以總金額60,677,000元得標。
五、原告主張系爭建物乃伊興建，伊自97年3 月起向寶技公司承租系爭土地及廠房，則原告對系爭建物坐落之系爭土地範圍353 平方公尺，得主張土地法第104 條規定之優先購買權等情，則為被告所否認，並以前開情詞抗辯。是本件爭執在於：系爭建物是否屬於原告出資興建取得所有權？原告有無向寶技公司承租系爭建物坐落的系爭土地，而可主張優先購買權？經查：
（一）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同要條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104 條定有明文。次按土地法第102 條至105 條均就租用基地建築房屋之當事人間關係而為規定，其中第104 條係於此種當事人間規定承租人於出租人之基地出賣時有優先購買權，出租人於承租人之房屋出賣時有優先購買權，若租用房屋及基地之承租人於出租人之基地或房屋出賣時，自不得援用同條之規定主張優先購買權（院解字第3763號解釋參照）。另土地法第104 條第1 項規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945 號判例意旨參照）。再按按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。有最高法院17年上字第917 號判例可資參照。本件原告主張伊對系爭土地有優先購買權乙節，既為被告所否認，原告自應就此有利於己之事實，即原告為系爭建物之所有權人，且向寶技公司承租系爭建物所坐落之系爭土地等事實負舉證之責。
（二）經查原告主張伊自97年3 月起向寶技公司承租系爭土地及廠房，每月租金10萬元乙節，固據原告提出房屋租賃契約書、存摺、原告之經濟部工廠登記證影本各1 件為證，惟被告已否認前開房屋租賃契約書、存摺影本之真正，原告復未提出正本及其他證據證明上開書證及原告確有給付系爭土地租金予寶技公司等情為真實，則原告主張伊自97年3 月起向寶技公司承租系爭土地云云，顯然無稽。況依前開書證，顯示：名為「吳南億」者，於97年3 月至同年8
月均按月簽收現金10萬元，但嗣後卻分別於97年8 月27日匯款98萬元、同年9 月4 日匯款42萬元、同年9 月9 日匯款60萬元、同年9 月18日匯款30萬元及交付現金10萬元予名為「吳南億」者簽收，亦有房屋租賃契約書、存摺影本各1 件在卷可稽，雖原告主張原先剛開始是按月給付租金，後來寶技公司要求要1 次付兩年，所以在時間經過後，原告就付某些金額給寶技公司。原告自97年3 月開始向寶技公司承租10年，原告付租金付了2 年多，到99年云云（分別見本院101 年10月9 日、同年11月13日言詞辯論筆錄）。然前開匯款時間均集中在97年8 、9 月間，斯時原告既無積欠寶技公司租金之情事，則寶技公司實無要求原告先行給付未來兩年租金之理，且以原告自99年8 月後即未再給付任何租金予寶技公司，及兩年之租金額高達240 萬元等情觀之，衡情原告就未到期之租金亦無同意先行給付2 年租金額共240 萬元予寶技公司之可能，是原告主張之給付租金方式，顯與常理有違，並不可採，益堪認原告主張伊向寶技公司承租系爭土地云云，不足採信。
（二）況依原告提出之房屋租賃契約書、存摺、原告之經濟部工廠登記證影本各1 件，僅足證明原告與寶技公司簽訂房屋租賃契約、原告將伊工廠登記地址設於系爭建物及170 、171 建號建物均相同門牌之台南市○○區○○○街00號，但系爭建物是否確係由原告出資興建而屬原告所有，均無從為積極之證明，原告並自承伊並無法提出興建系爭建物之證明等語（見本院101 年10月9 日言詞辯論筆錄），則原告將工廠登記地址設於台南市○○區○○○街00號，亦有可能係如被告所辯乃原告向寶技公司承租系爭建物所致，自不足證明原告主張伊為系爭建物之所有權人乙節為真實，則原告主張伊向寶技公司承租系爭土地及廠房縱然屬實，參照首開說明，原告仍不符合土地法第104 條第1 項規定得主張優先購買權之租用基地建築房屋之承租人要件。
（三）再查原告前以2584臨時建號建物係伊所有，並非寶技公司所有，債權人將2584臨時建號建物一併聲請查封拍賣，嚴重違反執行程序，應予撤銷，依土地法第104 條及民法第426 條之2 規定，伊對於2584臨時建號建物坐落之系爭土地亦有優先購買權，而對於系爭執行事件之執行程序聲明異議，先後經本院99年度執事聲字第100 號、臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）99年度重抗字第50號、最高法院100 年度台抗字第504 號民事裁定駁回原告之異議或抗告確定，本院及臺南高分院均認：系爭執行事件之債權人係執確定支付命令為執行名義，就寶技公司所有系爭土地，及其上170 、171 建號，現供辦公室、廠房使用之建物為強制執行，因上揭房地業經本院97年度執全字第1092號假扣押事件囑託地政機關於97年4 月29日辦理假扣押查封登記在案，而聲請執行法院調卷執行；經系爭執行事件受理後，調卷實施後續執行程序。而2584臨時建號建物及系爭土地於98年2 月9 日由執行法院會同地政人員勘測並予查封，又系爭土地上有170 、171 建號及2584臨時建號建物，3 棟建物相鄰接；170 、171 建號建物已辦理保存登記，所有人為寶技公司；2584臨時建號建物並未辦保存登記，至於門牌號碼台南市○○區○○○街00號房屋稅籍編號現有00000000000 號及0000000000 0號，納稅義務人均為寶技公司；除此以外，並無其他門牌及納稅義務人。寶技公司於97年12月26日向執行法院具狀陳稱：「債務人Ｃ棟部分建築物（即2584臨時建號建物），鑑價公司漏未鑑價。此部分若未鑑價，對債權人及債務人均不公平，且此部分若未在拍賣範圍內，將來必滋生爭議」等語，並檢具2584臨時建號建物相片9 張，請求補充鑑定；嗣執行法院會同地政機關勘測查封2584臨時建號建物，並囑託群益不動產估價師聯合事務所鑑價後，寶技公司再提出發票、收據、明細帳、廠房照片等件為證，就鑑價報告陳述略稱：「鑑價公司鑑價結果，連同本件漏未估價之建物（按即2584臨時建號建物），與市價行情相差太多，債務人願負擔費用，請求准命其他鑑價公司重新鑑價」等情，可知170 、171 建號建物係寶技公司所有，連同寶技公司所有系爭土地，由執行法院於97年4 月29日囑託地政機關辦理假扣押查封登記在案；執行法院受理系爭執行事件後，於調卷續行執行程序期間，因寶技公司聲明異議，主張2584臨時建號建物係其所有，而定期於98年2 月9 日會同地政人員勘測並予查封；對照2584臨時建號建物坐落在寶技公司所有系爭土地上，且與170 、171 建號建物相緊鄰，3
棟建物均係供辦公室或廠房使用；再佐以系爭土地上除170 、171 建號建物有房屋稅籍編號外，其他建物並無房屋稅籍編號，即無房屋稅之納稅義務人等情觀之，依一般社會之通念，均將認為同屬於同一人所有。是執行法院自上開3 棟建物之外觀判斷，並審酌寶技公司之上開陳述及提出之相關單據，認定2584臨時建號建物為寶技公司所有，而一併予以查封執行，並未違反應遵守之程序。2584臨時建號建物之所有權既無法證明確非寶技公司所有，原告主張對於2584臨時建號建物所坐落之基地，有優先購買權之私權法律關係，亦非執行法院依非訟性質之執行程序所得認定等情，亦有本院99年度執事聲字第100 號、臺南高分院99年度重抗字第50號、最高法院100 年度台抗字第504
號民事裁定各1 件附於系爭執行事件卷內可稽。嗣本院執行處因而以2584臨時建號建物，連同原告不爭執為寶技公司所有之170 、171 建號、2590、2591臨時建號建物，均認定為寶技公司所有，而進行系爭執行事件之拍賣程序，並由原告標得系爭土地及前開建物之所有權全部等情，亦經本院依職權查對系爭執行事件卷無誤，足認系爭建物已經執行法院認定為寶技公司所有而由被告得標，則在原告非系爭建物所有權人之情形下，自不得對系爭建物坐落之系爭土地主張土地法第104 條第1 項規定之優先購買權，被告此部分之抗辯，要屬可採。
（四）綜上所述，原告主張伊向寶技公司承租系爭土地及系爭建物為伊興建取得所有權云云，均無證據足以證明，況系爭建物業經執行法院認定為寶技公司所有而由被告於系爭執行事件之拍賣程序中得標，原告自亦不得主張土地法第104 條第1 項規定之優先購買權。從而原告依土地法第104
條規定，請求確認原告就系爭建物坐落系爭土地部分，按系爭執行事件拍定價金之同一條件，有優先購買權存在，為無理由，不應准許。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項及第78條分別定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費37,333元，應由敗訴之原告負擔，爰依職權確定原告應負擔之訴訟費用如主文第2 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，核於判決結果無影響，無一論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 29 日民事第二庭 法 官 林雯娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 29 日書記官 楊建新
附表：
~T40X0L2;
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│財產所有人：寶技工業股份有限公司 │
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 │
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│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ (新臺幣元) │
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│1 │臺南市│永康區 │鹽東 │ │324 │建│3720.33 │全部 │ │
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│ │備考 │ │
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│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │ │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │ 最低拍賣價格 │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │ (新臺幣元) │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │ │
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│1 │170 │臺南市永康區鹽│2層樓 │1層 ： 908.2 │陽台7.12平│ 全部 │ │
│ │ │東段324地號 │房、鋼│2層 ： 194.04 │方公尺 │ │ │
│ │ │--------------│筋混凝│防空避難室： 46.56 │ │ │ │
│ │ │台南市永康區中│土造、│合 計：1148.8 │ │ │ │
│ │ │正一街28號 │辦公室│ │ │ │ │
│ │ │ │、廠房│ │ │ │ │
│ │ │ │、茶水│ │ │ │ │
│ │ │ │間 │ │ │ │ │
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│ │備考│包含未保存登記建物全部 │
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│2 │171 │臺南市永康區鹽│2層樓 │1層 ： 614.94 │電梯樓梯間│ 全部 │ │
│ │ │東段324地號 │房、鐵│2層 ： 614.94 │10.79平方 │ │ │
│ │ │--------------│骨造、│合計：1229.88 │公尺 │ │ │
│ │ │台南市永康區中│加強磚│ │ │ │ │
│ │ │正一街28號 │造、廠│ │ │ │ │
│ │ │ │房、辦│ │ │ │ │
│ │ │ │公室 │ │ │ │ │
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│ │備考│包含未保存登記建物全部 │
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│3 │2584│臺南市永康區鹽│2層樓 │1層 ：323.94 │雨遮183.91│ 全部 │ │
│ │ │東段324地號 │房、加│2層 ：194.65 │平方公尺 │ │ │
│ │ │--------------│強磚造│合計：518.59 │ │ │ │
│ │ │台南市永康區中│及鐵骨│ │ │ │ │
│ │ │正一街28號 │造、工│ │ │ │ │
│ │ │ │業用 │ │ │ │ │
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│ │備考│未保存登記建物，非抵押權效力所及 │
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│4 │2590│臺南市永康區鹽│磚造及│一層：12.88 │雨遮5.94 │ 全部 │ │
│ │ │東段324、295、│鐵骨造│合計：12.88 │ │ │ │
│ │ │325、331、731 │、1層 │ │ │ │ │
│ │ │地號 │樓房、│ │ │ │ │
│ │ │--------------│警衛室│ │ │ │ │
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│ │備考│未保存登記建物，為編號1、2建物之從物，為抵押權效力所及 │
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│5 │2591│臺南市永康區鹽│磚造及│一層：16.18 │雨遮3.29 │ 全部 │ │
│ │ │東段324地號 │鐵骨造│合計：16.18 │ │ │ │
│ │ │--------------│、1層 │ │ │ │ │
│ │ │ │樓房、│ │ │ │ │
│ │ │ │廟 │ │ │ │ │
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│ │備考│未保存登記建物，為編號1、2建物之從物，為抵押權效力所及 │
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~T64X4L25;