臺灣臺南地方法院 - 102年度訴字第1208號（侵權行為損害賠償） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1208號原　　　告　　楊石在楊石松楊石富楊永敏楊永田楊孟偉楊德清楊德炎楊祥鑫楊林器楊中奇楊原任楊原江共　　　同訴訟代理人　　熊家興律師李國禎律師被　　　告　　誠富不動產仲介經紀有限公司兼法定代理人　郭峰誠被　　　告　　林鉦智共　　　同訴訟代理人　　蔡文斌律師曾獻賜律師高華陽律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國103年1月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告新臺幣叁佰零捌萬元，及被告誠富不動產仲介經紀有限公司自民國一百零二年九月十九日起，被告郭峰誠自民國一百零二年十月八日起，被告林鉦智自民國一百零二年十月九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣伍萬叁仟貳佰柒拾貳元，其中新臺幣叁萬壹仟壹佰壹拾元由被告連帶負擔，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零貳萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰零捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此民事訴訟法第255條第1項第2款別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，乃指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院91年臺抗字第28號裁定意旨參照）。本件原告起訴原主張被告誠富不動產仲介經紀有限公司（下稱被告誠富公司）應給付原告新臺幣（下同）5,272,660元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於訴訟中具狀追加被告郭峰誠、林鉦智為被告，主張被告應連帶賠償原告5,272,660元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第 105至106頁），經核原告先後主張之聲明均係以兩造間之居間關係為基礎事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴均得加以利用，揆諸首揭規定，應予准許。貳、原告起訴主張：一、緣原告楊石在、楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫、楊永敏、楊永田、楊德清、楊德炎及訴外人楊德玉等人為坐落台南市麻豆區東角段106、107、224、225、226、301、304、305地號等8筆土地之部分共有人，嗣原告楊石在等人有意共同出售系爭8筆土地，原告楊永田、楊德炎、楊德清及訴外人楊德玉等人授權楊永敏，楊石松、楊石富、楊孟偉、楊祥鑫等人授權楊石在，代理處分所共有之土地。原告楊永敏、楊石在遂於民國97年10月8日分別與被告誠富公司簽訂「專任委託銷售契約書」，委託被告誠富公司進行仲介銷售，將系爭8筆土合併出售，原告楊石在委託期間自97年10月8日至98年10月30日，委託售價調整為44,000,000元，原告楊永敏委託期間自97年10月8日至98年3月30日，委託售價調整為46,000,000元，嗣委託期間延長至98年12月31日。二、被告誠富公司於委託期間內，尋得買主即訴外人柳進參、吳清發，訴外人柳進參同意以19,000,000元購買系爭301、304、305地號土地，並於98年5月25日簽立「買賣定金收款憑證」及交付定金1,900,000元；訴外人吳清發則先於5月21日簽立「買賣議價委託書」，委託被告誠富公司以76,080,000元向原告議價，購買系爭106、107、224、225、22 6地號土地，嗣出於被告誠富公司所屬人員之要求，更改出價為73,000,000元，並於98年5月25日簽訂「買賣定金收款憑證」及交付定金2,000,000元。三、被告誠富公司於98年5月25日，出面邀集地主楊石在等人與訴外人柳進參、吳清發見面，欲簽訂土地買賣契約書時，因土地所有權人未全部到場，故當日並未完成簽約。嗣原告楊石在等人由訴外人吳清發告知其原始出價為76,080,000元、被告誠富公司所屬人員告知訴外人吳清發僅須出價73,000,000元，即得購買系爭106、107、224、225、226地號土地，然訴外人吳清發須交付差價之半數1,500,000元予被告誠富公司，充當額外報酬等情，故原告因認被告誠富公司違反忠實義務，且由訴外人吳清發處謀取不正利益，致渠等平白受有3,080,000元之價差損失，而拒絕出售系爭8筆土地。四、兩造與訴外人柳進參間，因給付報酬、加倍返還定金等問題，分別經台灣高等法院台南分院101年度上字第191號（原審本院100年度訴字第269號，下稱另案判決）、100年度上更㈠字第26號民事判決認被告確有違反民法第567條、第571條違反忠實義務之行為，而不得請求報酬，但原告則應加倍返還定金予訴外人柳進參確定在案，原告因此賠償訴外人柳進參2,192,660元，依最高法院99年台上字第781號、96年台上字第2569號民事判決意旨揭櫫之爭點效理論，被告自不得再抗辯其並無違反忠實義務之行為。五、按債務人就其故意或過失之行為，應負責任；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第220條第1項、第227條分別定有明文。次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，同法第567條第1項前段、第571條亦有明文。被告誠富公司對於原告，依法負有據實告知義務與忠實義務，若有違反，即屬違約行為，而應賠償原告因此所生之損害。又訴外人楊德玉於102年7月22日過世，由配偶楊林器及子女楊中奇、楊原任、楊原江繼承，故關於被告誠富公司違反委託銷售契約，致其受有損害，因而得請求被告損害賠償之權利，均由繼承人繼承。為此，原告爰依據民法第227條之規定，請求被告誠富公司賠償下列損害：㈠價差3,080,000元：訴外人吳清發原出價76,080,000元，欲購買系爭106、107、224、225、226地號土地，然被告誠富公司竟私下協調訴外人吳清發降低出價至73,000,000元，致原告受有3,080,000元之價差損失，自應由被告誠富公司賠償之。㈡加倍返還柳進參之定金2,192,660元：因被告誠富公司有前述違背據實告知義務與忠實義務，並向訴外人吳清發要求不正利益等行為，致原告不願以較低之價格出售系爭106、107、224、225、226地號土地予訴外人吳清發，進而無法達成委託被告仲介出售時之預定目的，將全部土地合併出售，而導致違約須加倍返還定金予訴外人柳進參，因而受有2,192,660元之損失，此部分亦應由被告誠富公司賠償之。六、按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。被告誠富公司接受原告委託仲介出售系爭8筆土地後，由所屬經紀人員即被告郭峰誠、林鉦智及訴外人鄭宗達參與系爭土地之仲介出售事宜，而被告誠富公司、郭峰誠、林鉦智有故意違反民法第567條、第571條所定忠實義務之行為，致原告受有損害，依上開規定，被告誠富公司、郭峰誠、林鉦智自應對原告負連帶賠償責任。七、對被告抗辯之陳述：㈠原告受有3,080,000元之價差損害： ⒈訴外人吳清發於98年5月21日出價76,080,000元後，苟無被告等人居中煽動，試圖牟取價差，訴外人吳清發從無更改前開出價之念頭。是以，在被告於同年5月25日，要求訴外人吳清發配合以73,000,000元簽立買賣定金收款憑證並交付定金時，3,080,000元之價差損害已然產生。此觀訴外人吳清發於此事發生後，仍願以經換算後高於73,000,000元之價格【計算式：68,291,700÷11×12＝74,500,0 00＞73,000,000】，向原告購買北邊5筆土地12分之11之所有權，此價格復約為被告誠富公司向訴外人吳清發所要求差價半數之額外報酬，再加上訴外人吳清發配合被告誠富公司之要求而得省下之價差，恰為3,080,000元，益彰73,000,000元並非訴外人吳清發之意思，足證原告確實受有3,080,000元之損害。 ⒉訴外人吳清發與原告事後合意解除買賣契約之行為，對於原告在解除買賣契約前，因被告違反忠實義務行為已確定受有損害之事實，自不生影響。 ⒊被告誠富公司等人於98年5月25日時，業已另行確認訴外人柳進參願出價19,000,000元向原告購買南邊3筆土地之所有權，若加上訴外人吳清發之真實出價76,080,000元，系爭土地本得以95,080,000元元之價格，一併出售予訴外人吳清發與柳進參，故原告已確定受有3,080,000元之價差損害。㈡雙方締約真意係指系爭8筆土地應一併出售： ⒈原告係委託被告誠富公司仲介出售系爭土地全部，而非分別委託，且原本係以每坪單價之方式計算委託出售價格，欲藉北邊5筆土地拉抬南邊3筆土地之價格。是以，在別無得分別出售之特約下，依雙方締約真意，系爭土地自應一併出售，而不得僅就部分土地為出售。 ⒉因被告誠富公司違反忠實義務之行為，遭原告發覺，原告自然不可能以較低之價格出售北邊5筆土地，因而與訴外人吳清發協議解除買賣契約。如此一來，將系爭土地一併出售之契約要素已無法成立，原告始拒絕出售南邊3筆土地予訴外人柳進參，進而導致需賠償訴外人柳進參 2,192,660元，故被告之不法行為導致契約要素有所欠缺，對於因此所生之損害，自應由被告加以賠償，始符事理之平。㈢另案判決既經最高法院認定無判決違背法令之情事，被告於本件訴訟中，亦未提出足以推翻另案判決之新訴訟資料，則另案判決對於本件訴訟之重要爭點即被告誠富公司與郭峰誠、林鉦智有無違背據實告知義務與忠實義務所為之判斷，自具有爭點效，不容被告再為相反之主張。八、並聲明：㈠被告應給付原告5,272,660元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。㈢訴訟費用由被告負擔。參、被告抗辯則以：一、被告誠富公司之員工均有誠實轉達買方之出價，並積極搓合本件買賣契約之成立，訴外人吳清發之出價會由76,080,000元降至73,000,000元，是因訴外人吳清發曾主動表示希望能再降低出價，被告誠富公司為兼顧買賣雙方之利益，促使系爭8筆土地之交易得完滿成立，爰衡量訴外人吳清發原本之出價為66,000,000元，認為以一房46,000,000元計算，扣除訴外人柳進參之出價19,000,000元，以73,000,000元出價應為妥適，方詢問訴外人吳清發是否願意以73,000,000元成交，被告誠富公司並無任何欺瞞或違背忠實義務之情事。且最終8筆土地之交易總價為92,000,000元，已高於原告調整後之底價90,000,000元(原告楊永敏一房調整後為46,000,000 元，原告楊石在一房調整後為44,000,000元)，均無悖於原告之利益，被告絕無私下殺價、向吳清發索取差價半數作為酬勞之行為。二、原告並未受有3,080,000元之價差損失，且其損害與被告之行為亦無因果關係，其請求被告賠償3,080,000元之價差損失顯無理由：㈠「按民法230條、第227條第1項規定，民法給付遲延或不完全給付之規定請求損害賠償者，均須以有可歸責於債務人之事由為必要，而損害賠償請求權，以受有實際上之損害為其成立要件，倘無實際之損害即無賠償請求權可言。」、「按損害賠償之債之成立，其要件除損害之發生、歸責原因之具備外，尚須損害發生原因事實與損害間，有相當因果關係之存在始可。至債權人依給付遲延之債務不履行規定請求損害賠償時，固無須就債務人之故意或過失等可歸責事由為主張及舉證，而應由債務人就不可歸責之事由致未為給付而不負遲延責任，為主張及舉證（民法第230條參照），然債權人就其所受之損害，與債務人之給付遲延間，具有相當因果關係一事，仍應負證明之責。又不動產買賣之價格漲跌，繫於交易市場資金、政治、經濟環境及預期心理等諸多因素，是在債務人遲延中，縱債權人或許因市場價格漲跌而於計算上有所獲利或虧損，然此僅屬可能而已，尚不具客觀確定性，自不能請求損害賠償。」最高法院100年台上字第2204號、 101年台上字第1497號判決可資參照。原告與訴外人吳清發於98年5月27日並未簽立買賣契約，縱使以被告誠富公司收受訴外人吳清發交付之定金作為買賣契約成立之時點，該買賣契約亦經原告與訴外人吳清發合意解除，原告自然得另尋買主重新議價，原告既未以73,000,000元與訴外人吳清發履行買賣契約、交付價金，3,080,000元之價差損害根本尚未發生，原告自無損害賠償請求權可言。㈡訴外人吳清發於98年5月21日簽立買賣議價委託書後，曾一再表示希望降低出價，且於成立買賣契約前，訴外人吳清發亦得隨時變更、調整出價，故原告當時是否得以76,080,000元與訴外人吳清發達成買賣合意，自不具客觀確定性。此外，訴外人吳清發出價時，訴外人柳進參就南邊3筆土地之議價委託期間早已到期，被告誠富公司亦尚未尋得其他願意購買南邊3筆土地之人，故南北邊8筆土地是否能一併出售、能以多少價位出售，亦均屬不確定。是以，設若被告誠富公司未建議訴外人吳清發以73,000,000元出價購買北邊5筆土地，原告亦無法保證北邊5筆土地必然得以76,080,000元成交，亦即無從確定其是否會受有3,080,000元之價差損害，足見被告誠富公司之行為與原告所受之損害並無因果關係。㈢原告與訴外人吳清發事後以68,291,700元簽訂買賣契約，購買北邊5筆土地11/12之所有權，若以該買賣金額計算訴外人吳清發購買北邊5筆土地全部持分之價額，共約74,500,000 元(68,291,700÷11×12=74,500,036.00000000)，足見原告未必得以76,080,000元與訴外人吳清發成立買賣契約，且原告事後既然已自行和訴外人吳清發議定價金、完成買賣，亦可見原告根本未受有3,080,000元之價差損害。三、原告因可歸責於自身之事由違反買賣契約而賠償訴外人柳進參2,192,660元：㈠依原告與被告誠富公司簽訂之專任委託銷售契約書第8條第2項、第4項約定及訴外人柳進參簽訂之買賣定金收款憑證第2條第4項中段之約定可知，原告楊石在、楊永敏於專任委託銷售契約書第3條第2項明確勾選「同意」授權委託人代為收受買方支付之定金，是訴外人柳進參於簽署買賣定金收款憑證時，該買賣契約即已成立，賣方即原告事後自行反悔拒絕履行契約，本應依約加倍返還定金，與被告誠富公司並無關聯。㈡被告誠富公司並無違背忠實義務之行為，且訴外人吳清發係因共有人未全數到場而拒絕簽約。且綜覽系爭專任委託銷售契約書，均未見原告與被告誠富公司曾約定系爭8筆土地應一併出售，是縱使原告與訴外人吳清發就北邊5筆土地之買賣契約因故無法履行，原告仍可繼續履行與訴外人柳進參間之買賣契約，是原告自行拒絕履行合約致須加倍返還定金與柳進參，顯係可歸責於原告，被告誠富公司並無可歸責之處。四、本院100年度訴字第269號判決、臺灣高等法院臺南分院101 年度上字第191號判決之認定，依最高法院96年度台上字第307號判決要旨不生爭點效之法律效果：㈠另案判決駁回被告全部請求之理由，無非係採信證人吳清發之證詞，認定被告未據實告知原告買方出價，及原告與吳清發並無謀議拒付上訴人居間報酬，因而駁回被告於該案之全部請求。惟由本件居間買賣系爭土地之過程中及後續之作為，明顯可見吳清發與原告企圖規避支付居間報酬，而證人吳清發於另案偵審過程之證述內容復有齟齬不一之處，證詞憑信性亦顯有疑義，詎另案判決竟不採被告於該案所提出之客觀事證，反而採信與本件具有重大利害關係之證人吳清發之證詞，據此所認定之事實認定顯然違反經驗法則。㈡證人吳清發於台灣台南地方法院檢察署100年度偵字第3939 號背信案件偵查時，以及台灣台南地方法院98年度訴字第 1204號請求補簽買賣契約事件所為之證述，對於時間前後供述不一致，然該案判決僅以：「台南地方法院檢察署100年度偵字第3939號不起訴處分書所為事實之認定，於本件獨立民事訴訟之裁判時本不受其拘束」為理由，完全未調查斟酌證人吳清發於偵、審中證詞之反覆不一，對於證人吳清發供述之不一致為何仍得採為裁判基礎，亦未於判決理由中詳載其論斷，自有判決不備理由之當然違背法令五、本件係原告與訴外人吳清發共同謀議拒付依約應給付被告誠富公司：㈠訴外人吳清發於98年5月27日無端拒絕簽約，卻於事後與原告簽訂北邊5筆土地之買賣契約，顯欲迴避成交所應給付予被告誠富公司百分之2之報酬： ⒈於98年5月27日早上，原訂原告與訴外人吳清發就系爭北邊5筆土地簽訂買賣契約書，而當日原告楊石在及楊永敏及數名原告均到場，而依原告等人授權原告楊石在及楊永敏之授權書內容，原告楊石在及楊永敏均有代為出賣系爭8筆土地之權利。換言之，該日簽署買賣契約書時，僅需有原告楊石在及楊永敏出席簽署即有效力。訴外人吳清發從事土地開發建築多年，對原告楊石在及楊永敏所具之代表權權限勢必相當清楚，更何況被告誠富公司亦有告知此一情事，惟訴外人吳清發卻仍藉故不願簽署，事後卻以相同條件與原告完成原98年5月27日所應簽署之買賣契約書。 ⒉依訴外人吳清發所簽署之買賣定金收款憑證，其中第2條第5項明定「買方應支付以成交價百分之2計算之服務報酬於賣方委託人，並於簽訂不動產買賣書面契約時給付。」而訴外人吳清發最終確定係出價73,000,000元，依約百分之2之報酬即為「1,460,000元」。再觀原告與訴外人吳清發事後就北邊5筆土地以74,500,000元完成交易，其實際上係以原價格73,000,000元，再加計原應給付予被告誠富公司之1,460,000元，以整數計74,500,000元完成交易。㈡訴外人柳進參因可歸責於原告之原因所致違約而於98年即提起另案民事訴訟(本院98年度訴字第1204號)，依原告之說法，渠等至遲在98年底即知悉其不知附近成交之價格及因不知買方出價而有利益受損之情形。惟原告與訴外人吳清發完成北邊5筆土地交易係在101年3月間，卻仍願意以原來之價格完成交易。如真有「原告所稱未獲悉附近交易資訊而有訂定底價不正確」或「未獲悉買方價格而有變更底價不正確」等情，則何以原告仍願意於101年以原來之價格與訴外人吳清發完成北邊5筆土地之交易？更何況該交易金額非屬小額，原告大可依渠等所稱要求正確之價格(至少於本件應為 76,080,000元)，然原告卻未為之，此顯與一般交易常情不符，故自原告與訴外人吳清發完成交易之價格，足證被告誠富公司事先確實有給予原告附近交易之資訊及由渠等自行決定底價。六、並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，准供擔保免為假執行。㈢訴訟費用由原告等負擔。肆、兩造不爭執之事項：一、原告楊石在、楊祥鑫、楊永敏、楊德義、楊德炎、楊永田、楊石松、楊石富、楊孟偉、楊德清及訴外人楊德玉為坐落臺南市麻豆區東角段106、107、216、219、224、225、226、 301、304、304-1、305、306、308等地號土地（下稱系爭13筆土地）之共有人，應有部分合計達12分之11。二、原告楊德義、楊永田、楊德清、楊德炎及訴外人楊德玉簽署授權書，授權原告楊永敏出售系爭13筆土地，另原告楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫簽訂授權書，授權原告楊石在出售系爭13筆土地。三、原告楊永敏、楊石在於97年10月8日就系爭13筆土地之出售事宜，分別與被告簽訂「專任委託銷售契約書」，委託售價為每坪81,500元，委託期間為97年10月8日至98年3月30日，並約定：㈠契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之價金。㈡委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署「買賣定金收款憑據」，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。㈢買方簽訂「買賣議價委託書」，於委託人簽認同意出售，議價保證金轉為購屋定金時，買賣契約即為有效成立。㈣買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與買受人另簽訂「不動產買賣契約書」。四、原告楊石在嗣同意將委託期間延長至98年10月30日。五、原告楊永敏於98年3月31日與被告簽訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，延長委託期間至98年12月31日，內容變更為僅委託銷售系爭106、107、224、225、226、301、304 、305地號等8筆土地；同年5月22日再同意將委託價格變更為4,600萬元。六、原告楊石在於98年4月19日與被告簽「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，內容變更為：「301、304、305地號3筆土地應有部分，以總價880萬元出售；嗣於同年5月13日將上開系爭106、107、224、225、226、301、304、305地號等8筆土地委託價格變更為總價4,400萬元。七、訴外人柳進參於98年4月1日簽訂買賣議價委託書，以價金1,900萬元委託原告議價，議價期間至同年月15日；嗣同意延長議價時間至同年月30日；並於98年5月25日與原告簽訂「買賣定金收款憑證」，約定以1,900萬元買受系爭301、304 、305地號等3筆土地（下稱系爭3筆土地），並交付定金190萬元。八、訴外人吳清發於98年5月21日簽訂買賣議價委託書，議價期間至98年6月10日為止，同意以7,608萬元委託被告就系爭106、107、224、225、226地號等5筆土地（下稱系爭5筆土地）向地主議價；嗣於98年5月25日與原告簽訂「買賣定金收款憑證」，同意以7,300萬元買受系爭5筆土地，並交付定金200萬元。九、被告代原告與買方柳進參、吳清發約定於98年5月27日簽訂書面契約，上午為吳清發與被告等；下午則為柳進參與原告等。上午簽約時僅5位共有人到場，買賣書面契約因此未簽訂完成。十、原告楊石在（代表楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫）、楊永敏（代表楊德玉、楊德義、楊永田、楊德清、楊德炎）於98年11月16日與吳清發在本院98年度訴字第374號返還支票案件審理時，合意解除買賣契約。十一、訴外人柳進參以其與原告間就系爭301、304、305地號等3筆土地，買賣契約已成立，但原告不願簽署書面契約為由，起訴請求原告加倍返還已支付之定金380萬元，經臺灣高等法院臺南分院100年度上更㈠字第26號民事判決判決【下稱另案請求給付違約金事件】原告應加倍返還定金380萬元予訴外人柳進參確定在案。原告已給付訴外人柳進參2,192,660元，被告返還訴外人柳進參定金1,900萬元。十二、原告楊德義因罹患急性腦血管病變，致重度肢障，無法自理生活，經本院於97年9月19日以97年度禁字第223號裁定，宣告楊德義為禁治產人，並指定其配偶楊陳阿只為其法定監護人。十三、被告郭峰誠、林鉦智具不動產經紀營業員資格。十四、原告與訴外人吳清發於98年11月16日合意解除買賣契約後，另經其他仲介公司之居間仲介，將系爭106、107、224 、225、226地號等5筆土地之應有部分12分之11，以68,291,700元之價格出售予訴外人吳清發。十五、兩造當事人間於另案請求履行契約事件，經臺灣高等法院臺南分院101年度上字第191號民事確定判決【下稱另案請求履行契約事件】認定：「被告未於24小時內將柳進參、吳清發之買賣議價委託書轉交原告之情事，違反其對於原告之據實報告義務，使原告楊石在、楊永敏因資訊不明，未參考買受人之出價，而降低系爭土地售價，進而為利於買受人之行為；又系爭5筆土地之買受人吳清發於98年5月21日出價7,608萬元後，被告之職員林鉦智表示可以將成交價降低為7,300萬元，至因而降低之差額308萬元，則由吳清發交付150萬元作為對價，顯有以違反誠實信用方法，藉由降低成交價，以收取相對人吳清發高達150萬元之利益之行為，進而損害原告之權益。」。伍、得心證之理由：一、被告有無違反據實告知義務與忠實義務？前案臺灣高等法院臺南分院101年度上字第191號民事判決對於本案是否有爭點效之適用？㈠被告誠富公司部分 ⒈按訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法第400條第1項規定之趣旨觀之甚明。又法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許。所謂同一當事人間，係指前案訴訟為實質對立之當事人，可期待彼此就該重要爭點能互為對立之攻防，預見法院對於該重要爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判者而言（最高法院102年度台上字第106號判決參照）。 ⒉經查，被告誠富公司前以為原告完成系爭土地買賣之仲介義務，依被告誠富公司與原告簽立之「專任委託銷售契約」約定，原告應依上開居間契約給付被告誠富公司服務報酬等情，於另案請求履行契約事件審理中，被告誠富公司與原告即就：⑴被告誠富公司與原告對渠等間就系爭土地買賣仲介是否有委託銷售契約存在；⑵被告誠富公司是否違反民法第567條第1項、第571條之行為，不得向原告請求居間報酬；⑶被告得否依委託銷售契約，請求原告按銷售總價百分之6之服務報酬；及⑷被告誠富公司請按銷售總價百分之6之服務報酬是否過高，得否請求酌減等事由有所爭執。由是觀之，就被告誠富公司是否違反民法第567條第1項、第571條之據實告知義務與忠實義務乙節，乃被告誠富公司與原告於另案請求履行契約事件之關鍵性重要爭點，是法院就該爭點之判斷將對被告誠富公司及原告產生拘束力，當為被告誠富公司所預見。 ⒊次查，就被告誠富公司是否違反據實告知義務與忠實義務乙節，業經被告與原告（含原告楊林器、楊中奇、楊原任、楊原江之被繼承人楊德玉）另案請求履行契約事件審理中，列為足以影響判決結果之主要爭點，經充分攻擊防禦，法院依辯論結為判決認定： ⑴依被告誠富公司與原告所簽立之專任委託銷售契約書第7 條第1款、第5款約定：「受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。如買方簽立『要約書』，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留」之約定可知，買方即訴外人柳進參、吳清發簽立「要約書」即「買賣議價委託書」後，受託人即被告至遲應於24小時內將該要約書轉交委託人即原告，以供委託人考量是否接受該議價，以免錯失買賣之良機。 ⑵證人即被告誠富公司之員工鄭宗達雖證述，已將買方之出價告知原告楊石在、楊永敏，但並未留存可供查證之書面資料等語，惟為原告所否認。然上開證人鄭宗達為被告誠富公司之員工，系爭土地買賣交易如果成交，負責承辦之業務人員可獲得豐厚之利潤，自難期其證詞中立，況系爭土地買賣金額鉅大，何以證人鄭宗達在處理本件仲介業務時，於買方出價，向原告楊石在、楊永敏報告時，竟無留存任何資料或簽名，證人鄭宗達之上開證詞已難遽以採取。 ⑶又訴外人吳清發於98年5月21日簽訂買賣議價委託書，議價期間至98年6月10日為止，同意以7,608萬元委託被告誠富公司就系爭106、107、224、225、226地號等5筆土地向地主議價；而原告楊永敏本人及代理原告楊永田、楊德清、楊德炎、原告楊林器、楊中奇、楊原任、楊原江之被繼承人楊德玉委託被告誠富公司銷售系爭106、107、224、225、226、301、304、305地號等8筆土地的2分之1，於98 年5月22日再同意將委託價格變更為4,600萬元，此為兩造所不爭執，並有該買賣議價委託書可憑。再者，依訴外人柳進參委託被告誠富公司就系爭3筆土地以1,900萬元向原告議價，雖其出價與原告於被告誠富公司簽立買賣議價委託書之初以每坪81,500元總售價26,969,980元之售價核算，訴外人柳進參出價1,900萬元，金額雖顯然不足。然訴外人吳清發當時對系爭5筆土地之有效出價是7,608萬元，又柳進參曾對系爭土地出價1,900萬元，雖然柳進參當時之出價已逾期，但以該2名買家之出價，系爭8筆土地在市場上之行情，應可售出7,608萬元、1,900萬元之價格，即總價9,508萬元，以原告楊永敏及其代理人部分委託被告誠富公司出售應有部分2分之1，價值至少有4,754萬元。苟被告誠富公司之業務鄭宗達，確實將吳清發之7,608萬元「買賣議價委託書」或所稱「斡旋單」轉原告楊永敏，甚或僅將出價口頭告知原告楊永敏，原告楊永敏縱使要修正出售金額時，必會考慮該出價金額。然由原告楊永敏於98年5月22日竟出價4,600萬元，低於買家出價達154萬元，顯然有背交易於常情。故原告楊永敏主張其不知訴外人吳清發有7,608萬元之出價，應可採信。基此，證人鄭宗達雖證稱已將訴外人柳進參、吳清發之議價委託書轉交原告楊石在、楊永敏，然由原告楊石在、楊永敏兩次降低系爭土地之售價，顯然未考慮訴外人柳進參、吳清發之出價，等於是在資訊不明之情況下，盲目降價，才會發生所出價格竟然比買方還低之情形。被告誠富公司為居間人，但違反其對於委託人即原告之據實報告義務，使原告降低系爭土地售價，而為利於買受人之行為，應可認定。雖被告誠富公司一再以訴外人於98年5月21日出價時，已不存在訴外人柳進參1,900萬元之有效出價，故無法以總價9,508萬元（7,608＋1,900＝9,508）成立買賣契約云云置辯。然被告誠富公司所違反者係就「所知」未據實報告之義務，而與訴外人柳進參1,900萬元之出價是否有效，並不相涉，則其所辯，自無可採。 ⑷另訴外人吳清發於98年5月21日出具之簽訂買賣議價委託書，議價期間至98年6月10日為止，同意以7,608萬元委託被告誠富公司就系爭5筆土地向地主議價，乃屬對於原告之要約，依民法第158條之規定及其立法理由，則在98年5月21日起至98年6月10日止，訴外人吳清發均受此要約之拘束。又承前所述，由原告楊永敏嗣後於98年5月22日之調降售價行為，可證其完全不知有訴外人吳清發之出價，故訴外人吳清發之7,608萬元之要約尚未到達原告，原告無從承諾或拒絕，該要約並未失效，應可認定。又訴外人吳清發於98年5月21日簽署之買賣議價委託書，固然依契約之約定訴外人吳清發可以在賣方簽認前撤回議價，但依證人吳清發證稱：「（問：第一次出價6,600萬，第二次出7,608萬，林鉦智怎麼跟你說？）我5月21日出價7,608 萬簽訂買賣議價委託書，期限是到98年6月10日，到了24 日下午林鉦智突然來跟我說，他有派業務與地主談，可以7,300萬成交，我問差的308萬怎麼辦，林鉦智說成交後給他150萬，我可以省150萬下來，我想既然我有出價了，不買也不行，而且可以省150萬，我就說好了。隔天25日林鉦智就帶了店長來簽7,300萬的買賣議價委託書（按應是買賣定金收款憑證之誤）。（問：你第一次出價6,600萬，林鉦智怎麼說？）他說這種價格地主不賣，我不知道他有沒有向地主詢問過，只說地主要7,608萬才要賣，我就同意換簽7,608萬的買賣議價委託書。（問：林鉦智說省308萬要給他150萬是在何處說的？）我的公司門口，只有我們二人。他要我成交後再拿150萬給他，我當時本來有想要叫他簽名，但是後來想說自己要守信用，最後買賣也沒有成交。因本來約27日上午10時要簽約，應該要有12個地主到場簽約，我到了發現地主只來了5個人，結果就沒有簽成。…（問：你或你家人有無向上訴人即被告誠富公司說若出價太高就要降價？）24日早上，我順路經過，就帶我太太進去上訴人（即被告誠富公司）的店裡，告訴她我有要買賣一筆7千多萬的土地，我太太只說現在景氣很差，當時林鉦智不在現場，我就要我太太不要講話，我沒有跟上訴人（被告誠富公司）說要地主降價，我怕我太太亂說話，我就把她帶走了。」等語（見另案請求履行契約事件本院100年度訴字第269號卷第129-130頁）。可知，訴外人吳清發自頭至尾，從未撤回7,608萬元之議價，且未向被告誠富公司之表示。況且，依據證人吳清發於98年5月21日與被告誠富公司簽署之買賣議價委託書，已明確約定「為確保權益，所有權利義務皆以本契約所載為準。凡口頭或書面協議未經載明於本契約者，均不生效力。」（見另案請求履行契約事件本院100年度訴字第269號卷第60頁）另同日簽定之確認書亦約定：「買賣議價委託書主要內容包括：…3.您在約定議價期限內，仍然可以書面隨時撤回議價。但是如果賣方已簽署承諾您的議價條件時，那麼您就不能撤回議價。」（見另案請求履行契約事件本院100年度訴字第269號卷第61頁），則證人吳清發如確有要撤回7,608萬元之出價，或者要變更出價為7,300萬元，理應以書面變更出價，但吳清發並未以書面撤回議價，也未從新書立7,300萬元之議價委託書，足證證人吳清發其所證稱之未要求降價為真實。雖被告於另案請求履行契約事件抗辯證人吳清發欲規避仲介費用而為不實之證述，惟證人吳清發與原告在本件土地買賣之前並不相識，否則即無委由被告誠富公司居間買賣土地之必要；另證人吳清發與被告誠富公司之業務員亦無恩怨情仇，其立場應屬中立，而無挾怨報復故意為不利於被告誠富公司之可能。又被告誠富公司如不是向證人吳清發表示可降價308萬元，並要求吳清發給付150萬元之利益，被告誠富公司豈會放棄原本可獲得之184,800元之服務費（計算式：123,200＋61,600＝184,800），改以較低之價格收取吳清發之定金？況依該買賣定金收款憑證第二條第5.約定：「買方應支付以成交價百分之二計算之服務報酬於賣方受託人，並於簽定不動產買賣書面契約時給付。因可歸責於買方之事由（包括與賣方合意），至買賣契約解除者，不論有無簽定書面契約，買方仍應支付前開服務費。」故即使吳清發未簽署買賣書面契約，吳清發仍要支付服務費，其簽或不簽契約，事實上不影響對被告誠富公司之權益，故被告誠富公司主張證人吳清發拒簽而規避服務報酬云云，顯與事實不符，益證證人吳清發之證詞可採。依證人吳清發之前揭證詞，可知證人吳清發於98年5月21日出價7,608萬元後，被告誠富公司職員林鉦智表示可以將成交價降低為7,300萬元，至因而降低之差額308萬元，則由證人吳清發交付150萬元作為對價，顯有以違反誠實信用方法，藉由降低成交價以收取相對人吳清發高達150萬元之利益之行為，進而損害原告之權益。 ⑸至於，訴外人吳清發嗣後於99年7月4日與本件原告楊永敏等人，以總價68,291,700元，簽訂系爭5筆土地應有部分 11/12之買賣契約，惟上開買賣標的與原告等人當初委託被告銷售之土地，並不完全相同，蓋系爭5筆土地於出售予吳清發前，共有人間即已起訴請求分割共有物，經本院以100年度訴字第23號判決確定。是以，訴外人吳清發事後所購買之土地，僅原始土地面積之11/12，而非全部，出賣人為本件原告楊德清、楊德炎、楊永敏、楊永田、楊石在、楊石松、楊石富、楊孟偉、楊祥鑫，及訴外人楊德義、楊德仁，買賣條件已全然不同。且訴外人吳清發與上開原告等人嗣後所為之土地買賣，仍另委託全東亞不動產仲介經紀有限公司為之，訴外人吳清發及原告等人仍須給付服務報酬上開仲介公司。另臺灣臺南地方法院檢察署以100年度偵字第3939號對告訴人楊石在、楊永敏對郭峰誠、周忠萍、林鉦智、鄭宗達、姜晨駻提起之背信告訴，為不起訴處分所為事實之認定，於本件獨立民事訴訟之裁判時本不受其拘束。 ⒋綜上所述，被告誠富公司有無違反據實告知義務與忠實義務之爭點，既於另案請求履行契約事件審酌，並由被告誠富公司與原告（含原告楊林器、楊中奇、楊原任、楊原江之被繼承人楊德玉）於審理中為充分之舉證、攻擊、防禦後，經另案請求履行契約事件判決認定結果：被告誠富公司未於24小時內將柳進參、吳清發之買賣議價委託書轉交原告之情事，違反其對於被告誠富公司應據實報告義務，使原告楊石在、楊永敏因資訊不明，未參考買受人之出價，而降低系爭土地售價，進而為利於買受人之行為；又系爭5筆土地之買受人吳清發於98年5月21日出價7,608萬元後，被告誠富公司之職員林鉦智表示可以將成交價降低為7,300萬元，至因而降低之差額308萬元，則由吳清發交付150萬元作為對價，顯有以違反誠實信用方法，藉由降低成交價，以收取相對人吳清發高達150萬元之利益之行為，進而損害被上訴人之權益。基此，被告依兩造之居間契約請求原告應給付居間之報酬，然依民法第567條第1項前段、第571條規定，被告之報酬請求權喪失，原告拒絕給付，為有理由。從而，當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得作任何相反之判斷或主張，始符訴訟程序上之誠信原則。且揆諸前開最高法院判決意旨，本件訴訟上關於被告誠富公司有無違反據實告知義務與忠實義務之爭點，與另案請求履行契約事件間，具備於同一當事人間、非顯然違背法令及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷之條件，本件原告與被告誠富公司間就被告誠富公司於系爭土地居間買賣，確有違反據實告知義務與忠實義務，應有爭點效之適用，被告誠富公司自不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷，被告誠富公司抗辯其並無違反據實告知及忠實之義務點，及另案請求履行契約事件無爭點效之適用云云，洵無可採。㈡被告郭峰誠、林鉦智部分 ⒈按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言。其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第307號判決要旨參照）。 ⒉查，原告與被告誠富公司兩造就系爭土地買賣而生之另案請求履行契約事件爭訟，乃原告與被告誠富公司所生之爭訟，又另案請求給付違約金事件則為原告與訴外柳進參間所生之爭訟，被告郭峰誠、林鉦智均非另案請求履行契約事件及請求給付違約金事件之當事人，依上開說明，另案請求履行契約事件及請求給付違約金事件就被告郭峰誠、林鉦智而言，尚非同一當事人間所生之訴訟，即令被告郭峰誠、林鉦智與另案請求履行契約事件關係牽連密切，究非前一訴訟之兩造當事人於後一訴訟仍為當事人，並援引前一訴訟之法律關係為論據時，後一訴訟之法院並不受前一訴訟法院判斷之羈束，仍應依當事人間辯論所得結果，為獨立之判斷。準此，本件被告郭峰誠、林鉦智部分，應無原告主張應受另案請求履行契約事件及請求給付違約金事件訟爭點效之拘束。 ⒊次查，被告郭峰誠、林鉦智均具不動產經紀營業員資格，且為被告誠富公司接受原告委託仲介出售系爭土地，由被告誠富公司所屬經紀人員即被告郭峰誠、林鉦智及訴外人鄭宗達參與系爭土地之仲介，為兩造所不爭執。而依證人吳清發於另案請求履行契約事件證述：「（問：98年5月是否有意願購買麻豆區東角段第106、107、224、225、226地號土地？）是的，我委託上訴人向地主議價。（問：你出了三次價，每次都有簽買賣議價委託書嗎？）是的。（問：與你接觸的營業員為何人？）林鉦智。（問：第一次出價6,600萬，第二次出7,608萬，林鉦智怎麼跟你說？）我5月21日出價7,608萬簽訂買賣議價委託書，期限是到98年6月10日，【到了24日下午林鉦智突然來跟我說，他有派業務與地主談，可以7,300萬成交】，我問差的308萬怎麼辦，林鉦智說成交後給他150萬，我可以省150萬下來，我想既然我有出價了，不買也不行，而且可以省150萬，我就說好了。隔天25日【林鉦智就帶了店長來簽7,300 萬的買賣議價委託書】（按應是買賣定金收款憑證之誤）。…（問：林鉦智說省308萬要給他150萬是在何處說的？）我的公司門口，只有我們二人。」等語（見另案請求履行契約事件本院100年度訴字第269號卷第129-130頁），並於臺灣臺南地方法院檢察署99年度他字第2974號偵查中結證稱：「（問：跟你接洽的業務只有林鉦智？）是。但在簽這二張合約時，他的老闆郭峰誠都有來，但5月24日傍晚那次要求150萬元的酬勞只有林鉦智來。（問：郭峰誠智否林鉦智要求150萬元酬勞的事情？）郭峰誠知道，因簽7,300萬元的合約時，【郭峰誠也有一起來，有提到是他們派業務跟地主殺價到7,300萬元，因他們很辛苦，所以要給他們150萬元的酬勞。】」等語（見臺灣臺南地方法院檢察署99年度他字第2974號偵查卷第88、89頁），參酌被告郭峰誠於另案請求履行契約事件陳稱：「（問：吳清發曾提過7300萬？）因有一房以4,600萬，我們就以4,600乘以2，再扣掉1900萬，【我們就問吳清發7,300萬要不要，吳清發說要，我們就讓他下訂金了】。」等語（另案請求履行契約事件本院100年度訴字第269號卷第181頁背面），足證證人吳清發證述100年5月21日原出價7,608 萬元，其後7,300萬元係由被告林鉦智、郭峰誠提議更改之事實，堪信為真實。被告郭峰誠、林鉦智雖抗辯並無要求訴外人吳清發給付150萬元差額，是吳清發欲規避居間報酬而為不實證述。惟被告郭峰誠為誠富公司之負責，且知悉系爭土地買賣雙方之底價與出價，如被告林鉦智不是經由被告郭峰誠同意，而由被告林鉦智向證人吳清發表示可降價308萬元，並為此要求吳清發給付150萬元之利益，被告郭峰誠豈會放棄原本公司可獲得之184,800元之服務費（計算式：123,200＋61,600＝184,800），改以較低之價格收取吳清發之定金？再者，吳清發於本院98年度訴字第374號返還支票案件審理時，與原告合意解除系爭土地買賣契約後，復委託訴外人全東亞不動產仲介經紀有限公司（下稱全東亞公司）居間仲介系爭5筆土地其中11/12面積買賣，成交後吳清發亦給付136萬元之居間報酬費用予全東亞公司，此有全東亞公司103年1月15日之函覆資料暨統一發票（見本院卷第204至207頁）在卷可參，被告郭峰誠、林鉦智抗辯證人吳清發為規避居間報酬費用，而為不實之證述云云，顯與事實不符，自無可採。至於，被告郭峰誠、林鉦智抗辯，證人吳清發於另案請求履行契約事件審理時與99年度他字第2974號偵查時，關於被告林鉦智是何時向其索取150萬元之時間證述不一，故其證述不足採信云云。然綜觀證人吳清發於上開審理及偵查中之證述，就其系爭土地出價接洽對象、金額、地點、過程，證述內容始終一致，且證人吳清發與被告郭峰誠、林鉦智間並無恩怨仇隙，與原告亦不熟識，其於上開訴訟之證述立場應屬中立，而無挾怨報復故意為不利於被告郭峰誠、林鉦智之必要，並致自身擔負偽證罪責風險之誘因，堪認證人吳清發之上開證述洵堪採信。是證人吳清發上開證述之時間雖有些微歧異，應僅係細節上之記憶落差所致，無礙於證人等證述之真實性。基此，系爭5筆土地之買受人吳清發本於98年5月21日出價7,608萬元，因被告郭峰誠、林鉦智為獲取150萬元之不當利益，而由被告林鉦智向吳清發表示可將成交價降低為7,300萬元，並將降低之差額308萬元，由吳清發交付150萬元作為作對價之事實，堪以認定。是認被告郭峰誠、林鉦智確有違反渠等與原告間居間契約之忠實義務，進而損害原告得以吳清發本出價7,608萬元出售系爭5筆土地之權益。二、原告得否請求被告連帶賠償價差308萬元，及原告給付訴外人柳進參2,192,660元？㈠系爭5筆土地買賣價差308萬元部分 ⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故上訴人所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例要旨參照）。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文；所謂「所受損害」，即現存財產因損害事實之發生而被減少；「所失利益」，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害（最高法院48年台上字第1934號判例要旨參照）。再按債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院29年上字第1139號判例意旨參照）。 ⒉次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條第1項、第2項定有明文。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦定有明文。本件系爭5筆土地之買受人吳清發於98年5月21日即簽立買賣議價委託書出價 7,608萬元，且議價期間至98年6月10日止，其後吳清發並未撤回上開7,608萬元之議價，亦未依買賣議價委託書以書面撤回或變更7,608萬元之議價，吳清發本應受其上開要約之拘束，因被告郭峰誠、林鉦智為向訴外人吳清發收取150萬元之不當利益，而由被告林鉦智向吳清發表示可將成交價降低為7,300萬元，並讓吳清發簽訂買賣定金收款憑證及收受定金200萬元之事實，業經認定如上，足見被告郭峰誠、林鉦智確有違反渠等與原告間居間契約之忠實義務，自屬具有可歸責於己之事由，而致原告未能以吳清發原本出價7,608萬元出售系爭5筆土地，而受有其中差額308萬元之所失利益損害，且被告郭峰誠、林鉦智違反忠實義務與原告受有差額損害結果間，確實具有相當因果關係。是被告郭峰誠、林鉦智渠等上開行為自構成債務不履行中之不完全給付，原告自得依民法第227條第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告誠富公司與被告郭峰誠、林鉦智連帶負賠償責任。被告抗辯原告無法保證系爭5筆土地必然得以7,608萬元成交，而確定其受有308萬元之損害云云，洵無可採。 ⒊又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第 229條定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；亦為民法第 233條第1項、第203條所明定。本件原告請求被告賠償之金額，並未定有給付之期限，則原告請求自起訴狀繕本分別送達被告誠富公司、郭峰誠、林鉦智翌日即102年9月19日、102年10月8日、102年10月9日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並未逾上開規定之範圍，自無不合，應予准許。㈡原告給付訴外人柳進參2,192,660元部分 ⒈原告另主張被告有違背據實告知與忠實義務，並向訴外人吳清發要求不正利益等行為，致原告不願以較低價格出售系爭5筆土地予吳清發，進而無法達成委託被告仲介出售之預定目的，將全部土地合併出售，導致違約須加倍返還定金2,192,660元予訴外人柳進參，此部分被告亦應連帶賠償等語，惟為被告所否認。 ⒉經查，本件原告楊永敏、楊石在分別受楊德義、楊永田、楊德清、楊德炎、訴外人楊德玉，及楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫之授權委任，於97年10月8日就系爭13筆土地之出售事宜，分別與被告誠富公司簽訂專任委託銷售契約書；繼於98年3月31日原告楊永敏復與被告誠富公司簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書，將上開委託銷售期間延長至98年12月31日，並將委託銷系爭13筆地變更為僅委託銷售系爭106、107、224、225、226、301、304、305地號等8筆土地，嗣於同年5月22日再簽立委託銷售/出租契約內容變更同意書將委託價格變更為4,600萬元；另原告楊石在則98年4月19日與被告誠富公司簽委託銷售/出租契約內容變更同意書，將內容變更為：301、304、305 地號3筆土地應有部分，以總價880萬元出售；嗣於同年5 月13日將上開系爭106、107、224、225、226、301、304 、305地號等8筆土地委託價格變更為總價4,400萬元之事實，為兩造所不爭執，復有專任委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書（見本院卷第74至96頁、另案請求履行契約事件100年度補字第81號卷第32至35頁）可資佐證，堪信為真實。依兩造所簽立上開專任委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書之記載內容觀之，兩造於98年5月22日時，原告楊永敏、楊石在分別係以系爭8筆土地總價4,600萬元、4,400萬元，而原告楊石在並就上開8筆土地其中系爭3筆土地另定出售總價880 萬元，而委託被告誠富公司銷售，並未約定被告應就系爭8筆土地合併銷售。 ⒊次查，被告固有違背據實告知與忠實義務，未於98年5月 21日告知原告訴外人吳清發就系爭5筆土地出價7,608萬乙事，且為向訴外人吳清發收取150萬元不當利益，而讓吳清發另簽訂系爭5筆土地以總價款為7,300萬元買受之買賣定金收款憑證，及收取吳清發交付之200萬元定金之事實，雖業經認定如上，然原告分別與訴外人吳清發、柳進參間之系爭5筆土地、系爭3筆土地買賣，分屬不同法律關係之買賣契約，而被告對原告所違背之據實告知與忠實義務，係針對原告與訴外人吳清發系爭5筆土地間之買賣，與原告與訴外人柳進參系爭3筆土地買賣無涉。再者，依兩造簽立之專任委託銷售契約書第8條第2項之約定：「委託人（即原告）同意受託人（即被告誠富公司）代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑據，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。」等情，而原告楊石在與楊永敏亦均於其契約書之第3 條第2項同意契約成立後授權被告誠富公司代為收受買方支付之定金，則訴外人柳進參於向被告誠富公司表示願依原告出售之價金為應買之意思表示並給付定金190萬元予受任人被告誠富公司時，本件原告與訴外人柳進參系爭3 筆土地買賣契約即已成立，原告自不得以其業與另系爭5 筆土地買受人吳清發之買賣契約合意解除，而拒絕履行系爭3筆土地買賣契約。 ⒋綜上，依兩造簽立委託銷售契約，並未約定被告應就系爭8筆土地合併銷售，而原告與訴外人柳進參之系爭3筆土地既已達原告委託被告誠富公司售銷之總價，且由被告誠富公司代原告向買受人柳進參收取定金時，系爭3筆土地買賣已成立生效。又原告與吳清發、柳進參間之土地買賣契約，係屬不同買賣契約，兩者並無必然之關連性，原告自不得以其嗣後與吳清發合意解除系爭5筆土地買賣契約為由，拒絕履行其與柳進參間之買賣契約，並將其未履約之責歸究於被告。是原告因違約而須加倍返還定金2,192, 660元予訴外人柳進參之支出，與被告違背據實告知與忠實義務間，並無相當因果關係存在。故原告主張被告有違背據實告知與忠實義務，並向訴外人吳清發要求不正利益等行為，致其不願以較低價格出售系爭5筆土地，而無法達成委託被告仲介出售之預定目的，導致違約須加倍返還定金2,192,660元予訴外人柳進參，應由被告負連帶賠償云云，洵屬無據，實無可採。三、綜上所述，原告依民法第227條第2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告應連帶賠償308萬元，及被告誠富公司自102年9月19日起，被告郭峰誠自102年10月8日起，被告林鉦智自102年10月9九日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應以准許，逾此部分之請求則無理由，不應准許。四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，無一一審究之必要，併予敘明。五、末按當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第87條第1項分別定有明文。本件訴訟費用53,272元（即第一審裁判費）爰依原告之請求勝敗比例，定兩造各自應負擔之金額如主文第3項所示。六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴即主文第1項部分，經核並無不合，爰各酌定如主文第4項所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 103 年 2 月 18 日民事第二庭法官田幸艷以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中華民國 103 年 2 月 18 日書記官鄭瓊琳

臺灣臺南地方法院102年度訴字第1208號

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