102年度重訴字第296號｜民事：請求所有權移轉登記｜裁判日期：103 年 01 月 22 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第296號原　　　告　劉賢義訴訟代理人　楊珮如律師被　　　告　王文源訴訟代理人　林瑞成律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國103年1月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。本件原告於起訴時主張兩造於民國92年9月9日就坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段501建號門牌號碼臺南市○○ 區○○路○段00號房屋（下稱系爭房屋）所有權應有部分4 分之3以買賣（下稱系爭買賣契約）為原因所為之所有權移轉登記（下稱系爭所有權移轉登記）係借名登記，原告以起訴狀繕本之送達終止兩造間之借名契約，並聲明請求被告應將系爭房地所有權應有部分4分之3移轉登記予原告。嗣於起訴狀繕本送達後，原告以系爭買賣契約及系爭所有權移轉登記行為均係通謀虛偽意思表示為由，追加聲明請求被告應塗銷系爭所有權移轉登記。被告就原告所為訴之追加並無異議，且為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第255條第2項之規定，視為同意，應予准許，合先敘明。二、原告起訴主張：（一）系爭土地原為原告單獨所有。系爭房屋係原告於70年間起造，興建完成後亦全部登記為原告所有。原告起造系爭房屋期間，為就近照顧家人，與訴外人王劉昭子即原告之胞妹亦為被告之妻子協議由王劉昭子分擔第一期建造費用新臺幣（下同）11,948,360元後，即移轉系爭房屋6、7樓（約占系爭房屋l/4比例）權益歸王劉昭子所有，王劉昭子欣然允諾，並於90年間告知原告已將其中600萬元轉交建商百海建設公司吳燦霖，並要求設定同額抵押權以為擔保，原告念及兄妹情誼，雖尚未確認付款，仍答應其要求，於90年11月7日就系爭房屋以王劉昭子為抵押權人完成抵押權設定登記（收件字號：90年台南土字第197280號），擔保權利金額為600萬元（下稱系爭600萬元抵押權）。王劉昭子雖遲未支付剩餘尾款，原告念及手足情誼，同意王劉昭子付清價款前居住系爭房屋6、7樓，故系爭房屋興建完成後，原告與被告即分別居住系爭房屋上、下樓層。復因王劉昭子唯恐原告將房屋權利轉讓他人，故於72年11月20日委由被告出名與原告書立賣渡書，明載：「俟日後能登記過戶時，劉賢義應無條件隨時備妥登記文件過戶於王文源」，約定待其付清價款後，原告應隨時將系爭房屋6 、7樓辦理過戶。而王劉昭子自90年4月23日至91年4月29 日止總計支付原告4,190,000元，王劉昭子遂再次要求設定抵押權以為擔保，基於王劉昭子承諾短期內付清剩餘款項，原告乃同意於91年5月1日就系爭房屋再次以王劉昭子為抵押權人，並逕行設定擔保金額500萬元完成抵押權設定登記（收件字號：91年台南土字第085490號，下稱系爭500萬元抵押權），王劉昭子並於91年5月30日再支付原告5萬元，是迄91年5月30日止王劉昭子已現實支付原告424 萬元。於91年5月30日起，王劉昭子即未再支付任何款項，嗣因原告財務吃緊，乃向王劉昭子借得44萬元。而原告於92年6月2日向王劉昭子借款時，王劉昭子即要求辦理系爭房屋4分之1所有權移轉登記，雖王劉昭子尚積欠1,708,360元尾款，原告仍於92年6月13日將系爭房屋權利範圍4 分之1所有權移轉登記予王劉昭子。（二）92年7月18日兩造就系爭房地簽立價金1200萬元、1700萬元兩份內容相異之不動產買賣契約書（下稱系爭1200萬元買賣契約書、系爭1700萬元買賣契約書，該2份買賣契約書下合稱系爭2份買賣契約書），復記載多項虛偽事項，兩造確無買賣之真意：（１）於92年間系爭房屋因原告短期未繳清貸款利息，將遭貸款銀行即台灣銀行股份有限公司（下稱台灣銀行）聲請強制執行，被告為原告貸款之連帶保證人，唯恐須承擔原告債務，遂建議原告將系爭房屋移轉登記其名下，被告以其教職人員身分向台灣銀行申辦優惠利率房屋貸款，以降低貸款利息，兩造遂同意由被告為登記名義人，通謀虛偽以買賣關係向台南市台南地政事務所辦理系爭房屋權利範圍4 分之3之所有權移轉登記。（２）兩造以通謀虛偽意思簽立系爭2份買賣契約書，其中系爭1200萬元買賣契約書於第2條約定：「（一）價款給付：甲方（即原告）以甲方之五福行名義向台灣銀行台南分行借款計5筆（詳如附件明細所載）約計1200萬元正，由乙方（即被告）取得所有權名義向台灣銀行台南分行借款1200萬元正由銀行核准撥貸直接轉帳清償甲方台灣銀行台南分行前列5筆借款並塗銷甲方原與台銀之抵押權設定登記計3筆（81年收件台南土字第035542號本金最高限額1200萬元正、85年收件台南土字第030786號本金最高限額4800萬元正、89年收件台南土字第012390號本金最高限額600萬元正），截至塗銷當日不足款由甲方當日以現金補足銀行塗銷款，以便辦理上述3筆抵押權塗銷登記。」，並於第12 條約定：「其他特約事項：（１）甲方按現狀點交房屋，但乙方同意甲方租用一樓部分繼續營業，雙方另訂租賃契約，期限2年，每月租金15,000元正。雙方約定辦妥一切登記後3日內簽約。（２）乙方先前以其名義設定90台南土字第197280號、91年台南土字第085490號自行塗銷登記」。（３）系爭1200萬元買賣契約足證訂約目的在於改以被告名義向台灣銀行申請轉貸，惟考量銀行多按買賣價金7成左右核撥貸款，若按1200萬元計算百分之70，被告大約僅能申貸840萬元，無法達成兩造辦理足額轉貸之目的，兩造遂再簽立系爭1700萬元買賣契約書，記載買賣價金為1700萬元，於第2條約定：「價款給付（l）甲方原向乙方借款合計500萬元（於91年5月l日台南土字第085490號，500萬元正辦妥抵押權設定登記在案）甲方無力清償借款，故將借款充做買賣價款，直接自總價款中直接扣除。（２）餘款1200萬元正，於乙方取得名義向台灣銀行申請貸款1200萬元正，直接由銀行撥還清償甲方原台銀之一切借款並塗銷台銀①81年收件台南土字第035542號本金最高限額1200萬元正②85年收件台南土字第030786號本金最高限額4800萬元正③89年收件台南土字第012390號本金最高限額600萬元正等3筆抵押權設定登記，截至撥款當日為止之本金及利息由甲方負擔（不足塗銷款由甲方以現金補足）。」，並於第12條約定：「其他特約事項：（１）甲方按現狀點交房屋。（２）乙方先前設定90台南土字第197280號、91年台南土字第085490號自行塗銷登記。…」，使被告能夠申請足額貸款，兩造辦理系爭所有權移轉登記後，即以被告名義向台灣銀行申請足額貸款，以清償原告名義向台灣銀行貸款債務，並免除被告連帶保證人責任。（４）系爭1700萬元買賣契約記載原告向被告借款500萬元，經設定系爭500萬元抵押權登記在案，並以該500萬元借款抵充價款；系爭1200萬元買賣契約則未約定以該500萬元借款及抵押權抵充價金，然系爭2份買賣契約皆於契約第12 條特約明定被告應塗銷系爭500萬元抵押權登記，足徵該筆500萬元借款係屬虛偽。而系爭600萬元抵押權及系爭500萬元抵押權登記皆係王劉昭子買賣價金之擔保，原告與王劉昭子於92年6月3日辦妥系爭房屋4分之1所有權移轉登記，該2筆抵押權擔保原因應隨之消滅。何況，系爭1200 萬元買賣契約記載除應清償原告1200萬元貸款及塗銷抵押權登記，並應塗銷系爭600萬元抵押權及系爭500萬元抵押權登記，原告向台灣銀行1200萬元貸款既為真實，買賣價金1200萬元清償銀行貸款後已無餘額，兩造仍約定塗銷該2筆抵押權登記，亦足證明該2筆抵押權債權實際上不存在，徒有登記之名而已。（５）兩造明知系爭600萬元抵押權及系爭500萬元抵押權之抵押權人為王劉昭子，為順利申請足額貸款，兩造通謀約定買賣價金，假冒被告為該2筆抵押權之抵押權人，於系爭1700萬元買賣契約虛偽記載原告向被告借款500萬元並辦理抵押權設定登記在案，另於契約第12條記載被告應塗銷其所有之2筆抵押權登記，綜觀上揭事實，系爭2份買賣契約內容多為虛偽，已非常態，有別於一般不動產交易，足證兩造間應無買賣房地之真意，目的僅在借被告名義向銀行申請轉貸。（６）而原告就系爭房地檢具申請書、買賣契約書影印本及確實已支付之價款且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得之證明文件，向國稅局申請准予免申報贈與稅，該申請書所附系爭1200萬元買賣契約，與被告稱系爭1700萬元買賣契約為真正，顯有不符。而原告檢具相關證明文件既係為向國稅局申請免徵贈與稅，而國稅局僅就書面為形式審查，本無證明系爭買賣契約是否真正之實質證明力。再者，申請書上記載：「二、（二）已支付之價款證明及已支付價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得證明。（二）出賣人部分：出賣人原台灣銀行借款計5筆，其中1200萬元正由買受人承擔借款作為支付之買賣款。」，而買賣契約第2條記載：「（二）銀行貸款：甲方同意乙方以本件買賣標的向銀行融資1200萬元正放款給甲方作為全部價款」。是系爭買賣契約之價金係以系爭房地向銀行貸款作為付款證明，而買賣契約明載原告同意被告向銀行貸款，衡酌不動產交易於完成不動產所有權移轉登記後，買受人即為所有權人，若欲向銀行申請貸款，本可自行為之，無須再取得出賣人之同意，出賣人亦無權過問。兩造卻特意於買賣契約上約定原告「同意」被告以系爭房地向銀行貸款，足徵兩造明知系爭房地雖辦理所有權移轉登記為被告名義，真正所有權人仍為原告，方有此一約定。（７）系爭房地買賣，兩造既已系爭1700萬元買賣契約為意思表示，並辦理移轉登記及申請銀行貸款；系爭1200萬元買賣契約係供申報稅務使用，衡諸雙方不可能就同一不動產標的成立兩項買賣合意，系爭2份買賣契約書均為通謀虛偽意思表示，並無買賣之真意。（三）兩造辦理系爭所有權移轉登記後簽立租賃契約，系爭房屋仍由原告無償使用收益，實際上不存在租賃關係，被告非系爭房地所有權人：（１）兩造於92年9月9日完成所有權移轉登記，於92年9月25日簽立租賃契約，系爭1200萬元買賣契約第12條約定被告同意原告租用一樓部分繼續營業，期限2年，每月租金15,000元，而系爭1700萬元買賣契約第12條約定將系爭房屋一樓、二樓及地下一樓出租予原告使用，每月租金25,000元，亦即二樓及地下一樓之租金為1萬元。惟被告未曾向原告收取任何租金，且原告實際係使用二樓、五樓及地下一樓，迄2年租約到期後兩造亦未再簽立租約，任由原告無償使用系爭房屋營業收益至今，足見該租賃契約徒具形式，兩造間實際上不存在租賃關係。（２）因兩造於92年9月9日辦理系爭所有權移轉登記，目的在借被告名義向台灣銀行申請貸款降低利息，依降低後利率百分之2及被告申請還款寬限期間2年，被告每月僅須繳納利息2萬餘元，較原告借名前每月須還款17萬元，顯然大幅降低。兩造復就貸款還款方式，同意由被告將系爭房屋出租，每月租金收益繳還貸款後，餘額即交付原告收益。（３）衡諸常理，若被告為購買系爭房屋，向台灣銀行提供系爭房地設定抵押權而借貸1200萬元以支付部分價金，其尚需每月繳納約4萬元利息，經濟負擔顯然不輕，卻自92年9月9日移轉登記後迄今仍將系爭房地無償提供原告使用，並任由原告營業收益，已有違常情。縱係出於妹婿之情，亦無自己負擔房屋貸款利息，而將房屋無償出借，任借用人營業牟利之理，更遑論被告自92年10月起每月支付原告1 萬元，被告上開行為顯悖於常理，足證被告應僅是系爭房地借名登記之所有人，並非實際所有人，方有可能如此。（４）綜上，兩造辦理系爭所有權移轉登記後，雖簽立租賃契約，然原告實際使用範圍與租約不符，且兩造間從未交付租金，租約到期後未再立約，並由原告繼續無償使用，且被告自92年10月起每月支付原告1萬元，足證系爭房屋實際仍由原告使用、管理，被告僅是系爭房地借名登記人。（四）衡諸近年來銀行貸款利息已普遍降低，原告已無須借用被告教職人員身分亦能申辦低利率貸款，乃向被告要求回復所有權登記，詎料被告竟稱系爭房屋係其向原告購得而拒絕辦理所有權移轉登記，並於100年5月起拒付租金收益1 萬元予原告，被告違背兩造間借名關係之委任契約，爰以本起訴狀繕本送達之日起終止與被告間之借名契約，並類推適用民法第541條第2項、第549條第1項之規定，及民法第767條、第962條，請求被告將系爭房地所有權應有部分4分之3移轉登記予原告。（五）並聲明：（１）先位聲明：被告應塗銷系爭所有權移轉登記。（２）備位聲明：被告應將系爭房地所有權應有部分4分之3移轉登記予原告。三、被告則以：（一）按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院102年度台上字第1833號判決），惟原告並未就其主張借名登記之事實負舉證責任，自有未合。（二）92年7月18日兩造就系爭房地簽立系爭2份買賣契約書，兩造確有買賣之真意：（１）原告稱兩造於92年7月18日訂立系爭2份買賣契約書議定不同買賣價金，該2份買賣契約故意填載不實事項，足以證明兩造間應無買賣之真意云云。惟查，兩造間若無買賣之真意，原告何須辦理所有權移轉登記予被告？況查，該2 份買賣契約書並無議定不同買賣價金，此觀系爭1700萬元買賣契約係將系爭500萬元抵押權計算在內，而系爭1200 萬元買賣契約係未將系爭500萬元抵押權計算在內，故無填載不實事項之情事。是以，其主張應無可採。（２）原告於92年7月18日訂立系爭2份買賣契約之同日，檢據證明文件向財政部台灣省南區國稅局台南市分局，申請准予免申報贈與稅，並稱被告確實已支付價款，且該價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得，足證兩造間並無借名登記之情事。（３）系爭房地自93年以後之地價稅及房屋稅皆由被告繳納，顯見原告已將系爭房地出售予被告，否則何須由被告繳納稅款？（４）原告於鈞院101年度訴字第535號返還房屋事件（下稱前案）101年9月10日言詞辯論時陳稱:「就系爭不動產應有部分4分之3，雖然買賣有成立…」，且原告於前案提出民事答辯（二）狀陳述：「查被告與原告雖約定以1700萬元簽立買賣契約…」，準此，原告已於前案自認兩造間就系爭房地所有權應有部分4分之3移轉登記之原因為兩造訂立買賣契約，原告於本件主張兩造間訂立借名契約，顯無可採。（三）兩造辦理系爭所有權移轉登記後簽立租賃契約，由原告使用收益系爭房地，係因兩造確實有租賃關係：（１）原告於92年7月18日與被告就系爭房地所有權應有部分4分之3訂立買賣契約，並於92年9月9日辦妥所有權移轉登記後，旋於92年9月25日分別就系爭房屋的一樓及二樓、地下一樓訂立租賃契約，約定租期自92年10月1日起至94年9月30日止，並約定：「出租人（被告）若欲將房屋出售時，應於出售前2個月通知承租人（原告）另找房屋搬遷」，顯見原告已將系爭房地出售予被告，兩造間並無借名契約。（２）原告主張由被告將房屋出租，以租金繳付貸款及其他雜支云云，被告予以否認。查被告購買系爭房屋後向台灣銀行辦理貸款，第1、2年僅繳利息，第3年以後須繳本息，乃被告自94年9月12日起每月須繳本息64,182元，而訴外人蘇秋男向被告承租系爭房屋，每月租金僅4萬元，何能繳足貸款之本息？且系爭房地於94年度應繳納之地價稅及房屋稅合計68,257元，所收租金根本不足以繳納，原告迄今無從證明不足繳納之部分係由其繳納。又系爭房地移轉登記前被告女兒並無向原告租賃系爭房屋。（３）原告主張如被告確實購買系爭房屋，原告不付租金，被告竟未要求遷離，不符常情云云，惟查，被告之妻王劉昭子與原告為兄妹，被告未要求原告立即搬離，無違常情，更難據此認定兩造間有借名契約存在。綜上所述，兩造間確有租賃關係，被告為系爭房地之所有權人。（四）並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執之事實：（一）系爭土地原為原告單獨所有。系爭房屋興建於70年間，興建時之起造人為原告，興建完成後亦全部登記為原告所有。（二）訴外人王劉昭子與被告為夫妻，訴外人王劉昭子為原告之妹。（三）系爭房地現登記為訴外人王劉昭子與被告共有，其中被告之應有部分為4分之3，訴外人王劉昭子之應有部分為4分之1。（四）依據地政事務所登記資料，被告係於92年7月18日向原告買受系爭房地所有權應有部分4分之3，並於92年9月9日辦理所有權移轉登記。（五）原告與被告及訴外人王劉昭子於92年9月25日曾就系爭房屋之1樓簽立租賃契約，約定租期自92年10月1日起至94年9月30日止，每月租金為15,000元，並約定「出租人（即被告與訴外人王劉昭子）若欲將房屋出售時，應於出售前2個月通知承租人（即原告）另找房屋搬遷」。原告與被告及訴外人王劉昭子於92年9月25日曾就系爭房屋之2樓及地下1樓簽立租賃契約，約定租期自92年10月1日起至94年9月30日止，每月租金為1萬元（原告主張上開租賃關係實際上並不存在）。原告未曾支付上開租金。（六）兩造於92年7月18日曾就系爭房地所有權應有部分4分之3 訂立系爭1700萬元買賣契約書，約定價金1700萬元，價款給付方式：「⑴甲方（即原告）原向乙方（即被告）借款合計500萬元（於91年5月1日台南土字第85490號500萬元整辦妥抵押權設定登記在案），甲方無力清償借款，故將借款充做買賣借款，直接自總價款中直接扣除。⑵餘款1200萬元，於乙方取得名義向台灣銀行申請貸款1200萬元，直接由銀行撥還清償甲方原台銀之一切借款並塗銷台銀①81年收件台南土字第035542號本金最高限額1200萬元正②85年收件台南土字第030786號本金最高限額480萬元正③89年收件台南土字第012390號本金最高限額600萬元正等3 筆抵押權設定登記，截至撥款當日為止之本金及利息由甲方負擔（不足塗銷款由甲方以現金補足）。」，並於第12條約定：「其他特約事項：（１）甲方按現狀點交房屋。（２）乙方先前設定90台南土字第197280號、91年台南土字第085490號自行塗銷登記。…」（原告主張該買賣契約係通謀虛偽意思表示）。被告及訴外人王劉昭子於92年9 月9日將系爭房地設定本金最高限額1440萬元之最高限額抵押權予台灣銀行。（七）兩造於92年7月18日曾就系爭房地所有權應有部分4分之3 訂立系爭1200萬元買賣契約書，約定價金1200萬元，價款給付方式：「（一）價款給付：甲方（即原告）以甲方之五福行名義向台灣銀行台南分行借款計5筆（詳如附件明細所載）約計1200萬元正，由乙方取得所有權名義向台灣銀行台南分行借款1200萬元正由銀行核准撥貸直接轉帳清償甲方台灣銀行台南分行前列5筆借款並塗銷甲方原與台銀之抵押權設定登記計3筆（81年收件台南土字第035542 號本金最高限額1200萬元正、85年收件台南土字第030786號本金最高限額4800萬元（代書誤載，正確金額為480萬元）、89年收件台南土字第012390號本金最高限額600萬元正），截至塗銷當日為止之本金及利息均由甲方負擔，扣除乙方應付價款1200萬元正（貸款額相同），不足款由甲方當日以現金補足銀行塗銷款，以便辦理上述3筆抵押權塗銷登記。」，並於第12條約定：「其他特約事項：（１）甲方按現狀點交房屋，但乙方同意甲方租用一樓部分繼續營業，雙方另訂租賃契約，期限2年，每月租金15,000元正。雙方約定辦妥一切登記後3日內簽約。（２）乙方先前以其名義設定90台南土字第197280號、91年台南土字第085490號自行塗銷登記」（原告主張該買賣契約係通謀虛偽意思表示）。（八）原告於92年7月18日檢具相關資料向財政部台灣省南區國稅局台南市分局表示被告確實支付系爭房地之價款，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得，申請准予免申報贈與稅。（九）系爭房地93年以後之地價稅、房屋稅、貸款本息係由被告前往銀行繳納（原告主張兩造就系爭房地係借名登記關係，其同意被告出租系爭房屋，並由被告以租金代原告繳納地價稅、房屋稅、貸款本息）。（十）被告自92年10月起至100年4月止每月給付原告1萬元。（）被告以系爭房地向台灣銀行辦理抵押貸款後，先於92年10月3日清償本金150萬元，之後分期繳納本息，其間被告於97年5月27日清償本金100萬元，於98年8月21日清償本金100萬元。被告自94年9月12日起每月須繳納系爭房地貸款本息64,182元。（）系爭房地於94年度應繳納之地價稅及房屋稅合計68,257元。（）原告有在系爭1200萬元買賣契約書及系爭1700萬元買賣契約書「立合約書人甲方」處簽名。（）被告將系爭房屋1樓出租予TOUCH婚紗店，租金每月4萬元。五、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於：系爭買賣契約及系爭所有權移轉登記行為是否係通謀虛偽意思表示？系爭所有權移轉登記是否為借名登記？經查，（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。原告主張系爭買賣契約及系爭所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示；系爭所有權移轉登記係借名登記，然為被告所否認，揆諸上開說明，原告對上開有利於己之事實，自應舉證證明。（二）原告於前案101年9月10日言詞辯論時表示：系爭房地應有部分4分之3，雖然買賣契約有成立，但1700萬元價金中，被告僅支付1200萬元。原告於前案提出之民事答辯（二）狀亦為相同之陳述。原告於前案並同意將「王文源係於92年7月18日向劉賢義買受系爭房地所有權應有部分4分之3 ，並於92年9月9日完成所有權移轉登記，買賣價金為1700萬元，王文源曾依買賣契約約定以1200萬元為劉賢義清償貸款債務」列為兩造不爭執之事實，業據本院調閱本院101年度訴字第535號卷查證屬實，倘系爭買賣契約及系爭所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示，或系爭所有權移轉登記係借名登記，原告豈會在前案自認「被告有向原告購買系爭房地所有權應有部分4分之3，買賣契約有成立，且被告曾依買賣契約約定以1200萬元為原告清償貸款債務」之事實？原告主張系爭買賣契約及系爭所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示；系爭所有權移轉登記係借名登記云云，實難採信。（三）原告與被告及訴外人王劉昭子於92年9月25日曾就系爭房屋之1樓簽立租賃契約，約定租期自92年10月1日起至94年9月30日止，每月租金為15,000元，並約定「出租人（即被告與訴外人王劉昭子）若欲將房屋出售時，應於出售前2個月通知承租人（即原告）另找房屋搬遷」。原告與被告及訴外人王劉昭子於92年9月25日曾就系爭房屋之2樓及地下1樓簽立租賃契約，約定租期自92年10月1日起至94年9月30日止，每月租金為1萬元，均業如前述，倘系爭買賣契約及系爭所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示，或系爭所有權移轉登記係借名登記，原告與被告及訴外人王劉昭子何須簽立上開租賃契約？（四）系爭房地93年以後之地價稅、房屋稅、貸款本息係由被告前往銀行繳納，業如前述。原告雖主張兩造就系爭房地係借名登記關係。由於被告女兒及女婿於移轉登記前即向原告承租5樓居住，每月租金1萬元，後另租用3樓、4樓開設棋社營業，加上被告將1樓出租予蘇秋男經營TOUCH婚紗店，每月租金4萬元，系爭房屋1、3、4樓每月租金收益扣除每月貸款及其他雜支，被告給付原告l萬元後，仍綽綽有餘，如再有盈餘，則為被告借名之報酬云云，惟查：（１）被告主張自94年9月12日起每月須繳納系爭房地貸款本息64,182元，且系爭房地於94年度應繳納之地價稅及房屋稅合計68,257元，為原告所不爭執，堪信屬實。（２）原告主張由於被告女兒及女婿於移轉登記前即向原告承租5樓居住，每月租金1萬元，後另租用3樓、4樓開設棋社營業，系爭房屋3、4層樓，每層樓租金4萬元等情，然為被告所否認，原告就上開有利於己之事實，自應負舉證責任，惟原告並未舉證以實其說，原告上開主張，自難採信。被告將系爭房屋1樓出租予訴外人蘇秋男經營TOUCH婚紗店，租金每月4萬元；自94年9月12日起系爭房地每月須繳納貸款本息64,182元，且系爭房地於94年度應繳納之地價稅及房屋稅合計68,257元，均業如前述，系爭房屋1樓每月4萬元租金並不足以支付上開貸款本息及地價稅、房屋稅。原告主張系爭房屋每月租金收益扣除每月貸款及其他雜支，被告給付原告l萬元後，仍綽綽有餘，如再有盈餘，則為被告借名之報酬云云，顯不足採。（３）系爭房地93年以後之地價稅、房屋稅、貸款本息係由被告繳納，被告並於92年10月3日清償貸款本金150萬元，於97年5月27日清償貸款本金100萬元，於98年8月21日清償貸款本金100萬元，均業如前述，倘系爭買賣契約及系爭所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示，或系爭所有權移轉登記係借名登記，被告豈會幫原告繳納貸款本息及系爭房地之地價稅及房屋稅？原告主張系爭買賣契約及系爭所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示，或系爭所有權移轉登記係借名登記云云，不足採信。（五）原告主張兩造明知系爭600萬元抵押權及系爭500萬元抵押權之抵押權人為王劉昭子，為順利申請足額貸款，兩造通謀約定買賣價金，假冒被告為該2筆抵押權之抵押權人，於系爭1700萬元買賣契約虛偽記載原告向被告借款500萬元並辦理抵押權設定登記在案，另於買賣契約第12條記載被告應塗銷其所有之2筆抵押權登記，綜觀上揭事實，系爭2份買賣契約內容多為虛偽，已非常態，有別於一般不動產交易，足證兩造間應無買賣系爭房地之真意，目的僅在借被告名義向銀行申請轉貸云云，惟查：（１）原告聲請傳訊之證人即承辦系爭2份買賣契約及系爭房地所有權應有部分4分之3移轉登記之地政士紀愛玉於本院審理時具結證稱：系爭1200萬元買賣契約書及系爭1700萬元買賣契約書是由我根據兩造的意思寫下來的。（你還記得當初簽約時簽名的情形？）他們雙方談好，我根據他們所談的內容、意思來寫這個契約。（你當下沒有跟兩造解釋契約的內容？）我一定有跟他們說，然後我照他們的意思來簽，所以他們知道契約的內容，然後雙方確認後再簽名。（在契約第2條第2款有記載銀行貸款的地方，為何要寫「甲方同意乙方以本件買賣標的向銀行融資1200萬元」？）這個買賣契約是我自己準備的制式契約，兩造也同意貸款1200萬元，所以我就照這樣填寫。（你說契約內容是雙方當事人告訴你，你草擬的，你知道這個買賣4分之3的權利是系爭房屋幾樓到幾樓嗎？）他們是用持分來算，一個標的是整棟樓，是用4分之3的持分來算，沒有分樓層。（在兩份契約第12條部分，都有講到2筆抵押權，這2筆抵押權人是何人名義？）抵押權人是王劉昭子。（為何買賣契約要寫買受人是王文源？）因那時他們夫妻協調用王文源名義買，以王文源名義向銀行貸款。（既然是王劉昭子的抵押權，那就直接寫王劉昭子為抵押權人即可，為何要寫王文源為抵押權人？）因為他們是夫妻，所以王劉昭子的抵押權就由他們夫妻去處理。因為我跟他們說抵押權要塗銷，不然銀行沒有辦法貸款，所以他們說塗銷的部分他們自己處理，所以我就這樣記載。（所以把抵押權人寫王文源的名字，是當事人的意思？）因我認為他們夫妻是一夥的，所以他們夫妻會自己去處理，所以我才這樣記載。（修改過後的契約有無再給當事人看過？）我拿給原告簽名的時候，契約都已經填寫好了，我並不是拿空白的讓原告簽名。（修改的部分，是否是原告自己蓋的章？）章都是我代蓋的，他們拿給我，由我幫忙蓋章，但是簽名都是他們自己簽的。（所以你當下有告訴他們，他們簽的契約一份是1200萬元，一份是1700萬元？有告訴他們用途嗎？）是。我有告訴他們用途，他們雙方約定是1200萬元的買賣價款，但是1200萬元如果要貸款的話，就沒有辦法貸到1200萬元，因為王劉昭子有一個500萬元的抵押權，所以就把該抵押權放進來，然後把價金寫成1700萬元，這樣才有辦法跟銀行貸款1200萬元。（當事人的意思是1200萬元才是真的？）當事人的成交價格是1200萬元。就這4分之3的部分，他們要交付的價金是1200萬元，上開500萬元抵押權的部分他們說要自己處理，我處理的部分就是他們交付價金1200萬元，移轉4分之3等語（103年1月8日言詞辯論筆錄），依證人紀愛玉之上開證詞可知，兩造確有簽立系爭2份買賣契約書，約定由被告以1200萬元向原告購買系爭房地所有權應有部分4分之3，並約定由被告向台灣銀行貸款1200萬元，直接由銀行撥還清償原告積欠台灣銀行之一切借款。兩造之所以簽立2份買賣契約書是因為如果買賣契約記載價金1200萬元，就沒有辦法貸到1200萬元，且因為王劉昭子就系爭房地有500萬元的抵押權，王劉昭子與被告又是夫妻，所以才另外簽立系爭1700萬元買賣契約書，並將該500萬元抵押權寫進系爭1700萬元買賣契約書內，以便向台灣銀行貸款1200萬元。原告主張系爭2份買賣契約書內容多為虛偽，已非常態，有別於一般不動產交易，兩造間應無買賣系爭房地之真意，目的僅在借被告名義向銀行申請轉貸云云，不足採信。（２）原告聲請傳訊之證人即原告與被告之配偶王劉昭子之妹劉家惠於本院審理時具結證稱：系爭所有權移轉登記後，原告有找我賣系爭房地。（在過戶之後，房子應該是被告與王劉昭子的，為何是原告找你賣房子？）原告說如果我能賣到好價格，看王劉昭子的底價到哪裡，如果我能賣比王劉昭子的底價還高，多出來的價格就由我與原告分。（當初是否知道王劉昭子說的底價為何？）不太清楚，大約是2700萬元還是2500萬元，我說我可以賣到3200萬元，但是王劉昭子說不行，都是你們在賺錢。當初我也不知道原告與王劉昭子他們是否真的有買賣，也不知道有無過戶，當初他們兩人的感情都很好，只是現在才發現原告不甘心，覺得他被騙了，這是原告講的。（所以就是超過你講的2500萬元或是2700萬元的部分，應該是原告再與你分？）是。（你剛才所述王劉昭子的底線是2500萬元或2700萬元，這筆錢是歸何人所有？）原告說這個是王劉昭子要的，但是後來有一小段時間，原告就說他很不甘心，說為何他的房子變成王劉昭子，王劉昭子又不賣，但實際內容我就不知道等語（103年1月8日言詞辯論筆錄），依證人劉家惠之證詞可知，原告與王劉昭子當初本來約定委由劉家惠出售系爭房地，並約定系爭房地售價超過王劉昭子所設定之底價（2500萬元或2700萬元）部分，歸原告與劉家惠所有，在王劉昭子所設定之底價範圍內則歸王劉昭子（包括被告）所有，後來因為王劉昭子反悔決定不賣，所以證人劉家惠才沒有仲介出售系爭房地。倘系爭買賣契約及系爭所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示，或系爭所有權移轉登記係借名登記，原告為何不能自行決定系爭房地是否出售，出售價格為何，而要由王劉昭子決定？又原告為何要同意系爭房地售價在王劉昭子所設定之底價（2500萬元或2700萬元）範圍內要歸王劉昭子（包括被告）所有？顯見被告確有向原告購買系爭房地所有權應有部分4分之3。（六）原告主張如被告確實購買系爭房屋，原告不付租金，被告竟未要求遷離，不符常情云云，惟查，被告之妻王劉昭子與原告為兄妹，被告未要求原告立即搬離，無違常情，更難據此認定系爭買賣契約及系爭所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示，或系爭所有權移轉登記係借名登記。（七）原告提出102年12月24日劉禹利（原告之子）與劉家惠之錄音譯文、100年9月28日原告、劉珍芳（原告之女）、被告、王劉昭子在調解委員會調解時之錄音譯文、原證19之調解內容以證明系爭買賣契約及系爭所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示，或系爭所有權移轉登記係借名登記，惟查：（１）102年12月24日劉禹利與劉家惠之錄音譯文係劉禹利與劉家惠在審判外之陳述，屬傳聞證據，自不得採為本案之證據。（２）按調解程序中，調解委員或法官所為之勸導及當事人所為之陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎，民事訴訟法第422條定有明文。原告提出之100年9月28日原告、劉珍芳（原告之女）、被告、王劉昭子在調解委員會調解時之錄音譯文、原證19之調解內容，因兩造調解不成立，依上開條文規定，上開資料均不得採為本案裁判之基礎。六、綜上所述，原告主張系爭買賣契約及系爭所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示；系爭所有權移轉登記係借名登記云云，均不足採信。被告確有向原告購買系爭房地所有權應有部分4分之3，並辦理所有權移轉登記。從而，原告依所有權、占有及終止借名契約後回復原狀之法律關係，先位聲明請求被告應塗銷系爭所有權移轉登記，備位聲明請求被告應將系爭房地所有權應有部分4分之3移轉登記予原告，均為無理由，應予駁回。七、本件待證事實已臻明確，原告聲請傳訊證人王劉昭子，核無必要，兩造其餘攻擊防禦及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 103 年 1 月 22 日民事第三庭法官蘇正賢以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 1 月 22 日書記官黃心怡

臺灣臺南地方法院102年度重訴字第296號

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