臺灣臺南地方法院102年度重訴字第312號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第312號

原告

吳文忠

訴訟代理人

蘇建榮律師

被告

洪麗雯

訴訟代理人

張文嘉律師

被告

永田不動產仲介有限公司

法定代理人

范湘琪

被告

林琨富

上二人共同訴訟代理人

查名邦律師

被告

張錦

　　　　　　謝黃阿梅

上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國103年6月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分；主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行。苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，自為法之所許（最高法院98年度台上字第1486號判決意旨參照）。經查，本件原告起訴主張其經由被告張錦、謝黃阿梅，以及被告永田不動產仲介有限公司（下稱永田公司）所屬人員即被告林琨富等人之仲介，向被告洪麗雯購買農地，因農地有部分被劃為河川排水設施用地而存有瑕疵，故先位主張解除買賣契約，並請求被告洪麗雯返還買賣價金及負損害賠償責任，備位主張被告洪麗雯應減少價金及負損害賠償責任，被告永田公司、林琨富、張錦、謝黃阿梅等人應負連帶賠償責任。因此，原告所提本件訴訟乃兼有客觀、主觀預備合併之訴，二者在訴訟上所據之基礎事實係屬同一，證據資料及攻擊防禦方法均得相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行，且備位被告均未拒卻應訴，揆諸前揭說明，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。查本件原告起訴時，(一)先位聲明第1項請求：被告洪麗雯應給付原告新臺幣（下同）14,432,575元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；(二)備位聲明第1項請求：被告洪麗雯、永田公司、林琨富、張錦、謝黃阿梅、王鑑評即尚禾地政事務所、吳珍姝應連帶給付原告1,952,536元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣原告於訴訟中變更聲明，將被告王鑑評即尚禾地政事務所、吳珍姝部分撤回，並變更先、備位聲明，(一)先位聲明第1項請求：被告洪麗雯應給付原告14,588,557元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；(二)備位聲明第1至第3項請求：(1)被告洪麗雯應給付原告3,739,701元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息、(2)被告永田公司、林琨富、張錦及謝黃阿梅應連帶給付原告3,739,701元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息、(3)被告洪麗雯或永田公司、林琨富、張錦及謝黃阿梅，其中一人已為給付，在其給付範圍內，其餘被告即免給付義務。經核原告所為上開聲明之變更，被告均無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，原告上開訴之變更，應予准許。

貳、實體方面：

一、本件原告起訴主張：

(一)原告透過訴外人黃翠蓮、楊寶凱之介紹認識被告謝黃阿梅、張錦，再透過被告謝黃阿梅、張錦之介紹，得知被告永田公司之員工即被告林琨富有受被告洪麗雯之委託而仲介銷售被告洪麗雯所有之臺南市○○區○○段0000號土地（下稱系爭土地）後，遂經由被告林琨富之仲介，向被告洪麗雯買受系爭土地，且於民國102年3月14日簽立不動產買賣契約書，買賣價金為12,550,000元，並於102年4月22日辦理所有權移轉登記。再者，原告已依約交付本件買賣價金12,550,000元予被告洪麗雯，並支付代書費用20,696元及居間報酬費用105,000元，其中居間報酬部分，由被告張錦取得40,000元、被告謝黃阿梅取得40,000元，訴外人黃翠蓮、楊寶凱兩人共取得25,000元。嗣原告欲於系爭土地興建農具資材室（即農舍），並進行整地時，卻遭經濟部水利署第六河川局巡邏警員前來告知系爭土地有部份已公告為排水設施，若有任何違規使用之情事將懲重罰等語，經原告查詢後，始得知系爭土地有大部分業於96、97年間經經濟部公告為中央管區域「曾文溪排水堤防預定線(用地範圍圖)」，而被劃分為排水設施範圍內，已非屬農地，而屬於水利地。原告旋與被告永田公司等人連繫，請求告知賣方即被告洪麗雯解除契約，被告等人竟互推卸責任，經原告委請律師發送存證信函予被告等人限期解決，被告等人仍置之不理，故原告不得已始提起本件訴訟。

(二)先位聲明部分：

⒈系爭土地遭公告為排水設施範圍之部分，依水利法第82條及第78條之3等規定，在使用收益上即受有限制，且未來買賣移轉上亦勢必影響其價值性，甚至於無人願買受，故系爭土地顯有權利瑕疵、減少價金及通常效用等瑕疵，原告爰依民法第349條、第353條、第354條及第359條規定，以起訴狀送達被告洪麗雯做為解除系爭土地買賣契約之意思表示，並依民法第179條及第259條規定，請求被告洪麗雯返還買賣價金12,550,000元，並依民法第227條第2項請求被告洪麗雯賠償原告於系爭土地興建農具資材室所支出之建照、水電等申請費、整地費共計1,912,861元，及支付代書費用、居間報酬費用共計125,696元之損害。

⒉又如原告主張解除系爭土地買賣契約無理由，原告則主張系爭土地買賣契約之意思表示內容有錯誤，原告若知系爭土地有大部分土地遭公告為水利地即不為意思表示，故原告爰依民法第88條規定撤銷系爭土地買賣之意思表示，再依民法第179條規定請求被告洪麗雯應返還買賣價金之不當得利，及依民法第91條規定請求被告應賠償原告於上開土地興建「農具資材室」所支出之建照、水電等申請費及整地費共計1,912,861元之損害、支付代書及居間報酬共計125,696元之損害。為此，原告爰依瑕疵擔保、不完全給付而解除契約之法律關係及意思表示錯誤之法律關係，請求本院擇一有理由者，判命被告洪麗雯給付原告14,588,557元。

(三)備位聲明部分：

⒈縱原告先位聲明之訴無理由，惟系爭土地有大部份為河川排水設施用地之情事，影響原告購買之意願甚鉅，足證此為不動產買賣重要因素，均屬被告等人應予告知及查知之事項。再者，因系爭土地有大部分為河川排水堤防預定線範圍內處於得被徵收之情事，故系爭土地顯有價值減少致受有損害1,826,840元（計算式：系爭土地有3,094平方公尺，其中有1,090平方公尺為河川排水設施用地，政府徵收最高額為公告現值加4成計算，系爭土地102年公告現值每平方公尺為1,700元，原告向被告洪麗雯購買每平方公尺單價為4,056元，故【4,056×1,090】－【1,090×1,700×1.4】＝1,826,840元），故原告得依民法第359條規定，請求減少系爭土地買賣價金1,826,840元，或依民法第179條規定請求被告洪麗雯返還1,826,840元，並依民法第227條第2項規定請求其於系爭土地興建農具資材室所支出之建照、水電等申請費、整地費共1,912,861元之損害。因此，原告共得向被告洪麗雯請求3,739,701元。

⒉再者，被告林琨富、張錦及謝黃阿梅三人共同仲介系爭土地買賣，卻違反民法第567條第2項之居間調查義務，未查知系爭土地部分面積已遭公告為水利地，因而造成原告受有損害，原告自得依民法第184條第2項及第185條規定請求被告林琨富、張錦及謝黃阿梅連帶賠償原告前開損失3,739,701元。另經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文，又依民法第188條僱用人之侵權行為責任規定，被告永田公司應與被告林琨富負連帶賠償責任，故被告永田公司、林琨富、張錦及謝黃阿梅等4人應對原告負連帶賠償責任。因此，被告洪麗雯應與被告永田公司、林琨富、張錦及謝黃阿梅，就原告所受之3,739,701元損害，負不真正連帶責任。

(四)並聲明：

⒈先位聲明：

⑴被告洪麗雯應給付原告14,588,557元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⑵原告願供擔保請准宣告假執行。

⒉備位聲明：

⑴被告洪麗雯應給付原告3,739,701元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⑵被告永田公司、林琨富、張錦及謝黃阿梅應連帶給付原告3,739,701元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⑶被告洪麗雯或永田公司、林琨富、張錦及謝黃阿梅，其中一人已為給付，在其給付範圍內，其餘被告即免給付義務。

⑷原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)被告洪麗雯部分：

⒈系爭土地地目為田，使用分區為特定農業區，且依經濟部97年11月26日經授水字第00000000000號函示，曾文溪排水設施範圍公告及相關圖籍，由臺南縣、市政府轉交鄉、鎮、市、區公所揭示及公開閱覽後，排水圖籍存置臺南縣、市政府供民眾申請閱覽，故由上開函文可知，除非於鄉、鎮、市、區公所所揭示期間曾閱覽排水圖籍，或於揭示期間截止後，曾向縣、市政府申請閱覽排水圖籍，否則因土地謄本、地籍圖謄本或地方分區使用證明均無有關排水設施或堤防預定線等記載，一般人實無從得知土地是否已被劃入曾文溪排水設施或堤防預定線範圍。又系爭土地於97年固業經公告劃入曾文溪排水設施範圍內，惟被告洪麗雯於99年間經被告林琨富等人介紹買入系爭土地，並於99年10月12日辦理所有權移轉登記，因被告林琨富等人並未告知此一事實，被告洪麗雯買入後即申請休耕，並不知系爭土地有部分已被公告為排水設施，故被告洪麗雯實無惡意或過失。

⒉再者，依兩造所簽訂不動產買賣契約第6條關於擔保責任之規定，並無約定被告應擔保系爭土地未列入曾文溪排水設施範圍，故原告嗣後雖發現系爭土地部分被劃入排水設施範圍，然被告實仍無違反保證義務，原告不得要求被告洪麗雯負擔保責任。又系爭土地固有部分已公告為排水設施，然於耕作並無影響，僅排水設施部分未來可能辦理徵收，但仍可供一般耕作，且被告洪麗雯已將系爭土地所有權全部移轉予原告，故系爭土地無論物或權利均無任何瑕疵可言，原告主張解除契約，顯非有理。

⒊系爭土地屬特定農業區，無論是否公告為排水設施，本不能用以興建廠房，然原告買賣取得系爭土地後，以申請資材室建照為幌子，計劃於系爭土地上興建工廠，並以在系爭土地上大範圍施作基礎工程、鋪設鋼筋及水泥，豎立鋼筋等，嗣經河川巡查人員阻止，始知系爭土地有部分位於排水設施範圍內，故原告並非不能在系爭土地上耕作，其係因不能興建廠房以致欲解除、撤銷買賣或請求賠償，而無論系爭土地是否劃入排水設施範圍，原告均不得在系爭土地興建廠房。其次，原告不能於系爭土地興建廠房後，隨即於102年10月24日購買坐落臺南市○○區○○段000號地號、地目田、使用分區特定農業區，面積2,881平方公尺之土地，並於該農地上興建廠房，目前已接近完工階段，實可證明原告係因不能在系爭土地上違法興建廠房而主張解除或撤銷買賣，故原告主張解除或撤銷買賣實非合法。再者，原告實係意圖購買農地作為工廠使用，本質上屬違法行為，原告既抱持此種僥倖心態，則其購地時即應詳加瞭解系爭土地是否被劃入排水設施範圍，以防主管河川水利單位阻止其在系爭土地上興建廠房，故原告欲於系爭土地上違法興建廠房，而其購地時卻未查明系爭土地是否被列入排水設施範圍，以致其違法目的不能得逞，則原告實有重大過失，依民法第355條第2項規定，原告主張被告洪麗雯應負物之瑕疵擔保責任，顯非有理由。另原告如認此為重要事項，則其應自行查明系爭土地是否被劃入排水設施範圍，其於買賣不詳細查明，待違法興建廠房被阻止後始知系爭土地已被劃入排水設施範圍，則原告實有過失，依民法第88條第1項但書，原告亦不得撤銷買受意思表示。又系爭土地尚有原告所興建農具資材室及原告為興建廠房所施作基礎工程、舖設水泥，致系爭土地已非作為農用，回復登記即須課徵土地增值稅，將使被告洪麗雯蒙受重大損失，故原告請求撤銷或解除買賣契約，實非有理。

⒋原告主張因興建農具資材室支出1,912,861元而受有損害，惟原告實係違法興建廠房，則其為違法目的而支出費用，實不得請求被告洪麗雯賠償。其次，原告爰引民法第91條規定，請求賠償興建農具資材室所支出之1,912,861元及因居間報酬等費用所支出之125,696元，惟民法第91條係指表意人撤銷意思表示後對相對人或第三人所應負賠償責任，故原告依該條規定請求被告洪麗雯賠償，顯屬違誤。再者，系爭土地雖有部分經公告為排水設施，以致未來可能辦理徵收，惟何時會徵收？徵收時土地公告現值如何？補償費如何計算，目前均不得而知，故原告備位聲明按每平方公尺買入價格與目前每平方公尺公告現值之差價請求被告賠償，實非有理。

(二)被告永田公司、林琨富部分：

⒈被告洪麗雯將系爭土地交由被告永田公司出售，被告永田公司因未簽立專任約，原本興趣不大，但評估其價格合理，應不難尋獲買主，乃將本件銷售案交託給員工即被告林琨富處理，被告林琨富在接獲公司上開指示後，除原已申請的土地登記簿謄本及地籍圖外，林琨富為求明確詳實，甚至還與同事親往區公所調閱土地之分區使用證明書，經區公所之承辦人員解釋：經地政資料電腦化後，土地分區使用類別都已登載在地政機關管轄之土地登記簿內，故只需向地政機關調閱土地登記謄本，即可由標示部欄得知該土地之使用分區類別，無需再向區公所調關分區使用證明等語，經核與系爭土地登記簿謄本之內容相符，被告永田公司及林琨富因而無法向區公所申請到系爭土地分區使用證明，被告林琨富隨即將系爭土地求售之資訊廣為周知。嗣於102年2月間，被告張錦、謝黃阿梅向被告林琨富表示伊與伊友人對該土地有興趣等語，林琨富乃將系爭土地之土地登記簿謄本、地籍圖等資料交予被告張錦、謝黃阿梅二人，並帶領被告張錦、謝黃阿梅勘察現場，且嗣後亦得知原告曾特地委請地政人員測量土地界址，並對毗鄰在旁之國有土地發生興趣，而積極爭取承租該國有土地，且原告於購買系爭土地之後，隨即以搭蓋農具室為由，在系爭土地上搭建大型建物，故原告對於農地買賣、農地開發使用以及相關法令等實務上之運作，顯然相當熟嫻而有經驗，甚至較一般仲介業者還更具專業。因此，被告永田公司是將系爭土地求售之事實向被告張錦、謝黃阿梅二人報告，並非向原告報告，嗣被告張錦、謝黃阿梅二人再將系爭土地求售之事實轉向原告報告，且原告只支付報酬予被告張錦、謝黃阿梅，並未支付報酬予被告永田公司、林琨富，故原告購買系爭土地之居間關係應是存在於被告張錦、謝黃阿梅二人與原告間，與被告永田公司及林琨富無關。縱認本件原告與被告永田公司間存有居間關係，然此居間關係應僅存於原告與被告永田公司間，並不包括被告林琨富，蓋被告林琨富不過是被告永田公司的員工，乃聽命於被告永田公司執行業務，絕非居間關係之當事人。

⒉被告永田公司、林琨富決定居間系爭土地時，就已向地政機關調閱系爭土地登記簿謄本及地籍圖，甚至還向區公所調閱土地分區使用證明書，但因土地分區之使用類別在土地登記簿謄本標示欄就已登載完備，區公所乃未予核發。準此，被告永田公司、林琨富就系爭土地之相關資訊，顯然已盡一切調查之能事，換言之，被告永田公司、林琨富就系爭土地之使用及權利情狀，顯已克盡據實報告之責任。至於原告主張系爭土地有部分被列為河川排水設施等情，姑且不論原告之主張是否為實在？亦不論所謂河川排水設施用地對於土地之開發價值或買賣價值是否會有影響，縱認原告就此部分之主張為實在，但被告永田公司、林琨富就系爭土地所能得知之一切情狀，既已克盡善良管理人據實報告之責任，自無任何侵權或契約上之過失。

⒊再者，土地物權應公開登記始生效，依據系爭土地已公開登記之資料，均未見系爭土地已被設定為河川排水設施，甚至就連主管地政之機關即臺南市地政事務所之公務人員亦不知其情，故被告否認經濟部之公告函為真正。縱使該公告函為真正，該公告函亦應不具任何法律上之拘束力，絕非經濟部片面自行公告系爭土地為河川排水設施用地，即因而被限制及拘束。又縱認系爭土地被列為河川排水設施用地為事實，然其是否因而會影響土地之價值及其實際影響情形如何，原告自應舉證以實其說，原告空乏其說，自難謂有理由。

(三)被告張錦、謝黃阿梅部分：

⒈被告張錦、謝黃阿梅係經由訴外人黃翠蓮、楊寶凱介紹而認識原告，原告告知被告張錦、謝黃阿梅其近期欲購買一塊約三分大之農地，被告張錦、謝黃阿梅始透過被告永田公司之仲介即被告林琨富找到系爭土地，被告張錦、謝黃阿梅隨被告林琨富看完系爭土地後，遂向原告報告系爭土地之情形。當原告表示欲前往觀看系爭土地後，被告張錦、謝黃阿梅隨即請被告林琨富將系爭土地之相關資料備齊（如地籍圖、土地謄本等），待原告看土地當天一併交付予原告。嗣原告與被告洪麗雯洽談土地價格、秧苗補貼、過戶等細節後，雙方便談妥系爭土地之買賣。原告與被告洪麗雯聘請訴外人尚禾地政士事務所之代書吳珍姝辦理簽約、過戶等流程，也請地政事務所測量員前來鑑界，過程中被告張錦、謝黃阿梅並無聽聞被告洪麗雯、林琨富或代書吳珍妹與地政事務所測量員告知系爭土地有部分已公告為排水設施用地之情事。待系爭土地過戶完成，原告因被告張錦、謝黃阿梅幫忙尋找土地之辛勞，故給予酬金105,000元，被告張錦、謝黃阿梅隨即依習慣將酬金分予訴外人黃翠蓮、楊寶凱，故被告張錦、謝黃阿梅各分得40,000元、訴外人黃翠蓮、楊寶凱共分得25,000元。

⒉原告前往觀看系爭土地前，被告張錦、謝黃阿梅即有向原告報告系爭土地之詳細情形，而原告至現場觀看土地時，被告張錦、謝黃阿梅亦請仲介將土地相關資料交付予原告，甚至被告張錦、謝黃阿梅隨原告與被告洪麗雯接洽、簽約時，也將所見所知向原告告知。再者，被告張錦、謝黃阿梅僅幫忙原告探詢合適之土地，土地相關資料仍須仲介公司或地主方面提供，倘仲介或地主未告知，被告張錦、謝黃阿梅並無從得知。況被告張錦、謝黃阿梅並無土地方面專業知識，僅得就土地現況、土地謄本、地籍圖等探知，且系爭土地附近並無相關公告，而上開文件並無系爭土地已公告為排水設施用地之附註，是被告張錦、謝黃阿梅確實盡據實報告及調查義務，並無明知系爭土地部分已公告為排水設施用地而故意不予告知，故原告倘因購買系爭土地而受有損害，自非被告張錦、謝黃阿梅行為所致。因此，原告備位聲明之主張，為無理由。

(四)並均聲明：

⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉被告如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、不爭執事項：

(一)被告洪麗雯因買賣取得系爭土地，且以99年9月24日為原因發生日期，並於99年10月12日辦理所有權移轉登記。

(二)原告透過訴外人黃翠蓮、楊寶凱之介紹而認識被告謝黃阿梅、張錦，再透過被告謝黃阿梅、張錦之介紹，得知被告永田公司之員工即被告林琨富有受被告洪麗雯之委託而仲介銷售系爭土地，遂經由被告林琨富之仲介，向被告洪麗雯買受系爭土地，且於102年3月14日簽立不動產買賣契約書，買賣價金約定為12,550,000元，並於102年4月22日辦理所有權移轉登記。

(三)原告已交付買賣價金12,550,000元予被告洪麗雯。

(四)原告因購買系爭土地，支付代書費20,696元，居間報酬105,000元。其中居間報酬部分，由被告張錦、謝黃阿梅各取得40,000元，訴外人黃翠蓮、楊寶凱共同取得25,000元。

(五)經濟部於96年11月20日以經授水字第00000000000號公告曾文溪排水堤防預定線，系爭土地位於曾文溪排水堤防預定線第65號圖，其劃入面積經經濟部水利署依公告圖籍估算約0.0799公頃。

四、得心證之理由：

(一)本件系爭土地使用上受有限制，存有物之瑕疵：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

⒉查系爭土地之面積為3,094平方公尺、地目田、使用地類別為農牧用地，使用分區為特定農業區，而其中有0.0799公頃部分（即799平方公尺），位於經濟部於96年11月20日以經授水字第00000000000號公告曾文溪排水堤防預定線第65號圖，並位於經濟部於97年11月23日以經授水字第00000000000號公告之曾文溪排水設施範圍內，有系爭土地之土地登記謄本、經濟部水利署103年4月8日經水勘字第00000000000號函、103年4月9日經水河字第00000000000號函、103年5月7日經水河字第00000000000號函在卷可稽（見本院補字卷第18頁，本院卷第113至122、132頁），且為兩造所不爭執，足見系爭土地依土地登記簿謄本所載雖為「特定農業區農牧用地」，但其中有799平方公尺之土地實際上業經公告劃入曾文溪排水設施範圍及堤防預定線範圍內，已經被編定為河川堤防用地。

⒊原告主張系爭土地存有物及權利瑕疵等語，為被告洪麗雯所否認，並以前詞置辯。經查，依水利法第82條劃定公告水道治理計畫線或堤防預定線者，屬河川區域（河川管理辦法第六條第一項第一款規範意旨參照），系爭土地既經劃入水道治理計劃範圍內，自可認定屬河川區域之土地無訛。次按水道治理計畫線或堤防預定線內之土地，經主管機關報請上級主管機關核定公告後，得依法徵收之；未徵收者，為防止水患，並得限制其使用但不得逕為分割登記。河川區域內，禁止下列行為：一、填塞河川水路、二、毀損或變更河防建造物、設備或供防汛、搶險用之土石料及其他物料、三、啟閉、移動或毀壞水閘門或其附屬設施、四、建造工廠或房屋、

五、棄置廢土或其他足以妨礙水流之物、六、在指定通路外行駛車輛、七、其他妨礙河川防護之行為。河川區域內之下列行為應經許可：一、施設、改建、修復或拆除建造物、二、排注廢污水或引取用水、三、採取或堆置土石、四、種植植物、五、挖掘、埋填或變更河川區域內原有形態之使用行為、六、圍築魚塭、插、吊蚵或飼養牲畜、七、其他經主管機關公告與河川管理有關之使用行為。水利法第82條、第78條、第78條之1分別定有明文。復按於堤外堤腳、防洪牆、護岸或堤防附屬建造物臨水面20公尺以內不得許可種植植物，但草本、蔓藤植物之植栽高度低於50公分且未設置支持之棚架者，不在此限。河川管理辦法第37條第1項第1款、第2項定有明文。又河川區域內種植農作物應符合下列規定：（一）符合附表二之限制。（二）種植縱長及種植橫寬均不得超過50公尺，每一列植之間格需留50公尺以上之空地。但草本、蔓藤植物之植株高度低於50公分且未設置支持之棚架，於空地種植者不在此限。（三）河寬未達300公尺河段，禁止種植高莖作物。每年10月15日後種植，而收成期在翌年汛期開始前（4月30日前）完成收成之短期草本作物且使用人於汛期開始前可回復至符合前項規定之種植者，得不受前項第1款允許種植區域累計寬度與高灘地寬度比例最大值限制及第2款之限制。河川區域種植規定第4條定有明文。本件系爭土地中有799平方公尺之土地被劃入水道治理計劃範圍，即成為河川區域之土地，揆諸前揭規定，其使用亦顯然有別於一般農地，包括種植植物、飼養牲畜等原屬農牧用地之正常使用之行為，反而需經許可，而受有法令上之限制甚明，故系爭土地原有之通常效用已經減少，經濟上之利用價值亦減低，其自屬物的瑕疵，而非權利瑕疵，至為灼然。

(二)被告洪麗雯是否知悉前開瑕疵之存在，不影響本件物之瑕疵擔保責任：

⒈按出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年度台上字第2395號判決意旨參照）。又民法第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任（最高法院100年度台上字第1188號判決意旨參照）。

⒉被告洪麗雯雖辯稱其不知系爭土地有遭劃入曾文溪排水設施範圍及堤防預定線範圍內等語，惟揆諸前揭判決意旨，物之瑕疵擔保責任係出賣人依法應負之法定無過失責任，不因出賣人是否知悉有無瑕疵之存在而受有影響，故不論被告洪麗雯是否知悉前開情事，均無礙於原告對被告洪麗雯主張物之瑕疵擔保責任。

(三)原告於簽約時應不知前開瑕疵存在，亦無重大過失：

⒈查系爭土地之部分土地係於96、97年經由經濟部公告劃入曾文溪排水設施範圍及堤防預定線範圍內，而原告係於102年3月14日簽立不動產買賣契約書而購入系爭土地，時間相距達4年以上，原告亦非系爭土地之利害關係人，主管機關為前開公告通知時，自不會通知原告。

⒉第查，被告洪麗雯既辯稱其於99年間經被告林琨富等人之仲介而購入系爭土地，並未經被告林琨富等人告知前開劃入河川堤防用地情事，故其對此事自無從知悉等語，則原告亦經被告林琨富等人之仲介而購入系爭土地，與被告洪麗雯購入系爭土地之情況相類似，原告亦無從查知系爭土地遭劃入河川堤防用地之情形。再者，被告洪麗雯、永田公司、林琨富、張錦、謝黃阿梅均辯稱系爭土地之土地登記謄本僅記載地目田、使用地類別為農牧用地，使用分區為特定農業區，並未記載被劃入河川堤防用地，被告等人無從得知系爭土地遭劃入河川堤坊用地，被告等人亦有提供該土地登記謄本予原告閱覽，故被告等人已善盡查證義務等語，則原告所得閱覽之系爭土地登記簿謄本並無記載劃入河川堤防用地之情事，且原告從被告等人所得之資訊亦僅限於土地登記簿上所載事項，被告等人並未告知系爭土地有遭公告劃入河川堤防用地之情事，而依原告與被告簽立之不動產買賣契約書第1條關於買賣不動產標示，亦記載買賣標的物標示記載如有不符，以地政事務所登記簿記載為準等語，有不動產買賣契約書在卷可佐（見補字卷第13頁），可知系爭土地是否為河川堤防用地，並非兩造依一般通常程序即經由土地登記之公示作用即得逕行查悉，自難認原告於在簽約前或簽約當時即知系爭土地有前開瑕疵之存在，亦不能僅因原告不知有前項瑕疵之存在，即要求原告於購買系爭土地前，應超出一般通常程序以外，必須先行預想系爭土地可能有瑕疵存在，並就其可能想到的各個主管機關為全面性之查詢義務，以查明系爭土地是否有前開公告限制利用之情事存在。

⒊因此，被告洪麗雯辯稱原告於購買前應自行查證，原告亦有重大過失等語，自無足採。

(四)原告得解除本件買賣契約，並請求被告洪麗雯返還全部買賣價金：

⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。次按上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款、第2款之所許（最高法院49年台上字第376號判例意旨參照）。

⒉查被告洪麗雯所出售之系爭土地面積有3,094平方公尺，然其中有799平方公尺被劃入河川堤防用地，換言之，系爭土地有超過4分之1之範圍，在使用權能上受到限制，且有被依法徵收之虞，已如前述。其次，系爭土地呈現梯形形狀，其土地斜邊與曾文溪護岸平行，系爭土地與曾文溪護岸平行相鄰部分均經劃入河川堤防用地，有曾文溪排水圖籍第65號附卷可參（見本院卷第122頁），則被劃入河川堤防用地部分並非侷限於系爭土地上之某區塊，故系爭土地未劃入河川堤防用地部分亦未能完整利用。

⒊次按依農業發展條例條例第18條第1項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃，但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。申請興建農舍之農業用地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建農舍：一、非都市土地工業區或河川區、二、前款以外其他使用分區之水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地。農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款、第5條第1項第1款、第2款分別定有明文。查原告所購買之系爭土地面積有3,094平方公尺，原本符合可以申請興建農舍之條件，惟因其中799平方公尺經公告劃入河川堤防用地，揆諸前揭規定，此部分不得申請興建農舍，且若該799平方公尺被依法徵收後，剩餘2295平方公尺部分，因未達前揭規定所限面積不得小於0.25公頃（即2500平方公尺）之限制，亦不符申請興建農舍之條件，故原告無法就系爭土地為適當之利用。

⒋依前所述，本件買賣之系爭土地於移轉並交付予原告時，於使用及效用上既有瑕疵，而無法依一般農牧用地之正常使用，且將來有被徵收之虞，其經濟上價值亦有減損，本院權衡瑕疵對原告所生之損害，與解除契約對被告洪麗雯所生之損害，應認原告依民法第359條之規定，主張解除買賣契約以返還全部價金，並無顯失公平之處，應予准許。

⒌按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務；由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1、2款定有明文。本件原告以起訴狀繕本送達翌日起為解除買賣契約之意思表示，堪認系爭土地買賣契約業經解除生效，被告洪麗雯自應依上述規定負返還買賣價金之義務，則原告請求被告洪麗雯返還買賣價金12,550,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年12月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又原告就返還價金12,550,000元之部分，另依民法第88條及第179條為請求，因原告就上開法律關係間係主張選擇合併，是本院就此部分無再審酌有無理由之必要；至原告備位聲明中關於請求減少買賣價金，因係以先位請求無理由為其停止條件，本院既然認定原告此部分之先位請求為正當，則備位請求即因停止條件未成就而無庸為判決，均併予敘明。

(五)原告先位聲明部分另主張其因興建農具資材室所支出之建照、水電等申請費、整地費共計1,912,861元，及支付代書費用及居間報酬共計125,696元部分：

⒈原告主張其依民法第227條第2項規定，得請求被告洪麗雯賠償前開1,912,861元及125,696元之損害等語，為被告洪麗雯否認，並以前詞置辯。按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條定有明文。本件原告固非不得以被告不完全給付為由，於解除契約後依民法第227條、第260條規定請求損害賠償，然仍應以被告洪麗雯就債務不履行有可歸責之事由，且原告因此受有損害為必要。查系爭土地是否經公告劃入河川堤防用地，並非一般人依一般通常程序可經由土地登記之公示作用即得逕行查悉，已如前述，且被告洪麗雯亦如同原告般係經由仲介向他人購入系爭土地，且購入時點為99年間，距系爭土地於96、97年經公告劃入曾文溪排水設施範圍及堤防預定線範圍之時間，亦相隔2年以上，自難認被告洪麗雯知悉有前述瑕疵而出售予原告，而原告復未舉證證明被告洪麗雯知悉或重大過失之事實，故被告洪麗雯並無故意或過失之可歸責事由存在，自不符不完全給付之要件，是原告此部分主張，即無可採。

⒉原告復主張其依民法第88條規定撤銷買賣契約之意思表示，並依民法第91條規定請求賠償前開1,912,861元及125,696元之損害等語。惟按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。民法第88條第1項定有明文。次按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。從而，因錯誤而為意思表示者，依民法第88條之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟原告主張其因錯誤而為表示，應就此項事實負舉證之責任。查原告主張其若知悉系爭土地被劃入河川堤防用地之事，即不可能購買系爭土地等語，惟原告向被告洪麗雯購買系爭土地，其就當事人、標的物、法律行為之性質之表示內容並無錯誤，且其表示行為亦無錯誤，至其前開所稱若知悉系爭土地為河川堤防用地即不願買受等語，則屬動機錯誤，而非意思表示錯誤，揆諸上開說明，自不得撤銷該買賣之意思表示，故原告主張其得另依民法第91條請求被告洪麗雯賠償上述費用之損害，亦無可採。

(六)原告於備位聲明主張被告林琨富、張錦及謝黃阿梅違反民法第567條第2項居間調查義務，而被告永田公司為被告林琨富之雇主，故依民法第184條第2項、第185條、第188條、不動產經紀業管理條例第25條第2項等規定，被告永田公司、林琨富、張錦、謝黃阿梅應連帶賠償前開1,912,861元費用之損害及系爭土地價值減少1,826,840元之損害等語，為被告等人所否認。惟按以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第567條第2項定有明文。查系爭土地是否為河川堤防用地，與買賣標的之產權、買賣雙方之訂約能力與履約能力均無相涉，已難認為係屬該條所稱居間業者應調查之「關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力」事項。再者，被告林琨富等人有提出系爭土地之登記簿謄本供原告查閱，並帶領原告前往系爭土地為現場勘查，為兩造所不爭執，且有關系爭土地劃入河川堤防用地之情事，亦非兩造依一般通常程序即經由土地登記之公示作用即得逕行查悉，已如前述，亦難認被告林琨富等人於仲介過程中有何特殊情事可使其等預先設想系爭土地可能存有前開瑕疵而需進一步向主管機關查證之情形，自無從認定被告林琨富等人有何疏未查知前開瑕疵之情況，即難認有何違反居間調查義務，亦無法認定有何侵權行為之可言。因此，原告依前揭規定主張被告永田公司等人應連帶負損害賠償責任，自無足採。

五、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保及解除契約之法律關係，先位請求被告洪麗雯給付原告12,550,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年12月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。