臺灣臺南地方法院103年度簡上字第151號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第151號

上訴人

惠諭苑有限公司

法定代理人

林雅雲

訴訟代理人

李育禹律師

訴訟代理人

曾靖雯律師

被上訴人

社團法人中國青年救國團

法定代理人

黃正鵠

訴訟代理人

林瑞成律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國103年5月15日本院臺南簡易庭102年度南簡字第378號第一審判決提起上訴，經本院於103年12月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人部分：

（一）被上訴人起訴主張：坐落臺南市東區育樂段305-1、305-2、305-3、305-4、305-5地號土地係自同段305地號土地（下分別稱系爭305、305-1、305-2、305-3、305-4、305-5地號土地）分割而來，為中華民國所有，財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處（嗣因組織改造，於民國102年1月1日更名為財政部國有財產署南區分署，下稱國產署南區分署）管理。被上訴人向國產署南區分署承租系爭305、305-1地號土地，上訴人則向國產署南區分署承租系爭305-2、305-3、305-4地號土地，惟上訴人占用被上訴人承租之系爭305-5地號土地後，將附圖所示編號A、B、C土地，及在D、E、F土地上設置牆壁、鐵皮、蓄水池等地上物，自101年4月27日起至102年4月26日止計12個月，出租予訴外人陳淑惠，其中出租編號A、B、C土地獲得新台幣（下同）18萬元租金，出租D、E、F地上物獲得21,048元租金，爰依民法第242條、第767條、962條、第179條規定，請求上訴人拆除附圖編號D、E建物，及返還201,048元之不當得利。（原審認為被上訴人之請求，關於上訴人請求被上訴人應返還出租附圖編號A、B、C土地租金所獲得之利益18萬元，及自102年8月22日起至清償日止之法定遲延利息為有理由，判決上訴人應如數給付，並駁回其餘之請求。被上訴人就敗訴部分，因未上訴而確定）。

（二）被上訴人於本院之陳述，除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

⒈上訴人之上訴意旨以臺灣高等法院臺南分院102年度上易字第68號判決認為被上訴人承租之系爭305-5地號土地，其中如附圖A、B、C所示部分，應允許上訴人通行，被上訴人不得請求返還不當得利云云。惟查，上開判決僅命供通行，上訴人不得作通行以外之使用，上訴人出租陳淑惠營業，即與通行意旨不符，上訴人仍應返還不當得利，況上開判決，係宣判於上訴人已收取陳淑惠租金之後，上訴人仍有不當得利。

⒉上訴意旨以附圖所示A、B、C地上物非上訴人所為，而係承租人陳淑惠所建，不應由上訴人返還不當得利云云。惟按承租人對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第941條定有明文。是上訴人為占有人，其無使用權源，而向陳淑惠收取租金，自有不當得利。

⒊上訴人出租系爭土地予陳淑惠作為商業用途，其租金不受土地法第97條、105條規定之限制，原判決命上訴人返還18萬元之不當得利，並無違誤，況且上訴人已向陳淑惠收取租金18萬元租金，即獲有不當得利18萬元，此不當得利現仍存在，自應將此不當利得返還被上訴人。

（三）並聲明：

⒈上訴駁回。

⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。

三、上訴人則於本院之陳述，除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明該給付欠缺給付之目的。最高法院97年度台上字第332號民事判決揭明斯旨。

（二）被上訴人依民法第179條規定請求上訴人應返還相當於租金之不當得利，則被上訴人應說明其不當得利請求權之客體為何？

⒈倘被上訴人不當得利請求權之客體係「訴外人陳淑惠所建如附圖所示編號A、B、C部分」之「無權占用」，則上訴人並未直接占用上開範圍，實難謂因「占用」受有利益。

⒉倘被上訴人不當得利請求權之客體係「上訴人向被上訴人所收取之租金」，則上訴人向被上訴人收取租金係基於與訴外人陳淑惠間之租賃契約而來，亦非「無法律上原因」。

⒊由被上訴人103年11月6日民事答辯㈡狀所載，似乎仍未具體指出其所請求之「客體」為何？由其上開書狀第二點似乎仍未區分不當得利請求之客體問題，且被上訴人於上開書狀內所提最高法院32年上字第283號民事判例，係有關得否終止耕地契約之問題，並非說明間接占用亦得為不當得利請求權之客體，難為有利於被上訴人之證明。

（三）上訴人主張其對訴外人國產署南區分署管理、被上訴人承租坐落臺南市○區○○段00000地號土地，如臺南市東南地政事務所101年11月21日東南地所測78第038800號複丈成果圖所示編號A部分所示面積29平方公尺之土地、有通行權存在，經臺灣高等法院臺南分院以102年度上易字第68號民事判決確認存在確定。兩造在該案由上訴人請求確認通行之範圍，與本件附圖編號A、B、C之範圍有些微差異，另案通行權所確認範圍，係以系爭305-5地號土地與鄰地界址寬3.5公尺作為訴求，因此得通行之面積為29平方公尺，而本件附圖編號A、B、C係以鋪設木板範圍作為標準，面積則為33.74平方公尺。因此，兩者範圍有4.74平方公尺之差距。本件上訴人對於如附圖所示A、B、C部分，在範圍29平方公尺內，本享有通行權利，且上訴人承租之系爭305-4地號土地，與國產署南區分署管理、被上訴人承租之305-5地號土地，均自305地號土地分割而來，自有民法第789條所規定之無償通行權之適用，是以被上訴人對於如附圖所示A、B、C部分，在範圍29平方公尺內，本有受通行之義務，即令遭他人占用通行，亦無受損害可言。被上訴人固又主張另案通行權判決係於102年5月31日判決確定，是該通行權係判決確定後始發生云云，然通行權係依據法律而來，亦即系爭土地有供鄰地通行之義務，係基於相鄰關係而來，自始有之，而僅係透過判決加以確認，是被上訴人之上開主張，不足為採。

（四）縱認被上訴人受有損害，所受損害為占用，依民法第181條但書規定，應償還其價額，原審固認上訴人就該都市房屋土地之使用，係以商業性用途而為出租使用，顯非土地法第105條準用同法第97條第1項規定為保障生存權所指之供住宅使用之房屋，自不受上開法規最高限額之限制云云，惟查：

⒈被上訴人固舉最高法院61年台上字第1695號民事判例主張得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害為若干為準云云。惟查，上開最高法院判例事實係請求人為土地所有權人，其認為地價稅係其所受損害，故要求無權占用者，負擔該部份地價稅，最高法院認為地價稅本屬土地所有權人應繳義務，與無權占用者無涉。且最高法院上開判例全文係：「不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」申言之，最高法院上開判例之結論尚與上訴人原審主張同，亦即以法定最高限額租金作為返還範圍，附此說明。

⒉此外，姑且不論上開最高法院判例見解，認為不當得利可請求返還之範圍應以對方所受利益為度是否正確，然目前實務及學說見解，對方所受利益有時因對方特殊技能、人脈或設備等因素有以致之，為避免請求者變相成為不當得利者，則均以所受損害及所受利益相為比較，以低者為度。是學術通說之見解，認為所受利益依其性質或其他情形不能返還時，其應償還之價額，係交易上之客觀價額，而損害大於利益時，應以利益為準，利益大於損害時，則應以損害為準，此有王澤鑑所著「不當得利」第192至199頁可參。

⒊倘被上訴人受有損害，應係無法使用系爭土地之損害，或為系爭土地所支出之租金，本件被上訴人所承租系爭305-5地號土地，依原證三所載，原承租面積為2,119平方公尺，租金為每月65,629元，每平方公尺土地之每月租金為30.97元（計算式：65,629÷2,119＝30.971），訴外人陳淑惠所興建如附圖所示A、B、C部分，面積33.74平方公尺，每月租金1,045元（計算式：30.97元×33.74＝1044.92，小數點以下四捨五入），是本件被上訴人自101年4月27起至102年4月26日止所受之客觀損害，即為其所支付租金，計12,540元（1,045元×12月=12,540元）

⒋是以，原審以上訴人轉租予訴外人陳淑惠之租金作為計算基準，認為上訴人受有相當於租金之不當得利，共計18萬元云云，將使被上訴人本應無償提供作通行用之土地，變相每月收取18萬元租金，不僅不合理，更已逾越不當得利制度設計之目的，實不足為採。

（五）並聲明：

⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。

⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

⒊訴訟費用由被上訴人負擔。

四、兩造不爭執之事實：

（一）坐落臺南市東區育樂段305-1、305-2、305-3、305-4、305-5地號土地係自同段305地號土地分割而來，為中華民國所有，由國產署南區分署管理。被上訴人向國產署南區分署承租系爭305、305-1地號土地，上訴人則向國產署南區分署承租系爭305-2、305-3、305-4地號土地。

（二）訴外人陳淑惠與上訴人訂立2份租賃契約，租賃期間自101年4月27日起至102年4月26日止，原證六之契約為訴外人陳淑惠承租臺南市○區○○街00巷00號之騎樓旁空地，面積約為3坪，每月租金15,000元；原證七之契約為訴外人陳淑惠承租臺南市○區○○街00巷00號之前半部，面積約為30坪，每月租金38,000元。

（三）系爭305-5地號土地上於原審會同兩造及臺南市東南地政事務所人員履勘現場時，上開土地有如附圖，即臺南市東南地政事務所102年5月21日東南地所測字78第024400號複丈成果圖所示：編號A占用面積30.27平方公尺之木造地板、編號B占用面積1.13平方公尺之石階、編號C占用面積2.34平方公尺之木造看板、編號D占用面積2.79平方公尺之牆壁、編號E占用面積0.63平方公尺之鐵皮及編號F占用面積1.16平方公尺之蓄水池，其中編號A、B、C、F部分之建物為訴外人陳淑惠所建造。編號A、B、C為訴外人陳淑惠向上訴人承租（即原證六租賃契約）。訴外人陳淑惠業已拆除A、B、C、F。

（四）上訴人主張其對訴外人國產署南區分署管理、被上訴人承租坐落臺南市○區○○段00000地號土地，如臺南市東南地政事務所101年11月21日東南地所測78第038800號複丈成果圖所示編號A部分所示面積29平方公尺之土地、有通行權存在，經臺灣高等法院臺南分院以102年度上易字第68號民事判決確認存在確定。

五、得心證之理由：本件兩造所爭執者，在於「被上訴人得否依據不當得利返還請求權，請求上訴人將附圖即臺南市東南地政事務所102年5月21日東南地所測字78第024400號複丈成果圖所示編號A、B、C建物所坐落之土地，出租予訴外人陳淑惠，所獲得之租金利益，返還予被上訴人？」經查：

（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

（二）本件被上訴人主張上訴人與訴外人陳淑惠就附圖所示編號A、B、C部分所在位置即臺南市○區○○街00巷00號之騎樓旁空地，簽立租賃契約，租賃期間自101年4月27日起至102年4月26日止，每月租金15,000元等情，業據提出不動產租賃契約1份（見原審卷第67、68頁）為證，復為上訴人所不爭執，實堪採信。又附圖所示編號A、B、C部分之地上物為證人陳淑惠所興建之事實，業據證人陳淑惠於原審審理時及原審103年3月21日履勘現場時證述（見原審卷第157頁背面、第208頁）無訛，亦為兩造所不爭執，自堪信為真實。

（三）經查，訴外人陳淑惠所建之附圖所示編號A、B、C部分地上物，占用系爭305之-5地號土地，占用面積依序為30.27平方公尺、1.13平方公尺、2.34平方公尺，此有臺南市東南地政事務所土地複丈成果圖1份（見原審卷第55頁）在卷可稽。而系爭305-5地號土地實際係由被上訴人向國產署南區分署承租使用，而非上訴人，此亦有被上訴人提出國有基地租賃契約書及土地登記第二類謄本（見102年度司南簡調字第8號卷第8、9頁，該租賃契約雖僅記載被上訴人向國產署南區分署承租土地為系爭305及305-1地號土地，惟系爭305-5地號土地係原告承租後，自系爭305地號土地分割而來，自屬被上訴人承租範圍。）各1紙在卷可參。可知附圖所示編號A、B、C部分土地係屬被上訴人向國產署南區分署承租系爭305-5地號土地之範圍，被上訴人自得管領使用，惟上訴人竟將附圖所示編號A、B、C部分所在位置即臺南市○區○○街00巷00號之騎樓旁空地面積約3坪之範圍，出租予訴外人陳淑惠興建木造地板、石階、木造看板使用，而受有租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，則被上訴人請求上訴人給付此部分相當於租金之不當得利，自屬依法有據。雖上訴人以其非附圖編號A、B、C土地之占有人、上訴人就該土地有通行權，被上訴人並未受有損害，及縱認被上訴人受有損害，因利益大於損害，應以損害為準，故不應以上訴人向陳淑惠所收取之租金額計算不當得利等情詞置辯，然查：

⒈查「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人。」、「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」、「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」民法第423條前段、第940條、第941條分別定有明文。上訴人與訴外人陳淑惠訂立租賃契約，上訴人依該租賃契約，將附圖編號A、B、C之土地交付陳淑惠使用，並由陳淑惠在其上興建木造地板、石階、木造看板，此為上訴人所不爭執，則上訴人對附圖編號A、B、C土地為事實上有管領力之人，雖將土地交由承租人使用，但為間接占有人應可認定。上訴人辯稱其未占有云云，與事實不符。

⒉又查，上訴人主張其向國產署南區分署承租之系爭305-2、305-3、305-4地號土地，因係袋地，對國產署南區分署管理、被上訴人承租坐落臺南市○區○○段00000地號土地，如臺南市東南地政事務所101年11月21日東南地所測78第038800號複丈成果圖所示編號A部分所示面積29平方公尺之土地、有通行權存在，經臺灣高等法院臺南分院以102年度上易字第68號民事判決確認存在確定，此為兩造所不爭執，並經本院調取該案民事歷審卷宗核閱無誤，應可認定為真正。查法院上開確認上訴人在臺南市○區○○段00000地號土地有通行權之土地，面積29平方公尺之土地，與附圖編號A、B、C土地共33.74平方公尺，其中有28平方公尺重疊，此有臺南市東南地政事務所103年10月29日東南地所測字第0000000000號函送之複丈成果圖在卷足憑（見本院卷第60、63頁），即上訴人占用被上訴人承租附圖A、B、C土地33.74平方公尺，其中28平方公尺是上訴人基於袋地通行權，被上訴人應提供上訴人通行之土地。惟查，上訴人對上開土地固然有通行權存在，上訴人之通行權對訴外人國產署南區分署關於土地之所有權能及被上訴人之租賃權能均有所限制，在通行之範圍內無不當得利可言，惟通行權人逾越通行目的之使用方式，已屬侵害土地所有人之所有權及承租權人之租賃權至明。查上訴人將附圖編號A、B、C土地其中之28平方公尺，出租予陳淑惠使用，供其興建木造地板、石階、木造看板等地上物，係為營業使用，與通行之目的並無關連。故上訴人之出租上開土地供陳淑惠使用，與上訴人之通行權無渉，難認係有權占用，對權利人仍應負返還所受利益之義務。而被上訴人承租附圖編號A、B、C所示之土地，除因上訴人有通行權而使其租賃權受限制，被上訴人仍得使用收益，上訴人非以通行為目的而無權占用，被上訴人因此受有損害。上訴人辯稱被上訴人無損害云云為無理由。

⒊末查，不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利得之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第181條定有明文。本件上訴人無合法權源，非以通行為目的而使用被上訴人承租之土地，其所受利益為使用本身，此一利益依其性質不能返還，故應以「相當之租金」為其償還予上訴人之價額（前開最高法院61年台上字第1695號判例可資參照），此「價額」之計算，應依客觀交易價值定之，又不當得利為權益變動之公平衡量，其目的僅在使受益人所受利益返還予受損人，與損害賠償之在於填補被害人所受損害為目的者，尚有不同，是以損害大於利益時，應以利益準，利益大於損害時，則應以損害為準。經查：

⑴上訴人主張，在實務上，大多參酌土地法第105條、第97條第1項之規定，計算無權占有或使用他人土地所獲之利益，惟租用基地建築房屋租金之限制，依土地法第105條準用第97條之規定，以不超過土地申報價額年息10%為限，應以此計算被上訴人之損害云云。然查，土地法第三編第三章「房屋及基地租用」章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定。由於城市人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者，高抬房價及房租，遂於土地法第三章設定若干條文，藉以有助於住宅問題之解決。此由同法第94條積極的增加房屋的供給，以供人民承租自用，第95條間接的採取新建房屋賦稅之減免，與第96條消極的限制每一人民自住之房屋間數觀之，第97所稱城市地方房屋租金，其所謂房屋，應指僅供住宅用之房屋而言，此亦為最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議所採用；復按供居住使用之房屋租賃，基於貫徹憲法保障生存權之意旨，自得以立法加以管制。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。土地法第97條限制房屋租金最高額及同法第99條擔保金之規定，旨在保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題。此觀土地法第97條、第99條之立法意旨自明。承租人有能力承租房屋營業以獲取利潤，多非經濟上之弱者，所承租之房屋，亦非供居住安身之用，即與生存權之保障無涉，土地法第97條之規定，不包括供營業用使用之房屋，為本院現持之見解（最高法院94年度台簡上第8號判決、最高法院94年第2次民庭決議、95年度台上字第138號判決要旨參照）。由是觀之，無論最高法院或最高行政法院就營業用房屋於今已達成合致之見解，即營業用之房屋不受土地法第97條規定之限制。再者，土地租用情形依土地法第105條規定，係準用同法第97條之規定，換言之，如租用土地建築房屋以供營業使用，揆諸前揭判決及決議要旨之說明，亦同無土地法第97條規定之適用。查上訴人無權占用臺南市○區○○街00巷00號之騎樓旁空地，將之出租予訴外人陳淑惠興建附圖所示編號A、B、C部分之木造地板、石階、木造使用，以供陳淑惠經營潮沏飲料店使用之事實，業經證人陳淑惠於原審證述無訛，並有現場照片1張在卷可參（見原審卷第22頁、第157頁背面），足認上訴人就該都市房屋土地之使用，係以商業性用途而為出租使用。揆諸前開說明，顯非土地法第105條準用同法第97條第1項為保障生存權所指之供住宅使用之房屋，自不受上開法規就最高限額之限制。故以上訴人抗辯應依土地法第97條第1項規定以申報地價作為不當得利相當於租金之計算標準云云，洵無可採。

⑵上訴人又主張，被上訴人向訴外人國產署南區分署承租系爭305-5地號土地，每平方公尺月租金為30.97元，附圖所示編號A、B、C部分，面積33.74平方公尺，每月租金為1,045元，因上訴人所得之利益大於被上訴人所受之損害，應以損害為準，被上訴人自101年4月27日起至102年4月26日止所受之客觀損害，即為其所支付之租金12,540元云云。然查，被上訴人向國產局南區分署承租系爭305-5等地號土地，面積共2,119平方公尺，每月租金65,629元，此有國有基地租賃契約書、土地登記簿謄本各一紙在卷（見102司南簡調字第8號卷第5頁、第6頁）。雖上訴人主張應以租金總額除以租賃總面積，計算每平方公尺之租金，然被上訴人所承租土地面積廣大，系爭305-5地號土地東側即附圖編號A、B、C土地，臨臺南市東區育樂街66巷，係該筆土地惟一臨道路之部分，與此相較，編號A、B、C西側之土地，因不臨道路，若不能與臨路之土地一併利用，在市場上之利用價值低落，其租金不能與編號A、B、C土地相比。此由上訴人與訴外人陳淑惠與訂立2份租賃契約，陳淑惠承租臺南市○區○○街00巷00號之騎樓旁空地，即附圖編號A、B、C土地，面積約為3坪，因為臨道路，可以作為店面對外營業，每月租金15,000元，相當於每坪5,000元；陳淑惠承租臺南市○區○○街00巷00號前半部，面積約30坪，性質為袋地，每月租金38,000元，相當於每坪1,267元，與前述編號A、B、C土地租金有將近四倍之差距，足見土地有無臨道路足供作為店面使用，租金價值之不同。故被上訴人向國產署南區分署，承租面積廣大之土地，上訴人無權占用其中最精華之部分土地，再以高額租金出租陳淑惠，該一年間出租所得之租金18萬元，即與被上訴人無法利用上開土地之損失相當，此乃交易上之客觀價額，上訴人主張以總租金除以包含其他較無價值之土地總面積，算出每平方公尺之租金計算損害額，不足以反應被上訴人無法利用附圖A、B、C土地所受相當於租金之損害。故被上訴人所受之損害為18萬元，與上訴人所得之利益18萬元一致，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還該利益，於法無不合，無所謂利益大於損害之情事，上訴人此部分之主張為無理由。

（四）綜上所述，被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之不當得利18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年8月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行及依上訴人之聲請宣告供擔保免為假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與判決結果無礙，爰不予審酌，併予敘明。

七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。