臺灣臺南地方法院 - 103年度訴字第1441號（請求損害賠償等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1441號原　　　告　周駿宏傅學齡陳明聖盧真聖黃偉豪葉力源共　　　同訴訟代理人　鄭嘉慧律師被　　　告　新太建設股份有限公司法定代理人　歐士豪訴訟代理人　蘇明道律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國107年8月6日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告各新臺幣貳拾陸萬元，及均自民國一百零三年十月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。本判決第一項，於原告各以新臺幣捌萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各以新臺幣貳拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。但有訴訟代理人時，不適用之。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項分別定有明文。本件被告之法定代理人於訴訟中已由翁仁鈿變更為歐士豪，有被告之公司變更登記表在卷可參（本院二卷第95至96頁），並由歐士豪具狀向本院聲明承受訴訟，經核尚無不合，應予准許。二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告周駿宏、傅學齡、陳明聖、盧真聖、黃偉豪、葉力源（下合稱原告，單指其一，逕稱其姓名）於準備程序之請求權基礎原為民法第359條、第226條、第227條及第360條（請求本院擇一為勝訴判決），嗣於準備程序終結後，原告就依民法第359條請求減少價金後被告所溢收之價金，追加依民法第179條後段請求被告返還，被告雖不同意追加，然經核原告追加依民法第179條後段規定請求所依據之基礎事實，仍係本於原請求減少價金之基礎事實，就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之請求權基礎得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，符合訴訟經濟，其請求之基礎事實應屬同一，揆之前開規定，自應准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠周駿宏、傅學齡、盧真聖、黃偉豪、葉力源及訴外人即陳明聖之妻張靜慧，於民國99年至101年間，分別向被告購買位於臺南市善化區之新建屋（建案名稱：綠生活花樹生態綠活社區，下稱綠生活社區）。綠生活社區之建案分為3期，其等均為第1期建案，周駿宏、傅學齡、盧真聖、黃偉豪、葉力源及張靜慧所有建物之門牌號碼依序各為：臺南市○○區○○里○○○000號、253號、223號、228號、201號、225號（下合稱系爭建物）。張靜慧嗣將其與被告因買賣契約所生之相關權利，均讓與陳明聖。㈡詎料，原告入住後，始發現系爭建物逢大雨時，廚房排水孔即出現溢水現象，導致屋內淹水，經原告詳查，始知被告於建築系爭建物時，違反建築技術規則建築設備編第29條規定，未將生活雜排水與雨水之排水管路分別裝設，導致系爭建物排水管路宣洩不及，產生屋內淹水問題。㈢依周駿宏、傅學齡、黃偉豪、張靜慧與被告簽訂之房屋預定買賣契約書第23條特約條款附件㈦住戶公約第㈧條約定，被告有協助原告籌組社區管理委員會之義務。惟系爭建物為各自獨立使用之連棟式透天住宅建築物（即獨立使用執照），非屬公寓大廈管理條例適用範疇，無從成立得適用公寓大廈管理條例之管理委員會。又，被告於綠生活社區第2、3期之銷售廣告單上記載系爭建物係「有總體營造獨立綠活社區」，有社區專屬道路，有24小時保全，被告交屋時亦同時交付原告社區柵欄遙控器，足見被告承諾原告提供有出入管制之獨立社區。詎綠生活社區內之「ㄇ字型」道路竟為公有土地，原存在於臺南市善化區小新營253號建物旁之道路管制柵欄亦於102年9月遭拆除。是被告亦未依約提供有出入管制之獨立社區。㈣綜上，就系爭建物生活雜排水與雨水之排水管路未分別裝設，導致大雨時屋內排水孔溢水部分，經社團法人臺南市建築師公會（下稱臺南市建築師公會）鑑定結果，修繕費用為每棟建物各新臺幣（下同）260,000元，爰依民法第359條請求減少價金（金額如前揭修繕費用），並依民法第179條後段請求被告分別返還前揭溢付之價金，另依民法第226條、第277條、第360條規定，請求被告分別賠償前揭修繕費用（以上請求本院擇一為勝訴判決）。就被告未協助原告成立得適用公寓大廈管理條例之管理委員會，未提供有出入管制之獨立社區部分，依民法第359條規定請求減少價金（周駿宏、傅學齡、陳明聖、盧真聖、黃偉豪各請求減少402,800元、葉力源請求減少397,900元），再依民法第179條後段規定請求被告分別返還前揭溢付之價金。㈤聲明： ⒈被告應給付周駿宏、傅學齡、陳明聖、盧真聖、黃偉豪各662,800元（計算式：260,000元＋402,800元＝662,800元），給付葉力源657,900元（計算式：260,000元＋397,900元＝657,900元），及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則辯以：㈠系爭建物逢大雨時，廚房排水孔曾出現溢水現象，係因綠生活社區鄰近之臺南市善化區小新營成功國宅前私設防堵柵欄有大量枯枝垃圾雜物堵塞，致省道旁公共排水滿溢，社區排水功能受阻，與系爭建物生活雜排水與雨水之排水管路是否未分別裝設無關。㈡綠生活社區第1、2期因係獨立使用執照，依法無法成立適用公寓大廈管理條例之管理委員會，然被告未曾承諾原告可成立適用公寓大廈管理條例之管理委員會。而綠生活社區第3 期屬同一使用執照多戶，得由綠生活社區第3期住戶依公寓大廈管理條例成立管理委員會，再由綠生活社區第1、2期住戶加入該管理委員會。綠生活社區第1至3期建物於102年12 月底全數完工後，被告即協助第1至3期住戶於103年1月18日召開區分所有權人會議，討論是否成立管理委員會；於103 年2月26日經住戶大會選出管理委員（其中盧真聖、陳明聖均為管理委員）；於103年4月18日召集當選之管理委員開會，討論管理委員會組成事宜，及推選主任委員及各委員職務；於103年3月1日委任訴外人大軍物業管理公司進駐綠生活社區，負責社區管理，並協助籌組社區管理委員會等事宜，嗣因部分住戶未按期繳納管理費，不足負擔管理人員薪資，大軍物業管理公司方於103年5月1日撤離。在被告之協助下，由綠生活社區第3期住戶成立之「綠生活社區管理委員會」於104年1月29日經臺南市政府發給報備證明，被告確已竭盡所能協助原告籌組管理委員會。㈢被告之銷售人員於介紹、銷售房屋時，已告知原告綠生活社區內有1條8公尺寬之「ㄇ字型」公有道路，並向原告說明其等購買之私有、共有土地座落之位置，是原告於簽約時已知悉社區內有公有道路。至綠生活社區內之柵欄，係因綠生活社區第1期住戶交屋後，第2期建物興建過程中，第1期住戶基於安全考量，建議被告增設柵欄以確保已入住住戶之安全，被告始臨時設置柵欄以管制施工人員及車輛動線（該柵欄已於102年9月間因遭檢舉而拆除），從未承諾原告提供有出入管制之獨立社區。㈢聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠周駿宏、傅學齡、盧真聖、黃偉豪、葉力源、陳明聖之妻張靜慧，於99年至101年間，分別向被告購買位於臺南市善化區之新建屋（即綠生活社區）。綠生活社區之建案分為3期，其等均為第1期建案，周駿宏、傅學齡、盧真聖、黃偉豪、葉力源及張靜慧所有建物之門牌號碼依序各為：臺南市○○區○○里○○○000號、253號、223號、228號、201號、225號。㈡於102年7月前，系爭建物逢大雨時，廚房排水孔偶會發生溢水而造成廚房淹水之情形。㈢周駿宏、傅學齡、黃偉豪、張靜慧與被告簽訂之房屋預定買賣契約書第23條特約條款㈦住戶公約，其中第㈤條約定：「社區基本景觀植栽由新太建設股份有限公司統一種植，交屋後社區住戶應妥善照顧、公共處所植栽之種植及變更須經該社區全體同意始得變更」；第㈥條約定：「社區公共資產如出入大小門、變電所、對講機、信箱、水錶、電錶、自來瓦斯錶、公共車道、公共圍牆及公共植栽由新太建設股份有限公司統一設置，任何人不得主張設置為其土地私有範圍進行變更、破壞或阻擾他人使用，如公共設施在保固時間外損壞，無論進住與否或使用與否應由全體住戶一同負擔及維修，其費用於維護修理前一天全部繳納完畢，款項收取則由社區共同推舉一人負責之。且被告亦於H10處建築1間管理室」；第㈧條約定：「本人同意於交屋時繳交（社區管理基金）新台幣伍仟元整，委由新太建設股份有限公司協助籌組社區管理委員會，待社區管理委員會成立後，扣除該籌組費用後，再將（社區管理基金）餘款全數提交由社區管理委員會之共同帳戶運用※此金額已含代收款內※」（見本院一卷第47至48頁）。㈣系爭建物之管線配置方式均相同。㈤綠生活社區內有「ㄇ字型」公有道路（即座落臺南市○○區○○段000○000○000地號土地），目前並無社區管理。原存在於臺南市善化區小新營253號建物旁之「道路管制柵欄」已於102年9月遭拆除（見本院二卷第202、212頁）。㈥被告於綠生活社區第2期、第3期銷售廣告單上記載綠生活社區係：「總體營造獨立綠活社區，全區植栽綠化，社區專屬全新道路排水系統，24ｈ守衛管理」；並記載：「保全設備……社區圍牆裝設紅外線感應器及夜視功能攝影機，管理中心設數位式防盜保全對講總機設備。」第3期銷售廣告單上有「設有道路柵欄之24ｈ守衛安全社區實景照片」，該照片中之柵欄原本是位於第1期之小新營253號建物旁，嗣後已拆除（見本院一卷第40、110頁）。㈦傅學齡於103年1月18日在被告所製作詢問是否同意加入綠生活社區管理委員會之同意書上勾選「不同意加入社區管理委員會」（見本院一卷第90頁）。㈧被告設計之居家保全系統含緊急壓扣、防盜磁簧及警報對講系統均已全數完成並連接至管理室。管理室（設於Ｈ10）建物及土地所有權，目前均為被告所有，被告曾發函請住戶協同辦理所有權移轉登記。㈨系爭建物為各自獨立使用之連棟式透天住宅建築物，非屬公寓大廈管理條例適用範疇，若欲成立管理委員會，應依人民團體法規定成立自治團體（見本院一卷第233至241頁）。㈩綠生活社區第3期建案共68戶，其中25戶成立「綠生活社區管理委員會」，於104年1月29日經臺南市政府備查（見本院一卷第270至300頁）。 本院經兩造同意囑託臺南市建築師公會針對周駿宏之建物（兩造同意以該建物作為本件判斷依據）之排水孔溢水原因、修繕方式及費用等事項進行鑑定，經該會做成鑑定報告，並於107年3月12日就修繕費用做出第2份建議書（見外放鑑定報告書及本院三卷第59至61頁）。 張靜慧於106年10月16日將其與被告因買賣契約所生之相關權利，均讓與陳明聖，且已以民事陳報狀繕本通知被告（見本院三卷第6頁）。四、兩造爭執事項：㈠原告主張被告就系爭建物生活雜排水與雨水之排水管路未分別裝設，導致大雨時屋內排水孔溢水，爰依民法第359條請求減少價金，並依民法第179條後段請求被告返還前揭溢付之價金，另依民法第226條、第277條、第360條規定，請求被告賠償前揭修繕費用（以上請求本院擇一為勝訴判決），是否有據？若是，得請求金額若干？㈡原告主張被告未協助於綠生活社區第1期成立得適用公寓大廈管理條例之管理委員會、未提供有出入管制之獨立社區，爰依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條後段規定請求返還前揭溢付之價金，是否有據？若是，得請求金額若干？五、得心證之理由：㈠原告主張系爭建物生活雜排水與雨水之排水管路未分別裝設，導致大雨時屋內排水孔溢水，請求被告減少價金，並返還溢付之價金等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查：⒈系爭建物是否因生活雜排水與雨水之排水管路未分別裝設，導致大雨時屋內排水孔溢水，而構成物之瑕疵？ ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條前段、第359條分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。另按沖洗式廁所排水、生活雜排水之排水管路應與雨水排水管路分別裝設，不得共用，建築技術規則建築設備編第29條第4項定有明文。 ⑵按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責。民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原告對於自己主張之事實（即起訴事實）已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實，並提出新事實而為反對之主張者，則原告對其反對之主張，亦應負證明之責，此乃舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、18年上字第2855號判例意旨、72年度台上字第1036號、74年度台上字第2143號判決意旨參照）。再按鑑定為調查證據方法之一種，當事人因裁判上確定事實所需之證據資料而行鑑定時，參照民事訴訟法第376條之1第1項、第326條第2項前段、第270條之1第1項第3款、第3項規定，得於起訴前或訴訟進行中，就鑑定人、鑑定範圍、鑑定方法等事項加以合意；此種調查證據方法所定之證據契約，兼有程序法與實體法之雙重效力，具紛爭自主解決之特性及簡化紛爭處理程序之功能。倘其內容無礙於公益，且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評價之自由心證下，並在當事人原有自由處分之權限內，基於私法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，自應承認其效力，以尊重當事人本於權利主體與程序主體地位合意選擇追求訴訟經濟之程序利益（最高法院102年度台上字第246號民事判決意旨參照）。 ⑶原告主張於102年7月前，系爭建物逢大雨時，廚房排水孔偶會發生溢水而造成廚房淹水之情形，為被告所不爭執【見兩造不爭執事項㈡】。且本院經兩造同意囑託臺南市建築師公會，以原告周駿宏所有系爭臺南市○○區○○里○○○000 號建物為鑑定標的，並以該鑑定結果作為本件判決判斷標準【見兩造不爭執事項】，而就系爭建物雨水、生活雜排水（即污水）管線是否分流？未分流有無違反何建築法令？未分流對系爭建物可能造成何影響？系爭建物遇豪大雨時，其廚房洗碗槽排水管線銜接地板排水管路（銜接口）處曾發生溢水現象，其溢水原因為何？等問題予以鑑定，該會於106 年4月18日做成鑑定報告，結論略以：㈠經105年10月14日上午就鑑定標的物（臺南市○○區○○里○○○000號）所做色料水排放試驗彙整數據，研判為⑴建物左側之屋頂雨水漏水口、參層前陽臺雨水及生活雜排水落水口、貳層前陽臺落水口、壹層廚房洗槽及地坪落水口皆銜接至壹層左側出水口A管，壹層後院左側漏水口銜接至壹層左側出水口B管排放至前排水溝。⑵建物右側之屋頂雨水落水口、參層前陽臺落水口、貳層前陽臺落水口皆銜接至壹層右側出水口D管，壹層後院左側落水口銜接至壹層右側出水口E管，壹層廁所污水銜接至壹層右側出水口F管排放至前排水溝。⑶本棟建築物部分雨水、生活雜排水（污水）管線未分流，如壹層廚房洗槽及地板落水口排水應銜接至生活雜排水管線，卻銜接至雨水管線排放（出水口A）。⑷鑑定標的物為原臺南縣地區，於申請建築執照時該區新建建物無須送雨污（廢）水分流排水設備審查，且當時縣府亦無相關自治條例審查規範，故須依建築技術規則建築設備編第29條規定分別設置。⑸該標的物建物現況部分雨水、生活雜排水（污水）管線未分流，直接影響建築物污水處理設施之負荷量，亦可能影響各匯流排水管線功能宣洩不及。㈡壹層廚房洗槽及地板落水口排水銜接至雨水管路，故於前排水溝溢滿或壹層水平匯流排水管路宣洩不及時，因上層雨水持續注入，會致管線最低處落水口溢出，所以該建物遇豪大雨時，其廚房洗碗槽排水管線下方銜接至地面下排水管線處發生溢水現象是可能發生的等語，有臺南市建築師公會106年5月10日106南市建師永鑑字第098號函所附鑑定報告附卷可稽（見外放鑑定報告第6至7頁）。且前揭鑑定報告係由臺南市建築師公會指派李全發、許慶常建築師於105年5月3日會同關係人至標的物現場勘查，於105年10月14日會同關係人至現場勘察試驗雨水、生活雜排水（污水）匯流現況、是否分流，試驗依序按排水口編號，逐一做排放色料水源，於出水口處攝影紀錄排放色料出水孔口位置，再於106年3月14日會同關係人至現場勘察現況地坪材質規格、尺寸後所做成（見外放鑑定報告第4頁），是前揭鑑定報告係由兩名建築師本於其等之專業知識，於鑑定標的物各排水口實際逐一排放色料水源測試所做成，前揭鑑定結論，應堪採信。據此，系爭建物因生活雜排水與雨水之排水管路未分別裝設，導致大雨時屋內排水孔溢水，已影響建物之通常效用，且衡諸一般社會通念，系爭建物遇大雨時，屋內排水孔出現溢水現象，已足以使該建物在不動產交易市場之競爭力受到不利影響，降低一般人之交易意願，致影響其經濟價值。是以，原告主張系爭建物有生活雜排水與雨水之排水管路未分別裝設，而減少其價值及通常效用之物之瑕疵存在，即堪憑採。 ⒉原告主張依民法第359條規定請求減少價金，再依民法第179條規定，請求被告返還溢付之價金等語。經查： ⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第第179條定有明文。是買受人因買賣標的物有瑕疵，依前揭民法第359條規定向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。 ⑵系爭建物有生活雜排水與雨水之排水管路未分別裝設，導致大雨時屋內排水孔溢水，致影響其通常效用及價值之瑕疵，業如前述。經臺南市建築師公會鑑定結果，系爭建物前揭瑕疵之改善方法，係將廚房洗碗槽排水孔線另行建立獨立排水管排入污水處理槽，舊有洗碗槽排水孔則封閉不用，修繕費用為每戶260,000元等情，有外放鑑定報告及該會107年3月12日107南市建師永鑑字第058號函附卷可參（見本院三卷第59至60頁）。被告訴訟代理人於言詞辯論時亦當庭表示：被告願依臺南市建築師公會建議之改善方法進行修繕等語（見本院三卷第165頁反面），足認臺南市建築師公會所建議之改善方法，應屬可採。而由於前揭瑕疵可經工程技術予以修復，使其回復正常使用功能。是以若修復完成後之狀態，一般可視為交易價值並未減損，是以，原告主張系爭建物上開排水孔溢水瑕疵，致系爭建物減少之交易價值為該瑕疵之修繕費用即每戶260,000元，即屬有據。 ⑶被告雖於準備程序終結後具狀提出另一改善方法，並請求本院就該改善方法之可行性再函詢臺南市建築師公會等語。惟證人即建築師李全發、許慶常均已到庭具結證稱：臺南市建築師公會前揭鑑定報告及107年3月12日函文所提出之改善方法係符合法令且可行之方法等語（見本院三卷第106頁反面至108頁），且被告訴訟代理人於言詞辯論時亦當庭表示：被告願按臺南市建築師公會建議方式進行修繕等語（見本院三卷第165頁反面），足見臺南市建築師公會所提前揭改善方法，應屬合理、適當，並無再依被告請求函詢臺南市建築師公會之必要，附此敘明。 ⑷按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第365條規定，定有明文。查被告雖辯稱周駿宏於100年3月間交屋、傅學齡於100年5月15日交屋、陳明聖於100年7月3日交屋、盧真聖於101年1月17日交屋、黃偉豪於100年5月28日交屋、葉力源於101年3月5日交屋，原告於103年10月間提起訴訟，已罹於民法第365條第1項6個月之除斥期間等語，惟系爭建物為新成屋，被告作為建設公司，應知悉系爭建物有生活雜排水與雨水之排水管路未分別裝設之情形，卻故意未告知原告，足認被告有故意不告知瑕疵之情形，依前揭民法第365條第2項規定，無同條第1項6個月除斥期間之適用，是被告前揭所辯，並非可採。 ⑸買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。再無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。查被告就其出賣之系爭建物應負瑕疵擔保責任，原告已訴請減少價金（即各減少260,000元），被告自受有溢領價金之利益，且失其法律上之原因，原告則受有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，而成立不當得利。從而，原告依民法第179條後段規定請求被告返還各260,000元，應屬有據， ⒊原告除依民法第359條、第179條後段規定請求外，另有依民法第226條、第277條、第360條規定請求損害賠償，然因原告係請求本院擇一有理由者為勝訴判決，本院既已認定原告依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條後段規定請求被告返還溢付價金部分，為有理由，自無須另就原告依民法第226條、第227條、第360條規定請求損害賠償部分予以審究，併予敘明。㈡原告主張被告未協助於綠生活社區第1期成立得適用公寓大廈管理條例之管理委員會、未提供有出入管制之獨立社區，請求被告減少價金，並返還溢付價金等語，亦為被告所否認，並以前詞置辯。經查： ⒈系爭建物是否因原告未協助成立得適用公寓大廈管理條例之管理委員會，而構成物之瑕疵？ ⑴原告雖主張被告應協助成立「得適用公寓大廈管理條例」之管理委員會云等語，惟周駿宏、傅學齡、黃偉豪、張靜慧與被告簽訂之房屋預定買賣契約書第23條特約條款㈦住戶公約之第㈧條約定：「本人同意於交屋時繳交（社區管理基金）新台幣伍仟元整，委由新太建設股份有限公司協助籌組社區管理委員會，待社區管理委員會成立後，扣除該籌組費用後，再將（社區管理基金）餘款全數提交由社區管理委員會之共同帳戶運用※此金額已含代收款內※」【見兩造不爭執事項㈢】。觀之前揭約定，被告雖受周駿宏等人委託協助籌組社區管理委員會，然並未明定該管理委員會之性質「必須」適用公寓大廈管理條例。且系爭建物為各自獨立使用之連棟式透天住宅建築物，非屬公寓大廈管理條例適用範疇，若欲成立管理委員會，應依人民團體法規定成立自治團體，為兩造所不爭執【見兩造不爭執事項㈨】。基此，併參酌兩造簽訂之前揭契約條文，益見被告僅有協助系爭建物之住戶成立管理委員會之義務，然未保證成立管理委員會，亦非保證該管理委員會必須適用公寓大廈管理條例。 ⑵原告另主張被告未盡協助籌組管理委員會之義務等語，惟被告之人員協助綠生活社區第1至3期住戶於103年1月18日召開區分所有權人會議，討論是否成立管理委員會；於103年2月26日經第1至3期住戶大會選出管理委員（其中盧真聖、陳明聖均為管理委員）；於103年4月18日召集當選之管理委員開會，討論管理委員會組成事宜，及推選主任委員及各委員職務；於103年3月1日委任大軍物業管理公司進駐綠生活社區，負責社區管理，並協助籌組社區管理委員會等事宜，嗣因部分住戶未繳納管理費，不足負擔管理人員薪資，大軍物業管理公司於103年5月1日撤離，綠生活社區第3期住戶成立之「綠生活社區管理委員會」於104年1月29日經臺南市政府發給報備證明等情，有被告所提103年1月18日綠生活區分所有權人會議通知單、會議紀錄、103年2月26日管理委員當選名單、103年4月18日管理委員開會通知單、103年7月3日被告函文、大軍物業管理公司103年4月23日公告、綠生活（一期）管理費欠繳明細、公寓大廈管理組織報備證明在卷可參（見本院一卷第50、51、87至89、137至139、144頁）。堪認被告已有協助包含原告在內之綠生活社區住戶籌組管理委員會，是原告前揭主張，尚非有據。 ⒉系爭建物是否因非有出入管制之獨立社區，而構成物之瑕疵？ ⑴原告固主張被告曾於綠生活社區銷售廣告單上承諾綠生活社區為有出入管制之獨立社區等語，惟被告雖曾於綠生活社區第2期、第3期銷售廣告單上記載綠生活社區係：「總體營造獨立綠活社區，全區植栽綠化，社區專屬全新道路排水系統，24ｈ守衛管理」；並記載：「保全設備……社區圍牆裝設紅外線感應器及夜視功能攝影機，管理中心設數位式防盜保全對講總機設備。」第3期銷售廣告單上有「設有道路柵欄之24ｈ守衛安全社區實景照片」【見兩造不爭執事項㈥】，然前揭銷售廣告單均係針對綠生活社區「第2、3期」，而原告均屬綠生活社區「第1期」之住戶，依被告所提綠生活社區第1期銷售廣告單之內容，並未記載任何關於有出入管制獨立社區之文字（見本院二卷第113頁），原告既未提出任何有記載「有出入管制之獨立社區」等文字之綠生活社區第1期銷售廣告單，自難逕依綠生活社區第2、3期銷售廣告單之內容，認定被告曾承諾原告提供有出入管制之獨立社區。⑵原告雖主張被告於交屋時有一併交付社區柵欄遙控器，致其等誤信該「ㄇ字型」道路之土地為綠生活社區全體住戶所共有等語，惟依證人高關華於本院證稱：「我是不動產營業員，從事房屋銷售，黃偉豪所買之本件建物是我親自介紹的，黃偉豪到接待中心後，我有告訴黃偉豪綠生活社區內有一個『ㄇ字型』公有道路已經完成，我也有帶黃偉豪到現場，我有向黃偉豪強調『ㄇ字型』柏油路是公有道路，我會特別強調是因為這對客戶及建設公司都是有利的，因為客戶不用多花錢買道路，簽約時我有向黃偉豪說明公共持分土地座落的位置在何處，合約上有記載私有及共有土地，我有用合約書所附的圖向黃偉豪說明私有、共有土地分別在何處，綠生活社區第1期的銷售資料是沒有柵欄的，是第2期在施工時，有機具出入，已入住之第1期住戶希望被告增設柵欄，被告始增設柵欄」等語（見本院三卷第17頁反面至19頁反面）；證人高金蓮於本院證稱：「葉力源所買之本件建物是我負責銷售的，葉力源買的是成屋，我有帶葉力源去實地看屋，當時我有向葉力源說明『ㄇ字型』公有道路的位置，也有向葉力源說明私有道路即共有土地的確切位置；公有道路是我的賣點，因為公有道路是政府的道路，客戶無須繳納稅金，也不用支付購買共有土地之買賣價金，綠生活社區第1期的銷售資料並沒有記載柵欄，是因為第1期蓋好後，第2期工程要興建，被告為了維護已入住之第1期住戶的安全，才增設柵欄，我有向葉力源表示柵欄是臨時性的，未來可能會被拆除」等語（見本院三卷第19頁反面至20頁）。足見被告之前揭銷售人員於售屋時，均有向購屋者說明綠生活社區內之「ㄇ字型」道路屬公有土地，非住戶之共有土地，且綠生活社區原無規劃柵欄，該柵欄係被告為維護已入住住戶之安全始增設。又，觀之傅學齡、張靜慧及黃偉豪與被告簽訂之土地預定買賣契約書，均有記載買賣土地座落之地號、私有及公共持分土地之面積（見本院二卷第124、131、140頁）；盧真聖、葉力源與被告簽訂之不動產買賣契約書，亦有記載私有及公共持分土地座落之地號、面積（見本院二卷第137、146頁），且本件原告所購買之土地價金均高達數百萬元，衡之一般交易常情，其等與被告簽約前，通常會就私有、共有土地之位置予以確認，不至於僅因交屋時有取得社區柵欄遙控器，即認為該「ㄇ字型」道路之土地為其等所共有，是原告前揭主張，並非可採。 ⒊從而，原告主張系爭建物因原告未協助成立得適用公寓大廈管理條例之管理委員會、未提供有出入管制之獨立社區，而構成物之瑕疵等語，既非有據，其依民法第359條請求減少價金，再依民法第179條後段請求返還溢收之價金等語，自非可採。㈢按不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第182條第2項、第203條分別定有明文。本件原告以民事起訴狀繕本送達被告為減少價金之意思表示，於前開本院認定之各260,000元範圍內，因原告減少價金形成權之行使，致被告受領給付失其法律上之原因，然被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即103年10月9日（見本院一卷第63頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即無不合。六、綜上所述，原告主張系爭建物生活雜排水與雨水之排水管路未分別裝設，導致大雨時屋內排水孔溢水，構成物之瑕疵，應屬可採；然其主張被告未協助於綠生活社區第1期成立得適用公寓大廈管理條例之管理委員會、未提供有出入管制之獨立社區，構成物之瑕疵，則非有據。從而，原告以系爭建物生活雜排水與雨水之排水管路未分別裝設，導致大雨時屋內排水孔溢水為由，依民法第359條規定請求被告減少價金，並依民法第179條後段規定，請求被告分別返還溢付之260,000元，及均自103年10月9日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中華民國 107 年 8 月 29 日民事第四庭審判長法官李杭倫法官楊雅萍法官張郁昇以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 8 月 29 日書記官楊意萱

臺灣臺南地方法院103年度訴字第1441號

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