103年度重訴字第242號｜民事：返還不當得利等｜裁判日期：104 年 10 月 30 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第242號原　　　告　黃淑雲陳姿君上列二人共同訴訟代理人洪梅芬律師涂欣成律師李政儒律師吳佩諭律師被　　　告　恆聚建設開發股份有限公司法定代理人　陸卓君被　　　告　張琦莉上列二人共同訴訟代理人　鄧國璽律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國104年10 月13日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時聲明第1、2項原係請求「一、被告恆聚建設開發股份有限公司（下稱恆聚公司）應給付原告黃淑雲新臺幣（下同）50萬元。二、被告恆聚公司與被告張琦莉應連帶給付原告黃淑雲650萬元。」嗣因原告漏列起訴狀所載列另一原告陳姿君部分之聲明，乃於民國103年12月11 日以民事變更訴之聲明狀更正訴之聲明為「一、被告恆聚公司應給付原告黃淑雲350萬元，給付原告陳姿君350萬元。二、被告張琦莉應就第一項請求金額中，給付原告黃淑雲300 萬元及給付原告陳姿君350萬元部分，與被告恆聚公司負連帶給付責任。」核非屬訴之變更，而僅係更正應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，尚無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠兩造間購屋糾紛之事實經過如下： ⒈原告黃淑雲與訴外人黃桂雲於103年8月4日前去被告恆聚公司位在臺南市○○路0段000號之水雲間建案看屋，雙方於同日就系爭建案A棟14樓、A棟13樓簽訂預約單，原告黃淑雲並以信用卡支付訂金50萬元（A棟14樓、A棟13樓各25萬元）。翌日（5日）下午4點左右，原告黃淑雲、陳姿君及訴外人黃桂雲再度前往看屋，並表示原告黃淑雲、陳姿君欲分別購買A棟930號14樓、13樓房屋，被告恆聚公司常務董事即被告張琦莉旋即取出A棟930號14樓、13樓之房屋及土地買賣契約書，既未向原告黃淑雲、陳姿君逐條說明契約內容，未予原告黃淑雲、陳姿君詳閱契約條文，亦未詢問原告黃淑雲、陳姿君是否願放棄法定審閱期間之權利，即自行取走原告黃淑雲、陳姿君之印章，由被告恆聚公司員工賀筱萍於契約上書寫「甲方（即原告黃淑雲、陳姿君）於103年8月5日將本合約書審閱完畢」，並由訴外人賀筱萍於契約上使用原告黃淑雲、陳姿君之印章，前後歷時僅短短20多分鐘。 ⒉因原告黃淑雲、陳姿君顧慮傳統習俗不宜於農曆七月鬼月購買房屋，乃向被告張琦莉言明，欲待農曆七月鬼月過後始給付簽約金，然被告張琦莉要求原告黃淑雲開立面額各300萬元及350萬元支票以確認購屋之意願，原告黃淑雲乃開立票據號碼CG0000000、CG0000000、票面金額分別為300萬元、350萬元、受款人均為被告恆聚公司、付款銀行均為台北富邦銀行臺南分行之支票兩紙（下稱系爭支票）交予被告張琦莉收執。原告黃淑雲、陳姿君並再度向被告張琦莉強調，系爭支票僅係委託被告張琦莉保管以作為原告黃淑雲、陳姿君有意購買之擔保，不得用以提示支付原告黃淑雲、陳姿君購買房屋之價金，原告黃淑雲、陳姿君欲待農曆7月過後（即103年8月25日），另以刷卡或換票方式支付價金，被告張琦莉當場亦表示同意，雙方遂於系爭房屋買賣契約書第17條第10項約定：「訂金100萬刷卡手續費由乙方支付，簽約金250萬元若刷卡支付手續費由甲方支付」（即原告雖於103年8月5日簽約當日交付系爭支票，然尚未決定是否以刷卡或其他方式支付簽約金）。 ⒊被告張琦莉待原告交付系爭支票後，另趁原告黃淑雲、陳姿君與售屋小姐交談時，竟未告知原告黃淑雲、陳姿君，而自行於房屋買賣契約書附件二「價金分期付款表內」欄內將原告黃淑雲、陳姿君所交付之系爭支票分配為簽約金及訂金，該記載因未得原告黃淑雲、陳姿君之同意，故只有被告張琦莉簽名，並無原告黃淑雲、陳姿君之印鑑，亦非兩造之磋商條款。 ⒋嗣原告黃淑雲於103年8月15日再回去看水雲間之停車場，檢查周遭環境，發現水雲間建案之車道過陡過窄，險象環生，加以原告黃淑雲、陳姿君係同時購買房屋與停車位，且需有停車位供使用始符合原先預定購買之目的，茲原告均不敢在水雲間建案之車道內駛用，是原告黃淑雲、陳姿君所購之不動產實無法達契約預定效用。為此，原告黃淑雲遂立即於103年8月15日以電話通知水雲間售屋中心售屋小姐李竹梅小姐，為解除兩造買賣契約之意思表示，並要求返還系爭支票。詎被告張琦莉受託為原告黃淑雲、陳姿君保管系爭支票以作為購屋擔保，竟違反兩造之約定，於未得原告黃淑雲、陳姿君同意下，明知原告黃淑雲、陳姿君已表達不欲購買之意思，反將非作為價金給付之系爭支票於103年8月19日提示，原告黃淑雲於接獲台北富邦銀行臺南分行通知後，為免跳票造成信用不良，只好四處張羅現金，使系爭支票順利兌現，被告張琦莉之作為，讓當時接到銀行通知之原告黃淑雲驚恐緊張莫名。㈡原告主張依民法179條之規定請求被告恆聚公司返還原告黃淑雲所給付之訂金50萬元，為有理由： ⒈原告簽訂系爭買賣合約書時，被告恆聚公司並未給予合理之審閱期間： ⑴由消費者保護法第11條之1第1項規定可知，無論企業經營者與消費者間係為何種商品、服務之消費關係，凡訂立定型化契約前，均應給予合理之契約審閱期間，不限於預售屋始應依法給予合理審閱期間。系爭買賣契約上「甲方（即原告黃淑雲、陳姿君）已充分認知所有條文」等文字並未特別以粗體或放大字體方式標示，且係被告恆聚公司預先單方面所制訂之定型化契約條款；另「審閱完畢」之文字亦非原告所書寫，且印鑑亦係由被告恆聚公司員工賀筱萍擅自使用，被告恆聚公司從未向原告詢問是否放棄契約審閱期間，原告亦從未為放棄審閱期間之意思表示，是系爭買賣契約因被告恆聚公司未給予原告合理之審閱期間而違反消費者保護法第11條之1 規定致契約不成立。 ⑵再者，參以101年10月29日內政部內授中辦地字第0000000 000號公告之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，其中應記載事項第1.點即為契約審閱期間，而不得記載事項第6.點即為：「不得約定拋棄審閱期間。」足徵成屋買賣之定型化契約亦應給予消費者合理之審閱期間。本件原告黃淑雲係於103年8月4日第1次至被告恆聚公司之水雲間建案參觀，當日即因被告恆聚公司銷售人員之鼓吹而簽訂預約單，翌日再度與原告陳姿君一同前往參觀，旋即於短短20幾分鐘內簽訂房屋及土地買賣契約書，被告張琦莉或被告恆聚公司之其他員工亦未向原告說明契約條款之權利義務內容，可見原告實無可能充分審閱並瞭解契約內容，是被告恆聚公司預先單方面所制訂放棄契約審閱期間之定型化契約條款確屬違反民法第247條之1第3款、第4款之情事，顯失公平而無效。⒉又被告恆聚公司預先單方面所制訂放棄契約審閱期間之定型化契約條款顯失公平，且又未依法給予原告合理之審閱期間，故原告主張系爭買賣契約不成立，並無違法民法第148條第2項之誠信原則。 ⒊承上所述，原告與被告恆聚公司間之房屋買賣契約書及土地買賣契約書中全部定型化契約條款均不構成契約之內容，且原告對於系爭房屋買賣契約書附件二「價金分期付款表」之記載均不知情，是該記載並非磋商條款，對原告均無拘束力。從而，原告與被告恆聚公司所簽訂之系爭房屋買賣契約書既未約定付款期間，關於違約處理方式之約定不構成契約內容，原告自無被告恆聚公司所稱逾期未繳納價金之違約情事，被告恆聚公司主張依系爭房屋買賣契約書第16條規定沒收價金為違約金於法無據，因此被告恆聚公司應依民法第179條規定返還原告黃淑雲所給付之訂金50萬元。㈢原告主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依據民法第259條規定請求被告恆聚公司返還原告黃淑雲、陳姿君所給付之價金各350萬元，為有理由： ⒈原告黃淑雲於103年8月15日再回去看水雲間之停車場，檢查周遭環境，發現水雲間建案之車道過陡，險象環生，原告所有之車輛於車道上行駛時會損壞車輛底盤，且系爭大樓地下有4層車位，第1-3層車位總數有50輛以上，應有雙車道或5.5公尺以上之車道，加以原告係同時購買房屋與停車位，需有停車位供使用始符合原先預定購買之目的，是原告所購買之系爭不動產實無法達契約預定效用而構成買賣標的物之瑕疵，倘被告主張系爭車道設計符合建築法規，自應由被告負舉證責任。 ⒉再者，由證人李竹梅、賀筱萍之證述可知，原告於簽約前從未看過被告恆聚公司之水雲間建案地下停車場車道，故被告恆聚公司一再抗辯原告經多次參觀車道後始購買房屋云云，均非事實，實乃原告簽約前，被告恆聚公司從未給予原告實地瞭解地下停車場車道設計之機會，致原告於簽約後始知悉被告恆聚公司之地下停車場車道設計不良。是以，被告恆聚公司於簽約前未予原告確認地下停車場之車道，致原告未發現被告恆聚公司之地下停車場車道過陡，存有安全疑慮，原告乃因所購買房屋及停車位具有減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，自得依法解除系爭買賣契約。另原告黃淑雲既已於危險移轉前發覺所購買之停車位有瑕疵，且被告恆聚公司事實上無法提出無瑕疵物代替，亦不可能擔保除去該瑕疵後給付，則原告依法自得於危險移轉前為契約之解除，除先前已於103年8月15日以電話通知解除契約外，再度以民事準備㈣狀為解除系爭買賣契約之意思表示表示，而系爭買賣契約解除後，依民法第259條規定，被告恆聚公司負有回復原狀，返還原告黃淑雲、陳姿君所給付之價金各350萬元之義務。 ⒊此外，原告於訂約前僅至被告恆聚公司之水雲間建案參觀2次，時間均甚為短暫，實無以知悉該瑕疵之存在，若被告恆聚公司主張原告於訂約時即明知瑕疵存在，自應由其就此節負舉證責任；況原告係於危險移轉前，即已自行發現該瑕疵並立即向被告恆聚公司為解除系爭買賣契約之意思表示，是原告解除系爭買賣契約於法有據，並無顯失公平之處。㈣原告主張被告恆聚公司不得依系爭房屋買賣契約第16條第2 項及土地買賣合約書第12條第2項之約定沒入所繳價金，為有理由： ⒈被告以原告於103年8月15日片面解約並拒不履約係屬重大違約為由，而沒入原告所繳之價金，顯無理由： ⑴原告交付系爭支票之真意係擔保之用，而非買賣價金一部之支付： ①由被告訴訟代理人辯稱：「被告恆聚公司於103年8月19日提示系爭支票，是原告通知被告解約不買才提示支票，因為當時原告付了支票後，有請求是否等到農曆七月以後再提示，被告說若要這樣的話，原告要於103年8月25日前要將款項匯入」等語，可知原告於交付系爭支票時，確有向被告要求農曆七月期間不得提示、兌現系爭支票，被告亦同意待103年8月25日後，原告再另行決定以刷卡支付該筆款項或另開立支票給付，職是之故，兩造乃於房屋買賣合約書第17條第10項約定：「訂金100萬刷卡手續費由乙方支付。簽約金250萬元若刷卡支付，手續費由甲方支付。」詎原告於103年8月15日向被告恆聚公司為解除系爭買賣契約之意思表示，被告竟於103年8月19日提示系爭支票。易言之，原告與被告事先即已約定，原告交付系爭支票予被告張琦莉保管，係為擔保原告確有購買之誠意，並無以系爭支票為房屋價金給付之意思，被告應不得兌現系爭支票，原告得待103年8月25日始決定是否購買房屋以及簽約金之給付方式。 ②又兩造之系爭房屋買賣合約書第16條第2項違約之處罰約定：「甲方如違約時，乙方得解除契約。乙方得沒收依房屋總價款百分之15計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約。」是縱被告恆聚公司認原告違約，惟因原告以電話向被告恆聚公司為解除系爭賣賣契約之意思表示時，所繳價款為訂金50萬元，依上開約定，被告恆聚公司亦僅得沒入原告已繳價款即訂金50萬元。核被告所為，恐係被告恆聚公司為圖增加違約金之金額，乃由被告張琦莉於103年8月20日違背原告所託，將原告交付作為擔保且約定不得兌現之系爭支票提示兌現，以圖製造原告繳付價金之假象，再以違約金之名義將該筆款項沒入。 ⑵系爭買賣契約第17條第10項款之約定，係兩造就訂金、簽約金之給付已約定以刷卡方式付款所為之特別約定，蓋支票為支付工具，系爭支票若等同於買賣價金之支付，兩造即不會有約定刷卡之情事，是兩造既就訂金、簽約金之給付約定以刷卡方式付款，則表示原告可以刷卡方式付款換回系爭支票；況倘原告當場同意開立即期支票作為支付訂金，則雙方又何需約定訂金之刷卡手續費負擔事宜？由此可見，兩造簽訂買賣契約時，尚未約定訂金之給付時間與方式，雙方乃為上開個別磋商條款之約定，以免未來原告以刷卡給付訂金時，就手續費之負擔另生爭議。 ⑶兩造就訂金、簽約金之付款方式既尚未決定，則系爭買賣契約尚未成立，系爭買賣合約書附件二價金分期付款表之記載，並無拘束原告之效力： ①兩造間之系爭買賣合約書因被告恆聚公司違反消費者保護法第11條之1規定，依法定型化契約條款均不構成契約之內容，是系爭買賣合約書第3條付款條件之約定及第16條第2項違約處罰之約定均不構成契約之內容，被告恆聚公司主張依系爭買賣合約書第3條及第16條第2項之約定沒入原告所繳價金為違約金，實屬無據。 ②另系爭買賣合約書附件二之價金分期付款表並非定型化契約條款，乃屬個別磋商條款，應由契約當事人個別磋商達成合意後始有拘束當事人之效力，然該記載乃被告張琦莉片面書寫，未經原告同意，自無拘束原告之效力。至被告恆聚公司雖辯稱該記載僅為證明被告人員業已代表收受系爭支票，自無庸原告簽名等語云云，若然，則該記載顯非原告與被告恆聚公司間就付款時間所為之約定，原告又何以須依該記載時間付款？ ③準此，系爭買賣合約書第3條付款條件之約定及第16 條第2項違約處罰之約定均因而不構成契約之內容，原告本即無依系爭買賣合約書附件二之價金分期付款表給付價金之義務；況系爭買賣合約書附件二之價金分期付款表乃個別磋商條款，原告否認曾就該條款與被告恆聚公司達成合意，被告恆聚公司亦未舉證雙方就該個別磋商條款有所合意，故原告自無庸受該價金分期付款表之拘束。 ⒉退萬步言，縱本院認原告確有違約之情事，並應依兩造之房屋買賣契約書約定給付違約金，惟原告黃淑雲雖有以信用卡繳納訂金50萬元，然因原告所交付之系爭支票並非為給付契約價金而交付，是原告給付之價金僅50萬元，被告恆聚公司所得沒入之違約金亦應僅於50萬元。又原告係於103年8月5日與被告恆聚公司簽訂系爭買賣合約書，並旋即於103年8月15日向被告恆聚公司為解除系爭賣賣契約之意思表示，且系爭房屋尚未點交，易言之，原告於簽約後10日內即已解除買賣契約，且原告自始未收受系爭房屋，是縱認被告恆聚公司因原告之解除契約受有損失，衡諸其損害僅損失10日內之締約可能機會而已，且被告恆聚公司亦無舉證其有任何其他具體損失，因此其沒入原告所交付之700萬元（原告黃淑雲、陳姿君各350萬元）價金實屬過高，懇請本院依民法第252條規定予以酌減。㈤原告以被告張琦莉交付系爭支票予被告恆聚公司提示致違反刑法第342條規定為由，主張被告恆聚公司、張琦莉應依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段之規定，連帶對原告負侵權行為損害賠償責任，亦有理由： ⒈被告張琦莉受原告之託保管系爭支票，卻背於所託，逕自提示支票，顯該當刑法第342條第1項之背信罪。又被告張琦莉受雇於被告恆聚公司，因執行其職務，為被告恆聚公司出售房屋時，受原告所託保管系爭支票，卻違背所託，擅自提示系爭支票，致使原告黃淑雲、陳姿君分別受有300萬元及350萬元支票遭提示、兌現之損害。 ⒉原告與被告恆聚公司間之房屋買賣契約書第3條付款條件僅載明：「買方應依『價金分期付款表』之規定，於接獲乙方繳款通知書7日內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期票據如數1次繳清。」然被告恆聚公司之定型化契約上價金分期付款表並無具體日期，乃被告張琦莉事後自行填寫，表格上亦無原告之印章或字跡，足見原告對被告張琦莉擅自填寫乙事毫不知情，原告並未與被告恆聚公司就該價金支付之個別磋商條款達成合意。況由被告訴訟代理人之陳述及系爭房屋買賣合約書第17條第10項之約定，益徵原告交付系爭支票予被告張琦莉並非為支付價金，而僅係交付其保管而已。是以，被告張琦莉之行為已違反刑法第342條第1項之規定，並致原告黃淑雲、陳姿君分別受有300萬元及350萬元之損害，依民法第184 條第1項前段及民法第188條第1項規定，被告恆聚公司、張琦莉自應就原告所受之損害，負連帶責任。㈥並聲明： ⒈被告恆聚公司應給付原告黃淑雲350萬元，給付原告陳姿君350萬元。 ⒉被告張琦莉應就第一項請求金額中，給付原告黃淑雲300 萬元及給付原告陳姿君350萬元部分，與被告恆聚公司負連帶給付責任。 ⒊如獲有利判決，願供擔保，請准為假執行之宣告。二、被告則以：㈠原告主張依民法179條之規定請求被告恆聚公司返還原告黃淑雲所給付之訂金50萬元，顯無理由： ⒈原告簽訂系爭買賣合約書時，被告恆聚公司已給予合理之審閱期間： ⑴兩造間就系爭房屋買賣除已有實體建物可參外，尚有建物權狀影本為契約附件可供稽核，故在成屋買賣情況，契約審閱期之重要性已降低，祇要使客戶了解買賣之契約內容及其他相關事項即可，毋庸如同預售屋買賣應給予客戶較長之契約審閱期，始能與客戶簽約。換言之，成屋買賣對客戶而言，重點在於現場勘驗房屋，不在於簽約文件強調契約審閱期，祇需客戶同意買賣契約之內容與其認知相符即可，故預售屋與成屋買賣，在處理簽約事項上有所差異，先予敘明。 ⑵系爭建案為建築完工之建案，原告於103年8月5日簽訂買賣合約書前之103年8月2日、103年8月4日均已經現場人員帶領參觀並瞭解建物狀況，渠等於同年8月5日簽約時更帶領家人一同至建物現場參觀後始決定購買，且對於選配家電及廚具甚為喜愛而要求被告贈送，是原告於103年8月5日簽約購買時確實已對系爭建案實體之公設、室內隔局等各項充份認知瞭解，倘原告對於契約條款之審閱自始相當重視，衡情，原告應會於103年8月5日簽訂買賣合約書後迄103年8月15日原告向被告恆聚公司主張解除契約止，長達10日期間內向被告主張審閱期間之疑義，惟原告自103年8月5日簽約後，甚至迄103年9 月5日以台南成功郵局第4798號存證信函主張審閱期間不足之前，從未就契約審閱期間或契約條款內容向被告主張任何疑異，足證原告於103年8月5日簽約當時業已充分瞭解契約條款，並同意以此條款內容拘束雙方，故原告對契約條款之瞭解已受保護。 ⑶又系爭房屋買賣契約書以黑體適中之文字記載契約審閱期：「本契約書於簽約前在現場銷售中心提供予甲方（即原告黃淑雲、陳姿君）審閱及契約條文諮詢，甲方並已充份認知所有條文，若甲方認為有必要，得攜回契約書，需於5日內審閱完畢，甲方並於後簽名以資確認。」、「甲方於103年8月5日將本合約書審閱完畢。」並經原告黃淑雲、陳姿君分別於甲方確認簽章欄簽名，除此之外，原告更於契約第17條第7項甲方確認簽章欄位中再次為親簽，並與被告就贈送物件另以文字為訂立用印，在在顯證原告確於103年8月5日與被告銷售人員已就契約中之權利義務互為協商確認，並已瞭解約款內容，衡情，若原告對系爭買賣契約之內容有不瞭解之處，應當會向被告銷售人員問明，自無在不清楚權義關係下即草率於契約書上簽名之理。從而，被告之契約審閱權已獲得充分保障，難認系爭買賣契約因被告恆聚公司未給予原告合理之審閱期間而違反消費者保護法第11條之1規定致契約不成立。 ⒉原告自103年8月5日簽訂買賣合約書起迄103年8月15日原告片面向被告恆聚公司主張解除契約前，確實從未向被告主張有審閱期間不足、顯失公平之情形，被告亦均未有妨礙當事人事先審閱契約之行為，原告確已經充分瞭解且同意兩造簽立之契約條款內容，故原告事後始以審閱期間未達規定期間，主張契約條款不構成契約之內容，其行使權利顯然違反民法第148條第2項所定之誠信原則。㈡原告主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依據民法第259條規定請求被告恆聚公司返還原告黃淑雲、陳姿君所給付之價金各350萬元，為無理由： ⒈兩造間並無就系爭建物停車場之車道設計應具何效益為特別約定，且系爭車道設計符合建築相關法令規範，而經核發使用執照在稽，並無滅失或減少通常效用之瑕疪： ⑴原告於103年8月5日與被告簽立系爭房屋及土地買賣合約書前，即有數次親蒞現場參觀建物實體，更經現場人員帶領參觀瞭解建物現狀，是原告確實對系爭建案實體之公共設施、室內隔局、環境、地下車位位置等已於事先完全瞭解及認識，嗣原告於103年8月5日簽約當時又帶領親友蒞臨現場，亦經被告銷售現場人員再度為渠等及親友引領介紹實體建築，渠等幾經審慎思慮後，方與被告達成簽約之決意，包括價格、付款方式、地下車位位置（原告黃淑雲購買系爭A棟14樓房屋配置地下4層編號17號、18號之停車位；原告陳姿君購買系爭A棟13樓房屋配置地下4層5號、3A之停車位）、樓層、棟次、贈品等相互合意一致，並非一時倉促，基此，原告於簽約後再主張系爭建物之停車場具有車道過陡過窄等瑕疪云云，顯然無據。 ⑵又系爭建案早已於103年1月16日建築完成，於103年3月4日取得台南市台南地政事務所發給之建物所有權狀所，加上目前建築法及建築設計規範等，包括耐震、防水、法定空間設計等均規定嚴苛，故系爭建物停車場之地下車道設計既係已符合建築法令核發使用執照，實難認該公共空間之法定停車位設計具有瑕疪之事由。 ⑶另系爭建案已銷售近八成，每戶動輒成交價高達3500萬元以上，目前成交客戶均無人主張車道設計具有瑕疪之疑義，足見系爭建物停車場之車道設計確實符合通常效用，況原告於103年8月15日提出車道太陡，要求解除之爭議時，尚經被告恆聚公司人員陪同試駕車道，原告試駕狀況良好，毫無其主張之疑義存在，因此原告嗣以系爭建物停車場之車道是否過陡、過窄致有減少通常效用或難為預定效用而構成買賣標的物之瑕疵為由，主張解除系爭買賣契約，顯屬無據。 ⒉至原告主張其所購買房屋之廚具與被告恆聚公司於系爭建案廣告中所標榜之「歐洲時尚百萬廚具」完全不符乙節，確屬兩造協議簡化爭點後之新的攻擊防禦方法，被告不同意其以追加主張，為節省司法資源之付出，應予駁回。㈢原告主張被告恆聚公司不得依系爭房屋買賣契約第16條第2 項及土地買賣合約書第12條第2項之約定沒入所繳價金，並無理由： ⒈被告以原告於103年8月15日片面解約並拒不履約係屬重大違約為由，而沒入原告所繳之價金，為有理由： ⑴原告交付系爭支票之真意並非擔保之用，而係買賣價金一部之支付： ①兩造簽訂之系爭房屋買賣合約書第3條付款條件約定：甲方應依「價金分期付款表」（詳如附件二）之規定，於接獲乙方繳款通知書7日內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期票據如數1次繳清。而由附件二「價金分期付款表」之記載（被告銷售人員賀筱萍親筆記載，原告認識該記載內容並未為反對之表示）可知，原告於103年8月5日與被告簽立系爭買賣合約書之同時，自應依約分別給付訂金及簽約金之義務（原告黃淑雲購買A棟14樓簽約金300萬元簽約金；原告陳姿君購買A棟13樓50萬元訂金及350萬元簽約金），亦即被告於合約成立之日有權向原告黃淑雲、陳姿君分別請求給付300萬元、350萬元，是原告於103年8月5日簽發並交付系爭300萬元、350萬元支票予被告，絕非僅係擔保之性質，而係支付買賣價金之一部，故縱被告恆聚公司於103年8月5日向銀行提示系爭支票，亦無違反契約之約定。 ②再者，不動產買賣以簽約之日即視成立，買賣契約有拘束雙方權利義務之效力，倘原告主張有農曆鬼月買賣房屋之忌諱，渠等自應俟農曆鬼月過後（103年8月25日後）方與被告成立買賣簽約即可，何須早先行於103年8月5日即成立買賣？是原告既選擇於103年8月5日與被告簽立房地買賣合約書，又同意於簽約當時開立系爭支票以兌付簽約金及訂金，足證被告於兩造成立買賣合約書之日起業已取得請求原告兌付系爭支票之權源，原告黃淑雲、陳姿君應對被告為分別清償簽約金300萬元、簽約金及訂金350萬元，被告於103年8月5日成立合約起至103年8月25日（鬼月後首日）任何1日提示原告基於支付買賣價金目的而簽發之系爭支票，皆屬合理有據，因此原告辯稱系爭支票非用以支付買賣價金之一部云云，尚無可取，亦與一般交易常情相違（時下不動產買賣交易均無可能僅止於簽約，而不須同時交付簽約金及訂金之理）。 ⑵系爭買賣契約第17條第10項之約定，僅係兩造就若刷卡付款之手續費用負擔所為之註記，並非係兩造就訂金、簽約金之給付已約定以刷卡方式付款所為之特別約定：①依附件二價金分期付款表之記載，原告黃淑雲就訂金部分係刷卡50萬元，並非100萬元，原告陳姿君就訂金並未以刷卡為實際支付，反而訂金加計簽約金共 350萬元係以簽發支票為交付，是原告既從未以刷卡100萬元為訂金支付，且對訂金、簽約金之實際履行付款係以簽發支票為之，顯見系爭買賣契約第17條第10項之約定，確實僅係雙方就刷卡手續費之負擔為註記，而非所謂以付款方式之特別約定，至為確明。 ②況原告於103年8月15日表示拒絕履約，所謂以刷卡為支付之約定業經原告捨棄，且原告於103年8月25日是否必會以刷卡支付等情並非確定，兩造既無於合約中以文字為特別約定，且原告黃淑雲亦無將系爭支票兌付日特別押署於103年8月25日，被告當無配合原告鬼月過後提示支票之說，更無必須配合應於103年8月25日提示支票之義務存在。 ⑶系爭買賣合約書附件二價金分期付款表之記載，有拘束原告之效力： ①原告黃淑雲購買系爭建物A棟14樓而於103年8月4日先刷卡50萬元作為訂金，其後復於103年8月5日同意簽發系爭300萬元支票作為簽約金，並同意簽發系爭350萬元支票作為支付原告陳姿君購買系爭建物A棟13樓之訂金50萬元及簽約金300萬元，足證原告黃淑雲於簽發系爭支票之際，確已明白認知所欲兌付之價金期別為何，故系爭買賣合約書附件二價金分期付款表之記載，有拘束原告之效力。 ②又原告交付系爭支票之金額均符合簽約時其應履行支付訂金及簽約金共計350萬元之契約義務，被告張琦莉就原告交付之系爭支票分別於買賣契約之付款明細表上之註記簽名，其目的如同收據一般，本無須再經原告於價金分期付款表上另為簽名之必要，亦即附件二價金分期付款表之記載，係基於保護買受人之目的所為之紀錄，屬有利於原告之利益，俾證明被告人員業已代表收受系爭支票，根本無庸經原告簽名於上，亦與一般房屋買賣交易實務相符。 ③另依系爭買賣合約書之附件二價金分期付款表，原告依約應於103年8月25日繳交使用執照核發款項分別為238萬元，惟原告並未依約繳納，經被告於103年8月25日對原告為繳款通知，並就原告黃淑雲部分，於103年9月1日、9月11日、10月2日分別以高雄瑞豐郵局第245號、第255號、第280號存證信函催繳；就原告陳姿君部分，於103年9月1日、9月11日、10月2日分別以高雄瑞豐郵局第246號、第256號、第279號存證信函催繳，惟原告仍未繳納，並置之不理，足證原告於103年8月15日拒絕履約之意思表示甚明；茲原告主張系爭建物停車場之車道設計瑕疪云云，僅係其個人認知，乃屬可歸責於己之事由，其無故拒絕履約，確實已構成違約，無論係依系爭房屋買賣合約書第16條第2項及土地買賣合約第12條第2項約定，抑或依民法第249條、250條之相關規定，被告均有在原告任意違約之行為後，於103年10月14日行使解除權，並就原告應繳付之款項（包括訂金及簽約金）行使沒收之權利，並無不當得利。 ⒉原告任意違約之行為已屬重大，致被告損失諸多銷售利益，依系爭房屋及買賣合約書之約定，被告得沒收房地總價款15%之金額，原告主張系爭約金之約定數額過高，請求法院依民法第252條之規定酌減，已失所據： ⑴原告於103年8月4日為立預約單之前，系爭A棟13樓、14樓於7、8月銷售時期，單戶銷售均係以3888萬元為預約爭取交易機會，若非因原告於簽約之前，向被告表示1 次購買2戶，極欲購買之誠意，被告根本不可能同意以 3500萬元與原告達成價格上之優惠；今原告於簽約後，竟任意佯以各種理由主張契約無效，反悔不買，甚主張系爭支票僅供保管，並非支付買賣價金一部之用，已違反交易常態，並致被告因而坐失更好之銷售利益。 ⑵系爭房屋買賣合約書第16條第2項、系爭土地買賣合約書第12條第2項均約定以房地總價款15%之金額作為違約金，則被告依約得主張違約金為每戶525萬元（3500萬*15%），是被告沒收原告黃淑雲、陳姿君已給付價金各350萬元，遠低於上開約定，足證系爭違約金之約定數額並無過高。㈣原告以被告張琦莉交付系爭支票予被告恆聚公司提示致違反刑法第342條規定為由，主張被告恆聚公司、張琦莉應依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段之規定，連帶對原告負侵權行為損害賠償責任，亦無理由：被告張琦莉受僱被告恆聚公司，與原告間並無受託處理事務之委任關係，其憑原告交付系爭支票之記載，分別於系爭房屋買賣合約書附件二「價金分期付款表」為記載，並將系爭支票交付予被告恆聚公司，乃完全基於原告票面記載之指定表意所為，更係基於被告張琦莉與恆聚公司之受僱關係應當交付予被告恆聚公司持有，是被告張琦莉對系爭支票實無應負法律上之保管義務，申言之，系爭支票嗣經被告恆聚公司為提示請求，乃被告恆聚公司依約行使兌付或沒收之權利，與被告張琦莉亦無任何干係，原告指摘被告張琦莉背於所託，應有背信罪之該當云云，並主張其應與被告恆聚公司負連帶侵權行為損害賠償責任，實屬無稽。㈤並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：㈠兩造不爭執之事項： ⒈原告黃淑雲與訴外人黃桂雲於103年8月4日前往被告恆聚公司位於臺南市○○路0段000號之水雲間建案參觀，雙方於同日就系爭建案A棟14樓、A棟13樓簽訂預約單（黃淑雲預約A棟14樓、黃桂雲代理陳姿君預約A棟13樓），原告黃淑雲並以信用卡支付訂金50萬元（A棟14樓、A棟13樓各25萬元）；預約單上所載之出賣人為「賀筱萍、李竹梅」、收款人為被告張琦莉。 ⒉原告黃淑雲、陳姿君於103年8月5日分別就水雲間建案A棟14樓、A棟13樓與被告、訴外人潘仁德各簽訂總價3,500萬元之房屋買賣合約書（房屋價金為1,225萬元）及土地買賣合約書（土地價金為2,275萬元）；原告黃淑雲並於同日簽發票據號碼CG0000000、CG0000000、票面金額分別為300萬元、350萬元、受款人均為被告恆聚公司、付款銀行均為台北富邦銀行臺南分行之系爭支票2紙交予被告恆聚公司之受僱人即被告張琦莉收執。 ⒊兩造之系爭房屋及土地買賣合約書條款約定如下： ⑴契約審閱期記載：「本契約書於簽約前在現場銷售中心提供予甲方（即原告黃淑雲、陳姿君）審閱及契約條文諮詢，甲方並已充份認知所有條文，若甲方認為有必要，得攜回契約書，需於5日內審閱完畢，甲方並於後簽名以資確認。」、「甲方於103年8月5日將本合約書審閱完畢。」並經原告黃淑雲、陳姿君分別於甲方確認簽章欄簽名（本院卷㈠第10、40、47、79頁）。 ⑵系爭房屋買賣合約書第3條付款條件約定：甲方應依「價金分期付款表」（詳如附件二）之規定，於接獲乙方繳款通知書7日內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期票據如數1次繳清。而附件二之「價金分期付款表」記載： ①原告黃淑雲就第1期訂金100萬元，於103年8月4日以刷卡支付50萬元；第2期簽約金250萬元，於103年8月5日以系爭300萬元支票支付，並經被告張琦莉簽名於其上（本院卷㈠第21頁）。 ②原告陳姿君就第1期訂金100萬元、第2期簽約金250萬元，於103年8月5日以系爭350萬元支票支付，並經被告張琦莉簽名於其上（本院卷㈠第60頁）。 ③原告應於103年8月25日繳納第3期使用執照核發金額238萬元，惟原告均未繳納。 ⑶系爭房屋買賣合約書第16條第2項違約之處罰約定：「甲方如違約時，乙方得解除契約。乙方得沒收依房屋總價款百分之15計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約。」（本院卷㈠第218、55頁）。 ⑷系爭房屋買賣合約書第17條第10項約定：「訂金100萬刷卡手續費由乙方支付。簽約金250萬元若刷卡支付，手續費由甲方支付。」（本院卷㈠第17、56頁）。 ⑸原告黃淑雲購買系爭A棟14樓房屋配置地下4層編號17號、18號之停車位；原告陳姿君購買系爭A棟13樓房屋配置地下4層5號、3A之停車位。 ⒊原告於103年8月15日以水雲間建案車道過陡、險象環生為由，以電話通知被告恆聚公司售屋中心李竹梅小姐解除契約，並請求返還系爭支票。 ⒋被告恆聚公司於103年8月19日提示系爭支票。 ⒌系爭水雲間為地上26樓、地下4樓之集合住宅，於103年1 月16日建築完成，被告恆聚公司並於103年3月4日取得台南市台南地政事務所發給之建物所有權狀。 ⒍被告恆聚公司與訴外人潘仁德就原告應給付系爭買賣契約之第3期使用執照核發金額238萬元部分，於103年8月25日對原告黃淑雲、陳姿君為繳款通知，並就原告黃淑雲部分，於103年9月1日、9月11日、10月2日分別以高雄瑞豐郵局第245號、第255號、第280號存證信函催繳；就原告陳姿君部分，於103年9月1日、9月11日、10月2日分別以高雄瑞豐郵局第246號、第256號、第279號存證信函催繳，惟原告仍未繳納，被告遂於103年10月14日以台南成功路郵局第6749號存證信函主張解除契約。㈡兩造之爭執事項： ⒈原告主張依民法179條之規定請求被告恆聚公司返還原告黃淑雲所給付之訂金50萬元，有無理由？ ⑴原告簽訂系爭買賣合約書時，被告恆聚公司是否給予合理之審閱期間： ①系爭買賣契約是否因被告恆聚公司未給予原告合理之審閱期間而違反消費者保護法第11條之1規定致契約不成立？ ②系爭買賣契約關於審閱期間之記載，有無違反民法第247條之1第3款、第4款之情事而無效？ ⑵原告主張系爭買賣契約不成立，是否違法民法第148條第2項之誠信原則？ ⒉原告主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依據民法第259條規定請求被告恆聚公司返還原告黃淑雲、陳姿君所給付之價金各350萬元，有無理由？ ⑴系爭建物停車場之車道是否過陡、過窄致有減少通常效用或難為預定效用而構成買賣標的物之瑕疵？ ⑵如有瑕疵，原告是否於訂約時即明知瑕疵存在？ ⑶如有瑕疵，原告解除契約，是否顯失公平？ ⒊原告主張被告恆聚公司不得依系爭房屋買賣契約第16條第2項及土地買賣合約書第12條第2項之約定沒入所繳價金，有無理由？ ⑴被告以原告於103年8月15日片面解約並拒不履約係屬重大違約為由，而沒入原告所繳之價金，有無理由？ ①原告交付系爭支票之真意為何？究係擔保之用？抑或係買賣價金一部之支付？ ②系爭買賣契約第17條第10項之約定，究係兩造就若刷卡付款之手續費用負擔所為之註記？抑或係兩造就訂金、簽約金之給付已約定以刷卡方式付款所為之特別約定？ ③兩造間之系爭買賣契約是否已成立？系爭買賣合約書附件二價金分期付款表之記載，有無拘束原告之效力？ ⑵系爭違約金之約定數額是否過高？是否應依民法第252 條之規定酌減？ ⒋原告以被告張琦莉交付系爭支票予被告恆聚公司提示致違反刑法第342條規定為由，主張被告恆聚公司、張琦莉應依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段之規定，連帶對原告負侵權行為損害賠償責任，有無理由？四、本院得心證之理由：㈠原告簽訂系爭買賣合約書時，被告恆聚公司已給予合理之審閱期間： ⒈按消費者保護法第11條之1規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之。如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。 ⒉本件兩造對於系爭買賣契約之必要之點（即價金、標的物），互相表示意思一致乙節，為兩造所不爭執，則系爭買賣契約自已成立；倘被告於訂約前，未予原告合理之審閱期間，亦僅生由被告單方所預先擬定之系爭買賣契約條款，不構成契約之內容，非謂兩造間之買賣契約不成立或無效，是原告主張被告未給予原告合理之審閱期間而違反消費者保護法第11條之1規定致契約不成立，於法尚有誤會而不可採。 ⒊況觀諸系爭買賣契約之首頁就契約審閱期已明載：「本契約書於簽約前在現場銷售中心提供予甲方（即原告黃淑雲、陳姿君）審閱及契約條文諮詢，甲方並已充份認知所有條文，若甲方認為有必要，得攜回契約書，需於5日內審閱完畢，甲方並於後簽名以資確認。」且以手寫文字記載「甲方於103年8月5日將本合約書審閱完畢。」其下方並經原告黃淑雲、陳姿君分別於甲方確認簽章欄簽名（本院卷㈠第10、40、47、79頁）無訛，此為兩造所不爭執之事實；且原告於簽約時，就原告簽名之位置，被告會大略翻給原告看，而簽約完後，被告補審閱期間之記載時，原告曾提及其都未看條文，然原告還是讓被告記載已審閱完畢等文字等情，亦經證人即被告公司之前銷售人員李竹梅到庭結證在卷，顯見原告於簽訂系爭契約前，已有詳細審閱契約之機會，且被告亦未有妨礙原告事先審閱契約之行為，原告自有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後始同意與被告簽訂系爭買賣契約。而原告雖主張其並未親自蓋印、亦不了解契約內容云云，然原告既授權被告代為用印，顯係於簽約時自行放棄審閱期間，倘原告對系爭契約條款之內容有所爭執，自應於簽約時或簽約後即詳閱契約內容並就有爭執之內容提出異議，而非俟訴訟時始爭執其未行使審閱權，是原告主張因其未審閱該契約之內容，故契約之不成立云云，自非可採。 ⒋至原告主張內政部公告之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，其中應記載事項第1.點即為契約審閱期間，而不得記載事項第6.點即為：「不得約定拋棄審閱期間。」云云，然所謂「不得約定拋棄審閱期間」係指定型化契約中不得預先約定拋棄審閱期間，然系爭買賣契約雖係亦屬定型化契約，然該契約條款中並無預定拋棄審閱期間之約定，而係為前開約定，觀諸該約定內容並無約定拋棄審閱期間，是原告此部分主張，亦難憑採。㈡系爭買賣契約關於審閱期間之記載，並無違反民法第247條之1第3款、第4款之情事而無效： ⒈次按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247條之1定有明文。此乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉4款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。是該條第2款所謂「加重他方當事人之責任」，應係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而言，第1款所謂免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者，及第3款所謂使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者，應係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之。至於所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言（最高法院91年度台上第2336號、96年度台上字第168號裁判要旨參照）。 ⒉本件原告主張系爭契約有無效之情形，係指系爭契約關於審閱期間之記載，然系爭契約有關審閱期間之約定，並未預先使原告拋棄審閱之權利，而係原告於簽約時當場表示已審閱完畢，已如前述，自無原告所不及知或無磋商變更餘地之情事；且該約定亦未使原告喪失依契約本質所生之主要權利義務，亦難謂有使原告受何重大之不利益，是原告此部分之主張，與民法第247條之1規定並不相符，原告以前開理由主張系爭契約無效，亦非可採。㈢原告主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依據民法第259條規定請求被告恆聚公司返還原告黃淑雲、陳姿君所給付之價金各350萬元，為無理由： ⒈再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失。且所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決參照），先予敘明。 ⒉本件原告雖主張系爭建物停車場之車道過陡、過窄致有減少通常效用或難為預定效用而構成買賣標的物之瑕疵，然為被告所否認，並提出系爭建物之使用執照（本院卷㈠第263頁）、地下室1-4樓之送審平面圖（本院卷㈡第57-60 頁）為據，而觀諸該地下室平面圖之規格並無任何違反相關建築技術規則，且主管機關亦已核發使用執照予被告，應足以推定系爭建物停車場確有按圖施工，是被告辯稱系爭停車場之車道並無過陡、過窄之瑕疵，尚非無憑；而原告就此節又未能舉證以實其說，是原告以系爭停車場之車道過陡、過窄之瑕疵為由主張解除系爭契約，自難憑採。㈣原告主張被告恆聚公司不得依系爭房屋買賣契約第16條第2 項及土地買賣合約書第12條第2項之約定沒入所繳價金，為無理由： ⒈又按解釋契約，固應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決參照）；但契約文字若業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。⒉系爭房屋買賣合約書第16條第2項違約之處罰約定：「甲方如違約時，乙方得解除契約。乙方得沒收依房屋總價款百分之15計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約。」且系爭房屋買賣合約書第3條付款條件約定：「甲方應依價金分期付款表（詳如附件二）之規定，於接獲乙方繳款通知書7日內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期票據如數1次繳清」，而附件二之「價金分期付款表」則記載：①原告黃淑雲就第1期訂金100萬元，於103年8月4日以刷卡支付50萬元；第2期簽約金250萬元，於103年8月5日以系爭300萬元支票支付，並經被告張琦莉簽名於其上。②原告陳姿君就第1期訂金100萬元、第2期簽約金 250萬元，於103年8月5日以系爭350萬元支票支付，並經被告張琦莉簽名於其上③原告應於103年8月25日繳納第3 期使用執照核發金額238萬元（惟原告未繳納），是被告恆聚公司與訴外人潘仁德就原告應給付系爭買賣契約之第3期使用執照核發金額238萬元部分，於103年8月25日對原告黃淑雲、陳姿君為繳款通知，並就原告黃淑雲部分，於103年9月1日、9月11日、10月2日分別以高雄瑞豐郵局第 245號、第255號、第280號存證信函催繳；就原告陳姿君部分，於103年9月1日、9月11日、10月2日分別以高雄瑞豐郵局第246號、第256號、第279號存證信函催繳，惟原告仍未繳納，被告遂於103年10月14日以台南成功路郵局第6749號存證信函主張解除契約等情，為兩造所不爭執之事實，則系爭買賣合約書附件二價金分期付款表之記載，若有拘束原告之效力，因原告拒絕依約給付買賣價金，被告自得依系爭房屋買賣合約書第16條第2項及土地買賣合約第12條第2項約定行使解除權，並沒收原告已繳之價款。 ⒊而原告雖主張系爭買賣合約書附件二價金分期付款表之記載，並無拘束原告之效力云云，然查： ⑴系爭買賣契約就付款條件既已明文約定：「甲方應依價金分期付款表（詳如附件二）之規定，於接獲乙方繳款通知書7日內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期票據如數1次繳清。」足認附件二之記載內容，亦應與契約本文之記載同視，而為對原告有拘束力，尚難僅以原告未於該表旁簽名即遽謂該部分之約定對原告無拘束力。 ⑵又原告黃淑雲購買系爭建物A棟14樓而於103年8月4日先刷卡50萬元作為訂金，其後復於103年8月5日同意簽發系爭300萬元支票作為簽約金，並同意簽發系爭350萬元支票作為支付原告陳姿君購買系爭建物A棟13樓之訂金 50萬元及簽約金300萬元，足證原告黃淑雲於簽發系爭支票之際，應已明知其所給付之價金期別為何，而該價金之給付數額、時間，又與附件二價金分期付款表之記載相符，是原告爭執其不知或不同意附件二之價金付款表之記載，顯與客觀證據有違而不可採。況原告於簽約後即取得系爭買賣契約，原告若對附件二之價金分期付款表之記載有不同意見，理應會於取得契約並詳閱內容後即提出，然原告於本件訴訟前並未就附件二之價金分期付款表提出異議，而僅係以車道過陡之瑕疵主張解除契約，是原告爭執附件二之價金分期付款表對其無拘束力云云，亦非可採。 ⒋原告交付之系爭支票為買賣價金之一部分，且系爭買賣契約第17條第10項之約定，係兩造就若刷卡付款之手續費用負擔所為之註記： ⑴依系爭契約附件二「價金分期付款表」之記載，原告於103年8月5日與被告簽立系爭買賣合約書時，已依約給付訂金及簽約金（原告黃淑雲購買A棟14樓簽約金300萬元簽約金；原告陳姿君購買A棟13樓50萬元訂金及350萬元簽約金），顯見系爭支票應為買賣價金之一部分無訛；否則，系爭支票若僅係供擔保用，原告為何不簽發長期支票以確保被告未能於短期內提示？又為何不於系爭支票之票面上或系爭買賣契約中明載系爭支票係為供擔保用？是原告主張系爭支票非買賣價金之一部分，實難憑採。 ⑵至系爭房屋買賣合約書第17條第10項雖約定：「訂金 100萬刷卡手續費由乙方支付。簽約金250萬元若刷卡支付，手續費由甲方支付。」（本院卷㈠第17、56頁），然該約定既僅記載有關刷卡手續費之負擔，且簽約金部分亦僅約定「若刷卡」支付時手續費由甲方支付，並非約定簽約金部分日後必以刷卡之方式支付（即簽約金是否以刷卡支付，係屬不確定之狀態），是原告主張該約定係兩造就訂金、簽約金之給付已約定以刷卡方式付款所為之特別約定云云，亦難憑採。 ⑶原告另主張兩造曾約定系爭支票需俟農曆鬼月過後（ 103年8月25日後）始可提示，然原告既於103年8月5日與被告簽立系爭買賣合約書，並簽發系爭支票以給付簽約金及訂金，足認被告於兩造簽訂系爭買賣契約之日起，被告對原告已取得兌付系爭支票之權源（除非期限屆至前原告以刷卡方式支付價金），否則，被告若未能取得系爭支票之權利，則被告簽立系爭買賣契約有何必要或實益？況依附件二價金分期付款表之記載，原告黃淑雲就訂金部分係刷卡50萬元，並非表載之100萬元，原告陳姿君就訂金部分並未支付任何款項，而係訂金加簽約金共350萬元全部以簽發支票為給付，則系爭支票若非屬價金之一部分，則兩造簽約時，原告黃淑雲雖已以刷卡付50萬元訂金，然與附件二所載應付訂金100萬元之記載不符，原告陳姿君更甚而未給付任何之訂金，此顯與一般不動產買賣簽約時買方需給付訂金、簽約金之常情不符，是被告辯稱系爭買賣契約第17條第10項之約定，僅係雙方就刷卡手續費之負擔為註記，而非就付款方式所為之特別約定，應為可採。 ⑷嗣原告既已於103年8月15日向被告表示解除契約，則兩造所約定（於103年8月25日前）原告得以刷卡給付簽約金之約定，自已無成就之可能，是被告主張其自無需再配合鬼月過後始能提示支票之約定，亦為可採。 ⒌系爭違約金之約定數額並未過高，本院無庸依民法第252 條之規定酌減： ⑴又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號民事裁判參照）。 ⑵依前所述，被告依約本得解除契約並沒收系爭房地總價款15%之金額作為違約金，則被告依約得主張違約金為每戶525萬元（3500萬×15%），然被告僅沒收原告黃淑雲、陳姿君已給付之價金各350萬元，遠低於上開約定，是被告辯稱其所沒收之系爭違約金並無過高之情事，尚堪憑採。 ⑶至原告雖主張系爭違約金之約定數額過高，請求法院依民法第252條之規定酌減云云，惟原告僅任意指摘原約定之違約金額過高並要求本院核減，並未提出任何相關事證以供本院調查，是本院審酌內政部成屋買賣契約版本之違約處罰約定係沒收房屋價金15%為上限，及財政部公布之房屋建築營造同業利潤標準表、土地開發同業利潤標準表（房屋出售淨利10%、土地開發淨利29%），本院認被告沒收原告所繳納之價款350萬元（為系爭房地總價之10%）尚無過高之情事，並無酌減之必要。㈤原告以被告張琦莉交付系爭支票予被告恆聚公司提示致違反刑法第342條規定為由，主張被告恆聚公司、張琦莉應依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段之規定，連帶對原告負侵權行為損害賠償責任，為無理由： ⒈末按刑法第342條之背信罪，須以為他人處理事務為前提，所謂為他人云者，係指受他人委任，而為其處理事務而言。如非為他人處理事務，無論圖利之情形是否正當，要與該罪之構成要件不符。 ⒉本件原告雖主張其交付系爭支票予被告張琦莉，係委任被告張琦莉保管該支票，然被告張琦莉卻將系爭支票交付予被告恆聚公司提示，而有違反刑法第342條之規定云云，然此為被告張琦莉所否認，則原告自應就此有利於己之事實負舉證之責。然查，被告張琦莉既係被告恆聚公司之員工，其於執行業務時收受系爭支票後，即於系爭買賣契約附件二之價金分期付款表上記明收訖，顯見被告張琦莉收受系爭支票並非係受原告所委任，而係基於被告恆聚公司之代理人或使用人之身分所收受，則原告與被告張琦莉間自無任何之委任關係，是被告張琦莉自無受原告委任、而為原告處理事務之問題，而被告張琦莉既非為原告處理事務，無論其交付系爭支票予被告恆聚公司是否正當，要與背信罪之犯罪構成要件不符，是原告主張被告恆聚公司、張琦莉應依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段之規定，連帶對原告負侵權行為損害賠償責任，亦無理由。五、綜上所述，系爭買賣契約既已有效成立，且原告以系爭車道有瑕疵為由解除契約乙節，又未能舉證以實其說，是原告主張依民法第179條、第259條之規定，請求被告恆聚公司應給付原告黃淑雲、陳姿君各350萬元，並請求被告張琦莉應就前開請求金額中，就給付原告黃淑雲300萬元及給付原告陳姿君350萬元部分，與被告恆聚公司負連帶給付責任，均為無理由，應予駁回。另被告以原告未依約繳付價金為由解除契約並沒收原告已繳納之價款350萬元，於法有據，且該違約金之約定亦無過高之情事，是原告主張系爭支票並非價金之一部分且違約金之約定過高云云，亦非可採。而原告之訴暨經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 104 年 10 月 30 日民事第一庭法官洪碧雀以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 11 月 3 日書記官黃稜鈞

臺灣臺南地方法院103年度重訴字第242號

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