臺灣臺南地方法院103年度重訴字第67號｜法律人

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 103年度重訴字第67號原　　　告　交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺南貨運服務所法定代理人　劉儀煌訴訟代理人　謝依良律師被　　　告　奇航企業有限公司法定代理人　林阳乙訴訟代理人　蘇清水律師黃郁蘋律師陳世勳律師被　　　告　孫勇進陳信忠上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國103年12月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告奇航企業有限公司應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○地號土地上如附圖所示編號A面積一七八點三０平方公尺之商店（鐵皮貨櫃屋）、編號B面積０點三六平方公尺之冷氣、編號C面積一七點０八平方公尺之廁所、編號D面積一四點七三平方公尺之鐵皮貨櫃屋（包含水塔）拆除，並將前開土地交還原告。被告奇航企業有限公司、孫勇進及陳信忠應自民國一０二年十一月二十九日起至返還前開土地之日止，按日連帶給付原告新臺幣捌仟參佰參拾肆元。訴訟費用由被告奇航企業有限公司負擔十分之九，餘由被告奇航企業有限公司、孫勇進及陳信忠連帶負擔。本判決於原告以新臺幣貳佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣柒佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、被告孫勇進、陳信忠經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、原告起訴主張：一、被告奇航企業有限公司（下稱奇航公司）邀被告孫勇進及陳言忠為連帶保證人，於民國101年9月6日與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），向原告承租坐落臺南市○○區○○段0○0○00地號土地，面積各為174.32平方公尺、143.41平方公尺、31平方公尺之土地（下稱系爭6、8、20地號土地，合稱系爭土地），約定租期為101年12月31日起至106年12月30日止，每月租金為新臺幣（下同）125,000元，履約保證金375,000元。二、系爭租賃契約有下列約定：（一）第3條第1項規定「用途限制：本出租標的不直接臨路，承租人如需建築使用，應依租約第21條第7款規定辦理，並請事先評估申請建築執照之可行性…」。（二）第10條第1項規定「本租約出租標的有下列情形之一者，甲方（即原告）得隨時終止租約，乙方（即被告奇航公司）不得要求任何補償及其他異議…（四）乙方就土地做非法使用或變更使用者。（五）乙方違反本租約之約定者。（六）乙方將土地全部或部分轉租、分租、出借或將租賃權轉讓他人或由他人頂替使用者。…」。（三）第13條規定「乙方應於租期屆滿或租約終止之翌日（末日為例假日時延至下一上班日），將租賃標的回復原狀經會同甲方點交無誤後返還，並付清租金、違約金及其他賠償…」。（四）第14條規定「如乙方未依前條規定返還租賃標的予甲方時，應按逾期之期間，每日給付相當日租金兩倍之懲罰性違約金8,334元，並不得異議及主張有民法第451條為不定期契約之適用」。（五）第21條規定「特約事項：（一）本標的以素地出租，不得搭建廣告物及影響站區觀瞻，但容許於地面豎立與本業有關之廣告識別招牌（活動式），其他地點或增加非本業周邊廣告設置需另向甲方申請租用，如有違反不改善者，依違約處理。…（五）本租賃以素地出租，乙方如需搭建雨棚、圍籬、鐵皮屋或簡易性設施應自行考量租賃期限，並在不影響鐵路局站場營運安全及觀瞻原則下，事先由建築師繪製圖說並檢附書面相關資料自費委請土木結構師簽認符合契約相關規定後向甲方提出申請，經甲方同意後，以交通部臺灣鐵路管理局名義依建築法規向當地主管機關申請證照經核准並簽妥切結書後，使得施設…（九）乙方未經甲方同意擅自搭建雨棚、圍籬或鐵皮屋經甲方通知限期回復原狀，或當地主管機關認有不符相關法令規定須拆除，乙方應無條件自行負責拆除，不得要求任何補償或提出異議，逾期未回復原狀，甲方得終止契約，收回租賃標的物…」。三、被告奇航公司於系爭土地上搭建如附圖所示編號A面積178.30平方公尺之商店（鐵皮貨櫃屋）、編號B面積0.36平方公尺之冷氣、編號C面積17.08平方公尺之廁所、編號D面積14.73平方公尺之鐵皮貨櫃屋（包含水塔；上開商店等建物下合稱系爭地上物），且於系爭地上物搭建完成後，又將之出租他人經營服飾店及飲料店，被告奇航公司違反系爭租賃契約第10條第1項第5、6款約定，將系爭土地轉租、分租或出借與第三人使用。被告奇航公司雖辯稱係與他人合夥經營服飾及飲料店，惟「公司不得為他公司無限責任股東或合夥事業之合夥人」，公司法第13條第1項定有明文，被告奇航公司謂其與他人合夥經營服飾及飲料店云云，為法所禁止，自屬無效，且被告奇航公司將系爭地上物交由他人經營服飾及飲料店當會使用系爭土地，此與被告奇航公司依己意使用土地之情形有別。四、被告奇航公司搭建系爭地上物，並未經原告同意：（一）依系爭租賃契約第21條第1、5款約定，被告奇航公司如有搭建雨棚、圍籬、鐵皮屋或簡易性設施之舉，應事先徵得原告同意後，始得施設，不論原告主管或承辦人是否知悉被告奇航公司搭建鐵皮貨櫃，被告奇航公司仍有遵守上開約定之義務，否則，即屬違約。附圖編號A、D鐵皮貨櫃屋及編號C廁所，亦為系爭租賃契約第21條第5款所指之鐵皮屋或簡易性設施的範疇，被告奇航公司違反上開約定屬實。（二）系爭土地上之貨櫃屋係供作營業用途，自屬建築物，應受建築法令所規範，仍須向主管提出申請，依營署建字第6212號函釋「貨櫃若有代勞房屋使用之事實，縱可隨時任意遷移，但其構造及使用與一般建築物尚無差異，且客觀上於使用時有固定之處所，應視為建築法所稱之建築物，依同法第25條規定應向當地主管建築機關申請建築許可」、台內營字第0000000000號函釋「貨櫃屋如有替代房屋使用之事實，即符合行政院60年6月2日台60內4973號令意旨，視同違章建築」，系爭土地上之貨櫃屋既已定著於土地上，且又有開口作為營業使用，顯係建築物，自應申請建築許可，被告奇航公司辯稱無須申請建築許可云云，應不足採。（三）原告於102年6月13日發文字號為南貨業字第0000000000號發函予被告奇航公司，表示被告奇航公司如需搭蓋建物須向原告提出申請，並請於文到7日內依契約（即系爭租賃契約）約定以書面提出申請等語；又於102年以南貨業字第0000000000號函再次通知被告奇航公司如需搭蓋建物須依約向原告提出申請，惟被告奇航公司均未有任何表示。原告以102年10月2日南貨業字第0000000000號函、102年10月25日南貨業字第0000000000號函通知被告奇航公司，其擅自於系爭土地搭起建物，已違反系爭租賃契約第21條約定，請於文到15日內拆除。又於102年11月13日以台南成功路郵局第2234號存證信函向被告奇航公司表示：被告奇航公司已違反系爭租賃契約第10條第1項第4、5、6款及第21條第1項第1、5、9款，限於文到7日內拆除，否則依違約處理終止租約等語，被告奇航公司已於102年11月14 日收受該存證信函，惟被告奇航公司均置之不理。且依證人鄭村鋒之證述，原告未曾同意被告奇航公司施作系爭地上物無庸依約提出申請；證人蔡憲忠亦證述「被告奇航公司原來只放貨櫃，貨櫃本來就是可以放的，因為是空地，後來有搭蓋更多的東西，類似廣告架之類的東西，所以原告在102年6月13日有發函告訴被告公司，要他們依合約提出申請」；證人邱光華之書面陳述，可知原告人員巡查發現被告奇航公司有違契約規定時，即曾函催提出申請，且證人邱光華惟恐被告奇航公司不諳契約規定，曾一再提醒被告奇航公司關於空地搭建建物之相關約定。以上足證原告並無免除被告奇航公司於施作系爭地上物前應依約提出申請之義務。被告奇航公司雖以原告名義申請水電，然此與原告同意被告奇航公司使用貨櫃屋而無庸依約提出申請或同意，係屬二事，苟原告確有同意被告奇航公司使用貨櫃屋而無庸申請，何以原告發函要求被告奇航公司應依約提出申請時，被告奇航公司未曾以上開事由置辯，足證被告奇航公司臨訟砌詞，不足採信。（四）被告奇航公司謂其曾委請原告向國有財產局承租同段7地號土地及原告主管、承辦人未曾反對其設置鐵皮貨櫃云云，原告否認。另被告奇航公司給付租金係履行契約義務，此與原告是否容認其於系爭土地上設置地上物，係屬二事，被告奇航公司以原告收租一事，據以推論原告容認其設置鐵皮貨櫃云云，並不足採。（五）證人蔡憲忠證述「他們原來只放貨櫃，貨櫃本來就是可以放的」等語，係針對單純之「貨櫃」而言，並非針對已加以改造或裝潢之「貨櫃屋」，被告奇航公司誤解證人蔡憲忠之證述，援引作為其無違反系爭租賃契約第21條第5款之依據，應屬無據。又附圖編號C為一泥作廁所，此為被告奇航公司所建築，並非貨櫃屋，且係定著於土地上，依法亦須申請建築許可，被告奇航公司並未依第21條第5款、9款規定辦理，原告以此終止租約，亦屬有據。五、又按系爭租賃契約第3條第1項規定，原告已提醒被告奇航公司，系爭土地不直接臨路，可能無法合法建築之問題，被告奇航公司評估後仍願承租，詎承租後竟以違約方式使用系爭土地，原告依系爭租賃契約第10條第1項第5、6款、第21條第1、5、9款規定終止系爭租賃契約，而於102年11月27日寄發台南成功路郵局第2323號存證信函予被告奇航公司表示：終止系爭租賃契約，請被告奇航公司依系爭租賃契約第13條規定將系爭土地返還原告。被告奇航公司負責人林阳乙於102年11月28日收受該存證信函。原告終止系爭租賃契約自屬有據，並無違反誠信原則。至於被告奇航公司謂原告知悉其欲為經營店鋪使用且原告主管認許此情，原告主管承諾其設置系爭地上物云云，原告否認。六、系爭土地不能指定建築線，無法建築一事，業於招標公告及系爭租賃契約第3條第1項即已明定，被告奇航公司於投標及訂約時所明知。而系爭租賃契約第21條第7款明訂「…若主管機關書面不同意核發建造執照，雙方得隨時終止租約…」，亦賦與被告奇航公司於未能獲核發建造執照時，得終止租約之權利，今被告奇航公司於未能申請指定建築線時，選擇以搭建貨櫃屋方式來使用系爭土地為其自身之評估考量，並非原告有何同意。七、被告奇航公司於102年11月28日收受存證信函後，自應於102年11月29日依系爭租賃契約第13條將系爭土地回復原狀並返還原告，詎被告奇航公司迄今仍未返還，故原告依系爭租賃契約第14條定請求被告奇航公司將系爭地上物拆除後，將系爭土地返還原告，並請求擔任連帶保證人之被告孫勇進、陳信忠及被告奇航公司自102年11月29日起至返還系爭土地之日止，按日連帶給付原告8,334元。八、並聲明：求為判決如主文第1、2項所示。原告願供擔保請准宣告假執行。參、被告則以：一、被告奇航公司搭設系爭地上物係經原告同意，並無違反系爭租賃契約第21條第1、5款之規定，理由如下：（一）兩造於101年9月6日訂定系爭租賃契約，被告奇航公司之所以向原告承租系爭土地，係為從事商業行為營利，惟因系爭土地旁尚有一筆國有財產局所有之廣慈段7地號土地，致被告奇航公司無法順利申請指定建築線，因此，被告奇航公司乃改以貨櫃屋方式作為所經營之商店營運之用，而貨櫃屋之使用係簡易放置，並非永久固定，可隨時遷移，與系爭租賃契約第21條第5款所指「雨棚、圍籬、鐵皮屋或簡易性設施」應為固定而有永久使用，且需申請他項使用執照方可設置不同，應不在該條文所列舉應向原告提出申請之範圍內，蓋依系爭租賃契約第21條第5款之內容「事先由建築師繪製圖說並檢附書面相關資料自費委請土木結構師簽認符合契約相關規定後向甲方提出申請，…乙方應於租約終止或屆滿翌日起併同土地返予甲方，或經甲方認定並書面通知乙方須拆除恢復原狀時，地上物均視同廢棄物，由乙方負責申辦相關拆除執照及拆除清運完竣，…」可知，需向原告提出申請者屬於需要建築或拆除執照之建物，而貨櫃屋之擺放與移除根本不用申請相關執照，足認系爭租賃契約第21條第5款所指「雨棚、圍籬、鐵皮屋或簡易性設施」不包含貨櫃屋，此部分亦經原告之業務主任蔡憲忠於103年8月25日、經理邱光華於103年10月20 日到庭證述明確，蔡憲忠證稱「…他們原來只放貨櫃，貨櫃本來就是可以放的，因為是空地…」；邱光華證稱「證人蔡憲忠所述沒有錯，單純的貨櫃一定可以放…」。既然被告奇航公司安放貨櫃屋並無違反系爭租賃契約第21條第5款之情事，自無依同條第9款規定負拆除並回復原狀之義務，是被告奇航公司於系爭土地上安放貨櫃屋供營業場所之用應不違背契約之規定，原告據以終止租約為無理由。（二）被告奇航公司因未能順利申請指定建築線，乃退而求其次改以貨櫃屋代替，此事被告奇航公司均已向原告報告，原告業務主任蔡憲忠及經理郵光華也說既然無法申請指定建築線，那就用貨櫃屋，並於貨櫃屋擺放完成後開始營業前，以原告名義申請水電，足認，原告同意讓被告使用貨櫃屋經營商店一事堪可認定，否則，倘原告不同意被告奇航公司施設貨櫃屋，豈會同意被告奇航公司以原告名義申請水電。且被告奇航公司於簽約之初，即就系爭土地得否經營商業一事詢問原告之承辦人，經承辦之主管口頭承諾，方與原告簽立系爭租賃契約，又系爭土地距臺南車站僅一轉角約4、500公尺，任何施工行為均為原告所能查悉，即原告主管及承辦人於被告奇航公司設置鐵皮貨櫃時，未曾為反對之意思表示。（三）原告主張被告奇航公司於系爭土地搭設廣告架，有違系爭租賃契約第21條第1款之規定，亦有誤會。原先被告奇航公司確實有搭建如起訴狀原證2照片所示之廣告架，惟經原告告知違約後，被告奇航公司隨即依原告之意思將廣告架切除，因此，被告奇航公司確實於原告通知改善之後作改善，以符合原告之要求，況且，被告奇航公司所搭設之廣告內容亦是與本業有關之廣告識別招牌，而非出租予他人使用之廣告招牌，並不違背系爭租賃契約第21條第l款之約定，豈料，原告竟於被告奇航公司配合改善後，莫名終止租約，顯然與系爭租賃契約第21條第1款「…如有違反不改善者，依違約處理。」之規定不符，蓋被告奇航公司已於原告通知違反契約規定後，立即改善，並無拒不改善之情形。再原告終止租約之存證信函於102年11月28日送達被告奇航公司，惟被告奇航公司早已於102年11月28 日前即已依原告要求將廣告架切除，原告未能證明被告奇航公司於終止租約後始依原告之通知切除廣告架，則所為終止租約應不合法。二、原告於101年8、9月間就系爭土地招租，經被告奇航公司洽詢得作為一般店面使用營業後，被告奇航公司目前就系爭土地係以組合鐵皮貨櫃屋之方式放置使用，合法經營茶湯會、LITTLE BIRD服飾及手工抓餅等事業。原告稱「被告於施設鐵皮建物完成後，又將之出租他人經營服飾及飲料店」等語，前述服飾及飲料店為被告奇航公司與他人合夥投資經營，並非轉租或分租，原告所指係屬誤會。按系爭租賃契約第10條第1項第6款規定，係指需被告奇航公司有將土地或部分轉租、分租、出借或將租賃權轉讓他人或由他人頂替使用者，始足當之，惟被告奇航公司與第三人合夥經營前揭飲料店、服飾店等，係以自己使用之意思使用系爭土地，並無違反系爭租賃契約第10條第1項第6款之情事，原告據此終止租約為無理由。三、綜上所述，自被告奇航公司開始放置貨櫃屋起至完成所有營業必要設備，期間所有施工行為均為原告所能查悉，亦無將系爭土地轉租或分租與第三人使用，且被告奇航公司按時給付租金，經原告收受，原告並未為反對之意思表示，試問，倘被告奇航公司自始即知所有設備有拆遷之可能，難道還會冒著血本無歸的風險，做出與系爭租賃契約相違背之事，足認，被告奇航公司所搭建之設施為原告所容認而無違約之情，原告事後反悔，對於承諾被告奇航公司之事一概否認，直至被告奇航公司已花費逾千萬元之成本，完成所有設施後始翻異前詞違法終止租約，致被告奇航公司所投入之資金血本無歸，實令被告奇航公司情何以堪。除此之外，在原告眾多土地出租案中，亦多有類此情事，然原告卻執意不願與被告調解，亦令被告不解，固然原告並無非與被告調解不可之義務，惟倘若考量人民花費畢生積蓄向國營事業承租土地用以營生，卻得到如此對待及結果，以及被告奇航公司於該處所經營商店亦有助於地方繁榮等情，原告無端終止系爭租賃契約，則難謂無違民法第148條第2項誠信原則之虞云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保免予假執行。肆、兩造不爭執之事實：一、被告奇航公司邀被告孫勇進及陳信忠為連帶保證人，於101 年9月6日與原告簽訂系爭租賃契約，向原告承租系爭土地，租期自101年12月31日起至106年12月30日止，每月租金為125,000元，履約保證金375,000元。二、系爭租賃契約第10條第1項約定「本租約出租標的有下列情形之一者，甲方（即原告）得隨時終止租約，乙方（即被告奇航公司）不得要求任何補償及其他異議…（四）乙方就土地作非法使用或變更使用者。（五）乙方違反本租約之約定者。（六）乙方將土地全部或部分轉租、分租、出借或將租賃權轉讓他人或由他人頂替使用者。…」。三、系爭租賃契約第13條約定「乙方應於租期屆滿或租約終止之翌日（末日為例假日時延至下一上班日），將租賃標的回復原狀經會同甲方點交無誤後返還，並付清租金、違約金及其他賠償…。」，第14條約定「如乙方未依前條規定返還租賃標的予甲方時，應按逾期之期間，每日給付相當日租金兩倍之懲罰性違約金8,334元，並不得異議及主張有民法第451條為不定期契約之適用。」。四、系爭租賃契約第21條約定「特約事項：（一）本標的以素地出租，不得搭建廣告物及影響站區觀瞻，但容許於地面豎立與本業有關之廣告識別招牌（活動式），其他地點或增加非本業周邊廣告設置需另向甲方申請租用，如有違反不改善者，依違約處理。…（五）本租賃物以素地出租，乙方如需搭建雨棚、圍籬、鐵皮屋或簡易性設施應自行考量租賃期限，並在不影響鐵路局站場營運安全及觀瞻原則下，事先由建築師繪製圖說並檢附書面相關資料自費委請土木結構師簽認符合契約相關規定後向甲方提出申請，經甲方同意後，以交通部臺灣鐵路管理局名義依建築法規向當地主管機關申請證照經核准並簽妥切結書後，始得施設…（九）乙方未經甲方同意擅自搭建雨棚、圍籬或鐵皮屋經甲方通知限期回復原狀，或當地主管機關認有不符相關法令規定須拆除，乙方應無條件自行負責拆除，不得要求任何補償或提出異議，逾期未回復原狀，甲方得終止契約，收回租賃標的物…。」。五、原告於102年6月13日以南貨業字第0000000000號函通知被告奇航公司，表示依系爭租賃契約第21條第5項約定，被告奇航公司如需搭蓋建物須向原告提出申請，並請於文到7日內依契約（即系爭租賃契約）約定以書面提出申請。又於102 年7月31日以南貨業字第0000000000號函再次通知被告奇航公司如需搭蓋建物須依約向原告提出申請。六、訴外人興利企業社於102年10月15日以高雄十一支郵局第111號存證信函向被告奇航公司及原告表示：奇航公司於102年3月上旬，陸續向本人（即訴外人興利企業社）定作於系爭標租土地（即系爭土地），約定由本人供給材料，以興建開發店面5間及廣告看板之承攬工程。全部承攬工程已於102年5 月中旬完竣．．．。」。七、原告以102年10月2日南貨業字第0000000000號函、102年10 月25日南貨業字第0000000000號函通知被告奇航公司，其擅自於系爭土地搭起建物，已違反系爭租賃契約第21條約定，請於文到15日內拆除。又於102年11月13日以台南成功路郵局第2234號存證信函向被告奇航公司表示：被告奇航公司已違反系爭租賃契約第10條第1項第4、5、6款及第21條第1項第1、5、9款約定，限於文到7日內拆除，否則依違約處理，終止租約並沒收履約保證金等語。被告奇航公司已於102年11月14日收受該存證信函。八、原告於102年11月27日以台南成功路郵局第2323號存證信函向被告奇航公司表示：終止系爭租賃契約，請被告奇航公司於文到翌日依約遷讓地上物，並依系爭租賃契約第13條規定將系爭土地交還原告。被告奇航公司負責人林阳乙於102年11月28日收受該存證信函。九、系爭6地號土地西北邊臨同段7地號土地，廣慈段7地號土地北邊臨約40米寬之中山路。廣慈段7地號土地現作為騎樓使用。系爭土地距離臺南火車站前站約500公尺。被告奇航公司在系爭土地上搭建如附圖編號A面積178.30平方公尺之商店（鐵皮貨櫃屋），目前經營茶湯會販賣冷飲、老行家手工抓餅及Little Bird販賣服飾、如附圖編號B面積0.36平方公尺之冷氣、如附圖編號C面積17.08平方公尺之廁所、如附圖編號D面積14.73平方公尺之鐵皮貨櫃屋（包含水塔）。伍、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於：被告奇航公司搭建系爭地上物是否未經原告同意？原告終止系爭租賃契約有無違反誠信原則？原告依系爭租賃契約第10條第1項第5、6款及第21條第1、5、9款規定終止系爭租賃契約有無理由？原告依系爭租賃契約第13、14條規定，請求被告3人自102年11月29日起至返還系爭土地之日止，按日連帶給付原告8,334元，有無理由？經查，一、被告奇航公司搭建系爭地上物未經原告同意：（一）被告抗辯：被告奇航公司搭建系爭地上物，核與系爭租賃契約第21條第5款所稱之搭建雨棚、圍籬、鐵皮屋或簡易性設施不同，被告依契約規定使用承租土地，並無違約之情事云云，惟查，系爭租賃契約第21條第5款約定「本租賃物以素地出租，乙方如需搭建雨棚、圍籬、鐵皮屋或簡易性設施應自行考量租賃期限，並在不影響鐵路局站場營運安全及觀瞻原則下，事先由建築師繪製圖說並檢附書面相關資料自費委請土木結構師簽認符合契約相關規定後向甲方提出申請，經甲方同意後，以交通部臺灣鐵路管理局名義依建築法規向當地主管機關申請證照經核准並簽妥切結書後，使得施設…」，依上開規定，被告奇航公司要搭建雨棚、圍籬、鐵皮屋或簡易性設施，均需經原告之同意，而被告奇航公司搭建之鐵皮貨櫃與鐵皮屋無異，縱非屬鐵皮屋，亦係系爭租賃契約第21條第5款所謂「簡易性設施」，依系爭租賃契約第21條第5款規定，均需經原告之同意。且如附圖編號C為一泥作廁所，依系爭租賃契約第21條第5款規定，亦需經原告之同意，始得搭建。被告辯稱：被告奇航公司搭建系爭地上物，核與系爭租賃契約第21條第5款所稱之搭建雨棚、圍籬、鐵皮屋或簡易性設施不同，被告依契約規定使用承租土地，並無違約之情事云云，尚不足採。被告另抗辯：原告之業務主任蔡憲忠、經理邱光華於本院審理時均證稱：只放貨櫃是可以的等語，足見被告奇航公司並沒有違約云云，惟查，被告奇航公司並非單純將貨櫃置放在系爭土地上，而是將貨櫃外觀改裝與一般房屋無異之鐵皮貨櫃屋，並在鐵皮貨櫃屋經營「茶湯會」販賣冷飲、「老行家手工抓餅」及「Little Bird」販賣服飾，其構造及使用與一般建築物並無差異，依系爭租賃契約第21條第5款之規定及精神，被告奇航公司自應事先由建築師繪製圖說並檢附書面相關資料自費委請土木結構師簽認符合契約相關規定後向原告提出申請，經原告同意後，以交通部臺灣鐵路管理局名義依建築法規向當地主管機關申請證照經核准並簽妥切結書後，使得施設，被告上開抗辯，亦不足採。（二）被告另辯稱：被告奇航公司搭設系爭地上物，業經原告同意，然為原告所否認，被告就上開有利於己之事實，自應舉證證明。被告係以被告奇航公司於簽約之初，即就系爭土地得否經營商業一事詢問原告之承辦人，經承辦之主管口頭承諾，方與原告簽立系爭租賃契約，且系爭土地距臺南火車站僅一轉角約4、500公尺，任何施工行為均為原告所能查悉，即原告主管及承辦人於被告奇航公司設置系爭地上物時，未曾為反對之意思表示，可見被告奇航公司搭設系爭地上物為原告明知且承諾。原告同意被告奇航公司以原告名義申請水電，足認原告同意讓被告奇航公司使用貨櫃屋經營商店等情，證明被告奇航公司搭設系爭地上物，業經原告同意，惟查，（１）縱被告所言「原告承辦之主管口頭承諾系爭土地得經營商業」乙節屬實，亦無法以此證明原告有同意被告奇航公司搭設系爭地上物。（２）原告雖同意被告奇航公司以原告名義申請水電，然此與原告同意被告奇航公司搭建系爭地上物而無庸依約提出申請或原告同意被告奇航公司搭建系爭地上物，係屬二事，自難以原告同意被告奇航公司以原告名義申請水電，即推認原告同意被告奇航公司搭建系爭地上物而無庸依約提出申請或原告同意被告奇航公司搭建系爭地上物。（３）被告抗辯：被告奇航公司搭建系爭地上物時，原告主管及承辦人知悉，且未曾為反對之意思表示云云，然為原告所否認，被告就上開有利於己之事實，自應舉證證明，惟被告並未舉證以實其說，其上開抗辯，自難採信。（４）按默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沉默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承諾（最高法院21年上字第1598號民事判例意旨參照）。退步言之，縱被告奇航公司搭建系爭地上物時，原告主管及承辦人知悉，且未曾為反對之意思表示，依上開說明，亦僅係單純之沉默，自不能僅因原告未阻止被告奇航公司搭建系爭地上物，即認原告明知且承諾被告奇航公司搭建系爭地上物。被告抗辯：原告明知且承諾被告奇航公司搭建系爭地上物云云，顯不足採。原告既未同意被告奇航公司搭建系爭地上物，則被告以被告奇航公司搭建系爭地上物時，經原告主管承諾，今原告主張被告奇航公司違約而終止系爭租賃契約，致被告奇航公司產生鉅額損失，有違誠信原則云云，亦不足採。二、系爭租賃契約第21條約定「特約事項：（一）本標的以素地出租，不得搭建廣告物及影響站區觀瞻，但容許於地面豎立與本業有關之廣告識別招牌（活動式），其他地點或增加非本業周邊廣告設置需另向甲方申請租用，如有違反不改善者，依違約處理。…（五）本租賃物以素地出租，乙方如需搭建雨棚、圍籬、鐵皮屋或簡易性設施應自行考量租賃期限，並在不影響鐵路局站場營運安全及觀瞻原則下，事先由建築師繪製圖說並檢附書面相關資料自費委請土木結構師簽認符合契約相關規定後向甲方提出申請，經甲方同意後，以交通部臺灣鐵路管理局名義依建築法規向當地主管機關申請證照經核准並簽妥切結書後，始得施設…（九）乙方未經甲方同意擅自搭建雨棚、圍籬或鐵皮屋經甲方通知限期回復原狀，或當地主管機關認有不符相關法令規定須拆除，乙方應無條件自行負責拆除，不得要求任何補償或提出異議，逾期未回復原狀，甲方得終止契約，收回租賃標的物…。」。被告奇航公司在系爭土地上搭設系爭地上物。原告於102年6月13日以南貨業字第0000000000號函通知被告奇航公司，表示依系爭租賃契約第21條第5項約定，被告奇航公司如需搭蓋建物須向原告提出申請，並請於文到7日內依契約（即系爭租賃契約）約定以書面提出申請。又於102年7月31日以南貨業字第0000000000號函再次通知被告奇航公司如需搭蓋建物須依約向原告提出申請。原告以102年10月2日南貨業字第0000000000號函、102年10月25日南貨業字第0000000000號函通知被告奇航公司，其擅自於系爭土地搭起建物，已違反系爭租賃契約第21條約定，請於文到15日內拆除。又於102年11月13日以台南成功路郵局第2234號存證信函向被告奇航公司表示：被告奇航公司已違反系爭租賃契約第10條第1項第4、5 、6款及第21條第1項第1、5、9款約定，限於文到7日內拆除，否則依違約處理，終止租約並沒收履約保證金等語，被告奇航公司已於102年11月14日收受該存證信函。原告於102年11月27日以台南成功路郵局第2323號存證信函向被告奇航公司表示：終止系爭租賃契約，請被告奇航公司於文到翌日依約遷讓地上物，並依系爭租賃契約第13條規定將系爭土地交還原告，被告奇航公司負責人林阳乙於102年11月28日收受該存證信函，均業如前述。被告奇航公司在系爭土地上搭建系爭地上物既未經原告同意，原告又已通知被告奇航公司限期回復原狀，被告奇航公司逾期並未回復原狀，則原告依系爭租賃契約第21條第9款規定終止系爭租賃契約，並請求被告奇航公司拆除系爭地上物，將系爭土地交還原告，為有理由。三、被告另抗辯：被告奇航公司搭建系爭地上物後，原告仍按期收受被告奇航公司所支付之租金，亦未反對，原告終止系爭租賃契約，為無理由云云。惟查，兩造既簽訂系爭租賃契約，在系爭租賃契約合法終止以前，被告奇航公司本即有依系爭租賃契約之約定給付租金予原告之義務，被告以被告奇航公司搭建系爭地上物後，原告仍按期收受被告奇航公司所支付之租金，主張原告不得終止系爭租賃契約云云，為無理由。四、被告奇航公司邀被告孫勇進及陳信忠為連帶保證人與原告簽訂系爭租賃契約。系爭租賃契約第13條約定「乙方應於租期屆滿或租約終止之翌日（末日為例假日時延至下一上班日），將租賃標的回復原狀經會同甲方點交無誤後返還，並付清租金、違約金及其他賠償…。」，第14條約定「如乙方未依前條規定返還租賃標的予甲方時，應按逾期之期間，每日給付相當日租金兩倍之懲罰性違約金8,334元，並不得異議及主張有民法第451條為不定期契約之適用。」。原告於102年11月27日以台南成功路郵局第2323號存證信函向被告奇航公司表示：終止系爭租賃契約，請被告奇航公司於文到翌日依約遷讓地上物，並依系爭租賃契約第13條規定將系爭土地交還原告，被告奇航公司負責人林阳乙於102年11月28日收受該存證信函，均業如前述，原告既於102年11月28日合法終止系爭租賃契約，被告奇航公司迄今復未將系爭地上物拆除，並將系爭土地交還原告，則原告依系爭租賃契約第14條之規定，請求被告3人自102年11月29日起至返還系爭土地之日止，按日連帶給付原告違約金8,334元，亦屬有據。陸、綜上所述，被告奇航公司未經原告同意搭建系爭地上物，原告已通知被告奇航公司限期回復原狀，被告奇航公司逾期並未回復原狀，則原告依系爭租賃契約第21條第9款規定終止系爭租賃契約，並請求被告奇航公司拆除系爭地上物，將系爭土地交還原告，及依系爭租賃契約第14條之規定，請求被告3人自102年11月29日起至返還系爭土地之日止，按日連帶給付原告違約金8,334元，為有理由，應予准許。柒、兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額分別宣告之。捌、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述核與判決結果無影響，爰不予逐一論述。玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項、第2項。中華民國 103 年 12 月 31 日民事第三庭法官蘇正賢以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 12 月 31 日書記官黃心怡

臺灣臺南地方法院103年度重訴字第67號

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