臺灣臺南地方法院 - 104年度訴字第69號（給付違約金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 104年度訴字第69號原　　　告即反訴被告　黃千洪訴訟代理人　何建宏律師陳昱良律師被　　　告即反訴原告　辛賴素霞上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104年4月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬玖仟元，及自民國一百零四年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之十一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由甲、程序事項按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條，分別定有明文。次按所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。查本件原告起訴主張被告與其訂立買賣契約，因被告給付遲延，而請求被告依該賣賣契約給付違約金；被告則以其已依債之本旨提出給付，係原告受領遲延，為其主要防禦方法，嗣並以原告為反訴被告提起反訴，主張原告受領遲延，應賠償其因此未能受領價金清償抵押借款而受有利息支出之損害。核其反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有相牽連之關係，且與本訴得行同種訴訟程序，復非專屬他法院管轄，亦可一次解決紛爭，難認有延滯訴訟之意圖，核與上開規定相符，是本件反訴之提起，應予准許。乙、實體事項壹、本訴部分一、原告起訴主張：（一）原告於民國102年10月16日透過東森房屋加盟店全盛不動產仲介經紀企業社仲介，與被告就其所有坐落臺南市○區○○○段000000○000000地號土地及其上同段5400、5401建號建物（即門牌號碼臺南市○區○○路000巷00號、77 號，下稱系爭房屋，與上開土地統稱為系爭不動產）訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約）。兩造約定：買賣價金為新臺幣（下同）18,000,000元，原告應於簽約時匯款1,800,000元、於102年10月24日匯款8,000,000元、於稅單核發後5日內匯款8,200,000元入兩造共同委任之僑馥建築經理股份有限公司（以下簡稱僑馥建經公司）於中國信託商業銀行股份有限公司開設之受託信託財產專戶（下稱信託財產專戶），待系爭不動產完成產權移轉登記、點交手續後，始由僑馥建經公司將被告應收之買賣價金結算後，匯入被告指定之帳戶。原告並已依系爭買賣契約約定，將買賣價金18,000,000元全數匯入信託財產專戶。（二）兩造於訂立系爭買賣契約時，系爭房屋尚為訴外人王忠威占有使用中，為給予被告3個月時間協調王忠威搬遷，兩造遂於系爭買賣契約第10條第6項約定：被告交付系爭不動產日期最遲不得逾103年1月16日，若屆最後期限仍不能點交，被告應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之5計付違約金賠償原告。惟王忠威不僅迄103年2月17日始自系爭房屋遷出，更將原設置於一樓之抽水馬達及屋頂水塔拆除帶走，致系爭房屋2樓以上無水可用，被告則迄103年10月24日始雇工裝設屋頂水塔及抽水馬達回復系爭房屋之供水，將系爭不動產交付原告。因被告已違反系爭買賣契約中，最遲應於103年1月16日將系爭不動產保持供水正常及原狀交付予原告之約定，被告自應依上開約定，自最後點交期限之次日起，按日給付買賣總價金萬分之5之違約金共2,529,000元【計算式:18,000,000（元）×0.0005×281（日）＝2,529,000（元）】予原告。為此提起本件訴訟等語。（三）並聲明：１、被告應給付原告2,529,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。２、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以下列情詞資為辯解：（一）王忠威業於103年2月16日遷出系爭房屋，於王忠威遷出前，被告無法將系爭不動產交付予原告，而應依系爭買賣契約計付之違約金部分，被告願意給付。（二）就原告主張欠缺抽水馬達及水塔，致系爭不動產不能點交，而應計付違約金一節，被告爭執之：１、系爭房屋原有之抽水馬達及水塔，乃王忠威夫婦於91年居住時所購買，所有權屬於其等所有，且水塔並非定著物、附著物，可由被告以系爭房屋所有權人身分取得所有權。又系爭買賣契約所約定應保持原狀之「水電設備」，乃指水管、水錶、電路、電錶等設備，並不包含可拆卸之燈具（如桌燈）、水塔等，且一般住戶所用水塔僅數千元，且常見買受人因容量、衛生問題不願承接前手之水塔，因此水塔等物並非系爭買賣契約之要素，亦不在系爭買賣契約約定附贈之列，被告自無給付之義務，原告不得以此廉價水塔之欠缺，作為不願受領之事由。再者，兩造既約定被告應將系爭不動產內物品全部清空，原告更同意被告無需依民法規定負瑕疵擔保責任，甚至連漏水都不用負責，應可證明原告乃針對「地段」因素買賣，而不注意建物內部之狀態。因此其後稱無水塔即不能點交，顯不符契約約定之意旨及其購買系爭不動產之動機、目的，可見「水塔」之欠缺，僅是原告不願點交而主張被告違約之說詞而已。況王忠威搬遷時，被告並不在場，無法阻止，自不可歸責於被告。２、水塔縱屬水電設備，若有欠缺，依據系爭買賣契約，只要被告回復即可，而被告於103年2月24日已向原告委託之何建宏律師表示會購買一個新的交付，此乃輕易即可完成之事，被告之所以遲未裝設，乃因原告主張解除契約之故，蓋被告不可能僅為了數千元之水塔，而承受系爭買賣契約未能履行之不利益，故被告於本院103年度重訴字第136號確認買賣關係不存在事件，經法官勸諭兩造進行點交，待原告同意後，即立刻於103年10月24日僱工裝設。又兩造前已約定於103年2月16日進行點交，惟原告並未到場，而被告於103年2月24日表示願意購買新的水塔交付，乃延續103年2月16日之點交，並不影響103年2月16日能完成點交之狀態，故被告於103年2月16日已依債之本旨提出給付，原告則係拒絕履行受領義務，不可歸責於被告等語。（三）並聲明：１、原告之訴駁回。２、如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由（一）原告於102年10月16日透過東森房屋加盟店全盛不動產仲介經紀企業社仲介，與被告就其所有系爭不動產訂立買賣契約；原告已依系爭買賣契約約定，將18,000,000元買賣價金匯入信託財產專戶，系爭不動產亦於102年11月11日以買買為原因登記為原告所有；又兩造訂立系爭買賣契約時，系爭房屋尚為王忠威占有使用中，為給予被告3個月時間協調王忠威搬遷，兩造遂於系爭買賣契約中約定，被告交付系爭不動產日期最遲不得逾103年1月16日，若屆最後期限仍不能點交，被告應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之5計付違約金賠償原告；惟王忠威迄103年1月16日均未自系爭房屋遷出，嗣後遷出時，更將原設置於一樓之抽水馬達及屋頂水塔拆除帶走，致系爭房屋2樓以上無水可用，被告則於103年10月24日雇工裝設屋頂水塔及抽水馬達回復系爭房屋之供水等事實，為兩造所不爭執，復有系爭買賣契約附卷可稽，並經證人即東森房屋加盟店全盛不動產仲介經紀企業社仲介人員葉易陞於本院言詞辯論時證述明確，堪可信為真實。（二）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第229條第1項、第231條第1項，分別定有明文。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定之性質者。如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得依其他法律關係請求賠償其他之損害；如為損害賠償總額預定性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已依契約預定其賠償，自不得更行請求其他之賠償損害（最高法院99年度臺上字第1257號判決意旨參照）。再者，損害賠償總額預定違約金係用於確保契約履行為目的，當事人約定債務人不履行債務時，應支付之金錢，故其前提必須債權人確實因債務人有符合約定之債務不履行之事由而受有損害，始得請求給付損害賠償總額預定違約金，此即損害賠償法中「無損害即無賠償之原則」（最高法院100年度臺上字第698號判決意旨參照）。再按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。復按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第235條所明定。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任（最高法院31年上字第2481號判例意旨參照）。經查：１、依據系爭買賣契約第10條買賣標的點交第6項：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國103年1月16日）......如屆最後期限乙方（即被告）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方（即原告）......」約定觀之，該約定乃使用「賠償」一詞，且未同時約定因遲延點交受有其他損害亦得請求賠償；復參以兩造另於系爭買賣契約第11條約定違約、解除契約暨賠償責任，且系爭買賣契約第11條乃明確使用「懲罰性違約金」一詞，與第10條第6項僅使用「違約金」一詞有明顯區別等情，足認系爭買賣契約第10條第6項約定之違約金，乃損害賠償總額預定性質違約金無誤。２、兩造訂立系爭買賣契約時，系爭房屋尚為王忠威占有使用中，為給予被告3個月時間協調王忠威搬遷，兩造遂於系爭買賣契約中約定，被告交付系爭不動產日期最遲不得逾103年1月16日，若屆最後期限仍不能點交，被告應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之5計付違約金賠償原告，惟王忠威迄103年1月16日均未自系爭房屋遷出等事實，業經認定如前。被告既因王忠威占有系爭房屋，而未能依據系爭買賣契約約定日期，將系爭房屋交付原告，致原告無法使用系爭房屋，即屬因自己給付遲延而導致原告受有損害，應已符合系爭買賣契約第10條第6項請求違約金之要件，被告於本院言詞辯論時，亦表示願意給付此部分違約金（參見本院卷第62頁）。又原告主張王忠威乃於103年2月17日遷出系爭房屋，被告則辯稱王忠威係於103年2月16日遷出，而依證人葉易陞於本院言詞辯論時證稱：占用人係於103年2月16日搬走等語（參見本院卷第58頁背面），原告復未能舉證推翻，堪認被告辯稱王忠威係於103年2月16日遷出系爭房屋之語較為可採。從而，原告以系爭房屋為王忠威占有致未能交付為據，主張依系爭買賣契約第10條第6項約定，請求被告給付自103年1月 17日起至103年2月16日止，按買賣總價金18,000,000元之萬分之5計算之違約金共279,000元【計算式:18,000,000 （元）×0.0005×31（日）＝279,000（元）】，核屬有據，應予准許。３、關於水塔及抽水馬達欠缺之違約金部分：（１）按被告應將買賣標的物騰空（另有約定者除外）現場點交予原告，點交時若有未搬離之物件，應視同廢棄物處理，處理費用由被告負擔；點交之買賣標的物應以簽約時之現狀或本約之約定為準；除另有特別約定外，買賣標的物未點交前其室內外門窗廚廁（含鐵窗、鐵門）、共同使用之定著物及點交前已增建部分，被告自訂約日起不得任意取卸破壞，應依原狀點交予原告，現有附屬水電、瓦斯、衛生設備亦應恢復或保持常使用；如有毀壞被人侵占情事，被告應負責排除或修復，俾使甲方完整取得；點交前，被告需將標的物內物品全部清空；原告同意被告無須負民法瑕疵擔保責任（含漏水部分），系爭買賣契約第10條第2 項、第4項、第5項、第16條，分別約定甚明。就上開約定觀之，兩造約定之重點在於被告原則上須以訂立系爭買賣契約時系爭房屋之原狀交付予原告，並應維持系爭房屋之基本功能（如用水、用電、防護功能等），若系爭房屋有瑕疵，被告無須負責，但就系爭房屋內之私人物品，被告應自行搬走，以免原告尚須花費心力清空系爭房屋。查王忠威於103年2月17日自系爭房屋遷出時，一併將原設置於一樓之抽水馬達及屋頂水塔拆除帶走，致系爭房屋2樓以上無水可用等事實，業經認定如前，兩造於訂立系爭買賣契約時，系爭房屋既裝設有水塔及抽水馬達，且水塔及抽水馬達乃為維持系爭房屋供水功能之重要裝置，則被告交付系爭房屋時，自應交付設置有水塔及抽水馬達之系爭房屋，始符合現狀交付之義務。被告既迄自103年10月24日始雇工裝設屋頂水塔及抽水馬達以回復系爭房屋之供水，顯見其等之前縱有表示欲將系爭房屋交付原告，亦是在欠缺水塔及抽水馬達情況下所為，則被告提出之系爭房屋，顯與系爭買賣契約原狀交付之約定不符，不得謂為依債務本旨之提出，而不生提出之效力，被告仍應負遲延給付之責。被告既未依債務本旨提出給付，則不論原告拒絕受領之原因為何，均無被告所辯稱之受領遲延問題。被告雖另辯稱原水塔及抽水馬達乃王忠威夫婦所有，非其所有，不屬買賣標的物，王忠威夫婦將水塔及抽水馬達拆除，其不知情，故不可歸責；又原告已免除瑕疵擔保責任並要求將系爭房屋內物品全部清空，顯見其僅重視系爭房屋所在地點，而不在乎系爭房屋云云。然而，兩造既約定現狀交屋，又未排除水塔及抽水馬達，則被告本應將設有水塔及抽水馬達之系爭房屋交付，始符約定，與原水塔及抽水馬達之所有權歸屬無涉，亦不因被告不知王忠威夫婦將水塔等拆除，即認此項欠缺不可歸責於被告；又依系爭買賣契約所示，兩造雖有約定被告不負瑕疵擔保責任，然未免除被告按現狀給付之義務；再者，依一般經驗法則，購買房屋者，除非另有約定，僅係購買房屋本身，不包含前所有人置放於屋內之私人物品，而因原所有人搬走後所留私人物品，通常係因老舊等因素為無價值之物，非購買人所願承受，故上開物品之留置，將造成購買者之困擾，是有要求賣方清空屋內物品之約定；然水塔及抽水馬達既涉及系爭房屋之供水問題，若將其拆除反造成購買者之不便，自不能與上開私人物品等同而論，而認原告亦同意或要求被告將水塔及抽水馬達拆除搬走。從而，被告上開所辯，均有誤會，難以憑採。（２）原告於103年1月23日以系爭房屋仍為王忠威占有為由，寄發存證信函予被告，要求被告於該函到達之日起，排除王忠威之占有，並將系爭不動產交付原告，否則應給付違約金；又於103年2月10日以系爭房屋仍為王忠威占有為由，寄發存證信函予被告，要求被告於該函到達後3日內，清空系爭房屋，並將系爭不動產交付原告，否則應給付違約金，原告並得解除系爭買賣契約；再於103年2月14日以被告未通知交付系爭不動產為由，寄發存證信函予被告，表示解除系爭買賣契約；復於103年6月4日以被告未排除王忠威占有，而未能遵期將系爭不動產交付予原告，違反系爭買賣契約第10條第6項約定，原告已於103年2月14日以存證信函向被告表示解除買賣契約為由，向本院訴請確認兩造間就系爭不動產之買賣關係不存在等；末於103年11 月4日，以被告已於103年10月24日裝設水塔及抽水馬達恢復供水為由，當庭撤回上開確認買賣關係不存在等之訴等事實，業經本院調取本院103年度重訴字第136號（含103 年度補字第288號）確認買賣關係不存在等卷宗核閱無誤，兩造亦不爭執，堪可信為真實。原告既自103年2月14日起，以王忠威占有系爭房屋為據，主張解除系爭買賣契約，並訴請確認買賣關係不存在等，則原告自103年2月14日起，迄本院103年度重訴字第136號確認買賣關係不存在等事件終結前，自無反於自己主張而管理、使用、收益、處分系爭不動產之可能。本件被告雖因水塔及抽水馬達之欠缺，而未能按債之本旨提出給付，然因原告已自陳其購買系爭不動產係作為居住使用之語（參見本院卷第91頁背面），且因其於主張解除系爭買賣契約後，至本院103年度重訴字第136號確認買賣關係不存在等事件103年11月4日終結前，已無使用系爭不動產可能之故，則迄被告於103 年10月24日裝設水塔及抽水馬達之前，顯未受有使用利益之損害，自不得請求損害賠償總額預定性質違約金，始符「無損害即無賠償之原則」。從而，原告以系爭買賣契約第10條第6項約定為據，請求被告給付因水塔及抽水馬達之欠缺而給付遲延之違約金，洵屬無據，應予駁回。（三）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條，分別定有明文。查本件原告對於被告之違約金債權，系爭買賣契約並無給付期限之約定，核屬無確定期限之金錢債權。從而，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即104年1月17日（送達證書1份在卷可查）起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告依據系爭買賣契約，請求被告給付279,000 元，及自104年1月17日起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌原告勝訴部分占原告全部請求金額之比例，爰確定訴訟費用如主文第3項所示。六、本判決原告勝訴部分，係命被告給付金額未逾500,000元所為之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；原告就此部分陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院職權之發動，並無准駁之必要。另被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，關於原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。貳、反訴部分一、反訴原告主張：（一）反訴原告曾以系爭不動產抵押借款9,000,000元，每月須支付50,000元之利息。今因反訴被告受領遲延，致使反訴原告於103年2月無法完成點交，而無法受領價金償還抵押貸款，因此需多支付自103年3月起至103年11月止，共計 450,000元之利息。為此提起反訴請求賠償等語。（二）並聲明：１、反訴被告應給付反訴原告450,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。２、願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：本件乃因反訴原告未依債之本旨提出給付，非反訴被告受領遲延，自不可歸責於反訴被告等語置辯。並聲明：反訴原告之反訴駁回；若受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。三、經查，反訴原告提出之系爭房屋，與系爭買賣契約原狀交付之約定不符，非依債務本旨提出，而不生提出之效力，反訴原告應負遲延給付之責，反訴被告則不負受領遲延責任等事實，業經認定如前。反訴被告既不負受領遲延責任，則反訴原告是否因不能完成交付系爭不動產之義務而受有損害，自與反訴被告無關。從而，反訴原告以反訴被告受領遲延為據，請求反訴被告給付450,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。四、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本院就就反訴部分既為反訴原告敗訴之判決，反訴訴訟費用即應由反訴原告負擔。參、本件本訴及反訴事證均臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果均不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之反訴則為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 104 年 5 月 21 日民事第四庭法官李俊彬上列正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 5 月 22 日書記官謝明達

臺灣臺南地方法院104年度訴字第69號

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