臺灣臺南地方法院104年度簡上字第152號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　104年度簡上字第152號

上訴人

張清軒

訴訟代理人

林祈福律師

被上訴人

南協電業工程股份有限公司

法定代理人

蔡侑達

訴訟代理人

莊美貴律師

複代理人

劉展光律師

　　　　　　劉芝光律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104年6月10日本院新市簡易庭103年度新簡字第427號第一審簡易判決提起上訴，本院於105年4月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人即原告起訴主張：兩造於民國103年7月1日簽訂房屋租賃契約，約定被上訴人將所有台南市○○區○○街00巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）出租與上訴人，租期自103年7月1日起至103年9月30日止，每月30日前應繳納租金新台幣（下同）5,000元。詎上訴人承租後未按期繳納租金，且於103年9月30日租期屆滿後，仍未遷出系爭房屋。被上訴人曾先後於103年9月18日及同年月27日向上訴人發函催告，並請求遷出系爭房屋，均未獲置理。系爭租賃契約既已終止，上訴人自應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，且應給付自103年7月1日起至租期屆滿時之租金每月5000元。又系爭租賃契約第6條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止…」，上訴人應給付相當於上開租金之不當得利及違約金，合計每月30,000元。為此依租賃契約、所有權之規定及不當得利之法律關係提起本訴，求為判決上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及自103年10月1日起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人30,000元，並陳明願供擔保請准宣告假執行。原審判決上訴人應自系爭房屋遷出並騰空返還予被上訴人，及自103年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元，駁回被上訴人其餘之請求，並依職權為假執行之宣告（被上訴人逾上開請求部分，經原審判決駁回後，未據聲明不服）。

二、上訴人聲明不服，求為將原判決不利於上訴人部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴理由略以：

㈠系爭房地於96年間移轉登記為讓與擔保債權契約之關係，並非附買回權之買賣契約，事證如下：

⒈被上訴人於原審提出之系爭房地買賣契約無買回權之約定。按民法第379條第1項規定「出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其受領之價金，而買回其標的物」，立法理由略謂：「謹按買回契約，為保留權利之特約，故出賣人欲保留買回權利，須於買賣契約時訂立特約，方得享有買回權」。準此，買回之約定為買賣契約之特約，應與買賣契約相同方式辦理，學者史尚寬、鄭玉波持相同見解。被上訴人於原審提出之系爭房地買賣契約既無買回權之約定，故非買回權之買賣契約。

⒉96年間上訴人因房貸銀行第一銀行催繳房貸，乃向被上訴人借貸2,779,746元，因之讓與擔保登記予被上訴人以為債權之保障，此情業經被上訴人之訴訟代理人於原審103年12月17日審理中自認「當初被告跟公司借278萬元，當時有簽約幾年內未還錢就屬於公司，被告是公司員工」等語在案。被上訴人104年2月25日民事準備狀附「二月份工作報告」記載向第一銀行代償上訴人之貸款2,779,746元，兩年期限內贖回則以每月1分計息各等語，亦足佐證。按讓與擔保契約仍有債務存在，故有每月1分利息之約定，而買回則無之。上開借貸被上訴人並無免除利息之約定，依民法第203條之規定利率未經約定，亦無法律可據，週年利率為百分之5。被上訴人特約上訴人在兩年內贖回需付較高之利息，除此，因未經約定，應依法定利率計算。在商言商，被上訴人以追求利潤為目的，兩造既無免除利息之約定，依情理而論，當無免付利息之情事，被上訴人在原審迄未如此主張，可資佐證。原審認定倘無贖回上訴人毋庸支付利息，似欠依據。

⒊按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真思，如兩造其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、—般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求（最高法院96年度台上字第286號判決參照）。系爭房地其價值在96年間絕不低於5,980,000元，上訴人繳交房貸亦已近12年，情理上不可能以2,779,746元不到一半之價額賣予被上訴人，且依當時係遭第一銀行追償，其以借貸即可達到經濟目的，從一般社會之理性客觀認知無低價求售之必要。

㈡債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清償期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祇以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即可取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避民法第873條第2項禁止之規定。債務人以所負之債額作為房屋賣價，與債權人訂立買賣契約，倘不移轉占有，只約明於一定之期限內備價回贖者，其契約雖名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，而以回贖期間為其清償之期間。縱屆期未回贖，亦不生所有權移轉之效力（最高法院85年度台上字第2794號、103年度台上字第1869號判決參照）。系爭建物及基地自96年3月間因讓與擔保移轉登記予被上訴人，惟並未移轉占有予被上訴人，由上訴人全家依原狀居住至今，由此亦可推知兩造非買回權之約定。在讓與擔保之法律關係上，對外而言，受讓人雖因登記取得所有權，但在內部關係，對於讓與人，仍僅得以擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利。故依擔保權之內容而言，讓與人之占有供擔保之物，在受讓人方面，尚不得主張其為無權占有。

㈢103年6、7月間，被上訴人以扣住上訴人之妻所有被上訴人公司之股份買賣價款為由，要求上訴人簽訂租賃契約並扣住股份買賣價款50萬元為押租保證金，此觀被上訴人提出之租約，租期僅三個月（103/7/1至103/9/30），每月租金5,000元，押租金卻高達50萬元相符，顯違一般租賃之常情可知。再者，依最高法院85年度台上字第2794號判決要旨所示，讓與擔保不生所有權移轉之效力，上訴人係所有權人何必租賃自己之所有物，足見被上訴人所提出之租賃契約，並非兩造本於租賃之真意所簽定，係雙方通謀所為之虛偽意思表示，依法為無效（最高法院103年度台上字第1869號判決參照）。

㈣被上訴人提出之該公司「二月份工作報告」，開會日期為96年3月5日，出席人員6人，惟當時被上訴人公司之股東計13人，有被上訴人之股東名簿，倘若真有開會，被上訴人依此主張就本件之租賃亦未過半難認有效，故被上訴人本件之請求難認有理由。又該「二月份工作報告」係開會後被上訴人自行整理而成，上訴人並未看過確認，看過者為當時總經理潘宗治及電務課長黃進財，此觀該工作報告第3頁臨時動議第一案決議蓋有總經理潘宗治及電務課長黃進財之印章可證。而開會時，上訴人只分發到議案而無決議，其書面如上訴人105年3月21日陳報狀所附「五月份工作報告議程」（本院卷99頁），於105年3月9日準備程序時因無以上開無議案之工作報告議程比對佐證，故稍未能言盡其意，請准予核對上開二份工作報告議程，應可知悉被上訴人提出之「二月份工作報告」為其單方面之整理，與上訴人僅是讓與擔保之真意有誤植之處。

三、被上訴人則聲明求為判決駁回上訴，答辯如下：

㈠系爭房屋及所坐落基地移轉登記予被上訴人確係基於買賣關係：

⒈系爭房屋及其所坐落基地原登記在上訴人之子張惠傑名下，於96年間因上訴人、張惠傑有積欠第一銀行款項無法清償，第一銀行乃向本院聲請進行強制執行拍賣系爭房屋及基地，上訴人避免系爭房地遭拍賣，因此出面向被上訴人公司之股東商議請求向被上訴人公司借款，但因上訴人業已積欠公司款項尚未清償，因此經被上訴人公司股東開會結果不同意再借款給上訴人，但因上訴人一再懇求，被上訴人公司之股東基於多年股東情誼，經與上訴人商議後達成被上訴人以代為清償上訴人積欠第一銀行之欠款，及二年免費提供上訴人及其眷屬繼續居住之代價購買系爭房屋及基地，並約定有可於二年內買回之權利，若於二年內買回則需給付被上訴人公司每月一分計算之利息等條件，並經系爭房地登記名義人張惠傑同意後，被上訴人公司旋即向第一銀行辦理欠款清償，張惠傑並協同辦理系爭房地所有權移轉登記手續，完成系爭房地之買賣程序，此有96年3月5日被上訴人公司「二月份工作報告」議程臨時動議第一案決議：「第一案：有關代償張老闆借款一案（一銀房貸），以下決議。決議：⒈過戶南協名下，96.03～98.02月止提供張老闆等眷屬免費住宿。⒉兩年期限內贖回則以每月1分計息。⒊98.03月起張老闆需支付房租。（竹林街）⒋自96.01月起張老板需支付檳榔攤租金每年新台幣五萬元。⒌至96.02月底借款共: a.200萬（月息1分）b.5.4萬（明華電機96.01-02月租金＋押金）c.30萬（93-95檳榔攤租金）」之記載可憑，並有建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地買賣所有權移轉契約書、土地、建物登記謄本、異動謄本可證。

⒉系爭房屋土地出售予被上訴人後，被上訴人依約定將系爭房屋提供予上訴人及其眷屬免費住宿，至98年2月約定買回之期限屆至，上訴人及其子張惠傑均未有買回系爭房地之意思表示，而上訴人更與被上訴人達成租賃系爭房屋之合意，並達成每月租金5,000元自上訴人在被上訴人公司可領取之款項中予以扣除之租金收取方式之協議，被上訴人並自98年3月間起即按月向上訴人收取租金，此有98年8月5日、99年2月2日、100年9月29日、101年1月16日、101年8月6日、102年2月5日、102年5月31日現金支出傳票及租賃契約書可證。

⒊由上揭證據可證系爭房屋及所坐落基地移轉登記予被上訴人，確實係基於買賣關係，系爭房地確為被上訴人公司所有，上訴人主張兩造間是成立讓與擔保之法律關係，不足採信。

㈡上訴人自98年3月間起即與被上訴人公司達成租賃系爭房屋之合意，被上訴人公司亦按月收取租金，迄103年6月間被上訴人要收回房屋，上訴人要求暫緩收回房屋，因此於103年7月1日再與被上訴人公司簽訂租賃契約，約定租賃期間自103年7月1日起至103年9月30日止，租金每月5,000元，亦有租賃契約書可為憑（原審卷7至10頁），由此更可證系爭房地確為被上訴人所有，否則上訴人豈有多年來一直支付租金，更於103年7月再與被上訴人公司簽訂書面租賃契約之可能。

㈢依第一銀行竹溪分行函復系爭房屋核貸資料，明確可見系爭房屋於建築完成日84年7月31日，於84年11月11日是新屋裝潢中之狀態，經第一銀行鑑定價格為5,980,000元，系爭房地至96年已是12年之中古屋之狀態、且又逢金融海嘯，被上訴人以代償銀行債務2,779,746元及二年免費住宿之代價購買系爭房地，確實符合系爭房地當時之價值，由此亦可證系爭房地確實因買賣關係而轉登記於被上訴人名下。苟如上訴人主張是為擔保向被上訴人之借款，則大可辦理抵押權設定登記就好，何需辦理所有權移轉登記，上訴人一再以讓與擔保關係置辯，不足採信。

㈣被上訴人公司是由上訴人、黃進財、蔡侑達、李炳煌、潘宗治、楊功明於77年間共同出資設立，共登記為12股，除上訴人黃進財、蔡侑達、李炳煌、潘宗治、楊功明名下各登記一股外，各股東另各自找人登記另一股，因此上訴人公司之事務均由創立股東上訴人、黃進財、蔡侑達、李炳煌、潘宗治、楊功明共同決議，而96年3月5日被上訴人公司「二月份工作報告」，出席人員計有：上訴人、黃進財、蔡侑達、李炳煌、潘宗治、楊功明，故該次決議確屬合法有效，而此工作報告乃上訴人親自參與會議，可證上訴人確實明瞭與被上訴人公司間之合意，上訴人以該次會議出席人員僅六人為由，主張系爭租賃契約無效，顯屬無據。

㈤按當事人不得提出新攻擊防禦方法，民事訴訟法第447條定有明文。上訴人於105年3月21日民事陳報狀中始提出被上訴人公司「五月份工作報告議程」，然原審及鈞院準備程序終結前，上訴人均未提出過，故上訴人於105年3月21日民事陳報狀中再為此部分主張，明顯是為新的新攻擊防禦方法，則依上開民事訴訟第447條之規定，關於上訴人此部分新的新攻擊防禦方法應不予准許其提出，更不得採為上訴理由。縱認上訴人所提出「五月份工作報告議程」合於程序規定，然該「五月份工作報告議程」與被上訴人所提出之「二月份工作報告」之內容及月份均不同，顯然為兩份毫不相干的文件，上訴人據此否認被上訴人公司96年2月份工作報告之真正，應無理由。

四、兩造不爭執事項：

㈠本件被上訴人於原審依定期租賃之法律關係起訴，嗣追加所有物返還請求權為訴訟標的法律關係。兩造於本院準備程序同意以750,000元作為核定訴訟標的價額之標準，因訴訟標的價值已逾50萬元，且非屬民事訴訟法第427條第2項所列一律適用簡易程序之訴訟，應適用通常訴訟程序，原審雖誤依簡易程序審理，惟兩造同意由本院依簡易程序逕為第二審判決。

㈡系爭房屋及土地係上訴人於84年間買受，並登記為上訴人之子張惠傑所有。

㈢上訴人曾於84年間向第一銀行申請抵押貸款4,000,000元，並以張王櫻桂、張惠傑為連帶保證人。

㈣96年間系爭房屋及土地之抵押權人第一銀行聲請本院強制執行拍賣系爭房屋及土地時，被上訴人曾代為向第一銀行清償2,780,000元。

㈤96年3月5日南協電業工程股份有限公司二月份工作報告議程臨時動議記載：「第一案：有關代償張老闆借款一案（一銀房貸），以下決議。決議：⒈過戶南協名下，96.03～98.02月止提供張老闆等眷屬免費住宿。⒉兩年期限內贖回則以每月1分計息。⒊98.03月起張老闆需支付房租。（竹林街）⒋自96.01月起張老板需支付檳榔攤租金每年新台幣五萬元。

⒌至96.02月底借款共：a.200萬（月息1分）b.5.4萬（明華電機96.01-02月租金＋押金）c.30萬（93-95檳榔攤租金）」。出席人員計有：蔡侑達、潘宗治、楊功明、李炳煌、張清軒、黃進財。

㈥系爭房屋及土地於96年4月2日移轉登記為被上訴人所有，登記原因為買賣。依據土地及建築改良物所有權移轉契約書記載，買賣價款總金額分別為1,454,600元（土地）、393,600元（建物）。

㈦兩造於103年7月1日簽訂房屋租賃契約，約定由被上訴人將所有台南市○○區○○街00巷00弄0號房屋出租與上訴人，租賃期間自103年7月1日起至103年9月30日止，租金每個月5,000元。契約第五條約定押租金為500,000元，另於契約第六條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」。

㈧被上訴人公司於98年8月5日、99年2月2日、100年9月29日、101年1月16日、101年8月6日、102年2月5日、102年5月31日現金支出傳票上均有記載「竹林街房租5,000」字樣。該等傳票上均有上訴人或張惠傑之簽名。

五、兩造爭執事項：

㈠上訴人於96年間將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，究竟係基於上訴人抗辯之讓與擔保，或被上訴人所主張附買回權之買賣契約關係？

㈡上訴人抗辯兩造間於103年7月1日就系爭房屋簽訂之租賃契約，係雙方通謀所為之虛偽意思表示，是否實在？

㈢關於上訴人主張原審卷第52至54頁被上訴人公司二月份工作報告議程第七項臨時動議決議之記載內容，與實際決議之內容不符，是否實在？上訴人上開主張應否受民事訴訟法第447條之限制？

六、得心證之理由：

㈠關於上訴人於96年間將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，究竟係基於上訴人抗辯之讓與擔保，或被上訴人所主張附買回權之買賣契約關係：按所謂買回，依民法第379條規定：「出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物。前項買回之價金，另有特約者，從其特約。原價金之利息，與買受人就標的物所得之利益，視為互相抵銷。」，即於買賣契約中保留買回權利之再買賣契約，其性質屬附停止條件之再買賣契約，此項再買賣契約之成立，固在隨同原買賣訂立之時，但附有出賣人買回表意之停止條件，限制其效力之發生，出賣人不表示其買回之意思，則條件不成就，其效力不發生，如出賣人於一定期限內，表示其買回之意思，則條件成就，再買賣契約始生效力。而所謂讓與擔保係指債務人或第三人為擔保擔保債務人之債務，將擔保標的物之權利移轉於擔保權人，於債務清償後，標的物應返還於債務人或第三人，債務不履行時，擔保權人得就該標的物受償之非典型擔保。我國現行實務上固承認讓與擔保之效力（參照最高法院74年度台上字第272號判決意旨），惟讓與擔保存在難以避免之風險，其中最典型者為倘擔保債權人有失誠信，違反其與債務人間之信託約款，擅自違約處分標的物時，因該信託約款僅於債務人與擔保債權人間發生債權之效力，無從藉由登記發生公示效力，僅於債務人與擔保債權人間發生債權之效力，設定人將喪失其標的物之權利，對債務人顯屬不利。買回與讓與擔保均係移轉所有權於對方，均有擔保作用，可達融通資金之經濟目的，二者固有類似之處，然讓與擔保仍有擔保之債務存在，必須清償，且擔保債權人可強制其清償，而買回則無債務存在，買回權之行使並非義務，買回人不主張買回時，買受人亦無法強制其買回。另讓與擔保無期間之限制，而買回則有期間之限制。經查：

⒈系爭房屋及土地係上訴人於84年間買受，並登記為上訴人之子張惠傑所有；上訴人曾於84年間向第一銀行申請抵押貸款4,000,000元，並以張王櫻桂、張惠傑為連帶保證人；96年間系爭房屋及土地之抵押權人第一銀行聲請本院強制執行拍賣系爭房屋及土地時，被上訴人曾代為向第一銀行清償2,780,000元；系爭房屋及土地於96年4月2日移轉登記為被上訴人所有，登記原因為買賣。依據土地及建築改良物所有權移轉契約書記載，買賣價款總金額分別為1,454,600元（土地）、393,600元（建物）等情，為兩造所不爭執，足見系爭不動產移轉登記予被上訴人之原因確屬買賣。又96年3月5日南協電業工程股份有限公司二月份工作報告議程臨時動議記載：「第一案：有關代償張老闆借款一案（一銀房貸），以下決議。決議：⒈過戶南協名下，96.03～98.02月止提供張老闆等眷屬免費住宿。⒉兩年期限內贖回則以每月1分計息。⒊98.03月起張老闆需支付房租。（竹林街）⒋自96.01月起張老板需支付檳榔攤租金每年新台幣五萬元。⒌至96.0 2月底借款共：a.200萬（月息1分）b.5.4萬（明華電機96.01-0 2月租金＋押金）c.30萬（93-95檳榔攤租金）」，兩造亦無爭執，該工作報告已明確載明「兩年期限內贖回則以每月1分計息」，足見兩造間就系爭不動產之買賣，確已就上訴人得於兩年內「買回」之條件特別約定，復未約定上訴人屆期必須買回，此與買回之契約特徵相符。且按「買回雖為買賣契約之從契約，然並非有不可分離之關係，故如足以表示其保留買回之權利者，無論於買賣契約內為之，或各別為之均無不可」，最高法院著有22年上字第1165號判決意旨可資參照，上訴人主張系爭房地買賣契約並無買回權之約定，故非屬附買回權之買賣契約云云，要無可採。被上訴人執此抗辯兩造間就系爭房地所有權移轉登記屬附買回權之買賣契約關係，尚非無據。

⒉承前所述，無論系爭不動產之所有權移轉契約書，或96年3月5日南協電業工程股份有限公司二月份工作報告，關於被上訴人代為向第一銀行清償之2,780,000元，均未約定上訴人必須清償或定有清償期，欠缺讓與擔保之特徵，自難認系爭房地所有權移轉登記屬讓與擔保之性質。被上訴人之訴訟代理人於原審審理時雖陳稱：「…當初被告跟公司借278萬元，當時有簽約幾年內未還錢就屬於公司，被告是公司員工」等語（原審卷27頁），然買回與讓與擔保均係移轉所有權於對方，均有擔保作用，可達融通資金之經濟目的，二者本有類似之處，被上訴人於原審之訴訟代理人潘建良僅為該公司員工，未必通曉其間之差別，且其於原審中之上開陳述與前揭書面記載不符，尚無從憑以認定兩造間契約即為讓與擔保之性質，上訴人主張被上訴人之訴訟代理人於原審已就此自認云云，尚非可採。

⒊按民法第379條第3項固規定：「原價金之利息，與買受人就標的物所得之利益，視為互相抵銷。」，此乃因買回契約之買受人除受移轉標的物之所有權，並因占有使用標的物而受有利益，與買回人所取得原買賣價金之利息，於買回人行使買回權時，倘欲就二者計算差額，難免繁複，故規定二者視為互相抵消。然買受人倘僅受移轉標的物之所有權，並未占有使用標的物而受有利益者，因無從抵銷，則約定買回人就原價金應支付利息，應無不可。且觀同條文第1、2項規定：「出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物。前項買回之價金，另有特約者，從其特約。」，該條文既規定「返還」其所受領之價金，亦即買回人應支付買回之價金與原買賣契約相同，但仍可特別約定其價金。準此，買回之價金既可特別約定較高或較低，舉重明輕，是否支付利息，要無不可特別約定之理。前揭「二月份工作報告」固記載「兩年期限內贖回則以每月1分計息。」，然系爭不動產所有權雖經移轉登記予被上訴人，實際上系爭不動產因兩造約定於「96.03～98.02月止提供張老闆等眷屬免費住宿」，亦即在約定之二年買回期間內，經兩造另成立使用借貸契約，以占有改定之方式（參照民法946條第2項、761條第2項），仍由上訴人占有使用，被上訴人並未使用系爭不動產而受有利益，反因「代償」銀行貸款而受有利息損失，則兩造因此約定「⒉兩年期限內贖回則以每月1分計」，於法並無不合，上訴人執此主張系爭不動產之移轉登記係基於讓與擔保契約云云，亦無可取。

⒋買回與讓與擔保均係移轉所有權於對方，均有擔保作用，可達融通資金之經濟目的，前已敘明，於讓與擔保之情形，債務人屆期清償，可請求債權人移轉讓與物之所有權；於買回契約，買回人於約定之買回期限前，可「返還」原受領之價金，買回標的物。原融通之資金較高，則應予清償之債務金額或返還之價金自然較高，反之亦然，此等情形於買回人或讓與擔保之債務人，並無差別。故依買回或讓與擔保契約融通之資金金額究竟應為若干，乃取決於訂約當時之經濟狀況及當事人之主觀需求，與買回契約標的物或讓與擔保契約之擔保物之實際市場價格，並無絕對之關連性。上訴人主張系爭房地其價值在96年間絕不低於5,980,000元，上訴人繳交房貸亦已近12年，情理上不可能以2,779,746元不到一半之價額賣予被上訴人，且依當時係遭第一銀行追償，其以借貸即可達到經濟目的，從一般社會之理性客觀認知無低價求售之必要云云，顯然忽視上訴人得以「原價金」行使買回權之利益，其執此主張系爭不動產之移轉登記係基於讓與擔保契約云云，仍非可採。

⒌依據上述，上訴人主張其於96年間將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，係基於讓與擔保契約，無可採信。被上訴人抗辯兩造間係基於附買回權之買賣契約關係，堪予認定。

㈡關於上訴人抗辯兩造間於103年7月1日就系爭房屋簽訂之租賃契約，係雙方通謀所為之虛偽意思表示，是否實在：按「民法第八十七條第一項所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之表示而言，若僅一方無意為其意思表示所拘束之意而表示與真意不符之意思者，即難指為通謀而為虛偽意思表示。」，最高法院著有50年台上字第421號判例可資參照。本件上訴人主張兩造間於103年7月1日就系爭房屋簽訂之租賃契約，係雙方通謀所為之虛偽意思表示，既經被上訴人否認，則上訴人自應就兩造簽訂系爭系爭房屋租賃契約，均係故意為不符真意之表示舉證證明之。經查：

⒈兩造間就系爭不動產所有權之移轉登記係基於附買回權之買賣契約關係，且於二年之買回期間內借貸予上訴人全家居住使用，有如前述，且依據本件辯論意旨，足認約定之二年之期間屆滿，上訴人或其子均未行使買回權。而被上訴人公司96年3月5日二月份工作報告復記載：「…⒊98.03月起張老闆需支付房租。（竹林街）…」，足見兩造確曾就系爭房屋成立租賃契約之合意，租賃期間自98年3月起。又被上訴人公司於98年8月5日、99年2月2日、100年9月29日、101年1月16日、101年8月6日、102年2月5日、102年5月31日現金支出傳票上均有記載「竹林街房租5,000」字樣，該等傳票上均有上訴人或張惠傑之簽名等情，為兩造所不爭執，被上訴人據此主張於98年2月約定買回之期限屆至，因上訴人及其子張惠傑均未有買回系爭房地之意思表示，兩造因此達成租賃系爭房屋之合意，並協議每月租金5,000元自上訴人在被上訴人公司可領取之款項中予以扣除之方式收取租金，自堪認定。

⒉又兩造於103年7月1日簽訂房屋租賃契約，約定由被上訴人將所有台南市○○區○○街00巷00弄0號房屋出租與上訴人，租賃期間自103年7月1日起至103年9月30日止，租金每個月5,000元。契約第五條約定押租金為500,000元，另於契約第六條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，為兩造所不爭執，被上訴人主張迄103年6月間被上訴人要收回房屋，因上訴人要求暫緩收回房屋，兩造間因此簽訂上開房屋租賃契約，亦堪信實在。

⒊上訴人雖主張103年6、7月間，被上訴人以扣住上訴人之妻所有被上訴人公司之股份買賣價款為由，要求上訴人簽訂租賃契約並扣住股份買賣價款50萬元為押租保證金，此觀被上訴人提出之租約，租期僅三個月，每月租金5,000元，押租金卻高達50萬元相符，顯違一般租賃之常情云云。然押租金與租金之間究竟應有如何之比例始屬適當，本屬契約自由之範疇，視當事人間之信賴關係，其他客觀事實及主觀需求而定，並無一定之標準可資判斷，縱使被上訴人收取之押租金較高，尚無從認為被上訴人出租系爭房屋並非出於真意，上訴人執此主張系爭房屋租約係出於雙方通謀所為之虛偽意思表示，要無可採。

⒋上訴人又主張被上訴人提出之該公司「二月份工作報告」，開會日期為96年3月5日，出席人員6人，惟當時被上訴人公司之股東計13人，有被上訴人之股東名簿，倘若真有開會，本件之租賃亦未過半難認有效云云。然被上訴人公司之二月份工作報告是否屬股東會，尚有疑義，且按公司法第189條規定：「股東會之召集程序或其決議方法，違反法令或章程時，股東得自決議之日起三十日內，訴請法院撤銷其決議。」，果認被上訴人公司之二月份工作報告屬股東會性質，依上開公司法之規定，並非當然無效，上訴人執此指摘，自無可採。至於上訴人雖又主張該「二月份工作報告」係開會後被上訴人自行整理而成，上訴人並未看過確認，上訴人只分發到議案而無決議，其書面如上訴人105年3月21日陳報狀所附「五月份工作報告議程」（本院卷99頁）云云。然被上訴人公司二月份工作報告之內容為真正，兩造並無爭執，且此前上訴人從未曾爭執該二月份工作報告內容之真正，上訴人所提出被上訴人公司「五月份工作報告議程」復與「二月份工作報告」無關，上訴人憑以主張系爭房屋租約係出於雙方通謀所為之虛偽意思表示，自無可採。

七、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人於96年間將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，乃係基於附買回權之買賣契約關係，及兩造間於103年7月1日就系爭房屋簽訂之租賃契約，係出於雙方之真意，為可採信，上訴人所辯均無可取。依租賃契約之約定及所有權之法律關係，被上訴人自得請求上訴人自系爭房屋遷出並騰空返還予被上訴人，並依不當得利之法律關係，請求上訴人自103年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元。故被上訴人本於租賃契約之約定及所有權之法律關係，請求上訴人自系爭房屋遷出並騰空返還予被上訴人，並依不當得利之法律關係，請求上訴人自103年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元，為有理由，應予准許。從而，原審判命上訴人應自系爭房屋遷出並騰空返還被上訴人，及自103年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二庭審判長法 官 張桂美