104年度訴字第168號（確認買賣價金不存在） - 臺灣臺南地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第168號原　　　告　楊淑雅楊琇程共　　同訴訟代理人　楊惠米被　　　告　劉麗如訴訟代理人　郁旭華律師上列當事人間請求確認買賣價金不存在事件，經本院於民國105 年5月17日言詞辯論終結，判決如下：主文確認原告楊琇程與被告劉麗如於民國103年3月21日就如附表所示不動產訂立買賣契約之買賣價金於超過新臺幣捌佰陸拾貳萬貳仟伍佰柒拾玖元（即應減少價金新台幣壹拾柒萬柒仟肆佰貳拾壹元範圍內不存在）部分不存在。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十，餘由原告楊琇程、楊淑雅負擔。事實及理由一、原告主張：㈠被告出賣如附表所示不動產（土地及建物，分別簡稱系爭土地、系爭房屋，二者合稱系爭不動產）予原告2人，並談妥買賣價金為新臺幣（下同）880萬元，於民國103年3月21日以原告楊淑雅具名與被告簽訂土地房屋買賣契約書，嗣後因考量原告楊淑雅資力與貸款成數問題，經被告同意，遂另由原告楊琇程具名與被告簽立買賣契約，作為向銀行申請貸款之用，兩造之買賣價金仍為880萬元。㈡被告於103年6月底交付系爭房屋予原告，原告亦付清買賣價金。嗣後，原告於同年7月底8月初，委託室內設計師（即證人陳永裕）進行系爭房屋之裝潢工程，裝潢工程於同年9月 12日完成後，陳永裕於整理系爭房屋之工程廢棄物及雜物時，始發現系爭房屋內已裝潢完畢之木質地板有遭水浸泡而突起情形，進而發現系爭房屋有不明原因大量滲水之現象，陳永裕將此情形轉知原告。原告知情後，即於同年9月15日起以電話向被告反應上開現象，被告則回應系爭房屋應該不會有滲水之情形，並表示會瞭解有無滲水之情形及滲水之原因。被告雖曾至系爭房屋瞭解滲水情形，惟被告仍否認滲水與系爭房屋結構有關，直至103年9月29日，原告委請防漏工程之專業人士（即證人黃國忠）處理，經黃國忠確認，系爭房屋滲水係因陽台及落地窗的窗框滲水進來所致，原告始知因系爭房屋之陽台及露台結構有瑕疵，才導致水會從系爭房屋陽台及露台滲入室內之情形。㈢依據鈞院囑託台灣省土木技師公會之鑑定結果亦可知，系爭房屋客廳旁邊之陽台內側周邊擋水矮牆處漏水的原因，依鑑定技師研判係由戶外陽台經歷多次大雨向室內滲水才造成鄰近木地板損毀。且該漏水情形，已使系爭房屋達到滅失或減少效用之瑕疵，故系爭房屋確有因漏水而致滅失或減少效用之瑕疵。㈣原告依民法第354條第1項本文、第359條規定，及參照最高法院73年台上字第1173號、96年台上字第1277號民事判決，請求減少買賣價金： ⒈如前所述，系爭房屋之客廳及廚房陽台與其陽台窗框確有瑕疵，以致於雨水會從陽台或陽台窗框滲水進入屋內，造成屋內有嚴重滲水之情事，依通常交易觀念，房屋本應具有遮風避雨之效用，房屋既有嚴重滲水之情事，即屬減少其通常效用之瑕疵，應無疑問。又原告楊淑雅為迅速處理本件爭議，曾為向許世烜律師請益，並於103年10月29日以上開支付命令聲請狀具體指明該瑕疵之所在，支付命令併同支付命令聲請狀亦為被告收受，因此，於被告收受支付命令裁定時，即屬原告對被告依民法第359條之規定行使減少價金請求權之通知，故原告已依民法365條之規定於通知被告系爭房屋瑕疵後六個月內，向被告行使減少買賣價金請求權，自得依民法第359條規定，請求減少買賣價金。 ⒉本件原告所主張減少價金之數額為系爭不動產買賣價金之10％，即88萬元。蓋系爭房屋為中古屋，依據一般購買中古屋之習慣，如中古屋並無通常效用上之瑕疵，通常以出售價之80％開始議價，再加上，如買受人事先已知瑕疵存在，當會衡量購買後尚須額外支付修復費用及其他可能之經濟上損失，顯然不可能以高於出售價之90％買受，而系爭房屋既有如前所述嚴重滲水之情事，原告2人以買賣價金之10％，作為減少價金之數額，自屬合理。 ⒊雖鈞院曾囑託鑑定台灣省土木技師公會就系爭房屋漏水部分，估算其修復費用，經估算該修復費用為177,421元，惟該估算結果僅針對系爭房屋漏水部分修復所需費用，未考量原告於買受系爭房屋前，因被告未告知系爭房屋有嚴重漏水之瑕疵，以致於原告在議價時未能將系爭房屋有瑕疵所生的所有成本加以評估，而提出較被告出價880萬元為低之議價價格，導致原告錯失與被告議價之可能，而直接以被告出價之880萬元成交，因被告隱瞞系爭房屋之瑕疵所致原告之不利益，原告自得依民法第359條規定，將原買賣價金減少至合理之價格，由被告承擔最終之不利益，始符合公平正義。 ⒋另自被告於103年6月底交付系爭房屋迄今，將近一年時間，原告2人無法使用系爭房屋，亦無法出租予他人，而原告2人買受系爭房屋後，曾有人願意以每月42,000元之租金承租系爭房屋，但因系爭房屋滲水瑕疵而致裝潢延誤，無法順利出租，原告2人受有至少504,000元之損失，再加上，原告2人飽受系爭房屋無法使用之精神上損失，原告2人實際上損失，顯然已不亞於買賣價金之10％，益證原告2人請求減少系爭買賣價金10％之數額，應屬合理。 ⒌縱認原告2人請求減少系爭買賣價金10％非屬合理，惟原告2人實際支付係爭房屋滲水瑕疵之修復費用分別為⑴防水施作14,000元；⑵地板施工工程168,000元，合計182,000元。又原防水工程除防水施作外，尚包括回復原狀部分（即泥作及磁磚舖設等工程），合計總金額為48,000元。然因當時原告2人正在進行其他部分之裝修工程，為減少原告2人之支出，所以將泥作及磁磚舖設部分之工程，統一由地板施工工程處理，不另收取此部分費用。再者，關於回復原狀部分之所以採用磁磚舖設而非採原來木質地板之舖設，實係基於峻利工程行黃國忠之建議，因黃國忠無法保證其所施作之防水部分，能夠完全解決滲水問題，如採原告2人舖設木質地板方式回復原狀，可能會因再次滲水而造成損失擴大，故建議採用磁磚舖設方式回復。除上述原告2人已支付之修復費用外，原告2人為解決系爭房屋滲水問題（包含找專業人士發現滲水原因及實際修復期間），將近一年無法使用系爭房屋之不利益，且原告2人於上開防水施作完成後，仍需承受系爭房屋有滲水之不利益，均足認原告2人請求減少價金88萬元，實屬合理。㈤綜上所述，原告請求減少買賣價金有理由等語。並聲明：確認兩造於103年3月21日就系爭不動產訂立買賣契約之買賣價金，於超過792萬元以外部分不存在（即減少價金88萬範圍內不存在）。二、被告則以：㈠原告楊淑雅、楊琇程均非系爭不動產買賣之買受人：被告於103年3月21日簽訂系爭不動產買賣契約書時，原告楊淑雅、楊琇程均未到場，而係與楊惠米簽約，楊惠米表示係伊要購買系爭房地，只是用其姐妹即原告楊淑雅、楊琇程之名義簽約而已，楊惠米委託之代書遂製作2份契約書要求被告簽名後，並將2份契約書均取回。之後，被告於103年5月 27日將系爭不動產所有權移轉登記與原告楊琇程，買賣之價金係以原告楊琇程名義匯入被告帳戶，被告則於103年6月22日左右將系爭不動產交付與楊惠米，因系爭不動產整個締約及交屋之過程均係由楊惠米處理，是就被告之認知應係與楊惠米為買賣，故原告楊淑雅、楊琇程非為系爭不動產買賣之買受人。㈡系爭不動產之陽台及露台並無滲水之瑕疵： ⒈被告於103年6月22日左右將系爭不動產交付與楊惠米，嗣於同年9月中旬接獲楊惠米之夫陳俊言來電表示系爭不動產有滲水情形，然自交屋日起迄103年9月中旬間，台南市安平區共計有7、8次以上之豪大雨，何以在此之前楊惠米均無告知被告系爭房屋有滲水情形。 ⒉參以證人陳永裕言詞辯論之證稱及氣象局103年7至9月逐時氣象資料，而原告稱證人陳永裕是在103年9月12日發現系爭房屋室內積水等情，證人陳永裕證稱伊「舖地板那天有下大雨，隔了二天發現地板濕濕的」，應係指證人陳永裕於103 年9月10日舖地板，嗣於103年9月12日發現地板潮濕，然據降雨資料所示，103年9月10日台南市安平區之降雨量為0mm ，故證人陳永裕所稱「舖地板那天有下大雨」云云，顯不實在。又，證人陳永裕證稱除了曾發現一次滲漏水情形外，就沒有再發現過等語，然何以在103年9月10日、11日之降雨量為0mm、8.5mm之情形下，證人陳永裕發現系爭房屋滲水，反而在上開8次降雨量至少50mm之情形下，證人陳永裕竟未發現系爭房屋有滲水，尤其在103年8月12日總降雨量為232.5mm(已達大豪雨標準)，台南市並停班、停課之情形下，證人陳永裕及楊惠米夫妻均未發現系爭房屋有滲漏水情形，是以，原告及證人陳永裕指稱於103年9月12日發現系爭房屋有滲漏水情形，顯不足採。 ⒊被告於103年9月20日親自至系爭房屋現場，並央請房屋修繕業者陳啟能、專業防漏業者馬淑敏及鋁門窗維修業者蔡文瑞共同瞭解滲漏水情形，惟仍發現系爭房屋之陽台及露台排水孔被堵住，並蓄水滿至落地門窗下緣，業者均表示上開測試方式不對，應以淋水方式測試，但不為訴外人陳俊言、楊惠米夫妻接受，楊惠米並表示要被告務必於103年9月30日前修繕滲水完畢，否則不善罷干休。103年9月20、21日適逢鳳凰颱風襲台，台南市安平區之降雨量2日總計71.5公釐，被告於103年9月22日再偕同大樓管理室主任謝榮鍾至系爭房屋查看，發現陽台及露台已無蓄水，系爭房屋室內地面完全乾躁而無任何滲漏水情形。被告遂將上情以電話告知陳俊言。陳俊言於103年9月25日又來電表示經伊再以蓄水方式測試，仍有滲水情形等語，被告雖然無奈，但為求息事寧人仍立即以電話通知鋁門窗維修業者蔡文瑞儘速修繕。鋁門窗維修業者蔡文瑞遂於103年9月26日至系爭房屋進行防水維修完成，被告並支付其維修工資、材料費用共計6,800元。㈢復原告稱因系爭房屋漏水致伊無法入住，自交屋迄今15個月必須支付每月房貸10,828元及租屋費用20,000元云云，被告亦否認之，況房屋貸款應按月繳納係貸款人對銀行之契約上義務，與系爭房屋有無漏水無涉，且系爭房屋之真正買受人並非原告2人，而係楊惠米及其配偶陳俊言。原告2人既非真正買受人，自不可能遷入系爭房屋居住。㈣而系爭房屋於出售時其木質地板下方原本即有舖設地磚。原告主張因系爭房屋滲水致須拆除木質地板並將原先舖設之地磚全部更換為大尺寸之地磁磚，而請求被告給付此部分之費用，顯已逾必要、合理之範圍，其請求應無理由。㈤被告並就台灣省土木技師公會鑑定報告書及函文，表示意見如下： ⒈鑑定技師並無就「系爭房屋有無漏水」乙事為鑑定。況且，系爭房屋已舖設新的大型地磁磚，室內原舖設之木質地板早已拆除丟棄，故原先之木質地板究竟有無損壞？若有損壞，是否因系爭房屋漏水所造成？再再均有疑義！再者，上開函文所稱之「漏水」及「損害」，均係原告訴訟代理人楊惠米之片面陳述而已，被告否認之。 ⒉系爭房屋並無漏水，上開函文依據原告訴訟代理人楊惠米之片面指述，進而推測應是陽台門下方之擋水矮牆會滲漏水之機率較大云云，尚不足採。 ⒊台灣省土木技師公會函文就鑑定報告附件㈥之修復費用估算表說明稱：「②項次4『其他$13,674元』乃指本工程非主要項目的其他雜支費用，項次6『管理費$19,009元』乃是施工廠商的利潤及稅金等」等語，惟所謂「其他雜支費用」究竟係指何種其他雜支？且施工廠商的利潤及稅金亦與本件原告是否受有損害之賠償金額無關。 ⒋系爭房屋於交屋時原本舖設木質地板，此木質地板係被告於多年前約花費5萬元所舖設，於交屋時已有折舊，假設系爭房屋因滲水而造成上開木質地板損壞，其損害範圍亦應有限，原告主張將上開木質地板全部拆除，重新舖設面積達65平方公尺(約20坪)之大尺寸地磚，顯已逾必要、合理之範圍，難謂有其必要。㈥原告請求確認系爭不動產買賣價金於88萬元範圍內不存在，應無理由：原告楊淑雅、楊琇程2人應非系爭不動產買賣之買受人，況系爭房屋之陽台及露台鋁門窗於正常使用下應無滲漏水情形，且被告已雇工修繕完成。是以，原告2人請求確認系爭買賣價金於88萬元範圍內不存在，應無理由。並聲明：原告之訴駁回。三、不爭執事項：㈠被告於103年3月21日將系爭不動產以880萬元之買賣價金出售，並簽立2份土地房屋買賣契約書（其中1份買受人為楊琇程、買賣價金950萬元，1份買受人為楊淑雅、買賣價金880 萬元），訂約日期均記載103年3月21日。嗣於103年5月27日將系爭不動產所有權移轉登記與原告楊琇程，並於103年6月22日將系爭房屋交付與訴外人即原告2人之姊妹楊惠米。有土地房屋買賣契約書、臺南市臺南地政事務所104年3月11日臺南所登字第000000000號函附系爭不動產登記謄本(見本院卷㈠第9-12、56-62頁)。㈡系爭不動產買賣價金880萬元，業已支付完畢。㈢原告楊琇程分別於103年3月28日、103年4月8日、103年4月 18日自其所有中國信託銀行永康分行000000000000號帳戶匯款680,030元、117,018元、300,040元與被告。原告楊淑雅於103年4月10日匯款200萬元至原告楊琇程上開帳戶。有中國信託存款存摺內頁影本（見本院卷㈠第53-55頁）在卷可稽。㈣原告楊琇程提供系爭不動產做擔保向滙豐(台灣)商業銀行股份有限公司（下稱滙豐銀行）貸款，於103年5月27日設定擔保債權總金額692萬元之抵押權予滙豐銀行。有不動產登記謄本、滙豐銀行104 年3 月24日(104) 台滙銀( 總) 字第 31247號函附房屋貸款相關資料(見本院卷㈠第91-105頁)在卷可稽。㈤系爭房屋於103年9月間經被告請鋁門窗裝修業者施作防水維修，並支付維修工資及材料費用6800元，有免用統一發票收據（見本院卷㈠第36頁）在卷可稽。㈥系爭房屋室內原為木質地板，經楊惠米夫婦於103年10月間請訴外人峻利工程行施作防水工程，及訴外人任挽亞施作地板工程，鋪設新的大型地磁磚。原告並因而支出14,000元（防水工程）、168,000元（地板施工工程）。有現場照片、峻利工程行工程估價單、工程施工收據（見本院卷㈠第13-16、127-128頁）在卷可稽。㈦台灣省土木技師公會104年9月19日(104)省土技字第南0438 號鑑定報告書鑑定結果：⒈陽台二處原告已施作防水修復部分，長度共8.3m。⒉室內木地板因陽台滲漏水損壞而原告已修換為大型地磁磚部分，更換面積為65㎡。以上二項之修復費用估算，鑑定技師建議共需177,421元，有上開鑑定報告(見外放報告書第3、6-1頁)可稽。四、兩造爭執事項：㈠系爭不動產之買受人究為原告二人，抑或楊惠米夫妻？㈡系爭不動產於買受人買受時，有無陽台滲漏水瑕疵？㈢原告主張依民法第359條規定請求減少買賣價金，確認系爭不動產買賣價金於超過792 萬元以外部分不存在（即應減少買賣價金88萬元範圍內不存在），有無理由？五、得心證理由: ㈠系爭不動產之買受人究為原告二人，抑或楊惠米夫妻？原告主張系爭不動產之真正買受人係原告二人，二人各出資二分之一，協議以楊琇程名義登記云云（見本院卷㈠第40頁反面）。經查： ⒈系爭不動產曾以原告二人名義分別與被告簽立二份內容相同之買賣契約書（見本院卷㈠第9-10頁、第11-12頁），證人莊永隆（系爭不動產辦理過戶之土地代書）證稱：「是被告與楊琇程委託我辦理過戶」、「原來以楊淑雅簽名購買系爭不動產，後來楊淑雅要求改名為楊琇程，所以才簽第二份契約」、「．．．登記名義人與買受人不同，我們不會介入，楊琇程去銀行貸款我們有辦到，所以我們會認為係楊琇程買的（見本院卷第130頁反面、第131頁反面）等語，再參以系爭不動產之登記名義人為原告楊琇程，有土地登記謄本可稽（見本院卷㈠第58-62頁），並由原告楊琇程以系爭不動產作擔保向滙豐銀行辦理消費性房屋抵押借款五百七十六萬元，有該銀行104年3月24日(104)台滙銀(總)字第31247號函及所附貸款相關資料可稽（見本院卷㈠第91-105頁），是以系爭不動產固簽立二份買賣契約書，最終決定以原告楊琇程與被告簽立者為準，並以原告楊琇程為義務人，持以辦理房屋貸款，且系爭不動產復登記為原告楊琇程，應認原告楊琇程為系爭不動產買賣契約之買受人。 ⒉原告楊淑雅陳稱:因為有貸款問題，才用楊琇程的（名義登記）。房子的名義是楊琇程，但是是我們共同買賣的等語，亦承認系爭不動產係以原告楊琇程名義購買，並登記原告楊琇程名下，原告楊琇程本於買賣法律關係提起本件訴訟，請求減少價金，其當事人適格即無欠缺。原告楊淑雅與楊琇程關於買賣價金內部分擔額為何，是否一人出資一半，並無礙於原告楊琇程於本件係買賣契約之當事人適格。至原告楊淑雅並非本件買賣契約之當事人，縱令其曾出資一半買賣價金，亦不得本於買賣法律關係（民法第359條第1項）提起本件訴訟。是以原告楊淑雅本於買賣法律關係起訴，請求被告應負出賣人之責任，其當事人適格即有欠缺，不應准許。 ⒊被告固抗辯：於103年3月21日簽訂系爭不動產買賣契約書時，原告楊淑雅、楊琇程均未到場，而係與楊惠米簽約，被告則於103年6月22日左右將系爭不動產交付與楊惠米，因系爭不動產整個締約及交屋之過程均係由楊惠米處理，是就被告之認知應係與楊惠米為買賣，故原告楊淑雅、楊琇程非為系爭不動產買賣之買受人云云，然本件系爭不動產買賣契約之買受人為原告楊琇程，已據本院論斷如上，再查原告楊琇程與原告訴訟代理人楊惠米為姐妹至親，縱令系爭不動產買賣過程，原告楊琇程從未到場，均委由楊惠米處理，即簽約由楊惠米出面，被告亦將買賣標的物即系爭不動產交付予楊惠米，甚至管理之繳交名義人亦登記為楊惠米之配偶陳俊言（見本院104年6月25日勘驗測量筆錄之附記，見本院卷㈠第 150頁反面）等情，亦屬人情之常，要不得因而認本件買賣之當事人即為楊惠米，而非原告楊琇程，被告抗辯本件系爭不動產之買受人楊惠米夫妻云云，並無可採。㈡系爭不動產於買受人買受時，有無陽台滲漏水瑕疵？按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民法第354條、 359條分別定有明文。又「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。經查： ⒈系爭房屋之陽台及屋內落地窗靠近窗台沿著Ｌ型落地窗之整排磁磚均（因漏水）已換新，業據原告陳明在卷，有本院勘驗測量筆錄可稽（見本院卷㈠第151頁反面），故無法得知系爭房屋陽台是否有原告楊琇程所稱之滲漏水瑕疵。 ⒉證人黃國忠（峻利工程行負責人）證稱：「我去年（103）下半年度去看的時候，是有漏水，是楊惠米的先生叫我去看的。（為何叫你去看屋？）說房間有問題，叫我去看有沒有漏水。（因為你是府都建設的協力廠商所以才叫你去看？）應該是。（是何處漏水？）客廳的陽台窗戶及廚房旁邊的小陽台的窗戶，有些是從窗戶的框框滲水進來，有些是從陽台滲水進來。是下雨漏水進來，不是水管漏水」、「（本件請你去有沒有請你修理？）有。我修理壹萬四千元」（見本院卷㈠第79頁正、反面）、「（當天去的時候室內有沒有水？）有水的痕跡，沒有水。滲水進來就會有水漬」等語（見本院卷㈠第79頁正、反面、第80頁反面）。證人陳永裕證稱：「（施作時間）去年（103年）八月，用了一個多月，大約十月做好。」、「我發現（漏水）的時候工作已經快結束了，因為要求我拆掉和室，拆掉以後與客廳其他地板一樣高，我鋪好了之後，那天有下大雨，我隔了二天要去收廢棄的材料時，要拆掉地板上膠帶，我拿起來發現膠帶是軟的，發現地板濕濕的，．．．」、「不知道（漏水原因）。但應該是窗戶附近」、「因為那個地板不能碰水，底下如果濕濕的就會翹起來，不是淹水．．．地板是超耐磨地板，所以不能碰到水」、「（有沒有可能滲漏水的地方靠近陽台附近，有沒有可能室陽台的窗戶沒有關好？）我確定那天的窗戶有關好，是我與師傅一起關的」（見本院卷㈠第81頁正、反面，第82頁）等語，證人黃國忠、係系爭房屋原始興建廠商府都建設之協力廠商、證人陳永裕為為裝修業者，與原告楊琇程並無特殊交情，衡情當無偏袒原告之理，且其二人經隔離訊問，均不約而同證稱：系爭房屋靠近陽台窗戶附近有滲漏水，益徵系爭房屋確有陽台滲漏水之情。且系爭房屋於103年9月間經被告委請鋁門窗裝修業者施作防水維修，並支付維修工資及材料費用6800元（見兩造不爭執事項㈤），若系爭房屋確無滲漏水之情，被告何以找人施作防水維修，並支付維修工資及材料費用6800元？被告辯稱：為求息事寧人仍立即以電話通知鋁門窗維修業者儘速修繕云云，顯係避重就輕之詞，並無可採。 ⒊被告雖抗辯：其於103年6月22日左右將系爭不動產交付與楊惠米，嗣於同年9月中旬接獲楊惠米之夫陳俊言來電表示系爭不動產有滲水情形，然自交屋日起迄103年9月中旬間，台南市安平區共計有7、8次以上之豪大雨，何以在此之前楊惠米均無告知被告系爭房屋有滲水情形云云，並提出氣象局逐時氣象資料為證（見本院卷㈠第33頁），然證人黃國忠亦證稱:「（如果是下雨才會漏水，那是否是下很大的雨）不一定是大小雨」、「有時候漏水的原因是房子防水的材質已經過期，有時候是地震引起」（見本院卷㈠第79頁反面）等語，且台灣省土木技師公會104年12月7日以(104)省土技字第南0603號函復本院，亦以「縱觀本案狀況，應是陽台門下方之擋水矮牆會滲漏水之機率較大，因雨量（如颱風、暴雨）過大之不可抗力因素之機率很少（本院卷㈠第190頁）等語，是以系爭房屋漏水未必係下大雨引起，被告上開所辯，並無可採。 ⒋系爭房屋提供居住，本就不應該有漏水之情形（見台灣省土木技師公會104年12月7日以(104)省土技字第南0603號函，本院卷㈠第190頁），系爭房屋之木地板已因漏水而造成損害，業據證人黃國忠、陳永裕證述如上，故本件陽台滲漏水之瑕疵，應達減少效用之程度甚明。㈢原告主張依民法第359條規定請求減少買賣價金，確認系爭不動產買賣價金於超過792 萬元以外部分不存在（即應減少買賣價金88萬元範圍內不存在），有無理由？按「買賣標的物存有瑕疵與否，法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減」（最高法院院72年度台上字第726號判決參照），則本件原告楊琇程得請求減少買賣價金之數額，要與系爭房屋因漏水之修復所需費用及原告楊琇程因系爭房屋滲漏水而無法利用之損失無關。然本件「系爭房屋漏水因為皆可修復，故經修復後應尚不致會影響其房屋買賣價值，故系爭房屋因漏水之瑕疵應可減少買賣價金為 177,421元（已修復之陽台二處漏水及室內已換修大地磚部分之金額，經台灣省土木技師公會鑑為177,421元，見外放鑑定報告書第3頁）」，此有台灣省土木技師公會105年5 月3日(105)省土技字第南0308號函可（見本院卷㈡第73頁）。是以原告楊琇程得請求被告減少買賣價金177, 421元。原告楊淑雅因非本件買賣契約當事人，其本於買賣法律關係請求被告減少價金，當事人之適格有所欠缺，即非法之所許，已如上㈠⒉所述。六、綜上所述，原告本於民法第354、359條規定，請求確認原告楊琇程與被告就系爭不動產之買賣價格於超過8,622,579元（即應減少價金177,421元範圍內不存在）部分不存在，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則非正當，不應准許。七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。中華民國 105 年 5 月 31 日民事第三庭法官孫玉文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 5 月 31 日書記官莊淑雅附表： ┌──────────────────────────┐ │不動產坐落：台南市安平區金華段 │ │ │ ├─────┬────────────────────┤ │ │85地號 │ │土地 │面積：3315平方公尺 │ │ │應有部分10000分之46 │ ├─────┼────────────────────┤ │ │門牌號碼:台南市○○區○○路○段000號23 │ │ │樓之8 │ │ │5772建號 │ │建物 │所有權全部 │ │ ├────────────────────┤ │ │門牌號碼:台南市○○區○○路○段000○0號 │ │ │5772建號 │ │ │應有部分296分之24 │ │ │ │ └─────┴────────────────────┘

臺灣臺南地方法院104年度訴字第168號

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