臺灣臺南地方法院104年度訴字第377號

• 裁判案由: 返還定金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 104 年 09 月 22 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第377號原　　　告　黃銘基
訴訟代理人　鄭植元律師
黃信豪律師
楊家瑋律師
被　　　告　劉原陽
上列當事人間請求返還定金事件，於民國104 年9 月8 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾萬元，及自民國一百零四年三月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣柒仟陸佰元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾參萬肆仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張其透過訴外人即被告之土地仲介業者鼎富不動產企業社（下稱鼎富企業社），向被告購買坐落臺南市○○區○○段00000 ○000000地號土地（下稱系爭土地）以建築廠房作為經營公司之用，經鼎富企業社出具「標的物現況說明書」（下稱系爭現況說明書）擔保系爭土地於購買時之現況，兩造於民國103 年12月20日簽定買賣契約書。嗣後原告始知系爭土地在購買前已公告位於104 年度臺南市西港區地籍圖重測（下稱系爭重測）範圍內，但被告及被告代理人鼎富企業社對系爭現況說明書所載內容，負有查證及確認之義務，且依民法第567 條第2 項、不動產經紀業管理條例第23條第1 項規定，可知鼎富企業社為專業之不動產經理人，專門經營佳里區、西港區及鄰近區域之不動產標的物，對於西港區內房地產相關訊息具有資訊取得成本之優勢地位，本於誠信原則及交易安全，自應課予其更高之調查義務、告知說明義務及誠實義務。而系爭土地有無在重測範圍內，僅需上網查詢即可獲知，被告卻基於出售系爭土地之利益，鼎富企業社基於佣金之利益，竟隱瞞重測之事，實具相當之惡性，被告於系爭現況說明書中就「本土地是否位於重測區域範圍內」勾選「否」之舉，依最高法院89年度台上字第1232號判決，可知被告顯已構成詐欺行為，原告依民法第224 條及第92條第1 項規定，依法撤銷購買系爭土地之意思表示，應屬適法有據。又系爭土地是否位於系爭重測範圍內，並非僅為原告單方之購買動機，而是透過被告交付之系爭現況說明書作為契約附件，而成為雙方認知之締約基礎，且被告只是協助指界，系爭土地須至104 年9 月30日至同年10月30日方公告重測後之結果，此與簽約日相距9 個月餘，又重測後仍會影響建築線之指定，原告不可能冒著越界建築之風險建築廠房，是如非經出賣人事先告知，一般均不願購買，遑論原告係為蓋廠房而購買系爭土地，被告告知系爭土地非屬重測範圍，致原告為購買系爭土地之錯誤意思表示，確係可歸責於被告所致，原告應得依民法第88條第1 項之規定，撤銷購買系爭土地之意思表示，系爭買賣契約應溯及於締約時失效，則被告依系爭買賣契約所收取之70萬元定金即失其依據，原告自得依民法第179 條規定請求返還定金。為此依民法第88條第1 項、第92條第1 項、第179 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：除假執行之擔保金額外，如主文所示。
二、被告則以系爭買賣契約於103 年12月20日簽約時，被告與鼎富企業社均不知系爭土地將實施地籍圖重測，被告於同年12月27日、28日因系爭土地要登記，經代書告知，才知道系爭土地要重測，蓋臺南市佳里地政事務所（下稱佳里地政所）於同年月17日公告系爭重測，同年月26日重測宣導說明會，以此公告時程與簽訂系爭買賣契約日期之接近，足證被告確實不知系爭重測。又契約簽立後，雙方當事人即受契約之約束，需依契約本旨誠信履行不得無故推翻所訂的契約，因此契約成立生效後，除有契約約定可解除之情況發生，或有法律所訂解除契約原因發生，才可解除契約，而依系爭買賣契約特別約定事項，可知系爭土地並無不能指定建築線之情事。況地籍圖重測之地區土地買賣登記及使用均未因重測而影響其權利義務，且系爭土地之界址已經指定，佳里地政所已重測完畢，被告因簽約後，原告就不買，所以沒有去辦所有權移轉登記及申請指定建築線，但系爭土地沒有交付或移轉過戶之不可能，且公告重測是從104 年4 月13日開始受理，同年6 月1 日開始公告，同年10月1 日開始實施，依原告提出內政部訂定之不動產說明書應記載及不得記載事項（下稱部定不動產說明書）於同年4 月13日修正觀之，同年10月1
日以後之土地買賣才需將系爭土地重測寫入系爭買賣契約內，原告之主張顯係推託之詞。被告收受買賣價金，又無違背買賣條款之約定，原告請求返還系爭定金，顯依法無據且與事實不符等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告透過被告委任之土地仲介業者鼎富企業社，向被告購買系爭土地，兩造於103 年12月20日簽訂系爭買賣契約。（二）兩造簽訂系爭買賣契約後，原告已交付被告買賣定金70萬元，目前存於鼎富企業社所設立的履約保證帳戶。
（三）被告曾交付系爭現況說明書，於「本土地是否位於重測區域範圍內」項目勾選「否」，並於委託人簽章欄內親自簽名。
（四）系爭土地於103 年12月17日經公告位於系爭重測範圍內，且預定至104 年9 月30日至同年10月30日方公告重測之結果。
四、本件爭點在於：（一）原告得否依民法第92條第1 項規定，撤銷受詐欺而為之系爭買賣意思表示？（二）原告得否因錯誤而依民法第88條規定，撤銷系爭買賣意思表示？（三）原告得否依民法第179 條規定請求被告返還系爭定金？經查：（一）按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1 項定有明文。又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任。有最高法院21年上字第2012號判例要旨可資參照。是主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就被詐欺之事實負舉證之責任。
（二）經查佳里地政所於103 年12月17日公告系爭土地位於系爭重測範圍，惟第一次地籍圖重測調查通知書係以平信通知，無相關執據，以所有權人劉原陽即被告到場並認章之地籍調查表為寄送證明；另因系爭重測尚未辦理公告，調查表僅供作為通知證明資料參考。而被告係於104 年2 月2
日與佳里地政所人員進行系爭土地之指界，並於同年5 月28日收受定於同年6 月1 日協助指界暨實地測定界址通知書等情，有原告提出之系爭重測公告網頁1 件為證（見本院卷第18頁），且經本院依職權向佳里地政所函查屬實，有佳里地政所104 年6 月25日所測量字第0000000000號函1 件及其檢送之地籍調查表2 件、臺南市政府送達證書、被告個人戶籍資料各1 件在卷可稽（見本院卷第77頁至第81頁），並為兩造所不爭執，足認佳里地政所雖於103 年12月17日公告系爭重測消息，但未個別通知系爭重測範圍內之土地所有權人，尚難以原告提出之系爭重測公告網頁1 件，遽認於103 年12月17日公告當時，被告已知悉系爭土地位於系爭重測範圍。是從前開書證，難認被告在系爭買賣契約簽訂之103 年12月20日之前，已經知悉系爭土地位於系爭重測範圍內。又鼎富企業社為系爭土地買賣之仲介，其基於不動產經紀業之專業，對於系爭土地是否屬地籍圖重測範圍，固有為兩造之利益而負調查之責，但鼎富企業社與被告究屬有別，鼎富企業社縱知悉系爭重測或違反其調查義務，亦難謂被告即明知系爭重測而有故意詐欺原告之行為。原告既未舉證證明在系爭現況說明書作成或系爭買賣契約簽訂之前，鼎富企業社或被告已知悉系爭土地位於系爭重測範圍而故意隱匿或消極的不告知原告，自難認被告具有詐欺原告之故意。縱鼎富企業社或被告違反查證及確認之義務，亦僅負過失之責，而不該當故意詐欺行為。是原告主張：被告及代理人鼎富企業社對系爭現況說明書所載內容，負有查證及確認之義務，且鼎富企業社為專業經理人，應課予其更高之調查、告知說明及誠實義務。系爭土地有無在重測範圍內，僅需上網查詢即可獲知，被告及鼎富企業社竟隱瞞重測之事，實具相當之惡性，被告顯已構成詐欺行為云云，要屬推測之詞，並不足採。被告抗辯系爭買賣契約於103 年12月20日簽約時，被告不知系爭土地將實施地籍圖重測乙節，即屬可取。又被告簽訂系爭買賣契約之前，既不知系爭土地位於系爭重測範圍，而無詐欺原告之故意，則原告依民法第224 條及第92條第1 項之規定，主張撤銷受詐欺而為購買系爭土地之意思表示云云，同屬無據。
（三）又按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。復為民法第88條所明文。所謂「物之性質」，係指足以影響物的使用及價值的事實法律關係。至於交易上是否重要，則應就各該法律行為之交易目的加以認定。
（四）經查原告購買系爭土地乃為建築廠房作為營業之用，兩造於系爭買賣契約約定於指定建築線完成3 日內，交付第二期款105 萬元，雙方特別約定同意由賣方即被告（下同）名義申請建築指示線，若無法指定經地政士方通知解除契約，賣方退回價金予買方即原告（下同），賣方（按系爭買賣契約誤載為買方）若完成建築指示線，指定費用由買方負擔，反之無法指定則由賣方支付，解約費用亦由賣方負擔，地上建築物由賣方於過戶前負責拆除並淨空，整地交付予買方，賣方需配合撤銷稅籍資料等情，有原告提出之系爭買賣契約1 件附卷可查（見本院卷第11頁至第17頁），且為被告所不爭執，足認系爭土地即系爭買賣標的物之性質能否指定建築線以供建築廠房使用，為原告於系爭買賣交易上認為重要之事，被告亦知悉此交易上重要事項，因此兩造始有前開特別約定事項之約定。而被告曾交付系爭現況說明書，於「本土地是否位於重測區域範圍內」項目勾選「否」，並於委託人簽章欄內親自簽名乙節，為兩造所不爭執；又依本院職務上所已知之不動產仲介實務，不論是買方主動或被動，仲介均會將不動產現況說明書提交買方審閱，以作為買方衡量購買與否之依據，因此系爭現況說明書必於兩造簽訂系爭買賣契約前，由鼎富企業社提供給原告審閱，因此原告簽訂系爭買賣契約當時乃認知系爭土地並未位於重測範圍，則依照一般不動產買賣交易流程之核定稅單、貸款、過戶等約1 、2 個月，加上兩造約定由被告申請建築指示線之時間（因由被告負責申請，故此期間可與上開過戶等交易流程重疊），系爭買賣契約最遲應於簽約後3 、4 個月內即104 年4 月20日前，即可全部履約完畢。惟查系爭土地位於系爭重測範圍，佳里地政所於104 年1 月至同年3 月辦理地籍調查、同年3 月至同年5 月辦理現況測量、同年5 月至同年8 月辦理協助指界、暫定同年9 月30日至同年10月30日辦理成果公告，並於同年11月2 日後換發新狀之情，有原告提出之系爭重測各項工作時程網頁1 件存卷可按，且為被告所不爭執。又經本院依職權函查系爭土地於重測期間可否指定建築線，臺南市西港區公所（下稱西港區公所）函復：建築線指示係依地政事務所測繪之鑑界成果圖套繪地籍，因重測期間界址尚未明確，恐無法依現況界址指定建築線等語；臺南市政府工務局（下稱臺南工務局）函復：有關地籍重測成果公告前可否申請指定建築指示線尚無明定。另建築指示線圖說有效期限雖為8 個月，但為避免重測前後地界位移、面積誤差因素產生爭議，該當區域於土地重測成果公告後，再行申請指定建築指示線，較為妥適等語，亦有西港區公所104 年6 月18日所農建字第0000000000號函、臺南工務局104 年7 月15日南市工管二字第0000000000號函各1 件附卷足憑（見本院卷第76-2頁、第83頁），且為兩造所不爭執，可知系爭土地因屬系爭重測範圍，西港區公所因土地重測界址尚未明確，目前並無法依土地現況界址指定建築指示線，則系爭土地若要指定建築指示線，須待系爭重測成果公告確定後，即最快在104 年10月31日之後始可指定建築指示線，在此之前，臺南工務局亦認應待系爭土地重測成果公告後，再行申請指定建築指示線較為妥適。是堪認系爭土地於系爭重測公告確定前，既不能申請指定建築指示線，而原告根據系爭現況說明書上「本土地是否位於重測區域範圍內」項目勾選「否」之記載，誤認為系爭土地未位於重測範圍內，預期最遲在104 年4 月20日前應可完成過戶、指定建築指示線以興建廠房而予以買受，自係對於買賣標的物之性質（使用時間限制與價值)
發生誤認。又自主觀而言，若原告購地之初，知悉系爭土地位於重測範圍而於重測公告確定前不能申請指定建築指示線以供建築廠房之用，必不致提出如系爭買賣契約所示價格購買。再從客觀而言，被告出具之系爭現況說明書既記載系爭土地未位於重測區域範圍內，被告並願意具名申請建築指示線，自足造成原告對於系爭土地產生無位於系爭重測範圍及沒有申請建築指示線限制之確信，蓋買受人可否在購買土地後，依其購買目的，即時使用土地，在土地交易上應認屬於重要。因此凡一般人若處於原告之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，是系爭土地之性質（使用時間限制與價值），在交易上確屬重要，原告基於上開誤認而為購買系爭土地之意思表示，自屬錯誤，則原告依民法第88條第2 項規定，自得將此項錯誤之意思表示撤銷，原告此部分之主張，要屬有據。被告以首開情詞，抗辯：系爭土地的界址已經指定，並沒有交付、移轉過戶或指定建築線之給付不能，地籍圖重測地區之土地買賣登記及使用均未因重測而影響其權利義務，原告不得撤銷系爭買賣契約云云，並無可採。至於被告另辯稱：部定不動產說明書於104 年4 月13日修正，因此同年10月1 日以後之土地買賣才需將系爭土地重測寫入系爭買賣契約內云云，要與被告於系爭買賣契約簽訂之前，已經出具系爭現況說明書記載系爭土地未位於重測範圍之情形不同，尚難以部定不動產說明書於104 年4 月13日修正，即認被告對原告無擔保系爭土地未位於重測範圍之義務，被告此部分之抗辯，仍無足取。
（五）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179 條所明定。經查被告已受領原告給付之系爭土地買賣定金70萬元，為兩造所不爭執，而原告既已依民法第88條第2 項規定撤銷其購買系爭土地之錯誤意思表示，有如前述，則系爭土地買賣之法律行為依民法第114 條第1 項規定，視為自始無效，是被告受領原告給付之70萬元定金，已無法律上之原因，自屬不當得利。從而原告依民法第179 條規定，請求被告返還系爭買賣定金70萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104 年3 月25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
五、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第78條及第87條第1 項亦分別著有明文。經核本件訴訟費用即第一審裁判費7,600 元，原告之請求為有理由，自應由被告負擔，爰依職權確定如主文第2 項所示。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核合於法律之規定，爰酌定相當之擔保金額併准許之。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 22 日民事第一庭 法 官 林雯娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按上訴標的金額繳納上訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 22 日書記官 黃千玲