臺灣臺南地方法院104年度訴字第919號

• 裁判案由: 給付仲介費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 104 年 11 月 03 日
• 法官: 陳尹捷
• 法定代理人: 王志聰
• 原告: 誠泰豐不動產仲介有限公司法人
• 被告: 郭瀚元

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第919號
原　　　告　誠泰豐不動產仲介有限公司
法定代理人　王志聰
訴訟代理人　邱偉民律師
被　　　告　郭瀚元
上列當事人間請求給付仲介費等事件，經本院於民國104年10月
20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟陸佰零伍元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：
1.被告應給付原告新臺幣(下同)1,600,800元整，及自本起訴
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之
利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
㈡緣被告為臺南市○區○○段0000○00地號土地及坐落其上同區段03007建號建物即門牌號碼為臺南市○區○○路○段000巷00弄00號房屋（下稱系爭房地)之原所有權人。被告為出
售系爭房地，於民國103年11月25日與原告誠泰豐不動產仲
介有限公司（即21世紀不動產安平市政加盟店）簽立「不動產一般委託銷售契約書」（下稱系爭契約），委託原告代為銷售系爭房地，並約定委託銷售總價為2,960萬元，並另於
系爭契約書第22條約定特約條款：「底價為屋主收貳仟陸佰萬元，一般買賣」外，復又另行簽訂「委託銷售契約內容變更合意書」（下稱系爭變更合意書）。
㈢系爭契約書第10條第1項第2款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之4服務報酬及以委銷售價格百分
之3計算之違約金予受託人：…2.於本契約存續期間或期限
屆滿之翌日起3個月內，與委託人成交之買方係受託人曾帶
看之客戶或其配偶或其二等親以內親屬者。」，經查，系爭房地買方莊千儀之夫楊宏儒係原告仲介人員曾立展之同學，曾立展於103年11月21日即向主管即原告副理楊家豪報備要
先帶莊千儀至系爭房地附近看看，並詢問系爭房地所在位置，嗣於同年11月23日，曾立展再透過楊家豪約被告於該日下午3時開門以利曾立展同莊千儀、楊宏儒前往系爭房地看屋
，於第二次帶看時，莊、楊夫婦二人並曾與被告見面並當面初步口頭磋商售價。被告無視原告於委託銷售期間所付出之辛勤努力，意圖規避應給付與原告之仲介服務費，遂於系爭契約書所定委託銷售期間內，在原告人員不知情之狀況下，未經原告之同意，私下與楊宏儒、莊千儀進行系爭房地買賣，並於103年12月25日，將系爭房地所有權移轉登記予莊千
儀。原告於知悉上情後，以存證信函催告被告給付之仲介服務費，然被告仍拒絕給付。
㈣按「解釋意思表示，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意」；「按解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之真意。」，此有最高法院19年上字第58號判例、最高法院98年度台上字第1217號判決意旨可茲參照。經查，系爭變更合意書之「三、其他變更事項：」第三點約定：「第十條第二項由第三者介紹買賣成交不受契約限制內，但買賣契約成交，以屋主收到定金為主，若違約金最高不得超出成交價3%」，依前開最高法院實務見解意旨以觀，在解釋系爭變更合意書上揭條項中所謂「由第三者介紹」時，應認該第三者接觸成交買方之時點在受委託仲介者（即原告）之前，方符合當事人之真意及不動產仲介交易習慣，若否，則不啻為變相鼓勵委託仲介之賣方即被告在仲介（如原告）為其覓得成交可能性較大之買家後，即可輕易濫用其他第三人名義，誆稱該可能買家為伊所介紹，使賣方得以輕易透過此種方式規避給付仲介費之義務。
㈤本件系爭房地成交之買方楊宏儒、莊千儀既是因原告人員所仲介帶看方得知系爭房地之所在及屋況、賣價及賣方之相關資訊，依上所述，縱被告嗣經第三人仲介與楊宏儒、莊千儀完成系爭房地買賣，仍構成系爭契約書第10條之違約事由，被告除應全額一次支付委託銷售價格百分之4之服務報酬外
，尚須給付以委託銷售價格百分之2計算之違約金予原告。
查，依內政部實價登錄系統所示，系爭房地之交易總價為2,668萬元，依之計算，被告應給付原告仲介服務費l,067,200元（計算式：26,680,000元×4%＝l,067,200）、應給付違
約金（計算式：26,680,000元×2%＝533,600），合計1,600
,800元(計算式：1,067,200＋533,600＝l,600,800）。綜上所述，被告既有違約之情事則原告依兩造所訂系爭契約暨系爭變更合意書之約定，原告請求被告給付仲介費於法有據。㈥由證人楊家豪證述可知買方一開始就設定目標在鄭子寮地段，並非如證人莊振昌所言完全沒有特定的條件，且莊振昌係高雄執業的代書，常理判斷應無法瞭解臺南房屋買賣相關價錢。另據訴外人曾立展、楊宏儒LINE的訊息記載楊宏儒說要請曾立展吃飯，以感謝曾立展介紹房屋給楊宏儒，與證人楊家豪所述相符，由此可知，楊宏儒即買方是透過原告公司才得知系爭房屋存在，進而利用該資訊私下透過莊振昌代書向被告進行買賣交易。本件明顯是被告與買方規避高額仲介費，才說是透過第三人莊振昌進行買賣，且莊振昌所稱仲介費明顯不合常理，價格過低。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
㈡本件被告和原告簽訂一般委託銷售契約書（仲介公司和屋主都可以銷售）及委託銷售契約內容變更合意書第3項第3款等規定由第三者介紹成交不受契約限制內…且系爭標的物是開放給所有仲介公司和仲介人員銷售、不僅只於原告一家房仲公司在銷售，原告迄今尚未提出任何書面文件給被告告知有正式客戶有意願要買、依經紀業管理條例第23條規定：經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。被告之前就向原告提出如果有客戶要買應提出不動產買賣斡旋金或買賣意願書等書面文件提供給被告看才算數，僅憑原告與楊宏儒LINE的紀錄，再自行捏造以下內容：103年11
月30日於第二次帶看，莊、楊夫婦並曾與被告見面並當面初步口頭磋商售價（詳如起訴狀第2頁13行）。此嚴重背離事
實並誣控被告已構成刑事誣告罪之嫌，本人保留法律追訴之權利，故原告之訴實無足採。
㈢被告於104年5月19日以台南友愛街郵局存證信函第000038號已告知本案由第三者仲介完成並告知原告，按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第565條、第568條第1項分別定有明文。是居間人之仲介報酬請求權，自以契
約確因居間人之報告或媒介而有效成立為前提。原告所提契約書第10條係「擬制」買賣契約生效的「霸王條款」，剝奪買賣雙方關於契約之決定權，該約定違反消費者保護法第12條之規定，應屬無效。況原告從未提供買方資料給被告，被告無法判斷其真正買方身分、因本案屬開放式銷售各路人馬甚多，當初委託銷售就已言明、誰的動作快能收到斡旋金，就優先議價，因高雄莊振昌代書積極介紹、並拿斡旋金和我議價、我認為他有誠意、且他願降低介紹費促成交易，最後由他介紹成交並協助辦理過戶手續，反觀原告從頭至尾拿不出來任何買方斡旋金及購買意願書、竟大言不慚說是他們介紹，實令人噴飯。
㈣本件系爭房地被告同時與信義房屋、永慶房屋、台慶房屋、住商不動產、21世紀房仲等簽訂一般委託銷售契約書（仲介公司和屋主都可以銷售），因而本案當時在各網路銷售是眾所周知之事、來看人數眾多、但參觀者多、出價者寥寥可數、所有仲介公司都要求高額仲介費、而且他們仲介都只會殺價、不會幫助我拉抬價格，當初莊振昌代書來找我時、我曾問他如何知道我的房屋銷售訊息？他說在網路591及各房仲
網路看到此訊息，所以我才願意和他談，莊振昌代書代表真正買方莊金聰先生、展現誠意從2,500萬元拉高到2,668萬元成交（這是在銷售期間出價最高者），也是真正幫忙雙方撮合交易者。原告曾表示若客戶有喜歡的話，會提出斡旋金、購買意願書等書面文件，由我簽名蓋章，再與我洽談，但是原告均未提出上開資料證明我知悉莊千儀係原告先前帶去看房子的客戶及我跟莊千儀私下見面議價的證據。實際買主是莊金聰，是他買系爭房地給他女兒莊千儀，原告並未表示莊金聰是原告的客戶。
㈤曾小姐是我的朋友，幫忙我賣房子。證人楊家豪拿合約給曾小姐轉交給我，再由我蓋好印章給曾小姐轉交原告。我們之所以簽立變更事項第三點，是因為有委託很多仲介銷售系爭房屋，同一客戶可能會透過很多仲介重複來看，且都想跟我談價格，才會簽立第三者介紹不受契約限制。我有跟曾小姐說除非買主有出斡旋金或簽購買意願書，再跟我講，所以曾小姐沒有告訴我關於證人楊家豪告知他的內容。原告主張
103年11月30日第二次帶看時，說我跟楊宏儒夫妻見過面、
談價格是不實在的，原告提供的LINE對話紀錄可證明，事實上我開門完就走了，沒有停在現場，也沒有見過原告的客戶即楊宏儒夫妻。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被告原為系爭房地之所有權人，嗣於103年12月11日，以2,668萬元售與訴外人莊千儀，並於103年12月25日，以買賣之
名義，將系爭房地移轉登記與莊千儀。
㈡兩造於103年11月25日簽訂系爭契約，約定系爭房地銷售總
價為2,980萬元，底價為被告實收2,600萬元。另於同日再簽訂系爭變更合意書，約定系爭契約第10條第2項（應為第10
條第1項第2款），如由第三者介紹買賣成交不受契約限制內，但買賣契約成交，以屋主收到定金為主，若違約金最高不得超出成交價百分之3。
四、本院得心證之理由：
㈠查被告原為系爭房地之所有權人，兩造於103年11月25日簽
訂系爭契約，約定系爭房地銷售總價為2,980萬元，底價為
被告實收2,600萬元。另於同日再簽訂系爭變更合意書，約
定系爭契約第10條第2項（應為第10條第1項第2款），如由
第三者介紹買賣成交不受契約限制內，但買賣契約成交，以屋主收到定金為主，若違約金最高不得超出成交價百分之3
。嗣於103年12月11日，被告將系爭房地以2,668萬元售與莊千儀，並於103年12月25日，以買賣之名義將系爭房地移轉
登記與莊千儀等情，為兩造所不爭執，復有系爭契約、系爭變更合意書及系爭房地所有權資料附卷可參（補字卷第8至15頁、23、24頁），堪認屬實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張被告違反系爭
契約第10條第1項第2款之規定，自應就被告未透過第三者而私下出售系爭房地與莊千儀乙情，負舉證之責。經查：
⒈本件被告將系爭房地移轉登記所有權與莊千儀之事宜，係由莊振昌代為辦理等情，有臺南市臺南地政事務所104年7月13日1040065602號函附之系爭房地移轉登記資料附卷可佐（本院卷第10至16頁），堪信為真。而證人莊振昌於本院審理中具結證稱：我是地政士及不動產經紀人，也是保德信地政事務所負責人。我仲介莊金聰跟被告購買系爭房地，因為莊金聰是我小學同學，莊金聰的女兒莊千儀嫁到臺南，他有託我留意臺南的房子，他想要買房子給他女兒，過好一點的生活。我在591網站上看到系爭房地要出售的訊息，網站上也有
房子的相片，再用GOOGLE街景地圖查明該房子位在何處。我打去591網站，有部分都是仲介在刊登，我也到中信房屋、
信義房屋的網站去瀏覽系爭房地，再打去仲介公司詢問系爭房地之底價為何，並利用自然人憑證自地政機關網站下載該系爭房地的謄本，然後我就開車來臺南去找被告洽談系爭房地銷售之事宜。後來被告同意由我幫他仲介，但當時我與被告沒有簽立委託書，都是口頭上講的，起初被告表示底價是2,700萬元，我有跟莊金聰說若他要買就要爽快一點，他本
來是要以2,500萬元左右購買，後來是約被告讓莊金聰看房
子，雙方直接議價，約定2,668萬元成交，避免糾紛，我才
請合作金庫灣內分行（高雄市三民區建工路）為買賣價金信託，隔一、二日就由該銀行派車載銀行人員及莊金聰到臺南市金華路二段與建南路的全家便利商店與被告簽買賣契約等語。再參以被告提出之系爭房地於591網站登錄之資料（本
院卷第27頁），其上載有被告委託出售系爭房地之曾小姐的手機門號，故瀏覽該網頁之不特定人，實可利用該網頁資料逕與曾小姐聯絡並與被告洽談購買系爭房地之事宜，故證人莊振昌證述其係透過591網站及信義房屋等網站，得知系爭
房地欲出售之訊息，輾轉與被告聯繫而促成系爭房地出售與莊千儀等情，實未違一般常情，堪予採信。
⒉原告固主張原告之副理楊家豪曾告知被告，楊宏儒及莊千儀可能會私下找他買賣系爭房地，該二位為原告之客戶，如私下交易仍會收仲介費云云。惟證人楊家豪於本院審理中具結證稱：我是原告的員工，擔任副理一職，是我將系爭房屋交由曾立展介紹給其同學楊宏儒。曾立展帶楊宏儒看屋時，我會先聯絡被告開門，他們看了約1、2次，開始有出價約2,200萬元左右，並沒有下斡旋金或填寫購買意願書等資料，有
跟曾小姐（即被告之代理人，全權處理系爭房地事宜）回報，曾小姐說出這個價錢不用理他們，後來我們有告知楊宏儒夫婦至少2,600萬元被告才願意賣。過一陣子他就問我們被
告是否在作資源回收，曾小姐也有打電話來問買方情況如何，我告訴她客人不願意加價。我們想說他們可能有去找過被告，然後我打電話給曾小姐，告訴她買方知道你們在做什麼，是否有私下找過你等語。當時曾小姐說被告並沒有找過他們，當時我有告知曾小姐，如果楊宏儒夫妻有找去找他們，不能私下成交，但只有講客戶的姓，沒有透露完整姓名，並沒有告知被告上開事宜。當初楊宏儒夫妻因本件是直接由代書辦理系爭房屋移轉登記，曾小姐告訴我是代書介紹莊千儀他們來看的，但代書自己住旗津怎可能看房子到這邊來，一定是我們帶看過，才找代書處理後續買賣等語。是證人楊家豪之證述僅能證明曾告知曾小姐不能與楊先生、莊小姐夫婦私下買賣系爭房地，惟未透露楊宏儒、莊千儀之完整姓名，已難認定曾小姐知悉嗣後購買系爭房地之人即為莊千儀。況被告否認曾小姐曾告知其上開訊息，證人楊家豪亦證述未告知被告上開證述之內容，其認為該交易不合理之處無非係其推測之詞，原告亦未舉證證明被告知悉莊千儀係先前原告帶看系爭房地之客戶，自難認原告之主張為真。
⒊又原告提出楊宏儒與曾立展之LINE對話紀錄（本院卷第85、86頁），表示楊宏儒購買系爭房地後，曾通知曾立展購屋此事，可證明楊宏儒係透過原告始知悉系爭房地存在，進而利用該資訊私下透過莊振昌向被告購買系爭房地云云。然查，上開對話紀錄僅係楊宏儒通知曾立展已購買系爭房地乙事，無法推論出被告與莊千儀私下為買賣系爭房地之交易。縱原告此部分主張為真，亦屬楊宏儒自行委託第三人與被告接觸，仍無法證明被告知悉莊千儀、楊宏儒係原告帶看之客戶，仍逕自與莊千儀為買賣系爭房地之交易。另原告主張103年
11月23日，曾立展透過楊家豪約被告於該日下午3時開門以
利曾立展帶同莊千儀、楊宏儒前往系爭房地看屋，莊、楊夫婦二人曾與被告見面並當面初步口頭磋商售價云云，此部分未據原告舉證以實其說，難認為真。
㈢綜上所述，原告既無法舉證證明被告知悉莊千儀係原告帶看之客戶，仍逕自與莊千儀為買賣系爭房地之交易，況此交易係透過莊振昌為之，已如前述，亦該當於系爭變更合意書第3項規定而排除系爭契約第10條第1項第2款之適用，故原告
主張依系爭契約第10條第1項第2款規定，請求被告支付1,600,800元之違約金，為無理由，應予駁回。原告之訴既已駁
回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。
五、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果均無影響，爰不一一論述，併予敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1
項分別定有明文。查本件既為原告敗訴之判決，訴訟費用計有17,605元（即第一審裁判費16,939元加上證人旅費666元
），自應由原告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 3 日
民事第三庭 法 官 陳尹捷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 3 日
書記官 黃瓊蘭