臺灣臺南地方法院104年度重訴字第151號

• 裁判案由: 給付價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 106 年 03 月 10 日
• 法官: 余玟慧
• 法定代理人: 鄭高輝
• 原告: 蔡鎮宇
• 被告: 太子建設開發股份有限公司法人

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第151號原　　　告　蔡鎮宇
訴訟代理人　黃暘勛律師
蔡弘琳律師
蔡進欽律師
蘇正信律師
被　　　告　太子建設開發股份有限公司
法定代理人　鄭高輝
訴訟代理人　黃如流律師
黃培鈞律師
上列當事人間請求給付價金事件，經本院於民國106年2月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹億貳佰零肆萬玖仟陸佰柒拾元，及其中新臺幣捌仟肆佰玖拾捌萬捌仟參佰零貳元自民國一百零一年五月三十一日起，其餘新臺幣壹仟柒佰零六萬壹仟參佰陸拾捌元自民國一百零六年二月九日起，皆至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參仟肆佰零貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹億貳佰零肆萬玖仟陸佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告訴之聲明原為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）84,988,302元，及自民國101年5月22日送達對造翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利
息。㈡如獲有利判決，願供擔保請准宣告假執行。嗣於106
年2月8日言詞辯論程序中，變更第一項聲明為：被告應給付原告102,049,670元，及其中84,988,302元自101年5月31日
起，其餘17,061,368元自106年2月9日起，皆至清償日止，
均按週年利率5％計算之利息（見本院卷四第49頁），核屬
擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠兩造於96年10月26日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約書），由被告向原告購買坐落臺南市北區北元段第729、729-1至729-8、729-10至729-20地號等20筆土地（下稱系爭20筆
土地），依系爭契約書第2條第2、3項約定（甲方為原告，
乙方為被告）：「本案預估銷售額為新台幣參億肆仟萬元，雙方同意於使用執照取得日起算六個月屆滿時，結算實際已銷售總價款，如有溢上開預估總銷售金額時，以溢價金額（不含營業稅）扣除乙方自取得標的土地產權起，迄上開結算日止，就貸款額度壹億貳仟伍佰萬元整所設算之土地貸款利息後，餘額之四○％為追加土地買賣價款。」、「結算前款規定之追加土地款時，有關本案之實際已銷售總價款，概依乙方所提之數據為準，甲方絕無異議。」原告並開立票據號碼5426398號、發票日98年4月30日、付款人為京城銀行永康分行、票面金額9,375,000元之支票1紙（如補字卷第11頁所示，下稱系爭支票）交付被告公司人員，作為保證金之用。㈡上開土地買賣部分，雙方均已依約履行，被告亦已在系爭20筆土地上建屋出售完畢。依被告所述，系爭建案自使用執照取得日起算6個月屆滿時，結算實際已銷售總價款為597,183,255元。又依兆豐國際商業銀行（下稱兆豐銀行）所檢附資料，被告係將系爭20筆土地與另筆臺南市中西區中山段土地及建物、高雄市苓雅區林德官段土地及建物、及臺南市東區裕東段土地（下稱其他3筆不動產）共同設定抵押，向兆豐
銀行貸款，以系爭20筆土地設定抵押權之金額與總擔保貸款金額比例設算結果，系爭契約書第2條第2項中應扣除之「土地貸款利息」為2,059,079元，故被告應給付原告之追加土
地價款為102,049,670元。為此，依系爭契約書之上開約定
起訴，並聲明：⒈被告應給付原告102,049,670元，及其中
84,988,302元自101年5月31日起，其餘17,061,368元自106
年2月9日起，皆至清償日止，均按週年利率5％計算之利息
。⒉如獲有利判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：
㈠系爭契約書形式名義上固為土地買賣契約，惟實際上係由原告提供土地，再由被告出資於該土地上興建建物，並於被告將土地建物出售後，依兩造約定之使用執照取得日起算6個
月屆滿時之房地銷售總價款結算，據以分配盈虧之合建契約。因本件合建契約並無土地及建物之相互移轉，故性質上應屬合夥契約，結算應依序先行清償債務、返還出資後，若有剩餘，始生分配利益問題。本件原告係以系爭20筆土地作價140,000,000元出資，被告則以在系爭20筆土地上興建房屋
出售之費用出資，全部建造成本為310,098,285元，另因執
行本合建案負擔債務而支出土地貸款利息44,172,500元、廣告費、管銷費152,609,211元、過戶費用及佣金1,525,929元，而本合建案結算至使用執照取得屆滿6個月止之銷售總價
款為597,183,255元，扣除因債務支出之金額，及兩造各自
之出資額後，已無餘額可供分配。
㈡依系爭契約書第2條第2、3項約定，兩造於簽約時，即合意
土地貸款利息以「設算」方式計算，且「追加土地款」之結算，概以被告所提數據為準，原告應受上開約定之拘束，不得為相異之主張。又系爭建案至使用執照取得日後6個月止
，土地貸款利息經以125,000,000元貸款額度設算，共為44,172,500元，此於原告起訴狀已主張在案，並經被告於104年8月27日民事答辯狀引用而生原告自認之效力，故原告以系
爭20筆土地擔保之抵押金額及其占總擔保貸款金額之比例，翻異改稱本件貸款利息應為2,059,079元，並不足採。
㈢依兆豐銀行回函，系爭20筆土地與其他3筆不動產之共同擔
保，無法單獨區分計算，足見共同抵押貸款中各筆不動產之貸款利息無法強行割裂，故原告前述計算方式並不可採。又縱認原告就上開貸款利息未為自認，然系爭20筆土地原登記為原告所有，並設定抵押擔保原告積欠訴外人永豐資財股份有限公司（下稱永豐公司）125,000,000元債務，嗣上開債
務由被告承擔，並按該債務約定之週年利率8.4％償還利息
，因系爭契約書實際上係隱藏合夥性質之合建契約，於系爭建案完成結算前，應無盈餘可供分配，而原告依系爭契約書第3條第1項約定，預先向被告支領15,000,000元，期間之利息自應計入系爭建案成本，故自96年10月26日起，至系爭建案取得使用執照止即100年10月，共計49個月，系爭建案支
出之貸款利息確為44,172,500元【計算式：（125,000,000
元×8.4％÷12×49月）＋（15,000,000元×3％÷12×49月
）＝44,172,500元】。
㈣又兩造簽訂系爭契約書時，原規劃在系爭20筆土地上興建透天住宅，故系爭契約書原載之預估銷售總額乃以透天住宅之方式預估，然嗣經評估，最終係興建地上14層、地下2層之
大樓，故被告支出之興建成本大幅提高；參酌系爭契約書所載「預估」銷售總金額係以透天住宅興建費用及銷售金額為基礎，及本件為合建契約之真意及契約公平精神，應以最後實際興建之建案產品種類為計算準據，本件實際興建銷售之建築產品既已從透天住宅變為大樓，上述計算原告分配剩餘利益之門檻自亦應隨之調整，加計前述興建、廣告及管銷費用等成本，否則有利均歸原告，不利卻由被告負擔，不符誠信公平原則，此由上開條款約定所謂總銷售額使用「預估」文字，亦預留參酌將來實際執行狀況之彈性空間可證等語。㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於96年10月26日簽訂系爭契約書，約定原告出售系爭20筆土地予被告投資興建房屋。系爭契約書第2條「買賣價款
」約定（甲方為原告，乙方為被告）：「一、標的土地甲乙雙方同意以新台幣（以下同）壹億肆仟萬元整為標的土地買賣總價款（每坪單價約新台幣壹拾參萬柒仟貳佰貳拾元）。二、本案預估銷售額為新台幣參億肆仟萬元，雙方同意於使用執照取得日起算六個月屆滿時，結算實際已銷售總價款，如有溢上開預估總銷售金額時，以溢價金額（不含營業稅）扣除乙方自取得標的土地產權起，迄上開結算日止，就貸款額度壹億貳仟伍佰萬元整所設算之土地貸款利息後，餘額之四○％為追加土地買賣價款。三、結算前款規定之追加土地款時，有關本案之實際已銷售總價款，概依乙方所提之數據為準，甲方絕無異議。」（詳如補字卷第9至10頁）。
㈡原告於96年10月26日，有將其所簽立之系爭支票交付予被告公司人員。
㈢系爭20筆土地，原由原告於96年4月24日為永豐公司設定150,000,000元之最高限額抵押權，並向永豐公司貸款125,000,000元；嗣於96年10月30日，兩造與永豐公司簽訂債務承擔
契約（如本院卷四第23至24頁），由被告承擔原告向永豐公司所負之前揭借款債務，上開最高限額抵押權之義務人並於96年11月28日由原告變更登記為被告（如本院卷三第21至27頁）。
㈣系爭20筆土地於96年11月5日，移轉登記為被告所有。被告
於系爭20筆土地上投資興建之房屋為地上14層、地下2層之
集合住宅，並於100年10月27日取得臺南市政府工務局所核
發之使用執照（如本院卷一第29頁）。該等房地均已出售完畢。
㈤被告於97年2月29日，以系爭20筆土地設定132,000,000元之最高限額抵押權予兆豐銀行（如本院卷三第28至36頁）；被告並於97年間，以系爭20筆土地及其他3筆不動產，共同擔
保自97年起向兆豐銀行申貸同一筆一年期短期授信額度155,000,000元，並逐年續約。嗣於98年7月23日，系爭20筆土地合併登記為臺南市○區○○段000地號土地（如本院卷三第40至43頁）。於100年11月18日，因被告已清償貸款，兆豐銀行拋棄上開最高限額抵押權，被告就上開抵押權登記辦理塗銷登記（如本院卷三第44至52頁）。於被告為兆豐銀行設定上開最高限額抵押權期間，被告繳納貸款利息之總額共計9,702,631元（各次繳息日期及金額詳如本院卷四第96頁）。
㈥兩造簽訂系爭契約書後，被告於系爭20筆土地上興建建物，於使用執照取得日起算6個月屆滿時即101年4月27日為止，
實際已銷售之總價款為597,183,255元。
㈦原告於101年4月11日以仁德太子郵局第25號存證信函請求被告提供追加土地買賣價款之實際銷售總金額數據（如補字卷第12頁）。被告於101年5月8日以永康六甲頂郵局第87號存
證信函函覆以：就系爭契約約定並無任何相關後續處理之紀錄存在，目前正積極釐清處理中，容釐清事實後再洽談相關事宜等語（如補字卷第13頁）。原告於101年5月22日以仁德太子郵局第33號存證信函請求被告提供所需數據以利結算，並履行系爭契約所載明之協定（如補字卷第14頁），被告於101年5月23日收受該份存證信函；原告另於101年8月1日以
仁德太子郵局第44號存證信函請求被告提供所需數據（總銷售金額，本案銀行利息支出）（如補字卷第15頁）。被告於101年8月21日以永康六甲頂郵局第161號存證信函告知原告
：「本建案銷售結算至使用執照取得屆滿6個月之銷售總價
款為新台幣597,183,255元。」、「本建案所支出成本（此
部分金額未含土地貸款利息）為新台幣559,520,925元。另
，土地貸款利息依約定方式計算結果為新台幣44,712,500元。」、「依上計算結果，銷售總額扣除成本、貸款利息後並無結餘金額。」等語（如補字卷第16頁）。原告於102年7月1日、同年8月7日再向被告發律師函，請求被告給付應得之
追加土地買賣價款（如補字卷第17至20頁）。
四、得心證之理由：
本件原告主張兩造間所簽訂之系爭契約書為買賣契約，被告應依系爭契約書第2條第2項約定，給付追加土地買賣價款追加土地價款102,049,670元等語，為被告所否認，則本件兩
造爭點厥為：㈠系爭契約書之法律性質為何？被告辯稱系爭契約書係屬合建契約而非買賣契約，有無理由？㈡被告自取得系爭20筆土地之所有權時起，迄上開結算日止，就貸款額度125,000,000元所設算之土地貸款利息為何？㈢原告依系
爭契約第2條第2項約定，請求被告給付102,049,670元，及
其中84,988,302元自101年5月31日起，其餘17,061,368元自106年2月9日起，皆至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息，有無理由？經查：
㈠系爭契約書係買賣契約而非合建契約：
原告主張系爭契約書係兩造就系爭20筆土地所簽訂之買賣契約，而非合建契約，系爭契約書第2條第2項僅是兩造就土地買賣價金所為之特殊約定，其簽發系爭支票亦係作為土地買賣價金調整之用，其對於建物興建過程完全不清楚，並非與被告合夥共同經營事業，律師函中關於合建之記載，僅係受任律師對於事實闡述之意見，無拘束兩造之效力等語。被告辯稱：依最高法院72年台上字第4281號判決意旨，本件形式上雖為買賣契約，實際上係具有合夥性質之合建契約，此由系爭契約書第2條第2項使用「預估」文字、約定須經雙方以實際銷售總價款結算後始能確定被告應給付原告之金額、原告另開具作為合建保證金之系爭支票、以及原告於102年8月7日送達被告之益民律師事務所律師函所載「本件雖屬買賣
合約，實隱藏有合建之意」之語可證，而本件合夥經結算後，原告已無餘額可資請求等語。經查：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固有明文。惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約，民法第345條第1項、第667
條第1項分別定有明文。另按當事人主張有利於己之事實
者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦
定有明文。
⒉經查，兩造所簽訂之系爭契約書名稱係「土地買賣契約書」，開頭並記載「茲經雙方同意，由甲方（即原告）出售土地予乙方（即被告）興建房屋」，復遍觀系爭契約書，除各條項載明「買賣標的」、「買賣價款」、「追加土地買賣價款」、「付款方式」、「土地之瑕疵擔保」之部分外，僅有關於塗銷土地他項權利、原告移轉土地所有權之義務、土地買賣稅捐及違約之處理等關於買賣契約權利義務之約定，而無隻字片語提及系爭建案經營運作之內容，更無系爭建案係由兩造共同經營之約定。足認系爭契約書上所載文字，業已表示兩造之真意係在訂定由原告移轉系爭20筆土地之所有權予被告，被告支付土地價金之買賣契約，而非訂定兩造互約出資以經營共同事業之合夥或合建契約。揆諸前揭說明，即不得捨兩造之契約文字，曲解兩造簽訂系爭契約書時之上開真意。
⒊被告雖執前詞，辯稱系爭契約書係隱藏合夥性質之合建契約，而本件合夥經結算後，原告已無餘額可資請求云云，惟查：
⑴最高法院72年台上字第4281號判決意旨係謂：「地主出地，建商出資合建房屋，其行為究為合夥、承攬、互易，或其他契約，應探求訂約當事人之意思表示及目的決定之。如其契約重在雙方約定出資（一出土地，一出建築資金），以經營共同事業，自屬合夥。」等語。依此判決意旨，欲成立具有合夥性質之合建契約，雙方除「約定出資（一出土地，一出建築資金）」外，亦需有「經營共同事業」之合意。惟系爭契約書內並無任何提及系爭建案經營運作之內容，亦無系爭建案係由兩造共同經營之約定，已如前述。系爭契約書第2條第2項中所指「本案預估總銷售額為參億肆仟萬元」，依據該條款內容，顯然僅係兩造為了計算追加土地買賣價款時，合意作為計算標準之數字，尚難以該條文字中記載有「預估」二字，而認兩造有成立合建契約之合意。又自系爭契約書第2條第2項約定之文字觀之，僅係單純約定雙方同意於被告投資興建房屋之建案使用執照取得日起算6個
月屆滿時，結算實際已銷售總價款後，如有溢預估總銷售金額時，以該條計算方式所得之金額作為「追加土地買賣價款」，該約定並無任何一字直接提及或可間接推知於計算追加土地買賣價款時，尚須扣除系爭建案除土地貸款利息以外之其他興建建物所需支出之費用或成本，堪認原告主張：系爭契約書第2條第2項僅係兩造就土地買賣價金所為之特殊約定等語，應屬可採，被告辯稱上開約定係兩造就合夥事業分配盈虧之約定，其於興建過程中所支出之其他費用及成本，亦應由原告分擔云云，尚難採認。
⑵原告於兩造簽訂系爭契約書時，同時簽立系爭支票交由被告公司人員收執，固為兩造所不爭執，然如兩造所簽訂之系爭契約書確係具有合夥性質之合建契約，原告應負擔被告因系爭建案所支出除土地貸款利息以外之其他成本或費用，則於系爭契約書簽訂時，該等成本、費用之金額既尚未確定，系爭建案之盈虧亦屬未知，而被告作為建設開發股份有限公司，以其於建築開發領域所具有之專業及經驗，其理應會於兩造簽訂系爭契約書時，載明原告應負擔系爭建案所支出之其他成本、費用，或系爭建案銷售總價額亦應扣除該等成本或費用後，始得將餘額分配予原告之意旨，以確保自身權益。然觀系爭契約書內並無任何類此之約定，僅於第2條第2項記載銷售總價額扣除「土地貸款利息」後之4成，即為「追加
土地買賣價款」，原告亦僅簽發金額為9,375,000元之
系爭支票交付被告公司人員，則原告主張：因兩造於簽約當時，被告認買賣價金過高，兩造遂達成協議，若系爭建案總銷售額超過340,000,000元，則以第2條第2項
所載計算方式得出之金額，作為追加土地價款，若總銷售額未達上開金額，則買賣價金需減少9,375,000元，
即買賣價金縮減為130,625,000元，原告即因此簽發系
爭支票交付被告，做為調整買賣價金之擔保等語（見本院卷一第31頁背面、第41頁），堪認可信。從而，亦無法以原告有簽立系爭支票之事實，而認系爭契約書為具有合夥性質之合建契約。
⑶至原告雖曾於102年8月7日，委託律師寄發律師函予被
告時，於該律師函內載有「本件雖屬買賣合約，實隱藏有合建之意」等語，然該律師函僅係原告就本件糾紛委託律師寄發存證信函時，於該律師函內所載之法律意見，並非兩造訂約之內容，兩造所簽訂之系爭契約書性質為何，仍應以系爭契約書之約定為認定之依據，不受上開律師函內法律意見之拘束。況觀諸該份律師函內所載：「太子建設公司雖以如依原訂契約履約，將造成本人獲取暴利而太子建設公司受嚴重虧損一節，因本建案簽約之始，太子建設公司要求本人簽發新台幣玖佰參拾柒萬伍仟元支票供擔保，若銷售總額未達新台幣參億肆仟萬元時，應由本人負擔不足之額，有本人所簽發之京城銀行永康分行98年4月30日期第5426398號支票一張押置於太子建設公司可證，故本件雖屬買賣契約，實隱藏有合建之意」、「本件雖屬買賣合約，既隱藏有合建之意，盈、虧雙方均應依約履行，已如前述，故盈餘之款，並非全屬太子建設公司所有，本人應得部分，自應依契約書第三條付款方式之第3款規定於結算日起15日內，
付清予甲方」等語，可知該律師函內所載「本件雖屬買賣契約，實隱藏有合建之意」，僅係在說明兩造於簽訂系爭契約書時，原告亦有依被告要求，簽立系爭支票，由被告負擔銷售總額未達340,000,000元之部分，而本
件銷售總額既已逾該金額，被告自應依照系爭契約書之約定，履行其給付追加買賣價款義務之意，而非肯認系爭契約書係具有合夥性質，或原告得請求之追加土地買賣價款，尚須扣除被告因系爭建案所支出之其他費用或成本之意。故上開律師函內之記載，亦難作為有利於被告之認定。
⑷此外，被告並未就兩造所簽訂之系爭契約書係屬具有合夥性質之合建契約乙節，提出其他積極證據資料為證，則其辯稱系爭契約書係屬具有合夥性質之合建契約，結算應依序先行清償債務、返還兩造出資後，若有剩餘，始得分配予原告，而本件依此計算，已無餘額可供分配原告云云，難認有據。
⒋依上所述，系爭契約書係兩造就系爭20筆土地所簽訂之買賣契約，而非合建契約，系爭契約書中第2條第2項，僅係兩造就調整買賣價金所為之特別約定。而系爭建案結算至使用執照取得屆滿6個月止之銷售總價款為597,183,255元，為兩造所不爭執，該金額既已逾上開約定預估之銷售金額，被告即應按該條之計算方式，給付原告追加土地價款，被告辯稱於計算該追加土地買賣價款時，尚需扣除前述興建建物之其他成本、費用云云，並無可採。
㈡系爭契約書第2條第2項中「乙方（即被告）自取得標的土地產權起，迄上開結算日止，就貸款額度壹億貳仟伍佰萬元整所設算之土地貸款利息」金額應為2,059,079元：
原告主張：依據兆豐銀行回函可知，被告自97年11月20日起至100年10月20日止，以系爭20筆土地及其他3筆不動產向兆豐銀行貸款，共計繳納利息9,702,631元，因無法單獨計算
系爭20筆土地之貸款金額及利息，故以系爭20筆土地設定抵押權之金額與總擔保貸款金額比例計算，系爭契約書第2條
第2項中應扣除之「土地貸款利息」為2,059,079元等語。被告則否認應以原告所述方式計算上開約定中「土地貸款利息」之金額，並以前詞置辯。經查：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意；解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院86年度台上字第2756號、99年度台上字第1421號判決意旨參照）。經查，就兩造何以會約定計算追加土地買賣價款時，須再扣除「被告自取得標的土地產權起，迄上開結算日止，就貸款額度125,000,000元所設算之土地貸款利息」乙
節，原告主張：此係因其於出售系爭20筆土地前，已將該等土地向永豐公司設定抵押借款125,000,000元，依照系
爭契約書約定，被告本即應負責清償，然被告表示有資金調度問題，考慮轉貸其他銀行，再將貸得之款項用以清償上開款項，可負擔較低之利息，其亦願意支付被告向其他銀行轉貸後所需支付之利息，然貸款金額以125,000,000
元為限等語（見本院卷四第51頁背面）；參諸兩造簽訂系爭租賃契約前，原告確有以系爭20筆土地向永豐公司抵押借款125,000,000元，兩造於96年10月30日與永豐公司簽
訂債務承擔契約，由被告承擔上開借款債務，被告嗣於97年2月29日，再以系爭20筆土地與其他3筆不動產共同擔保向兆豐銀行貸款等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈤），系爭契約書第3條第2項並約定：「甲方（即原告）就標的土地所為抵押借款債務壹億貳仟伍佰萬元正，於甲方將標的土地所有權移轉登記予乙方後，由乙方負責清償，以抵付第二條第一款所列之部分買賣價款」（見補字卷第9頁背面），及被告亦陳稱：系爭契約書第2條第2項
之土地貸款利息，應係指被告為了在系爭20筆土地上興建建物，取得資金之成本，包含依照契約設算得出之利息，也就是當時有考量到被告會以上開土地與其他不動產向銀行抵押貸款所生之利息，為了避免事後無法拆分各自的利息金額，所以才用設算的方式作為計算之基準等語（見本院卷四第52頁）。足認系爭契約書第2條第2項之所以會約定扣除「土地貸款利息」，係因被告於取得系爭20筆土地後，有預計以該等土地向其他金融機構抵押貸款，兩造同意由原告負擔該貸款利息，然貸款額度以125,000,000元
為限，又因被告預計將系爭20筆土地與其他不動產一併向金融機構抵押貸款，為避免無法拆分各自利息金額，故約定以「設算」方式作為計算基準。
⒉又被告以系爭20筆土地及其他3筆不動產為共同擔保，向
兆豐銀行貸款之期間，被告繳納之貸款利息總額共計為9,702,631元，各次繳息日期及金額詳如本院卷四第96頁所
示等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈤），由本院卷四第96頁之表格可知，被告繳納利息之期間係97年11月20日起至100年10月20日為止，該段期間符合系爭契約書第2條第2項所載「被告自取得標的土地產權（96年11月5日）起，迄使用執照取得日起算6個月屆滿時（101年4月27日）
」之計算土地貸款利息期間。又經本院函詢兆豐銀行被告以系爭20筆土地抵押貸款所支出之利息金額為何，兆豐銀行固回函以：因考量前述額度係由4筆不同地點之不動產
共同擔保，且本行所提供上述借款額度係最高限上限不逾155,000,000元可隨借隨還循環動用性質，故本行無法單
獨區分計算並提供系爭20筆土地之借款利息明細及總額等語（見本院卷二第65頁）；然參以系爭契約書第2條第2項約定中係載明以「貸款額度125,000,000元整所『設算』
之土地貸款利息」，及前述被告自承：當時有考量被告會以上開土地與其他不動產向銀行抵押貸款，為避免事後無法拆分各自利息金額，故才以設算方式作為計算之基準等語，可見兩造於簽訂系爭契約書時，已預見被告日後可能會將系爭20筆土地與其他不動產共同向金融機構抵押貸款，而生利息難以拆分之情況，故特別約定土地貸款利息係以「設算」方式為之。從而，縱然兆豐銀行回函其無法單獨區分出以系爭20筆土地抵押貸款所生之利息，然其所提供關於被告以系爭20筆土地及其他3筆不動產設定抵押之
相關資料及利息金額，尚非不得作為「設算」被告以系爭20筆土地抵押貸款所生利息時之依據。
⒊兩造就該利息應如何「設算」，雖未明文約定，然觀諸兆豐銀行所檢附之鑑價資料，可知被告以系爭20筆土地及其他3筆不動產向兆豐銀行貸款時，兆豐銀行已針對各不動
產進行鑑價，於評估各不動產價值後，決定各不動產設定抵押權之金額（見本院卷二第91至92頁），而兆豐銀行同意以155,000,000元作為核貸額度，亦應係評估各不動產
之價值後所為之決定，則原告主張以上開各筆不動產設定抵押權之金額，與設定抵押權擔保金額總額比例計算之方式，作為「設算」被告以系爭20筆土地為擔保所生貸款利息之方式，應屬可採。
⒋依兆豐銀行所檢附之鑑價資料，被告以⑴系爭20筆土地、⑵臺南市中西區中山段土地及建物、⑶高雄市苓雅區林德官段土地及建物、及⑷臺南市東區裕東段土地，設定抵押權之金額分別為⑴132,000,000元、⑵40,000,000元、⑶60,000,000元、⑷390,000,000元，共計設定擔保之總金額為622,000,000元，而被告以上開⑴至⑷所示不動產共同
擔保而向兆豐銀行申貸之期間，被告繳納貸款利息之總額為9,702,631元，已如前述，依比例計算後，被告以系爭20筆土地向兆豐銀行貸款所繳納之利息金額應為2,059,079元【計算式：9,702,631×（132,000,000÷622,000,000
）＝2,059,079，小數點以下四捨五入】。依此，系爭契
約書第2條第2項中所載應扣除之「土地貸款利息」，經設算後之金額應為2,059,079元。
⒌被告雖執前詞，辯稱系爭契約書第2條第2項所載「土地貸款利息」應為44,172,500元，而非原告所主張之2,059,079元云云。惟查：
⑴系爭契約書第2條第3項係約定「結算前款規定之追加土地款時，有關本案之『實際已銷售總價額』，概依乙方（即被告）所提之數據為準，甲方（即原告）絕無異議。」足見兩造僅合意關於系爭契約書第2條第2項「實際已銷售總價額」係依被告所提之數據為準，而並未合意就「土地貸款利息」之數額，亦以被告所提之數據為準，故被告以上開約定，辯稱原告不得對於其所提出「土地貸款利息」之金額加以爭執，難認有據。
⑵被告雖舉最高法院87年台上字第1290號判決意旨：「當事人先為不利於己之陳述，對造對之加以援用時，亦能有效成立自認，此即自發的自認。」辯稱原告於起訴狀中已主張本件土地貸款利息為44,712,500元，經被告於104年8月27日民事答辯狀引用，故原告就本件土地貸款利息已成立自認云云。然原告已否認其於起訴狀之上開記載有自認之意，且查，本件原告起訴狀事實及理由欄第五點固記載：「依兩造所簽訂之土地買賣契約書，及與被告101年8月21日所發之存證信函相比對，可明確獲得被告應給付原告之追加土地買賣價款為84,988,302元（計算式：597183255（銷售總額）－44712500（利息
）－340000000（預估最低銷售額）＝212470755（溢價之銷售額）；212470755 *0.4＝84988302）」等語（見補字卷第6頁），然依原告起訴狀事實及理由欄第四點
所載：「原告又於101年8月1日以仁德太子郵局第44號
存證信函催告提供確切數據，以利結算。被告並於101
年8月21日以永康六甲頂郵局第161號存證信函稱『本建案銷售結算至使用執照取得屆滿六個月之銷售總價款為新台幣597,183,255元』、『土地貸款利息為新台幣44,712,500元（利息部分本人尚有存疑，應提出實際支付
利息單據為證）』」等語，可知原告於起訴狀內關於土地貸款利息為44,712,500元之記載，僅係暫先引用被告存證信函內之數額作為計算請求金額之基礎，並非就貸款利息金額不予爭執或逕予同意，故尚難認原告就被告所辯土地貸款利息之金額為44,712,500元乙節，已生自認之效力。
⑶又依被告所提出兩造於96年10月30日簽訂之債務承擔契約書及附表所載（見本院卷四第23至25頁），可知原告原本僅以系爭20筆土地設定抵押向永豐公司之貸款，貸款到期日為97年4月30日，故兩造對於被告於承擔該筆
貸款債務後，需負擔之利息金額及繳息日期，並非無法計算或預見，此由該債務承擔契約書後方之附表已明確列出各筆利息及本金之到期日及金額，即可得見（見本院卷四第25頁）。則如兩造約定系爭契約書第2條第2項時，所指之「土地貸款利息」係指被告承擔原告原積欠永豐公司125,000,000元、以週年利率8.4％計算之上開貸款利息，兩造大可載明係扣除「被告承擔原告原向永豐公司貸款125,000,000元、借款到期日為97年4月30日、按週年利率8.4％計算之利息」，甚至直接載明扣除
之金額即可，而無須約定係扣除被告「自取得標的土地產權起，迄上開結算日止」，就貸款額度125,000,000
元所「設算」之土地貸款利息，顯見上開約定所指之土地貸款利息，並非指被告承擔原告原向永豐公司貸款所生之利息，被告辯稱應將之列入計算，難認可採。
⑷再者，系爭契約書第2條第2項係兩造就土地買賣價款所為之特別約定，系爭契約書並非具有合夥性質之合建契約，已如前述，故系爭契約書第3條「付款方式」下第1款約定：「甲方（即原告）將標的土地產權移轉予乙方時，乙方應給付甲方壹仟伍佰萬元正」，自係指原告將上開土地所有權移轉於被告時，被告應給付購買系爭20筆土地之買賣價金予原告之意，而非原告向被告預先支領金錢之約定，更非「土地貸款利息」。從而，被告辯稱該15,000,000元之利息亦屬系爭契約書第2條第2項「土地貸款利息」，自難採認。
㈢被告雖又辯稱：兩造簽訂系爭契約書時，原規劃在系爭20筆土地上興建透天住宅，系爭契約書原載之預估銷售總額乃以透天住宅之方式預估，然被告最終實際係興建地上14層、地下2層之大樓，故被告支出之興建成本大幅提高，依系爭契
約書之合建精神、契約公平及誠信原則，上述計算原告分配剩餘利益之門檻自亦應隨之調整，加計因此增加之前述被告興建、廣告、管銷費用云云，並提出原透天住宅設計圖及地上14層、地下2層建物之使用執照為證（見本院卷一第28至
29頁）。然查，系爭契約書係兩造間所簽訂之買賣契約，並非合建契約，已如前述；又依系爭契約書之約定可知，兩造間僅就系爭20筆土地之買賣事宜進行約定，並未約定原告得參與被告興建建物之過程，從而，被告於向原告購買土地後，究竟在系爭20筆土地興建何種建物、支出多少費用及成本，乃至於要如何銷售該建物，均係由被告單方面決策並施行，而非原告所得置喙或干涉。被告既明知兩造間已存在系爭契約書第2條第2項關於追加土地買賣價款之約定，則被告自得在決定興建何種建物、支出多少成本、費用時，將上開約定納入考量，其在考量、評估後，仍決定興建地上14層、地下2層之大樓，並獲得高於兩造預估之總銷售額，則被告自
應依據系爭契約書之上開約定，給付原告追加土地買賣價款，而不得於興建並銷售完畢後，始片面主張未記載於系爭契約書之其他興建成本、費用，亦應由原告負擔。被告縱因興建建物由透天住宅改為大樓，而使其依上開約定給付追加土地買賣價款後，將生虧損之結果，然此係被告自行考量、評估後之決定所致，尚難認有何違反契約公平及誠信原則之情形。故被告所執上詞，洵無足採。
㈣依上，系爭契約書為買賣契約，被告辯稱係屬具有合夥性質之合建契約，計算第2條第2項中之追加款時，尚須扣除被告因興建建物所支出之其他成本、費用云云，難認可採。而系爭契約書第2條第2項中經結算之「實際已銷售總價款」為597,183,255元，已溢出預估銷售額340,000,000元，則以溢價金額扣除被告自取得標的土地產權起，迄上開結算日止，就貸款額度125,000,000元所設算之土地貸款利息2,059,079元後，餘額之40％，即本件追加土地買賣價款。故原告依據系爭契約書第2條第2項，得請求被告給付追加土地買賣價款為102,049,670元【計算式：（597,183,255元－340,000,000
元－2,059,079元）×40％＝102,049,670元，小數點以下四
捨五入】。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。查本件原告於101年5月22日以仁德太子郵局第33號存證信函，催告被告於收受該份函後7日內，履行系爭
契約書所載之給付土地追加款事宜，該存證信函於101年5月23日送達被告等情，為兩造所不爭執，則原告請求被告給付102,049,670元，及其中84,988,302元自101年5月31日起（
即上開存證信函送達被告7日後），其餘17,061,368元自106年2月9日起（即原告於106年2月8日擴張聲明之翌日），皆
至清償日止，均按週年利率5％計算之利息，核屬有據。
五、綜上所述，系爭契約書係兩造就系爭20筆土地所簽訂之買賣契約，原告依據系爭契約書第2條第2項約定，請求被告給付追加土地買賣價款102,049,670元，及其中84,988,302元自101年5月31日起，其餘17,061,368元自106年2月9日起，皆至清償日止，均按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予
准許。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 3 月 10 日民事第二庭 法 官 余玟慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 13 日書 記 官 李俊宏