臺灣臺南地方法院 - 104年度重訴字第325號（請求所有權移轉登記等）

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第325號原　　　告　李明俊訴訟代理人　許世烜律師陳玄儒律師上二人複代理人　　楊家明律師被　　　告　財政部國有財產署南區分署即李清德之遺產管理人法定代理人　黃莉莉訴訟代理人　李政學吳信璋被　　　告　李水瀨李水清李明哲李明新李文重李金燦李承駿李進亮李奇令李文彥李文治李明進李明宗李明舜李金明李水治李昭德李進祥李忠縉黃絹李宏典李宏茂李政輝李政和李進義李徐彩孌李星龍李奇典李政勳張鳳珍李明村李明祿李啟煌李文炳李建賢李俊堯上三十六人共　　　同訴訟代理人　王燕玲律師被　　　告　李正陽李張秀鑾李添仁李宗儒曾李月霞李政璁李月珍黃玟樺黃鈴雅陳瓏仁陳姿樺陳薏卉李奕呈李昱廷上　一　人法定代理人　吳春霞兼上十四被告　共　同訴訟代理人　黃盟堯被　　　告　李正偉李玟玲上　一　人訴訟代理人　蘇正信律師蔡進欽律師蔡弘琳律師參　加　人　朱敏章訴訟代理人　王盛鐸律師複代理人　　裘佩恩律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，於民國105 年10月4 日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹拾貳萬玖仟叁佰叁拾貳元由原告負擔，參加訴訟費用新台幣壹仟元由參加人負擔。事實及理由一、本件被告財政部國有財產署南區分署即李清德之遺產管理人（下稱被告國有財產南區分署）、李正陽、李張秀鑾、李添仁、李宗儒、曾李月霞、李政璁、李月珍、黃玟樺、黃鈴雅、陳瓏仁、陳姿樺、陳薏卉、李奕呈、李昱廷、黃盟堯（下稱黃盟堯等15人）、李正偉、李昱廷均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：（一）兩造為坐落臺南市○○區○○○段0000○0 地號土地（下稱系爭土地）之共有人，民國103 年7 月間，被告李水瀨、李水清、李明哲、李明新、李文重、李金燦、李承駿、李進亮、李奇令、李文彥、李文治、李明進、李明宗、李明舜、李金明、李水治、李昭德、李進祥、李忠縉、黃絹、李宏典、李宏茂、李政輝、李政和、李進義、李徐彩孌、李星龍、李奇典、李政勳、張鳳珍、李明村、李明祿、李啟煌、李文炳、李建賢、李俊堯（下稱被告李水瀨等36人）依土地法第34條之1 之規定，以共有人及其應有部分合計均過半數處分系爭土地，並委託代書即訴外人李淑娟以103 年7 月18日發文台南成功路郵局營收股（901 支）第4169號存證信函（下稱系爭通知優先購買函）通知原告表示系爭土地以總價金新台幣（下同）19,248,075元出售予參加人，並催告原告應於10日內行使優先承購權。原告委任訴外人郭進福於同年月20日前往李淑娟住家1 樓，提示系爭通知優先購買函及出示名片後，向李淑娟表示原告行使優先承購權之意旨，原告並於同年月29日寄發台南成功路郵局第4231號存證信函（下稱第4231號存證信函）表示願以同一價格購買系爭土地。將李淑娟證述郭進福是在系爭通知優先購買函通知後10日內去找李淑娟之證詞，與郭進福之證詞互相勾稽，即不難認定原告確有委託郭進福行使優先承購權之事實。雖李淑娟又稱郭進福是替訴外人詠宜建設股份有限公司（下稱詠宜建設公司）買土地云云，然李淑娟為受參加人及被告李水瀨等36人委託辦理系爭土地買賣移轉登記之地政士，自然希望參加人能順利取得系爭土地之所有權以完成其受任事務；若因優先承購權致參加人不能取得系爭土地所有權，即屬任務失敗，因此李淑娟難免會抗拒行使優先承購權之他共有人，其立場難免偏頗，又郭進福不認識李淑娟及其他出賣系爭土地之地主，相關關係人中僅認識原告，又確受原告委託去找李淑娟談系爭土地買賣，因此李淑娟證稱郭進福沒有表示替原告表示要購買系爭土地之證詞，均難以憑信。況李淑娟證稱曾向郭進福說：買方全部價款已付完了，怎可能還讓你們購買，足見李淑娟已預設立場要將系爭土地移轉登記予參加人，立場顯然偏頗。郭進福去找李淑娟時，仍在優先承購權行使期間內，業為李淑娟所證，則參加人購買系爭土地是否生效尚屬未知，若買賣雙方價款均已收付，李淑娟受參加人委任，當然不希望看到他共有人行使優先承購權，故李淑娟證稱郭進福未表示原告要行使優先承購權之證詞，不僅不符常情，亦顯然偏頗而不足取。而高雄高等行政法院104 年度訴字第76號有關土地登記事務事件（下稱系爭行政訴訟）終結後，李淑娟以104 年10月28日台南成功路郵局第2058號存證信函（下稱第2058號存證信函）通知原告至李淑娟處履行契約，益證原告確有合法行使優先承購權。（二）再依土地法第34條之1 及買賣條件業經被告李水瀨等36人於系爭通知優先購買函內表示，此外並無其他附帶應另訂立買賣契約或應先支付價金等條件，優先承購之範圍為整筆土地，被告李水瀨等36人要求原告與其簽立買賣契約，依法顯屬無據，另李淑娟發系爭通知優先購買函時，並未將參加人之全部買賣條件載入存證信函內，僅表明標的物與總價金及應先扣除相關稅金及費用，其他條件均無，此由系爭通知優先購買函之內容即明，則被告李水瀨等36人要求原告應訂立如參加人與被告李水瀨等36人簽訂之買賣契約（下稱系爭買賣契約），又超出其通知原告優先承購之條件範圍，亦無理由。李淑娟為被告李水瀨等36人所委任之代書，非全體共有人共同委任之代書，故被告李水瀨等36人將移轉登記所需文件交付予李淑娟，不生交付文件予原告之效力。是系爭買賣契約第3 條於賣方備齊所有權移轉登記應備文件（未待登記完成前），事先支付全部買賣價款予李淑娟之約定，並未在被告李水瀨等36人寄發系爭通知優先購買函內提及，若非事後杜撰，即係故意隱匿重要買賣條件，意圖於他共有人行使優先承購權後予以刁難。既然上開買賣條件未經通知原告，原告就被告李水瀨等36人之買賣要約為願承買之承諾時，雙方買賣成立之內容即應依系爭通知優先購買函為憑。事後杜撰或故意隱匿之買賣條件，均不得主張之。否則土地法第34條之1 等優先購買之法律制度，將被破壞殆盡。況被告李忠縉之印鑑證明於104 年12月7 日才申請，顯見被告李水瀨等36人未備妥移轉登記文件，即於系爭通知優先購買函中，不實陳稱已備妥文件要求原告先支付全部買賣價金。又依土地稅法第5 條第1 款之規定及被告李水瀨等36人並未繳納土地增值稅之情形，臺南市歸仁地政事務所（下稱歸仁地政所）亦不可能受理土地所有權移轉登記，被告李水瀨等36人尚未履行出賣人移轉登記義務，應甚明確。原告已表示願按系爭通知優先購買函所載同一條件優先承購，他共有人即僅能按系爭通知優先購買函上所載條件行使權利及履行義務，被告李水瀨等36人抗辯原告未能於其備妥登記文件時（移轉登記前），先將全部買賣價金支付予被告，構成給付遲延，並進而主張解除契約云云等抗辯，均無理由。（三）原告優先承購之範圍，除被告李水瀨等36人外，尚包括其他未行使優先承購權之共有人，出賣人應負交付土地及移轉所有權之義務，原告負有支付價金之義務，兩者應同時履行。因此原告得主張在他共有人移轉登記及交付土地之同時，支付系爭土地價款之同時履行抗辯。因被告李水瀨等36人及其他共有人尚未將履行交付及移轉登記之準備行為即通知何時交付土地、移轉登記文件何時經地政事務所審查通過，均未見被告李水瀨等36人提出說明，顯未同時履行其交付及移轉登記義務，原告就應支付之買賣價金主張同時履行抗辯，應有理由。原告雖尚未支付價金，但既已合法行使同時履行抗辯權，亦不生遲延效果，則被告李水瀨等36人催告給付價金及解除契約等，均不生效力。依最高法院95年台上字第2214號、97年度台上字第2222號裁判要旨，雖出售系爭土地予參加人之共有人為被告李水瀨等36人，惟被告李水瀨等36人係處分全部共有物，非僅應有部分，原告行使優先承購權係承買全部土地，故原告請求其他全體共有人將其各人應有部分，全部移轉予原告，為此提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭土地、面積707 平方公尺，各人所持有如起訴狀附件1 所示之應有部分，移轉登記予原告。三、被告國有財產南區分署經合法通知未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其之前到庭所為之聲明及陳述辯稱：依土地法第34條之1 執行要點第10項第1 款規定，被告國有財產南區分署並沒有要出賣系爭土地之應有部分，所以原告不能對被告國有財產南區分署主張優先購買權，且原告未給付土地價金前，就先請求移轉所有權也不合理等語。並聲明：如主文所示。四、被告李水瀨等36人則以原告於103 年7 月19日親自收受系爭通知優先購買函，卻遲至同年月29日寄發第4231號存證信函，並於同年月30日始送達被告李水瀨等36人之代理人李淑娟，因原告已逾10日可主張優先承購權之期間，被告李水瀨等36人隨即將含原告共6 人之應領價金向本院辦理提存後，並於103 年8 月6 日會同參加人向歸仁地政所申辦買賣系爭土地所有權移轉登記，詎原告於登記完畢前，始向歸仁地政所提出異議書主張以存證信函表示優先承購，並稱於103 年7 月20日或21日中午12點半到李淑娟住處表示優先購買，惟未提出任何佐證或指稱係委託何人向李淑娟表示。茲因歸仁地政所僅以原告提出異議書即駁回系爭土地登記之申請，參加人不服，因而提出訴願及行政訴訟，雖經系爭行政訴訟判決（下稱系爭行政判決）駁回參加人之訴，惟並非即認原告有優先購買權，而係認原告及參加人對於郭進福是否曾於103 年7 月20日代理原告向李淑娟表示行使共有人之優先購買權，或其當時僅表明其為詠宜建設公司之業務，希望由詠宜建設公司購買系爭土地，並未提及其係代理共有人行使優先購買權乙節，雙方明顯各執一詞，立場對立衝突，而此項攸關私法上之買賣契約關係，究係存在於被告李水瀨等36人與原告間或係存在於被告李水瀨等36人與參加人間，自應由當事人循民事訴訟程序，由有權為終局認定之民事法院確定之，始符合權力分立原則，並未認定原告之優先承購權存在，原告據系爭行政判決即認有優先承購權存在，應屬無據。又被告李水瀨等36人寄發之第2058號存證信函並未表示原告曾委託郭進福表示優先承購之事實無爭議，故原告據此主張有優先承購權存在，亦無理由。另被告李玟玲於收受被告李水瀨等36人寄發存證信函後，即於10日內之103 年7 月28日以台南成功路郵局第4220號存證信函（下稱第4220號存證信函）通知李淑娟表示願以同等價格行使優先承購權，則被告李玟玲與其餘共有人間就系爭土地已成立買賣契約，並為買受人，被告李玟玲迄今尚未對被告李水瀨等36人表示放棄優先承購權利，原告請求被告李水瀨等36人應將系爭土地全部移轉登記予原告，顯無理由。退萬步言，依系爭買賣契約第3 條約定，因被告李水瀨等36人早已備齊所有權移轉登記應備文件，故參加人依約已交付價金並送往歸仁地政所辦理移轉登記，若原告就系爭土地有優先承購權存在，自應依約於收受被告李水瀨等36人交付所有權移轉登記應備文件之同時，給付被告李水瀨等36人買賣價金，惟原告迄今尚未給付分文即要求被告李水瀨等36人辦理系爭土地之所有權移轉登記，顯屬無據等語資為抗辯。並聲明：如主文所示。五、被告李玟玲則以依土地法第34條之1 執行要點第10項第10款規定，縱認原告曾委託郭進福以口頭表示行使優先承購權，但系爭土地之優先購買權人除原告外，尚包含被告李玟玲，原告單獨起訴並不合法。而郭進福固一再證稱其確有受原告委託以口頭向李淑娟表明行使優先承購權之情，苟係實情，郭進福只需直接向李淑娟表明係受原告委託之意，何需再遞交郭進福任職詠宜建設公司之名片，造成誤解，此外李淑娟已表明不可能出賣系爭土地之意後，竟未當場提出異議，反而期望李淑娟再行考慮，顯與事理不符；尤以郭進福自承其事後曾兩度與原告一同前往歸仁地政所遞送異議書，卻對異議書內容竟毫無所悉，足見郭進福與李淑娟見面之目的係單純以詠宜建設公司表達購買系爭土地之意較符情理。再對照李淑娟於系爭行政訴訟之證詞，可見郭進福係以詠宜建設公司名義向李淑娟表達購買系爭土地之意，要與原告無關，尚難逕以李淑娟曾寄發第2058號存證信函，遽認原告已合法行使優先承購權。又依證人即李淑娟之客戶李益仁之證詞，可見郭進福係以詠宜建設公司代理人之名義向李淑娟表達詠宜建設公司購買系爭土地意願，與原告行使優先承購權無關。另依李淑娟之證詞，復可見原告自始即有出賣伊所有系爭土地應有部分之意，殊難想見原告事後突然改變初衷購買系爭土地。再者系爭行政判決之理由主要係依土地登記規則第57條第1 項第3 款之規定判斷，因參加人得否請求辦理系爭土地所有權移轉登記之前提要件事實，屬於私權爭議事項，應由有權為終局認定之民事法院審認，始符權力分立原則，尚非行政機關或行政法院所得置喙，再參諸證人即歸仁地政所辦理系爭土地申請移轉登記事宜初審人員張安妮之證詞，可見原告所提出之異議書記載去李淑娟住處表示優先購買，純屬原告編造之詞，要與事實不符。是原告既未於期限內行使優先承購權，依法視為放棄，原告再訴請被告移轉系爭土地應有部分，自無理由。倘認原告已合法行使優先承購權，原告僅按伊與被告李玟玲應有部分比例即原告4 分之3 、被告李玟玲4 分之1 ，惟原告主張被告應移轉應有部分全部，逾此部分，亦屬無據。末依民法第264 條第1 項本文前段、第369 條之規定，原告並未依系爭買賣契約支付價金，於原告未依約提出系爭土地買賣價金同時，被告自得拒絕履行，爰依法提出同時履行抗辯等語資為抗辯。並聲明：如主文所示。六、被告黃盟堯等15人經合法通知並未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其之前到庭所為之聲明及陳述則以：系爭土地在103 年出賣時，被告黃盟堯之爺爺還在世，其曾找原告購買其應有部分，遭原告拒絕，被告黃盟堯之爺爺當初同意出賣系爭土地的應有部分，參加人也已付錢，被告黃盟堯等15人無法承認原告有優先承購權等語資為抗辯。並聲明：未為聲明。七、被告李正偉經合法通知並未於最後言詞辯論期日到庭，惟據伊之前到庭辯稱：原告是伊的叔叔，伊同意原告的請求等語，並聲明：未為聲明。八、參加人則以原告於103 年7 月19日收受系爭通知優先購買函，自應於同年月29日前將答覆之意思表示送達被告李水瀨等36人，惟依第4231號存證信函，原告優先承購之意思表示遲於同年月30日才送達李淑娟，顯已逾期，自不得再主張優先承購權。又原告固以系爭行政判決主張伊優先承購權存在，惟該判決理由顯未就原告之優先承購權存否為實體認定，是原告執系爭行政判決主張優先承購權存在，顯屬無據等語資為抗辯，並聲明：如主文所示。九、兩造不爭執之事實：（一）系爭土地為兩造共有，被告李水瀨等36人於103 年6 月23日依土地法第34條之1 規定，以共有人及其應有部分合計均過半數，將系爭土地以總價19,248,075元出賣予參加人，雙方並簽署系爭買賣契約。（二）被告李水瀨等36人委託代書李淑娟辦理系爭土地之移轉登記，李淑娟即以被告李水瀨等36人代理人的名義，於103 年7 月18日寄發系爭通知優先購買函通知原告及被告李玟玲、李正偉、李張秀鑾、李添仁、李宗儒於文到10日內表示是否行使優先購買權，原告於同年月19日收受系爭通知優先購買函，被告李玟玲於同年7 月28日寄發第4220號存證信函予李淑娟（函內註明被告李水瀨等44人之代理人），並投遞成功。（三）李淑娟於103 年8 月6 日代理被告李水瀨等36人及參加人向歸仁地政所提出移轉系爭土地所有權予參加人的申請資料，歸仁地政所辦理審核過程中，原告於同年8 月29日提出異議書、於同年9 月1 日提出補充異議理由書予歸仁地政所，歸仁地政所因而電話通知李淑娟，並不准移轉系爭土地所有權登記予參加人的申請。（四）參加人不服歸仁地政所駁回移轉系爭土地所有權登記的申請，因而提出訴願、再訴願及行政訴訟，最後經系爭行政判決駁回參加人之訴。十、依兩造前開之主張及抗辯，可見兩造爭執之點在於：原告是否已於收受李淑娟所寄系爭通知優先購買函後10日內行使優先承購權？如原告已於10日內合法行使優先承購權，則原告請求將系爭土地全部移轉登記予原告，是否有理由？經查：（一）按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1 第1 項、第4 項定有明文。次按土地法第34條之1 第4 項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：㈠部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。㈡徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104 條第2 項規定，即他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。土地法第34條之1 執行要點第10項第1 款、第2 款規定甚明。是他共有人收受出賣應有部分之共有人徵求優先購買通知後，若未於接到出賣通知後10日內表示願意優先購買，他共有人即喪失優先購買之權利，並無回復之可能。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。有最高法院17年上字第917 號判例可資參照。本件原告主張伊對系爭土地有土地法第34條之1 規定之優先承購權，並已於收受系爭通知優先購買函後10日內，委託郭進福代理伊向被告李水瀨等36人之代理人李淑娟表示願意優先承購系爭土地乙節，既為被告所否認，原告自應就此有利於己之事實，負舉證之責。（二）經查李淑娟代理系爭土地之出賣人即被告李水瀨等36人，於103 年7 月18日以系爭通知優先購買函通知原告於函到10日內表示是否行使優先購買權，經原告於同年月19日收受乙節，為兩造所不爭執，足見原告至遲應於同年月29日向被告李水瀨等36人之代理人李淑娟主張以同一價格行使系爭土地之優先承購權，雙方之買賣契約始成立。然原告於103 年7 月29日始寄發第4231號存證信函，經李淑娟於同年月30日收受，第4231號存證信函表明：「敬啟者：台端（即被告李水瀨等36人）103 年7 月18日台南成功路郵局營收股（901 支）第4169號存證信函（即系爭通知優先購買函），收悉。本人（即原告）同意依法行使共有人優先購買權，願以每坪9 萬元同一價格，購買共有坐落台南市○○區○○○段0000○0 地號土地（即系爭土地），特此通知。請台端來函檢附原買賣契約（即系爭買賣契約），俾便暸解其餘交易條件，以資遵守。」等情，有被告李水瀨等36人提出之第4231號存證信函、信封、查詢國內郵件投遞狀態各1 件附卷可稽（見本院卷㈡第18頁至第20頁），原告亦不爭執上開書證之真正，堪認原告以第4231號存證信函向被告李水瀨等36人主張行使優先承購權，已經逾越10日之期間，則除非原告能證明伊在此之前曾向被告李水瀨等36人主張優先承購系爭土地，否則原告已喪失優先承購權，自不得於事後再行主張。（三）又查李淑娟於系爭行政判決後之104 年10月28日，再以第2058號存證信函通知原告，表明：被告李水瀨等36人前曾以系爭通知優先購買函通知原告及被告李玟玲，將依土地法第34條之1 規定出賣共有之系爭土地，經被告李玟玲於103 年7 月28日以存證信函表示願以同等價格優先承買，原告則主張於同年月20或21日委託郭進福表示優先購買。故特以此函檢附土地買賣契約書通知台端，請於文到10日內洽與被告李水瀨等36人之代理人李淑娟簽訂買賣契約書，並履行契約給付買賣價金14,436,056元，以免共有事務之延宕等情，有原告提出之第2058號存證信函1 件附卷可憑（見本院卷㈠第29頁至第30頁），可見李淑娟於第2058號存證信函中僅單純陳明原告主張伊於同年月20或21日委託郭進福表示優先購買，為免共有事務之延宕，而通知原告與被告李水瀨等36人之代理人李淑娟洽訂買賣契約及履約給付價金。參以證人李淑娟於本院具結證述：（問：依照2058號存證信函你通知原告辦理系爭土地優先購買權的買賣契約，但為何你在系爭行政訴訟作證時卻說原告向你表示要優先購買時已經超過10天的時間？）因為我們這個案件已經耽擱很久，買方付款也付很久，原告去地政事務所提異議，讓我整個案子沒辦法辦過戶，賣方認為錢付很久，一直無法辦過戶，卻一直繳地價稅，因為土地已經交付，我一直沒辦法辦過戶，就有共有人跟我說既然原告要買，就請我發存證信函請原告來付款，可是我一直沒有承認原告有優先購買權。（問：既然你不承認原告有優先購買權，為何還要發存證信函？）因為原告要買系爭土地，卻一直不付錢，所以我只好用系爭存證信函通知他來付錢。（問：你的意思是原告有跟妳表示過要買，所以妳才認為他不付錢嗎？）案件被擋在地政事務所無法過戶後，原告有聲請調解，我們也開了2 、3 次調解委員會，原告也一直說要買，我們說他要買要拿錢來，他的優先購買權已經過時了，可是他一直說他有，當時案件因為耽擱太久，所以我們才發存證信函。（問：請妳發上開存證信函的共有人有幾個？）不是要賣土地的共有人全部，但是有3 、4 個，我記得有被告李金燦、李水治、李明祿，很多共有人都知道這個案件沒有辦過去。（原告訴訟代理人提示第2058號存證信函予證人辨識，問：證人剛作證時提到說，其中幾個共有人請你發存證信函給原告？）不是幾個共有人請我發，是因為整個案件耽擱太久，因為共有人一直在繳地價稅，所以共有人不滿。（問：第2058號存證信函你寫的第1 項，是36個人委託你辦理，還是只有3 、4 個人委託你辦理？）36個是原來同意出售系爭土地的共有人，所以我才這樣寫。（問：這張存證信函是36個人委託你寄發的，還是只有3 、4 個委託你寄發？）我說只有3 、4 個共有人一直在跟我抗議說已經出售了，為何還一直在繳地價稅。（問：所以是36個人或是3 、4 個人委託你寄發存證信函？）因為本件是36個共有人委託我辦理，所以他們都同意我的作法。（問：你的意思是他們委託你辦理出售，所以你做什麼他們都會同意嗎？）因為出售的36個共有人已經都將權利委託我辦理了，所以我做什麼他們都會同意，我要寄第2058號存證信函時，也有讓這36個共有人知道，他們也重新交付給我新的印鑑證明，因為原有的印鑑證明過時。（問：第2058號存證信函，是在系爭行政判決之後，你是怎麼樣去決定？）因為行政訴訟輸了，所以我才作這樣的決定等語（見本院105 年3 月23日言詞辯論筆錄，本院卷㈡第91頁背面、第92頁、第95頁背面），堪認李淑娟確實未曾承認原告有優先承購權，僅因誤解系爭行政判決敗訴之效果，加上系爭土地之買賣案件因原告向歸仁地政所異議造成延宕，及不願再繳地價稅又急欲出賣系爭土地之3 、4 個共有人催促之故，李淑娟為圖盡速辦妥系爭土地買賣之移轉登記及價金收受，方以第2058號存證信函通知原告承買系爭土地。然原告有無合法行使優先承購權，事涉系爭土地買賣契約之買受人應為何人，具有法律上之權利、義務關係，並不得由任何人或李淑娟片面自行決定或承認，自難以李淑娟寄發給原告之第2058號存證信函，作為原告主張伊於103 年7 月20日委任郭進福代理向李淑娟表示行使優先承購權之證明。是原告以李淑娟寄發第2058號存證信函為由，主張原告確有合法行使優先承購權云云，並無可採。被告李水瀨等36人、李玟玲辯稱：第2058號存證信函並不得證明原告曾委託郭進福表示優先承購之事，不得據此認定原告已合法行使優先承購權乙節，要屬可採。（四）原告雖另主張依郭進福之證言及李淑娟證述郭進福是在系爭通知優先購買函通知後10日內去找李淑娟之證詞，可證原告委任郭進福於103 年7 月20日前往李淑娟住家1 樓，提示系爭通知優先購買函及出示名片後，向李淑娟表示原告行使優先承購權之意旨云云。惟查：１、證人郭進福於本院固具結證述：（問：你有無去找過李淑娟？找過幾次？）1 次，103 年7 月20日在李淑娟代書住家樓下1 樓的管理室。（問：你當時去找李淑娟，說了什麼？）我先遞我的名片，就如我庭呈所示，還有出示原告的存證信函。（問：是原告寄給李淑娟的存證信函還是李淑娟寄給原告的存證信函？）是李淑娟寄的優先承購權的存證信函。（問：你那時表示什麼？）我當時表示原告要將系爭土地買回來。（問：請說你當時講的話。）我說原告他是持分的，這36個共有人的持分他要買。（問：還有無說其他的話？）沒有。（問：李淑娟聽了有何反應？）她說不可能，因為錢都已經付完了。（問：你有跟李淑娟說原告是優先購買權，李淑娟不能拒絕嗎？）我沒有講這些話。（問：所以你只有拿存證信函跟名片給李淑娟，然後說原告他是持分的，這36個共有人的持分他要買，李淑娟說不可能後，你們還有無其他對話？）我就跟李淑娟說請她考慮一下就走了。（問：你們談話大約多久時間？）我不確定，但是不是很久，應該不超過10分，就是剛剛那樣表示一下而已。（問：你跟李淑娟談完話後，你有無去找原告？）當天我跟李淑娟談話完後，我就去找原告，我跟他說我跟李淑娟講的原話內容。（問：原告聽了有何反應？）我跟原告說等存證信函10天的優先權時間到，然後再叫原告去寄存證信函給李淑娟。（問：為何你不在行使優先購買權的10天內請原告先寄存證信函給李淑娟？）因為這個我不是很瞭解，我只是認為原告有委託我去向李淑娟說這個土地優先購買權的事情，所以我就沒有叫原告先寄存證信函。（問：你既然不是很瞭解優先購買權的事情，為何你會受託幫原告處理這個事情？）因為我在建設公司工作，所以對這個優先購買權的事情多多少少暸解，不是完全不懂。（問：原告向地政事務所提出異議時，是你幫原告辦的嗎？）我跟原告一起去，第一次異議的時候是星期五去歸仁地政所遞交簡單的異議狀，第二次是隔3 天後的星期一去補交異議書。（問：你在詠宜建設公司擔任業務，你的工作內容為何？）管理工地，土地開發亦有。（問：你有實際去幫詠宜建設公司接洽過土地買賣的工作嗎？）有。（問：你去跟別人接洽買賣土地時，是否有需要公司的委託書？）不用，我通常都是給名片。（問：你去找李淑娟有無出示委託書說你是原告的代理人？）我已經出示李淑娟寄給原告的存證信函，哪裡還需要委託書，不然我哪有立場去找她。（問：當初原告拿李淑娟寄的存證信函你有看過嗎？）有。（問：你記得內容為何嗎？）我不記得，但應該不是你賣我，就是我賣你。（問：你還記得李淑娟寄給原告那份存證信函有幾張？）我不記得等語（見本院105 年3 月23日言詞辯論筆錄、本院卷㈡第96頁背面至第98頁）。惟郭進福若確有於103 年7 月20日向李淑娟提示系爭通知優先購買函，並表示：原告是持分的，這36個共有人的持分他要買等語，則在李淑娟拒絕後，郭進福當日再將其兩人之對話告知原告，衡諸系爭土地出賣予參加人之過程中，原告既會在同年月29日寄發第4231號存證信函予李淑娟表明伊要行使系爭土地之優先承購權，原告及郭進福更知要向歸仁地政所提出異議以阻撓系爭土地之所有權移轉登記，衡情原告及郭進福應無不知要在系爭通知優先購買函到10日內向李淑娟或被告李水瀨等36人寄發伊已行使優先承購權之存證信函，以保存證明，卻等到10日經過之103 年7 月29日始以第4231號存證信函向李淑娟表明原告行使優先承購權之理。再者系爭通知優先購買函內已清楚表明被告李水瀨等36人請原告於函到10日內表示是否主張優先承買，則若郭進福確實有看過系爭通知優先購買函，衡情在李淑娟拒絕後，郭進福只需跟李淑娟表明原告之優先承購權是依土地法第34條之1 規定而來，原告也是依李淑娟寄發之系爭通知優先購買函行使優先承購權，李淑娟並無拒絕之餘地，但郭進福竟未向李淑娟為如此表示，反而在李淑娟對其說不可能後，只請李淑娟考慮一下就離開去找原告，之後在10日行使優先承購權期間內均未為任何表示，放任系爭通知優先購買函已清楚表明之10日期間屆滿，亦與常情不符。又郭進福先證稱：行使優先購買權的10天這個我不是很瞭解云云，復又證稱：因為我在建設公司工作，所以對這個優先購買權的事情多多少少暸解，不是完全不懂云云，已有矛盾。另郭進福證稱：我不記得系爭通知優先購買函，但應該不是你賣我，就是我賣你云云，然郭進福若真有看過並提示系爭通知優先購買函予李淑娟，衡情其至少應會知悉該函內表明請原告於函到10日內答覆是否行使優先承購權之意思，郭進福斷無完全不記得系爭通知優先購買函之內容，且只推論應該不是你賣我，就是我賣你云云，其更不可能不知道或不暸解系爭通知優先購買函內已表明要原告在10日表示是否行使優先承購權，反而告訴原告要等10日經過，卻不寄發存證信函表明原告已經或在10日內行使優先承購權通知李淑娟之理。況郭進福為詠宜建設公司之員工，其工作內容包括土地開發業務，因此郭進福為了讓原告買到系爭土地以便可以與詠宜建設公司合作，亦有可能，故郭進福實有為不實證言之動機。是綜合上情，堪認郭進福前開證述其受原告委託，而於103 年7 月20日前往李淑娟住家1 樓，提示系爭通知優先購買函後，向李淑娟表示：原告是持分的，這36個共有人的持分他要買云云，顯與原告會採取之保衛自己權利手段及常理不符，應係附和原告之主張所為，難認為真實可採，則證人郭進福之證言自不得據為原告已合法行使優先承購權之證明。２、又查證人李淑娟於本院證稱：（問：你在系爭行政訴訟，是否有擔任買方的代理人？）沒有，我是買賣雙方的代理人。（提示系爭行政訴訟卷第79頁至第80頁異議申請書予證人辨識，問：有無見過？）這是我交給地政的。（問：你為何交上開異議申請書給地政？）因為我發現歸仁地政所有表示我承認郭進福有向我表示優先購買權，但是事實上是沒有，我並沒有承認郭進福有向我表示原告的優先購買權。（問：你記不記得郭進福是何時去找你的？）郭進福是在我寄發通知共有人行使優先購買權的存證信函通知後10天內來找我，但我不記得幾天。（問：郭進福找你時說了什麼事？）一開始就先遞名片，希望我土地讓他們建設公司買。（問：你當時如何回答？）我說買方全部價款已經付完了，怎可能還讓你們購買。（問：當時郭進福有無表示他是替原告來向你表示要購買系爭土地？）沒有，其實那時我完全不知道他是誰，只知道他是建設公司的代表。（問：你記不記得地政事務所人員電話詢問你有沒有人向你表示優先購買權時，對方地政事務所的人員為何人？）我記得就是審查我土地登記案件的審查人員，名叫安妮，我忘記姓什麼。（問：當初你在製作系爭買賣契約前，你有沒有問原告要不要賣系爭土地？）有，我還親自到原告家中詢問，他同意出售。（問：原告知不知道朱敏章要花多少錢買系爭土地？）他知道。（問：他如何表示？）他沒有意見，而且也要申請印鑑證明準備資料給我。（問：後來原告沒有把印鑑證明交給你，你有無去催他？）有，我打電話好幾次，原告都說他的姪子李正偉在高雄工作，要請假回來，才能在戶籍所在地申請印鑑證明，所以就一直拖，拖到我要辦過戶了，還沒辦法給我。（問：原告有無跟你說他印鑑證明都辦好了？）沒有，他說他辦很快，隨時都可以辦，只是等他姪子李正偉。（問：你寄發系爭通知優先購買函之後，原告有無跟你聯絡？）都沒有。（問：你何時才知道原告李明俊跟郭進福之間有連結？）是因為原告去地政提異議書，所以地政審查跟我說原告說他有請郭進福跟我表示要優先購買權，所以我才知道郭進福跟原告有關係等語（見本院105 年3 月23日言詞辯論筆錄、本院卷㈡第92頁至第95頁）。另證人即李淑娟鄰居李益仁於本院具結證述：（問：你有無看過在場的郭進福？）我有看過，在我們管理室外面的騎樓。（問：你那時看到的郭進福在那裡作何事？）他當天來的時候就遞名片給李淑娟，說他是建設公司的代表，跟李淑娟說請他們買方將那塊土地讓給他們建設公司買。（問：你為何會聽的這麼清楚？）我不記得當時日期是幾號，我只記得那時是暑假7 月份的時候，因為當天我們家有一個房子的案件委託李淑娟處理，因為我家的房子在新化那邊，我載李淑娟去新化稅務局詢問該間新化房子（古厝）的稅籍資料，回來後還要跟李淑娟討論我家房子的狀況，李淑娟說她要到管理室的外面跟人家講一下話，叫我上去等她一下，我是還沒上去樓上就聽到郭進福跟李淑娟講的話。（問：你站在那邊聽他們講了多久？）時間沒有很久，他們大概講了一、兩分。（你有無聽到他們講話直到郭進福離開？）有，在他們兩人講話的過程我都在場。（問：郭進福跟李淑娟講話時，有拿什麼東西給李淑娟看嗎？）只有拿名片而已。（問：你真的確定有聽到郭進福講說那塊土地可否讓他們建設公司買嗎？）我確定有。（問：李淑娟聽到如何回答？）郭進福跟李淑娟說他們的買方可否讓他們建設公司買嗎？（問：李淑娟如何回答？）李淑娟就說沒有要賣的意願。（問：你可否回想一下李淑娟確切的回答？）李淑娟跟郭進福回答說買方是用現金買的，所以沒有意願要賣。（問：李淑娟說沒有意願要賣之後，郭進福還有無說什麼話？）應該就離開了，他們講的就這樣，也沒有講到什麼話。（問：你有無聽到郭進福說他是代表原告行使優先購買權這些話？）他來只說他是建設公司代表，然後遞名片，沒有說要行使優先購買權這些話等語，（見本院105 年3 月23日言詞辯論筆錄、本院卷㈡第99頁、第100 頁）。經核證人李淑娟、李益仁前開證詞均屬相符，且其2 人證稱郭進福給李淑娟名片表明來意後，李淑娟當時向郭進福表示買方價金已經付清，不可能再給郭進福這邊的人買等情，亦與證人郭進福前開證稱李淑娟對郭進福之請求回答說不可能，因為錢都已經付完了，及郭進福幫詠宜建設公司接洽土地買賣時，通常都是給對方名片之情相符。再者證人李益仁為李淑娟之客戶，與系爭土地之買賣並無利害關係，自屬本件客觀之第三人，顯無甘冒偽證罪風險作不實證述之必要，是證人李淑娟及李益仁之前開證述應屬真實可採。堪認原告之本意亦為出賣系爭土地之應有部分，郭進福與李淑娟在李淑娟住處1 樓談話時，郭進福僅遞交其任職詠宜建設公司的名片向李淑娟表明要購買系爭土地，但李淑娟因參加人已經付清買賣價金，而向郭進福表明不可能再賣給其代表的建設公司，因此郭進福請李淑娟考慮後即離開，郭進福並未提示系爭通知優先購買函給李淑娟及表達其受原告委託代向李淑娟行使優先承購權之意思。３、原告雖主張：李淑娟為受參加人及被告李水瀨等36人委託辦理系爭土地買賣移轉登記之地政士，若因優先承購權致參加人不能取得系爭土地所有權，即屬任務失敗，李淑娟之立場難免偏頗，而郭進福僅認識原告，因此李淑娟證稱郭進福沒有表示替原告表示要購買系爭土地之證詞，不僅不符常情，亦顯然偏頗而不足取云云。惟查證人郭進福前開證述其受原告委託，而於103 年7 月20日前往李淑娟住家1 樓，提示系爭通知優先購買函及出示名片後，向李淑娟表示：原告是持分的，這36個共有人的持分他要買云云，並無可採，另證人李淑娟、李益仁之證詞則屬可採，已如前述，而李淑娟雖係受買賣雙方委託辦理系爭土地移轉登記予參加人之地政士，但其對於被告李玟玲已寄發存證信函行使優先承購權乙節並不爭執，亦據證人李淑娟證述在卷（見本院105 年3 月23日言詞辯論筆錄、本院卷㈡第96頁），並有被告李水瀨等36人提出之第4220號存證信函、查詢國內郵件狀態各1 件在卷可憑（見本院卷㈡第138 頁、第139 頁），可知李淑娟縱然希望由參加人買受系爭土地，但對於已經合法行使優先承購權之共有人，其亦知無法拒絕，因此如原告果真於收到通知後10日內合法行使優先承購權，則由原告或被告李玟玲單獨或共同購買，對於被告李水瀨等36人或參加人而言均無差異，李淑娟並無偏頗被告李水瀨等36人或參加人而為不實證言之動機及必要，反而郭進福僅認識原告，又任職詠宜建設公司從事土地開發工作，更有為原告為不實證言之動機，是原告前開主張之情形，均不足證明證人李淑娟之證詞偏頗不實，亦無可採。故原告主張伊委任郭進福於103 年7 月20日前往李淑娟住家1 樓，提示系爭通知優先購買函及出示名片後，向李淑娟表示原告行使優先承買權之意旨云云，核與事實不符，並無足取。被告李水瀨等36人否認原告前開主張，及被告李玟玲辯稱：郭進福與李淑娟見面之目的係單純以詠宜建設公司表達購買系爭土地之意較符情理等語，應為可採。４、再查系爭行政訴訟前，臺南市政府訴願決定書上固記載歸仁地政所之答辯意旨為：「異議人（即原告）與另一郭姓男子於103 年8 月29日親自到原處分機關（即歸仁地政所）提異議書，該異議書內載明：103 年7 月20日或21日中午12點半到代理人（即李淑娟）住處表示優先購買。原處分機關確認異議人身分無誤後，並以電話向代理人查證，而代理人回應：確有郭姓男子表示異議人願優先購買系爭土地。故原處分機關認定本案私權有爭執，依土地登記規則第57條第1 項第3 款規定駁回申請。」等語。惟歸仁地政所嗣於系爭行政訴訟中提出答辯狀不再為前開李淑娟回應之主張，僅表明：「本所（即歸仁地政所）認為異議人（即原告）既親自表示確於10日內以對話意思表示達到相對人，該證明力已足，有土地登記規則第97條第3 項規定之適用，……爰以土地登記規則第57條第1 項第3 款規定駁回本案。」；歸仁地政所之代理人並於系爭行政訴訟開庭時陳稱：就查證方面，歸仁地政所在李明俊到歸仁地政所主張優先購買之後，承辦人員有打電話給李淑娟，確實有這個人去找過她，找她的時間確實係在10日，歸仁地政所依據存證信函確實已經逾期，至於對話的內容，優先購買權有無生效，歸仁地政所無法審認，基於李明俊主張有人找他們當時的登記代理人，代理人也主張有人去找她，歸仁地政所認為此部分有涉及私權爭執，因此予以駁回等語、當初我們承辦人員電話與李淑娟聯繫時的確實內容我並不清楚，但我們確認當事人有告知李淑娟有異議這件事情，僅係求證的目的，基本上雙方當事人一方說他們主張先購買權，另一方他們主張沒有收到優先購買權通知，但我們唯一可以確認的是雙方在優先購買權表示期間內有接觸過，我們無法確認當事人雙方的對話到底為何，最後才以私權爭執而否准等語，有臺南市政府訴願決定書、歸仁地政所答辯狀、系爭行政訴訟104 年4 月7 日、104 年6 月15日準備程序筆錄各1 件附於系爭行政訴訟卷內可查（第14頁、第37頁、第58頁、第92頁），業經本院依職權調卷核對無誤，且有被告李水瀨等36人提出之歸仁地政所答辯狀1 件附卷足憑（見本院卷第119 頁至第122 頁），可知歸仁地政所於訴願程序中雖曾答辯表示：李淑娟回應確有郭姓男子表示異議人願優先購買系爭土地乙節，但歸仁地政所並無證據可以證明，只能確認有請承辦人打電話給李淑娟告知有原告提出異議之事，李淑娟也確認有這個人去找她而已。參以證人即歸仁地政所初審張安妮於本院具結證述：系爭土地移轉登記申請案件是我承辦，歸仁地政所受理系爭土地的登記案件後，審理完成但尚未辦理登記前，原告先拿了1 張手寫的異議書來地政事務所給當時的登記課課長羅玉萍，過幾天又拿了補充異議書直接給歸仁地政所的收文處，我沒有接觸到原告。因為原告進來異議，我大概是隔天打電話給代書李淑娟，我有告訴她這件有人進來異議，我那時應該有問李淑娟有一位郭先生跟原告來異議，然後李淑娟的回答我忘記了。我記得我有問李淑娟說你有認識一個郭先生嗎，至於李淑娟有無回應我：「確實有郭姓男子表示異議人願意優先購買系爭土地」這句話我就忘記了。案件的承辦人就是有初審、複審、課長還有秘書都要決行，這種異議書的案件我們有一起討論，所以系爭行政訴訟中的訴願答辯書不是我寫的，我們有參與討論，但我是照大家討論後的意思打字紀錄的等語（見本院105 年8 月17日言詞辯論筆錄，本院卷㈢第9 頁至第11頁），可知連打電話詢問李淑娟之張安妮，亦無法確認李淑娟有無向其承認郭進福有代理原告向李淑娟行使優先承購權之事，則歸仁地政所於訴願中答辯：「代理人（即李淑娟）回應：確有郭姓男子表示異議人願優先購買系爭土地。」云云，既無證據可證明為真實，要屬歸仁地政所於系爭行政訴訟前之訴願程序所為之片面陳述，自亦不得據為原告透過郭進福向李淑娟合法行使優先承購權之證明。５、復查系爭行政判決認為：郭進福與李淑娟對於「郭進福是否曾於103 年7 月20日代理原告向出賣人代理人李淑娟表示行使共有人之優先購買權，或其當時僅表明其為建設公司之業務，希望由該建設公司購買系爭土地，並未提及其係代理共有人行使優先購買權」乙節，雙方明顯各執一詞，立場對立衝突，而此項攸關私法上之買賣契約關係，究係存在於被告李水瀨等36人與參加人間或係存在於被告李水瀨等36人與原告間，自應由當事人循民事訴訟程序，由有權為終局認定之民事法院確定之，始符合權力分立原則。因此參加人基於買賣之法律關係而向歸仁地政所申請辦理系爭土地所有權移轉登記，經歸仁地政所以原告就系爭土地是否已合法行使共有人優先購買權之私權事項與參加人申請登記之法律關係有關，且其間存有私權爭執為由，而依土地登記規則第57條第1 項第3 款規定駁回參加人就系爭土地所為所有權移轉登記之申請，核屬有據，訴願決定予以維持，亦無不合，因而駁回參加人之系爭行政訴訟等情，有原告及被告李水瀨等36人提出之系爭行政判決各1 件附卷可稽（見本院卷㈠第21頁至第28頁、本院卷㈡第21頁至第36頁），可知系爭行政判決並未就原告是否已經合法行使優先承購權乙節進行實質認定，則系爭行政判決同亦不得據為原告已經合法行使共有人優先承購權之證明，被告李水瀨等36人、李玟玲及參加人此部分之抗辯，亦堪採信。（五）綜上所述，原告所舉證人郭進福及李淑娟之證言、歸仁地政所訴願答辯之內容、系爭行政判決、第2058號存證信函，均不足以證明原告主張伊委任郭進福於103 年7 月20日前往李淑娟住家1 樓，提示系爭通知優先購買函及名片後，向李淑娟表示原告行使優先承購權乙節為真實，被告李水瀨等36人、李玟玲及參加人辯稱：原告並未於系爭通知優先購買函到後10日內合法行使優先承購權乙節，則屬可採。是原告於103 年7 月29日始以第4231號存證信函通知李淑娟表明行使優先承購權之意，經李淑娟於同年月30日收受通知，因已逾原告得主張之10日期間，而不生優先承購之效力。從而原告主張伊依土地法第34條之1 第4 項規定，對系爭土地已合法行使優先承購權，而請求在原告不用給付買賣價金之情況下，被告應將系爭土地、面積707 平方公尺，各人所持有如起訴狀附件1 所示之應有部分，移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。十一、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。因參加訴訟所生之費用，由參加人負擔。但他造當事人依第78條至第84條規定應負擔之訴訟費用，仍由該當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第78條、第86條第1 項及第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用為第一審裁判費128,776 元、證人張安妮之日、旅費556 元，總計129,332 元，應由敗訴之原告負擔。另參加人參加本件訴訟所生之裁判費1,000 元，應由參加人自行負擔，爰依職權確定如主文第2 項所示。十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，核於判決結果無影響，無一論述之必要，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第86條第1 項、第87條第1 項，判決如主文。中華民國 105 年 10 月 19 日民事第三庭法官林雯娟以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀及其繕本，並按上訴標的價額繳納上訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 10 月 19 日書記官黃千玲

臺灣臺南地方法院104年度重訴字第325號

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