臺灣臺南地方法院105年度訴字第910號｜法律人

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第910號原　　　告　王世嵩王馨平共　　　同訴訟代理人　陳正芳律師被　　　告　楊詩音即星光餐飲店訴訟代理人　何紫瀅律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年4月28日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○地號土地上同段一四二一建號即門牌號碼臺南市○○區○○○路○段○○○○○號房屋遷讓交還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣壹佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。事實及理由一、原告主張：原告共有臺南市○○區○○段000000地號土地及其上同段1421建號房屋（下稱系爭房地），並於民國105年2月18日與訴外人蘇麗莉、王昱凱共同出租系爭房地予訴外人林碧琴，租賃期間自105年2月18日起至105年4月17日止，訂有租賃契約書為據（下稱105年2月18日租約）。嗣租賃期限屆滿，且林碧琴違法使用系爭房地以經營「帝王花KTV」，原告無意續租，即函催林碧琴返還，詎林碧琴拒不返還，並將系爭房地交予被告使用，是被告無權占用系爭房地；縱認兩造間就系爭房地存有租賃關係，原告亦已以被告違法使用系爭房地而終止之，爰依民法第767條第1項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：林碧琴自94年起即向原告王世嵩承租系爭房地以經營視聽歌唱業，期間若因經營團隊人事變動、須變更營業登記，即會先合意終止租約，由林碧琴出面以相同租賃條件簽立短期租約，待營業登記變更程序完備後，再改由登記名義人承租，此為雙方共識（林碧琴及其經營團隊，下稱帝王花KTV經營團隊）。原告與帝王花KTV經營團隊於104年6月26日訂有租賃期間自104年6月26日至112年1月31日之租賃契約（下稱104年6月26日租約，由訴外人林俊良出名承租），嗣於105年2月間帝王花KTV經營團隊欲變更負責人為被告，始由林碧琴與原告訂立105年2月18日租約以為過渡，然雙方均預期105年2月18日租約期限屆滿後，仍與以104年6月26日租約相同之租賃條件，成立租賃關係。又帝王花KTV經營團隊自94年起承租系爭房地，均係經營視聽歌唱業，為原告所知悉，原告以此為由終止租賃關係，為權利濫用、違反禁反言及誠實信用原則等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷一第213至214頁、卷二第3至4頁）：㈠原告為臺南市○○區○○段000000地號土地之共有人（原告王世嵩應有部分822/2,000；原告王馨平應有部分389/2,000）。㈡原告為臺南市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：台南市○○區○○○路0段000號）之共有人（原告王世嵩應有部分1/2；原告王馨平應有部分1/2）；該建物為林碧琴出資興建，約定登記在原告名下。㈢原告王世嵩、蘇麗莉與林碧琴就系爭房地，於95年1月3日簽訂租賃契約，租賃期間：94年2月1日至104年1月31日（見本院卷一第45至48頁）。㈣原告與訴外人蕭國樑（即帝王花餐飲店）就系爭房地，於 104年1月22日簽訂租賃契約，租賃期間：104年2月1日至112年1月31日，由林碧琴擔任蕭國樑之連帶保證人（即本院卷一第77至79頁，下稱104年2月1日租約）。㈤原告與林碧琴就系爭房地，於104年4月29日簽訂租賃契約，租賃期間：104年4月29日至104年6月28日（見本院卷一第49至50頁反面）。㈥原告與林俊良（即太陽花餐飲店）就系爭房地，於104年6月26日簽訂租賃契約，租賃期間：104年6月26日至112年1月31日，由林碧琴擔任林俊良之連帶保證人（即104年6月26日租約，見本院卷第51至52頁反面）。林俊良已交付面額均新臺幣（下同）27萬元之遠期支票（按月給付）21張予原告，總金額為567萬元，原告於105年4月20日以台南興華街郵局存證號碼40號存證信函寄回該21張支票，並由林俊良受領。嗣該契約雙方當事人於105年2月18日合意終止租賃契約（見本院卷一第53頁）。㈦原告及蘇麗莉、王昱凱，與林碧琴就系爭房地，於105年2月18日簽訂租賃契約，租賃期間：105年2月18日至105年4月17日（即105年2月18日租約，見本院卷一第13至18頁）。㈧原告、蘇麗莉、王昱凱於105年4月19日，以台南興華街郵局存證號碼39號，發函予林碧琴表明不再續租，並請求林碧琴返還系爭房地。該存證信函於105年4月21日由林碧琴收受（見本院卷一第19至21頁）。㈨被告於105年4月29日，以台南興華街郵局存證號碼85號存證信函寄交「105年5月份租金支票一紙」（支票號碼AE0000000號、面額27萬元）予原告。㈩原告王世嵩於105年5月2日，以台南興華街郵局存證號碼99 號，寄還前開支票予被告。 系爭房地現由被告及蕭國樑共同占有、使用中，作為經營「帝王花KTV」使用。 系爭房地自94年間起即作為經營「帝王花KTV」使用，而於 100年間起迄今，屢遭臺南市政府裁罰；臺南市政府並於104年12月31日以府都管字第1041273710號，函請臺灣臺南地方法院檢察署檢察官偵辦。檢察官認原告王世嵩違反都市計畫法而以105年度偵字第17833號聲請以簡易判決處刑，經本院以106年度簡字第588號判決：「王世嵩犯都市計畫法第80條之不遵令停止使用及恢復原狀罪，處有期徒刑2月，如易科罰金，以新臺幣1,000元折算1日」。 原告與被告就系爭房地，未有書面租賃契約。四、兩造爭執事項：㈠105年2月18日租約期限屆滿後，兩造間就系爭房地有無租賃之合意？㈡如有，原告可否終止該租賃關係，請求被告返還系爭房地？五、得心證之理由：㈠105年2月18日租約期限屆滿後，兩造間就系爭房地有無租賃之合意？按契約當事人約定雙方所為之某法律行為須用一定之方式，有以保全證據為目的者，亦有以法律行為須待方式完成始生效力者。前者，當事人之意思係以保全證據為目的，並非法律行為之生效要件，自不得因未以一定之方式為之，而否定其效力；後者則係法律行為之生效要件，如未以一定之方式為之，法律行為之效力尚無從發生，二者迴然有別（最高法院95年度台上字第2789號判決意旨參照）。而究係以保全證據為目的，抑或為契約生效之要式要求，所須探究者，乃當事人簽訂契約之真意；又契約真意之解釋，端在探求表意人為意思表示之目的，及法律行為之和諧性，解釋契約尤需斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。經查： ⒈原告自94年2月1日起，即陸續出租系爭房地予林碧琴（租期：94年2月1日至104年1月31日）、蕭國樑（租期：104 年2月1日至112年1月31日；業於104年4月28日合意終止）、林碧琴（租期：104年4月29日至104年6月25日）、林俊良（租期：104年6月26日至112年1月31日；業於105年2月18日合意終止）、林碧琴（租期：105年2月18日至105年4月17日），供其等經營帝王花KTV；而自100年間起迄今，原告屢遭臺南市政府以系爭房地使用違反都市計畫法為由裁罰在案；又兩造間就系爭房地現無書面租賃契約，然被告占有系爭房地仍作為經營帝王花KTV使用等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢㈣㈤㈥㈦），堪認原告自94年起即係出租系爭房地予帝王花KTV經營團隊，供其經營視聽歌唱業即帝王花KTV使用，且被告為帝王花KTV經營團隊成員，合先敘明。至被告雖辯稱原告與蕭國樑並未合意終止104年2月1日租約，並否認原告與蕭國樑所簽立「終止租賃契約書」之真正（見本院卷一第187頁，內容略為：原告與帝王花餐飲店負責人蕭國樑同意自104年4月28日起，終止租賃關係），然徵諸前引文書與104年2月1日租約上「蕭國樑」之簽名筆跡，兩者結構佈局、態勢神韻，以及書寫習慣如起筆、收筆、筆力、筆速、連筆、筆序等筆劃細部特徵大抵相合；且原告與林碧琴旋於104年4月29日就系爭房地簽立租賃契約（見不爭執事項㈤），租期連續不中斷，亦合於被告前開所陳，是104年2月1日租約業於104年4月28日合意終止乙節，洵堪認定。 ⒉觀諸前引書面租賃契約均載有第2條租賃期限約定：「（租賃期限）期滿不再續約，但經訂立書面契約同意續約者，不在此限」、第5條第4項後段約定：「若有轉租情事宜經甲方同意至另訂立書面租賃契約」（見本院卷一第45、46、49、51、51反、54、77、77反頁）；而證人林碧琴亦到庭結證稱：帝王花KTV經營團隊自94年起，即向原告承租系爭房地經營視聽歌唱業，如果負責人有變動，就由伊出面承租簽立短期租賃契約，十幾年來都是這樣處理，這是因為怕彼此之間的權利義務關係會有空窗期，所以才會簽立短期租賃契約，但過渡期間並不會取回已交付的租金支票等語明確（見本院卷一第234至236頁），是斟酌前開契約文義、其等歷次締約經過及目的，堪認原告與帝王花KTV經營團隊就彼此間之租賃權義關係，均有形諸文字並專以此為據之意。 ⒊況依前引書面租賃契約第5條第4項前段有關承租人變更營業負責人之處理，均已明訂：「乙方使用土地及其地上房屋為營業，如其營業負責人非乙方或期間內營業負責人有變更時，應以書面通知甲方」（見本院卷一第46、49、51反、54、77反頁），亦即帝王花KTV經營團隊如有變更營業負責人之需求，僅須書面通知原告即可，無須另定短期租賃契約甚至辦理公證，益見系爭房地租賃契約書面之簽訂，應非僅為保全證據之用，更有當事人約定待該方式完成始生效力之性質。 ⒋又兩造間（含原告與帝王花KTV經營團隊）未完成書面租賃契約之簽訂乙節，乃兩造所不爭，自難認兩造於105年2月18日租約期滿後，有以與104年6月26日租約相同之租賃條件，繼續成立租賃關係之合意。 ⒌被告雖以原告於104年6月26日租約終止後，仍繼續收取林俊良所交付之租金至105年4月（見不爭執事項㈥㈨㈩），104年6月26日租約仍繼續存在等情詞置辯。然林俊良所交付之租金支票21紙，係由廷璋企業有限公司發票，林碧琴、蕭國樑即帝王花餐飲店、林俊良即太陽花餐飲店背書（見本院卷一第80至93頁），固可推認係帝王花KTV經營團隊為支付系爭房地租金所簽發、背書。惟原告於104年6月26日租約終止後，繼續按月兌領租金支票至105年4月，乃係基於其與林碧琴（同為帝王花KTV經營團隊成員）所簽訂105年2月18日租約，尚難以此遽認104年6月26日租約繼續存在，或兩造有以與104年6月26日租約相同之租賃條件成立新約，被告前開辯詞，即不可採。 ⒍承上各節，105年2月18日租約期限屆滿後，兩造間就系爭房地並無租賃之合意，從而，被告占有系爭房地為無正當權源，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告返還之，洵屬有據。㈡如有，原告可否終止該租賃關係，訴請被告返還系爭房地？105年2月18日租約期限屆滿後，兩造間就系爭房地既無租賃之合意，本院即無須審認原告可否終止該租賃契約，附此敘明。六、綜上所述，被告無權占有系爭房地，原告本於所有權人之地位，依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓房屋，為有理由，應予准許。七、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390 條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 106 年 5 月 26 日民事第二庭法官楊雅萍以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 5 月 26 日書記官吳昕韋

臺灣臺南地方法院105年度訴字第910號

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