105年度重訴字第215號｜民事：返還不當得利等｜裁判日期：106 年 08 月 01 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第215號原　　　告　新復成投資股份有限公司法定代理人　侯蔡雪吟原　　　告　侯信良上二人共同訴訟代理人　蔡瑜真律師被　　　告　大可禾文化教育股份有限公司法定代理人　何達雄被　　　告　王月娥上二人共同訴訟代理人　伍安泰律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國一○六年八月二十五日言詞辯論終結，判決如下：主文被告大可禾文化教育股份有限公司應給付原告丙○○新臺幣陸拾玖萬陸仟元，及自民國一○五年八月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告甲○○應給付原告新復成投資股份有限公司新臺幣捌佰捌拾萬參仟參佰參拾參元，及自民國一○五年八月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本判決第一項訴訟費用新臺幣陸仟參佰參拾參元由被告大可禾文化教育股份有限公司負擔。本判決第二項訴訟費用新臺幣捌萬捌仟柒佰拾柒元由被告甲○○負擔。本判決第一項於原告丙○○以新臺幣貳拾參萬貳仟元供擔保後，得為假執行。但被告大可禾文化教育股份有限公司如以新臺幣陸拾玖萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告新復成投資股份有限公司以新臺幣貳佰玖拾參萬肆仟元供擔保後，得為假執行。但被告甲○○如以新臺幣捌佰捌拾萬參仟參佰參拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴第2項聲明原請求被告甲○○應給付原告新復成投資股份有限公司（下稱新復成公司）新臺幣（下同）879萬7000元。嗣於起訴狀繕本送達後，於爭點摘要整理暨更正狀，將第2項聲明變更為：被告甲○○應給付原告新復成公司880萬3333元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，此屬擴張應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定，尚無不合，應予准許，合先敘明。乙、實體方面：一、原告起訴主張：㈠被告大可禾文化教育股份有限公司（下稱大可禾公司）於民國98年9月1日，就座落臺南市○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）之3、4樓，與原告丙○○簽訂租賃契約，並立公證書，約定租期自98年9月1日起至100年8月31日止（2年），每月租金新臺幣（下同）8萬元，並由訴外人乙○○擔任被告大可禾公司之連帶保證人。再被告甲○○於99年1月13日，就系爭房屋之1、2樓，與原告丙○○簽訂租賃契約，並立公證書，約定租期自99年1月13日起至104年1月12日止（5年），每月租金19萬元，並由訴外人乙○○擔任被告甲○○之連帶保證人。詎被告大可禾公司、甲○○均自100年1月起未支付租金，被告大可禾公司於100年8月31日租期屆滿後，亦不交還系爭房屋之3、4樓，經原告丙○○聲請強制執行（案號：鈞院100年度司執字第82606號），被告大可禾公司提起債務人異議之訴，均敗訴確定。嗣原告丙○○於101年6月21日，將系爭房屋出售給原告新復成公司。原告新復成公司於101年9月間，向被告甲○○起訴通知終止租賃契約，並請求返還系爭房屋之1、2樓，案經鈞院101年度訴字第1113號、臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）103年度上易字第74號判決，原告新復成公司勝訴確定。㈡按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，為民法第179條所明定。被告大可禾公司、甲○○於系爭租約屆期終止後，拒不交還房屋，享有占用房屋之利益，並用以經營幼兒園獲利，造成原告受有不能使用房屋之損害，被告二人各應向原告返還所受之利益。且查： ⒈被告大可禾公司於100年8月31日租期屆滿後，遲至105年4月19日才將系爭房屋之3、4樓交還原告，其中自101年6月22日起至105年4月19日止，應向原告新復成公司返還每月不當得利部分8萬元部分，已經鈞院102年度訴字第1754號、臺南高分院103年度重上字第82號判決認定在案。本件係請求自100年9月1日起至101年6月21日期間，即原告丙 ○○移轉系爭房屋3、4樓給新復成公司前之期間，依每月8萬元計算，共8月又21日，被告大可禾公司應返還原告丙○○之不當得利金額，共69萬6000元【計算式：（80,000×8月）＋（80,000元÷30×21天）＝696,000元】。 ⒉被告甲○○於租賃契約通知終止後，至105年7月29日才將系爭房屋1、2樓交還原告新復成公司，則就101年9月20日租約終止日起，至105年7月29日返還房屋日止，共46個月又10日，按每月19萬元計算，被告應返還原告新復成公司之不當得利金額，共880萬3333元【計算式：（190,000元×46月）＋（190,000元÷30×10天）＝8,803,333元】。 ⒊乙○○就系爭房屋，對丙○○、原告新復成公司所提確認所有權存在及請求移轉登記事件（本院101年度訴字第729號、臺南高分院102年度上字第90號判決），已由最高法院以106年台上字第1273號判決，駁回上訴確定在案。乙 ○○對於系爭房屋已無所有權存在，是被告抗辯原告二人並非所有權人云云，均無理由。 ⒋系爭房屋座落臺南市東區東興路，生活機能良好，後方緊鄰學校（東光國小），並有通道與東光國小後門連接，人氣旺盛，被告使用系爭房屋經營學童補習班、安親班，獲利良多，被告大可禾公司、甲○○於租約終止後，拒不交還房屋，享有房屋使用之利益，造成原告受有不能使用房屋之損害，應按原租金數額支付不當得利，並提出系爭房屋101年至105年課稅證明、基地公告現值供參。 ⒌被告大可禾公司於系爭房屋第3、4樓經營補習班、教室及辦公室，自100年9月1日起至101年6月21日止（即原告丙 ○○出售系爭房屋予新復成公司前），共計8月21天，應按原租金額每月8萬元計算，共69萬6000元。另被告大可禾公司自101年6月22日起至105年4月19日止，應向新復成公司給付每月8萬元不當得利，業經臺南高分院103年度重上字第82號判決認定在案。 ⒍被告甲○○於系爭房屋1、2樓經營幼兒園、托兒所及托嬰中心，並非一般居住之用，系爭租約終止後，遲至105年7月29日才交還系爭房屋1、2樓予原告新復成公司，就101 年9月20日租約終止日起至105年7月29日交還房屋之日，共46個月又10天，按原租金額每月19萬元計算，被告甲○○自應給付不當得利880萬3333元。被告原係基於租賃關係占用系爭房屋1、2樓，與沒有租賃約定租金之無權占用情形有別，故原告以相當於原租金額計算被告每月不當得利，應屬合理有據。 ⒎又土地法第97條所指之房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，是土地法第97條第1項，於本案承租房屋以供營業用，並無適用。㈢並聲明： ⒈被告大可禾公司應給付原告丙○○69萬6000元，及自起訴狀繕本送達翌日（105.8.16）起至清償日止按年息百分之5計算之利息。 ⒉被告甲○○應給付原告新復成公司880萬3333元，及自起訴狀繕本送達翌日（105.8.16）起至清償日止按年息百分之5計算之利息。 ⒊原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠原告所舉臺南高分院102年度上易字第142號判決（原告丙○○與被告大可禾公司間債務人異議之訴事件）、103年度上易字第74號判決（原告新復成公司與被告甲○○間遷讓房屋等事件）為佐。惟上揭二判決，僅係認定經公證之租賃契約書，非係兩造間基於通謀虛偽意思表示所簽訂，並未認定系爭房屋所有權之歸屬，亦即該二判決，僅係處理原告得否依租賃契約強制執行及遷讓房屋，至於原告得否依其所有權人地位，請求被告返還此期間相當於租金之不當得利，不在該二判決範圍之內，故該二判決之理由，於本件並無爭點效之適用。㈡被告大可禾公司法定代理人乙○○於89年間，與原告丙○○相約合資興建系爭房屋，出資比例分別為乙○○80％、丙○○20％，乙○○原始取得系爭房屋之所有權應有部分5分之4（80％），丙○○則擁有應有部分5分之1（20％），此有被告所提出之兒童安親俱樂部營運計畫書原始程式檔案文件、投資認股意願書、系爭房屋工程相關明細資料上下冊、臺南市土木技師公會「臺南市○區○○路00號建築工程費用分類鑑定」報告書、系爭房屋原始出資明細資料、和達雄與丙○○資金往來統計清冊在卷可稽，證人張祖豪、鄭雪霞之證述可佐。系爭房屋租約實係為應開設幼稚園等使用而權宜簽立，系爭租約之出租與承租，均係通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定，係屬無效。但因乙○○信任丙○○，故始終未曾辦理系爭房屋之所有權第一次登記。詎原告丙○○竟於系爭房屋興建完成10年後之100年8月間，逕將系爭房屋登記為伊個人單獨所有，乙○○與丙○○因此糾紛，丙○○為使乙○○之請求難以成立，竟於101年6月21日虛以買賣為原因，將系爭房屋所有權，移轉登記為被告新復成公司。而被告新復成公司法定代理人丁○○○為丙○○之配偶，丙○○亦為新復成公司股數最多之股東，其餘股東為其配偶丁○○○及子女侯景鐘、侯景藍，新復成公司實為丙○○之家族公司，系爭房屋之買賣及移轉行為猶如右手交左手，又未一併約定買賣系爭房屋之基地，有違常情。且原告新復成公司就系爭房屋所有權之紛爭，知之甚詳，可認伊等間應無買賣之真意，反為使乙○○難於向丙○○請求移轉系爭房屋應有部分5分之4，實係以損害乙○○權利為目的，所為之虛偽買賣，依民法第87條之規定，系爭房屋之買賣及移轉行為自屬無效。㈢鈞院101年度訴字第1113號判決、臺南高分院103年度上易字第74號判決請求債務人異議之訴事件；及鈞院101年度訴字第號1113號、臺南高分院103年度上易字第74號判決（遷讓房屋等事件），就原告得否以所有權人地位，請求被告返還此期間內相當於租金之不當得利，並未在判決內交代，是上開二件判決理由，於本件並無爭點效。㈣本件乙○○既為占應有部分5分之4所有權人，其同意被告使用系爭建物，被告二人自得合法占有使用系爭房屋全部（民法第820條第1項規定，應有部分合計逾3分2之共有人，得為共有物之管理），原告何來利益受侵害之情。是原告請求被告二人返還不當得利，洵屬無據。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價10％為限，土地法第97條第1項定有明文，如當事人約定房屋之租金超過此項限制者，其超過法定限制部分均無請求權。本件縱認原告得請求被告給付占有系爭建物相當於租金之不當得利，其數額亦應以土地及系爭建築物申報總價10％計算，逾此部分之請求，為無理由。又原告主張受有無法使用系爭房屋之損害，應由專業鑑定機構，就系爭房屋實際造價、面積、使用年份等因素，鑑定其合理租金。㈤並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。三、本件依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3款規定，經闡明訴訟關係，整理並協議簡化爭點如下：甲、不爭執事項：㈠本院民間公證人蔡宜珍98年9月1日公證書（南院民公宜字第386號）、附房屋租賃契約書：關於出租人丙○○，承租人大可禾公司（法代甲○○）、承租人連帶保證人乙○○，租賃標的物門牌：臺南市○區○○段0000○號即同市區○○路00號3、4樓含屋突，出租2年，98年9月1日至100年8月31日，租金每月8萬元（本院一卷第9至11頁）。㈡本院民間公證人蔡宜珍99年1月13日公證書（南院民公宜字第16號）、附房屋租賃契約書：關於出租人丙○○，承租人甲○○、承租人連帶保證人乙○○，租賃標的物系爭房屋1 、2樓，出租5年，99年1月13日至104年1月12日，租金每月 19萬元（本院一卷第12至14頁）。㈢系爭房屋（坐落臺南市○區○○段000○0地號上）即同市區○○段0000○號（1至4樓含屋突）建物登記第二類謄本及地籍索引記載：100年8月2日第一次登記，所有權人為丙○○ ；於101年6月21日以買賣為原因，移轉所有權登記為新復成投資股份有限公司（法代丁○○○）所有；建材RC造，主要用途：幼稚園、托兒所、辦公室、教室。登記總面積2397. 89平方公尺（其中第1至4層、屋突面積，各為759.34、677.85、646、219.94、94.76平方公尺）（本院一卷第15、16、141至143頁）。㈣原告大可禾公司（法代乙○○）與被告丙○○間，請求債務人異議之訴事件，經本院於102年4月16日，以101年度訴字第741號判決原告之訴駁回；原告上訴後，經臺南高分院於 103年7月10日，以102年度上易字第142號判決上訴駁回；再上訴後，經最高法院於105年3月25日，以105年度台上字第 467號判決上訴駁回確定（本院一卷第72至92頁）。㈤原告新復成公司（法代丁○○○）與被告甲○○間遷讓房屋等事件，經本院103年1月2日以101年度訴字第1113號判決（被告應將系爭房屋1、2樓遷出，將房屋騰空返還原告）；被告上訴後，經臺南高分院於105年3月24日，以103年度上易字第74號判決上訴駁回確定（本院一卷第93至114頁）。㈥原告丙○○、新復成公司，與被告甲○○、大可禾公司、兼法代乙○○間給付違約金等事件，經本院以102年度訴字第 1754號判決（①被告大可禾公司、乙○○應連帶給付原告丙○○15萬4667元；②被告大可禾公司應自101年6月22日起，至遷離系爭房屋3、4樓之日止，按月給付原告新復成公司8 萬元；③被告甲○○、乙○○應自101年9月20日止，至被告甲○○遷離系爭房屋1、2樓之日止，按月連帶給付原告新復成公司3萬8000元）。兩造上訴後，經臺南高分院於105年6 月2日，以103年度重上字第82號判決（①兩造上訴均駁回；②原判決上開第2項，應更正為「被告大可禾公司應自101年6月22日起，至105年4月19日止，按月給付原告新復成公司8萬元」）（本院一卷第17至41頁）。㈦原告乙○○與被告丙○○、新復成公司（法代丁○○○）間確認系爭建物所有權存在等事件，經本院以101年度訴字第 729號判決原告之訴駁回；再經臺南高分院於104年11月3日，以102年度上字第90號判決上訴駁回；原告乙○○上訴後，業經最高法院以106年台上字第1273號判決駁回上訴確定（本院一卷第157至194頁；二卷第87至89頁）。㈧原告新復成公司（法代丁○○○）與被告甲○○間遷讓房屋等事件（㈤項），經臺南高分院103年度上易字第74號判決，有就下列爭執事項於理由中判斷（本院一卷第109正至113反頁）： ⒈上訴人（即甲○○）抗辯系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示，當事人間隱藏之真意係乙○○向丙○○承租系爭土地，租金數額19萬元實為土地租金之一部分，系爭房屋租賃契約應屬無效，是否屬實？ ⒉上訴人抗辯被上訴人（即新復成公司）非系爭房屋所有權人，是否屬實？ ⒊上訴人抗辯如系爭房屋租賃契約有效，因訴外人丙○○等人謀奪上訴人在「國際家庭育樂公司」之股份，致上訴人受有損害，丙○○依侵權行為損害賠償請求權，應賠償上訴人5,577,071元，上訴人以該債權與上訴人積欠丙○○ 之租金債務（自100年1月起迄今）為抵銷，上訴人並未積欠租金，被上訴人不得終止契約請求遷讓系爭房屋，是否有理由？ ⒋被上訴人以系爭房屋租賃契約已終止，依租賃物返還請求權、民法第767條物上請求權之規定，請求上訴人騰空及遷讓房屋是否有理由？㈨關於乙○○與新復成公司、丙○○間請求確認所有權存在等事件（㈦項），經臺南高分院102年度上字第90號判決，有就下列事項於理由中為判斷： ⒈系爭房屋是否由上訴人（乙○○）與被上訴人丙○○合資興建，並由上訴人依出資比例原始取得5分之4之所有權？⒉上訴人是否係借用上訴人丙○○名義申報建築起造人？（本院一卷第186至194頁）。㈩系爭房屋施工期間（89年10月17日至89年11月16日）土地租金支付明細（本院一卷第257頁）。 系爭房屋於89年8月15日取得建造執照，於90年6月11日取得使用執照，建造執照、使用執照之起造人為丙○○。 本院106年5月18日勘驗筆錄及原告陳報系爭房屋內外周邊之現場照片14張。 臺南市政府財政稅務局系爭房屋101年至105年課稅明細表。系爭房屋所座落土地（臺南市○區○○段00000地號）地價第二類謄本。 臺南市政府都市發展局都市計畫土地使用分區證明書（106年 6月23日核發）：系爭房屋所座落之土地為「中密度住宅區」，基準建蔽率60，基準容積率200。乙、兩造爭執事項：㈠系爭房屋租約是否為通謀虛偽意思表示？㈡已確定之本院101年度訴字第741號、臺南高分院102年度上易字第142號判決；及本院101年度訴字第1113號、臺南高分院103年度上易字第74號判決，於本案有無爭點效之適用？㈢原告丙○○請求被告大可禾公司應自100年9月1日起至101年6月21日止，按月向原告丙○○給付每月8萬元之不當得利金額，共計696,000元，有無理由？（系爭房屋3、4樓）。㈣原告新復成公司請求被告甲○○應自101年9月20日起至105 年7月29日止，按月給付原告新復成公司每月19萬元之不當得利金額，共計新台幣8,803,333元，有無理由？（系爭房屋1、2樓）。四、得心證之理由：㈠關於系爭租約是否為通謀虛偽意思表示？ ⒈原告新復成公司（法代丁○○○）與被告甲○○間遷讓房屋等事件（上開㈤項），經臺南高分院103年度上易字第74號判決（已確定），有就下列爭執事項加以判斷：「⑴上訴人（即甲○○）抗辯系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示，當事人間隱藏之真意係乙○○向丙○○承租系爭土地，租金數額19萬元實為土地租金之一部分，系爭房屋租賃契約應屬無效，是否屬實？⑵上訴人抗辯被上訴人（即新復成公司）非系爭房屋所有權人，是否屬實？」，並經該法院判斷：系爭房屋租賃契約並非通謀虛偽，且屬有效，上訴人辯稱系爭房屋係乙○○共同出資建築，而原始取得所有權，乙○○將其應有部分五分之四借名登記在丙○○名下云云，亦無足採；丙○○、被上訴人既有前述特殊關係及交易考量，則丙○○為求出售系爭房屋與被上訴人，自非無可能接受較低之交易價格，尚難謂此交易價格即屬虛偽。被上訴人因買賣取得系爭房屋所有權，足堪認定（理由詳參本院一卷第109正至113反頁）。是就此二部分，已於上開遷讓房屋事件列為爭點，由兩造為攻擊防禦之能事。又乙○○與被告丙○○、新復成公司（法代丁○○○）間，關於確認系爭建物所有權存在等事件，經本院以101年度訴字第729號判決原告之訴駁回；再經臺南高分院以102年度上字第90號判決上訴駁回（經最高法院以106年台上字第1273號判決上訴駁回確定）；該二審判決理由已就「⑴系爭房屋是否由上訴人（乙○○）與被上訴人丙○○合資興建，並由上訴人依出資比例原始取得5分之4之所有權？⑵上訴人是否係借用丙○○之名義申報建築起造人？」，列為審究重點，並為判斷：難認上訴人主張：其因出資興建而原始取得系爭房屋所有權5分之4一節為真正，上訴人既非系爭房屋所有權人，亦無與被上訴人丙○○有起造人之借名關係存在，其對被上訴人丙○○即無債權可得代位等情（詳參本院一卷第186至194頁）。而乙○○為本件被告大可禾公司之法定代理人，對於前案訴訟結果當屬知稔。此外，被告二人於本件訴訟中，並未再提出新訴訟資料足以推翻原前案判斷之理由，自堪採信前案判決理由之判斷。從而，被告仍執抗辯系爭租約為通謀虛偽意思表示，係屬無效，乙○○對於系爭房屋有5分之4（百分之80）之所有權，乙○○同意被告二人使用系爭房屋云云，尚無可採。㈡關於已確定之本院101年度訴字第741號、臺南高分院102年度上易字第142號判決（原告大可禾公司與被告丙○○間請求債務人異議之訴事件）；以及本院101年度訴字第1113號、臺南高分院103年度上易字第74號判決（原告新復成公司與被告甲○○間遷讓房屋等事件（即不爭執事項㈣、㈤），於本案有無爭點效之適用？ ⒈按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，亦須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（參最高法院96年度台上字第307號判決意旨）。 ⒉查上開不爭執事項㈣、㈤之原告大可禾公司（法定代理人乙○○）與被告丙○○間請求債務人異議之訴事件、原告新復成公司與被告甲○○間遷讓房屋等事件，前者理由中已將「系爭經公證之租賃契約書，是否係兩造基於通謀虛偽意思表示所簽訂？」；後者理由中已就「⑴上訴人（即甲○○）抗辯系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示，當事人間隱藏之真意係乙○○向丙○○承租系爭土地，租金數額19萬元實為土地租金之一部分，系爭房屋租賃契約應屬無效，是否屬實？⑵上訴人抗辯被上訴人（即新復成公司）非系爭房屋所有權人，是否屬實？」，均列為爭點加以判斷，認定結果如上述（詳參本院一卷第80反至83反、109 至112頁）。衡酌該二事件與本件訴訟標的固有差異，然就被告所辯：系爭租約為通謀虛偽意思表示，係屬無效；乙○○對於系爭房屋有5分之4（百分之80）之所有權等事項，業經判斷為無理由。對照本件實已具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」、「在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，使當事人適當而完全之辯論，並由法院為實質上之審理判斷」等要件。又被告二人於答辯二狀、民事辯論狀所提之投資認股意願書、乙○○與丙○○資金往來統計清冊、系爭房屋原始出資明細資料、兒童安親俱樂部營運計畫書原始程式檔案文件、系爭房屋工程相關明細資料上下冊、臺南市土木技師公會「臺南市○區○○路00號建築工程費用分類鑑定」報告書等資料，均已在前案相關訴訟判決理由中為審酌認定。再被告所援用證人張祖豪、鄭雪霞在臺南高分院102年度上字第90號（確認系爭建物所有權存在等事件）之證述，業經該二審判決判斷，兩造於本院106年7月14日辯論期日，均表示無爭執。是不爭執事項㈣、㈤之前案判決，亦符合「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」條件。從而，上開二前案判決理由中之判斷，堪認於本件有爭點效之適用，以符民事訴訟上之誠信原則。㈢原告丙○○請求被告大可禾公司，應自100年9月1日起至101年6月21日止，按月向原告丙○○給付每月8萬元之不當得利金額，共計新台幣696,000元，有無理由？ ⒈按土地法第97條限制房屋租金之立法政策，係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。是土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內（參最高法院93年台上字第1718號、92年台簡上字第20號判決意旨）。如不爭執事項㈣、㈤、㈦所示之確定判決，已就兩造系爭租約非通謀虛偽意思表示無效、新復成公司為系爭房屋所有權人、系爭房屋非被告大可禾公司（法定代理人乙○○）與原告丙○○合資興建，乙○○並未依出資比例原始取得5分之4之所有權，亦非乙○○借用原告丙○○之名義申報建築起造人等情，為認定在案。原告丙○○與新復成公司間之買賣契約合法有效，原告新復成公司於101年6月22日取得系爭房屋所有權後，被告於租約終止後拒不返還系爭房屋3、4樓及1、2樓，繼續占用獲利，原告各請求被告二人返還不當得利，於法有據（至乙○○、兩造間其他民事糾葛不在本件判斷範圍）。 ⒉本件系爭房屋基地坐落於臺南市東區東興路（南北向），編為中密度住宅區，西側為大使東興海鮮餐廳、東側為市立東光國小，北側為平均律集合住宅大樓，有一至四樓含屋突，設嬰兒車坡道，街景繁榮，東側有通道與東光國小後門相通等情，有本院勘驗筆錄、不爭執事項、分區使用證明及照片資料在卷可參。被告於原承租期間，將系爭房屋3、4樓，作為補習班、教室、辦公室用途，經營幼教事業，而非自己居住使用，並有現場照片在卷可稽。從系爭房屋101年至105年度課稅證明、基地公告現值可知，系爭房屋所坐落基地之公告現值，逐年調高。而系爭房屋101年至105年度房屋課稅現值（638萬5100元、631萬4200元、681萬700元、673萬3400元、665萬6000元），歷漲多跌少、幅度有限。審酌系爭房屋3、4樓部分，被告大可禾公司於系爭房屋移轉登記與新復成公司後，應給付原告自101年6月22日至105年4月19日止不當得利部分，業經前案本院102年度訴字第1754號、臺南高分院103年度重上字第82號判決，參諸兩造系爭房屋3、4樓租約之租金每月8萬元租金計算，認定被告大可禾公司應向原告新復成公司給付相當於租金之不當得利在案（參本院一卷第24、25、39頁）。本件原告丙○○請求系爭房屋移轉登記前之期間，即自100年9月1日起至101年6月21日，共計9月又21日，被告大可禾公司應返還原告丙○○依每月8萬元計算之不當得利，金額共77萬6000元【計算式：（80,000×9月）＋（80,000元÷30×21天）＝776,000元】。是原告僅請求丙○○給付696,000元，為有理由。至被告雖辯稱：被告請求依土地法第97條規定，鑑定其合理之不當得利金額，不得按原租金約定數額計算不當得利等語。然縱然系爭房屋所在地段使用分區編為中密度住宅區，該地段商業活動蓬勃，由周邊路景照片、GOOGLE網路地圖顯示，接近臺南市東區後甲圓環，除大使餐廳、東光國小外，還有渣打銀行東寧分行、南紡購物中心、威秀影城、伊都日本料理等眾商業可佐（參本院二卷第62頁）；且系爭房屋原出租作為營業用途，非供居住使用，是就被告租約終止後無權占用之不當得利，仍應參照相當於原每月租金額為合理，尚無土地法第97條之適用，亦無再行鑑定之必要。㈣關於原告新復成公司請求被告甲○○應自101年9月20日起至105年7月29日止，按月向原告新復成投資股份有限公司，給付每月19萬元之不當得利金額，共計新台幣8,803,333元，有無理由？查被告甲○○於原承租期間，係將系爭房屋1、2樓部分，作為幼稚園、托兒所、托嬰中心用途，即供做營業使用，並非一般住宅居住之用，並有現場照片在卷可稽。承上法理及說明，被告甲○○遲至105年7月29日將系爭房屋之1、2樓交還原告新復成公司，則就101年9月20日租賃契約終止日起，至105年7月29日返還房屋日止，共46個月又10日，被告甲○○應返還原告新復成公司依每月19萬元計算之不當得利金額，金額共880萬3333元【計算式：（190,000元×46月）＋（19 0,000元÷30×10天）＝8,803,333元】。是被告辯稱依土地法第97條之規定，租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，且應鑑定合理金額云云，尚無可採。五、綜上所述，原告丙○○、新復成公司主張被告大可禾公司、甲○○各無權占有系爭房屋3、4樓，以及1、2樓，並受有相當於原租金額之不當得利，應屬可採。被告二人抗辯系爭二公證租約為通謀虛偽意思表示無效、被告大可禾公司法定代理人乙○○對系爭房屋有所有權5分之4、乙○○同意被告二人使用系爭房屋云云，為無可信。為此，原告二人依民法第179條規定，請求被告大可禾公司、被告甲○○應各給付如主文第1、2項所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日即105年8月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述。七、按訴訟費用，應由敗訴之當事人負擔，本件原告二人為勝訴，第一審裁判費宣告由被告各負擔如主文第3、4項所示。八、兩造均陳明願供擔保請准宣告為假執行、免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額如主文第5、6項宣告之。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 106 年 8 月 1 日民事第三庭法官李昆南以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 8 月 1 日書記官陳著振

臺灣臺南地方法院105年度重訴字第215號

關鍵資訊