臺灣臺南地方法院 - 105年度重訴字第330號（遷讓房屋等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺南地方法院民事判決 105年度重訴字第330號原　　　告　金順綠能科技股份有限公司法定代理人　張宇順訴訟代理人　洪濬詠律師訴訟代理人　吳任偉律師複代理人　　朱萱諭律師被　　　告　今鈦科技股份有限公司法定代理人　余建華訴訟代理人　劉君毅律師訴訟代理人　余雲烈訴訟代理人　吳錫欽律師訴訟代理人　許世烜律師訴訟代理人　楊家明律師訴訟代理人　陳玄儒律師上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國107年11月 20日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣122,320,000元。被告應給付原告新台幣5,872,850元，及自民國107年11月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之五十七，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項於原告以新台幣42,730,950元，為被告供擔保得假執行。但被告如以新台幣128,192,850元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查原告起訴時原主張：「⒈被告應將門牌號碼臺南市○市區○○○路0號（下稱系爭廠房）1樓及2樓房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應給付原告新台幣（下同）24,601,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項房屋日止，按月給付7,046,000元。」嗣因被告已於民國107年5月31日遷讓返還系爭廠房，原告乃撤回第⒈項請求，並將第⒉項聲明擴張為：「被告應給付原告216,914,210元。」，再追加請求被告賠償不法破壞系爭廠房1、2樓無塵室功效所需清潔費用200 萬元，及依不當得利返還請求權請求被告返還原告代墊電費5,872,850元之利益（見本院卷㈡第47-48頁、140頁）。被告雖不同意原告追加聲明，惟原告追加之訴之基礎事實，為原告主張被告無權占有系爭廠房期間，不法損毀系爭廠房1 、2樓無塵室之功效，及原告代被告清償電費使被告受有利益，乃依侵權行為、不當得利之法律關係請求被告給付，原告追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，兩造原所主張之事實及證據資料亦均得加以利用，揆諸前揭規定，原告之追加以及擴張請求之金額，程序上尚無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：（一）原告就台灣金融資產服務股份有限公司104年度執破字第3號奇力光電科技股份有限公司（下稱奇力光電公司）破產事件所為不動產等公開拍賣程序事件，前於105年5月11日拍定買受坐落於臺南市○市區○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土地）、坐落該等土地上之門牌號碼為臺南市○市區○○○路0號廠房（含1至4層及地下一層等）及未辦保存登記之建物（系爭土地、系爭廠房以下合稱系爭不動產）、暨相關辦公設備等，嗣於105年7月1日完成系爭不動產所有權移轉登記（原證2）。原告復於105年8月1日與奇力光電公司之破產管理人就系爭不動產等標的完成點交（原證3）。（二）原告於105年8月1日與破產管理人點交上開土地及建物時，赫然發現被告未經原告同意，竟將大批機具設備存放於上開廠房1、2樓內，諸如1樓廠房內即置放至少247座機具設備，而2樓廠房內亦堆放大批機具。原告乃於105年8月 29日委請律師以台北南陽第001552號存證信函催告被告於文到7日內自系爭廠房1、2樓廠房騰空遷出，並給付原告 11,364,510元相當於3個月租金之不當得利，被告亦於105年8月31日收到上開存證信函（原證4）。未料，被告拒絕將系爭建物1、2樓廠房內之機具設備搬出並將房屋返還予原告。由於系爭廠房1、2樓係為辦公室並有無塵室設備，茲因遭被告無權占用，致原告無法使用該建物之3及4樓建物或另行出租他人使用。原告權益誠受損甚鉅，迫使原告在105年11月間提起本件訴訟。嗣又因被告多次阻止原告進入系爭廠房3及4樓，原告乃再具狀擴張請求返還系爭廠房3、4樓及地下層。然系爭廠房日前因假扣押強制執行事件而於107年4月3日經鈞院民事執行處（107年度司執全字第109號）書記官督同執達員至系爭廠房查封被告所有機具，嗣因原告聲請移置查封物品至原告指定之場所保管而自107年5月15日起陸續移置該等機具，迄於107年5月21日全部完成（原證25）。故而系爭廠房於107年6月1日起已由原告占有使用，然原告因被告自105年8月1日起迄107年5月31曰止無權占有系爭廠房，已致原告蒙受鉅大損害。（三）被告雖提出兩造於105年4月18日簽署之合作契約書（見本院卷㈠第17-22頁，下稱系爭合作契約），作為被告占用系爭廠房之合法權源，然查： ⒈依照系爭合作契約書第10條雙方約定：「本合書雙方簽署之後，應提交法院公證始稱完成簽約程序。」惟該合作契約書並未經法院公證；甚且，原告依系爭合作契約於同年5月18日拍賣取得座落於台南市○市區○○段0000○0000 地號土地及其上門牌號碼為台南市○市區○○○路0號之廠房及廠房設備後，被告即於105年6月17日片面決定不再與原告合作，原告曾透過第三人請被告慎重考慮合作一事，但被告堅決不再合作，故原告僅得同意被告終止系爭合約，事後原告亦已發函正式宣告雙方已無合作關係（原證6）。甚且，原告於105年8月1日至系爭廠房現場與奇力光電科技股份有限公司破產管理人辦理點交時（原證3），亦當場與被告確認合意終止合作契約。況查，雙方既未依約前往法院公證系爭合約，該合約形式上欠缺合約本身所約定之要式行為，依法已無拘束雙方之效力。 ⒉況查，姑不論兩造間是否已終止合作關係，然檢視被告所提出之系爭合作契約書第二條第4款（a），係約定將系爭廠房出租予雙方所成立之合資公司（即金鈦綠能科技股份有限公司），亦非被告「今鈦科技股份有限公司」，則被告將二百多座機具置放於系爭廠房，又不許原告指派之管理人員進入或原告法定代理人進入廠房內取走系爭廠房之結構圖等圖冊，核其所為，顯然即是「無權占用」，甚或亦涉嫌竊占，至為彰明。再檢視系爭合作契約書第二條第4款（c），係載明：「甲方（即被告，下同）針對合資公司營運需要，提供第四條『合資公司獨家經營項目』所需10台M0製造碳化矽晶圓設備…」，衡情度理，姑不論該合作契約是否果已終止，被告依約定提供10台M0製造碳化矽晶圓設備，然其卻堆放200多座機具（包括切割機、顯微鏡有機金屬化學氣相沉積機台等），豈不大違常情！事實上，由於系爭廠房1、2樓係為辦公室並有「無塵室設備」，被告無非假借合作之名，以遂行利用該「無塵室設備」，以其機具以為測試並予以出售他人，此等出售之事實，參諸被告於兩造間另一件假扣押強制執行事件所自行提出之該公司與設立於中國江蘇省之江蘇能華微電子科技發展有限公司分別於105年11月18日、106年2月17日簽立之「設備購買合約」（原證8）可茲佐證。至於被告存放於系爭廠房之機具，參諸鈞院民事執行處以106年度司執全廉字第27號假扣押強制執行事件前於106年1月23日至系爭廠房進行查封時，查封之機具中至少有65座機具是來自他處（即台南市○市區○○路00號之廠房）。甚且，原告於向鈞院提起本件遷讓房屋及請求相當於租金之不當得利等民事訴訟後，即赫然發現被告在105年12月23日起，陸續將置放在上開建物內之機具出售予第三人並委由貨運車陸續搬運。諸如：105年12月23日由二部40呎貨櫃車運出11箱機具、105年12月28日由4部大貨車運出15箱機具、106年1月11日由3部大貨櫃車運出25箱機具、106年1月12日由3部大貨櫃車運出16箱機具、106年3月7日由3部40呎貨櫃運出機具、106年3月13日由1部大貨車運出4箱機具、106年5月3日由2部40呎貨櫃車與二部20呎貨櫃車運出機具及106年5月9日由2部起重大貨車運出機具。被告占用系爭廠房以為放置其個人機具及出售以牟鉅利，顯係無權占有。（四）被告無權占有系爭廠房，原告請求被告返還自105年8月1 日起至107年5月31日止共計22個月，相當租金之不當得利共216,914,210元應屬有據，被告主張所謂其應返還之不當得利金額以「每月不超過1,075,096元為上限」云云，殊不足採： ⒈系爭廠房1、2樓遭無權占用之面積計達7,046坪，該等被無權占用之房屋又有無塵室設備，加以被告係使用該等無塵室測試其機具設備以出售予第三人，業如前述，可悉被告用以營業獲取利潤甚為鉅額。遑論原告就系爭廠房尚需支出龐大之房屋稅（按106年度即高達730萬餘元）、地價稅（105年度即高達123萬餘元）、水電費、管理費等支出。故而原告主張係按每坪以1,000元計算相當租金之不當得利金額，亦即請求被告就占用第1層及第2層廠房每月給付7,046,000元相當租金之不當得利，堪稱允當。故被告應返還原告無權占用系爭廠房1、2樓，自105年8月1日起至107年5月31日止共計22個月，相當租金之不當得利金額共155,012,000元。 ⒉系爭廠房第3層、第4層、地下1層面積各為11,645.55平方公尺（約3,523坪）、10,128.13平方公尺（約3,064坪）、11,667.43平方公尺（約為3,529坪）。參諸財團法人中華工商研究院於107年6月20日函覆鈞院就系爭廠房租金價值所為鑑定（原證24，下稱系爭鑑定報告書），姑不論該鑑定金額是否過低，惟可悉系爭廠房3層、4層及地下1層每月每坪面積相當於租金之不當得利之金額各為356元、 349元及139元。易言之，原告對於被告無權占有系爭廠房3樓、4樓及地下1層，至少得按月分別請求1,254,188元（第3樓層3,523坪、每坪356元）、1,069,336元（第4樓層 3,064坪、每坪349元）、490,531元（地下1層3,529坪、每坪139元）。故系爭廠房3樓、4樓及地下1層之相當於租金之不當得利金額至少每個月得請求2,814,055元，則22 個月總計為61,902,210元。 ⒊雖被告主張，依土地法原告請求被告返還之不當得利金額以「每月不超過1,075,096元為上限」云云。然查，城市地方之房屋租金以不超過土地及房屋申報總價百分之十計算，土地法第97條第1項固有明文。惟土地法第97條係為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至於營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，故不受此租金額之限制，復有最高法院104年台上字第2008號判決意旨及105年台上字第727號判決意旨可資參照。甚且，最高法院94年度第二次民事庭會議決議亦肯認營業用房屋無立法限制租金額之必要。（五）鑑定人財團法人中華工商研究院所為系爭鑑定報告書認為「系爭廠房1樓、2樓無塵室，所需清潔之回復原狀金額為1,775,823元-1,826,307元」（原證24）。然檢視系爭鑑定報告書第59頁「貳、鑑定限制」第一項載明：「本案並無對系爭廠房位於1樓、2樓之無塵室進行破壞性之拆解勘驗與任何檢測分析，故無塵室目前已施作完成之結構、材質及其功效是否滿足預定效用，並非本案鑑定範圍。」即明該鑑定報告根本未就無塵室遭破壞後回復其功效所需費用予以鑑定。準此，雖則該鑑定報告並未將系爭廠房1樓及2樓建物內無塵室空間回復至無塵室狀況所需再施設之費用計入，然可悉原告就被告對於該等需清潔回復原狀請求至少200萬元。為此，原告就被告因侵權行為所致原告之損害至少為200萬元部份特追加請求賠償，如訴之聲明第二項所示。（六）系爭廠房1、2樓之無塵室，於原告在105年5月11曰拍定並迄105年8月1日與破產管理人點交前，均由破產管理人僱用人員為必要之維護管理，此等事實有奇力光電公司破產管理人於106年9月7日「奇力103年破管人字第163號」函文可資佐證（原證20）。復觀原告向電力公司申請系爭廠房自104年9月至106年9月之電費繳納金額乙覽表（原證21），核該等金額，更足明破產管權理人於105年8月1曰點交系爭廠房前確實對於系爭廠房為必要之維護管理。惟自系爭廠房於105年8月1日點交後，被告即無權占有系爭廠房且屢屢阻止原告進入。原告惟恐系爭廠房1樓及2樓之「無塵室供能」遭嚴重破壞，希望冷氣空調之運作能保持良好，故而不得不繳納電費，即自105年8月1日起至106年3 月20日之電費均由原告代為繳納，該費用（含稅）總共為5,872,850元（原證21）。由於被告自105年8月起至107年5月31日止無權使占有用系爭廠房，其使用系爭廠房所發生之電費自應自行繳納，然自105年8月至106年3月之電費卻係使用由原告代為墊付，原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還不當得利5,872,850元，如訴之聲明第三項所示。（七）爰聲明： ⒈被告應給付原告216,914,210元。 ⒉被告應給付原告200萬元，並自原告之民事追加訴之聲明暨準備㈥狀繕本送達翌曰起至清償曰止按週年利率百分五計算之利息。 ⒊被告應給付原告5,872,850元，並自原告之民事追加訴之聲明暨準備㈥狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分五計算之利息。 ⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⒌訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：（一）兩造於105年4月18日簽立系爭合作契約書，被告係依該契約有權占有系爭廠房。原告雖以系爭合作契約書第10條公證之約定，爭執系爭契約之效力。惟查： ⒈原告依系爭合作契約第二條第4項第a款標購系爭奇力第二期廠房。被告並已依系爭合作契約第二條第4項第c款提供合資公司獨家經營項目所需10台MO製造碳化矽晶圓設備，約於105年7、8月間將之搬入合約第二條第4項第a款之奇力第二期廠房內（原告係爭執有10部MO以外其他設備也搬入系爭廠房內）。兩造並委由訴外人侯明源於陽信銀行石牌分行開立金鈦科技綠能股份有限公司籌備處侯明源帳戶，以供原告匯入其對金鈦綠能科技股份有限公司股款（資金）壹億元，原告並已匯入其股款600萬元至上開銀行帳戶內。是兩造合約已成立生效，否則，兩造當無依該合作契約書所載履行相關義務至明。 ⒉再查，由證人侯明源、陳榮彬於本案及另案臺北地方法院106年度重訴字第987號履行出資額義務事件出庭作證之證詞可知，兩造雖未辦理公證，但均依系爭合作契約書履約之事實，原告因不履行給付1億元出資額之義務（僅付600萬元），事後臨訟翻異改稱：依系爭合約書第10條約定，合約未經法院公證，該合約欠缺約定之要式行為，依法無拘束雙方之效力...云云，自無足取。蓋原告已以實際行為踐履系爭合作契約之內容，縱認兩造當時原本有約定該合約應提交法院公證，惟兩造既已依該合約約定履行相關義務，自足認兩造已以後意思表示變更前意思表示，兩造均已同意依系爭合作契約履行，得不經公證甚明。又退一步而言，雖系爭合作契約未公證，然而，由兩造於訂約後雖未經公證，但兩造均未有任何一方提出未經公證契約不成立之異議即逕予履行契約，履行兩造各自之義務，縱認未經公證而不生效力，亦足認兩造就系爭合作契約之內容，已另以默示意思表示達成如系爭合作契約書內容之合意，兩造均已同意依系爭合約履約，無庸踐行公證程序。 ⒊系爭合作契約並未經兩造合意終止，原告稱系爭合作契約業經兩造合意終止並無證據以實其說。被告並未向原告表示不再與原告合作或要取消合作關係。原告稱被告於105 年6月17日片面表示決定不再與原告合作，於105年7月13 日透過侯明源表示雙方合作取消云云，均非事實。被告於105年9月1日委請吳錫欽律師函催原告於函到後七日內履行出資新台幣一億元之義務（本件卷㈠第46頁）；被告復於105年9月12日再委請吳錫欽律師發函原告，否認有原告所稱不再合作及合意終止契約之事，並請求原告履行契約出資約定（一億元）及提供帳戶供電匯租金之用，此有該律師函可證（本件卷㈠第48頁）。由雙方往來信函及證人侯明源於兩件訴訟中分別證述內容可知，兩造均依合作契約履行義務，雖於履約中有些不同意見而須溝通協商，或有表示合作取消的意見，但證人已證稱那是很多訊息中的一小部分，且只是約略談到，只是初步的探討或溝通，其實兩造還是「都要往合資方向努力」，則兩造並未合意終止該合約甚明。則原告主張系爭合約業經兩造合意終止云云，淘無足取。 ⒋原告片面主張終止契約，並無理由。原告並無法定或約定終止系爭契約之事由得據以終止該合約，是原告單方、片面終止系爭契約，不生終止系爭契約之效力。原告以被詐欺為由，撤銷系爭合約，亦非合法。 ⒌原告於105年8月1日受點交其所標得奇力光電公司系爭廠房、土地及辦公室設備時，兩造均有到場。當時被告相關技術人員及設備均已於原告所標得之系爭廠房就位，並已進行相關設備之檢測安裝事宜。被告為讓合資公司金鈦綠能科技股份有限公司早日成立及運作所斥資購置研發及生產所需之大部分機器設備，不止10台MO製造碳化矽晶圓設備，且10多台MO製造碳化矽晶圓設備並無法達成全面研發生產光電設備之需要。被告為讓系爭廠房能早日運作、量產，令技術人員就相關機器設備測試及安裝。均為符合合作契約之要求，提供營運機具於系爭廠房之內，此乃契約之履行行為，並無超出合作契約範圍而無權占有廠房之行為。縱有部分機械設備，因非合作契約所需之設備而出售於他人，在出售他人前先暫置於廠區範圍內，對於合作契約之效力及被告履行契約之義務不生影響，充其量，也是被告是否應對合資公司負賠償責任之問題，並非因此即認合作契約無效。 ⒍綜上，原告以被告無權占有系爭廠房為由請求返還相當於租金之不當得利，並無理由。按系爭合作契約已成立生效，且雙方就合作契約，業已履行其應履行之部分，已如前述；惟獨原告公司就出資新台幣一億元之部分，至今尚未履行完成，已由被告另向原告起訴。原告不欲履約，卻藉詞稱系爭合作契約未經法院公證，無拘束力；或稱系爭合作契約業經雙方合意終止或已由原告終止；或稱該合約係被詐欺，要撤銷意思表示…云云，其主張顯前後矛盾，均不足取。系爭合資公司迄未順利成立，系爭合作契約截至目前所生紛爭，係歸因於原告法定代理人張宇順反悔，想將系爭奇力二廠高價賣掉；或想違約將該廠房租金提高；或想減少租賃範圍所致，此有證人侯明源於另案107年6月7日言詞辯論時證稱：「張宇順有提到把廠房賣掉可能會有更高的獲利，或是把租金提高，或是先租1、2樓就好。這些都是新的訊息加入他們的決策，但也許就是因為這些新的訊息導致合資公司後來沒有成立」等語可稽。足證系爭合作契約截至目前所生紛爭，完全歸因於原告法定代理人張宇順無意誠信履約。系爭合作契約係合法成立有效，該合約既未經雙方合意終止，亦無因原告單方、片面意思表示而終止，更無原告所稱其因被詐欺而訂立系爭契約云云之情事，被告依履行合作契約之意思而占有使用系爭之奇力二廠廠房，非無法律上原因。原告以被告無權占有為由請求返還相當於租金之不當得利，並無理由。（二）原告所主張之租金數額，並不可採： ⒈原告主張被告占有系爭廠房，使原告每月受有相當於租金之損害7,046,000元，毫無所憑，被告否認之。退萬步言，若認原告請求請求不當得利為有理由（被告否認之），被告應返還之不當得利金額，依土地法第97條之規定，以每月不超過1,075,096元為上限。 ⒉如認工業用地之不當得利請求權，不受法定租金限制，但除非系爭合作契約有關租約之約定，為顯失公平，否則原告主張之不當得利數額，仍以不超過原定租約約定金額為限。因此，縱認原告得主張返還不當得利，其數額仍以不超過系爭合作契約書第二、4. a「以原告標購價格作為計自底價，換算銀行貸款利息，再加2 %合計作為承租租金」。經查，銀行貸款利息不超過年息3 %（此部分應由原告提出其投標時向銀行貸款之借據為憑），再加2 %，則不超過年息5 %。原告投標總金額為480,666,668元，則年租金以不超過24,033,333元，月租金以不超過2,002,777 元為上限。則原告以每坪1,000元計算，主張每月租金 7,046,000元；另依囑託鑑定租金金額請求，均不可採。（三）原告主張系爭廠房1、2樓之無塵室之功能遭被告破壞，乃依侵權行為損害賠償請求權，請求被告賠償系爭廠房1、2無塵室空間回復原狀所需之費用200萬元云云。惟被告占有系爭廠房時，該無塵室早已失其功能，該損害並非被告造成，原告之請求並無理由。（四）原告主張其自105年8月起至106年3月止，支付系爭廠房之電費5,872,850元，乃依不當得利返還請求權請求被告返還該利益。被告對原告支付上開電費並不爭執，但原告係因其與台灣電力公司之用電契約而支付電費，難認係無法律上之原因而受有損害。原告請求被告返還該利益並無理由。（五）並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊若受不利判決，被告願供擔保，請准為免假執行宣告。三、兩造不爭執事項及爭執事項：（一）兩造不爭執事項： ⒈原告就台灣金融資產服務股份有限公司104年度執破字第3號奇力光電公司破產事件所為不動產等公開拍賣程序事件，前於105年5月11日拍定買受坐落於臺南市○市區○○段0000○0000地號土地、坐落該等土地上之門牌號碼為臺南市○市區○○○路0號廠房（含1至4層及地下一層等）及未辦保存登記之建物、暨相關辦公設備等，嗣於105年7月1日完成系爭不動產所有權移轉登記。原告復於105年8月1日與奇力光電公司之破產管理人就系爭不動產等標的完成點交。 ⒉兩造於105年4月18日簽立合作契約書（見本院卷㈠第17 -22頁）。（二）兩造爭執事項： ⒈原告主張被告自105年8月1日起至107年5月31日止共22個月，無權占用系爭廠房1、2樓，受有相當於租金之不當得利，每月7,046,000元，共155,012,000元，是否有理由？⒉原告主張被告自105年8月1日起至107年5月31日止共22個月，無權占用系爭廠房3、4樓及地下室，受有相當於租金之不當得利，每月2,814,055元，共61,902,210元，是否有理由？ ⒊原告依侵權行為損害賠償請求權，請求被告賠償系爭廠房1、2樓無塵室之清潔費用2,000,000元，是否有理由？ ⒋原告依不當得利返還請求權請求被告返還原告代繳之電費共5,872,850元，是否有理由？五、得心證之理由：（一）原告主張被告自105年8月1日起至107年5月31日止共22個月，無權占用系爭廠房1、2樓，受有相當於租金之不當得利，每月7,046,000元，共155,012,000元，是否有理由？經查： ⒈原告主張其就台灣金融資產服務股份有限公司104年度執破字第3號奇力光電公司破產事件所為不動產等公開拍賣程序事件，前於105年5月11日拍定買受坐落於臺南市○市區○○段0000○0000地號土地、坐落該等土地上之門牌號碼為臺南市○市區○○○路0號廠房（含1至4層及地下一層等）及未辦保存登記之建物、暨相關辦公設備等，嗣於105年7月1日完成系爭不動產所有權移轉登記。原告復於 105年8月1日與奇力光電公司之破產管理人就系爭不動產等標的完成點交等情，為兩造所不爭執，並有台灣金融資產股份有限公司拍定證明書、土地及建物所有權狀、點交完成同意書在卷可按，此部分之事實堪可認定。 ⒉查被告在原告105年8月1日與奇力光電公司之破產管理人完成點交前，即已占有系爭廠房之1、2樓；系爭廠房1、2樓在105年8月1日起至107年5月31日止之期間，均由被告占有使用，原告到107年6月1日才開始占有系爭廠房等情，為被告自認在卷（見本院卷㈠第73、74頁，卷㈡第60頁背面）。被告主張其係因兩造間之系爭合作契約而有權占有系爭廠房1、2樓，非無法律上原因等情，然為原告所否認。經查： ⑴按法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障，可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判，仍應賦予該判斷一定之拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。是同一當事人間就該重要爭點提起之其他訴訟，除有原判斷顯然違背法令、或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平、或前訴訟與本訴訟所得受之利益（即標的金額或價額）差異甚大等情形，可認當事人為與原判斷相反之主張，不致違反誠信原則外，應解為當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點之法律關係，均不得為相反之主張或判斷。最高法院著有98年度台上字第1090號裁判足資參照。 ⑵查被告以兩造間訂有系爭合作契約，惟原告拒不依約履行其應出資金鈦綠能科技股份有限公司1億元之義務，乃起訴請求原告應將1億元匯入金鈦綠能科技股份有限公司籌備處余建華帳戶，該案經臺灣台北地方法院106 年度重訴字第987號受理後，已於107年9月26日判決，並於107年10月25日確定在案，有該判決書及確定證明在卷足憑（見本院卷㈡第129-135頁、第148頁）。按系爭合作契約是否成立生效，原告有無依系爭合作契約出資之義務，為該件訴訟之重要爭點，而關於該爭點，前開確定判決已作出判斷：「系爭合作契約書第10條約定：『本合約書雙方簽署之後，應提交法院公證始稱完成簽約程序。』，且系爭合作契約書簽訂後迄今未經公證乙節，為兩造所不爭執。然被告（即本件原告）於兩造簽訂系爭合作契約書後，在系爭合作契約書未經公證之情形下，仍依系爭合作契約書第2條第4項第a款之約定，於105年5月11日標得系爭廠房，並於105年7月1日取得系爭廠房之所有權，於105年8月1日完成系爭廠房之點交，足見兩造於簽訂系爭合作契約書時，雖有以公證為要式之約定，兩造就系爭合作契約書未經公證之法律效果，並無形成系爭合作契約書即屬不生效力合意。被告此部分辯解，無從憑採。…綜上，兩造間系爭合作契約書之合法關係並無被告答辯之未生效、業經終止、撤銷之情事，系爭合作契約書仍屬已成立生效且現仍有效。」等語（見本院卷㈡第131-133頁）。上開確定判決，既係兩造間所提之其他訴訟，又無原判斷顯然違背法令、或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平、或前訴訟與本訴訟所得受之利益（即標的金額或價額）差異甚大等情形，本院就該爭點之法律關係不得為相反之判斷。系爭合作契約已成立生效且現仍有效應可認定。 ⑶被告雖抗辯稱，是原告將系爭廠房交付被告使用，且兩造間合作契約為有效，被告依有效之合作契約而履行契約所需之10台MO製造碳化矽晶圓設備等相關設備、配件與檢測設備搬入系爭廠房，乃依約履行義務，非無法律上原因云云。然查： ①原告於105年8月1日與奇力光電公司之破產管理人就系爭廠房完成點交，此有點交完成同意書可按（見補字卷第14頁），原告自105年8月1日對系爭廠房才有事實上管領之力。惟被告在105年8月1日點交之前即已占有使用系爭廠房，此經被告自承在卷（見本院卷㈠第74頁），被告之占有使用系爭廠房並非原告交付甚明。 ②被告雖抗辯稱其為履行系爭合作契約之義務，斥資購得奇力二期廠房內部機械設備，包括10部MO製造碳化矽晶圓設備，並依約定進入奇力二期廠房內進行設備之測試，此乃契約之履行行為，並無超出合作契約範圍而無權占有廠房之行為。縱有部分機械設備，因非合作契約所需之設備而出售於他人，在出售他人前先暫置於廠區範圍內，對於合作契約之效力及被告履行契約之義務不生影響云云。惟依兩造系爭合作契約，原告若標購系爭廠房成功，原告願意整棟廠房出租予兩造合資之「金鈦綠能科技股份有限公司」五年，作為生產之使用，並約定租金計算之方式（見本院卷㈠第19頁）。系爭合作契約成立生效後，原告有投標標構系爭廠房之義務，被告有提供10台MO製造碳化矽晶圓設備之義務，但僅在「金鈦綠能科技股份有限公司」與原告訂立系爭廠房之租賃契約，始能由金鈦綠能科技股份有限公司合法取得有權占有。被告雖向奇力光電公司標得10部MO製造碳化矽晶圓設備，但被告既未取得原告同意，亦非「金鈦綠能科技股份有限公司」，遑論與原告訂立租賃契約，即將上開機器放置在系爭廠房，難認係有權占有。況被告在系爭廠房除放置上開10部MO製造碳化矽晶圓設備外，另堆放200多座機具（包括切割機、顯微鏡有機柒屬化學氣相沉積機台），有原告提出被告在 105年12月運送機具之照片在卷（見原證8，本院卷㈠第38-42頁）。被告亦自認稱：「…合作契約書被告是要提供機台，總數是10台，其餘200多台是被告購買，而與原告合作無關，原本就應該由被告遷出，所以我們就是把尚有剩餘價值的機台遷出。原告提出的原證8就是應該由被告遷出的機器，由原告假扣押，但被告已提供反擔保，撤銷假扣押。…我們是有部分機台從奇力光電一廠搬入原告所拍定的系爭二廠。我們沒有安裝，只是打包後要出售。」（見本院卷㈠第74頁背面），被告在系爭廠房放置與兩造合作契約無關之機具甚明。 ③綜上，兩造間雖訂有系爭合作契約，並約定原告應將標購之系爭廠房出租予兩造合資之「金鈦綠能科技股份有限公司」作為生產之用。但該「金鈦綠能科技股份有限公司」並未設立，遑論與原告訂立租賃契約取得合法占有之權源。況占有系爭廠房者為被告，被告縱為履行系爭合作契約而購買10台MO製造碳化矽晶圓設備之義務，但未經原告同意而放置於系爭廠房仍屬無權占有，再者被告另堆放與兩造系爭合作契約無關之200多座機具（包括切割機、顯微鏡有機柒屬化學氣相沉積機台），整理後出售，其無權占有系爭廠房之事實甚為明確。被告抗辯其依系爭合作契約有權占有系爭廠房為無理由。 ⒊按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，房屋所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益。查被告於105年8月1日起至107年5月31日止共22個月，占有使用系爭廠房1、2樓，此為兩造所不爭執。而被告係屬無權占有已由本院認定如前，原告主張被告獲得相當於租金之利益，原告受有損害，乃依不當得利規定，請求被告返還該利益並無不合。經查： ⑴系爭廠房位於樹谷科學園區，為產辦大樓，1、2樓之面積分別為11,647.95平方公尺、11,645.55平方公尺，此有台灣金融資產服務股份有限公司拍定證明書影本可按（見補字卷第10頁）。被告雖主張，系爭廠房依土地法第97條之規定，以每月租金不得超過1,075,096元云云。惟城市地方之房屋租金以不超過土地及房屋申報總價百分之十計算，土地法第97條第1項固有明文。惟土地法第97條之立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要。查系爭廠房位於科學園區，為產辦大樓，兩造原即擬作為「金鈦綠能科技股份有限公司」生產之使用，並非供住宅使用，是計算相當租金之不當得利金額，即不受土地法第97條第1項規定之限制。被告此部分之主張為無理由。 ⑵被告又主張，縱認原告得主張返還不當得利，其數額仍以不超過系爭合作契約書第二、4. a「以原告標購價格作為計自底價，換算銀行貸款利息，再加2 %合計作為承租租金」，月租金以不超過2,002,777元為上限云云。然查，兩造間雖定有系爭合作契約，共組合資公司「金鈦綠能科技股份有限公司」，股權分配兩造各50％，並約定原告應將標購之系爭廠房出租予「金鈦綠能科技股份有限公司」作為生產之用，此有該契約可按（見補字卷第19頁）。按原告為「金鈦綠能科技股份有限公司」股東之一，又考慮該公司初創成立負擔租金之能力，就租金數額難免較為優惠。而被告對原告而言係一般人，且係無權占用，難認租金應比照「金鈦綠能科技股份有限公司」計算。原告對被告請求返還之範圍，應以被告所受之利益為度，即以一般市場價格計算。被告抗辯應比照金鈦綠能科技股份有限公司云云並無理由。 ⑶查系爭廠房1、2樓之租金數額，經本院委由財團法人中華工商研究院鑑定，經鑑定人認為「標的產品為廠辦大樓產品，本報告採租賃實例比較法及積算法等兩大方法評估不動產價值，考量本案之估價目的為合理租金評估，租賃實例比較法中，租金比較標的位於臺南市新市區，鄰近系爭廠房，其中案例二及案例三坐落於臺南科學工業園區，與本案性質較相似，替代性較高；積算法中廠辦買賣案例與本案距離位置較遠，分別為永康科技工業園區及安南科技園區，因此替代程度較低，綜合考量後，分別給予租賃實例比較租金與積算租金權重各為65%、35%，最後決定本系爭廠房月租金為5,560,000元（未稅租金）；另依各1樓租金樓層別效用比分算各層應有租金如下表。……1樓單價為每月每坪401元，計為 1,431,222元；2樓租金單價為每月每坪366元，計為 1,299,090元」等情，此有該鑑定報告書在卷足按（見鑑定報告書第57頁），系爭廠房1、2樓之租金應以上開數額為當，原告主張應按每坪以1,000元計算相當租金之不當得利為無理由。從而，原告主張被告自105年8月1日起至107年5月31日止共22個月，無權占用系爭廠房1、2樓，受有相當於租金之不當得利，共60,066,864元（計算式：(1,431,222+1,299,090)×22＝60,066,864 ）為有理由。（二）原告主張被告自105年8月1日起至107年5月31日止共22個月，無權占用系爭廠房3、4樓及地下室，受有相當於租金之不當得利，每月2,814,055元，共61,902,210元，是否有理由？經查： ⒈被告雖抗辯稱其未占用系爭廠房3、4樓及地下室云云。經查，系爭廠房3、4樓之使用現況經鑑定人到場勘驗結果為：「地下室：設有複數間儲藏室，並未進入各間儲藏室進行檢視，該樓層設有機械設備區’以設置空調設備、冰水主機、馬達等機械設備，全區目前閒置中，並無維護保養之情形。……3樓：設有一般生產廠區、實驗室，基於該樓層無電力照明狀態，並未進入一般生產廠區，實驗室逐一檢視，該樓層設有機械設備區，以設置空調設備、冰水主機、馬達等機械設備，全區目前閒置中，並無維護保養之情形。4樓：設有一般生產廠區、員工休息室，基於該樓層無電力照明狀態，並未進入一般生產廠區，逐一檢視，該區部份建物附屬設施（如空調風管設施）顯現掉落現象，該樓層設有露台，以設置冷卻水塔等設備，全區目前閒置中，並無維護保養之情形。」有鑑定人財團法人工商研究院106年11月29日（106）中北法純字第11040號函檢送之勘驗紀錄在卷（見本院卷㈠第227頁），被告抗辯其未使用系爭廠房3、4樓等情，應可採信。 ⒉然查，被告雖辯稱其未阻撓原告進入系爭廠房3、4樓及地下室，惟系爭廠房為廠辦大樓，1至4樓及地下室位於同棟大樓中，被告因占有使用系爭廠房1、2樓，事實上整棟大樓均在被告管領中。兩造因系爭廠房之占有使用權而提起本件訴訟，被告旋即於系爭廠房張貼「本全棟廠房租約訴訟中」之公告（見本院卷㈠第80頁）。而原告對被告聲請假扣押後，經本院執行處在系爭廠房查封機具完畢，並交由原告訴訟代理人保管。原告嗣後要帶客戶前往確認查封物品之狀況，遭被告阻擋在門外，後經協調僅原告訴訟代理人及原告兩名員工進入確認查封物品。原告之法定代理人為了解系爭廠房之施工結構圖等，於106年3月17日至系爭廠房，亦遭被告公司之員工阻撓不准進入廠房拿取原置放於廠房內之使用執照及施工圖冊等資料，後原告報警請求協助後，方取走部份圖冊，此亦有原告法定代理人張宇順簽署之保管單在卷（見卷㈠第81頁）。雖被告抗辯稱，其無阻撓原告進入廠房，係怕原告帶太多人進入廠房，破壞封條云云。然此亦足以系爭廠房全棟均係在被告之占有管領，並排除原告之自由使用甚明。被告既占有系爭廠房3、4樓及地下室，被告即獲有相當租金之不當得利，至於其有無使用、如何使用即非所問。從而，原告主張被告自105年8月1日起至107年5月31日止共22個月，無權占用系爭廠房3、4樓及地下室，受有相當於租金之不當得利致原告受有損害，應返還該利益，即為法之所許。 ⒊查系爭廠房地下1樓、3、4樓之租金數額，經本院委由財團法人中華工商研究院鑑定，經鑑定人鑑定結果：「B1單價為每月每坪139元，計為493,089元；3樓租金單價為每月每坪356元，計為1,261,973元；4樓租金單價為每月每坪349元，計為1,074,624元。」等情，此有該鑑定報告書足按（見鑑定報告書第57頁），系爭廠房地下1樓、3、4 樓之租金應以上開數額為當。從而，原告主張被告自105 年8月1日起至107年5月31日止共22個月，無權占用系爭廠房地下1樓、3樓、4樓，受有相當於租金之不當得利，共 62,253,092元（計算式(493,089+1,261,973+1,074,624) ＝62,253,092）。 ⒋綜上，原告主張被告自105年8月1日起至107年5月31日止共22個月，無權占用系爭廠房1樓、2樓、地下1樓、3樓、4樓，受有相當於租金之不當得利122,320,000元為有理由（計算式：60,066,864+62,253,092＝122,320,000，四捨五入至萬位），逾此之請求為無理由，爰判決如主文第一項所示。（三）原告依侵權行為損害賠償請求權，請求被告賠償系爭廠房1、2樓無塵室之清潔費用2,000,000元，是否有理由？ ⒈原告主張：原告花費巨資拍定系爭廠房，於105年8月1日點交系爭廠房時，發現被告於未經原告同意下，將大批機具設備存放於系爭廠房1、2樓之無塵室內，利用該等無塵室測試其機具設備以出售予第三人。後原告向本院聲請對被告假扣押（106年度全字第31號），於106年6月3日執行查封當日以及106年11月17日鑑定人第一次會勘，發現系爭廠房1、2樓無塵室已無正壓之狀態，且無須穿著無塵衣，即逕自進入，明顯遭破壞，喪失無塵室之功能運作。雖鑑定人鑑定結論，認「系爭廠房1樓、2樓無塵室，所需清潔之回復原狀金額為1,775,823元-1,826,307元」。然檢視鑑定報告稱：「本案並無對系爭廠房位於1樓、2樓之無塵室進行破壞性之拆解勘驗與任何檢測分析，故無塵室目前已施作完成之結構、材質及其功效是否滿足預定效用，並非本案鑑定範圍。」即明該鑑定報告根本未就無塵室遭破壞後回復其功效所需費用予以鑑定。雖該鑑定報告並未將系爭廠房第1樓及第2樓建物內無塵室空間回復至無塵室狀況所需再施設之費用計入，然可悉原告就被告對於該等需清潔回復原狀請求至少200萬元，爰依侵權行為損害賠償請求權，請求被告給付云云。 ⒉查鑑定人於106年11月17日勘驗系爭廠房時，1、2樓之無塵室，已無實施潔淨程序，無塵室無負壓，亦無維護保養之情形，此有鑑定人106年11月29日（106）中北法純字第11040號函檢送之勘驗紀錄可按（見本院卷㈠第227、228 頁）。查關於系爭廠房1、2樓無塵室之建制規格，業經鑑定人說明鑑定基礎為：「依據本院申請臺北市中山地政機關核發土地建物登記謄本可知，系爭廠房之建築物於98年建造完成，參酌經濟部工業局工廠登記資料可知，系爭廠房前身為奇力光電二廠，於100年4月完成工廠登記核准，至104年01月後則無校正工廠之記錄，而本案系爭廠房位於一樓、二樓之無塵室，依據原告提供CLEAN ROOM落塵量測試標準表可知，該無塵室級別為class 10000，在系爭廠房經104年度破字第3號拍賣程序，於105年7月1日完成移轉至原告。……經查兩造提供資料中，並無系爭廠房1樓、2樓之無塵室整體工程原始建造資料、自啟用日起之上電運轉或維護保養或整修更新等歷史紀錄，因此本案所稱回復原狀，係依106年11月17日、107年5月1日現場勘驗紀錄，作為評估系爭廠房1樓、2樓無塵室回復class 10000之基礎。」有該鑑定報告可按（見該報告第58頁）。 ⒊雖原告主張，被告占有系爭廠房時，1、2樓之無塵室時，尚有CLASS ROOM落塵量測試標準表級別為class 10000之功效，係被告之不法毀損，才使無塵室喪失功效云云，並提出奇力光電公司破產管理人106年9月7日奇力103年破管人字第163號函為證。然查： ⑴奇力光電公司破產管理人固然於上開函文稱：「為確保機器設備之功能足以維持，俾獲良好售價，本人於程序中僱用人員對於包含無塵室在內之廠房設施及機器設備為必要之維護管理。」（見本院卷㈠第216頁），然該「必要之維護管理」之具體內容為何並詳加敘明。 ⑵本院依職權向奇力光電公司之破產管理人查詢系爭廠房1、2樓之無塵室之維護管理狀況，經破產管理人以107 年10月16日奇力103破管人字第174號函復本院稱：「…有關為確保機器設備之功能足維持，俾獲良好售價，本人於程序中僱用人員對於包含無塵室在內之廠房設施及機器設備為必要之維護管理，至於『必要維護管理』之重點係指維護放置無塵室之機器設備（例如：24小時冷氣空調開放、供應機器設備所需之氣體……等），所以在機器設備未完成點交前仍需做好『必要維護管理』，其中機器設備於105年1月20曰由偉斯企業股份有限公司（以下簡稱偉斯公司）得標拍定，於105年2月18日完成點交，點交完成後，就由偉斯公司陸續進行拆除搬遷作業，另依增補契約書之約定，偉斯公司必須於105年7月31日前搬遷完畢，且因偉斯公司來信表明再無氣體及水電之需求，自105年5月1曰起即不再供應機器設備所需之氣體及電力……等。至於無塵室之運作情形，因機器設備處於停止生產狀態，對於人員進出之管制，就已不再管制穿著整套無塵衣進出，於105年4月30日前僅提供24小時冷氣空調及供應機器設備所需之氣體……等，用以維護機器設備保持良好使用狀態。另無塵室落塵量測試標準之問題，因自103年10月13日破管人交接日起，機器設備就已經處於停止生產狀態，對於人員進出之管制，亦已不再穿著整套無塵衣進出，另對於無塵室落塵量之管理，亦無專業人員在管控測試（因公司自102年中公司發生財務危機由臨管人接管起，相關生產及現場管理人員皆已離職），因此尚無法得知無塵室之落塵量測試標準。 至於105年8月1日『現況』完成點交予金順綠能科技股份有限公司時，因無塵室即自105年5月1日起就已不再提供冷氣空調與人員進出不穿著整套無塵衣之管控。另無塵室落塵量測試標準之問題，因自103年 10月13曰破管人交接日起，機器設備就已經處於停止生產狀態，對於人員進出之管制，亦已不再穿著整套無塵衣進出，另對於無塵室落塵量之管理，亦無專業人員在管控測試（因公司自102年中公司發生財務危機由臨管人接管起，相關生產及現場管理人員皆已離職），因此尚無法得知無塵室於105年8月1日『現況』完成點交予金順綠能科技股份有限公司之落塵量測試標準。 土地廠房於105年5月11日由金順綠能科技股份有限公司得標拍定，雙方於105年8月1日在該廠盤點確認土地、建物及辦公設備等標的後，循契約約定依廠房『現況』完成點交，本人經點交後，對於得標公司後續如何處理，非本人所為管理範圍。」等語（見本院卷㈡114-116頁）。 ⑶依上開函文，奇力光電公司之破產管理人在103年10月13日交接管領系爭廠房時，無塵室已無落塵管理，進出人員無管制，亦不穿著整套無塵衣，雖有24小時冷氣空調，亦僅用以維護機器設備保持良好使用狀態，並非維持無塵室之功能。甚至在105年5月1日起，原告投標系爭廠房之前，因系爭廠房機器設備已由得標廠商搬遷完畢，故廠房內連24小時冷氣空調都沒有，顯然無從維持無塵室之功能。況破產管理人亦無法得知其於於105年8月1日將無塵室點交予原告時，無塵室之CLASS ROOM落塵量測試標準有無保持class 10000之等級，原告主張係因被告占用後不法毀損該無塵室功能，顯無足採。 ⒋綜上，原告主張被告損毀系爭廠房1、2樓無塵室之功效，依侵權行為損害賠償請求權，請求被告賠償系爭廠房1、2樓無塵室之清潔費用200萬元，為無理由，應予駁回。（四）原告依不當得利返還請求權請求被告返還原告代繳之電費共5,872,850元，是否有理由？經查： ⒈被告在105年8月1日至107年5月30日期間無權占用系爭廠房已如前述，而其使用系爭廠房所發生之電費應自行繳納，然系爭廠房自105年8月至106年3月之電費5,872,850元，係使用由原告繳納，此為被告所不爭執（見本院卷㈡第137頁背面），並有系爭廠房電費繳納金額乙覽表可按（見本院卷㈠第217頁）。雖被告抗辯稱原告係依其與台灣電力公司之用電契約而繳納費用，難認受有損害云云。惟上開電費既係被告占有系爭廠房使用電力而產生，被告受有使用電力之利益，原告受有繳納電費之損害，原告自得依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還該利益。從而，原告依不當得利返還請求權，請求被告返還 5,872,850元，及自民事追加訴之聲明暨準備㈥狀繕本送達翌日即107年11月21日起至清償日止按週年利率百分五計算之利息為有理由，應予准許，爰判決如主文第二項所示。六、綜上所述，原告訴之聲明第一項，依不當得利之法律關係，請求被告給付相當租金之不當得利在122,320,000元之範圍內為有理由，逾此之請求為無理由，應予駁回；原告訴之聲明第二項，依侵權行為損害賠償請求權，請求被告賠償200 萬元及法定遲延利息為無理由，應予駁回；原告訴之聲明第三項，依不當得利之法律關係，請求被告給付5,872,850元，及自107年11月21日起至清償日止按週年利率百分五計算之利息為有理由，應予准許。七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 107 年 12 月 20 日民事第一庭法官張麗娟以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 12 月 24 日書記官黃郁淇

臺灣臺南地方法院105年度重訴字第330號

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