臺灣臺南地方法院106年度消字第5號

• 裁判案由: 請求減少價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 108 年 07 月 31 日
• 法官: 林勳煜
• 當事人: 郭國泰

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　　106年度消字第5號原　　　告　郭國泰
洪秀菁
上列二人共
同訴訟代理
人　　　　　陳宏義律師
被　　　告　宏昱建設開發股份有限公司

兼法定代理
人　　　　　李英

上列二人共
同訴訟代理
人　　　　　蘇榕芝律師
蔡麗珠律師
江信賢律師
林湘清律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國108年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告宏昱建設開發股份有限公司應給付原告新臺幣參拾萬貳仟柒佰捌拾貳元，及自民國一百零八年六月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分得假執行。但被告宏昱建設開發股份有限公司如以新臺幣參拾萬貳仟柒佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求：被告應連帶給付新臺幣（下同）139萬7,711元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣變更聲
明為：被告應給付594萬6,924元，及自民國108年6月5日民
事更正擴張聲明狀送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（本院卷三第45頁），經核原告上開聲
明之變更，係屬擴張應受判決之事項，符合前揭法條規定之情形，自應允准。
二、次按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；第168
條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應
即為承受之聲明，民事訴訟法第170條及第175條第1項分別
定有明文。查本件被告宏昱建設開發股份有限公司（下稱宏昱公司）法定代理人原為王碧嘉，於訴訟程序中先後變更為黃玲舒、甲○，並分別具狀聲明承受訴訟等情，有民事聲請承受訴訟暨答辯㈢、㈣狀及公司登記資料查詢在卷可稽（本院卷一第134、138頁、卷二第97、125頁），經核於法尚無
不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於102年8月16日與被告宏昱公司（建物部分）、甲○（土地部分）簽訂預售屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買坐落臺南市○○區○○段00號土地上之「OO OOOOO」預售屋建案編號7A房屋（下稱系爭房屋）及編號25、26號平面式停車位（包括坐落土地之持分面積，上開建物及土地下稱系爭房地），總價1,395萬元（建物部分741萬元、土地部分494萬元、停車位部分160萬元），依約被告應於104年12月31日前取得使用執照（第11條第1項），如遲延，每遲延1日
應給付按已付房地價金萬分之5計算之遲延利息（第11條第2項），且應於取得使用執照起6個月內通知交屋（第15條第1項），並於交屋前完成修繕（第15條第1項第2款），如未於取得使用執照後6個月內通知原告進行交屋，每遲延1日應給付按已付房地價金萬分之5計算之遲延利息（第15條第1項第4款）。
㈡詎被告遲至105年6月4日始取得使用執照，共遲延156日，依第11條第2項約定，被告應給付遲延利息33萬5,400元【計算式：430萬元（當時已繳價金）×0.0005×156日＝33萬5,40
0元】。另系爭房屋於105年12月2日驗屋時，尚有天花板未
批平、室內地板下陷等瑕疵（下稱系爭瑕疵），經通知被告仍未完成修繕，不能視為被告已完成交屋或已通知交屋，依第15條第1項第4款約定，被告應賠償105年12月5日起至108
年1月31日期間之遲延利息合計547萬6,600元【計算式：1,390萬元（當時已繳價金）×0.0005×788日（遲延日數）＝
547萬6,600元】。而系爭瑕疵經鑑定，天花板修繕費用為2
萬1,110元、地板修繕費用為9萬7,565元，爰依民法第359條規定請求減少上開金額之價金。
㈢被告迄今未修繕瑕疵並通知原告交屋，原告已繳納之水費2,211元、電費1萬1,955元，依系爭買賣契約第15條4項約定之反面解釋，自應由被告負擔。此外，房屋稅5萬9,792元（105年12月3日至107年6月30日，已扣除被告宏昱公司補貼105
年12月2日通知交屋日前之房屋稅1萬2,584元）、地價稅4,029元（106年1月1日至107年12月31日）及管理費5萬5,374元（107年3月至108年1月），則屬被告不完全給付及遲延給付所生之損害，亦應由被告負賠償責任。另系爭房屋完成後之實際登記面積為155.54平方公尺，逾系爭買賣契約約定面積（153.12平方公尺）2.42平方公尺，原告應找補被告11萬7,112元【計算式：741萬元（建物部分價金）÷153.12平方公
尺×2.42平方公尺＝11萬7,112元，元以下4捨5入，下同】
。
㈣綜上所述，被告應連帶給付原告合計594萬6,924元【計算式：2萬1,110元（天花板修繕費）＋9萬7,565元（地板修繕費）＋33萬5,400元（逾期取得使用執照之遲延利息）＋547萬6,600元（逾期交屋之遲延利息）＋2,211（水費）＋1萬1,955元（電費）＋5萬9,792元（房屋稅）＋4,029元（地價稅
）＋5萬5,374元（管理費）－11萬7,112元（原告應找補金
額）＝594萬6,924元】。為此，爰依系爭買賣契約、不完全給付、給付遲延之法律關係及民法第359條第1項規定提起本件訴訟等語。
㈤並聲明：
1.被告應連帶給付594萬6,924元，及自108年6月5日民事更正
擴張聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭房屋天花板採用「RC樓板批平」工法，必然導致屋內天頂形成格子狀之結果，並非瑕疵，另系爭房屋地板係採用「進口強化複合木地板」，並依其工法施作，尚無原告主張未按工法施作之瑕疵存在，是原告依民法第359條規定，請求
減少價金並無理由。
㈡有關系爭房屋天花板瑕疵部分，社團法人臺南市建築師公會（下稱臺南市建築師公會）107年12月5日出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）固認「各空間平板模板接縫明顯」，然依系爭鑑定報告附件四照片所示及現場勘查情況，系爭房屋天花板僅有顏色差異，並無表面凹凸不平之情形，難認有天花板未批平之瑕疵，倘認有修補必要，則修補費用應以8,793.4元為適當。又關於系爭房屋地板瑕疵部分，系爭鑑定
報告認定室內地坪有些微高低落差，此與原告主張地板有下陷瑕疵之情形不符，且系爭鑑定報告估計地板修繕費用為9
萬7,565元，亦顯過高。
㈢被告因強風、降雨及颱風、停電等不可歸責之因素，致無法施工之日期合計162日，依系爭買賣契約第11條第1款但書之約定，得順延工期，故扣除上開日數後，被告並無遲延之情事。從而，原告主張被告遲延取得使用執照，請求給付遲延利息33萬5,400元，應無理由。
㈣被告已於105年11月29日以簡訊通知原告辦理交屋手續，並
於同年12月2日辦理交屋、交付房屋鑰匙及相關器具，此有
交屋簽到表及器具點收及鑰匙簽收單可證，可見被告並未有遲延通知交屋之情事，原告主張被告遲延交屋請求之遲延利息547萬6,600元，洵無理由。況原告尚有房屋價金5萬元未
給付，被告自得依民法第264條第1項規定行使同時履行抗辯權，無須負擔遲延責任。
㈤雙方既已依約完成交屋，原告現為系爭房屋之所有權人及占有人，且系爭買賣契約並無由被告負擔水費、電費、地價稅、房屋稅及管理費之約定，是原告請求被告負擔水費、電費、地價稅、房屋稅及管理費，並無理由。又原告所請求之遲延利息均屬損害賠償總額預定性質之違約金，應以原告受有損害為前提，被告縱有遲延取得使用執照，對原告並未造成任何實質損害，是原告據以請求違約金，顯無理由。且縱認原告得請求違約金，然以「已繳房地價金萬分之5」計算之
違約金，顯已超出一般租金行情，應予酌減。
㈥被告甲○僅為臺南市○○區○○段00地號土地之出賣人，顯與系爭房屋之瑕疵無涉，且系爭買賣契約亦無連帶賠償之約定，原告請求被告甲○應負連帶賠償責任，顯無理由等語，以資抗辯。
㈦並聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告向被告宏昱公司（建物部分）、甲○（土地部分）購買系爭房地，並於102年8月16日訂立系爭買賣契約，價金合計1,395萬元，約定房屋面積其中主建物面積合計140.73平方
公尺、附屬建物面積合計12.39平方公尺、共有部分68.51平方公尺，另停車位規格為長6公尺、寬2.5公尺。其中第15條第1項第4款約定：「賣方應於領得使用執照6個月內，通知
買方進行交屋。…賣方如未於領得使用執照6個月內通知買
方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。」。
㈡原告依約已陸續給付1,390萬元與被告，尚餘5萬元未支付。㈢系爭房屋於105年6月4日取得使用執照，被告通知原告於105年12月2日交屋，原告乙○○於證物5之交屋驗收單、器具點交單、領取鑰匙簽收單上簽名。
㈣系爭房地於105年8月間移轉所有權與本件原告2人，銀行貸
款865萬元部分亦於105年8月間辦妥對保撥付與被告。
㈤原告給付系爭房地之款項明細（時間、金額），詳如被告提出之被證14所示，目前原告僅餘5萬元尾款尚未交付被告。
㈥系爭房地建案工程施工期間，於102年至105年度經臺南市政府公告宣布停班之日期，詳如被告提出被證12臺南市政府107年3月26日府人考字第1070352424號函文所示。
㈦102年至105年度安平氣象站之瞬間最大風速及逐日雨量資料，詳如被告提出被證13交通部中央氣象局臺灣南區氣象中心107年3月28日南區象字第1072600286號函文所示。
㈧104年5月12日安平地區因臺灣電力股份有限公司無法提供電力而停電。
四、本院得心證之理由：
㈠系爭房屋有無原告主張天花板未批平、地板下陷或其他有瑕疵之情形?原告主張依鑑定報告書鑑定結果，系爭房屋之天
花板平面模板接縫明顯，及地板高度落差應予修補，請求被告給付修補費2萬1,110元、9萬7,565元，有無理由?被告抗
辯天花板並無凹凸不平而未批平，及室內地坪並無地板下陷之情形，是否有據?
1.查系爭房屋有無原告主張天花板未批平、地板下陷或其他瑕疵之情形，經兩造合意由本院囑託臺南市建築師公會進行鑑定，本院並於107年5月8日會同兩造及上開公會委派之建築
師至現場進行勘查（原告原另爭執地下室車位尺寸短少，惟經現場丈量後已不爭執，故僅就其主張天花板及地板等瑕疵聲請鑑定）等情，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（本院卷一第108至114頁），而臺南市建築師公會另於107年7月12日、同年9月20日委派2位建築師至現場進行會勘，並於107年12月20日以107南市建師永鑑字第305號函文檢附系爭鑑定報
告到院，鑑定結論表示：天花板部分：「…一、依107年7月12日天花板現況查勘紀錄，其各空間平面模板接縫明顯，尚未批平…三、初估修補費用…其室內主建築面積為140.73㎡，初估修復費用為140.73㎡×150元/㎡（每平方公尺修補費
用）≒約2萬1,110元…」、地板部分：「…二、（一）經107年9月20日到場確認，雙方爭議處為客、餐廳及臥室木地板處，其餘範圍無涉。故此部進口耐磨地板其施工法，為直接鋪設木質企口耐磨板（無襯夾板型式）。（二）1.依室內地坪高程現況測量成果紀錄，其各測點狀況詳高程差異表（其中客廳、臥A、臥B數據範圍差異達1cm以上）……2.經上表
比較各空間施工狀況，及參考臺南市建築管理自治條例對誤差施工認定之精神，每測點間距約1公尺（100公分）左右，倘客廳、臥A、臥B施工誤差逾1cm以上者（1%），即有瑕疵
狀況。三、初估修補費用…以上3空間面積為72.27㎡，初估修補費用為72.27㎡×1,350元/㎡（即每平方公尺包括拆除
、墊底夾板或其他工法飾平、重鋪耐磨地板（勘用留用）、新鋪耐磨地板、清除現場之費用）≒9萬7,565元」乙節，亦有系爭鑑定報告附卷可佐（參外放之鑑定報告）。本院審酌系爭鑑定報告係建築師公會委派具有專業知識、技術執照之建築師至現場會勘，並經鑑定人員參照現場狀況、兩造簽立之買賣契約內容、利用測量儀測量房屋室內地坪高程之結果及參照臺南市建築管理自治條例相關規定後，始綜合判斷如前揭之鑑定結果，應具有客觀性及專業性，堪認可採，則依鑑定結果可知，系爭房屋之天花板確實有未批平、地板有部分高低落差之瑕疵，需進行磨平交接縫、平頂批土批平、墊底夾板或其他工法飾平、重鋪耐磨地板（勘用留用）、新鋪耐磨地板及拆除、清除現場等工程後，方可符合一般買賣新屋之狀況。
2.被告宏昱公司固抗辯天花板並無凹凸未批平，及無室內地板下陷之情形，並以系爭鑑定報告未具體說明所謂「各空間平面模板接縫明顯」之意思為何，計算面積亦有所誤，另所稱「參考臺南市建築管理自治條例，誤差逾1cm以上者，即有
瑕疵」，惟前開條例並無此明文規定，瑕疵認定之依據不明等問題而爭執系爭鑑定報告之結果。惟查，系爭房屋天花板經本院會同兩造及建築師至現場勘查，明顯有模板拆除後未予批平而呈現不平整現象乙節，此有系爭鑑定報告所附之天花板照片在卷可稽（參鑑定報告書第43至47頁），而上開未批平之情形位處天花板，係屬居住之內部空間，已明顯影響房屋品質，且系爭房屋為預售「新成屋」，此一瑕疵與一般市售新屋交屋狀況有別，應屬出賣人即被告宏昱公司應負之瑕疵擔保責任範圍，卻未施以磨平、批土批平等工法予以解決，由此可見被告宏昱公司爭執於交屋時天花板並無瑕疵，無須負瑕疵修繕責任乙節，核屬卸責之詞，並無可採。另被告質疑天花板修補面積及地板高程等問題，經本院函詢臺南市建築師公會後，該公會於108年6月14日以108南市建師永
鑑字第157號函覆本院表示：「…（一）有關條文內容：為
依臺南市建築管理自治條例第26條：『建築物之竣工尺寸，高度誤差在百分之1以下且未逾30公分，視為符合核定計畫
。…』因目前建築法中並未對各空間高程差，再細訂有明確瑕差標準；又該買賣消費糾紛，系爭位置為各空間地板高程之水平（高程差）認定，於併考量一般工程亦有施工誤差之容許範圍，且現場高程差尚可施作改善下，為取捨有據，依上述條款之竣工誤差逾百分之1認定之『精神』評定之。（
二）1.『各空間平面模板接縫明顯』，係指附件四（報告P42）圖例欄『各』空間名稱。2.鑑定報告針對天花板照片計
有客廳、廚房、臥室A、B、C及D，共26張（非9處）。3.依
上述查勘佐證照片，因部分接縫修繕需跨各式管線上方。其作工需先經砂紙磨平及補土飾平，而後有接縫週邊修補作業等，及再有粉塵汙損地坪併清潔之。故估算此部分修補費用，非僅以飾平天花板模板接縫長度計算，另以含括、換算入單位面積之單價，再複算該空間整體修補成本，以維雙方公允。」等語，有上開函文附卷可參（本院卷三第57、58頁），已然就其鑑定之依據、面積計算之基準、原因等予以詳述、解釋，並無任何不當或錯誤之情形，是被告宏昱公司就鑑定結果所為之上開爭執，洵無所憑，自不影響系爭鑑定報告之正確性。
3.綜上，系爭房屋確實有天花板未批平及地板高低落差之瑕疵，而系爭鑑定報告就上開瑕疵鑑定修補費用合計為11萬8,675元【計算式：2萬1,110元（天花板批平修補費用）＋9萬7,565元（地板高程落差飾平等費用）＝11萬8,675元】，則原告依民法第359條規定請求被告宏昱公司減少上開金額之價
金，於法即非無憑，堪可採認。
㈡原告主張被告遲至105年6月4日始取得使用執照，依兩造簽
立之預售屋買賣契約書第11條第2項約定，請求被告給付遲
延利息33萬5,400元，是否有據?被告抗辯於施工期間，因強風、降雨及颱風、停電等非可歸責於己之因素而無法施工之日期合計162日，故其取得使用執照日期扣除上開日數後，
並無遲延之情事，有無理由?
1.查兩造於102年8月16日簽立系爭買賣契約，該契約第11條有關「開工及取得使用執照期限」約定：「一、本預售屋之建築工程應在民國102年4月1日之前開工，民國104年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：（一）因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。（二）因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用
執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」等語明確，此有系爭買賣契約附卷可查（本院補字卷第7至
12頁），亦為兩造所不爭執，由此可知因系爭房屋於兩造簽約時尚屬預售屋性質，未免賣方即被告收取買賣價金後藉故遲延開工及完工之情形發生，故特別約定除有上開條文約定例外得順延之情形外，原則上系爭房屋之建築物應於「104
年12月31日」前取得使用執照，如有逾期，每逾1日被告即
應按原告已繳房地價款之萬分之5計算遲延利息予原告，而
被告如認有上開條文約定得順延其期間之情形發生，依民事訴訟法第277條規定，當然即應由被告就有利於己符合順延
事由之原因事實負舉證之責。
2.系爭房屋之建築物於105年6月4日取得使用執照乙節，此為
兩造所不爭執（參兩造不爭執事項㈢），依上開系爭契約之約定，足見被告已逾期取得使用執照期間，距約定「104年
12月31日」已遲延156日無訛。被告宏昱公司固抗辯施工期
間因遇強風、降雨及颱風、停電等不可歸責之因素，致無法施工之日期合計162日，依系爭買賣契約第11條第1項第1款
約定，得順延工期，扣除上開日數後，被告並無遲延取得使用執照之情事，並提出停工紀錄表、施工安全評估報告書、施工日報表、臺南市政府函文、中央氣象局風速、雨量資料表等為證（本院卷二第117至123頁、第133至440頁）。經查：
⑴系爭買賣契約第11條「開工及取得使用執照期限」之約定，依上開所揭櫫第1項但書有關得順延取得使用執照期間之內
容，係指於施工期間遇有天災地變等不可抗力之事由，或因政府法令變更致其無法按原定工程施工，或因其他非可歸責於被告宏昱公司之情形，方得扣除上開期間予以順延，其中所謂「其他非可歸責於賣方之事由」乃屬概括約定，應解為有法律上或事實上確實無法施工之情事發生，而此情事之發生不可歸責於被告宏昱公司所招致而言。因此，被告宏昱公司抗辯施工期間有順延取得使用執照期限之情事發生，自應以是否符合上開約定內容予以判斷。
⑵查被告提出之系爭房屋建築物「施工安全評估報告書」，其中規定於「特定作業項目」（例如外牆搭設施工架、在施工架上從事泥作工程、在施工架上從事油漆工程等情形）施作時，如有遇強風（風速達10m/s）、大雨等惡劣氣候或瞬間
風速達4級以上時（指固定式起重機安裝、拆除等作業時）
，應停止作業乙節，此固有上開報告書在卷可參（本院卷二第133頁至157頁）。惟觀諸前揭規定內容應指為從事「特定作業項目」之工程時，適逢符合強風、大雨或瞬間風速達4
級以上之惡劣天候因素，方可停止作業，如非從事特定作業項目，即無從因惡劣天候而停止施工。基此，被告宏昱公司雖提出施工日報表及其於另案（本院106年度消字第9號）聲請調查之雨量、風速及臺南市政府於102年1月1日至105年12月31日（安平區）曾宣布停班之函文資料，欲證明施工期間符合前揭停工標準為161日之結果（另停電而停工1日，詳後述）。惟查，其中除臺南市政府宣布停班之日期外（此部分詳後述），上開雨量、風速資料，至多證明相關降雨量、強風、瞬風之數據及日期，依前揭所述，仍需雨量、強風符合停工作業標準「時」，被告宏昱公司適逢從事該「特定作業項目」，始有停止作業之結果，而被告宏昱公司提出之施工日報表（本院卷二第159至421頁），其上簽名之「王○○」（即該建案之監造人）於另案審理時明確證述上開施工日報表之簽名均為「事後」所簽署，並證稱：被告宏昱公司所提之施工日報表有無增刪，我不清楚，我無法確認被告宏昱公司所提之施工日報表，與施工時我所看到的日報表是否相同等語明確，此有本院106年度消字第9號、106年度重訴字第
76號判決內容可資參照（本院卷三第159至190頁），由此可見被告宏昱公司提出之施工日報表是否與客觀施工情形相符，已存有疑，進而有無停止作業之結果，當然亦無法依施工日報表與雨量、風速等資料予以判斷，自難以被告宏昱公司片面自行製作之施工日報表，認定有上開不可歸責於己之因素而停工，並得計入延展日期之抗辯為可採。另依被告提出之臺南市政府函文（本院卷二第423頁）可知，系爭房屋大
樓位處之安平區，自102年1月1日起至105年12月31日期間曾宣布停班之日期為：102年7月13日（全日）、102年8月29日（下午）、102年8月31日（晚上）、102年9月21日（全日）、103年7月23日（全日）、103年8月12日（全日）、103年9月21日（全日）、104年8月7日（晚上）、104年8月8日（全日）、104年9月28日（晚上）、105年7月8日（全日）、105年9月14日（下午）、105年9月27日（下午）、105年9月28
日（全日），其中102年8月31日、104年8月7日因僅晚上停
班，並非白天停班，應不影響被告宏昱公司之施工而不得計入；另105年7月8日（全日）、105年9月14日（下午）、105年9月27日（下午）、105年9月28日（全日）停班日期，均
已在被告宏昱公司取得使用執照之日（105年6月4日）「後
」，亦不得計入順延之期間內。故被告宏昱公司施工期間因臺南市政府宣布停班之日期合計為7日（6日全日、1日半日
，合計以7日計），而此係屬政府單位考量雨量、風速及上
班安全性等因素而宣布停止上班，尚不得歸責於被告宏昱公司而應認定符合系爭買賣契約第11條第1項但書約定得計入
順延之期間。此外，104年5月12日（星期二）安平地區因臺灣電力股份有限公司無法提供電力而停電乙節，此為兩造所不爭執（參不爭執事項㈧），因施作工程必須使用電力以供照明或啟動機具，倘無電力即無法施工，此非可歸責於被告宏昱公司之事由，故取得使用執照之日期亦得予以順延1日
。
⑶綜上，被告宏昱公司符合系爭買賣契約第11條第1項但書約
定得以順延取得使用執照之期間合計為8日，除此之外被告
宏昱公司抗辯因強風、降雨等非可歸責之因素而無法施工之日數，尚屬無憑。又原告於被告宏昱公司取得使用執照（105年6月4日）前已繳付之價款合計為425萬元乙節，此有被告宏昱公司提出之房屋/土地付款明細1紙附卷可佐（本院卷二第441頁），亦為原告所不爭執，則原告依系爭買賣契約第11條第2項約定，請求被告宏昱公司應給付以每逾1日按已繳
付之價款依萬分之5計算之遲延利息31萬4,500元【計算式：425萬元×0.0005×（156日－8日）＝31萬4,500元】，即堪
有據，逾此範圍之主張，則屬無憑。
㈢原告主張被告未依預售屋買賣契約書第15條第1項約定，於
取得使用執照後6個月內通知交屋，且未於交屋前完成修繕
，依同條第1項第4款約定，請求被告給付自105年12月5日起至108年1月31日期間遲延利息合計547萬6,600元，有無理由?
1.查兩造簽立之系爭買賣契約第15條「通知交屋期限」約定：「一、賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋
。於交屋時雙方應履行下列各目義務：（一）賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。（二）賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。（三）買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。（四）賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交
屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。」等語，此觀諸系爭買賣契約至明（本院補字卷第10頁），是依上開約定，被告宏昱公司應於取得使用執照（105年6月4日）後6個月內（始日不計入即為105年12月4日前）通知原告進行交屋，如逾期通知，始需負每逾1日按已繳
房地價款萬分之5之遲延利息。
2.次查被告宏昱公司於105年11月29日利用手機傳送訊息通知
原告於「105年12月2日下午1時」前來辦理交屋手續，而原
告於105年12月2日有至現場辦理交屋驗收等情，有被告宏昱公司提出之通知交屋紀錄表、交屋簽到表、交屋驗收單、器具點交單及領取鑰匙簽收單附卷可參（本院卷一第59至63頁），亦為原告所不爭執（原告雖爭執因房屋有瑕疵而未取走鑰匙，惟此與通知交屋係屬二事，不影響被告宏昱公司通知交屋之客觀事實），可見被告宏昱公司應於取得使用執照後6個月內即「105年11月29日」即已通知原告，並經原告於「同年12月2日」至現場進行交屋無訛，尚未逾上開契約第15
條第1項約定之交屋通知期間。
3.原告固主張被告並未先行通知驗收，即於105年12月2日進行交屋，且系爭房屋有前揭天花板、地板等瑕疵，被告自應依系爭買賣契約第15條第1項第4款約定給付遲延利息云云。惟查，被告宏昱公司抗辯驗收與交屋同時於105年12月2日為之，此雖有迴避應於取得使用執照後6個月內通知交屋之嫌，
然系爭買賣契約並未約定不得通知驗收、交屋同時為之，且第15條第1項第4款處罰遲延利息之約定，僅針對被告宏昱公司未於取得使用執照後6個月內通知原告進行交屋之情形，
此與系爭房屋有無瑕疵，或瑕疵是否修補完畢而應由被告宏昱公司履行之義務條件有所不同，尚不得以瑕疵因素而援引第15條第1項第4款之處罰約定。況出賣人之給付遲延責任與出賣物之瑕疵擔保責任，其規範目的、構成要件與法律效果均有不同，倘出賣人已於約定期限內依債務本旨提出給付者，縱出賣物有滅失或減少其通常或契約預定效用之瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任外，並不負給付遲延之責（最高法院93年度台上字第1048號判決意旨參照），且原告主張之瑕疵，僅屬天花板未批平、地板高低落差之情形，並不會影響其居住安全，經鑑定後之修補價額合計亦僅11萬8,675元，如
以原告主張之瑕疵而拒絕交屋，並令被告宏昱公司應依系爭買賣契約第15條第4款約定，給付至瑕疵完成修繕方予交屋
為止之遲延利息，不僅不符買賣契約雙方互負義務之本旨，亦非事理之平，是原告依上開條款約定請求被告宏昱公司給付遲延利息547萬6,600元【計算式：1,390萬元（已繳房地
價款）×0.0005×788日（遲延日數）＝547萬6,600元】，
難認有據，不應准許。
㈣原告主張取得之系爭房地因建物逾預售屋買賣契約書約定之面積，依買賣價金其中建物741萬元除以預售屋買賣契約書
約定之建物面積153.12平方公尺後，應找補2.42平方公尺與被告之金額為11萬7,112元，是否正確?
1.查系爭買賣契約第3條第2項、第3項及第5條有關房屋出售面積及誤差找補計算標準，分別約定：「…二、房屋面積：本房屋面積共計221.63平方公尺（67.04坪），包含：（一）
主建物面積計140.73平方公尺（42.57坪）。（二）附屬建
物面積，即陽臺12.39平方公尺（3.75坪）…（三）共有部
分面積計68.51平方公尺（20.72坪）。…三、前2款所列面
積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第5條規定
互為找補。」、「一、房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準…二、依第3條計算之土地面積、主建物或本房屋登記
總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之2為限（至多找補不超過百分之2），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。…」，此為系爭買賣契約所明文（上開補字卷第8頁），則依上開約定可知，因兩
造於簽立系爭買賣契約時，系爭房屋尚未完工，建物面積僅得以契約先行約定，並依此面積而約定買賣總價，實際系爭房屋之面積仍應以將來完工並完成建物所有權第1次登記為
準，如實際登記總面積超過契約約定之總面積，原告應就超過部分找補被告，惟以找補百分之2為限，且應分別以土地
、主建物、附屬建物、共有部分價款除以各該面積所得之單價為找補計算之標準。
2.查被告表示原告買受系爭房地總價款1,395萬元，其中土地
價額為494萬元、房屋價額為741萬、2個車位價格共為160萬元；另系爭買賣契約第3條第2項記載之房屋面積並不包含車位面積等情（本院卷第三第10頁），此為原告所是認（原告以上開價額分別計算找補金額，參原告提出之民事更正擴張聲明狀，本院卷三第49、51頁），而系爭房屋經地政機關登記之面積（臺南市○○區○○段0000○號即門牌號碼臺南市○○區○○路000號7樓之1），其中主建物面積為143.67平
方公尺、附屬建物面積為11.87平方公尺（即陽臺）、共有
部分面積為69.99平方公尺【扣除地下3層編號25、26停車位各別權利範圍0000000分之6364、6364後之面積，計算式：
〔5659.83平方公尺（共有部分3691建號面積）×（17954－
6364－6364）/0000000〕＋〔2234平方公尺（共有部分3692建號面積）×18090/0000000〕＝69.99平方公尺，小數點以
下第3位4捨5入】，有系爭房屋登記第1類謄本在卷可考（本院卷二第47頁），可見系爭房屋實際登記之總面積（不包含停車位面積）為225.53平方公尺【計算式：143.67平方公尺＋11.87平方公尺＋69.99平方公尺＝225.53平方公尺】，已逾系爭買賣契約第3條第2項約定之房屋面積3.9平方公尺【
計算式：225.53平方公尺－221.63平方公尺＝3.9平方公尺
】（尚未逾百分之2）。基此，原告自應依系爭買賣契約第5條第2項約定之計算標準予以找補被告宏昱公司13萬393元【計算式：741萬（系爭房屋價款，並未區分主建物、附屬建
物、共有部分各別價款，亦不包括停車位價款）÷221.63平
方公尺（原買賣契約約定之面積，不包括停車位面積）×3.
9平方公尺（超過面積）＝13萬393元】，原告主張應找補被告宏昱公司11萬7,112元，容有錯誤，自應以上開計算結果
為準。
㈤原告主張被告未修繕系爭房屋瑕疵，其已繳納之水費2,211
元、電費1萬1,955元，應由被告負擔而請求給付，有無理由?
1.查系爭買賣契約第15條第4項約定：「買方同意於通知之交
屋日起30日後，不論已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。」，此有系爭買賣契約在卷供查（上開補字卷第10頁及其反面），由此可知系爭房屋於交屋日起30日後之水電費、瓦斯費，即應均由原告負擔繳納，被告並無須負任何繳納之責任。
2.再查被告宏昱公司於105年11月29日利用手機傳送訊息通知
原告於「105年12月2日下午1時」前來辦理交屋手續，原告
於「105年12月2日」有至現場辦理交屋驗收之事實，已如前述，則依上開約定，30日即自106年1月2日後之系爭房屋水
電費、瓦斯費自應由原告負責繳納。原告固主張因系爭房屋有所瑕疵，被告並未完成交屋手續，依上開約定之反面解釋，不應由其負擔水費、瓦斯費云云。然查，系爭買賣契約第15條第4項係約定原告於「通知交屋」日起30日後，即應負
擔上開費用，並未約定例外排除之條件，且被告所負交屋與瑕疵擔保責任，係屬不同義務（參前揭最高法院93年度台上字第1048號判決意旨），系爭瑕疵並不影響原告居住安全，原告尚不得以此瑕疵為由而拒絕交屋，此亦經本院上開所論斷，是原告以被告尚未完成交屋，依系爭買賣契約第15條第4項約定之反面解釋，應由被告負擔106年1月起至107年11、12月期間之水電費合計1萬4,166元，即屬無稽，並無可取。㈥原告主張被告迄未通知交屋，其已繳納105年12月3日至107
年6月30日房屋稅5萬9,792元（已扣除被告宏昱公司已補貼
105年8月1日至105年12月2日之房屋稅1萬2,584元）、106年1月1日至107年12月31日地價稅4,029元，應由被告負擔而請求給付，有無理由?
1.查「一、地價稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔，其稅期已開始而尚未開徵者，則依前1年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額
，按持分比例及年度日數比例分算賣方應負擔之稅額，由買方應給付賣方之買賣尾款中扣除，俟地價稅開徵時由買方自行繳納。二、房屋稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，日期後由買方負擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。」，此為系爭買賣契約第21條所約定（上開補字卷第11頁及其反面），依此可知有關系爭房地之地價稅及房屋稅，均以交屋日為原、被告各自負擔之依據，亦即於通知交屋日前由被告宏昱公司、甲○負擔房屋稅、地價稅，通知交屋日後則由原告負擔至明。
2.原告固以系爭房屋並未完成交屋，依系爭買賣契約第21條約定及不完全給付、給付遲延規定，主張應由被告負擔地價稅、房屋稅云云。惟查，上開條文僅約定以被告通知書所載之交屋日作為地價稅、房屋稅分別負擔之依據，並無系爭房屋如有瑕疵，即得免除負擔之明文，且同上開所論斷，系爭房屋之瑕疵，尚不得為拒絕交屋之理由，而地價稅、房屋稅係政府機關針對土地、建物所有權人所課徵之稅賦，系爭房地亦於105年8月間移轉登記於原告名下，是依上開約定，原告自應從通知交屋之日起負擔繳納房屋稅、地價稅之責，被告宏昱公司僅負擔通知交屋日（105年12月2日）前依比例負擔之房屋稅（105年12月2日前之房屋稅，原告自承被告宏昱公司已補貼1萬2,584元）。從而，原告以上開理由主張其已繳納105年12月3日至107年6月30日之房屋稅5萬9,792元、106
年1月1日至107年12月31日之地價稅4,029元，合計6萬3,821元，應由被告予以賠償，難謂可採。
㈦原告主張被告尚未交屋，自107年3月至108年1月共計繳納管理費5萬5,374元應由被告負擔，並請求被告給付，有無理由?
按規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約約定之。公寓大廈管理條例第3條第12款、第23項第1項分別定有明文。故有關住戶繳納管理費之責任，乃住戶間相互約定之結果，此與房屋出賣人應屬無關。準此，因系爭房屋於105年7月18日即以買賣為原因關係，於同年8月15日登記為原告2人所有，此有卷附系爭房屋登記第1類謄本可參（本院卷二第47頁），則原告
於斯時起即為該社區之住戶所有權人之一，參酌上開說明，即應依住戶管理規約繳納管理費。雖原告主張因系爭房屋瑕疵尚未修繕完成，亦未交付所有權狀及鑰匙，交屋未完成，自應由被告負賠償管理費5萬5,374元（107年3月至108年1月）之責。惟查，繳納管理費與交屋與否係屬二事，且被告有無交付所有權狀，並不影響原告為系爭房屋所有權人之結果，另被告於通知交屋日即交付鑰匙，係因原告主張有瑕疵，僅點收而未帶走乙節（本院卷一第74頁反面），此為原告所自承（本院卷一第74頁反面），可見並非被告宏昱公司刻意留置，致原告無法取得鑰匙而無法進入系爭房屋居住使用，原告亦未繳納上開金額之管理費與管理委員會一事屬實（本院卷三第62頁），則原告以上開理由並依民法第227條第2項、第231條第1項規定請求被告給付前揭金額，於法即有未合，不應准許。
㈧被告抗辯原告上開主張之遲延利息，係屬違約金性質，如原告可請求，核屬過高而應酌減，有無理由?如應酌減，應以
多少為適當?
觀諸系爭買賣契約第11條第2項約定之目的，係為要求被告
宏昱公司應按時開工及完成建築並取得使用執照，以避免原告因被告宏昱公司遲延完工而有所損害，並約定如被告宏昱公司逾期取得使用執照應負擔之責任金額，可見該約定所稱被告宏昱公司應給付之遲延利息，其性質應屬違約金無訛。惟因上開條文第1項但書已就被告宏昱公司可得順延期間之
情形予以明文約定，並非被告宏昱公司未於既定日期前取得使用執照即予懲罰，尚無刻意加重被告宏昱公司責任而失公平之情形，且系爭買賣契約係被告擬定提出與原告簽署，其中遲延利息之利率乃被告自行衡酌後經原告同意而成立，依此約定准許原告依該條文請求之金額合計為31萬4,500元，
此與原告已繳付之價款及已逾期間造成損害相較而論，亦屬公允。從而，被告宏昱公司以原告請求之上開金額核屬過高，應予酌減云云，難謂可取。
㈨被告甲○是否應就原告可請求之金額負（連帶）債務賠償責任？
原告固主張被告甲○為系爭土地之所有權人，且為系爭買賣契約之出賣人，應就上開請求之金額負連帶給付責任云云。惟按，數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文，是數債務人對
債權人就同一債務負擔連帶責任，須契約或法律有明文時，始足當之，如無約定或法無明文時，即不得令數債務人同負連帶之責。據此，因兩造簽立之系爭買賣契約，並無明文如有違反契約時，應由被告宏昱公司及甲○負連帶賠償責任之相關約定，且觀諸系爭買賣契約可知，系爭房屋之出賣人為被告宏昱公司，土地之出賣人為被告甲○，而原告得向被告宏昱公司請求給付之款項，不論係瑕疵擔保、逾期取得使用執照之主張，均可歸責被告宏昱公司所致，並基於系爭房屋買賣契約而為請求，核與土地買賣無涉，故系爭「房屋」之買賣契約既存在於原告與被告宏昱公司之間，則依債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，此為債之相對性原則（最高法院88年度台上字第694號判決意旨
參照）判斷，原告應僅得向被告宏昱公司請求，其主張被告甲○應與被告宏昱公司負連帶債務責任，於法即有未合，不應准許。從而，原告依買賣契約瑕疵擔保規定請求減少價金，併依系爭買賣契約第第11條第2項約定請求逾期取得使用
執照之遲延利息，及依第5條約定扣除找補金額後，得請求
被告宏昱公司給付之金額合計為30萬2,782元【計算式：11
萬8,675元（瑕疵請求減少之價金）＋31萬4,500元（逾期取得使用執照之遲延利息）－13萬393元（應找補被告宏昱公
司之金額）＝30萬2,782元】（因被告並未就原告尚未繳交
之尾款5萬元主張抵銷，故不予扣減）。
㈩末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為同法第233條第1項及第
203條所明定。準此，本件原告併依上開規定請求被告宏昱
公司給付自108年6月5日民事更正擴張聲明狀繕本送達被告
宏昱公司之翌日即108年6月12日（送達證書參本院卷三第55頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，
為有理由，亦應允准。
五、綜上所述，兩造買賣之系爭房屋有天花板未批平、地板高低落差等瑕疵，亦逾期取得使用執照，被告宏昱公司自應負價金減少及逾期遲延利息給付之責。惟原告實際取得之系爭房屋面積已逾系爭買賣契約約定之面積，應予找補扣減其可請求之金額。從而，原告依民法359條規定及系爭買賣契約約
定，請求被告宏昱公司給付30萬2,782元，及自108年6月12
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為
有理由，應予准許。逾此金額之主張，則屬無據，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依
被告宏昱公司聲請酌定相當之擔保金額，宣告被告宏昱公司於預供擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 31 日民事第四庭 法 官 林勳煜
上開正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 1 日書記官 吳佩芬