臺灣臺南地方法院106年度消字第9號

• 裁判案由: 給付違約金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 107 年 06 月 08 日
• 法官: 陳協奇
• 原告: 陳貞妃

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　　106年度消字第9號原　　　告　陳貞妃
蘇淑茵
趙翊博即趙士浦
共　　 同
訴訟代理人　李耿誠律師
許博傑律師
複代理人　　傅敏臻律師
被　　　告　宏昱建設開發股份有限公司
法定代理人　黃鈴舒
被　　　告　李英
共　　 同
訴訟代理人　江信賢律師
蔡麗珠律師
蘇榕芝律師
林湘清律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國107年6月8
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告宏昱建設開發股份有限公司、李英應各給付原告陳貞妃新臺幣貳拾貳萬零伍佰貳拾元、原告蘇淑茵新臺幣壹拾陸萬貳仟捌佰元、原告趙翊博新臺幣參拾捌萬零貳拾伍元，及均自民國一○六年十一月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。前項給付，如任一被告為給付時，另一被告於該給付範圍內，免為給付責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，原告負擔百分之八十五。
本判決得假執行。被告宏昱建設開發股份有限公司、李英如各以新臺幣貳拾貳萬零伍佰貳拾元、新臺幣壹拾陸萬貳仟捌佰元、新臺幣參拾捌萬零貳拾伍元為原告陳貞妃、蘇淑茵、趙翊博預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。但有訴訟代理人時，不適用之。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項分別定有明文。本件被告宏昱建設開發股份有限公司（下稱宏昱公司）之法定代理人於訴訟中已由變更為黃鈴舒，並已於民國107年1月19日具狀向本院聲明承受訴訟（見本院卷一第193頁、第194頁），合於前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）被告宏昱公司在被告李英所有臺南市○○區○○段00地號土地上興建集合住宅My Ocean預售屋建案（下稱系爭建案）。原告陳貞妃以總價新臺幣（下同）1010萬元向被告李英、宏昱公司購買如附表所示編號1土地及房屋（下稱系
爭Ａ房屋），雙方於102年9月15日簽訂預售屋買賣契約書（下稱系爭Ａ買賣契約）。原告蘇淑茵以總價900萬元向
被告李英、宏昱公司購買如附表所示編號2土地及房屋（
下稱系爭Ｂ房屋），雙方於102年5月11日簽訂預售屋買賣契約書（下稱系爭Ｂ買賣契約）。原告趙翊博以總價1250萬元向被告李英、宏昱公司購買如附表所示編號3土地及
房屋（下稱系爭Ｃ房屋），雙方於102年7月26日簽訂預售屋買賣契約書（下稱系爭Ｃ買賣契約）。惟被告有下列違反買賣契約之情事，原告得依買賣契約之約定及民法第
229條、第231條之規定，請求被告給付違約金，如任一被告為給付時，另一被告於該給付範圍內免為給付責任：
1、被告應給付原告陳貞妃1,422,205元：
（1）逾期開工及未取得使用執照部分：673,480元
被告依系爭Ａ買賣契約第11條第1款約定，本應於102年4
月1日之前開工，並於104年12月31日之前完工取得使用執照。惟被告竟遲至103年1月21日開工、105年6月4日取得
使用執照，依系爭Ａ買賣契約第11條第2款約定，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5單利計算遲延利息。原告陳貞
妃已繳房地價款為298萬元，而被告逾期開工、取得使用
執照日數分別為296日、156日，是逾期開工及未取得使用執照遲延利息分別為441,040元(計算式：298萬元x 0.0005 x296天＝441,040元）、232,440元（計算式：298萬元x0.0005 x l56天= 232,440元），共計673,480元。
（2）逾期通知交屋部分：748,725元
被告依系爭Ａ買賣契約第11條第1款約定應於104年12月31日之前完工取得使用執照，並依系爭Ａ買賣契約第15條第1款第4項之約定，於取得使用執照6個月內即於105年6月
30日前通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依
萬分之五單利計算遲延利息予買方，惟被告竟遲至105年
11月26日始通知原告陳貞妃進行交屋，其逾期通知交屋共計149日，而原告陳貞妃已繳房地價款為1005萬元，是被
告應給付逾期通知交屋之遲延利息為748,725元（計算式
：1005萬元x 0.0005 xl49天=748,725元）。
2、被告應給付原告蘇淑茵1,199,775元：
（1）逾期開工及未取得使用執照部分：497,200元
被告依系爭Ｂ買賣契約第11條第1款約定，本應於102年4
月1日之前開工，並於104年12月31日之前完工取得使用執照。惟被告竟遲至103年1月21日開工、105年6月4日取得
使用執照，依系爭Ｂ買賣契約第11條第2款約定，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5單利計算遲延利息。原告蘇淑
茵已繳房地價款為220萬元，而被告逾期開工、取得使用
執照日數分別為296日、156日，是逾期開工及未取得使用執照遲延利息分別為325,600元(計算式：220萬元x0.0005x296天＝325,600元）、171,600元（計算式：220萬元x
0.0005x l56天=171,600元），共計497,200元。
（2）逾期通知交屋部分：702,575元
被告依系爭Ｂ買賣契約第11條第1款約定應於104年12月31日之前完工取得使用執照，並依系爭Ｂ買賣契約第15條第1款第4項之約定，於取得使用執照6個月內即於105年6月
30日前通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依
萬分之五單利計算遲延利息予買方，惟被告竟遲至105年
12月3日始通知原告蘇淑茵進行交屋，其逾期通知交屋共
計157日，而原告蘇淑茵已繳房地價款為895萬元，是被告應給付逾期通知交屋之遲延利息為702,575元（計算式：
895萬元x 0.0005 xl57天=702,575元）。
3、被告應給付原告趙翊博1,939,750元：
（1）逾期開工及未取得使用執照部分：836,200元
被告依系爭Ｃ買賣契約第11條第1款約定，本應於102年4
月1日之前開工，並於104年12月31日之前完工取得使用執照。惟被告竟遲至103年1月21日開工、105年6月4日取得
使用執照，依系爭Ｃ買賣契約第11條第2款約定，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5單利計算遲延利息。原告趙翊
博已繳房地價款為370萬元，而被告逾期開工、取得使用
執照日數分別為296日、156日，是逾期開工及未取得使用執照遲延利息分別為547,600元(計算式：370萬元x0.0005x296天＝547,600元）、288,600元（計算式：370萬元x
0.0005x l56天=288,600元），共計836,200元。
（2）逾期通知交屋部分：983,550元
被告依系爭Ｃ買賣契約第11條第1款約定應於104年12月31日之前完工取得使用執照，並依系爭Ｃ買賣契約第15條第1款第4項之約定，於取得使用執照6個月內即於105年6月
30日前通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依
萬分之五單利計算遲延利息予買方，惟被告竟遲至105年
12月5日始通知原告趙翊博進行交屋，其逾期通知交屋共
計158日，而原告趙翊博已繳房地價款為1245萬元，是被
告應給付逾期通知交屋之遲延利息為983,550元（計算式
：1245萬元x 0.0005 xl58天=983,550元）。
（3）請求交屋遲延之房租損害：12萬元
原告趙翊博因被告未如期交屋，致原告自105年7月1日起
至105年12月止，需另行租屋而居，每月租金20,000元，
合計支出12萬元（計算式：20,000元x 6＝12萬元）。
（二）系爭Ａ、Ｂ、Ｃ買賣契約第25條均約定，系爭房屋契約、土地契約二者間具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效，且任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除，足見系爭Ａ、Ｂ、Ｃ買賣契約屬聯立契約，具不可分性，而其給付目在使原告同使取得房屋、土地所有權，給付具有同一性，且如任一契約無法達成時，二份聯立契約之契約目的均屬不達，足見被告二人間應負不真正連帶責任。
（三）並聲明：
1、被告宏昱公司、李英應各給付原告陳貞妃1,422,205元、
原告蘇淑茵1,199,775元、原告趙翊博1,939,750元，及均自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2、前項給付，如任一被告為給付時，另一被告於該給付範圍內，免為給付責任。
3、原告均願提供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）被告宏昱公司與被告李英間並不存在不真正連帶債務：
系爭契約將被告宏昱公司、李英同列為賣方，然就房屋款及土地款金額分別訂立，被告李英就土地部分業已於105
年8月9日辦理移轉登記予原告，且其系爭建案均無從置喙，就原告所主張之開工、取得使用執照及通知交屋自無負擔遲延責任之理，況依兩造之真意，被告宏昱公司才是本件就預售屋部分負擔給付義務之人，縱認有遲延之情事，應由被告宏昱公司單獨負責，而非由被告李英負擔給付違約金及遲延利息之責，故被告宏昱公司與被告李英間並不存在不真正連帶債務。
（二）系爭工程開工時間應為102年3月4日，非原告主張於103年1月21日開工，依系爭契約約定，實無遲延開工情事：
1、系爭建案並非僅有建物本體即集合住宅之興建，擋土牆之興建亦為其中一部分，且於集合住宅興建前應以擋土牆之施作為前提，蓋擋土牆之功能係當集合住宅施作進行地下開挖時，為避免外部土石侵入、下滑，導致施工困難，應運而生的一種「防護罩」，故屬系爭建案相當重要之一環，實無可能跳過此一階段逕為集合住宅之興建。
2、原告陳貞妃、蘇淑茵、趙翊博與被告簽立系爭Ａ、Ｂ、Ｃ買賣契約，簽立日期分別為102年9月15日、同年5月11日
及同年7月26日，均係合約開工期限即102年4月1日之後，倘於系爭契約簽立當時系爭建案尚未開工，被告宏昱公司豈可能與原告分別簽立已構成違約情事之合約？顯然與常情相違。
（三）被告公司應得依系爭契約第11條但書之約定，展延領得使用執照之期限，展延日數應為162日，經展延後應無逾期
取得使用執照之情事：
1、依行政院勞工委員會（88)台勞安二字第0029348號函釋以及南檢所施工安全評估報告書，均明文規範施工場所「遇每秒十公尺以上之風速及一次達五十公釐以上之雨量」之氣象，應停止作業；另針對塔吊作業，南檢所施工安全評估報告書亦明文要求「瞬間風速達4級以上即應停止作業
」，此為針對工程建築勞工施工環境安全所為特別規範，有別於氣象局強風、大雨之標準係就一般災害程度預作評估、防範之目的，自應予優先適用。是系爭建案如遇每秒十公尺以上之風速及一次達五十公釐以上之雨量或塔吊作業遇每秒5.5公尺以上之風速即4級風力，即符合停工之標準。
2、自102年起至105年止，依據被告公司施工日報表、台南市政府、交通部中央氣象局所提供颱風停班日期、雨量、風勢等資料，符合前揭停工標準及停班日數應為161日。又
台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）於104年5月12日停電。依上開說明，此均應屬非可歸責於被告之事由發生，合計受影響並得順延之日數為162日。系爭契約所訂取
得使用執照期限為104年12月31日，被告公司係於105年6
月4日取得使用執照，遲延日數為156日，然經展延162日
後，應無逾期情事，是原告請求遲延取得使用執照之遲延利息，洵無理由。
（四）被告宏昱公司應於105年12月4日前通知原告交屋，本件被告宏昱公司除遲延1日通知原告趙翊博交屋外，其餘二人
均在上開期日前通知，並無遲延情事。
1、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋，系爭契約第15條第1項定有明文，依上開契約文義，足認賣
方通知買方進行交屋之義務，應係於實際取得使用執照後方發生，其六個月內之通知義務，而非自約定應取得使用執照之時間點為起算基準。倘以約定應取得使用執照之時間點作為起算時點，若系爭建案尚未完工並取得使用執照，賣家卻被課以必須通知買家進行交屋之義務，既未完工如何進行交屋？顯然有悖於事理，亦有反捨契約文字更為曲解之嫌，揆之上開實務意旨，以約定取得使用執照時點作為通知交屋之起算基準，逸脫系爭契約文義範疇，洵不足採。
2、被告宏昱公司於105年6月4日取得系爭建案之使用執照，
依約被告宏昱公司應於同年12月4日前通知原告交屋。被
告宏昱公司除於105年12月5日通知原告趙翊博交屋外，原告陳貞妃、蘇淑茵分別於105年11月23日、同年12月1日通知交屋。是以，除原告趙翊博得主張依系爭契約約定請求被告賠償遲延一日通知交屋之遲延利息外，原告陳貞妃、蘇淑茵二人遲延通知交屋之主張，洵無理由。
（五）本件原告趙翊博請求交屋遲延之房租損害並無理由：
1、被告宏昱公司於105年6月4日領得系爭建案使用執照，有
前揭不可歸責於債務人之事由，依上開條文之規定，本件原告趙翊博請求交屋遲延之房租損害為無理由。
2、系爭契約業就被告宏昱公司遲延開工、取得使用執照及通知交屋，均已明定違約金，揆之前揭法條規定，該違約金應視為被告宏昱公司遲延開工、取得使用執照或通知交屋所生損害之損償總額，而系爭契約既為房屋建造，該違約金應認包含因不能使用系爭房屋而須另行租屋費用之賠償在內。是原告趙翊博既已請求被告公司遲延開工、取得使用執照及通知交屋之違約金（除得請求遲延一日通知交屋之違約金外，其餘應無理由），自不得再向被告宏昱公司請求另行租屋之租金損失。
（六）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保請准免予假執行。
四、兩造不爭執事項：
（一）被告宏昱公司於被告李英所有臺南市○○區○○段00地號土地上興建集合系爭建案，被告宏昱公司就擋土牆部分於101年12月28日取得雜項執照、102年3月4日開工，就主建物部分於102年10月1日取得建造執照、103年1月21日開工，系爭建案於105年6月4日取得使用執照。
（二）原告陳貞妃部分：
1、原告陳貞妃以總價1010萬元向被告李英、宏昱公司購買系爭Ａ房屋，雙方於102年9月15日簽訂系爭Ａ買賣契約。
2、原告陳貞妃就房地價款截至103年1月21日累計繳納1,696,000元，截至105年6月4日累計繳納298萬元，截至105年8
月9日累計繳納1005萬元。
3、被告於105年8月9日將系爭Ａ房屋所有權移轉登記予原告
陳貞妃。
4、被告宏昱公司於105年11月23日以手機簡訊通知原告陳貞
妃於同年月26日辦理交屋手續。
（三）原告蘇淑茵部分：
1、原告蘇淑茵以總價900萬元向被告李英、宏昱公司購買系
爭Ｂ房屋，雙方於102年5月11日簽訂系爭Ｂ買賣契約。
2、原告蘇淑茵就房地價款截至103年1月21日累計繳納157萬
元，截至105年6月4日累計繳納220萬元，截至105年8月9
日累計繳納895萬元。
3、被告於105年8月9日將系爭Ｂ房屋所有權移轉登記予訴外
人李彥文。
4、被告宏昱公司於105年12月1日以手機簡訊通知原告蘇淑茵於同年月3日辦理交屋手續。
（四）原告趙翊博部分：
1、原告趙翊博以總價1250萬元向被告李英、宏昱公司購買系爭Ｃ房屋，雙方於102年7月26日簽訂系爭Ｃ買賣契約。
2、原告趙翊博就房地價款截至103年1月21日累計繳納223萬
元，截至105年6月4日累計繳納370萬元，截至105年8月9
日累計繳納1245萬元。
3、被告於105年8月9日將系爭Ｃ房屋所有權移轉登記予訴外
人趙吳能乾。
4、被告宏昱公司於105年12月5日以手機簡訊通知原告趙翊博於當日辦理交屋手續。
（五）原告趙翊博於105 年7 月1 日起至同年12月止租屋6 個月居住，每月支出租金2 萬元。
（六）台電公司於104年5月12日就系爭建案所坐落之區域暫停供電。
五、兩造爭執事項：
（一）兩造對於系爭Ａ、Ｂ、Ｃ買賣契約第11條第1款所約定之
「開工」之定義為何？
（二）被告抗辯颱風、大雨、強風、四級陣風及停電等事由屬契約第11條第1款第2目之不可歸責於被告宏昱公司之事由，有無理由？如是，則被告宏昱公司得以展延工期之日數為何？
（三）原告主張因被告宏昱公司逾期開工、逾期取得使用執照，依契約第11條第2款之約定應負遲延利息之損害賠償責任
，有無理由？
（四）被告宏昱公司是否逾期通知交屋？逾期日數為何？
（五）原告依系爭契約第15條第1項第4款約定向被告宏昱公司請求遲延利息，有無理由？
（六）原告趙翊博依民法第231條第1項規定，請求被告宏昱公司賠償其房屋租金之損害12萬元，有無理由？
（七）被告宏昱公司、李英就系爭Ａ、Ｂ、Ｃ買賣契約之履行，是否屬不真正連帶債務關係？
六、得心證之理由：
（一）兩造對於系爭Ａ、Ｂ、Ｃ買賣契約第11條第1款所約定之
「開工」之定義為何？
1、解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，在兩造就其意思表示真意有爭執時，即應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。系爭Ａ、Ｂ、Ｃ買賣契約第11條第1款約定
：「本預售屋之建築工程應在民國102年4月1日之前開工
，民國104年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用
執照所定之必要設施，並取得使用執照。」所謂「開工」，究竟係指建築物之本體開工（即使用執照所載之開工日），抑或包含擋土牆之開工（即雜項執照所載之開工日），兩造各執一詞，自應探求當事人立約時之真意。
2、原告陳貞妃、蘇淑茵、趙翊博與被告簽訂系爭Ａ、Ｂ、Ｃ買賣契約之日期，分別為102年9月15日、102年5月11日、102年7月26日，而被告宏昱公司就擋土牆部分於101年12
月28日取得雜項執照、102年3月4日開工，就主建物部分
於102年10月1日取得建造執照、103年1月21日開工，足見兩造簽約日乃介於被告宏昱公司取得雜項執照開工日後，取得使用執照開工日前，參以被告宏昱公司所提出系爭建案第1份買賣契約書及最後1份買賣契約書，簽訂日分別為102年4月24日、105年3月27日，其中第11條約定與系爭Ａ、Ｂ、Ｃ買賣契約均同，有房屋預約單、預售屋買賣契約書可參（見本院卷二第193至247頁），足見被告宏昱公司係於取得雜項執照並依法開工後，始預售系爭建案之房屋，是被告宏昱公司於定型化契約第11條第1款記載102年4
月1日之前開工，應係指「擋土牆之開工」，否則當時主
建物尚未開工，衡諸常情，被告宏昱公司既明知主建物尚未開工，其意思表示豈可能為「102年4月1日之前主建物
開工」，而仍與原告訂立系爭Ａ、Ｂ、Ｃ買賣契約，致被告宏昱公司於簽訂契約日即已違約。
3、原告陳貞妃、蘇淑茵、趙翊博分別於102年9月14日、102
年5月11日、102年7月26日支付開工款，有付款明細表可
證（見補字卷第33頁、第62頁、第76頁），足見原告給付開工款均介於擋土牆之開工後，主建物之開工前。參以原告陳貞妃於本院審理時稱：我們在簽訂契約前1、2個月左右有前往銷售中心看屋，當時的認知工地應該還沒施工等語（見本院卷二第19頁），則原告陳貞妃之簽約日及支付開工款日均晚於原告蘇淑茵、趙翊博，而當時原告陳貞妃均未見主建物有開工之情事，惟原告均願意於主建物尚未開工前給付開工款，依上開基礎事實及客觀情狀觀之，亦應將系爭契約第11條第1款記載102年4月1日之前開工，解釋為「擋土牆之開工」，方符合公平原則。
4、綜上所述，依兩造簽訂系爭契約之基礎事實、社會通念、客觀情狀，應認系爭系爭契約第11條第1款記載102年4月1日之前開工，應係指「擋土牆之開工」。
5、至原告雖主張：依消費者保護法第11第2項規定「定型化
契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」公寓大廈管理條例第58條規定「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建築執照，不得辦理銷售。」消費者自得信賴被告宏昱公司於銷售預售屋時，已取得建築執照，而系爭契約第11條第1款所載之開工，應指主建物開工等語，然消
費者保護法第11條之立法理由，乃本於雙方平等互惠原則為基礎，為避免企業經營者以定型化契約條款限制消費者之權利，違反平等互惠原則，於定型化契約條款有疑義時，應為有利於消費者之解釋，惟就本件而言，倘認有利於消費者之解釋係將系爭契約第11條第1款之開工解釋為「
主建物之開工」，將使被告宏昱公司於訂立契約時，即已違反系爭契約第11條約定，無論被告宏昱公司是否如期交屋，原告均得請求違約金，此顯不符合平等互惠原則，自不應將消費者保護法第11條第2項規定「有利於消費者之
解釋」無限擴張，而違反最基本的平等互惠原則，原告此項主張，顯不足採。此外，縱被告宏昱公司未取得建築執照即銷售系爭建案，亦為被告宏昱公司自身違反行政法規，難以據此推論原告當時之意思表示為何。
（二）被告抗辯颱風、大雨、強風、四級陣風及停電等事由屬契約第11條第1款第2目之不可歸責於被告宏昱公司之事由，有無理由？如是，則被告宏昱公司得以展延工期之日數為何？
1、系爭契約第11條第1款第2目約定：「本預售屋之建築工程應在民國102年4月1日之前開工，民國104年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間，得順延其期間。」所謂「其他非可歸責之事由」為概括條款，解釋上自應有法律上或事實上有無法施工之情事發生，而此情事之發生不可歸責與被告宏昱公司始足當之。至原告雖主張：被告為專門營建公司，對於其所約定之完工期間，自應已考量各種情況，不應事後主張扣除云云，然被告宏昱公司所抗辯應扣除停工日期，大多與天候有關，此與被告宏昱公司是否為專門營建公司無關，蓋每年下雨的日數、強度、風速強度、颱風多寡均有不同，自當扣除法律上或事實上無法工作之情事，原告上開主張，自不足採。
2、依職業安全衛生設施規則第226條規定：「雇主對於高度
在二公尺以上之作業場所，有遇強風、大雨等惡劣氣候致勞工有墜落危險時，應使勞工停止作業。」另由系爭建案之施工安全評估報告書可知，在「特定作業項目」如有遇強風（風速達10m/s）、大雨、瞬間風速達四級以上時，
應停止作業，有上開報告書在卷可參（見本院卷二第35頁至第47頁），此係針對系爭建案所為之特別規定，自應優先適用施工安全評估報告書中之相關規定，法令上既有此規範，被告宏昱公司自應遵守而予以勞工停止工作，此非可歸責與被告宏昱公司之事由。
3、雖經本院函詢交通部中央氣象局，提供自102年起至105年止系爭建案附近之雨量、風速資料，足以證明究竟大雨、強風、瞬風超過標準之日期為何，惟依施工安全評估報告書須特定工項遇大雨、強風時，始得停止工作，然被告所提之施工日報表原為電子檔案，因本件訴訟而列印，其上證人即系爭建案之監造人王志宏簽名，亦為事後所簽名，且證人王志宏經本院審理訊問時稱：被告宏昱公司所提之施工日報表有無增刪，我不清楚，我無法確認被告宏昱公司所提之施工日報表，與系爭建案施工時我所看到的日報表是否相同等語（見本院卷二第18頁），足見該施工日報表無法證明究竟當日施工工項為何？是否確實有停工？則施工日報表既無法證明當時施工之項目為何，自難以比對是否有施工安全評估報告表所載得以停工之事由，是被告宏昱公司抗辯大雨、強風、瞬風為停工事由固屬合理，然因其無法證明發生大雨、強風、瞬風時之施工工項為何，自難依施工安全評估報告書判斷得否停工，被告上開抗辯，自難採信。
4、自102年1月1日起至105年12月31日止臺南市政府宣布停班（白天）日期為102年7月13日、102年8月29日、102年9月21日、103年7月23日、103年8月12日、103年9月21日、104年8月8日、105年7月8日、105年9月14日、105年9月27日、105年9月28日等11日，此部分乃屬政府單位宣布停班，自非得歸責於被告宏昱公司，除105年7月8日、105年9月
14日、105年9月27日、105年9月28日，因被告宏昱公司於105年6月4日取得使用執照，已無施工必要，應不得順延
外，其餘7日自應予以順延。
5、臺電公司於104 年5 月12日就系爭建案所坐落之區域暫停供電，為兩造所不爭執，衡諸常情，施作工程均有必要使用電力，如照明或啟動機具，倘無電力自無法施工，此非可歸責於被告宏昱公司之事由，自應予以順延1日。
6、綜上所述，被告宏昱公司得以展延工期之日數為8日。
（三）原告主張因被告宏昱公司逾期開工、逾期取得使用執照，依契約第11條第2款之約定應負遲延利息之損害賠償責任
，有無理由？
1、逾期開工部分：
兩造所約定於102年4月1日前開工，應係指擋土牆之開工
，已如前述，被告宏昱公司雜項執照既於102年3月4日開
工，自無逾期開工，原告此部分請求，為無理由，應予駁回。
2、逾期取得使用執照部分：
（1）原告陳貞妃主張：其已繳房地價款為298萬元，而被告取
得使用執照日數148日（156日-8日），是逾期取得使用執照遲延利息為220,520元部分（計算式：298萬元x 0.0005x l48天=220,520元），為有理由，逾此部分之請求，則
為無理由。
（2）原告蘇淑茵主張：其已繳房地價款為220萬元，而被告取
得使用執照日數148日（156日-8日），是逾期取得使用執照遲延利息為162,800元部分（計算式：220萬元x 0.0005x l48天=162,800元），為有理由，逾此部分之請求，則
為無理由。
（3）原告趙翊博主張：其已繳房地價款為370萬元，而被告取
得使用執照日數148日（156日-8日），是逾期取得使用執照遲延利息為273,800元部分（計算式：370萬元x 0.0005x l48天=273,800元），為有理由，逾此部分之請求，則
為無理由。
（四）被告宏昱公司是否逾期通知交屋？逾期日數為何？
1、依系爭契約第15條第1款第4目約定「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋，賣方如未於領得使用執
照6個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價
款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」所謂「領得使用執照6個月內」之起算日，究竟應以系爭契約第11條第1項所約定之104年12月31日翌日起算，抑或以實際取得使
用執照日之翌日起算，兩造各執一詞，然由系爭契約第11條第2款對於賣方遲延取得使用執照買方得請求遲延利息
已有所規範，如賣方遲延取得使用執照，自應依此約定請求，否則恐有重複計算系爭契約第11條第2項及第15條第1款第4目之違約金，例如兩造約定取得使用執照日為102年1月1日，並於取得使用執照日6個月內通知交屋，然賣方
實際取得使用執照日為103年6月30日，倘以兩造約定取得使用執照日計算，買方得依系爭契約第11條第2款請求自
102年1月1日起至103年6月30日之違約金，又得依系爭契
約第15條第1款第4目請求102年7月1日起至103年6月30日
之違約金，而有重複計算違約金，顯不合理。況於取得使用執照後，兩造尚須完成系爭契約第15條第1款第1目至第3目之義務，賣方亦須移轉房地所有權予買方，故系爭契
約第15條第1款第4目約定6個月，目的在督促賣方儘速完
成交屋前之手續，自應以實際取得使用執照日之翌日起算為妥。
2、查系爭建案於105年6月4日取得使用執照，應6個月內即105年12月4日以前通知原告交屋，而被告宏昱公司於105年
11月23日、105年12月1日、105年12月5日通知原告陳貞妃、蘇淑茵、趙翊博，是除原告趙翊博遲延通知1日，得請
求6,225元部分（計算式：1245萬元x 0.0005 xl天＝
6,225元）外，原告陳貞妃、蘇淑茵均未遲延通知，其等
請求乃無理由，應予駁回。
（六）原告趙翊博依民法第231條第1項規定，請求被告宏昱公司賠償其房屋租金之損害12萬元，有無理由？
按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第231條第1項定有明文。因被告宏昱公司最遲應
於105年1月8日取得使用執照（原約定為104年12月31日，應得展延8天），並於取得使用執照6個月內即105年7月8
日前通知原告趙翊博交屋，然因被告宏昱公司停工，且無證據足以證明當時狀況依施工項目進度必須停止施工，倘被告趙翊博因此而受有損害自得請求賠償。查被告宏昱公司本應於105年7月8日前通知原告，惟於105年12月5日始
通知交屋，遲延給付5個月，致原告趙翊博須另外承租房
屋而支出租金費用，是原告趙翊博請求5個月租金即100,000元部分，為有理由，逾此請求，為無理由，應予駁回。（七）被告宏昱公司、李英就系爭Ａ、Ｂ、Ｃ買賣契約之履行，是否屬不真正連帶債務關係？
1、不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101年度台上字第367號判決參照）。查系爭Ａ、Ｂ、Ｃ契約買賣之房屋係集合住宅中之一戶，土地部分則為持分（應有部分），依系爭契約之性質，房屋與土地間具有不可分性，應共同履行，如房屋或土地單獨給付，均不能達契約之目的，故在系爭契約上同列賣方之出賣系爭房屋之被告宏昱公司，與出賣系爭土地之被告李英間，就系爭契約責任，顯具有不可分性，應認被告二人依系爭契約，具有同一目的，其目的係為使原告同時取得系爭房屋及其基地（系爭土地）之所有權。換言之，被告二人對原告應負系爭契約所約定之全部給付義務，被告中一人之違約，均應視為另一被告違約。是被告二人間就系爭房屋及系爭土地之履行，應屬不真正連帶債務責任，其所負不履約之違約責任亦然。
2、是原告以被告宏昱公司、李英間應負不真正連帶債務關係為由，請求被告應各給付原告陳貞妃220,520元、蘇淑茵
162,800元、趙翊博380,025元（計算式：273,800元＋6,225元＋100,000元＝380,025元），惟如任一被告為給付時，他被告於其給付範圍內，免除給付責任，為有理由，應予准許。
（八）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件原告所提之起訴狀於106年11月8日送達被告，有本院送達證書2份附卷可
查。從而，原告請求被告各給付上開金額，及自起訴狀繕本送達翌日起即106年11月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，原告依系爭Ａ、Ｂ、Ｃ買賣契約、民法第231條
，請求被告宏昱公司、李英各應給付原告陳貞妃220,520元
、蘇淑茵162,800元、趙翊博380,025元，及自106年11月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，如任一被
告為給付時，他被告於其給付範圍內，免除給付責任，為有理由，應予准許。至逾前揭範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一贅述，附此敘明。
九、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，本院所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告得為假
執行，並就被告所為免為假執行之聲請酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第5款、第392條
第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 8 日民事第二庭 法 官 陳協奇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 8 日書記官曾美滋
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│附表： │
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│編號│ 買 受 人 │ 地 號 │權 利 範 圍 │
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│ 1 │原告陳貞妃│臺南市○○區○○段00地號 │10696/100萬 │
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│ │ │ 建 號 │ 門 牌 │權 利 範 圍 │
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│ │ │臺南市安平區 │臺南市安平區平豐路│ 全部 │
│ │ │金城段3644建號│122號11樓之2 │ │
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│編號│ 買 受 人 │ 地 號 │權 利 範 圍 │
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│ 2 │原告蘇淑茵│臺南市○○區○○段00地號 │10696/100萬 │
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│ │ ├───────┬─────────┬──────┤
│ │ │ 建 號 │ 門 牌 │權 利 範 圍 │
│ │ ├───────┼─────────┼──────┤
│ │ │臺南市安平區 │臺南市安平區平豐路│ 全部 │
│ │ │金城段3655建號│122號14樓之2 │ │
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│編號│ 買 受 人 │ 地 號 │權 利 範 圍 │
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│ 3 │原告趙翊博│臺南市○○區○○段00地號 │18091/100萬 │
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│ │ │ 建 號 │ 門 牌 │權 利 範 圍 │
│ │ ├───────┼─────────┼──────┤
│ │ │臺南市安平區 │臺南市安平區平豐路│ 全部 │
│ │ │金城段3622建號│122號6樓之1 │ │
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