臺灣臺南地方法院106年度簡上字第160號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第160號

上訴人

林文呈

訴訟代理人

林國明律師

被上訴人

蔡褘祜

訴訟代理人

蔡禕哲

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國106年4月28日本院臺南簡易庭105年度南簡字第995號民事第一審判決提起上訴，經本院民國於106年11月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人於原審起訴主張：

㈠坐落臺南市○○區○○段000○號即門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋）為上訴人所有；兩造於99年10月5日訂立房屋租賃契約，約定由上訴人將系爭房屋出租被上訴人，並約定租賃期間為自民國99年10月5日起至119年8月3日止，系爭租約並經民間公證人吳明烈公證在案。系爭租約特別約定事項第16條約定：「該建物左邊、右邊、後面相連，如要增（改）建或自建時，承租人願1個月內無條件搬出，但該建築物完工後1個月內，甲方（即上訴人）同意續租給乙方（即被上訴人），並重新議定房屋租金。前述增（改）建期間，乙方無給付租金義務。」

㈡又臺南地區於105年2月16日發生大地震，並有大樓傾倒，系爭房屋亦難免發生重大震損，且系爭房屋為已有88年歷史之磚木造房屋，非鋼骨水泥，為將來居住安全及避免倒塌，應加以改建修繕，是上訴人乃於105年6月14日以存證信函通知被上訴人系爭房屋需進行改建修繕，請被上訴人於105年8月3日前無條件搬出系爭房屋，被上訴人於同年6月15日收受該存證信函。是以，系爭租約既已於105年8月3日暫時中止，則被上訴人應依系爭租約特別約定事項第12、16條約定，將系爭房屋遷讓返還上訴人，並自次日起（即105年8月4日）至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人相當於租金之不當得利新臺幣（下同）15,400元，暨按日給付上訴人違約金700元。

㈢並聲明：

⒈被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人，並自105年8月4日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人15,400元。

⒉被上訴人應自105年8月4日起至返還上開房屋之日止，按日給付上訴人700元。

二、被上訴人於原審辯稱：

㈠系爭租約之租賃期間為自99年10月5日起至119年8月3日為止，係訂有期限之租賃，於租賃期間屆滿前，如無法定事由，任一方本不得任意終止系爭租約。再者，系爭房屋雖老舊，然數年前已經修繕，目前並無修繕之必要，雙方亦無修繕之合意，房屋修繕亦非終止租約之法定事由。

㈡又縱上訴人欲改建系爭房屋，然增改建需申請建築執照，上訴人並未申請建照，亦無建築師簽證之設計圖，更無建築工程之期程規劃、估價預算，難認上訴人確實有改建之意。上訴人既無改建之事實，則被上訴人自無配合之義務，本件實係上訴人意圖調漲租金不成，欲循訴訟途徑迫使被上訴人遷讓房屋。被上訴人承租系爭房屋作為營業使用，倘上訴人無故要求被上訴人遷出系爭房屋，將導致被上訴人受有營業損失。是以，上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋及給付不當得利、違約金，顯然於法無據，更違背誠信原則。

㈢並聲明：

⒈上訴人之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號房屋遷讓返還上訴人，並自106年8月5日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人15,400元。㈢被上訴人應自106年8月5日起至返還上開房屋之日止，按日給付上訴人700元。其上訴理由如下：

㈠上訴人以系爭房屋需進行改建為由，主張被上訴人應依系爭租約第16條之約定無條件遷讓、搬出，為有理由：

⒈系爭租約特別約定事項第12條約定：「租賃期間屆滿或中途終止租約時，乙方（即被上訴人）應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方（即上訴人），不得有任何要求，如有遲延，除仍應給付相等於原租金之賠償金外，每逾期限1日，應給付甲方700元之違約金。」第16條約定：「該建物左邊、右邊、後面相連，如要增（改）建或自建時，承租人願1個月內無條件搬出，但該建築物完工後1個月內，甲方同意續租給乙方，並重新議定房屋租金。前述增（改）建期間，乙方無給付租金義務。」本件上訴人於原審已主張：「因簽訂系爭租約當時，被告（即被上訴人）父親蔡景隆要求要承租系爭房屋20年，因為系爭房屋已經老舊，在此20年間至少要經過1、2次大修，當時我也同意少收一點租金，蔡景隆也同意配合我修理系爭房屋，大家互助合作…當時要出租時，有人找我談都更之事，故我告知蔡景隆若要承租20年，則如我要進行都更，要配合我進行都更事宜。」等語；被上訴人於原審亦自認：「當時該約定係原告（即上訴人）所提出，因原告覺得系爭房屋這麼舊了，所以要修理，而有該條約定。」等語，可知兩造就系爭租約第16條之約定，乃係因系爭房屋屋齡甚長，故兩造同意如上訴人就系爭房屋要進行增建、改建或自建時，被上訴人應於1個月內搬出，以利工程之進行。

⒉再者，系爭房屋老舊為雙方已知不爭之事實，且依據上證三劉勇信建築師事務所出具之現況各層平面圖載明：「建築物現況問題（整修事由）1.鋼板屋面破損，屋頂漏水，恐造成內部建物構造及電線進一步受損及危險。2.現況主要結構（梁柱地板）為木造，年久失修近年來地震頻繁若未及時補強，恐於下次地震損傷人員。3.有水電管線老舊失修，建物且非防火構造，若未更換恐有電線走火危害公共安全之虞。」等語；另依據建物登記謄本所載，系爭房屋係於17年建築完成，至今已有88年之久，堪稱百年老屋，2樓屋頂天花板復有2處破洞，洞口甚大，隨時會有倒塌之危險，足徵系爭房屋有修繕之迫切需要，且鑒於105年2月16日永康大地震，造成重大傷亡，如不進行修建，再遭地震，恐會有危險，對於被上訴人亦屬不利，是依民法第429條第2項規定，被上訴人不得拒絕上訴人對系爭房屋為修繕、改建之行為；況兩造於訂定系爭長達20年之租約時，已有預見於此，故於租約中特別約定第16條，是縱被上訴人抗辯系爭房屋無修繕之必要云云，惟依據上開約定，只要上訴人要增（改）建或自建時，承租人即應於1個月內無條件搬出，因此被上訴人上開辯詞，自無可採。

⒊系爭房屋已甚老舊，上訴人為節省修建費用，原已委託修一實業有限公司（下稱修一公司）糾工修繕，然因建築法規定，重大修繕須申請建造執照，是上訴人現已委託劉勇信建築師事務所向臺南市政府工務局提出申請，並已於106年5月26日送件掛號，足證系爭房屋確有修繕之必要，且上訴人亦已進行修建工程之準備工作，爰第2次再依據系爭租約第16條之約定，以106年6月8日民事補充上訴理由狀之送達，作為請求被上訴人應於1個月內無條件遷出系爭房屋意思表示之通知。

⒋至被上訴人雖辯稱上訴人提出之上證三「劉永信建築師事務所所製作之系爭房屋現況各層平面圖」，非屬真實云云，惟上證三係上訴人委託劉勇信建築師辦理，劉勇信建築師曾於105年6月間到現場查看，被上訴人之父親當時亦有在場，且律師事務所從未打電話到劉勇信建築師事務所，故上訴人所提106年6月22日電話錄音內容關於胡先生提及律師有打電話至建築師事務所乙節，並非事實。

㈡上訴人主張依系爭租約第12條之約定，請求被上訴人自106年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人15,400元，暨按日給付上訴人700元，亦有理由：

⒈系爭租約第16條約定：「該建物左邊、右邊、後面相連，如要增（改）建或自建時，承租人願1個月內無條件搬出，但該建築物完工後1個月內，甲方同意續租給乙方，並重新議定房屋租金。前述增（改）建期間，乙方無給付租金義務。」其中所謂「甲方同意續租給乙方，並重新議定房屋租金。」意指雙方仍須就續約之租金重新議定，如議定不成，不必然會成立租賃關係，而租金係屬租賃契約中重要之事項，故系爭租約第16條約定「如要增（改）建或自建時，承租人願1個月內無條件搬出」之法律性質，應指上訴人得以要增（改）建或自建為由終止系爭租賃關係，並請求被上訴人於1個月內無條件搬出。又上訴人之終止權有包含系爭房屋之修繕、改建，只要系爭老舊房屋影響到承租人居住安全之虞時，即有改建之必要，改建同時必有局部修繕，而有系爭租約16條之適用。

⒉上訴人曾於105年6月14日以仁德郵局119號存證信函通知被上訴人，請被上訴人應於105年8月3日以前無條件搬出，以利工程進行，並於原審請求被上訴人遷讓房屋，核其真意已有終止系爭租約之意思；且如上所述，上訴人嗣第2次再依據系爭租約第16條之約定，於106年6月8日以民事補充上訴理由狀之送達，作為請求被上訴人應於1個月內無條件遷出系爭房屋意思表示之通知。

㈢上訴人提起上訴後所為聲明之變更，並主張以106年6月8日民事補充上訴理由狀之送達，作為請求被上訴人應於1個月內無條件遷出系爭房屋意思表示之通知，非屬訴之變更。另上訴人於提起上訴後提出：⑴修一公司之估價單、平面圖、剖面圖等13紙資料（原審卷第101－113頁）；⑵上訴人於106年5月26日委請劉勇信建築師事務所向臺南市政府工務局申請建造執照，僅係補充在第一審已提出之攻擊或防禦方法，就上訴人在第一審主張有修繕之必要補充相關證據，非屬新攻擊或防禦方法，並無違反民事訴訟法第447條第1項規定之情形。

四、被上訴人於本院則辯稱：

㈠程序方面：

⒈上訴人提起上訴後所為聲明之變更，並主張以106年6月8日民事補充上訴理由狀之送達，作為請求被上訴人應於1個月內無條件遷出系爭房屋意思表示之通知，係屬訴之變更，顯不合法：

⑴本件上訴人提起上訴時聲明第2、3項原係請求：「二、被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人，並自105年8月4日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人15,400元。三、被上訴人應自105年8月4日起至返還上開房屋之日止，按日給付上訴人700元。」嗣於106年6月8日主張以106年6月8日民事補充上訴理由狀之送達，作為請求被上訴人應於1個月內無條件遷出系爭房屋意思表示之通知，並於106年7月10日以民事準備書狀變更上訴聲明為：「二、被上訴人應系爭房屋遷讓返還上訴人，並自106年8月5日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人15,400元。三、被上訴人應自106年8月5日起至返還上開房屋之日止，按日給付上訴人700元。」係屬訴之變更，與民法第446條第1項規定顯不相符，其訴不合法。

⑵按學理訴之縮減無非係量或質之縮減，上訴人係主張期日之變更，而期日期間之變更往往涉及請求權時效之存滅，或該期日是否有請求權基礎之存在，事關重大，期日期間之變更，顯非訴之擴張、縮減，故上訴人主張上開變更係訴之減縮，顯無可採。又本案之原審判決日期為106年4月28日，上訴人卻提出訴之變更，改變期日自106年8月5日起遷讓房屋，違反民法第447條所規定更新權限制、嚴格續審制之意旨，更無異提起新的訴訟，今上訴人竟稱上開變更係屬訴之縮減，顯與民事訴訟上訴審之精神歧異。

⒉上訴人於提起上訴後提出：⑴修一公司之估價單、平面圖、剖面圖等13紙資料（原審卷第101－113頁）；⑵上訴人於106年5月26日委請劉勇信建築師事務所向臺南市政府工務局申請建造執照，係屬新攻擊或防禦方法：

⑴上訴人於原審提出之修一公司估價單、平面圖、剖面圖等13紙資料作為證據，涉嫌偽造，經被上訴人否認該等資料之真正，上訴人遂於最後言詞辯論期日捨棄該等資料作為證據，是該等證物既經上訴人捨棄，則已生訴訟法上之效力。惟上訴人於上訴後又以「其已委託修一公司糾工修繕，有估價單、平面圖、剖面圖等資料附原審卷可證」為理由，顯係提出新攻擊或防禦方法，違反民事訴訟法第447條規定。

⑵上訴人辯稱其於106年5月26日委請劉勇信建築師事務所向臺南市政府工務局申請建造執照云云，惟原審判決日期為106年4月28日，上訴人所辯亦為原審所無之理由，故上訴人於提起上訴後提出上開資料，顯係屬新攻擊或防禦方法，違反民事訴訟法第447條規定。

㈡實體方面：

⒈上訴人以系爭房屋需進行改建為由，主張被上訴人應依系爭租約第16條之約定無條件遷讓、搬出，為無理由：

⑴由被上訴人所提出錄音光碟之譯文（內容詳如附表所示）可證上證三「劉勇信建築師事務所所製作之系爭房屋現況各層平面圖」之內容，實質上並非真正：

①經被上訴人以電話查證劉勇信建築師事務所，該所並沒有至系爭房屋現場勘查測量，顯見「建物現況問題」並非真實。另據該事務所胡先生陳稱：「建物現況問題」係由律師事務所指示增列等語。是上訴人於案情有重要關係之事項為虛偽陳述，其所提之上證三證據，非屬真實。

②上訴人雖辯稱律師事務所從未打電話到劉勇信建築師事務所云云，然上訴人就此節與上證三所載三項整修事由均應負舉證責任。又上訴人辯稱：劉勇信建築師105年6月間到現場查看，被上訴人之父親當時亦有在現場云云，惟為被上訴人所否認，被上訴人之父親表示無前揭情事，請上訴人自負舉證責任。另上訴人於原審判決敗訴後，不得不依法委託建築師於106年5月26日向主管機關台南市政府工務局提出補申請，然上訴人竟稱該建築師於1年前之105年6月即到現場查看，依一般經驗法則，此主張似不合邏輯；退萬步言，縱上訴人所言屬實，以1年前之歷史勘查狀況作為現況，亦不合常理。

⑵上訴人就系爭房屋並無修繕、改建之真意，其修繕違反法定程序，且主張亦與一般經驗法則有違：

①臺南市政府工務局105年11月10日南市工管一字第1051161566號函文說明記載：爭房屋之建築許可，除有依臺南市建築管理自治條例第29條規定得逕申請補發使用執照之情況外，如系爭房屋欲修建或增建，仍應委由依法登記開業建築師檢具申請書、土地權利證明文件及工程圖樣及說明書（平、立、剖面圖等圖說），依建築法及其相關規定辦理建造執照審查等語，是以，上訴人所有之系爭房屋無使用執照，建築執照僅申請未獲審查許可與發給執照，法定程序不符，依法不得擅自修建。

②系爭租約業經公證在案，依系爭租約第16條約定及民法第429條規定，上訴人為保存租賃物所為之必要行為（修繕），被上訴人有配合義務，不得拒絕。惟上訴人無主管機關之核准卻欲違法修繕系爭房屋，被上訴人無配合義務，且上訴人僅依上開條款主張被上訴人應無條件遷出、不得拒絕，於法無據。況上訴人就系爭房屋本無修繕、改建之意思，且系爭租約第16條乃約定單純之修繕，與土地法第100條收回自用規定無涉，故被上訴人認為依照系爭租約第16條約定，被上訴人於上訴人修繕期間僅須暫時搬遷，無給付租金之義務。

③系爭房屋老舊為兩造不爭執之事實，惟依一般經驗法則，房屋老舊與必要修繕、不堪使用並無直接因果關係，系爭房屋雖歷經921大地震、105年2月永康大地震，然並無傾倒頹杞，且被上訴人於系爭房屋營業數10年至今仍存，亦為該屋非不堪使用之事實。又上訴人主張系爭房屋屋頂天花板有破洞，會有房屋倒塌之虞，亦與一般經驗法則有違，蓋屋頂破洞與倒塌亦無直接因果關係，一般經驗法則屋頂破洞頂多是下雨漏水造成室內潮濕不便，何致傾倒？況由被上訴人提出之現況照片可證，鋼板屋頂並無破洞，破洞部分係木質的天花板，因此並無漏水之問題。另上訴人主張屋頂天花板有破洞需修繕要求返還房屋，更與一般經驗法則不同，爰修繕房屋與清空遷讓房屋並無直接因果關係，一般局部修繕並不會整屋遷出，尤其位置在屋頂更不妨礙室內使用、動線，上訴人此舉顯然悖離常理，況修繕房屋與遷讓房屋並無衝突，不用遷出依然可以進行修繕，故藉由修繕強迫遷出，非但有違經驗法則，亦與法律之比例原則不符。被上訴人並無拒絕必要且合法之修繕，惟遷讓房屋非屬必要，更遑論上訴人根本無修繕之意圖與事實。

⑶上訴人以未發生之事由作為事實及證據，顯無理由：

①系爭房屋使用執照之補發、建築執照之審查許可發放均尚未發生，是上訴人以尚未發生、不確定未來是否會成為真實之事物，作為其所主張之事實及證據，顯無理由。

②又若上訴人以修繕房屋作為請求遷讓房屋之依據，因無修繕房屋之事實，亦欠缺請求權基礎。且上訴人於105年8月4日訴請被上訴人遷讓房屋，業經原審判決敗訴後，始於106年5月17日提起上訴後之106年5月26日提出建照申請，則上訴人之請求豈有道理？

⒉上訴人之真實目的並非遷讓房屋，而係為挾怨報復與終止系爭租約：

⑴上訴人請求被上訴人遷讓房屋之真實目的並非為修繕房屋，被上訴人已於原審答辯狀中多次具體說明。

⑵上訴人訴請被上訴人遷讓房屋，及按月租金15,400元計算之損害金，暨依契約每日700元之違約金。而由上訴人所請求之違約金、相當於租金之損害賠償金，可得知上訴人之原意為終止系爭租約，並以修繕房屋須返還房屋為終止租約之依據，由於被上訴人拒絕，故上訴人以被上訴人違反租約約定為由起訴。準此，上訴人意欲解除系爭租約為真，修繕房屋為假，自然無任何有關修繕之事實與證據。上訴人無視法律規範，罔顧契約誠信，自恃房東所有權恣意欺壓承租人，濫行訴訟浪費司法資源。

⑶上訴人雖辯稱其上訴人曾於105年6月14日以仁德郵局119號存證信函通知被上訴人，請被上訴人應於105年8月3日以前無條件搬出，以利工程進行，並於原審請求被上訴人遷讓房屋，核其真意已有終止系爭租約之意思云云，然按定有期限之租賃，在期限屆滿前，如無法定事由，當事人任何一方本不得任意終止契約（民法第438、440條規定）。今上訴人藉口修繕房屋，單方片面欲提前終止租約，於法何據？上訴人之真意既為終止租約，修繕房屋、遷讓房屋顯係藉口，不喻自明。而本案訴訟標的係遷讓房屋，理由為修繕，不攻自破。

⒊上訴人之請求本於法無據，退萬步言，縱上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付上開所示之金額為有理由，亦屬以損害他人為目的之情形，為權利之濫用。

㈢並聲明：上訴駁回

五、兩造經協商確定之不爭執事項及爭執事項如下：

㈠兩造不爭執之事項：

⒈坐落臺南市○○區○○段000○號即門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號房屋（即系爭房屋）為上訴人所有。

⒉兩造於99年10月5日簽訂房屋租賃契約，由上訴人將系爭房屋出租予被上訴人，並約定租賃期間為自99年10月5日起至119年8月3日止、租金自105年8月4日起至107年8月3日止為每月14,000元、押租金為22,000元；系爭租約並經民間公證人吳明烈公證在案（99年度南院民公明字第0830號）。

⒊系爭租約特別約定事項第12條約定：「租賃期間屆滿或中途終止租約時，乙方（即被上訴人）應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方（即上訴人），不得有任何要求，如有遲延，除仍應給付相等於原租金之賠償金外，每逾期限1日，應給付甲方新台幣700元之違約金。」第16條約定：「該建物左邊、右邊、後面相連，如要增（改）建或自建時，承租人願1個月內無條件搬出，但該建築物完工後1個月內，甲方同意續租給乙方，並重新議定房屋租金。前述增（改）建期間，乙方無給付租金義務。」（調解卷第8頁）。

⒋被上訴人自105年8月4日起至107年8月3日止，每月實際應交付予上訴人之租金為15,400元（系爭租約約定每月租金14,000元+被上訴人應補貼房屋租金10%即1,400元予上訴人=15,400元）。

⒌依系爭房屋之稅籍證明書、建物登記謄本所載，系爭房屋係於17年間建築完成之木石磚造房屋，折舊年數為88年（調解卷第9、12頁）。

⒍系爭房屋之二樓現況為屋頂天花板有兩處破洞、室內堆放雜物（原審卷第34頁、35頁照片）。

⒎上訴人以系爭房屋須修繕為由，於105年6月14日寄發仁德郵局第119號存證信函予被上訴人通知其應於105年8月3日以前無條件搬出，以利工程進行（調解卷第10頁）；被上訴人則於105年6月15日收受該存證信函。

⒏被上訴人迄今尚未遷離系爭房屋，且至106年7月份止仍按月繳納租金15,400元。

⒐上訴人就系爭房屋之修繕或改建曾於原審提出修一公司之估價單、平面圖、剖面圖等13紙資料（原審卷第101－113頁），然因被上訴人否認該等資料之真正，上訴人遂於最後言詞辯論期日捨棄該等資料作為證據。

⒑臺南市政府工務局105年11月10日南市工管一字第1051161566號函文說明記載：爭房屋之建築許可，除有依臺南市建築管理自治條例第29條規定得逕申請補發使用執照之情況外，如系爭房屋欲修建或增建，仍應委由依法登記開業建築師檢具申請書、土地權利證明文件及工程圖樣及說明書（平、立、剖面圖等圖說），依建築法及其相關規定辦理建造執照審查等語（原審第67頁-67頁背面）。

⒒上訴人於106年5月26日委請劉勇信建築師事務所檢附系爭房屋修建工程平面圖向臺南市政府工務局申請建造執照。

⒓上訴人提出之劉勇信建築師事務所所製作之系爭房屋現況各層平面圖（上證三），其上（形式上）記載：「建築物現況問題（整修事由）⒈鋼板屋面破損，屋頂漏水，恐造成內部建物構造及電線進一步受損及危險。⒉現況主要結構（梁柱地板）為木造，年久失修近年來地震頻繁若未及時補強，恐於下次地震損傷人員。⒊現有水電管線老舊失修，建物且非防火構造，若未更換恐有電線走火危害公共安全之虞。」等語。

㈡兩造之爭執事項：

⒈程序方面：

⑴上訴人提起上訴後所為聲明之變更，並主張以106年6月8日民事補充上訴理由狀之送達，作為請求被上訴人應於1個月內無條件遷出系爭房屋意思表示之通知，是否屬訴之變更？是否合法？

⑵上訴人於提起上訴後提出：①修一公司之估價單、平面圖、剖面圖等13紙資料（原審卷第101－113頁）；②上訴人於106年5月26日委請劉勇信建築師事務所向臺南市政府工務局申請建造執照，是否係屬新攻擊或防禦方法？如是，有無民事訴訟法第447條第1項但書各款之情事？

⒉實體方面：

⑴上訴人以系爭房屋需進行改建為由，主張被上訴人應依系爭租約第16條之約定無條件遷讓、搬出，有無理由？

①上證三「劉勇信建築師事務所所製作之系爭房屋現況各層平面圖」之內容，實質上是否真正？

②上訴人就系爭房屋是否確有修繕、改建之真意？

③被上訴人抗辯上訴人以未發生之事由作為事實及證據而拒絕其修建行為，是否有據？

⑵上訴人主張依系爭租約第12條之約定，請求被上訴人自106年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人15,400元，暨按日給付上訴人700元，有無理由？

①系爭租約第16條約定「如要增（改）建或自建時，承租人願一個月內無條件搬出」之法律性質，是否係指上訴人得以要增（改）建或自建為由終止租約，並請求被上訴人於一個月內無條件搬出？

②如是，上訴人何時為合法之終止系爭租約意思表示？

③上訴人之請求如有理由，違約金之約定是否過高？

⑶上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付上開㈡所示之金額，是否權利濫用？

六、本院得心證之理由：

㈠程序方面：

⒈上訴人提起上訴後所為聲明之變更，並主張以106年6月8日民事補充上訴理由狀之送達，作為請求被上訴人應於1個月內無條件遷出系爭房屋意思表示之通知，是否屬訴之變更？是否合法？

⑴按當事人、訴訟標的及訴之聲明為訴之三要素，其一有變更、追加情形，即屬訴之變更、追加。又在第二審為訴之變更、追加，除合於民事訴訟法第256條第2款至第4款之情形外，非經他造同意，不得為之，為同法第446條第1項所明定。而同法第256條第2款所謂「擴張或減縮應受判決事項之聲明」，係指聲明之擴張或減縮，在形式上雖有訴之變更或追加之外觀，但在實質上均在為訴訟標的法律關係之範圍以內，祇在該範圍內為數量上或實質上之伸縮而已，並不影響被告之防禦或訴訟之終結，是於第二審程序仍許原告任意為之，無須他造之同意。

⑵本件上訴人於原審係聲明：「⒈被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人，並自105年8月4日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人15,400元。⒉被上訴人應自105年8月4日起至返還上開房屋之日止，按日給付上訴人700元。」提起上訴後之聲明變更為：「⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號房屋遷讓返還上訴人，並自106年8月5日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人15,400元。⒊被上訴人應自106年8月5日起至返還上開房屋之日止，按日給付上訴人700元。」核其主張之基礎事實相同，均係主張：「依系爭租約第16條之約定請求被上訴人遷讓、搬出系爭租賃物，且依系爭租約第12條之約定，請求被上訴人自契約終止日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人15,400元，暨按日給付上訴人700元。」僅係減縮其聲明之範圍，揆諸前開規定，自無不合，應予准許。另法院因第255條第1項但書規定，而許訴之變更或追加，無論說明之理由如何，依民事訴訟法第463條準用第258條之規定，當事人要無聲明不服之餘地，是本院乃就此爭點併於判決理由中說明，不另為裁判，附此敘明。

⒉上訴人於提起上訴後提出：①修一公司之估價單、平面圖、剖面圖等13紙資料（原審卷第101－113頁）；②上訴人於106年5月26日委請劉勇信建築師事務所向臺南市政府工務局申請建造執照，是否係屬新攻擊或防禦方法？如是，有無民事訴訟法第447條第1項但書各款之情事？

⑴再按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者，或對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第2、3款定有明文。且該條文於92年2月7日修正之立法理由為：「…㈡事實發生於第一審法院言詞辯論終結後，第一審法院未能及時審究，並非可歸責於當事人，應許其提出，以利當事人之紛爭在同一訴訟程序中解決，爰為第2款規定。又此所謂「事實」，係指攻擊防禦方法而言，此觀第1項本文甚明。㈢當事人以在第一審已經主張之爭點，即其攻擊或防禦方法（包含事實、法律及證據上之爭點），因第一審法院就該事實、法律及證據上評價錯誤為理由，提起上訴，其上訴理由，仍在第一審審理之範圍內，應允許當事人就該上訴理由，再行提出補強之攻擊或防禦方法，或就之提出其他抗辯事由，以推翻第一審法院就該事實上、法律上及證據上之評價。」

⑵查上訴人於提起上訴後提出：①修一公司之估價單、平面圖、剖面圖等13紙資料（原審卷第101－113頁）；②上訴人於106年5月26日委請劉勇信建築師事務所向臺南市政府工務局申請建造執照為證，惟被上訴人爭執該證據係屬新攻擊或防禦方法，於第二審程序中不得提出。然上訴人於106年5月26日委請劉勇信建築師事務所向臺南市政府工務局申請建造執照，係發生於第一審法院言詞辯論終結（106年4月5日）後，依民事訴訟法第466條第1項第2款之規定，自得提起。另修一公司之估價單、平面圖、剖面圖等13紙資料（原審卷第101－113頁），上訴人於原審已主張其有增（改）建系爭租賃物之真意，嗣雖因被上訴人爭執前開資料之真正而捨棄，然上訴人提起上訴仍以其有增（改）建系爭租賃物之真意為其上訴理由，是上訴人提起上訴後再主張以前開資料為證據方法，自屬對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，亦得提出，是被上訴人爭執前開證據方法於第二審不得提出，於法尚有誤會。

㈡實體方面：

⒈上訴人以系爭房屋需進行改建為由，主張被上訴人應依系爭租約第16條之約定無條件遷讓、搬出，有無理由？

⑴又按解釋契約，固應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決參照）；但契約文字若業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。

⑵查系爭租約特別約定事項第16條約定：「該建物左邊、右邊、後面相連，如要增（改）建或自建時，承租人願1個月內無條件搬出，但該建築物完工後1個月內，甲方同意續租給乙方，並重新議定房屋租金。前述增（改）建期間，乙方無給付租金義務。」此為兩造所不爭執，而兩造就該特別約定事項之緣由，上訴人於原審稱：「因簽訂系爭租約當時，被告（即被上訴人）父親蔡景隆要求要承租系爭房屋20年，因為系爭房屋已經老舊，在此20年間至少要經過1、2次大修，當時我也同意少收一點租金，蔡景隆也同意配合我修理系爭房屋，大家互助合作…」等語；被上訴人於原審則稱：「當時該約定係原告（即上訴人）所提出，因原告覺得系爭房屋這麼舊了，所以要修理，而有該條約定，被告也同意。」等語，足認兩造就系爭租約第16條之約定，乃係起因於系爭租賃物屋齡甚長，故兩造同意如上訴人就系爭房屋要進行增建、改建或自建時，被上訴人應於1個月內搬出，。是以，兩造就該約定之真意應為：出租人即上訴人【如要增（改）建或自建時】，承租人即被上訴人願1個月內無條件搬出無訛。

⑶被上訴人雖爭執上訴人無增（改）建系爭租賃物之真意云云，然查：證人劉勇信建築師到庭結證稱：「（如何認識上訴人？）去（105）年5、6月時，上訴人來找我，說有一間舊屋要整建，因此找我過去看，我就跟著他過去看，房子是在府前路台銀的對面，我當時有進去看，當時房子樓下有一位先生，年紀應該中年以下，但我不知道他的身分，上訴人有跟他說要看一下樓上的狀況，我就跟上訴人一起上樓，…我印象比較深刻的是樓上堆滿紙箱，要轉身都很困難，我後來覺得應該要先清理裡面才有辦法做後續的整建。看完之後，上訴人有要求我劃圖，但我有推辭，我告訴他要先清除裡面才有辦法知道裡面的狀況，所以現在畫圖是沒有用的。之後隔了快一年，上訴人又來找我，他才跟我說作這件事情的目的就是他有官司要打贏才有辦法請對方遷移，畫圖的目的就是希望申請整建的執照才可以打贏官司，林先生後來又有找一個鐵工畫圖，後來我一部分的草圖有根據這個鐵工的圖，一部分則依照憑當初的印象，這樣就可以送建管單位掛號進行，但這個圖跟現況有落差，所以還是還是要依據現況修改才能實際進行。（上訴人請你畫圖，委託內容有無要進行實際整修？）目前只有口頭承諾，如果房客可以遷移，可以進到裡面時才會委託我進行真正的整建。（這是否你畫的圖？【提示上證2、3並告以要旨】）這是我畫的圖沒錯。（上證3上面有一些文字的記載，為何有這些記載？）其實我們送執照是不用這些說明，但業主有說要強調這些說明對於未來訴訟上比較有利，我依照我的專業判斷，覺得這也是事實，因此敢這樣寫上去。（你們事務所有一位姓胡的先生？）有，他擔任繪圖員及設計師。（本件的圖是胡先生繪製的嗎？）最後的電腦圖是由胡先生完成的，但他還是需要跟我討論，因為最後出來的圖需要我簽章認可。（胡先生有無跟你去看現場？）沒有。（去年上訴人就找你幫忙，為何隔了一年又來找你？）我不清楚。（去年看完現場之後，上訴人有無再跟你聯絡？）有再找了幾次，但我有推辭，因為我覺得圖並沒有幫助，因為我覺得改建的圖要用現場實際狀況來畫，如果只有繪個大概沒有意義。」等語，而兩造就證人劉勇信之證詞，並未爭執其真實性，是本院由證人劉勇信之前開證詞，應可認定：上訴人於提起本件訴訟前，即曾找證人劉勇信前往系爭租賃物觀看以便整建，然因系爭租賃物堆置雜物，需先清理始能整建，嗣後上訴人亦多次找證人劉勇信欲繪製整建系爭租賃物之圖說，然因證人劉勇信認需先清理現場始能繪製，故未受委任，迄上訴人提起上訴後始又請證人劉勇信繪製上證2、3之圖說。是以，上訴人主張其有增（改）建系爭租賃物之真意，尚非無憑；否則，上訴人自無需於訴訟前即委請建築師前往系爭租賃物觀看並繪製整建圖說之必要。至被上訴人雖爭執上證3即上訴人於106年5月26日委請劉勇信建築師事務所向臺南市政府工務局申請建造執照所附圖說之真正，並提出如附表所示之電話譯文為憑，然證人劉勇信就此節已證稱如前，則證人劉勇信既係依其專業判斷，認上證3之文字記載並非虛假，是被上訴人以此爭執上訴人無增（改）建系爭租賃物之真意，尚非可採。

⑷另被上訴人爭執系爭租賃物之使用執照是否補發、建築執照之審查許可是否發放尚未確定，上訴人不得以尚未發生、不確定未來是否會成為真實之資料，作為其所主張之事實及證據云云，然依前所述，兩造既僅約定：「系爭租賃物如要增（改）建或自建時，被上訴人願1個月內無條件搬出」，並未就系爭租賃物之增（改）建附加需經主管機關核准之條件，是兩造於約定時既未就增（改）建系爭租賃物為任何條件或負擔或限制之約定，自難於事後再憑空爭執之，是被上訴人執此抗辯，亦難憑採。至上訴人增（改）建系爭租賃物是否合於相關之行政法規，此乃上訴人應自行評估並承擔風險，尚與本爭點之判斷無關，亦附敘明。

⒉上訴人主張依系爭租約第12條之約定，請求被上訴人自106年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人15,400元，暨按日給付上訴人700元，有無理由？

⑴系爭租約第16條約定「如要增（改）建或自建時，承租人願一個月內無條件搬出」之法律性質，係指上訴人得以要增（改）建或自建為由終止租約，並請求被上訴人於一個月內無條件搬出：按租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院89年度台上字第676號民事裁判參照）。而系爭租約第16條既約定：「…如要增（改）建或自建時，承租人願1個月內無條件搬出，但該建築物完工後1個月內，甲方同意續租給乙方，並重新議定房屋租金。前述增（改）建期間，乙方無給付租金義務。」顯見兩造係合意就增（改）建後之租金需另行議定，而租金數額既為租賃契約之必要之點，是上訴人主張其得依系爭租約第16條之約定終止契約，應堪憑採。從而，上訴人主張因要增（改）建系爭租賃物，故以106年6月8日民事補充上訴理由狀為終止契約之意思表示，並請求被上訴人於1個月內遷出，於法自屬有據。

⑵系爭租約特別約定事項第12條約定：「租賃期間屆滿或中途終止租約時，乙方（即被上訴人）應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方（即上訴人），不得有任何要求，如有遲延，除仍應給付相等於原租金之賠償金外，每逾期限1日，應給付甲方新台幣700元之違約金。」亦為兩造所不爭執，而上訴人106年6月8日之民事補充上訴理由狀已於106年6月15日由被上訴人收受，有本院送達證書在卷可稽，則系爭租賃契約自已於106年7月15日終止；而兩造之租賃關係既因上訴人終止租約而消滅，則被上訴人於租約消滅後自應即搬遷，被上訴人拒不搬遷，上訴人自得主張依前開約定請求被上訴人給付自系爭租約終止時起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按照兩造原約定之租金數額之賠償金。從而，上訴人主張被上訴人應自106年8月5日起至遷讓返還系爭租賃物之日止按月給付15,400元，亦屬有據。

⑶上訴人請求之違約金是否過高？

①又按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院19年上字第1554號民事判例參照）。易言之，違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。

②系爭租賃契約業已終止，被上訴人違反系爭租賃契約第12條之約定，未於終止時遷出，業經本院認定如前，而上訴人據此主張被上訴人應依系爭租賃契約第12條之約定按日給付700元之違約金，本屬有據，惟審酌該違約金之約定文義，係兼具履約擔保及損害填補作用，是本院審酌被上訴人前開之違約情節、違約行為之危險性及上訴人可能所受損害數額、強制被上訴人履約之可能性等情，認本件上訴人得請求被上訴人給付之違約金數額應酌減為按日給付250元（即每月約7,500元，即原約定租金數額之一半），始為適當；逾此部分之請求，則無理由。

⒊上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付上開㈡所示之金額，是否權利濫用？

⑴末按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。而該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年台上字第737號、45年台上字第105號判例參照）。因此考量有否權利濫用，自應以客觀的利益衡量為判斷基準。

⑵經查：被上訴人於租約終止後係無權占用上訴人所有之系爭租賃物，被上訴人本應依約搬遷，惟被上訴人卻以搬遷將損害其營業上之利益為由拒絕搬遷；然就上訴人而言，被上訴人既無占有系爭租賃物之合法權源，且被上訴人搬遷後，上訴人即能就系爭租賃物為完整之增（改）建，以免因建物之老舊而造成人員傷亡或財物損失，自難認上訴人行使權利有何以損害被上訴人為目的或犧牲他方利益以圖利自己之情形，亦無何違反誠信原則之情事，是被上訴人此部分所辯，亦難憑採。

七、綜上所述，上訴人既已舉證證明以其有增（改）建系爭租賃物之真意，故其主張已依系爭租賃契約第16條之約定終止系爭租賃契約，應可憑採。從而，上訴人主張依系爭租賃契約第12、16條之約定，請求被上訴人遷出系爭租賃物，並請求被上訴人自106年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人15,400元，暨按日給付上訴人250元之違約金部分，為有理由，應予准許，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。至上訴人其餘請求為無理由，應予駁回，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。

八、本件為判決基礎之事實及法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、所提證據及調查證據之聲請，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

附表：106年6月22日16時之錄音光碟譯文┌─────────────────────────────────┐│甲為建築師事務所總機；乙為蔡宇韋哲；丙為建築師事務所承辦人胡先生 ││ ││甲：事務所你好 ││乙：請問是劉勇信建築師事務所嗎? ││甲：是是是 ││乙：我找一位胡先生 ││甲：請問哪裡找 ││乙：我是要詢問他，有關一個府前路1段168號林文呈住宅店鋪修建工程 ││甲：好，請稍等一下 ││乙：謝謝 ││丙：喂～你好 ││乙：胡先生? ││丙：是是 ││乙：是這樣，我要跟您請教一個有關林文呈住宅店鋪修建工程，台南市府前││ 路1段168號 ││丙：對對對 ││乙：我們是承租戶，敝姓蔡 ││（00：55）乙：第一個問題請教一下.你們有來我們現場測量會勘嗎？ ││（01：01）丙：現場測量會勘？沒有沒有…是因為建築物屋頂上面的 ││（01：08）乙：喔，所以你們沒有來我們這兒現場府前路1段168號測量就對││ 了 ││ 丙：對對對 ││（01：15）乙：那因為我這邊有看到，你們事務所有出了一個…建物現況問││ 題…1.鋼板屋面破損，屋頂漏水。2.現況主要結構木造3.現││ 有水電管線老舊那這三點意見是怎麼一回事? ││（01：40）丙：那這三點意見是怎麼一回事? ││（01：47）乙：因為你們又沒有來現場看…那這個建物現況問題怎麼會擬了││ 這三點呢？ ││（01：53）丙：哦…這三點的話…因為第一點是…確定是知道有漏水問題…││ 那是要換屋頂，然後管線的話，這部分是由…因為本來是沒││ 有寫這一點…然後是…應該是…那個誰啊…律師是打電話表││ 示先叫我補這一點 ││（02：22）乙：喔喔，是律師事務所請你們補這一點 ││（02：25）丙：對! ││（02：26）乙：喔 ││（02：27）丙：因為是確定一定是有漏水，所以要換屋頂…然後管線的部分││ 是他們補了一點 ││（02：34）乙：我知道，所以是律師事務所打電話給你們… ││（02：38）丙：對！請我們補這一點 ││（02：40）乙：請你們補建築物現況這三個問題 ││（02：42）丙：對對對 ││（02：44）乙：喔，我想說你們沒有來現場勘查現況，那怎麼會把這三個現││ 況問題寫上去 ││（02：53）丙：我們要去現場看的話也要經過你同意 ││（02：56）乙：好，okok，好，我了解，好，謝謝你喔 ││（03：00）丙：好好，byebye │└─────────────────────────────────┘