臺灣臺南地方法院106年度訴字第1038號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1038號

原告

璞苑開發有限公司

法定代理人

謝明璋

訴訟代理人

蘇淑珍律師

被告

余景登律師即吳永興之遺產管理人

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106年12月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

㈠訴之聲明：

⒈先位聲明：

⑴被告應將坐落臺南市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）上如臺南市安南地政事務所106年8月30日土地複丈成果圖即附圖所示編號A部分面積309.64平方公尺之鐵皮建物（下稱系爭房屋）及所有堆積物拆除騰空，並將上開土地返還原告。

⑵被告應自民國106年5月4日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6,193元。

⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。

⒉備位聲明：

⑴被告應給付原告26,500元。

⑵被告應自原告起訴之日起按月給付原告15,000元。

㈡先位聲明部分：

⒈查系爭土地為原告於105年5月4日以8,570,000元拍定取得，故原告為系爭土地之所有權人，又坐落於系爭土地上之系爭房屋為訴外人吳永興於70年間所起造，吳永興死亡後，其全部法定繼承人均拋棄繼承，系爭房屋現無人使用，無權占用系爭土地，故原告主張依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地。

⒉本件被告無權占用系爭土地，須返還相當於租金之不當得利，被告占有使用系爭土地每年應給付租金為74,314元（計算式：土地面積309.64平方公尺×105年1月當期申報地價2,400元×10%＝74,314元，元以下4捨5入），每月則為6,193元（74,314元÷12＝6,193元，元以下4捨5入）。

㈢備位聲明部分：

⒈退萬步言，倘鈞院認定原告之系爭土地與被告之系爭房屋間，存有民法第425條之1條第1項之法定租賃關係，則依同條第2項規定，原告得對被告主張給付租金，又訴外人林蕉治即吳永興之配偶，曾將系爭房屋以每月10,000元之租金出租給其外甥蔡建明使用，考量到長年通膨與貨幣貶值之因素，原告認為每月租金應以15,000元為適當，若被告不同意，亦請鈞院依民法第425條之1第2項定之。

⒉又原告起訴時，已到期之租金債權為26,500元（計算式：每日租金為15,000÷30＝500元，自原告取得權利移轉證書之日即106年5月4日起至原告起訴日106年6月26日止合計共53日，500元×53日＝26,500元）。是以，被告若後續欲持續利用系爭房屋，應以每月15,000元之租金為對價，自原告起訴之日起按月給付之。

二、被告則以下列情詞資為抗辯：

㈠聲明：

⒈請求駁回原告之訴。

⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈡坐落系爭土地之系爭房屋原屬吳永興所有，原告買受系爭土地後，依民法第425條之1規定，於系爭房屋使用期限內，對其坐落之土地存在租賃關係，原告請求拆除系爭房屋，尚無理由。

㈢自原告取得系爭土地起至系爭房屋使用期限屆止前，應給付之租金，參土地法第97條第1項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」規定，原告以最高上限請求，尚屬偏高，請予酌減。

三、兩造不爭執之事項：

㈠系爭土地本為吳永興所有，經本院於106年5月4日以南院崑105司執西字第73192號不動產權利移轉證書，將系爭土地所有權移轉予原告，嗣於同年5月18日，經地政機關以拍賣之名義，將系爭土地登記在原告名下（本院卷第12頁）。

㈡坐落系爭土地上之門牌號碼臺南市○○區○○街000號建物即系爭房屋，占用系爭土地309.64平方公尺，係吳永興所有。

㈢系爭房屋為二層樓高之鐵皮建物，其內部堆置大量雜物，已長時間無人使用；其西臨海環街，北臨海環街320巷，附近多為民宅，亦有小型工廠坐落其間。

四、得心證之理由

㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。

㈡原告先位主張被告應將系爭土地上之系爭房屋拆除，並將土地返還原告云云。被告則抗辯本件有民法第425條之1之適用等語。經查：

⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。次按民法第425條之1規定及本院48年台上字第1457號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（最高法院94年度台上第551號判決可參）。

⒉依兩造不爭執事項㈠、㈡所示，系爭土地與系爭房屋原屬吳永興所有，嗣於106年5月4日，由原告取得系爭土地所有權，故依民法第425條之1第1項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，兩造間存有租賃關係。

⒊原告固主張系爭房屋屬違章建築，隨時面臨遭公權力拆除之可能，實無受民法第425條之1保障之範圍。且自起造日迄至107年課稅年度時，其經歷年數已達40年，且依照財政部頒布之固定資產耐用年數表可知，系爭房屋耐用年數僅為20年（屬有披覆處理之金屬建造），已逾耐用年限1倍以上，又系爭房屋迄今荒廢已久，久未有人使用，僅存大量雜物堆積，實難認系爭鐵皮屋具有相當經濟價值，並有害系爭土地之利用云云。惟查：

⑴按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上第1723號判決意旨參照）。是系爭房屋縱屬未辦理保存登記之建物，亦可適用民法第425條之1規定，原告上開主張，尚屬無據。

⑵次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102年度台上第1508號判決意旨可參）。查證人蔡建明於本院言詞辯論期日具結證稱：吳永興係我舅舅，我從事廢五金回收事業，於2、3年前曾向我舅媽承租系爭房屋作為倉庫，堆放回收物，如金屬及寶特瓶等。但系爭土地遭拍賣的當月就沒有承租了，當時月租金係1萬元等語（本院卷第166頁背面）。顯見系爭房屋並非不堪使用，仍可租予他人作為倉庫堆放物品，其顯具有經濟價值無訛，原告前揭主張，難謂有據。

⑶綜上，兩造間就系爭房屋占用之系爭土地，依法既推定有租賃關係，自非無權占有，原告先位請求被告拆除系爭房屋及返還占有系爭土地之不當得利，核屬無據。

㈢原告備位主張依民法第425條之1第2項之規定，請求被告給付每月15,000元之租金等語。經查：

⒈按前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。兩造間依民法第425條之1第1項規定，推定存有租賃關係，已如前述，故原告主張依上開規定請求被告給付租金，核屬有據。

⒉次按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息10%為限，土地法第105條準用同法第97條第1項定有明文。又該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。系爭土地西臨海環街，北臨海環街320巷，附近多為民宅，亦有小型工廠坐落其間，交通尚稱便利，因認系爭土地之租金，應以系爭土地申報地價年息6%計算之，較為適當。

⒊次查，系爭房屋占用系爭土地面積為309.64平方公尺，而系爭土地於105年1月之申報地價係2,400元等情，有土地登記第二類謄本及附圖附卷可參（本院卷第12、74頁），堪信為真。故被告應給付原告之每月租金為3,716元、每日租金為122元（計算式：309.64×2,400元×6%÷12月＝3,716元，309.64×2,400元×6%÷365日＝122元，元以下4捨5入）。而自原告取得系爭土地之日即106年5月4日起至本件起訴日前1日即106年6月25日止，計有53日（原告應誤載為起算至起訴日），故此期間內被告應給付原告之租金為6,466元（計算式：122元×53＝6,466元）。

⒋原告固主張系爭房屋曾以每月租金1萬元租與證人蔡建明使用，加計長年通膨與貨幣貶值之因素，故系爭土地每月租金應以15,000元為適當云云。惟證人係承租系爭房屋及其坐落之系爭土地作為使用，非僅承租系爭土地，原告欲以該租金作為計算基準，似有未洽。況原告亦未舉證說明為何加計通膨及貶值因素每月應增加5千元租金，是原告上開主張，尚無所憑。

⒌準此，原告請求被告給付6,466元，及自106年6月26日起按月給付3,716元，核屬有據，逾此範圍之請求，尚屬無據。

五、綜上所述，原告先位請求被告拆除系爭房屋及自106年5月4日起至返還系爭土地之日止，按月給付6,193元之不當得利，為無理由，應予駁回。原告先位之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。至原告備位請求被告給付6,466元，及自起訴日即106年6月26日起按月給付3,716元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。

七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔，民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌前開判決結果，爰判決如主文第4項所示。

八、據上論結，本件原告先位之訴為無理由；備位之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。