臺灣臺南地方法院106年度訴字第1064號

• 裁判案由: 請求損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 106 年 12 月 27 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1064號原　　　告
即反訴被告　蔡詠羽
訴訟代理人　蔡進欽律師
蘇正信律師
蔡弘琳律師
被　　　告
即反訴原告　林萬教
訴訟代理人　黃俊元
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國106年12月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣陸萬肆仟柒佰零貳元，及自民國106年12月5日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由本訴原告負擔。反訴訴訟費用，由反訴被告負擔十分之七，其餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分，得假執行。但反訴被告以新臺幣陸萬肆仟元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告前於民國106年2月20日向被告承租其所有門牌號碼臺南市○○區○○路000號1層鐵皮屋房屋（以下簡稱系爭房屋），租期自106年2月20日起至107年2月20日止，租期1年，每月租金新臺幣（下同）7,900元（以下簡稱系爭租賃契約）。原告並於簽約同時給付被告租押金8,000元，經被告點收無訛。
（二）原告承租系爭房屋之目的係經營美髮事業之用，職是之故，原告自承租後即開始進行店面內部裝璜及設置廣告招牌等，至同年3月5日裝璜完畢，原告即開始營業。詎開業後數日，因適逢下雨，竟發現系爭房屋因有多處鋼版破損、間隙情形，雨水乃延廁所上方滴下，為此原告乃通知被告進行修繕。豈料，被告僅口頭承諾，未立即雇工修繕，嗣於同年4月28日，原告又發現竟有野貓自
該破損處入侵至屋後倉庫，並產下數隻小貓因而孳生跳蚤，造成原告及來店客人遭跳蚤叮咬，無法營業，幾經反應，仍未見改善。原告不得已乃於同年5月20日以白
河郵局第27號存證信函通知被告終止租約。
（三）再就兩造間往來之存證信函說明要旨如下：
1.原告於106年5月20日寄發白河郵局第27號存證信函：
①原告於106年3月5日開始營業後，不過數日即發現一
棟廁所上方屋簷因下雨漏水，並通知被告。
②原告於106年3月19日交付租金予被告，並再次告知屋內水並有麻雀飛入。惟被告否認，並拒絕修繕。
③原告於106年4月28日通知被告有野貓及跳蚤入侵，被告口頭允諾會請環保局協助驅離。
④原告於106年5月6日因被告並未處理驅離野貓、跳蚤
，乃通知被告，被告爰指派印傭前來處理，但終未驅離。被告同時明確表明拒絕修繕房屋漏水。
⑤被告之子於106年5月13日至屋內查看，發現鐵皮屋簷處有破洞、縫隙，惟因範圍過大，並未立即修繕。
⑥原告於106年5月18日因遭跳蚤叮咬就醫，並與被告討論善後事宜。
⑦原告通知被告終止租約要求被告賠償。
2.原告於106年5月24日寄發善化郵局第82號存證信函：重申上封存證信函意旨，要求被告應於3日內修繕房屋漏
水及除蟲害完畢。
3.被告於106年5月25日寄發新莊五工郵局第316號存證信
函：被告回覆原告上封存證信函，承認有鳥、貓侵入房屋及漏水情形。
4.原告於106年5月31日寄發善化郵局第88號存證信函：收到被告上開存證信函後，即與之電話連繫，但被告仍未解決，並附上5月30日晚上拍攝錄影光碟。
（四）據被告提出中央氣象局南區氣象中心白河氣象站逐日氣象資料所示，106年3月8日當日確有下雨，雖雨量均未
達「大雨」標準，惟此，適足以證明稍有下雨情形，系爭房屋內即發生漏水情形，益徵原告主張系爭房屋確有漏水情形，與事實相符。
（五）被告固提出照片、收據等，抗辯其已於106年5月25日、5月27日分別雇請環衛科技企業社及陳文琨進行除蟲及
屋頂修繕工程，至此堪認，原告主張系爭房屋內有跳蚤及漏水情形，被告並不爭執。至被告僱請環衛科技企業社及陳文琨進行除蟲及屋頂修繕工程，經原告於106年5月30日進入系爭房屋查看，發現房屋屋簷處縫隙仍未填補，屋內仍有跳蚤。迨至6月2日下雨後仍有雨水自縫隙沿牆壁流下致地面積水，從而，原告主張解除契約，自屬有據。
（六）承上，原告承租系爭房屋經營美髮店因漏水、跳蚤孳生，無法正常營業，依法被告自應對原告負返還押租金及損害賠償之責，茲說明、計算損害明細如下：
1.押租金8,000元：兩造於締約之初，原告曾交付8,000元押租金，現原告已合法終止租約，被告依法自應返還押租金8,000元。
2.裝璜費用138,810元：原告為開設美髮店，乃進行營業
上裝璜，計支出共138,810元，此均屬營業上必要之費
用，依法自應由被告賠償之。
3.營業損失345,600元：原告自106年2月20日起承租系爭
房屋，租期至107年2月20日止，惟至106年5月20日終止租約，期間尚有9月無法營業，依之前營業收入平均每
日收入2,000元，再以每月營業24日，每月收入計48,000元，再按財政部頒布103年度營利事業各類所得暨同業利潤標準，美髮院毛利率為8%，綜互計算，計減少營業收入345,600元（計算式：48,000×9×80%＝345,600）
。
（七）被告因其所有系爭房屋鋼版破損、間隙，致野貓侵入孳生跳蚤，致原告身體多處遭叮咬進而產生皮膚炎、皮疹，依法自應對原告負損害賠償之責，茲說明、計算損害明細如下：
1.醫療費用4,276元：原告計支出醫療費用4,276元。
2.精神慰撫金5萬元：原告因遭跳蚤咬傷，身體多處發炎
，並留下疤痕，自應由被告賠償5萬元，以資慰藉。
（八）基上，被告就應返還之押租金、債務不履行及侵權行為損害賠償，總計546,686元（計算式：8,000＋138,810
＋345,600＋4,276＋50,000＝546,686）。
（九）並聲明：
1.被告應給付原告546,686元，暨自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）本件原告承租系爭房屋時，被告所出租之系爭房屋並無漏水問題，故本件漏水問題，實不能排除為原告請人安裝冷氣及招牌固定支架所致，因安裝過程必須踩踏屋頂、鑽出孔洞、震動；再者，兩造所簽定之系爭租賃契約第7條規定：「交付房屋日起，房屋之…清潔等費用由
乙方負擔。」，原告所指稱之衛生問題本非應由被告付費解決，且本件被告並無要求停止租賃，反係原告自106年3月20日繳納租金後即未曾再繳納租金及水電費，而被告於接獲原告106年5月20日之存證信函後，即於同年月25日回覆原告，請求雙方能出面協談，是以原告從未片面停止租賃關係。
（二）被告於接獲原告反應系爭房屋有漏水等問題後，被告並非不聞不問，原告於3月下旬交付租金時當面告知被告
沿室天花板有漏水情形，被告於幾日內即委請「育昇工程行」之訴外人石育騄前往察看，因原告不在店裡，經電話聯繫原告亦無接聽，被告只好與石育騄從二樓察看可能之漏水狀況，經石育騄查看後表示看不出有漏水情況無從修繕。因3－4月雨量不多，後原告未再表示有漏水之情，然被告之子黃俊元（為系爭房屋所有權人，在北部上班假日返回南部）聽聞被告提及後即於106年4月22日即攜帶泡沫膠至現場了解及協助處理，然經了解原告所反應有問題之區域非屬承租範圍，而是為通往系爭房屋後方建築之通道上，在長廊右方與隔壁鄰居牆上的縫隙，原告稱有貓及鳥進入，然該縫隙位置在高處，被告之子一時間無法處理，亦無法確認是否有貓及鳥進入；後於5月間再經原告反應有漏水、跳蚤之問題，被告
則於106年5月25日請「環衛科技企業社」前來除蚤，復於同月27日委託訴外人陳文琨前往為系爭房屋補漏修繕，是以被告對原告指稱房屋需修繕等事，並非全未處理。
（三）原告於106年5月20日存證信函自承：「…106年4月28日告知甲方，有野貓闖入甲方倉庫走廊區生產貓隻造成乙方及客人常因撞擊力道太大聲而受驚嚇，也告知怕造成衛生及健康及環境不良，因怕會有產生跳蚤之可能，所以請甲方能盡快處理野貓一事。」即可證系爭房屋並非於原告入住時即有跳蚤等蟲害。
（四）再者，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定
有明文。本件若系爭房屋有被告不為修繕之情，原告本得經催告後自行修繕，令被告負擔修繕費用；被告於106年5月20日方以存證信函催告被告修繕，而被告亦已為修繕，原告均未曾提出證據指稱被告於106年5月25日、27日派人修繕有何不當，致其不能營業之事實，卻遽提起本訴，請求被告應負擔106年5月18日至今所生損害自屬無理。
（五）又白河地區在106年1月1日至106年5月20日間之下雨狀
況，大抵雨量鮮少屬於旱季，僅有兩日全日累積雨量達56.6mm（4月12日）與41.5mm（5月16日），且並未達氣象標準局80mm（大雨）標準，再參照系爭房屋之平面相關位置圖，上證降雨情況與雨水滲下位置明顯無法影響營業區域。
（六）觀之原告所出示醫療診斷收據及證明書，診療期間自106年5月18日至106年7月26日，期間長達兩個月又8天，
在宣稱中止合約之後，又復於106年6月17日至奇美醫院進行急診，顯見原告叮咬與系爭房屋無涉。
（七）綜上，本件原告未能舉證，就系爭房屋有其所謂廁所漏水及衛生不佳，致使其無法營業之事證，及被告有何經催告不為修繕之事實，復未能提出其受有損害之相關證據，僅憑其空口即欲令被告負擔高額賠償，實無理由。（八）並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）兩造於106年2月13日訂立系爭租賃契約，反訴被告依租賃契約第3條有每月給付租金7,900元之義務，然反訴被告於106年2月13日支付訂金8,000元，2月20日及3月20
日各給付租金7,900元後即未再行給付，反訴被告持續
占用房屋，至今（106年12月）並未點交歸還，為此請
求反訴被告應給付反訴原告自106年4月20日至107年2月20日共計10個月合約權利期間之租金損失合計79,000元，及遲延給付之法定利息、終止合約、完成搬遷、租賃房屋恢復原狀返還反訴原告。
（二）另依系爭租賃契約之約定，反訴被告依租賃契約第7條
有自租賃物交付後自付水電費等義務，然反訴被告自承租後即未支付電費，經查系爭房屋自106年2月22日起至4月25日止之電費為647元，106年4月26日起至6月26日
止之電費為525元，水費度數33度費用330元，水電費合計1,502元，反訴被告有給付之責，為此一併請求反訴
被告給付之。
（三）精神慰撫金5萬元：反訴原告因反訴被告驟然提起訴訟
，還持續占用房屋不予歸還，在84高齡且殘障行動不便下，為訴訟來回奔波，夜不成眠，血壓飆高造成身體不適，還因憂勞而暈眩跌倒，造成胸前肋骨斷了三根，身心承受極度不適，自應由反訴被告賠償5萬元，以資慰
藉。
（四）聲明：
1.反訴被告應給付反訴原告130,502元，及自本狀（反訴
補充狀續一）繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並依法訴請終止合約、反訴被告完
成搬遷、租賃房屋恢復原狀返還反訴原告。
2.訴訟費用由反訴被告負擔。
3.願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
（一）本件租賃糾紛係可歸責於反訴原告，相關理由援引本訴之事實及理由所載，不另贅述。
（二）反訴原告固謂反訴被告並未依約給付106年3月、4月份
租金云云，惟觀諸反訴被告提出之系爭房屋－收付款明細欄，其中106年3月份租金欄下方，係由反訴原告記載「3/19 7900付清」等語，之後再由反訴原告本人簽名
「林萬教」確認；106年4月份租金欄下方，則由反訴原告記載「4/20 7900付清」等語，之後反訴原告本人簽
署「入金7900元」確認。由此記載內容觀之，反訴原告主張反訴被告未依約給付租金，要與事實不符。
（三）至反訴原告復謂反訴被告未依約給付租金爰依法終止兩造間之租賃關係云云，惟參諸本訴說明，兩造間之租賃關係業據反訴被告於106年5月20日以白河郵局第27號存證信函終止租約在案，暫勿論反訴原告所述並非實在，惟既經反訴被告終止租約，反訴原告自無再重覆主張終止租約之理。
（四）至反訴原告謂反訴被告現仍未將系爭房屋內之物品搬離云云，惟此係肇因系爭房屋內仍有跳蚤，反訴被告不敢再率爾進入屋內搬離物品，尚難以此認定反訴被告仍占有系爭房屋。
（五）另反訴原告主張反訴被告應給付精神慰撫金云云，於法不合，亦屬無據。
（六）聲明：
1.反訴原告之訴駁回。
2.反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、本訴部分：
（一）本件原告於106年2月20日與被告簽訂房屋租賃契約書（即系爭租賃契約），向被告承租門牌號碼臺南市○○區○○路0○0號一層鐵皮房屋（即系爭房屋），兩造約定租賃期間自106年2月20日起至107年2月20日止，每月租金7,900元，原告並已繳交押租金8,000元等情，為兩造所不爭執，並有系爭租賃契約在卷可稽，堪信為真實。（二）當事人主張於己有利之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。本件原告以承租系爭
房屋係為經營美髮事業，而系爭房屋因有多處鋼版破損、間隙情形，雨水乃延廁所上方滴下，且於106年4月28日發現有野貓自該破損處入侵至屋後倉庫，造成原告及來店客人遭跳蚤叮咬而無法營業，據以主張被告未保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，已於106年5月20日以存證信函通知被告終止系爭租賃契約，爰請求被告賠償裝璜費用、營業損失、醫療費用及精神慰撫金云云；為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
1.原告主張承租系爭房屋係欲經營美髮之用，為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
2.原告復主張因系爭房屋之鋼版有破損及間隙情形，致雨水延廁所上方滴下，並有野貓自破損處入侵至屋後倉庫，造成原告及來店客人遭跳蚤叮咬，致原告無法營業云云。惟原告就系爭房屋漏（滴）水之情形如何造成其無法營業等情，並未具體陳明並舉證以實其說；而對野貓曾入侵系爭房屋乙節，原告亦未舉證證明之。至於原告雖提出身上疑有遭跳蚤叮咬之相片為憑，惟不僅不能證明原告確係在系爭房屋中遭跳蚤叮咬，亦不能證明確有跳蚤存在及影響其營業之情形。
3.基上，原告主張因系爭房屋有多處鋼版破損、間隙情形，雨水乃延廁所上方滴下，且於106年4月28日發現有野貓自該破損處入侵至屋後倉庫，造成原告及來店客人遭跳蚤叮咬而無法營業云云，既均未據舉證證明。則原告以前揭事由主張被告未保持租賃物（系爭房屋）合於約定使用收益之狀態（營業用）云云，不足採信。
4.綜上，原告主張被告未保持租賃物（系爭房屋）合於約定使用收益之狀態云云，既不足採。則原告以該事由主張解除或終止系爭租賃契約，並請求損害賠償，難認有據。從而，原告依租賃契約、債務不履行及侵權行為損害賠償之法律關係，主張被告應返還「押租金」及賠償「裝璜費用」、「營業損失」、「醫療費用」及「精神慰撫金」，共計546,686元，及自起訴狀繕本送達被告
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，
為無理由，不應准許。
二、反訴部分：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租
金額約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個
月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別
定有明文。準此，以承租人積欠租金總額達2個月之租
額為由終止租約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2
個月以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。且按，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依
土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在，最高法院42年台上字第1186號判例意旨亦資參照。本件反訴原告雖以反訴被告自106年4月20日起即未依約按期給付租金為由，主張終止兩造間之系爭租賃契約，並請求反訴被告返還系爭房屋云云。惟反訴原告並未舉證證明其為前開終止契約之意思表示之前，已依民法第440條第1項規定定相當期限合法催告承租人支付租金，自難認反訴原告已取得法定之終止權限，即應認系爭租賃契約並未經反訴原告合法終止而仍有效存在。是反訴原告以系爭租賃契約已終止為由，請求反訴被告遷讓返還系爭房屋，自屬無據，為無理由，不能准許。
（二）反訴原告另主張反訴被告只繳納至106年3月份之租金後即未再繳納租金，反訴被告則抗辯已給付至106年4月份租金云云。查，本院當庭勘驗系爭租賃契約原本之房租付收款明細欄，勘驗結果為【3月20日至4月20日欄位下有被告（即反訴原告）林萬教本人之簽名，4月20日至5月20日欄位下有入金7900元之文字，兩行字的顏色只有一點點顏色上的差異】，有本院106年12月13日言詞辯
論筆錄可稽。按同一人於同一時間以同一枝筆書寫文字，因下筆前後、筆力輕重或筆之出水量，致有一點點顏色上的差異，尚在常理之中；況依常理判斷，若反訴原告係一次收受106年3月、4月兩月份之租金，應不可能
僅記載一個月租金之金額7900元。是反訴原告主張只有收了106年3月份之7900元，因為沒有位置寫，所以才寫到隔壁（106年4月欄）去等語，較為可採。是反訴原告另主張反訴被告只繳納至106年3月份之租金後即未再繳納租金乙節，為可採信。從而，反訴原告請求反訴被告給付自106年4月20日起至同年11月20日止所積欠之租金63,200元（計算式：7,900元8月＝63,200元），核屬有據，應予准許。又系爭租賃契約既尚未終止，則反訴原告請求反訴被告給付尚未到期之租金（或相當租金之不當得利)，自屬無據，不應准許。
（三）反訴原告主張反訴被告積欠自106年2月22日起至106年6月26日止水電費1,502元乙節，為反訴被告所不爭執，
堪信反訴原告此部分主張為真實。
（四）按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文。反訴原告雖另主張因反訴被告驟然提起訴訟，還持續占用系爭房屋不歸還，反訴原告在84高齡且殘障行動不便下，為訴訟來回奔波，夜不成眠，血壓飆高造成身體不適，復因憂勞而暈眩跌倒，造成胸前肋骨斷了三根，身心承受極度不適，請求反訴被告賠償5萬元云云。惟查，兩造間雖因系爭租賃
契約產生爭執並進行訴訟，然究為財產上之爭訟，實難認合於前揭得請求精神慰撫金之法律規定。是反訴原告此部分精神慰撫金之請求，於法無據，為無理由，不能准許。
（五）綜上，反訴原告請求反訴被告給付積欠之租金及水電費共計64,702元（計算式：積欠之租金63,200＋積欠之水電費1,502元＝64,702元），及自反訴補充狀繕本送達
翌日即106年12月5日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾前揭範圍之請求，為無理由，應予駁回。
肆、綜上所述，本訴原告之訴，為無理由，不應准許。反訴原告請求反訴被告給付64,702元，及自反訴補充狀繕本送達翌日即106年12月5日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾前揭範圍之請求，為無理由，應予駁回。
伍、本訴及反訴之事證均臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據資料，經本院斟酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論究，併此敘明。
陸、本訴及反訴兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行。於本訴部分，原告之訴既為無理由，則其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。而於反訴原告勝訴部分，該部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，並依被告
所為免為假執行之聲請，酌定相當之擔保金額宣告之；至反訴原告敗訴部分，其假執行聲請即失所附麗，應予駁回。
柒、據上論結，本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389
條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 27 日臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 27 日書記官 許 哲 萍