106年度訴字第205號｜民事：請求履行協議等｜裁判日期：107 年 05 月 30 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第205號原　　　告　蔡延忠訴訟代理人　施柔均許有茗律師被　　　告　黃玲君訴訟代理人　劉阿蓮上列當事人間請求履行協議等事件，本院於民國107年5月2日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第2項定有明文。原告起訴時主張本於兩造間於民國105年7月31日所成立之協議（下稱系爭買回協議，內容詳如後述），聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）3,734,619元及遲延利息；嗣於本院審理中，變更聲明為：被告應給付原告3,250,000元及遲延利息，並追加備位聲明：被告應給付原告1,106,175 元及遲延利息。經核原告原訴請求及前開變更追加，均係源於原告向被告買受坐落在高雄市○○區○○段000000地號土地及坐落其上之同段1129建號房屋（門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號，下稱系爭房屋；與前開土地合稱系爭房地）所衍生之相關爭議而來，基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：㈠原告於民國104年間，委託訴外人捷用不動產股份有限公司（即永慶房屋仲介股份有限公司中正西門加盟店，下稱永慶房屋中正西門店）仲介購買房地，原告已明確告知永慶房屋中正西門店業務員許原瑋，所欲購買者必須符合「未經淹水」、「無滲漏水」、「馬桶管線通暢」等條件。㈡被告及其代理人劉阿蓮均明知系爭房屋曾受淹水災情、漏水、馬桶管線阻塞等情事，卻刻意隱瞞，除在標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄上勾選「否」、未勾選「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄，經原告詢問系爭房屋狀況時亦保持沈默，任由許原瑋保證屋況美好且無上開情事，甚至哄抬買賣價格，致原告誤信系爭房屋未經淹水、無滲漏水、馬桶管線無阻塞，而決定購買系爭房地。㈢嗣兩造於104年12月22日簽約時，原告曾質疑系爭房屋4樓天花板有黑點、疑似漏水，劉阿蓮、時任永慶房屋中正西門店店長郭峻瑋、接洽賣方之業務員鐘婉禎亦均佯裝不知情，終使原告陷於錯誤，而以3,250,000元之較高價格購買系爭房地（下稱系爭買賣契約）。㈣簽約後未久（約於104年12月間），原告發現系爭房地附近坐落有火力發電廠，因原告誤以為系爭房地附近並無火力發電廠始同意購買，此屬物之性質有錯誤，原告隨即通知許原瑋、郭峻瑋，希望能協助原告取消系爭買賣契約，然經郭峻瑋以火力發電廠位處系爭房地3公里外、無須告知為由而拒絕。㈤105年3月5日交屋後，原告先僱工整修系爭房屋，嗣於105年7月12日發現系爭房屋1樓後方鐵皮屋有嚴重漏水情形，原告立即通知被告、劉阿蓮以及許原瑋，惟其等均置之不理；嗣原告於105年7月24日遷入系爭房屋後，又陸續發現系爭房屋2、3、4樓均有嚴重漏水，以及1、2、4樓馬桶管線阻塞，兩造遂於105年7月31日達成協議：由被告以原價3,250,000元加計修繕費用214,069元買回系爭房地（即系爭買回協議），詎被告事後竟又反悔，只願以3,150,000元買回，業經原告拒絕之。㈥因原告係受被告、劉阿蓮、許原瑋、郭峻瑋、鐘婉禎等人詐欺，始誤信系爭房屋未經淹水、無滲漏水、馬桶管線通暢，且原告本欲購買無受淹水災情、無滲漏水、馬桶管線通暢、附近無火力發電廠之房地，是原告係因錯誤及受詐欺而為買受系爭房地之意思表示，原告已於105年10月26日以臺南成功路郵局第2237號存證信函（下稱105年10月26日存證信函）、105年12月12日以台南灣裡郵局第29號存證信函（下稱 105年12月12日存證信函），撤銷訂立系爭買賣契約之意思表示。㈦況被告曾表示原告得於簽訂系爭買賣契約後半個月內無條件解除契約，然許原瑋竟隱匿上情，未如實告知原告，致原告於接獲被告105年10月28日台南金華郵局第154號存證信函（下稱105年10月28日存證信函）後始知上情；而原告於簽訂系爭買賣契約後半個月內，確實已向許原瑋、郭峻瑋表示因火力發電廠之故，不願購買系爭房地，是原告已符合被告所提之解約條件，爰再以105年12月12日存證信函解除系爭買賣契約。㈧另系爭房地有滲漏水、馬桶管線阻塞、管線不通等情形，亦屬減少通常效用之瑕疵，系爭房地應已減損1,106,175元之價值，爰請求原告返還該部分價金；且原告亦為不完全給付，併請求損害賠償1,106,175元。㈨為此，先位請求被告履行系爭買回協議或返還系爭房地之買賣價金；備位請求被告返還系爭房地所減少之價金或賠償因不完全給付之損害。並聲明： ⒈⑴先位聲明：被告應給付原告3,250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。 ⑵備位聲明：被告應給付原告1,106,175元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告辯稱：㈠被告出售系爭房地時已事先表示以房屋現況原貌賣屋，而系爭房屋屋齡20年，被告自84年買屋後從未進住，故在標的物現狀說明書就建物現況是否有滲漏水欄位勾選「否」；且原告已盡力配合原告各種要求，包括於系爭房地點交前修繕系爭房屋4樓天花板黑點處、點交後修繕系爭房屋1樓後方鐵皮屋漏水處。詎原告又表示系爭房屋1樓、4樓馬桶流水不順暢，被告於105年7月31日已偕同水電師傅到場估價並欲進行修繕，經原告先後以農曆7月、結婚、妻子懷孕等事由表示不宜修繕；遲至105年9月間，原告又要求被告給付38,000元由其自行僱工修繕即可，被告實已盡力配合原告修繕系爭房屋之要求。然原告配偶施柔均又屢至永慶房屋中正西門店爭吵、要求被告修繕，被告不堪其擾，遂表示願意以賣屋所得實際價金3,150,000元買回系爭房地，惟遭原告拒絕。㈡被告於簽訂系爭買賣契約前從未聽聞原告曾要求系爭房屋不能有受淹水災情、滲漏水、馬桶管線阻塞等保證品質，況系爭房屋本無原告所指上開情事。至系爭房屋牆面水痕僅係雨水潑濺痕跡，若有颱風下大雨致滲漏水或淹水，亦屬不可抗力事由；而火力發電廠又距系爭房地達3公里遠之處，原告執上開理由主張撤銷系爭買賣契約，或減少價金、損害賠償，均無理由。㈢另兩造於105年7月31日未有和解，未存有原告主張之系爭買回協議，原告亦未提出經兩造簽名蓋章之書面證據，原告請求被告履行系爭買回協議，當屬無據。㈣被告代理人劉阿蓮曾於104年12月22日簽約時，當面向原告表示：原告於簽訂系爭買賣契約後半個月內，仍可考慮是否確定買受系爭房地，然原告於簽訂系爭買賣契約後半個月內並未表示欲解約，甚至繼續履行後續買賣程序，原告自不能事後反悔，以此主張解除系爭買賣契約。被告直至105年12 月間，與原告、永慶房屋中正西門店進行第2次調解會時，才聽聞原告欲以系爭房地附近有火力發電廠乙事解除系爭買賣契約。㈤聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項（見本院卷三第80頁反面至81頁）㈠被告授權其母劉阿蓮出賣系爭房地，劉阿蓮遂於104年12月 11日以實收3,150,000元之條件，委託永慶房屋中正西門店仲介買賣，並出具標的物現狀說明書（見補字卷第12頁、本院卷一第25頁）。㈡兩造經由永慶房屋中正西門店居間媒介，於104年12月22日簽訂不動產買賣契約書，由原告買受系爭房地，買賣條件如補字卷第13至22頁（即系爭買賣契約）。㈢被告應原告要求，於點交系爭房地前，修繕系爭房屋4樓黑點部分。㈣系爭房地於105年2月15日移轉登記於原告。㈤被告於105年3月6日點交系爭房地予原告。㈥被告於點交系爭房地之後，應原告要求於105年7月17日修繕系爭房屋1樓後方鐵皮屋。㈦原告於105年7月間透過永慶房屋中正西門店向被告反應系爭房屋1樓、4樓馬桶管線不通。㈧原告、劉阿蓮、郭峻瑋、許原瑋、鐘婉禎於105年7月31日至系爭房屋討論馬桶管線不通修繕問題。㈨被告於105年7月31日委請水電師傅前往估價，報價為30,000元，惟原告不同意。㈩原告於105年9月6日委請上益水電行前往估價修繕系爭房屋1樓、4樓管線阻塞問題，報價38,000元。 原告不願由被告僱工修繕，要求由被告支付30,000元後由原告自行處理，相關往來對話如本院卷一第114頁。 被告於105年10月10日出具切結書，表示願意以3,150,000元買回系爭房地；經施柔均領取，並備註「收不代表同意」（見補字卷第42頁、本院卷一第28頁）。 原告以105年10月26日存證信函，催告被告於文到7日內解決系爭房屋屋況及屋價問題（見補字卷第47至49頁反面），被告於105年10月27日收受之。 被告以105年10月28日存證信函函覆原告前揭函文（見補字卷第50至51頁反面），原告有收受之。 原告寄送105年12月12日存證信函予被告（見本院卷三第76 至78頁），被告於105年12月14日簽收。四、爭執事項：㈠兩造是否成立系爭買回協議？原告據此請求被告給付3,250,000元，有無理由？㈡原告以105年10月26日存證信函、105年12月12日存證信函，撤銷系爭買賣契約，是否有據？原告據此請求被告給付3,250,000元，有無理由？㈢原告以105年12月12日存證信函解除系爭買賣契約，是否有據？原告據此請求被告給付3,250,000元，有無理由？㈣原告主張系爭房屋有滲漏水、馬桶管線阻塞、管線不通等不具通常效用之瑕疵，減少價金1,106,175元，有無理由？㈤原告主張系爭房屋有滲漏水、馬桶管線阻塞、管線不通，被告為不完全給付，致原告受有1,106,175元之損害，有無理由？五、得心證之理由：㈠兩造是否成立系爭買回協議？原告據此請求被告給付3,250,000元，有無理由？ ⒈按當事人互相意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。又按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號判例意旨參照）。原告主張兩造已合意成立系爭買回協議乙節，為被告否認，原告自應就此有利於己之事實負舉證責任。 ⒉原告固提出施柔均於105年9月29日與郭峻瑋、鐘婉禎；於105年10月8日與劉阿蓮之對話錄音檔案，以及劉阿蓮於105年10月10日所出具之切結書，為其主張之論據（見本院卷三第129頁）。惟徵諸105年9月29日對話錄音內容，僅有施柔均堅稱被告同意以3,250,000元買回系爭房地，然郭峻瑋並未正面回應，鐘婉禎更明確反駁：「她說原價呢，妳有聽到，就是她講原價呢」、「（施柔均：3,250,000，還有加）沒有喔，她說原價」（見本院卷一第108頁）；而劉阿蓮於105年10月10日所出具之切結書係記載：「乙方（即被告）願意以賣屋實收價錢3,150,000元整，現有屋況買回，因恐口說無憑，特立此書申明」（見補字卷第42頁），上開事證至多僅能證明兩造曾於105年7月31日就系爭房地進行討論、被告事後表示願意以3,150,000元買回系爭房地等情，尚不足以證明系爭買回協議已成立。⒊再者，關於105年7月31日會談之經過，業據在場見聞之證人許原瑋、鐘婉禎、郭峻瑋到庭證述如下： ⑴證人許原瑋結證稱：105年7月31日到系爭房屋現場，劉阿蓮帶水電師傅就馬桶管線部分估價，當天有討論到房子要如何處理，但沒有共識，現場有點混亂，伊沒有聽到系爭房地是否要買回的事情，而且時間太久了，伊只記得當時水電師傅估價30,000元等語（見本院卷二第4 頁反面、第5頁）。 ⑵證人鐘婉禎結證稱：當天雙方的情緒都很激動，過程中有聽到3,150,000元這個數字，這個金額是屋主扣掉仲介費、過戶費後存在履保專戶的數額，但伊也不知道雙方提到這個數字要做什麼，應該是雙方情緒太過激動才會討論到這件事，劉阿蓮當時一直要伊載她離開現場，伊當時專心安撫她的情緒；因為施柔均事後來店裡一直說被告要用3,250,000元買回系爭房地，所以伊才回她說：「用原價吶」，但是雙方對於原價的定義是不一樣的等語（見本院卷二第8至9頁）。 ⑶證人郭峻瑋結證稱：當時現場很多人，而且雙方都很激動，沒有辦法好好坐下來溝通，伊沒有聽到屋主提到要用原價買回系爭房地；不過事後原告來店裡表示說他們聽到屋主說要以3,250,000元買回系爭房地及支付修繕費用，所以伊就請雙方自己協議討論等語（見本院卷二第11頁反面）。 ⑷本院審酌上3證人經隔離訊問後仍為一致之供述，且證述內容亦無特別偏坦一方之情形，更與原告所提105年9月29日對話錄音內容大致相符，因認其等證述應為真實可信；而依上3證人證述可知，原告、劉阿蓮於105年7 月31日會談時，雙方（含各自陪同到場之人）情緒激動、場面混亂，且劉阿蓮亦未表示將以3,250,000元加計修繕費用買回系爭房地，是原告主張兩造間成立系爭買回協議，尚無實據。 ⒋此外，原告復未提出其他證據足資證明兩造已合意成立系爭買回協議，從而，原告主張依系爭買回協議請求被告給付3,250,000元，即屬無據。㈡原告以105年10月26日存證信函、105年12月12日存證信函，撤銷系爭買賣契約，是否有據？原告據此請求被告給付3,250,000元，有無理由？ ⒈按表意人撤銷其因內容錯誤而為之意思表示，應於意思表示後1年內為之，民法第90條前段定有明文。該項期間係法定除斥期間，其時間經過，撤銷權即告消滅，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據。經查： ⑴原告主張係以105年10月26日存證信函、105年12月12日存證信函，為撤銷其因內容錯誤（即誤認系爭房屋未經淹水、無滲漏水、馬桶管線通暢、附近未有火力發電廠）而為104年12月22日買受系爭房地之意思表示。 ⑵稽之105年10月26日存證信函內容，原告固指系爭房屋曾受淹水、有滲漏水、馬桶管線阻塞等問題，並稱其係因標的物現狀說明書記載不實、許原瑋仲介話術始購買系爭房地，然僅催告被告「於文到7日內解決系爭房屋屋況及屋價問題」（見不爭執事項）；而105年12月 12日存證信函內容，則係原告以伊曾於104年12月底告知許原瑋不願購買系爭房地，符合被告所提解約條件，催告被告「於文到7日內與原告處理解除系爭買賣契約事宜」（見不爭執事項），均顯未表明以內容錯誤為由，撤銷其於104年12月22日買受系爭房地之意思表示之意，是原告主張以上開函文為其撤銷之意思表示，自屬無據。 ⑶又遍觀卷內事證，原告於104年12月22日為買受系爭房地之意思表示後1年內（迄至105年12月21日），均無以內容錯誤而撤銷其104年12月22日買受系爭房地之意思表示，縱認原告主張其就系爭房地之性質有重大錯誤乙節屬實，原告係於本件訴訟中以106年6月27日民事陳述狀始首次表示行使撤銷權，請求被告返還系爭買賣契約價金（該書狀於106年7月4日送達被告，見本院卷三第 54、61、74頁），顯已逾前開規定所定之1年除斥期間，原告自不得再以內容錯誤而撤銷其於104年12月22日買受系爭房地之意思表示。 ⒉再按民法第92條第1項固規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之」，惟按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依前開規定撤銷意思表示之餘地；又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例、98年度台上字第171號判決意旨參照）。經查： ⑴劉阿蓮以被告代理人之身分，在標的物現狀說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位上勾選「否」，且未勾選「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），固堪認定。然依系爭買賣契約書第17條特別約定事項記載：「本標的簽立契約之際，仍有租賃關係，於點交房地前承租戶應清空屋內所有雜物搬離…」（見補字卷第16頁），可見被告、劉阿蓮出賣系爭房地時並未實際居住該處；再佐以原告所提施柔均與被告於105年10月17日之對話錄音檔案，被告表示：「我租給他，我就告訴他，我收你這樣的租金，我就是這樣租給你，那房子怎麼樣你就自己去處理」（見本院卷二第100頁），以及施柔均與訴外人即系爭房屋前承租人陳靚雨於105年10月5日、105年11 月4日之對話錄音檔案，陳靚雨表示：「…那隻馬達，我來這的時候就壞掉了！壞掉我有跟她說。（您有跟屋主說，說壞掉了？）她說你自己去想辦法，不然你叫人來修理啊！（怎麼這樣！）她說你自己去想辦法，我房子租你而已，我沒再負責你房子內部維修！…」、「…，我剛搬進來沒多久的時候，因為鐵門開的乒砰叫，我跟她反應，她跟我說，沒有喔，我租你房子時，我便宜租你喔，裡面的東西你要自己處理」、「…那個鐵門在開乒砰叫的時候，她跟我說，沒有喔，我屋子便宜租你喔，我是不負責你裡面的東西喔」（見本院卷二第96、97頁），亦可見被告、劉阿蓮就出租系爭房屋期間不負維修、保持義務。準此，縱認原告主張系爭房屋有滲漏水乙節屬實，然被告、劉阿蓮究係「明知系爭房屋有滲漏水而故意填載不實」，抑或「疏未查明系爭房屋有無滲漏水而填載不實」，已非無疑。 ⑵至陳靚雨雖於105年10月5日、105年11月4日與原告、施柔均之對話中提及系爭房屋有滲漏水、曾向屋主（即被告、劉阿蓮）反應等情事。然觀其等前後對話，係由施柔均設題提問，陳靚雨除為被動或順應施柔均而回應外主要係抱怨入住時曾向屋主反應系爭房屋鐵門噪音、馬達故障，但未獲解決等事，其關注重點亦非系爭房屋有無滲漏水、是否曾告知屋主滲漏水等節，是其等間之對話錄音內容，尚不足以證明系爭房屋於被告出租他人期間即有滲漏水，以及被告明知悉系爭房屋滲漏水等事實為真。 ⑶原告另主張許原瑋帶看系爭房地時就滲漏水、馬桶管線阻塞等問題避重就輕，而劉阿蓮、鍾婉禎、郭峻瑋於簽約時對於原告質疑滲漏水痕跡，佯裝不知情，均係詐欺原告等語（見本院卷四第73頁反面至74頁），然原告對此均未提出具體事證以實其說，亦難憑採。 ⑷稽上各情，原告無法舉證證明被告有使其陷於錯誤之故意、致其因錯誤而為104年12月22日買受系爭房地之意思表示，是其自無從依民法第92條第1項規定撤銷前開意思表示，原告進而請求被告返還價金3,250,000元，即為無據。㈢原告以105年12月12日存證信函解除系爭買賣契約，是否有據？原告據此請求被告給付3,250,000元，有無理由？ ⒈原告主張被告允諾原告於簽訂系爭買賣契約後半個月內，仍可不附理由解除系爭買賣契約，原告已於期限內以系爭房地附近有火力發電廠為由，向許原瑋、郭峻瑋表示解除系爭買賣契約之意，故系爭買賣契約業經解除，被告應返還價金3,250,000元等語，並以劉阿蓮105年10月28日存證信函、證人郭峻瑋於本院審理時之證述為憑。被告固不爭執曾為上開允諾，但以原告未於期限內為解除系爭買賣契約之意思表示等語置辯。 ⒉按對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力；非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第94條、第95條第1項前段定有明文。又民法上所謂代理，係指本人以代理權授與他人，由他人代理本人為法律行為，該代理人之意思表示對本人發生效力而言（最高法院62年台上字第1099號判例意旨參照）；而居間者，係當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約（民法第565條規定參照），二者尚有不同。經查： ⑴兩造固經永慶房屋中正西門店居間媒介而於104年12月 22日成立系爭買賣契約，然系爭買賣契約書已明確記載「買方：蔡延忠（即原告）」、「賣方：黃玲君（即被告、代理人：劉阿蓮」（見補字卷第16頁反面）；再參諸兩造所陳系爭房屋交易過程，被告、劉阿蓮從未陳明曾授與代理權予永慶房屋中正西門店或所屬職員，而劉阿蓮代被告委託永慶房屋中正西門店仲介買賣系爭房地之專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書亦未載明授與代理權與永慶房屋中正西門店（見本院卷一第228 至230頁），是永慶房屋中正西門店及其所屬職員於系爭房地之買賣，僅為單純居間媒介，並無代理被告、劉阿蓮之權限，應堪認定。 ⑵永慶房屋中正西門店及所屬職員既無代理被告之權限，則原告前揭主張事實縱或屬實，原告所為解除系爭買賣契約之意思表示，亦未於被告所允期間內（即簽立系爭買賣契約後半個月內）到達被告，自無從對被告發生效力。 ⑶原告雖又主張其受許原瑋隱瞞而不知劉阿蓮上開允諾，遂再以105年12月12日存證信函解除系爭買賣契約等語，暫不論原告實未舉證證明其受許原瑋隱瞞而不知上開允諾乙情為真，劉阿蓮上開允諾既附有終期，則於期限屆滿時，已失其效力，原告當無從以其不知為由，認其仍有任意解除系爭買賣契約之權。 ⑷從而，原告主張伊已符合意定解除契約事由，並以105 年12月12日存證信函解除系爭買賣契約，應屬無據，原告據此請求被告返還系爭房地之買賣價金3,250,000元自無理由。㈣原告主張系爭房屋有滲漏水、馬桶管線阻塞等不具通常效用之瑕疵，減少價值1,106,175元，有無理由？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。是物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提（最高法院85年度台上字第664 號判決意旨參照） ⒉經查，系爭房地係於105年3月6日點交於原告（見不爭執事項㈤），原告固以系爭房屋滲漏水、管線不通之照片、證人陳靚雨對話錄音檔案及譯文，主張系爭房屋存有滲漏水、管線不通之不具通常效用之瑕疵。然前開照片僅能證明系爭房屋於拍攝照片時有滲漏水、管線不通之情形，尚無法證明前開瑕疵於系爭房地交付於原告時，即已存在；至證人陳靚雨雖於與施柔均之對話中提及系爭房屋有漏水、管線不通之情形，然其等對話內容尚不足以證明系爭房屋於被告出租他人期間即有滲漏水、管線不通之瑕疵乙節屬實，前已敘明。而原告對此有利於己之事實又不願繳納費用送請鑑定（見本院卷三第126、149頁），此外，原告復未提出其他具體事證以實其說，自有未盡其舉證之責，其主張即難採信。 ⒊況原告於105年7月間即透過永慶房屋中正西門店向被告反應系爭房屋有管線不通之問題（見不爭執事項㈦），然遲至本件訴訟進行中以106年4月5日民事更正訴之聲明狀行使減少價金權（見本院卷一第197頁），是縱系爭房屋確有於危險移轉時不具通常效用之瑕疵，原告之物之瑕疵擔保請求權亦已超過民法第356條6個月之除斥期間而消滅，併予敘明。㈤原告主張系爭房屋有滲漏水、馬桶管線阻塞，被告為不完全給付，致原告受有1,106,175元之損害，有無理由？ ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。惟該條所稱之不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之（最高法院99年度台上字第2033號判決意旨參照）；又在債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任（最高法院82年度台上字第267號判決意旨參照）。 ⒉經查，原告固主張系爭房屋有滲漏水、管線不通之嚴重瑕疵，被告為不完全給付等語，惟依原告所提系爭房屋滲漏水、管線不通之照片，以及證人陳靚雨與施柔均間之對話錄音內容，均無法證明被告於105年3月5日點交系爭房屋於原告時，系爭房屋之屋況即有滲漏水、管線不通等瑕疵，業經本院說明如前，是原告所提證據尚不足以證明被告所為給付內容不符合債務本旨。此外，原告復未提出其他事證證明被告為不完全給付，從而，原告主張被告就系爭買賣契約為不完全給付致其受有損害，進而請求被告賠償其損害，無足憑採。六、綜上所述，原告無法舉證兩造於105年7月31日成立系爭買回協議，亦無法舉證其係受詐欺而於104年12月22日為買受系爭房地之意思表示，或其已符合被告所允之解除契約事由，又未能舉證證明系爭房屋於危險移轉時有不具通常效用之瑕疵或被告所為給付不符合債之本旨；至民法第88條之撤銷權則已逾1年除斥期間而告消滅。從而，原告分別請求被告履行系爭買回協議、返還買賣價金，以及賠償損害，先位聲明被告應給付原告3,250,000元及遲延利息、備位聲明被告應給付1,106,175元及遲延利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 107 年 5 月 30 日民事第一庭法官楊雅萍以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 5 月 31 日書記官吳昕韋

臺灣臺南地方法院106年度訴字第205號

關鍵資訊