106年度訴字第562號｜民事：返還房屋｜裁判日期：107 年 06 月 15 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第562號原　　　告　劉清田張天祥上二人共同訴訟代理人　裘佩恩律師王盛鐸律師楊志凱律師被　　　告　久晴風股份有限公司法定代理人　陳鴻鈞被　　　告　以航有限公司法定代理人　陳以航上二人共同訴訟代理人　張克豪律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國107年5月9日言詞辯論終結，判決如下：主文被告久晴風股份有限公司應給付原告劉清田新臺幣貳拾陸萬壹仟參佰壹拾伍，及自民國一Ｏ六年八月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告久晴風股份有限公司負擔十分之二，餘由原告負擔。本判決第一項原告劉清田勝訴部分得假執行。但被告久晴風股份有限公司如以新臺幣貳拾陸萬壹仟參佰壹拾伍元為原告劉清田預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：㈠緣原告劉清田與被告久晴風股份有限公司（下稱久晴風公司）於民國105年5月19日簽訂租賃契約（下稱系爭租賃合約書，本院卷一第95-99頁），由原告劉清田將門牌號碼臺南市 ○○區○○路000○000○000○000號1樓之建物（下稱系爭建物）出租給被告久晴風公司經營曼頓咖啡精緻茶品，並約定每月租金以被告當月營業總額之百分之18計算，然被告久晴風公司未經原告劉清田同意，竟於承租不久後，即將系爭建物轉租於被告以航有限公司（下稱以航公司），被告以航公司代表人陳以航自承於105年9月1日起即以「以航公司」名義開立發票，以及與被告久晴風有限公司有簽二份合約，第一份加盟合約，第二份房屋租賃合約，總共付了500多萬元，其中200萬元是權利金，另外300多萬元是機器設備，包括桌椅，且於經濟部商業司公司資料查詢網站可查知被告以航公司於105年08月26日核准設立，公司所在地設於系爭227號建物，故原告劉清田得依民法第443條規定終止系爭租賃契約。又被告久晴風公司自將系爭建物轉租給被告以航公司後，即未依約給付106年1月及2月份之租金，至今已逾2個月租金未付，原告劉清田經以105年10月12日之存證信函、105年11月2日法律事務所函、105年11月21日法律事務所函（本院卷二第215-239頁）催告被告給付仍未果，爰依民法第440條之規定終止系爭租賃合約，且系爭租賃合約應於本件起訴狀繕本送達被告翌日起終止，從而，原告劉清田依據依民法第455條、第179條、第184條第1項前段、第767條對被告二人主張權利，原告張天祥依據民法第179條、第184條、第767 號對被告二人主張權利，請求被告遷讓返還系爭建物；且被告劉清田依系爭租賃契約及民法第179條規定請求被告久晴風公司返還積欠之租金及代墊費共計261,315元（即105年租金及代墊款之尚欠金額21,991元，加上106年1月及2月之租金金額161,198元，以及106年1月及2月之代墊款78,126元，21,991元＋161,198元＋78,126元＝261,315元）。㈡被告久晴風公司雖以105年4月14日其與訴外人伊化國際有限公司（下稱伊化公司）之負責人即原告劉清田所簽立之合約書（下稱系爭4月合約書，本院卷一第91-93頁）租用系爭建物）並約定「由久晴風公司曼頓咖啡茶品加盟契約進駐，全權經營」，辯稱被告久晴風公司進駐經營後，轉由其加盟業者即被告以航公司經營「曼頓咖啡」品牌，符合系爭4月合約書內容，並無所謂違約或違法轉租情形云云。然事實上原告劉清田乃依105年5月19日與被告久晴風公司重行簽立系爭租賃合約書，即係因系爭4月合約書內容不妥，故兩造重新簽訂系爭租賃合約書，系爭4月合約書當已合意終止，今被告久晴風公司仍埶系爭4月合約書抗辯其轉由加盟業者即被告以航公司經營事業無違法轉租，即有疑義。況且，依系爭租賃合約書內容觀之，原告劉清田與被告久晴風公司乃協議由被告久晴風公司進駐，全權經營，倘被告久晴風公司堅持有讓加盟契約一併進駐之想法，自應於契約上註明如系爭4 月合約書第二項中約定「加盟契約」字樣，然雙方並未為此記載，可證兩造並無讓加盟契約進駐之合意。被告久晴風公司既有交付系爭建物之全部予被告以航公司使用事實，縱其等就系爭建物之使用並未以租約之形式存在（假設語氣，原告否認），則依被告久晴風公司與被告以航公司間成立之加盟契約，應有加盟金之給付，自然包括使用系爭建物之對價而為有償使用系爭建物，故本件被告之間實質上根本發生系爭建物全部轉租之效果，被告久晴風公司抗辯其乃無償將系爭建物交付被告以航公司使用，並非轉租云云，顯係臨訟卸責之詞。又被告久晴風公司既已自承已將系爭建物交付被告以航公司使用收益（加盟），衡情應係將系爭建物全部交由被告以航公司使用收益，已達到租賃物全部轉租之效果，與被告久晴風公司是否仍有機器設備置放於系爭建物無關，亦不因此影響被告久晴風公司早已把對系爭建物全部之使用收益權限透過轉租行為讓予被告以航公司，被告久晴風公司空言其僅係一部轉租而非全部轉租，理由顯然前後矛盾。㈢被告久晴風公司積欠原告租金、代墊費等情形如下： ⒈被告久晴風公司積欠租金部分，說明如下（詳見附表一）：①被告久晴風公司於訴訟進行中，從未向原告表示要給付後續租金，原告何來拒收後續金額之理，倘被告真有於本件起訴前表示欲給付後續租金之意思表示，原告出租系爭建物本為換取合理利潤，則豈有無端生事提起訴訟而拒收租金之可能，被告於空言106年2月底後原告都拒收後續的金額云云，顯為臨訟卸責之詞，原告拒絕收受只有一次，就是被告用以航公司的名義付款，原告認為以航不是契約當事人，所以就退還，除了那一次之外，原告沒有拒收過。106年1、2月的租金被告沒有表示要給付，且被告久晴風公司106年2月13日自己有簽下字據，承諾106年2月14日匯入原告劉清田帳戶347,440元，且於106年2月20日付清105年10月、11月、12月租金共15萬元，有被告久晴風公司當時法定代理人陳華宗親寫之字據可證（下稱系爭字據，本院卷一第259頁），所以被告久晴風公司106年2月20日給付之45萬元是用來支付105年10 月至12月份之租金，不是支付106年1、2月租金或代墊款。106年1月、2月之租金被告未付。起訴前原告一再向被告催告追討租金與代墊費用，被告皆置之不理，起訴後更屢屢抗辯其從未積欠原告任何租金或費用，原告只好於106年8月29日再追加請求106年1月、2月份之租金，自無所謂未予催告被告給付之情事。 ②至於本件租金計算基準究為營業額（含稅）或銷售額（未稅）爭議，參照最高法院103年度台上字第713號判決要旨，及系爭租賃合約就租金之計算，既約定以「營業總額」計算，即表示兩造為便利計算，而以被告每月所開立發票總計之營業總額為準，顯無應扣除稅金之合意，如兩造果有以不含稅之銷售額為計算基準，自會以「銷售額」或「淨利」之文字呈現，況且被告於106年8月15日答辯狀、107年3月21日辯論意旨狀中（本院卷一第272、273頁，本院卷二第176、177頁）仍係以含稅之發票金額（營業額）計算本件租金，顯見兩造就此並無爭議，則被告於107年1月23日審理時抗辯應以不含營業稅之銷售額計算比較合理云云（本院卷二第154頁），顯有任意解釋契約，違反契約明確文義之嫌。 ⒉被告久晴風公司積欠原告代墊款部分，說明如下（詳見附表一、附表二）： ①就「臺南市○○區○○段0000000地號上電號：00-00-0000 -00-0」之用電部分，台灣電力股份有限公司臺南區營業處（下稱台電公司）106年12月8日台南字第1061301723號函既已回覆說明被告久晴風公司租賃使用之系爭建物確有使用該電號之電箱，且被告對於該台電公司之函文亦不爭執，基於使用者付費之精神，被告自有支付該電箱電費之義務。又上開電箱於簽約時，被告久晴風公司早就知道系爭建物二樓為原告使用，但基於原告有免收押租金之優惠，被告久晴風公司願意簽立契約負擔全部電費。再者，不論依據兩造使用面積、使用時間、使用類型（被告為營業用，原告則僅為辦公之日常民生用電），實際分擔比例應為二比一，但原告僅以七分之三之比例計算並要求被告分擔，實已十分優惠，且從105年6月兩造即已口頭達成約定，至今被告就此部分否認有繳納義務，實屬無理。 ②被告抗辯105年6月份代墊費用非在原告原起訴範圍內云云，然此部分費用因原告早已向被告請款，有105年6月份之被告應付帳款明細可稽（本院卷二第211頁），被告甚至已於105年9月2日給付原告支票23萬元及現金27,167元，金額恰為依當時被告所提供營業額資料所計算105年6月份之租金與代墊費用之總額257,167元【計算式：200,970元＋56,197元＝ 257,167元】，被告此部分自己結清，原告當無再為請求之理，但被告卻一再以此舊帳已結清之金額再為主張用作支付其他月份之費用，顯有誤會混淆之虞。 ③至於106年2月份之電費、電信費、合一環保費用、天然氣費部分，雖原告起訴時因電力公司等單位尚無開立單據，然所謂106年2月份單據費用實乃被告於106年1月份所使用之費用，此由單據上之計費期間為105年12月28日至106年1月24日（以本院卷第135頁電費為例），何來被告2月份費用尚未發生，被告辯稱106年2月之上開費用於起訴時均未發生云云，顯屬誤會，不足採信等語。㈣並聲明： ⒈被告應共同將系爭221、223號建物騰空遷讓返還予原告張天祥。（本院卷一第339頁） ⒉被告應共同將系爭225、227號建物騰空遷讓返還予原告劉清田。（本院卷一第339頁） ⒊被告久晴風公司應給付原告劉清田261,315元，並自被告久晴風公司收受追加書狀翌日即106年8月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（本院卷二第51、189頁）。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠被告久晴風公司就系爭建物並無違法轉租之情事： ⒈被告久晴風公司原負責人陳華宗為經營「曼頓咖啡」品牌，前於105年4月14日以被告久晴風公司名義與原告劉清田所經營之伊化公司簽立系爭4月合約書，約定由伊化公司將所屬經營地址即系爭建物包含所有設備，由被告久晴風公司暨曼頓咖啡茶品加盟進駐，全權經營，而所得盈餘則由雙方依合約分配，合約期間自105年6月1日起至110年5月31日止，然簽約後，原告劉清田復又於105年105月19日要求被告久晴風公司前負責人陳華宗配合再次簽署另份改以原告劉清田為合約當事人、而內容幾近相同之合約即系爭租賃合約書，被告久晴風公司前負責人陳華宗基於互信合作之誠意，仍配合原告劉清田之要求重新簽立系爭租賃合約。嗣被告久晴風公司前負責人陳華宗即依照系爭4月合約書內容將「曼頓咖啡」品牌進駐上開經營地點開始營運，並將每月營運情形與原告劉清田進行盈餘及相關雜費結算，由於系爭4月合約書已載明「由久晴風股份有限公司曼頓咖啡茶品加盟契約進駐，全權經營」等語，亦即係由被告久晴風公司暨旗下加盟「曼頓咖啡」之加盟業者進駐系爭建物營業使用，是以被告久晴風公司進駐經營後，轉由旗下加盟業者即被告以航公司經營曼頓咖啡品牌，符合系爭4月合約書約定內容，並無違法轉租之情形，原告主張被告違法轉租，故終止系爭租賃契約並請求被告遷讓返還系爭建物云云，並無理由。 ⒉又被告久晴風公司為經營曼頓咖啡品牌而租用系爭建物並進駐使用，然其後轉由其加盟業者即被告以航公司營業使用，並未另行與其成立租賃契約收取租金，係無償將系爭建物租賃物交付其使用收益，參照民法第443條、最高法院70年台上字第1580號民事判決意旨，自與所謂「轉租」之行為有別，原告指摘其違法轉租云云，並非事實。退步言之，縱認被告久晴風公司將系爭建物交由被告以航公司營業構成轉租行為（假設語氣），然系爭4月合約書、及系爭租賃合約書均未約定被告久晴風公司不得為轉租行為，且被告久晴風公司雖將系爭建物由被告以航公司進駐經營，然實際上尚有被告久晴風公司之機器設備置放，並非「全部」範圍轉由被告以航公司使用，依民法第443條第1項規定，被告久晴風公司之行為符合但書之要件，亦無違法轉租之情形。㈡系爭建物之租金部分： ⒈就105年6月至12月之租金部分及相關費用，依系爭租賃合約書約定，被告久晴風公司應依營業額百分之18作為租金計算之基準，因被告久晴風公司係使用POS機系統作為餐點銷售管理（POS為Point ofSales的縮寫，意即電腦銷售點管理系統，為連鎖企業常用之門市管理系統），亦即可明確掌握各類商品銷售狀況、即時回報庫存量、明列每位客戶消費明細、發票管理、查詢進退貨明細、完整盤點清查庫存等，故所依據計算之營業額，即按照POS機所記錄之金額為準，而被告久晴風公司自開始營業即105年6月起，均按月依照營業額百分之18計算租金而給付，並已付清租金及水、電、瓦斯等雜費，被告久晴風公司截至106年2月底為止，所付之金額已高達如附表三所示之1,596,262元，扣除105年6月迄至106年2月之租金及相關代墊款費用合計為1,273,256元，可知被告已溢付323,006元，而無積欠原告租金及代墊款。 ⒉原告固提出被告久晴風公司前負責人陳華宗簽立之系爭字據（本院卷一第259頁），主張被告於106年2月20日給付之45 萬元係支付105年10、11、12月之租金云云，惟系爭字據係因原告商請社會人士出面逼迫被告久晴風公司當時之負責人陳華宗給付金錢，訴外人陳華宗同意先行預付45萬元，係為抵扣先前所有之費用，並非同意逕行更改兩造租金之計算方式（即每月15萬元租金），更何況系爭租賃合約之當事人為被告久晴風公司，並非陳華宗，原告以簽署名義人為陳華宗之系爭字據作為其請求租金之計算依據，顯屬無稽。另外縱然以國稅局回函之105年6月至106年2月之營業額計算，該部分總金額共計5,545,095元（參見鈞院卷二第19、20頁），若依系爭租賃合約書約定乘以百分之18計算租金，租金僅有998,117元，比被告久晴風公司所計算之租金1,004,140元更低，足見被告久晴風公司並無任何短少給付租金之情形。 ⒊原告陳稱於起訴前已多次催告被告久晴風公司繳納租金未果而主張終止本件租約，並提出105年10月12日之存證信函、 105年11月2日法律事務所函、105年11月21日法律事務所函（本院卷二第215-239頁）為據云云。惟查，105年10月12日之存證信函、105年11月2日法律事務所函針對者係105年7至9月之租金及雜費繳納爭議，105年11月21日法律事務所函係針對105年9、10月之租金計算爭議，然本件原告所主張遲付租金之月份係106年1、2月，而要求終止本件租約，顯見其所主張終止契約之理由，與其所提出之催告信函無涉，自不得認原告已履行必要之法定催告程序。又依原告之主張，原告亦認為於105年之租金，被告久晴風公司已為繳納，則其上開催告之內容被告久晴風公司既已履行，原告當無終止租約之權限產生。又原告既係於106年2月2日起訴主張被告久晴風公司有積欠租金2個月未予給付，則斯時106年2月份之租金根本尚未發生或無法計算，豈有可能符合遲付租金達二個月（即106年1、2月）租額之要件？更何況，原告從未針對106年1、2月租金部分向被告久晴風公司為任何催告之意思表示，其貿然提起本件訴訟主張終止契約云云，為無理由。㈢系爭建物之代墊費部分： ⒈原告所提關於「臺南市○○區○○段0000000地號上電號：00-00-0000-00-0」用電之繳費通知單（參見本院卷一第141 、169、183、211、223頁），並非在系爭租賃契約約定系爭建物之使用範圍，縱然屬於系爭建物之使用範圍，然因雙方未曾協調應如何分攤，實無從知悉原告主張被告負擔之比例以七分之三計算之依據何在，原告貿然以此作為被告久晴風公司欠費之主張，實非事理之平。退步言之，縱然依據原告之計算標準105年6月至106年2月總計為399,516元，然105年6月份並非在原告原起訴之範圍，原告於起訴前未曾提出單據向被告久晴風公司催告，僅於訴訟後方追加計算，不得納入原告所主張被告欠費之範圍。況被告久晴風公司已訴訟前多次表示要向原告索取單據繳納費用，於訴訟中亦已表達同樣之意思，然原告均表示拒絕，則被告久晴風公司既已依債務本旨為給付之意思表示，原告無正當理由拒絕受領，事後即不得再以未為給付為理由，終止租賃契約。另原告係於106年2月2日提出起訴狀，當時根本沒有106年2月份之電費發生，且依其主張當時顯然不可能將2月份電費納入欠費計算範圍，原告事後又追加2月份電費主張被告久晴風公司欠繳，實屬無稽。是以，扣除上開105年6月份50,535元、106年2月份25,393元之金額，僅餘323,588元，與被告久晴風公司上開尚溢付之323,006元相去不遠，實足證明被告久晴風公司並無欠繳兩個月租金之事實存在。 ⒉水費部分並無爭議，然中華電信、合一環保之費用部分，105年6月份並非在原告原起訴之範圍，原告於起訴時及起訴前未曾提出單據向被告久晴風公司催告；另原告係於106年2月2日提出起訴狀，當時沒有106年2月份之中華電信費用發生，當時顯然不可能將2月份電費納入欠費範圍；又天然氣部分106年2月2日提出起訴狀，當時沒有106年2月份之費用發生，顯然不可能將2月份電費納入欠費範圍等語。㈣並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：㈠兩造不爭執之事項： ⒈系爭221、223號房屋係原告張天祥所有；系爭225、227號房屋係原告劉清田所有。 ⒉原告劉清田與被告久晴風公司就系爭221、223、225、227號房屋，於105年5月19日簽訂有租賃契約，出租給被告久晴風公司經營曼頓咖啡精緻茶品，並約定每月租金以被告久晴風公司當月營業總額18％計算，有合約書及原告張天祥出具之同意書在卷可佐。（調字卷第10-12頁） ⒊被告以航公司於105年8月26日核准設立，目前公司所在地設於臺南市○○區○○里○○路000號（即系爭227號房屋），有發票及公司資料可佐（調字卷第13-14頁）。 ⒋被告對於原證6、7、8之資料，形式上真正不爭執。另外，對於原證五中的中華電信、電力、天然氣廠商應付款，自來水、合一環保公司銷貨單等單據，形式上真正不爭執。 ⒌被告久晴風公司於105年9月2日有給付原告23萬元支票1張及現金27,167元。被告久晴風公司分別於105年10月21日（單日兩筆）、105年12月15日、106年2月14日、106年2月20日匯款453,655元、88,000元、124,671元、347,440元、450,000元給原告。原告於106年1月10日將上開105年12月15日之匯款124,671元退還被告久晴風公司。基上，迄至106年2月底，被告久晴風公司所給付給原告之金額總計為1,596,262 元。㈡兩造爭執之事項： ⒈被告以航公司占有使用之系爭房屋係哪一間？ ⒉原告主張本件起訴時，被告久晴風公司未支付系爭建物自106年1月、2月之租金，遲付租金總額已達2個月以上，依民法第440條第1、2項規定終止租約，並依民法第455、179、184第1項前段、767第1項規定，請求被告久晴風公司及被告以航有限公司返還系爭225、227號房屋給原告劉清田，及依民法第179條、第184第1項前段、第767第1項規定，請求被告久晴風公司及被告以航有限公司返還系爭221、223號房屋給原告張天祥，是否可採？ ⒊原告主張被告久晴風公司有違法轉租系爭建物，是否可採？倘有違法轉租情事，原告依民法第443條規定終止租約，並依民法第455、179、184第1項前段、第767第1項規定，請求被告久晴風公司及被告以航有限公司返還系爭225、227號房屋給原告劉清田，及依民法第179、184第1項前段、第767第1項規定，請求被告久晴風公司及被告以航有限公司返還系爭221、223號房屋給原告張天祥，是否可採？ ⒋原告劉清田依系爭租賃契約及民法第179條不當得利之法律關係，請求被告久晴風公司給付106年1、2月未付租金161, 198元，及105年租金與代墊款之尚欠金額21,991元，暨106 年1月及2月之代墊款78,126元（21,991元＋161,198元＋78,126元＝261,315元），合計261,315元，有無理由？四、本院得心證之理由：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。故承租人租金支付有遲延時，出租人方得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人即得終止契約。然若承租人並無遲延支付租金之情形，或出租人未定相當期限催告支付租金，則尚不得遽將租約終止。查原告主張系爭建物於106年1、2月之租金，應依照財政部南區國稅局新化稽徵所106年9 月11日南區國稅新化銷售一字第1061549607號函說明之系爭建物所經營之曼頓咖啡精緻茶品崑大店106年1、2月之銷售額加計稅額後計算18％，即106年1、2月之租金應為161,198元一情，有原告提出之系爭合約書及上開新化稽徵所函文在卷可稽（本院卷二第19、20頁）。被告對此固不否認上開新化稽徵所函覆之銷售額資料，然辯稱計算租金應以不含稅之銷售額計算18％，而非以含稅之營業額計算云云，然觀以兩造簽訂之系爭合約書對於租金係約定「經甲、乙雙方協議，乙方得將當月營業總額之18％於翌月20日交予甲方，乙方不得有任何推諉拒絕。」，有系爭租賃合約書在卷可佐，依契約文字之解釋，雙方既係以「營業總額」為約定，參以一般營業開立之發票亦已將營業稅加計在內，可為兩造依據發票紀錄清楚作為租金計算之依據一情，堪認原告主張兩造係以營業額為租金計算基準，而非以不含稅之銷售額計算租金一節，較為貼近系爭租賃契約關於租金約定之文義，而堪以採信，是原告主張106年1、2月之租金為161,198元，即為可採。㈡被告否認其未付106年1、2月份之系爭建物租金，辯稱其於106年2月20日匯款給原告之45萬元，已足以支付106年1、2月份之租金云云。然查，被告久晴風公司前負責人陳華宗於106年2月13日曾簽立系爭字據給原告，該字據明確記載「代墊金347,440元，106年2月14日中午前匯入劉清田帳戶；租金 105年10月、11月、12月×15萬＝45萬，106年2月20日付清」，且經陳華宗簽名於其上等情，有原告提出之系爭字據在卷可憑（本院卷一第259頁），被告對於陳華宗有簽立系爭字據並無爭執，是堪認被告久晴風公司前負責人陳華宗確有簽立系爭字據無訛。惟被告辯稱陳華宗不是系爭租賃契約之契約當事人，故系爭字據之約定不能代表係被告久晴風公司之意思云云，但觀以兩造均不爭執之被告有於106年2月14日、106年2月20日分別匯款347,440元、45萬元給原告之事實（見附表三所示），互核與陳華宗所簽立系爭字據承諾被告久晴風公司將履行之給付義務內容相符一致，故倘若陳華宗當時並非代表被告久晴風公司簽立系爭字據，則被告久晴風公司何以會依據系爭字據之承諾內容依約匯款上開2筆金額，基此，應認陳華宗當時確係代表被告久晴風公司簽立系爭字據承諾被告久晴風公司將給付上開金額一情，堪認屬實。而依據系爭字據上開內容之記載，已明確表示106年2月20日須付清之45萬元係105年10月、11月、12月之租金，則此部分租金數額之約定，自應取代系爭租賃契約租金計算方式之約定，故被告辯稱105年10月、11月、12月之租金計算方式應回歸系爭租賃契約之約定，該筆45萬元並非用以支付105 年10月、11月、12月之租金云云，顯然與系爭字據之記載有違，難以採信。基上說明，被告久晴風公司對於系爭建物106年1、2月份之租金161,198元尚未依約支付之事實，足以認定。㈢依前開民法第440條第1、2項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，而依前開說明，被告久晴風公司對於系爭建物106年1、2月份之租金161,198元確實尚未給付，惟原告劉清田須依法定相當期限，催告被告久晴風公司支付該2個月之租金後，如被告久晴風公司於其期限內不為支付，原告劉清田始可終止系爭租賃契約。然原告劉清田對於系爭建物106 年1、2月份之租金，其已有踐行定期催告被告久晴風公司履行之法定程序一節，乃係提出105年10月12日之存證信函、105年11月2日法律事務所函、105年11月21日法律事務所函（本院卷二第215-239頁）為據。但查，該105年10月12日之存證信函、105年11月2日法律事務所函針對者係105年7至9月之租金及雜費繳納爭議，105年11月21日法律事務所函係針對105年9、10月之租金計算爭議，然本件原告所主張遲付租金之月份係106年1、2月，顯見上開存證信函及法律事務所函文均非針對系爭建物106年1、2月份租金所為催告被告久晴風公司支付之催告程序；此外，原告並未提出其他事證證明其有催告被告久晴風公司支付106年1、2月份之租金，是以，原告劉清田既未依民法第440條規定踐行催告被告支付租金之動作，則原告劉清田請求依民法第440條規定終止系爭租賃契約，原告並依租賃法律關係及上開民法第179、184、767條等規定，請求被告遷讓返還系爭建物云云，於法不合，為無理由。㈣按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文。查被告久晴風公司向原告劉清田承租系爭建物並作為經營曼頓咖啡精緻茶品進駐全權經營之處所，嗣被告久晴風公司之加盟業者即被告以航公司即在系爭建物處所經營曼頓咖啡，被告以航公司並於105年8月26日將系爭227號建物設定為其公司登記所在地等情，為兩造所不爭執，並有系爭租賃合約書、被告以航公司基本資料查詢明細在卷可憑，可以認定被告久晴風公司確實有將其向原告劉清田承租之系爭建物交由系爭租賃契約以外之第三人即被告以航公司使用收益之事實。然被告久晴風公司與被告以航公司間對於系爭建物使用收益之法律關係究為有償之租賃，抑或無償之使用借貸，尚屬不明。原告雖主張被告間就系爭建物使用收益之法律關係為租賃，亦即被告久晴風公司乃將系爭建物「全部轉租」給被告以航公司一節，然原告對此所執之證據，即被告以航公司有將公司地址設於系爭227號建物並以該處開立發票一情，僅可證明被告以航公司有在系爭建物經營曼頓咖啡之事實，尚難以此遽認被告間對於系爭建物使用收益之法律關係係租賃，又迄至本件言詞辯論終結前，原告對此並未舉其他事證以實其說，是以，原告主張被告久晴風公司將系爭建物「轉租」給被告以航公司云云，無法憑採。退步言之，縱使被告久晴風公司係將系爭建物轉租給被告以航公司使用收益，依前開法律規定，亦須被告久晴風公司未經原告劉清田同意，係將系爭建物「全部轉租」給被告以航公司，始可由原告劉清田終止系爭租賃契約。惟查，原告對於被告久晴風公司是否將系爭建物「全部轉租」給被告以航公司一節，亦未提出相當事證以為證明。基上所述，原告主張依民法第443條規定終止系爭租賃契約，並依租賃法律關係及上開民法第179、184、767條等規定，請求被告遷讓返還系爭建物云云，難認有理由。㈤原告劉清田依系爭租賃契約及民法第179條不當得利之法律關係，請求被告久晴風公司給付106年1、2月未付租金161, 198元，及105年租金與代墊款之尚欠金額21,991元，暨106 年1月及2月之代墊款78,126元（21,991元＋161,198元＋78,126元＝261,315元），合計261,315元之部分，分述如下： ⒈查系爭建物每月租金之計算方式，應依被告在系爭建物經營之曼頓咖啡每月營業額（即銷售額加計營業稅額）之百分之18計算，且105年10、11、12月之租金數額經兩造約定為45 萬元等情，業經本院認定如上，故系爭建物105年6月至106 年2月之每月租金數額，即如附表一「原告主張被告應付租金」欄位所示之金額（詳見附表一），則105年6月至105年 12月之租金總額應為1,015,173元。 ⒉代墊款部分：原告主張之代墊款分別為電費、水費、中華電信費、合一環保費用、天然氣費用等項目，金額詳如附表二所示，原告均有提出相關金額之單據在卷可稽，被告對於上開金額單據之真正亦不爭執，堪認附表二所示之各項金額無訛。惟電費部分，被告抗辯「臺南市○○區○○段0000000 地號上電號：00-00-0000-00-0」之用電，並非在系爭租賃契約約定系爭建物之使用範圍，且縱然屬於系爭建物之使用範圍，然雙方未曾協調應如何分攤，原告主張被告負擔之比例為七分之三無依據云云，然查，針對上開「臺南市○○區○○段0000000地號上電號：00-00-0000-00-0」用電之位置是否係系爭建物一節，經台電公司函覆本院稱上開電號係於104年3月12日向其臺南區營業處申請低壓綜合營業用電新設1戶（用電戶名：伊化國際有限公司、用電地點：臺南市○ ○區○○段0000000地號），經臺南區營業處於106年12月4 日派員現場勘查結果，上開電號用電電箱皆設於上開建物（即系爭221、223、225、227號建物）使用等情，有台電公司106年12月8日臺南字第1061301723號函在卷可稽（本院卷二第99頁），可見「臺南市○○區○○段0000000地號上電號：00-00-0000-00-0」之用電位置確實係在系爭建物之範圍內，則被告此部分所辯顯非可採。又「臺南市○○區○○段0000000地號上電號：00-00-0000-00-0」用電之分攤比例問題，依系爭租賃契約第八條係約定「營業期間，乙方所產生之營業費用皆由乙方自行負責，舉凡原料、或人事費用、水電費。」，有系爭租賃合約書在卷可參，故被告針對系爭建物之電費依約本應全額負擔，原告現僅請求被告負擔該部分電費7分之3，對被告並無不利，應屬可採。又被告雖就電費、電信費、合一環保費用、天然氣費用等項目，爭執原告起訴時未將105年6月之費用列入起訴範圍，亦未先行催告被告給付，且106年2月之費用在起訴時亦無單據，均不得列入計算云云，然原告於訴訟進行中針對基礎事實同一之範圍本可為事實上及法律上之追加主張，此部分亦經兩造為相當之攻擊防禦，無礙於訴訟之終結，故原告此部分主張，於法並無不合；又原告就此部分所提出之金額單據資料，既為被告不爭執真正，則此部分金額之支出及必要性即屬可信，應列入原告代墊費之計算範圍，被告此等辯解亦不可採。承前所述，原告劉清田主張如附表二所示之代墊費用681,206元（105年6月～105年12月之代墊費，總計為603,080元；106年1月～106年2月之代墊費為78,126元），被告久晴風公司尚未給付一情，堪以採信。 ⒊基上，被告久晴風公司於105年6月～105年12月應給付之租金及代墊費，合計應為1,618,253元（1,015,173元＋603,080元＝1,618,253元）。又兩造不爭執被告久晴風公司已給付之金額為1,596,262元（即附表三所示），故兩者扣抵後，被告久晴風公司對於105年間之未付金額尚有21,991元一情，可以認定。再者，被告久晴風公司對於系爭建物106年1月、2月之租金161,198元、及106年1、2月代墊費78,126元，均未給付一情，業經本院認定如前，是以，原告劉清田主張依租賃契約之法律關係及民法第179條規定，請求被告久晴風公司給付上開未付租金及代墊費共計261,315元及其法定遲延利息，為有理由，應可准許。五、綜上所述，原告依民法第440條、第443條規定請求終止系爭租賃契約，並依民法第455條、第179條、第184條、第767條規定請求被告遷讓返還系爭建物，為無理由，應予駁回。又原告依系爭租賃契約及民法第179條規定，請求被告久晴風公司給付未付租金及代墊費共計261,315元及其法定遲延利息，為有理由，應可准許。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後認與本件判決結果均不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，為民事訴訟法第79條、第87條第1項所明定。本件依兩造勝敗情形，爰確定本件訴訟費用之負擔如主文第3項所示。八、本件原告劉清田勝訴部分，乃所命給付之金額未逾500,000 元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定職權宣告假執行，原告劉清田此部分假執行之聲請，僅在促使法院為職權發動，本院自無庸就其聲請而為准駁之裁判。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。另就原告劉清田勝訴部分，依同法第392條第2項宣告被告久晴風公司預供擔保得免為假執行。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 6 月 15 日民事第五庭法官黃聖涵以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 6 月 15 日書記官陳杰瑞 ┌───────────────────────────────┐ │附表一：兩造之主張 │ │ 金額單位：新台幣（元以下四捨五入） │ ├─┬──┬──────┬─────┬─────┬───────┤ │編│事件│國稅局函覆之│原告主張被│被告主張之│原告主張代墊款│ │號│月份│銷售額（未含│告應付租金│租金金額 │之金額及計算式│ │ │ │稅）（本院卷│（本院卷二│（本院卷二│、相關單據（本│ │ │ │二第19-20頁 │第47-53頁 │第176-177 │院卷二51、55頁│ │ │ │） │） │頁） │） │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼──┼──────┼─────┼─────┼───────┤ │⒈│105 │1,081,995元 │204,497元 │178,381元 │56,197元 │ │ │年6 │ │【即左項銷│【即991,00│ │ │ │月 │ │售額×1.05│4元×0.18 │ │ │ │ │ │（含稅後金│】 │ │ │ │ │ │額）×0.18│ │ │ │ │ │ │】 │ │ │ ├─┼──┼──────┼─────┼─────┼───────┤ │⒉│105 │1,439,564元 │272,078元 │139,039元 │143,652元 │ │ │年7 │ │【即左項銷│【即772,43│（卷一第137-16│ │ │月 │ │售額×1.05│7元×0.18 │4頁） │ │ │ │ │（含稅後金│】 │ │ │ │ │ │額）×0.18│ │ │ │ │ │ │】 │ │ │ │ ├──┤ │ ├─────┼───────┤ │ │105 │ │ │115,273元 │59,810元 │ │ │年8 │ │ │【即640,40│（卷一第165-17│ │ │月 │ │ │4元×0.18 │5頁） │ │ │ │ │ │】 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼──┼──────┼─────┼─────┼───────┤ │⒊│105 │1,086,785元 │88,598元 │88,598元 │140,001元 │ │ │年9 │ │【即492,21│【即492,21│（卷一第177-20│ │ │月 │ │0元×0.18 │0 ×0.18】│5頁） │ │ │ │ │】 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┤ ├─────┼─────┼───────┤ │ │105 │ │450,000元 │116,805元 │51,170元 │ │ │年10│ │（本院卷一│(即648,914│（卷一第207-20│ │ │月 │ │第259頁之 │元×0.18) │7頁） │ │ │ │ │手寫約定書│ │ │ │ │ │ │） │ │ │ ├─┼──┼──────┤ ├─────┼───────┤ │⒋│105 │1,083,852元 │ │113,568元 │108,877元 │ │ │年11│ │ │（即630, │（卷一第219-2 │ │ │月 │ │ │931元×0. │45頁） │ │ │ │ │ │18) │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┤ │ ├─────┼───────┤ │ │105 │ │ │91,281元（│43,373元 │ │ │年12│ │ │即507,114 │（卷一第247-25│ │ │月 │ │ │元×0.18）│1頁） │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼──┼──────┼─────┼─────┼───────┤ │⒌│106 │852,899元 │161,198元 │84,988元 │45,821元（卷二│ │ │年1 │ │【即左項銷│（即472,15│第59 -75頁） │ │ │月 │ │售額×1.05│8元×0.18 │ │ │ │ │ │（含稅後金│） │ │ │ │ │ │額）×0.18│ │ │ │ │ │ │】 │ │ │ │ ├──┤ │ ├─────┼───────┤ │ │106 │ │ │76,209元 │32,305元（卷二│ │ │年2 │ │ │（即423,38│第77 -85頁） │ │ │月 │ │ │6元×0.18 │ │ │ │ │ │ │） │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼──┼──────┼─────┼─────┼───────┤ │合│ │ │1,176,371 │1,004,142 │681,206元 │ │計│ │ │元 │元（被告 │ │ │ │ │ │ │誤載為 │ │ │ │ │ │ │1,004,140 │ │ │ │ │ │ │元） │ │ ├─┴──┴──────┴─────┴─────┴───────┤ │備註：被告抗辯105年6月迄至106年2月之租金及相關代墊款費用合計為│ │ 1,273,256元，而被告已給付給原告合計金額1,596,262元，兩者│ │ 相互扣抵，可知被告已溢付323,006元，而無積欠原告租金及代 │ │ 墊款等語（見本院卷二第180頁）。 │ └───────────────────────────────┘ ┌──────────────────────────────┐ │附表二：代墊費用整理對照表（本院卷卷一第134-135頁；卷二第109│ │ -119、152-153頁）（單位：新臺幣） │ ├──┬──────┬───────┬────────────┤ │編號│原告請求項目│被告不爭執金額│被告爭執之金額 │ ├──┼──────┼───────┼────────────┤ │⒈ │電費總額為 │195,072元 │399,516元 │ │ │594,588元 │ │ │ ├──┼──────┼───────┼────────────┤ │⒉ │水費總額為 │29,510元 │0元 │ │ │29,510元 │ │ │ ├──┼──────┼───────┼────────────┤ │⒊ │中華電信費總│17,160元 │4,717元 │ │ │額為21,877元│ │ │ ├──┼──────┼───────┼────────────┤ │⒋ │合一環保費總│18,168元 │6,665元 │ │ │額為24,833元│ │ │ ├──┼──────┼───────┼────────────┤ │⒌ │天然氣費總額│9,206元 │1,192元 │ │ │為10,398元 │ │ │ ├──┼──────┼───────┼────────────┤ │合計│ 681,206元 │269,116元 │412,090元 │ └──┴──────┴───────┴────────────┘ ┌──────────────────┐ │附表三：兩造不爭執之被告匯款金額 │ ├─┬───────┬────────┤ │編│被告已匯款（支│被告之匯款（支付│ │號│付）日期 │）金額（新臺幣）│ ├─┼───────┼────────┤ │⒈│105年9月間 │支票230,000元 │ ├─┼───────┼────────┤ │⒉│105年9月間 │現金27,167元 │ ├─┼───────┼────────┤ │⒊│105年10月21日 │453,655元 │ ├─┼───────┼────────┤ │⒋│105年10月21日 │88,000元 │ ├─┼───────┼────────┤ │⒌│105年12月15日 │124,671元（係以 │ │ │ │被告以航公司名義│ │ │ │匯入原告劉清田帳│ │ │ │戶，原已退還） │ ├─┼───────┼────────┤ │⒍│106年2月14日 │347,440元 │ ├─┼───────┼────────┤ │⒎│106年2月20日 │450,000元 │ ├─┼───────┼────────┤ │合│ │1,596,262元（已 │ │計│ │扣除原告退還之 │ │ │ │124,671元） │ └─┴───────┴────────┘

臺灣臺南地方法院106年度訴字第562號

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