臺灣臺南地方法院106年度重訴字第327號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第327號

原告

楊明昆

訴訟代理人

張立宇律師

被告

全東亞不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

蘇淑芬

訴訟代理人

陳泰杰

上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國107年2月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：

(一)原告於民國106年5月28日由訴外人陳美幸代理，與被告簽訂附停止條件定金委託書，委託被告辦理臺南市中西區中山段659、660、661、662、663、664地號之土地及臺南市○○路○段0巷0號之建物(下稱系爭房地)相關出售事項。因被告係以不動產仲介為營業內容，且已收受新臺幣（下同）20萬元報酬，故原告與被告雙方間成立居間與有償委任之混合契約。又系爭不動產經出賣人擔保無占用鄰地或界址糾紛等情事，惟系爭不動產遭鄰地所有權人主張有一面牆越界侵及鄰地界址，該系爭不動產為越界建築。系爭不動產是否為越界建築，被告應依民法第535條、第567條、第571條及不動產經紀業管理條例第26條等規定，盡善良管理人之注意義務及居間人據實報告、調查之義務，詳予調查並詢問原告就系爭不動產需否鑑界以釐清產權。惟被告竟疏未注意，致原告受有損害。爰依前揭規定，提起本件訴訟，請求被告返還仲介費20萬元。

(二)聲明：被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年11月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告抗辯：

(一)聲請鑑界程序須由系爭房地所有人提出聲請，非被告所得代為之。再被告已就系爭不動產為產權調查，而由賣方仲介於現況說明書記載無占用鄰地及界址糾紛等情，是被告非未盡調查之義務。又依原告與賣方所簽訂買賣契約之約定，原告與賣方係於買賣契約成立後（即點交前）始為土地鑑界，如有越界，依其系爭房地買賣契約第9條第1項及一般通常情形，應係以價金找補處理，原告請求被告賠償，自無理由。

(二)答辯聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

(一)訴外人陳美幸受原告委託，於106年5月28日與被告簽定不動產經紀仲介委託。

(二)被告因系爭不動產仲介委託收取原告報酬金20萬元。

四、兩造爭執事項：原告請求被告賠償20萬元有無理由？

五、得心證之理由：

(一)本件原告於106年5月28日為購買系爭房地，乃由訴外人陳美幸代理簽定委託書，委託被告向訴外人即系爭房地所有權人，表達購屋意願，兩造間存在有系爭房地仲介契約（下簡稱為系爭仲介契約），此為被告所自認，並有兩造委託書附卷可查（見卷1第225頁），自堪信為真實。

(二)經查，依系爭仲介契約之約定，被告除負有依原告所委託承購條件向賣方表達購屋意願外，尚負有協助就標的物為氯離子含量檢測（俗稱海砂屋檢測）及放射性汙染檢測（俗稱輻射屋檢測），此有系爭仲介契約第1、7條約定附卷可查（見卷1第22頁）。惟兩造未見就系爭房地負有鑑定界址查有無越界建築義務之約定，原告亦不爭執系爭仲介契約並無上開義務之明文約定（見卷2第59頁）。是原告主張依系爭仲介契約及委任契約，被告負有鑑定界址及調查有無越界義務等情，似無所據。

(三)再查，系爭房地是否越界建築，此須地政機關為測量始得得知，而何人得申請土地測量？此依我國地籍測量實施規則第205條之規定，申請複丈，須由土地所有權人或管理人向土地所在地登記機關為之。足見，土地複丈測量，僅系爭土地所有權人或管理人始得為之，其他第三人並無權利申請複丈及鑑界。而被告在系爭房地買賣事件，係為原告代理人，其非系爭房地所有權人，亦非賣方（即房地所有權人）之代理人。依上開規定，被告自無權申請鑑界，是原告主張被告於簽訂契約時負有申請複丈鑑界以釐清產權義務一節，顯無可採。

(四)末查，依原告與訴外人即賣方吳穗青等8人就系爭房地買賣契約第9條第1項之約定，如買賣標的僅係土地，應於點交前完成土地鑑界作業，鑑界規費由賣方負擔，土地鑑界結果如與買賣約定或權利登記內容不符者，買賣雙方同意以本契約土地總價款換算單位土地面積之單價計算找補，此有系爭房地買賣契約書1紙附卷可查（見卷1第17頁）。而本件買賣標的包含土地及房屋，自應為相同解釋。亦即買賣標的物應於點交前完成鑑界，鑑界規費由賣方負擔，而系爭房地越界無權占有他人土地而需拆除時，買方則依民法物之瑕疵擔保之規定（即民法第359-360條）如解除契約、減少價金或債務不履行之損害賠償等規定向賣方請求之。再依系爭房地買賣契約第9條第1項之約定，鑑定規費由賣方（即所有權人）負擔亦可知，系爭房地負有申請複丈鑑界及釐清產權義務者為賣方。是以，系爭房地之出賣人，始負有鑑界釐清產權之義務。若因原告購買系爭房地逾越界址造成價值減損及損害，自應向賣方求償，而非向被告求償。易言之，原告就系爭房地越界建築之損害，應透過減少價金、減除契約及損害賠償等規定，向賣方請求填補損害，則原告依系爭仲介契約及委任契約請求被告賠償損害，自無理由。

(五)依此，被告無論依系爭仲介契約及委任契約，就系爭房地之買賣並無鑑定界址義務，是原告主張被告應負善良管理人之注意義務，而向原告請求賠償20萬元及利息，為無理由，應駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。