臺灣臺南地方法院107年度簡上字第129號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 107 年 11 月 01 日
• 法官: 李杭倫、林勳煜、王鍾湄
• 上訴人: 沈坤献
• 被上訴人: 黃榮財

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第129號上　訴　人　沈坤献

被　上訴人　黃榮財

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國107 年3 月8 日本院臺南簡易庭106 年度南簡字第1305號第一審判決提起上訴，本院於107 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣肆萬柒仟元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國104 年9 月1 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定由上訴人以每月租金新臺幣（下同）10,000元承租被上訴人所有門牌號碼臺南市○○區○○路000 號、586 號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自104 年9 月1 日起至109 年8 月31日止，上訴人並交付20,000元押租金予被上訴人。詎上訴人自105 年10月1 日起即未給付租金，經被上訴人於106 年1 月23日寄發存證信函催告上訴人於5 日內繳納租金，上訴人仍置之不理。嗣被上訴人於106 年11月29日請鎖匠開鎖始進入系爭房屋，為此，爰依租賃之法律關係請求被上訴人給付自105 年10月1 日起至106
年11月29日止積欠之租金130,000 元。
二、上訴人則以：系爭房屋有漏水情事，上訴人已通知被上訴人修繕，被上訴人卻置若罔聞，上訴人業於106 年2 月底通知被上訴人不再續租，並清空系爭房屋、將鑰匙置於屋內；對於被上訴人請求給付租金部分，應以上訴人因漏水支出㈠更換地板、壁紙費用32,800元、㈡電腦損換更換費用10,000元，及㈢押租金20,000元為抵銷等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，判命上訴人給付被上訴人50,000元，駁回其餘請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服已告確定，上訴人就其敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄、㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回；被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第118 頁）：
㈠兩造於104 年9 月1 日簽訂系爭契約，約定由上訴人以每月租金10,000元承租被上訴人所有系爭房屋，租賃期間自104
年9 月1 日起至109 年8 月31日止，上訴人並交付20,000元押租金予被上訴人。
㈡上訴人自104 年9 月1 日起至105 年9 月底，均每月繳納租金10,000元予被上訴人，惟自105 年10月起未再繳納租金。㈢被上訴人於106 年1 月23日寄發臺南市德高厝郵局第000038號存證信函，催告上訴人於5 日內繳清租金，上訴人於翌日收受存證信函。
五、兩造爭執事項（見本院卷第118 頁至第119 頁）：
㈠上訴人主張被上訴人違反修繕義務，而行使拒付租金之同時履行抗辯權，有無理由？
㈡若上開事項無理由，上訴人以被上訴人尚有押金20,000元未還及被上訴人怠於修繕系爭房屋致上訴人店面裝潢因漏水受損，而生之損害賠償請求權為由，依民法第334 條之規定，向被上訴人主張以50,000元抵銷105 年10月至106 年2 月之租金，有無理由？
六、本院得心證之理由：
㈠按抵銷乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方適於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同歸消滅之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對方之表示同意，亦不論在訴訟上或訴訟外，均得為之，此觀民法第334 條及第335 條規定自明（最高法院97年度台上字第2241號判決意旨參照）。
㈡關於更換地板、壁紙費用32,800元及電腦損換更換費用10,000元抵銷租金部分：
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222 號判決意旨參照）。又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430 條亦定有明文。次按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。
⒉本件上訴人主張系爭房屋老舊，有多處漏水等語，業據提出105 年9 月底系爭房屋漏水光碟、照片為證（見原審卷第34頁至第39頁），被上訴人復於原審審理中陳稱：老房子多多少少都會漏水等語（見原審卷第53頁），上開光碟並經原審勘驗，勘驗結果為「系爭房屋1 樓地面有滲水情形；2 樓上方牆角延伸至窗戶有漏水痕跡、地面有水、壁紙有翻開剝落現象；3 樓屋頂石棉瓦有漏水痕跡、牆壁及地面都漏水」，有勘驗筆錄在卷可查（見原審卷第53頁），足認上訴人主張系爭房屋確因漏水而須予修繕之事實，應可採信。是被上訴人所交付之系爭房屋既未保持合於兩造約定使用目的、收益之狀態，依前開說明，上訴人得依債務不履行之規定請求損害賠償並據以抵銷租金之給付。
⒊上訴人主張因系爭房屋漏水，而支出更換地板、壁紙費用32,800元及電腦損換更換費用10,000元，雖據提出估價單、照片為證（見原審卷第34頁、第39頁，本院卷第81頁至第83頁），然查，上訴人於本院審理時自承：更換地板、壁紙費用32,800元之估價單僅為估價，若被上訴人未先修繕漏水部分，伊修繕這些沒有用；伊的電腦主機放在地上，漏水、淹水造成電腦損害，原審時伊有提出電腦放在地上的照片，但伊無法提出電腦受損之相關證據等語（見本院卷第92頁、第120 頁），足認上訴人未實際支出更換地板、壁紙費用32,800元，且就電腦損壞更換費用10,000元部分，上訴人未舉證證明系爭房屋漏水與電腦受損間之因果關係，準此，上訴人主張以上開費用抵銷租金云云，洵屬無據，自難憑採。
㈢關於押租金20,000元抵銷租金部分：
⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許；又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查系爭租約業於106 年2 月28日終止，且上訴人於簽訂系爭契約時已給付押租金20,000元予被上訴人乙節，為兩造所不爭執，則依上開說明，除上訴人有積欠租金或債務不履行，被上訴人得以押租金抵充之情形外，被上訴人自應將押租金返還上訴人。
⒉被上訴人辯稱：系爭契約終止後，上訴人沒有交還鑰匙給伊，伊請鎖匠開鎖並更新遙控器花費4,000 元，且系爭房屋被上訴人破壞的亂七八糟，伊請環保公司來清理支出清潔費用13,000元，伊得以押租金抵充上開費用共計17,000元等語，業據提出明樹鎖店換鎖收據、惠保環保工程實業有限公司報價單、室內照片為證（見原審卷第21頁至第25頁），足認被上訴人辯稱以押租金20,000元抵充系爭房屋開鎖及更換遙控器費用4,000 元、清潔費用13,000元等語，尚屬有據。上訴人雖主張其於106 年2 月底通知被上訴人不再續租，並清空系爭房屋時，有將鑰匙置於屋內等語，然未提出任何證據以實其說，尚難據此即認上訴人已將鑰匙、遙控器交予被上訴人，而無支出開鎖及更新遙控器費用之必要，是上訴人此部分主張，即難憑採。
⒊被上訴人以押租金20,000元抵充系爭房屋開鎖及更換遙控器費用4,000 元、清潔費用13,000元後，尚餘3,000 元，依前開說明，被上訴人自應將該筆款項返還予上訴人。是上訴人主張以押租金3,000 元扣抵租金50,000元，應屬有據，經抵銷後，上訴人仍須給付租金47,000元予被上訴人（計算式：50,000元─3,000 元＝47,000元）。
七、綜上所述，被上訴人本於租賃之法律關係請求被上訴人給付47,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，即有未恰，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2 項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人如數給付，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 1 日民事第四庭審判長法 官 李杭倫

法 官 林勳煜

法 官 王鍾湄
以上正本係依原本製作。
本件未超過150 萬元，不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 1 日書記官 蘇嬿合