臺灣臺南地方法院107年度簡上字第154號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 108 年 01 月 10 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第154號上　訴　人　鄧曉玲
訴訟代理人　王銀村律師（法扶律師）
被上訴人　　黃建壬

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於本院臺南簡易庭107年度南簡字第42號第一審判決提起上訴，經本院於民國107年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人（即原審原告）主張：兩造於民國105年4月29日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由上訴人承租伊所有坐落門牌號碼臺南市○○區○○路00號6樓之1房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自105年5月7日起至106年11月6日止
，上訴人應於每月10日以前將每月租金新臺幣（下同）12
,900元匯入被上訴人所有合作金庫銀行府城分行帳號0000000000000號帳戶內。106年10月24日因上訴人遲未繳納當月租金，其以手機簡訊向上訴人催討，豈料上訴人忽然提出續租之要求，伊當時雖曾口頭同意，惟亦表示因系爭房屋已有出售計劃，上訴人須同意於續租期間內讓購屋客戶看屋，否則將不同意續租等語，上訴人竟反向其要求降低租金，並要求返還押租金23,000元，其無法接受該等條件，故雙方最後未達成續租共識，自然也未簽定續租之書面契約，且上訴人亦未遵照系爭租約第5條所定「承租人須於租賃期限屆滿前3個月通知出租人欲展延租期」之規定，故兩造就系爭房屋實無延展租期之合意。系爭租約既已於106年11月6日屆至，上訴人迄今拒不搬遷，已陷於無權占有之狀態，爰依民法第455
條租賃物返還請求權及系爭租約之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並按約定給付以每月租金3倍計算之違約
金等語。並聲明：1.上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；2.上訴人應自106年11月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人38,700元。
二、上訴人（即原審被告）則以：
(一)系爭租約到期前，兩造曾討論續租事宜，斯時被上訴人確有以口頭承諾延展租約半年，且既為續租，每月租金理當按照系爭租約原先之約定計算即可，故兩造就租期、租金均已形成共識而為續租之意思表示合致。其固然未依系爭租約第5
條規定，於租約期滿3個月前向被上訴人為續租之通知，亦
未簽立書面契約，然兩造就系爭房屋既已重新達成續租之合意，則系爭租約之約款即無從影響租約之延展。又被上訴人係於兩造合意續租後，方表示欲出售系爭房屋之計劃，並以在續租期間內上訴人須同意仲介帶客看屋作為續租之條件，縱兩造因租金計算與押租金處理等問題協議不成，伊最終拒絕接受該條件，被上訴人仍應受前揭口頭約定之拘束。從而，兩造間之租賃契約期間應於系爭租約期滿半年後即107年5月6日始行屆滿，於此日期之前上訴人繼續占有、使用系爭
房屋均有合法權源。
(二)兩造締結系爭租約時，被上訴人不僅未告知系爭房屋有漏水之瑕疵，所提出之不動產標的現況說明書上亦勾選「無滲漏水」，其在毫不知情系爭房屋漏水之情形下始同意以租金每月12,900元承租系爭房屋。嗣因漏水問題嚴重，縱通知被上訴人修繕後仍未有顯著之改善，除致使傢俱、衣物潮濕發霉外，亦對全家人之身心健康產生不良影響甚鉅，故系爭租約約定之租金顯屬過高，應依民法第227條之2情事變更原則，將租金酌減3分之1即以每月8,600元計算，始符公平。
(三)另其自107年5月6日續租期間屆滿迄今仍繼續使用、收益系
爭房屋，按照系爭租約第12條之規定，伊須按每月租金之3
倍支付被上訴人高額違約金。原審雖將前開違約金酌減至每月19,350元，惟全家人因系爭房屋漏水損及身體健康而無力搬遷，且為低收入戶，經濟狀況不佳，原審酌減之違約金數額猶仍過高，無力負擔，依民法第252條規定，應再為酌減
至每月12,900元為當。又於訂立系爭租約時，其曾交付押租金23,000元予被上訴人收受，現兩造租約既已終止，被上訴人尚未返還押租金，請求以該押租金抵銷其自106年11月6日起積欠之租金與違約金債務等語，資為抗辯。
(四)並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審就被上訴人之主張，為一部勝訴、一部敗訴之判決，即：1.上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；2.上訴人應自106年11月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人19,350元；3.被上訴人其餘之訴駁回；4.本判決被上訴人勝訴部分得假執行。上訴人不服提起上訴，並聲明：
1.原判決不利上訴人部分廢棄；2.原判決廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：
(一)不爭執事項
1.兩造於105年4月29日簽訂系爭租約，約定上訴人以每月租金12,900元承租被上訴人所有之系爭房屋，租賃期間自105年5月7日起至106年11月6日止，共計1年6個月。
2.上訴人於簽訂系爭租約時提出押金23,000元交予被上訴人收訖；兩造復約定租金按月計算，並應於每月10日前匯入被上訴人所有合作金庫銀行府城分行帳號0000000000000號帳戶
。
3.系爭租約形式上為真正，其中：
第5條約定：「承租人於租賃期限屆滿，不得向出租人請求
遷移搬遷費或任何費用。租期屆滿本約終止，如欲展延租期，應於租期屆滿前3個月通知對方，雙方應另立書面契約，
否則本約屆滿以終止論」之內容。
第12條約定：「租賃契約終止時，承租人應將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。承租人未依約定遷出返還房屋時，出租人得向承租人請求按照租金三倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議」。
4.被上訴人曾以106年11月3日存證信函通知上訴人，告以：「租期至106年11月6日止，屆期不再續租，並請上訴人於106
年11月10日前搬離系爭房屋，且於到期後勿再繳納租金，否則法院提存」等語。
5.系爭房屋有漏水情形。
6.被上訴人曾於106年10月29日以簡訊通知上訴人，內容略以
：「... 跟你提一下，原本11/6合約到期，我委託的房仲11/12周日要帶客戶看房子，這部分要跟您提一下，如果您沒
辦法接受讓房仲帶客戶去看房，那可能我們無法達成共識，可能要照原本合約走，沒辦法讓您續租，再請您回覆我您的答覆，看是否要續租，如要續租的話，請讓我委託的房仲業務帶客戶過去看房子」等語。
7.上訴人現仍居住使用系爭房屋，屬無合法權源占用狀態。
(二)兩造爭執事項：
1.兩造有無口頭達成就系爭租約再續租半年之合意？
2.被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？
3.上訴人主張系爭租約租金應減少3分之1，是否有據？（簽訂系爭租約時，被上訴人有無告知上訴人系爭房屋有漏水情形？）
4.系爭租約之租金或違約金金額以多少為適當？
5.上訴人主張以押租金抵銷本件積欠之租金或違約金債務，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)兩造並未口頭達成就系爭租約再續租半年之合意，系爭租約於106年11月6日租期屆滿時已經終止：
1.查兩造於105年4月29日簽訂系爭租約，約定上訴人以每月租金12,900元承租被上訴人所有之系爭房屋，租賃期間自105
年5月7日起至106年11月6日止，共計1年6個月等情，為兩造所不爭執，上情堪信為真。本件上訴人主張於106年10月間
系爭租約屆滿前，被上訴人曾以口頭允諾續租，是系爭房屋之租賃期間應延展半年，為被上訴人所否認，上訴人自應就其所抗辯與被上訴人間就系爭租約有達成續租合意此一有利於己之事實，負舉證責任。
2.經查，由上訴人於本院準備程序中所自陳：「被上訴人說要續租可以，但如有人要看屋，我需要同意讓客人進去看屋，我說可以，但是這樣房租要怎麼算，被上訴人說11月12日的客人看了一定會成，我問被上訴人我的押金要怎麼處理，被上訴人說這部分要問仲介，後來被上訴人就要求我搬遷，我就說我要告他...我一問到押金，被上訴人就很不高興，說
要問房仲。我當初沒有談到降低租金的具體金額，因為我一講說這樣房租要如何計算的時候，被上訴人就很生氣，但具體的回應因為時間太久，我忘記了」等語（見本院卷第103
至105頁），足認上訴人雖向被上訴人提出欲續租半年之表
示，然其對於續租之租金數額、押租金處理等事項，主觀上並未認同應延續系爭租約之原約定條件，則其主張兩造就續租租金理應直接按原先租約約定之內容計算即可，兩造就租金此必要之點意思表示已然合致云云，已無可採；
3.參以兩造於系爭租約租期將屆至前之106年10月24日至11月2日間曾就續租乙事進行討論，於上訴人提出系爭租約到期後希望雙方重新簽定書面契約書作為憑據之要求時，被上訴人雖同意簽立書面租約，並回覆：「我有空再寫好拿去放管理室」等語（見本院卷第55頁），固未拒絕上訴人續約之請求，然被上訴人旋即於106年10月29日以簡訊通知上訴人，內
容略以：「...跟你提一下，原本11/6合約到期，我委託的
房仲11 /12周日要帶客戶看房子，這部分要跟您提一下，如果您沒辦法接受讓房仲帶客戶去看房，那可能我們無法達成共識，可能要照原本合約走，沒辦法讓您續租，再請您回覆我您的答覆，看是否要續租，如要續租的話，請讓我委託的房仲業務帶客戶過去看房子」等語，為兩造所不爭執，可見被上訴人於上訴人提出簽立書面租賃契約之要求後，旋即告知上訴人後續將有房仲帶客看屋之情形，如果上訴人無法接受房仲帶客看屋的條件，即無法達成續租共識，並要求上訴人回覆確認。基此，堪認兩造固然曾就系爭房屋續租與否進行討論，然被上訴人同意續租之前提，應係以上訴人須容忍房屋仲介帶客看屋作為續訂租約之條件，況由上訴人前開自陳之內容，其得知房屋仲介將帶客看屋後，亦同時提出欲減少每月租金、返還押租金等要求，然嗣均為被上訴人所回絕，顯見雙方針對系爭房屋續租之金額、附帶條件、押租金數額等重要事項，於當時尚未形成一致之共識，且亦未進一步就續租之租期長短加以確認。衡諸現租賃實務，租金數額之洽定往往受出租人招租成本、承租人租期長短、給付租金之方式（年繳或月繳）、大環境經濟景氣等因素之影響，故即便為續租，續租之租金非必然等同原租約之租金數額，況且本件被上訴人另提出於續租期間上訴人需容忍房仲帶客看屋之條件時，上訴人已明確對租金數額計算提出質疑，益見兩造對於續租之租金數額確實尚未能合致，綜上以觀，堪認兩造當時之對話僅處於續訂租約之磋商前階段，尚未就系爭租約租期屆滿後上訴人仍得繼續租用系爭房屋乙情達成合意。4.況按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第166條定有明文。又查系
爭租約第5條規定：「承租人於租賃期限屆滿，不得向出租
人請求遷移搬遷費或任何費用。租期屆滿本約終止，如欲展延租期，應於租期屆滿前3個月通知對方，雙方應另立書面
契約，否則本約屆滿以終止論」等情，為兩造所不爭執，可知兩造於締結系爭租約時，已明確約定如有展延租期之情形時，須以重新簽立書面合約之方式為之，據此可知兩造續訂租約之成立要件，需以書面為要式。則縱認上訴人主張兩造已經口頭達成續租合意等語為可採，然於兩造尚未簽妥租賃契約書前，自難認續訂之租約已為成立，是上訴人主張兩造當時已口頭達成續租半年之合意，故租期已經延展至107年5月6日云云，洵屬無據。
(二)被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由：
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段規定甚明。又定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院93年度台上字第986號判決意旨參照）。
2.查系爭租約租賃期間至106年11月6日止，被上訴人曾以106
年11月3日存證信函通知上訴人，告以：「租期至106年11月6日止，屆期不再續租，並請上訴人於106年11月10日前搬離系爭房屋，且於到期後勿再繳納租金，否則法院提存」等語，為兩造所不爭執，是兩造間之租賃關係於106年11月6日租期屆滿時業已終止，應可認定。而兩造就系爭租約並未達成延展租期之合意，業經認定如前，上訴人自負有遷讓返還系爭房屋之義務甚明。況上訴人對於其現仍居住使用系爭房屋，屬無合法權源占用狀態乙節，並不爭執，故被上訴人本於民法第455條租賃物返還請求權，請求上訴人遷出返還系爭
房屋，洵屬有據，應予准許。
(三)上訴人主張系爭租約租金應依民法第227條之2規定，減少3
分之1，尚屬無據：
1.按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2固定有明文。惟情事變更者，係指契約成立後，其成立當時之環境或基礎有所遽變，非當時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平者而言，此原則旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之發生，再依據情事變更原則，請求為增減給付（最高法院97年度臺上字第60號、97年度台上字第1794號判決參照）。
2.上訴人主張於簽約時被上訴人故意隱瞞系爭房屋之漏水瑕疵，導致其承租後全家健康受損甚鉅而有情事變更原則之適用，應依民法第227條之2規定予以減少租金等語，固據其提出系爭房屋現況照片（見本院卷第149至155頁）、不動產標的現況說明書（見原審卷第31頁）、診斷證明書（見本院卷第183至201頁）在卷為證。惟查：前開證據至多僅能證明系爭房屋現況出現漏水現象，及上訴人與家人現有罹患皮膚炎、皮膚過敏、焦慮症等情形，惟尚不足以證明被上訴人有故意隱瞞系爭房屋漏水瑕疵之事實，亦無法證明上訴人與家人之前開病症與系爭房屋漏水間之關連性。
3.而被上訴人主張其於簽約當時即告知上訴人系爭房屋有漏水情形，等雨勢較大的天氣才可知道漏水確切位置，之後梅姬颱風來襲，上訴人告知系爭房屋漏水後，被上訴人已進行修繕等語，業據其提出承憶企業社漏水修繕估價單為憑（見本院卷第159頁），觀上開估價單項目為主臥室頂板滲水高壓
灌注，施工日期為105年9月30日，此亦核與上訴人所稱於105年9月26日梅姬颱風來襲時始發現系爭房屋漏水等語相符（見原審卷第25頁），且由證人即房屋仲介林妘蓁於本院審理中具結證稱略以：「簽約時到現場看屋時，沒有漏水情形，印象中簽約後，將鑰匙交給房客，兩造有講到系爭房屋需要修繕的部分，要另外約時間處理，但因為時間已久，有點忘記，印象中是有講到某一地方要修繕、沒弄好，要請房東那邊的人去看，因被上訴人未居住在系爭房屋，要等上訴人實際居住後才能知道需要修繕的地方」等語（見本院卷第217
至220頁），可知於簽約當時，系爭房屋確實有瑕疵需加以
修繕之情形，綜上堪認被上訴人主張系爭房屋之漏水瑕疵於兩造簽約當時應已經存在等語，尚可採信，該漏水瑕疵即難認屬於系爭租約成立後始發生環境或訂約基礎事實之改變，，已與民法第227條之2所定之要件不符。再者，上訴人就系爭房屋日後可能因漏水影響居住品質等情事，於其決定是否與被上訴人簽訂系爭租約、承租系爭房屋時既得預料，而作為風險評估之考量依據，即難謂系爭租約訂定後，因漏水瑕疵有何情事變更而給付顯失公平之處，上訴人僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。況租賃關係存續中，上訴人就系爭房屋漏水，本得依民法第430條規定請求被上訴人盡修繕之義務，或請求被上訴
人償還其自行修繕之費用或於租金中扣除之，已足以調整兩造間之利害關係，殊無藉情事變更原則增減給付之必要，是上訴人所為情事變更減少租金給付之抗辯，亦難憑採，不應准許。
(四)被上訴人請求之違約金金額以每月19,350元為適當：
1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實
、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例
意旨參照）。是法院依職權酌減違約金時，須審究當事人約定違約金之性質、客觀事實及債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益及其他一切情事酌定之。
2.稽以系爭租約第12條約定：「租賃契約終止時，承租人應將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。承租人未依約定遷出返還房屋時，出租人得向承租人請求按照租金三倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議」等語（南簡補卷第8頁），且兩造間之租賃關係業於租賃期限
屆滿後消滅，已如前述，上訴人未即時交還系爭房屋，被上訴人據此約定請求給付違約金，自屬有據。本件兩造未就該違約金之性質另為約定，從系爭租約第12條文義以觀，應視為損害賠償總額預定性質之違約金，本院審酌被上訴人每月所受之損害為租金損失及一般租賃契約通常約定之違約金數額，而系爭房屋係作為上訴人平日居住之用，其自106年11
月6日迄今仍未自系爭房屋遷出之違約情節、其為低收入戶
之經濟狀況，暨其他一切客觀情狀，認違約金數額，應酌減至按每月租金1.5倍計算即每月19,350元【計算式：12,900
（元）×1.5=19,350（元）】，始為允當。是被上訴人請求
上訴人自系爭租約屆滿後之106年11月7日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人19,350元之違約金，為有理由；逾此範圍之主張，則屬無據，不應准許。
(五)上訴人主張以押租金抵銷本件違約金債務，並無理由：
1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334
條第1項定有明文。次按押租金係為擔保承租人租賃債務之
履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還（最高法院81年度台上字第1907號判決意旨可資參照）。準此，押租金之主要目的，在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行情事，於符合抵銷要件時，出租人自得以押租金與承租人所生之債務互為抵銷。而押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，始負有將押租金全額返還承租人之義務。
2.經查，上訴人於締結系爭租約時，曾交付押租金23,000元予被上訴人等情，固為兩造所不爭，佐以兩造並於系爭租約第4條約定：「押金新台幣23,000元整。承租人應於簽訂本契
約之同時現金給付出租人，承租人應支付之房屋租金不得用押金扣抵。前項押金，出租人應於租約終止時，承租人交還房屋時返還，並待扣除承租人應負擔之欠租、利息、違約金、水費、電費、瓦斯費、管理費、清潔費、稅費、交還所有鑰鎖、房屋回復原狀及其他損害賠償金額...等各項費用結
清後無息返還之」等語（見補字卷第7頁），依上開約定可
知，於租賃關係終了、上訴人已返還租賃物，且已支付所有應付之費用後，被上訴人方負有返還承租人押租金之義務。本件租賃關係消滅後，上訴人尚未遷讓交還系爭房屋乙節，為上訴人所是認，兩造亦尚未結清清潔費、利息、違約金、回復原狀等費用，被上訴人並無返還押租金之義務，則上訴人對被上訴人之押租金返還請求權尚未產生，自不得主張與其積欠被上訴人之違約金債務相互抵銷，是上訴人主張應以押租金抵銷其積欠之違約金債務，自屬無據，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第455條租賃物返還請求權，請
求上訴人遷讓返還系爭房屋，併依系爭租約第12條之約定，請求上訴人自106年11月7日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人19,350元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 1 月 10 日民事第四庭 審判長法 官 李杭倫
法 官 林勳煜
法 官 許育菱
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 1 月 10 日書記官 楊意萱