臺灣臺南地方法院107年度簡上字第224號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 108 年 12 月 31 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第224號上　訴　人　蔡同化
被　上訴人　許登貴
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國107 年8 月6 日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭107 年度南簡字第391 號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國108 年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判，除減縮部分及確定部分外均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用（除減縮及確定部分外），由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：兩造於民國105 年11月間訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），雙方約定由被上訴人將門牌號碼臺南市○區○○路0 號7 樓之3 房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期間自105 年11月10日起至108 年11月9
日止，租金為每月新臺幣（下同）5,000 元，押租金為10,000元。詎上訴人自106 年8 月起，即未按期給付租金；又因系爭房屋內之冷氣故障，兩造曾協議其中1 個月租金，上訴人僅須給付2,000 元，而上訴人業已給付2,000 元，且被上訴人以上訴人繳納之押租金10,000元抵償後，上訴人仍有自106 年11月起，每月5,000 元之租金尚未給付，被上訴人乃於107 年2 月8 日以永康六甲頂郵局第11號存證信函（下稱系爭11號存證信函）催告上訴人給付租金，後因上訴人仍未給付租金，被上訴人業於107 年2 月22日以北小北郵局第21號存證信函（下稱系爭21號存證信函）向上訴人為終止系爭租約之意思表示，系爭租約應已終止。為此，爰依民法第
455 條規定，訴請上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並依系爭租約之約定，請求上訴人給付自106 年9 月至
107 年2 月23日止，積欠之租金19,107元。又因上訴人自107 年2 月24日起，占有系爭房屋，每月可獲相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，併依不當得利之法律關係，請求上訴人返還自107 年2 月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，因無權占有系爭房屋所受相當於租金之利益，而提起本訴。並聲明：1.上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；2.上訴人應給付被上訴人19,107元；3.上訴人應自107 年2
月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000 元（原審判決上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；上訴人應給付被上訴人18,107元；上訴人應自10 7年2 月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000 元，並駁回被上訴人其餘之請求，茲上訴人就敗訴部分全部上訴，被上訴人就上開駁回其請求部分未聲明不服而告確定；嗣因上訴人於本院審理中已將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並另給付10,000元予被上訴人，被上訴人於本院審理中將訴之聲明第1 項撤回，將訴之聲明第2 項減縮為上訴人應給付被上訴人9,107 元；並將訴之聲明第3
項減縮為自107 年2 月24日起至108 年3 月22日止，按月給付被上訴人5,000 元）。於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人抗辯：
㈠被上訴人於105 年11月10日交付系爭房屋予上訴人時，即與上訴人約定由上訴人自行或央請他人修繕，並同意給付修繕費用；嗣被上訴人因修繕系爭房屋，共計支出修繕費用41,400元。被上訴人於105 年12月13日收取105 年12月份租金時，曾至系爭房屋內查看，並於確認收據及統一發票金額後，將收據及統一發票取走，表示日後會將款項給付予上訴人，惟被上訴人嗣卻未給付前開費用，上訴人自得以前述費用與積欠之租金相互抵銷或扣除。
㈡上訴人因被上訴人於系爭房屋內裝設之冷氣不當，致負擔之電費暴增，兩造曾於106 年10月23日達成協議，由被上訴人補貼上訴人3,000 元，再由上訴人交付2,000 元，以為租金之給付，嗣被上訴人已於106 年11月13日收受上訴人委由管理員轉交之2,000 元。
㈢上訴人曾於106 年12月28日以臺南友愛街郵局第246 號存證信函（下稱系爭246 號存證信函）告知被上訴人，以被上訴人積欠上訴人之前開修繕費用與上訴人積欠被上訴人之租金互為抵銷，於抵銷後，上訴人應無積欠租金之情形。
㈣上訴人於系爭房屋修繕之1 個月期間，無法入住，應按系爭房屋不能使用、收益之程度，免除上訴人1 個月之租金給付義務，被上訴人以上訴人未給付租金為由，終止系爭租約，並請求上訴人給付積欠之租金及相當於租金之不當得利，並無理由等語。
㈤上訴聲明：原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判，除減縮部分及確定部分外均廢棄。上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於105 年11月間簽訂系爭租約，雙方約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間3 年，自105 年11月10日起至108 年11月9 日止，每月租金5,000 元，上訴人於訂約時，交付押租金10,000元予被上訴人。
㈡系爭租約第23條約定：「至租賃到期日，所有裝潢、裝訂物，全歸甲方（指被上訴人）所有」；於「立契約人」欄上方，並以手寫方式記載「一、內附冷氣機、熱水器各一台。二、管理費乙方（指上訴人）支付。三、已清潔過，依現況交屋」等語。
㈢系爭租約封面背面「房屋收付明細欄」，記載「押金壹萬元正已收，定金轉過來的」等語。
㈣上訴人自106 年8 月起即未按期給付租金。
㈤被上訴人於107 年2 月8 日以系爭11號存證信函催告上訴人給付欠繳之租金；於107 年2 月22日以系爭21號存證信函，向上訴人為終止系爭租約之意思表示，該存證信函於同年月23日送達上訴人。
四、本件之爭點：
㈠被上訴人依系爭租約之約定，請求上訴人給付租金9,107 元，有無理由？
㈡被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人自107 年2 月24日起至108 年3 月22日止，按月給付5,000 元，有無理由？五、得心證之理由：
㈠被上訴人依系爭租約之約定，請求上訴人給付租金9,107 元，有無理由？
1.上訴人抗辯被上訴人於105 年11月10日交付系爭房屋時，雙方曾約定由其對於系爭房屋進行修繕，並由被上訴人負擔費用，是否可採？
⑴本件上訴人抗辯：被上訴人於105 年11月10日交付系爭房屋予上訴人時，即與上訴人約定由上訴人自行或央請他人修繕，並同意給付修繕費用等語，惟為被上訴人所否認，主張：上訴人當初有交付收據3 紙予伊，伊向上訴人陳稱裝潢係上訴人自己之事務，不應由伊給付等語。經查：
①觀諸系爭租約第12條明訂：「房店屋有改裝設施（按：系爭租約誤載為施設）之必要時，乙方（指上訴人）取得甲方（指被上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房店屋時自應負責回復原狀」等語，已就系爭房屋於租賃期間有改裝設施之必要時，應如何處理有所規範，惟被上訴人又於定金收據上記載「房屋內裝修全歸房東的」等語，兩造並於系爭租約內，特別以手寫方式，增訂第23條，約定「至租賃到期日，所有裝潢、裝訂物，全歸甲方（指被上訴人）所有」等語，有系爭租約、定金收據等影本各1 份在卷可按（參見本院第27頁、第29頁至第34頁）。衡諸常情，如非兩造於訂約之初，業已確定上訴人將於系爭房屋施工，應無特別於定金收據及系爭租約第23條為前述約定，以免上訴人於租賃期間屆滿時，將施工部分拆除之理？
②參以承租人於租賃期間就租賃物支出必要費用或有益費用者，除非請求出租人償還其費用，否則，應無交付足以證明支出必要費用或有益費用之收據予出租人，用以證明確曾支出必要費用或有益費用之必要？而出租人除非已與承租人約定，承租人就租賃物支出之必要費用或有益費用，由自己負擔，否則，亦無收受出租人所交付用以證明業已支出必要費用或有益費用之收據，以供自己確認、核對之理？觀之被上訴人於106 年7 月25日曾利用行動電話之即時通訊軟體，向上訴人傳送「收据也不知拿去那裡了」等語之訊息；上訴人亦曾於106 年10月26日以前某日，利用行動電話之即時通訊軟體，向被上訴人傳送「再問之前整房子已付收据何時要還我」等語之訊息；並於106 年10月26日以行動電話之即時通訊軟體，向被上訴人傳送「補貼參仟元，是冷氣吃電暴增5 ，6 仟元，不是剛交屋，內部修繕，清除，更新的錢」等語之訊息，有翻拍自行動電話螢幕之照片影本3 份在卷可按（參見本院卷第49頁、第51頁），可知上訴人確曾交付因就系爭房屋進行修繕而支出費用之收據予被上訴人，嗣後並一再請求被上訴人交還先前交付之收據無疑。如非被上訴人確曾與上訴人約定，由上訴人央請他人就系爭房屋進行修繕，並由被上訴人負擔該費用，上訴人應無央請他人就系爭房屋進行修繕以後，將支出費用之收據交予被上訴人之理？被上訴人亦無收受上訴人所交付之收據，用以確認上訴人請其負擔之金額是否合理之必要？
③復酌以證人即受上訴人所託前往系爭建物修繕之蔡文田於本院準備程序中證稱：伊前往系爭房屋修繕，上訴人向伊陳稱出租人將會負擔費用，要求伊開立收據等語（參見本院卷第102 頁、第104 頁），亦證述上訴人曾向其陳述因出租人負擔費用，要求其開立收據等情，核與上訴人上開抗辯之情節相符。
④綜上所述諸情參互以析，足見上訴人前揭部分之辯解，應堪採信。
⑵從而，上訴人抗辯被上訴人於105 年11月10日交付系爭房屋時，雙方曾約定由其對於系爭房屋進行修繕，並由被上訴人負擔費用，應堪信為實在。
2.上訴人抗辯因對於系爭房屋進行修繕，支出41,400元，是否可採？
⑴本件上訴人抗辯：因修繕系爭房屋，共計支出費用41,400元之事實，業據其提出估價單影本3 份、電子發票證明聯補印影本1 份為證（參見本院卷第43頁、第45頁、第47頁），並聲請訊問證人蔡文田；惟為被上訴人所否認，主張：上訴人支出之費用僅數千元等語。查：
①上訴人提出之估價單影本3 份、電子發票證明聯補印影本1 份，至多僅能證明有人曾於105 年11月15日向富元五金行購買水泥漆、防水劑等物品，共計支出4,175 元；有人於不詳時地，央請訴外人志成工程行陳志令於某處天花板施工，支出6,500 元，以及有人於105 年11月13日前往訴外人特力屋股份有限公司臺南店購買得利抗壁癌威力包，支出929 元之事實，至於上開費用之支出，是否係用於系爭房屋之修繕，尚無從據以論斷。參以上訴人於本院審理中具狀陳稱修繕系爭房屋所支出費用之單據，業已全部交付予被上訴人（參見本院卷第17頁），則上訴人於本院審理中提出之上開單據，是否確與系爭房屋之修繕有關，亦有可疑，自難遽予採憑。
②證人蔡文田於本院準備程序中證稱：伊約於105 年9
月或10日前往系爭房屋修繕，有施作黏貼馬賽克、剷除壁癌、拆除部分廚房上方之天花板，鋸掉天花板上方漏水之水管重接，及於浴室施作排水管、裝設水龍頭，供洗衣機使用，暨更換電鈴等項目；伊先後向上訴人收取9,500 元及6,500 元等語（參見本院卷第102 頁至第104 頁），足見上訴人確因就系爭房屋修繕而給付16,000元予證人蔡文田而支出16,000元。
③此外，上訴人就支出16,000元以外費用，並未能提出其他證據以實其說，是上訴人抗辯因就系爭房屋修繕而支出16,000元部分，應堪信為真實，逾此部分之抗辯，則無足取。
⑵綜上，上訴人抗辯因就系爭房屋修繕而支出16,000元部分，應堪信為實在，逾此部分之抗辯，則無足取。
3.上訴人抗辯於系爭房屋修繕之1 個月期間，無法入住，應按系爭房屋不能使用、收益之程度，免除其1 個月之租金給付義務，有無理由？
⑴本件上訴人雖抗辯於系爭房屋修繕之1 個月期間，無法入住等語，惟為被上訴人所否認，主張：系爭房屋可以居住等語。查，證人蔡文田於本院準備程序時，證稱：伊約於105 年9 或10月，受上訴人委託對系爭房屋進行修繕，系爭房屋如不修繕，仍可居住，修繕期間亦可居住，惟有些許潮溼天花板之霉味等語（參見本院卷第103 頁），並未證述系爭房屋修繕之1 個月期間，有何無法入住之情形。此外，上訴人復未能舉出其他證據以實其說，上訴人此部分之主張，自不足採。
⑵上訴人抗辯於系爭房屋修繕之1 個月期間，無法入住之事實，既不足採，則其抗辯應按系爭房屋不能使用、收益之程度，免除其1 個月之租金給付義務等語，自無理由。
4.上訴人主張業於106 年12月28日以系爭246 號存證信函告知被上訴人，以被上訴人積欠上訴人之前開費用與上訴人積欠被上訴人之租金互為抵銷，有無理由？
⑴按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334 條定有明文。次按，債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院104 年度台上字第1699號判決參照）。
⑵查，上訴人於106 年8 月起，即未給付租金，此為兩造所不爭執；又因系爭房屋內之冷氣故障，兩造曾協議其中1 個月租金，上訴人僅須給付2,000 元，且上訴人業已給付2,000 元，亦為兩造所不爭執，並翻拍自行動電話螢幕及攝有住戶轉交事項登記表之照片影本各1 份在卷可按（參見原審107 年度南簡字第391 號卷宗第67頁、第68頁）。是上訴人於106 年12月28日寄發系爭第246 號存證信函時，對於被上訴人應負有自106 年9 月起至12月止之租金債務，共計20,000元；又被上訴人於105 年11月10日交付系爭房屋時，雙方曾約定由其對於系爭房屋進行修繕，並由被上訴人負擔費用，而上訴人主張就系爭房屋修繕而支出16,000元，尚堪信為真實，已如前述，是被上訴人對於上訴人亦負有16,000元之債務；而兩造所負債務均為金錢債務，給付種類相同，並均屆清償期，復無依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷之情事，則上訴人抗辯以其積欠被上訴人之前開租金債務，與被上訴人積欠自己之前開16,000元債務，互為抵銷，即屬正當；至上訴人抗辯因就系爭房屋修繕而支出逾16,000元以上費用部分，既不足採，已如前述，則其抗辯被上訴人對其負有逾越16,000元以上債務部分，自無足取，揆之前揭說明，亦無抵銷之情形可言。從而，經上訴人以系爭246 號存證信函向被上訴人為抵銷意思表示之結果，上訴人就106 年12月應付之租金，應僅賸4,000 元仍未給付。
⑶至被上訴人雖主張：上訴人曾交付支出裝潢費用之收據約4,500 元，要求其給付部分費用，惟為其所拒絕，嗣雙方達成協議，由其給付1,000 元予被上訴人，並將收據作廢等語，惟為上訴人所否認，辯稱：如有收到1,000 元，伊應會簽收等語，而被上訴人復未能提出任何證據以實其說，被上訴人此部分之主張，自不足採。
5.被上訴人以系爭21號存證信函終止系爭租約，是否發生終止之效力？
⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440 條第1 項、第2 項前段、第455 條前段分別定有明文。次按，出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。1.出租人收回自住或重新建築時。2.承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。3.承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。4.承租人以房屋供違反法令之使用時。5.承租人違反租賃契約時。3.承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第100 條亦有明文。再按，土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例參照）。準此，出租人於承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，未達二個月以上時，應不得終止租約。
⑵查，被上訴人雖於107 年2 月8 日以系爭11號存證信函催告上訴人給付欠繳之租金，並於107 年2 月22日以系爭21號存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示。惟因經上訴人以系爭246 號存證信函向被上訴人為抵銷意思表示之結果，上訴人就106 年12月應付之租金，僅賸4,000 元仍未給付，已如前述；又因上訴人於訂約時，曾交付押租金10,000元予被上訴人，此為兩造所不爭執，可知系爭租約應有擔保金10,000元，是於被上訴人以系爭21號存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示時，上訴人積欠之租金額，除擔保金抵償外，應尚未達2 個月以上之租金額，揆之前揭說明，被上訴人尚不得終止租金。從而，被上訴人以系爭246 號存證信函終止系爭租約，應不生終止租約之效力。
6.被上訴人請求上訴人給付自106 年9 月至107 年2 月23日止，尚欠之租金9,107 元，有無理由？
⑴按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院108 年度台上字第128 號判決）。
⑵查，經上訴人以系爭246 號存證信函向被上訴人為抵銷意思表示之結果，上訴人就106 年12月應付之租金，僅賸4,000 元仍未給付，已如前述；再加計107 年1 月至2 月23日止之租金，上訴人自106 年12月至107 年2 月23日止未給付之租金共計13,107元（計算式：4,000 ＋5,000 ＋5,000 ×23/28 ≒13,107，小數點以下四捨五
入）。又因上訴人於訂約時，曾交付押租金10,000元予被上訴人，已如前述，揆之前揭說明，於承租人即上訴人欠租時，發生當然抵充之效力。復因上訴人於本院審理期間，先後於107 年8 月16日、9 月14日各存款5,000 元至被上訴人於臺南成功路郵局開立之帳戶內，此為兩造所不爭執，並有存款人收執聯影本2 份在卷可按（參見本院卷第131 頁），而被上訴人亦同意將上開款項，於上訴人應給付之租金中扣抵（參見本院卷第206 頁），是經以上開押租金抵充及以上訴人給付之前開款項扣抵結果，上訴人就系爭房屋自106 年9 月至107 年2
月23日止之租金債務，已無尚未清償部分（計算式：13,107－10,000－10,000＝－6,893 ）。
⑶上訴人就系爭房屋自106 年9 月至107 年2 月23日止之租金債務，既無尚未清償部分，則被上訴人請求上訴人給付自106 年9 月至107 年2 月23日止，尚欠之租金9,107 元，即屬無據。
㈡被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人自107 年2 月24日起至108 年3 月22日止，按月給付5,000 元，有無理由？1.系爭租約係於何時終止？
被上訴人以系爭246 號存證信函終止系爭租約，雖不生終止租約之效力，惟因上訴人業將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，被上訴人並於108 年3 月22日取回系爭建物，應可認兩造已於108 年3 月22日合意終止系爭租約。
2.被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人自107 年2 月24日起至108 年3 月22日止，按月給付5,000 元，有無理由？
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。次按，無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，如非無權占有他人不動產，縱因占有他人不動產而受利益，因非無法律上原因而受利益，並無不當得利可言。
⑵查，兩造既於108 年3 月22日，始合意終止系爭租約，有如前述，則上訴人自107 年2 月24日起至108 年3 月22日止，占有系爭房屋即有占有之正當權源而非無權占有，揆之前揭說明，上訴人於前揭期間，縱因占有系爭房屋而受有利益，亦無不當得利可言。是以，被上訴人以上訴人自107 年2 月24日起，占有系爭房屋，每月可獲相當於租金之利益，致其受有損害為由，依民法第179 條規定，請求上訴人按月給付5,000 元，應屬無據。六、綜上所述，被上訴人主張依系爭租約之約定，請求上訴人給付租金9,107 元，及依民法第179 條規定，請求上訴人自107 年2 月24日起至108 年3 月22日止，按月給付5,000 元部分，為無理由，不應准許。原審就此部分判命上訴人給付，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日民事第一庭審判長法 官 林雯娟

法 官 吳金芳

法 官 伍逸康
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日書記官 康紀媛