107年度訴字第172號｜民事：請求減少價金｜裁判日期：107 年 04 月 17 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第172號原　　　告　鄭均唯訴訟代理人　陳昱良律師被　　　告　陳冠舟益利慶企業有限公司上　一　人法定代理人　陳佑全被　　　告　蔡佳宏安心家企業有限公司上　一　人法定代理人　蔡銀華上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國107年3月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣捌仟柒佰元由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠原告於民國106年5月8日經被告益利慶企業有限公司(下稱益利慶公司)及其所屬從業人員即被告蔡佳宏，以及被告安心家企業有限公司(下稱安心家公司)居間仲介，以總價新臺幣(下同)285萬元購買被告陳冠舟所有坐落臺南市○○區○○ 段000地號、權利範圍10000分之264土地，及其上同段584建號即門牌號碼臺南市○○區○○路000巷0號3樓之4建物(下稱系爭房屋)，暨地下二樓車位1個，並借用前配偶李品玟名義與被告陳冠舟簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），惟系爭房屋自看屋、付訂及簽約過程均由原告親自處理，買賣價金亦由原告支付，被告陳冠舟於106年7月14日交屋並移轉所有權登記至李品玟名下，李品玟再於同年8月10日以贈與為原因，移轉所有權登記至原告名下。原告於交屋後，始發現系爭房屋為非法違建施作夾層，且夾層施作材質因長期潮濕滋生黴菌，致原告入住後不久即罹患皮膚病變，且系爭房屋窗戶緊鄰高壓電氣箱及巨型排風扇等嫌惡設施，日夜排放超過90分貝以上之噪音，被告陳冠舟隱匿上情，在不動產委託銷售標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書）建物管理現況欄11「是否有違建、改建或增建之情事？」、「房屋是否有施作夾層？」及重要設施欄43「重要環境設施( 距離標的物約300公尺以內)地面高壓電塔(線)」勾選「否」，顯未據實說明及告知，應負民法第354條物之瑕疵擔保責任。系爭房屋之瑕疵，造成原告使用上諸多困擾，原告及家人之居住、使用安全、生活品質十分低落，顯已減損原告購買系爭房屋供住家使用之預定效用，並欠缺系爭現況說明書所保證品質，爰依民法第359條規定向被告陳冠舟請求減少價金80萬元。㈡被告蔡佳宏為被告益利慶公司之經紀人員及系爭買賣之仲介人，既向原告收取佣金，應就其從事之業務負預見危險及調查之義務，並依不動產經紀業管理條例第22條、第23條之規定，就買賣標的物有無通常觀念上之重要瑕疵，於瞭解後向原告解說，詎被告蔡佳宏疏未發現系爭房屋有違法夾層，亦未查知被告陳冠舟以膠帶等物封住窗戶緊鄰高壓電氣箱及巨型排風扇等嫌惡設施，顯有違背專業仲介人員應盡善良管理人之注意義務，容有過失。被告益利慶公司、安心家公司身為專業不動產經紀業者，應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，被告益利慶公司、安心家公司對於系爭房屋有上揭瑕疵等情，實難諉為不知。爰依民法第184條第2項、第185條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告蔡佳宏、益利慶公司、安心家公司連帶賠償原告所受損害80萬元，任一被告為給付時，其餘被告於該給付金額之範圍內，免除給付責任。㈢並聲明： ⒈被告陳冠舟應給付原告80萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉被告益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏應連帶給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒊上二項金額如任一被告為給付時，其餘被告於該給付金額之範圍內，免除給付責任。 ⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：㈠被告陳冠舟以：被告陳冠舟向前手購買系爭房屋時，現況已有室內樓梯與樓中樓之隔間設計，樓層面採客廳、廚房、廁所及兩間房間配置，樓中樓之上有和式3間房間，此建築設計並非被告陳冠舟於建物取得使用執照後所施工或加工，被告於系爭現況說明書第11欄勾選「否」，是為屬實。原告在簽約前曾親自看屋，知悉系爭房屋為低坪數之樓中樓電寓，此觀原告於106年4月30日簽署購屋人聲明了解不動產說明書自明。況兩造於系爭買賣契約第14條及第15條特別約定，雙方合意除契約所約定賣方願意附贈買方之設備項目外，餘依賣方取走私人物品，含固定物點交，買方並於結案時補貼5 萬元予賣方，顯見原告對於系爭房屋室內陳設之物品與設備，均能認同且接受，是縱系爭房屋有原告所指所謂非法夾層施作之事實，亦為原告購屋時所明知。至原告所稱高壓電塔及巨型排風扇之嫌惡設施，均為訴外人北海道生鮮超級市場所設，然上開設施是否屬系爭現況說明書第43項所載重要設施部分，誠有疑義。原告既在購屋前看屋，對於系爭房屋之居住機能已有勘查，自不得嗣後再以系爭房屋有違章夾層或嫌惡設施而為本件請求。況原告患有濕疹應屬其個人體質所生，應由原告舉證與夾層潮濕有因果關係，原告既未舉證，自難以據認與系爭房屋之夾層材質有關等語。㈡被告益利慶公司、被告安心家公司、被告蔡佳宏則以：系爭房屋所在大樓均為樓中樓格局，原告所指夾層是指建商蓋好房屋後，進行二次施工增建，當時建築法規並未限制不能挑高設計，是系爭房屋屬合法夾層，系爭現況說明書第11項所謂「是否有施作夾層」係指違法夾層而言，系爭房屋原始建築圖就有夾層，原屋主並未改建，且簽訂系爭買賣契約時，有提供建築成果圖供原告參看，建築成果圖是平面圖，與現場二層樓雖有明顯差異，但原告親自看屋，應當清楚明瞭系爭房屋有夾層設計。至原告所指稱的高壓電氣箱及巨型排風扇等設施，是訴外人北海道生鮮超級市場所設，與嫌惡設施係指台電高壓電箱不同。被告帶原告看屋之時點是上午9時許，系爭房屋所在大樓之一樓出入口左右兩邊是活巷，變電箱及風扇位在系爭房屋窗戶左下方，原告進出大樓一樓或是打開系爭房屋之窗戶，均可輕易看見變電箱及風扇，被告並未阻擋原告打開窗戶，原告未發現屋外變電箱及風扇，並非被告刻意隱瞞所致等語。㈢均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項為：㈠李品玟（由原告為代理人）經由被告益利慶公司經紀人員蔡佳宏、安心家公司之居間，以總價285萬元向被告陳冠舟購買其所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地、權利範圍 10000分之264，及其上同段584建號建物即門牌號碼臺南市 ○○區○○路000巷0號3樓之四（即系爭房屋）及同段570地號土地（即臺南市○○區○○路000巷0號地下二樓車位），李品玟與陳冠舟於106年5月8日簽訂系爭買賣契約（本院106年度補字第941號卷，下稱補字卷，第21至28頁）。㈡李品玟業已給付被告陳冠舟全部買賣價金285萬元；被告陳冠舟已於106年7月14日將上開房地所有權移轉登記予李品玟。李品玟再於106年8月14日將系爭房地以贈與為原告登記予原告。㈢本院補字卷第33頁不動產標的現況說明書為被告陳冠舟所勾選簽章。四、本院判斷之理由：㈠原告代理李品玟經由被告益利慶公司經紀人員即被告蔡佳宏、被告安心家公司之居間，以總價285萬元向被告陳冠舟購買其所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地、權利範圍 10000分之264，及其上同段584建號即門牌號碼臺南市○○ 區○○路000巷0號3樓之4建物(即系爭房屋），以及同段570地號土地即臺南市○○區○○路000巷0號地下二樓車位，原告代理李品玟與被告陳冠舟於106年5月8日簽訂系爭買賣契約，且已給付被告陳冠舟全部買賣價金285萬元完畢。被告陳冠舟於106年7月14日將上開房地所有權移轉登記予李品玟，李品玟再於同年8月14日以贈與為登記原因移轉所有權予原告等情，有原告提出之土地及建物登記第一類謄本、地籍異動索引及系爭買賣契約在卷可證（補字卷第21-53頁），且為被告所不爭執(見不爭執事項㈠、㈡)，此部分之事實，首堪認定。㈡原告與被告陳冠舟間無買賣契約存在： ⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。」民法第345條及第199條分別定有明文。是債之關係為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則。買賣契約為債權契約之一種，而債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，買賣契約所載明之買受人，不問其果為實際上之買受人與否，就買賣契約所生買賣標的物之給付請求權涉訟，除法律另有規定外，僅該買賣契約上所載之買受人始對於出賣人有請求權存在之可言(最高法院 40年台上字第1241號判例意旨參照)。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。 ⒉原告固主張系爭房屋由其出資買受，且系爭買賣契約自看屋、付訂及簽約均由其親自為之，僅係以李品玟之名義買受系爭房屋，其為系爭房屋之買受人乙節，然查，依系爭買賣契約第1頁所載「立契約書人買方：李品玟、賣主：陳冠舟（以下簡稱甲、乙方），茲乙方將後開不動產出售與甲方，雙方協議訂立條款如後，以資共同遵守：．．．」，最末頁立契約書人記載「買方李品玟」「代理人鄭均唯」、「賣方陳冠舟」等內容觀之，原告為系爭房地買賣之買方代理人，並非買受人，系爭買賣契約之當事人為被告陳冠舟與李品玟，至為明確。原告既非系爭買賣契約之當事人，系爭買賣契約所生之法律關係即與原告無涉，原告尚不得基於系爭房屋買受人身份對被告陳冠舟行使減少價金之請求權。況原告以買受人代理人身分與被告陳冠舟於簽訂系爭買賣契約時，雙方真意係由買受人李品玟與出賣人即被告陳冠舟成立締約之意思表示合致，縱原告與李品玟間另有借名締約及借名登記之約定，然不論原告與李品玟間內部關係如何約定，基於債之相對性原則，原告尚不得以其與李品玟間之內部關係對抗被告陳冠舟，是故系爭買賣契約之債權債務主體仍為締約之李品玟與被告陳冠舟，原告不因其與李品玟間之內部關係，而成為系爭買賣契約之買受人。原告既非系爭買賣契約之當事人，自無依系爭買賣契約買受人之地位，請求被告陳冠舟履行出賣人之瑕疵擔保責任。據此，原告以被告陳冠舟交付之系爭房屋有瑕疵為由，依民法第359條規定向被告陳冠舟請求減少價金80萬元，並依民法第179條規定請求返還溢付價金80萬元，即屬無據。㈢被告益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏對原告不負連帶賠償責任：按共同侵權行為，於行為人相互之間固不以意思聯絡為必要，但行為人仍須有侵權之行為，且其行為與損害之間須有相當因果關係，始應同負侵權行為損害賠償責任。又以侵權行為為原因，請求回復原狀或賠償損害者，應就其權利被侵害之事實負立證之責（最高法院19年上字第38判例參照）。次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務；又經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第567 條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項分別定有明文。是主張經紀業或經紀人員應依上開規定負損害賠償責任者，須證明自己受有損害，且損害係因債務人不為完全之給付，或經紀業所屬經紀人員故意過失之仲介代銷行為所引起者，始足當之。查原告以李品玟之代理人地位，委由益利慶公司、安心家公司居間仲介，此觀不動產買賣價金履約保證申請書即明（見本院補字卷第29-32頁），縱被告益利慶公司及其所屬從業人員即被告蔡佳宏、以及被告安心家公司未誠實告知系爭房屋有違建夾層、高壓電氣箱及巨型排風扇等瑕疵，仍難認原告有何權利受損害可言，原告自無從依上開規定請求益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏負連帶賠償責任。五、綜上所述，原告依民法第359條及第179條之規定，請求被告陳冠舟返還80萬元；另依民法第184條第2項、第185條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏連帶賠償80萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，上開請求如任一被告為給付時，其餘被告於該給付金額之範圍內，免除給付責任，均為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，因原告之訴駁回而失所依附，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證方法與本件判決結果無涉，爰不一一論述。七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。本件起訴時訴訟標的金額為800,000元，依法應徵第一審裁判費8,700元(原告依本院106年度救字第 157號裁定准予訴訟救助，而暫免徵收裁判費)，此外無其他費用支出，爰依職權確定前開訴訟費用即第一審裁判費8,700元由原告負擔。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。中華民國 107 年 4 月 17 日民事第六庭法官張桂美以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 4 月 17 日書記官蘇冠杰

臺灣臺南地方法院107年度訴字第172號

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