臺灣臺南地方法院107年度重訴字第332號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 109 年 05 月 29 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第332號原　　　告　盧濟業

訴訟代理人　李育禹律師
曾靖雯律師
上　一　人
複　代理人　陳映青律師
被　　　告　巨鑫國際企業有限公司

法定代理人　陳文龍
被　　　告　遠東精密工業股份有限公司

法定代理人　宋清貴
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國１０９年５月１２日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、起訴狀雖記載原告為「弘業精密工業有限公司」並列「盧濟業」為法定代理人，惟依起訴狀記載：「原告……向宋伯成購買……土地……房屋；向宋俊彬購買……土地……房屋……原告係上開房屋所有權人或事實上處分權人……遭……無權占有……經原告……寄發……存證信函，請求遷讓返還……被告……迄今仍未搬遷……為此……訴請被告……遷讓返還」（見本院１０７年度補字第８５５號民事卷宗〔下稱補卷〕第１３頁至第１７頁），參以原告所提買賣契約書均記載買方為「盧濟業」（見補卷第１９頁至第２５頁、第２７頁至第３３頁）、所提存證信函記載委託者為「盧濟業」（見補卷第４１頁至第４３頁、第４５頁至第４７頁），可知原告應為「盧濟業」而非「弘業精密工業有限公司」，僅係於起訴狀誤載原告為「弘業精密工業有限公司」並列「盧濟業」為法定代理人，故原告具狀請求更正逕列「盧濟業」為原告（見本院１０７年度重訴字第３３２號民事卷宗〔下稱院卷〕第４３頁），非屬訴之變更，先予敘明。
二、原告雖於訴訟中追加暟昱企業有限公司（下稱暟昱公司）為被告（見院卷第２３４頁至第２３５頁），並稱：「被告遠東精密……已於１０８年１０月中旬自……Ｂ建物騰空遷出……暟昱公司竟未經原告同意遷入Ｂ建物……原告非變更聲明並改請……被告暟昱公司騰空返還Ｂ建物，將不能達訴訟之目的，應屬……情事變更。是爰依上開規定，追加被告暟昱公司為被告」，惟依民事訴訟法第２５５條第１項但書第４款規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：……四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者」，可知該規定係適用於「以他項聲明代最初之聲明」之情形，而不包含「以他被告代最初之被告」。例如：原告訴請被告交付買賣標的物，嗣因該標的物於訴訟中毀損，原告改向被告請求損害賠償，此時即可因情事變更而「以他項聲明代最初之聲明」。其次，原告希望達到之最終結果（例如：占有Ｂ建物）與其訴訟上目的（例如：請求被告遠東精密工業股份有限公司〔下稱遠東精密公司〕返還Ｂ建物）不同，其訴訟目的應觀察當事人及訴訟標的與聲明而為判斷，本件「請求被告遠東精密公司騰空返還Ｂ建物之目的」，已因被告遠東精密公司於訴訟中自行搬離而無庸再請求，縱使無法達到原告希望達到之最終結果，仍不應將其希望達到之最終結果與其訴訟目的混淆，自不能謂非追加暟昱公司為被告則不能達訴訟之目的。另原告雖得援用部分前已提出之主張事實及證據，但原告追加起訴所主張之基礎事實即暟昱公司共同占有Ｂ建物，核與本件起訴基礎事實完全不同（占有者及占有期間均不相同），若准許原告追加暟昱公司為被告，顯會妨礙被告遠東精密公司之程序權保障及訴訟終結，故本院亦認不符合民事訴訟法第２５５條第１項但書第２款規定，已於訴訟中裁定將此部分追加裁定駁回，併予敘明。
貳、實體方面
一、原告於數次變更後聲明：㈠被告巨鑫國際企業有限公司（下稱巨鑫公司）應將如附圖編號Ａ所示建物（下稱Ａ建物）及編號Ｂ所示建物（即Ｂ建物）騰空返還原告，並應自民國１０６年７月１日起至返還Ａ建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）４萬５０００元，另應自１０８年１１月１日起至返還Ｂ建物之日止，按月給付原告１３萬５０００元。㈡被告遠東精密公司應給付原告３６４萬５０００元。㈢願供擔保請准宣告假執行。並主張如下：
⒈其於１０６年３月３１日向宋伯成及宋俊彬購買Ａ建物及Ｂ建物（詳參附表），惟因Ａ建物已租給被告巨鑫公司（下稱此租賃契約為Ａ租約），Ｂ建物亦已租給被告遠東精密公司（下稱此租賃契約為Ｂ租約），遂以租賃物返還請求權之讓與代替交付，原告因而取得Ａ建物及Ｂ建物之事實上處分權。
⒉民法第４２５條之１第１項規定應包括事實上處分權讓與之情形，故Ａ租約及Ｂ租約依民法第４２５條規定均已移轉給原告。縱認本件不符合民法第４２５條規定，Ａ租約及Ｂ租約也已合意移轉給原告。
⒊由於被告巨鑫公司及遠東精密公司自１０６年７月起即均未向原告給付租金，原告遂於１０８年７月１９日催告給付，但被告巨鑫公司及遠東精密公司皆未依通知清償，原告乃依民法第４４０條第１項及第２項規定終止Ａ租約及Ｂ租約。
⒋不論Ａ租約及Ｂ租約係屆期終止或經原告終止，被告巨鑫公司已無權占有使用，除繼續占有使用Ａ建物，於訴訟程序中竟又占有使用Ｂ建物，爰依民法第４５５條或第１７９條或第７６７條第１項前段規定請求遷讓房屋，復依租賃契約之法律關係請求給付租金，並依民法第１７９條規定請求返還相當於租金之不當得利。
⒌被告遠東精密公司於訴訟程序中雖已搬離Ｂ建物，惟被告遠東精密公司迄今仍未給付租約及返還所受利益，故原告仍依租賃契約之法律關係請求給付租金，並依民法第１７９條規定請求返還相當於租金之不當得利。
二、被告巨鑫公司未於言詞辯論期日到場或提出書狀作何陳述。三、被告遠東精密公司則以：宋伯成自９５年起將Ｂ建物租給被告遠東精密公司，並於１０７年間合意將出租範圍縮減為４分之１，出租人自始至終均為宋伯成，租賃契約未曾移轉給原告，宋伯成也未告知要轉付租金或返還Ｂ建物給原告，故否認原告為Ｂ建物事實上處分權人等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院得心證理由
㈠本件依承諾書所載應為租賃契約移轉而非債權（即租賃物返還請求權或租金給付請求權）讓與，但沒有證據可認租賃契約經承租人同意移轉給原告，故原告未經交付而取得Ａ建物及Ｂ建物的事實上處分權，也不能據以請求給付租金或相當於租金之不當得利。
⒈原告固主張：買賣契約已載明建物含增建及未辦保存登記部分，契稅申報書中也註記「未辦保存登記部分一併移轉」，均得證明其與原所有人已有移轉Ａ建物及Ｂ建物事實上處分權之合意；宋伯成於１０６年６月簽立承諾書將所有物返還請求權移轉給原告，足認宋伯成與原告間就指示交付已達成合意，另宋俊彬雖未簽立承諾書，但相關事務均由宋伯成處理，故應認宋鈞彬以同樣方式將所有物請求權移轉原告；依承諾書及證人盧相禹所述，可知宋伯成與被告遠東精密公司已達成合意，將Ｂ建物的租賃契約移轉給原告；若認原告僅自宋伯成受讓租金債權且非Ａ建物出租人，原告仍應得請求給付租金及相當於租金之不當得利等語。
⒉然事實上處分權之讓與仍須經過交付不動產才生效力，買賣契約或申報書中縱記載移轉未辦保存登記部分，依然無法據以認定原告業經交付而取得事實上處分權。至於房屋稅籍證明書則僅能當作證據方法，並非事實上處分權讓與之法定方式，附此敘明。
⒊依承諾書記載：「本人將……土地售予盧濟業、張偉紅（以下簡稱乙方）⒈故爾每月向甲方（即被告遠東精密公司）所收之租金，自中華民國１０６年６月及至與甲方簽立之合約到期日，其之租金全由甲方直接支付於乙方。……⒊乙方不得在甲方租期未到時，以任何理由取消承租合約並請甲方搬離」（見補卷第４９頁），可知該承諾書應係宋伯成將租賃契約移轉買受人之書面證據或通知，而非將債權（即租賃物返還請求權或租金給付請求權）讓與買受人，否則當無庸約定買受人不得提前取消承租合約。惟租賃契約移轉與債權讓與之法律行為有別，也不能將租賃契約移轉之權利義務切割適用（例如：當租賃契約未經合意移轉時，將出租人之權利與義務切割，認為權利之移轉或讓與仍可生效），故本件尚無法認定出賣人已將債權（即租賃物返還請求權或租金給付請求權）讓與原告，亦無法僅憑建物納稅義務人曾經變更為原告，即率認原告業經交付而取得Ａ建物及Ｂ建物之事實上處分權。原告雖又提出價金清單（見補卷第３５頁）為證據，但該清單僅簡單記載：「買方已付賣方之款如下：……房租……賣方簽收：宋伯成」，真正法律關係為何則未記載，姑且不論租賃契約移轉是否已生效，有可能是因為宋伯成將租賃契約移轉給原告所致，自不能據以認定為租金債權讓與而非其他法律關係。何況該清單無宋俊彬簽名或表明代理之意旨，本院亦難憑該證據（即僅有宋伯成簽名之清單）率認宋俊彬將租金債權讓與原告。
⒋租賃契約移轉與債權讓與不同，原則上必須經過契約當事人互相同意，非出租人或承租人單方面決定即可。依證人盧相禹證述：「簽約之後，宋伯成陪同我去遠東精密公司找宋清貴，請遠東精密公司將租金直接交付原告，宋清貴沒有明確答覆。後來因為宋清貴沒有明確答覆，宋伯成出具承諾書給我去找宋清貴，於是我就拿承諾書去找宋清貴一次或二次，請宋清貴在該承諾書上簽名同意由原告收取２９６號房屋之租金，但宋清貴並沒有同意簽名」（見院卷第３４２頁）等語，可知被告遠東精密公司未同意該租賃契約移轉給原告（即出租人由宋伯成變更為原告），故本件不能僅憑建物納稅義務人曾經變更為原告，即率認租賃契約關係業經承租人同意移轉給原告。
⒌從而，原告尚未經過讓與人交付而取得Ａ建物及Ｂ建物的事實上處分權。本件也無充足證據可認原告分別受宋伯成及宋俊彬讓與而取得租金債權，故原告尚不得據以請求給付租金或返還相當於租金之不當得利。
㈡原告還沒有取得Ａ建物及Ｂ建物的事實上處分權，無法依民法第４２５條第１項規定繼受租賃契約，也沒有經過合意移轉而繼受租賃契約，所以不能請求被告巨鑫公司及遠東精密公司給付租金，當然也不能主張被告巨鑫公司積欠租金而終止租約，進而依租賃契約請求被告巨鑫公司返還Ａ建物。此外，同樣不能依民法第１７９條請求返還相當於租金之不當得利，亦不得依民法第１７９條或第７６７條規定請求返還Ａ建物。
⒈按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」、「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第４２１條第１項、第４３９條、第４４０條第１項及第２項、第４５５條前段定有明文。
⒉原告雖主張：民法第４２５條第１項關於移轉不破租賃之規定，於未辦登記建物之事實上處分權移轉情形，同樣得以適用；原告已取得Ａ建物及Ｂ建物的事實上處分權，當然繼受上開２份租約之出租人地位；被告巨鑫公司及遠東精密公司遲付租金總額達２個月租額，故其於催告後得終止租賃契約並請求返還租賃物等語。
⒊然司法實務雖為解決實際問題而承認事實上處分權，但事實上處分權畢竟仍與所有權不同，得否適用或類推適用所有權相關規定（民法第４２５條及第７６７條等）非無爭議。依最高法院６９年台上字第７２０號民事判例：「民法第四百二十五條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以所有權移轉業已生效為其要件。不動產所有權依法律行為移轉者，非經登記，不生效力，原審既認定系爭房屋未為保存登記，縱令屬於郭某所有，於出租後贈與被上訴人，無從辦理所有權移轉登記，自難認被上訴人已取得系爭房屋之所有權，應無民法第四百二十五條規定之適用」（本則判例依法院組織法第５７條之１第２項，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同），事實上處分權應無民法第４２５條規定之適用。縱認事實上處分權之讓與得適用民法第４２５條規定，原告也因為還沒有取得Ａ建物及Ｂ建物的事實上處分權，無法依民法第４２５條第１項規定繼受租賃契約，附此敘明。
⒋原告此部分主張以其為租賃契約之出租人為前提，原告既未依法或經合意移轉而繼受租賃契約（詳如前述），自不得請求被告巨鑫公司及遠東精密公司給付租金，也不能主張被告巨鑫公司積欠租金而終止租約，進而請求被告巨鑫公司返還租賃物（即Ａ建物）。
五、綜上，原告依租賃契約及民法第１７９條與第７６７條之法律規定，請求被告巨鑫公司騰空返還Ａ建物及Ｂ建物，復請求被告巨鑫公司及遠東精密公司，給付租金及返還相當於租金之不當得利，均為無理由，應予駁回。另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第７８條。
中 華 民 國 109 年 5 月 29 日民事第五庭 法 官 陳谷鴻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後２０日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後２０日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費（參照民事訴訟法施行法第９條：上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第４４２條第２項及第４４４條第１項但書之程序）。
中 華 民 國 109 年 5 月 29 日書記官 曾盈靜
【附表】
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│編號│契約內容 │
├──┼──────────────────────────────────────────────┤
│ １ │ 仁德區二行段房地買賣契約書 │
│ │ 立契約書人 買方：盧濟業 │
│ │ 賣方：宋伯成、宋俊彬 │
│ │ 茲就後開不動產所有權買賣相關事宜，協議訂立契約條款如後，以資共同遵守： │
│ │第一條：不動產標示…… │
│ │一、土地標示：臺南市仁德區…… │
│ │ …… │
│ │ 二行段28地號……宋俊彬所有 │
│ │ 二行段30地號……宋伯成所有 │
│ │二、建物標示：台南市○○區○○○路000號（即Ｂ建物） │
│ │ …… │
│ │ 二行段2建號 208.68……全部（含增建）宋伯成所有 │
│ │ 以下依建物登記謄本記載為準 │
│ │…… │
│ │第二條：買賣總價款：新台幣伍仟參佰伍拾萬元整。 │
│ │…… │
│ │ 中 華 民 國 106 年 3 月 31 日 │
│ ├──────────────────────────────────────────────┤
│ │備註：臺南市○○區○○段000000000○號房屋（門牌號碼為台南市○○區○○○路000號）雖於95年5月8│
│ │ 日辦理登記（見院卷第69頁之建物所有權狀影本），惟此已辦理登記建物總面積僅有208.68平方公│
│ │ 尺，此建物基地（即台南市○○區○○段000000000地號土地）現在僅有面積達1840.49平方公尺之│
│ │ 藍色鐵皮屋頂廠房（見院卷第209頁至第213頁之勘驗測量筆錄、第215頁至第217頁之函文暨複丈成│
│ │ 果圖），參以契約內容亦載明含增建部分建物，可知前已辦理登記建物實際上已經滅失，本契約所│
│ │ 載296號房屋係指現存之藍色鐵皮屋頂廠房。 │
├──┼──────────────────────────────────────────────┤
│ ２ │ 仁德區二行段房地買賣契約書 │
│ │ 立契約書人 買方：盧濟業 │
│ │ 賣方：宋俊彬 │
│ │ 茲就後開不動產所有權買賣相關事宜，協議訂立契約條款如後，以資共同遵守： │
│ │第一條：不動產標示…… │
│ │一、…… │
│ │二、建物標示：台南市○○區○○○路000號（即Ａ建物） │
│ │ …… │
│ │ 稅籍編號Z00000000000面積全部，未保存登記，面積依稅籍證明書所載為準。 │
│ │…… │
│ │第二條：買賣總價款：新台幣肆佰伍拾萬元整。 │
│ │…… │
│ │ 中 華 民 國 106 年 3 月 31 日 │
└──┴──────────────────────────────────────────────┘