臺灣臺南地方法院108年度訴字第1209號

• 裁判案由: 給付報酬等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 109 年 06 月 12 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1209號原　　　告　環宇全球不動產有限公司

法定代理人　邱紹謙
訴訟代理人　林世勳律師
郭群裕律師
複　代理人　顏宏律師
被　　　告　梁順發
訴訟代理人　李慧千律師
上列當事人間請求給付報酬等事件，經本院於民國109 年4 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國（下同）107 年8 月20日簽立不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭契約），被告委託原告銷售其所有坐落臺南市○區○○○段0000000 ○0000000 地號土地及其上同段11362 建號房屋（下稱系爭不動產），約定委託銷售總價格為6,980 萬元，委託期間至107 年12月31日。嗣兩造於108 年1 月11日簽立契約內容變更同意書，將委託期間延長至108 年12月31日；被告另於108 年2 月22日以LINE通知原告之負責人邱紹謙於6,668 萬元至5,800 萬元（含稅金及服務費3 ％）銷售系爭不動產，並經邱紹謙回復同意。
㈡又原告於108 年4 月中旬向被告報告有買方洽談中，並於同年月24日取得訴外人華語柔簽立之買方議價委託書及議價金支票300 萬元，其同意以總價5,800 萬元承購系爭不動產，已達到被告委託銷售之價格等情，業經邱紹謙於同日16時20分以LINE電話通告被告。惟被告受通知後，竟於翌日（25日）回覆已將系爭不動產出售予第三人，並未依約於受通知5
日內至原告指定處所與買方簽訂買賣契約書，前經原告多次催告被告應到場簽約，其仍以未受通知及已出售系爭不動產為由，拒絕與買方簽約，買方因無法簽約而放棄購買。然依系爭契約第6 條第1 項、第7 條第6 項、第10條第1 項規定，華語柔於上開期日之願買價格已達被告之委託售價，並經原告於同日通知被告，買賣契約即為成立，原告業已完成居間仲介義務，自得依第6 條第2 項規定，請求被告按買賣成交總價格之4%給付服務報酬232 萬元（即5,800 萬元×4%）
。又依該條款規定，簽訂買賣契約為被告給付報酬之停止條件，而其知悉有買方下斡後，始將系爭不動產出賣予他人，藉故以不正當行為拒絕簽約，阻其條件之成就，依民法第101 條第1 項規定，亦視為給付條件已成就。
㈢再依系爭契約第12條第3 款規定，被告未以書面通知原告已將系爭不動產出售他人，視為違約；另依系爭契約第12條第3 、4 款規定，買賣契約成立後，被告應有配合與買方簽約之義務，而其知悉有買方下斡後，始將系爭不動產出賣予他人，故意以此不正當方式拒絕與買方簽約，已構成違約。故原告得另請求被告給付委託總價格4 ％之違約金232 萬元。此外，買方華語柔因被告拒絕簽約而放棄購買，致原告無法向買方請求委託總價額2%之服務報酬（即5,800 萬元×2%）
，依民法第227 條（債務不完全給付）及第216 條規定，併請求被告賠償原告所失利益116 萬元。綜上，提起本件訴訟請求被告應給付原告服務報酬232 萬元、違約金232 萬元及所失利益116 萬元，合計580 萬元。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告580 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以週年利率5 ％計算之利息。
⒉請准供擔保得為假執行。
二、被告答辯：
㈠被告雖於108 年2 月22日LINE通知邱紹謙將銷售價格調整介於6,668 萬元至5,800 萬元之間，但原告並未與被告簽立契約內容變更同意書，依內政部公告之不動產委託銷售契約應記載事項，委託銷售金額為必填事項，如未記載則契約無效；另依不動產經紀業管理條例第21條，不動產委託銷售契約如有變更應以書面為之。兩造既未簽立變更委託銷售金額同意書，自不發生變更委託銷售價額之效力，故系爭契約之委託銷售價格仍為6,980 萬元。
㈡又邱紹謙於同年4 月24日以Line電話通知被告表示有人下斡時，並未提供任何契約書或支票供被告確認，且係表示斡旋金額為5,700 萬元，因未達到被告要求之金額，故未接受。乃至隔日（25日）下午被告自行與友人康銀壽簽約後，於同日晚間22時12分以Line電話通知邱紹謙已自行成交之事，其始於同日22時36分先傳送買方支票照片，再於隔日（26日）下午14時43分傳送買方議價委託書照片與被告。故買賣契約於24日尚未成立，被告於隔日自行出售，並無可歸責，亦不構成違約。原告主張買賣契約已成立，依系爭契約及民法第227 條、第216 條規定，請求被告給付服務報酬、違約金及所失利益，均無理由。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（訴卷第149-150頁）
㈠兩造於107 年8 月20日簽立系爭契約，被告委託原告銷售其所有之系爭不動產，約定委託銷售總價格為6,980 萬元，委託期間至107 年12月31日。（補卷第23-31 頁）
㈡兩造於108 年1 月11日簽立契約內容變更同意書，同意委託期間延長至108 年12月31日。（補卷第35頁）
㈢被告於108 年2 月22日LINE通知邱紹謙（即原告負責人）於6,668萬元至5,800萬元（含稅金及服務費3％）銷售系爭不
動產，經邱紹謙回復同意（兩造未正式簽立變更委託銷售價格同意書）。（補卷第33頁）
㈣原告於108 年4 月24日與買方華語柔簽立議價委託書，買方同意以總價5,800 萬元承購被告之系爭不動產，並於同日交付議價金支票300 萬元與原告。（補卷第41-43 頁）
㈤邱紹謙於108 年4 月24日16時20分LINE電話通知被告有找到買家出價。（訴卷第41頁）
㈥被告於108 年4 月25日將系爭不動產以5,700 萬元自行出售與友人康銀壽，並於當日22時12分Line告知邱紹謙已自行出售之事。（訴卷第129-138 頁、補卷第49頁）
四、兩造爭執事項：（訴卷第150-151頁）
㈠兩造於108 年2 月22日LINE通訊同意委託銷售價格介於6,668萬元至5,800萬元之間，但未簽立同意書，有無發生變更委託銷售總價之效力？
㈡原告於108 年4 月24日與買方簽立之議價委託書，是否已符合被告之委託條件？
㈢原告負責人有無於108 年4 月24日16時20分LINE電話中，告知被告已有買家出價5,800 萬元（原告主張）？抑或係告知買方出價5,700 萬元（被告抗辯）？
㈣原告於108 年4 月24日與買方簽立之議價委託書，如已符合被告之委託條件，原告同時請求下列款項，有無理由？
⒈依系爭契約第6 條第1 、2 項，請求被告給付報酬232 萬元（即5,800 萬元×4%）？
⒉依系爭契約第12條第3 、4 款，請求被告給付違約金232 萬元？
⒊依民法第227 條債務不完全給付規定，請求被告賠償所失利益116 萬元？
五、本院之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例可資參照。
㈡原告主張買方華語柔於108 年4 月24日委託議價之金額，已符合被告委託銷售之價格，買賣契約已成立，依系爭契約第6 條第1 、2 項，請求被告給付報酬232 萬元乙節。經查：⒈依兩造不爭執事項㈠、㈡、㈢所示，兩造就系爭不動產之委託銷售價格，原約定為6,980 萬元，嗣被告於108 年2 月22日通知原告於6,668萬元至5,800萬元之間銷售，經原告之負責人回復同意等情，足證兩造於108年2月22日合意將委託銷售價額變更為6,668萬元至5,800萬元之情，應堪認定。兩造對此雖未簽立契約內容變更同意書，然變更委託銷售價格非屬法定要式行為，兩造就銷售價格之調整，既已達成合意，自應發生變更此部分契約內容之效力，被告執此抗辯不發生變更委託銷售價格效力之情詞，尚難認可採。
⒉次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。而依系爭契約第6 條第1 、2 項規定，委託人承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。委託人同意買賣契約成立後，即有按買賣成交總價格4 ％（含稅）支付受託人服務報酬之義務（最高不超過中央主管機關之規定），並應於簽訂書面買賣契約時以現金一次給付約定服務報酬之全部（見補卷第23頁）。依此規定，足認原告得請求被告給付服務報酬，係以被告與原告所仲介之買方成立買賣契約為前提，並非約定原告報告訂約機會即得請求報酬。因此，原告應媒介被告與買方就買賣契約必要之點，達成意思表示合致之程度，方可請求居間報酬服務費。
⒊又按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項固定有明文。然該條所謂標的物及價金相互同意，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對於標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等必要之點相互同意，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等重要事項均未約定，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。
⒋而依兩造不爭執事項㈣所示，原告於108 年4 月24日與買方華語柔簽立議價委託書，買方同意以總價5,800 萬元承購被告之系爭不動產，並於同日交付議價金支票300 萬元與原告等情，雖已達到兩造變更後之委託銷售底價5,800 萬元。惟就買賣價金之付款方式、所有權移轉登記及標的物交付等買賣契約之要素，均未記載於系爭銷售契約書及買方議價委託書，尚難以買方簽立之議價委託書價格已達到委託銷售底價，即認原告已達成媒介被告與買方成立買賣契約之居間事務，是原告以其覓得之買方出價已達到被告委託之銷售底價，認已符合系爭契約第6 條第1 項規定，主張系爭不動產之買賣契約已成立，據此請求被告應依同條第2 項規定給付服務報酬，尚難認可採。
㈢再查，兩造系爭契約第12條第3 款規定委託銷售期間內，委託人與他人達成委託標的買賣之合意時，應於合意達成後或收受訂金後24小時內以書面通知受託人，以避免重複成交之情形，否則以違約論；同條第4 款亦規定買賣契約成立後，委託人應於5 日內至受託人指定處所與買方簽訂書面買賣契約書，委託人無正當理由推諉拖延，經催告仍不履行者，委託人應支付委託總價格4%之違約金。而依兩造不爭執事項㈥所示，被告於108 年4 月25日將系爭不動產以5,700 萬元出售與友人後，於當日22時12分用Line通知原告負責人已自行出售之情事，雖未合於上開第3 款之書面通知方式。然該條款規定委託人自行成交後應即時通知受託人，其目的乃為避免受託人再重複成交之情形，故委託人之通知方式如已可始受託人明確知悉其已自行成交，即可排除受託人再重複成交之情形，縱未再以書面方式通知，亦難認仍應依上開條款課與違約責任。是被告既已於自行出售後24小時內明確通知原告此事，則其仍以被告未以書面方式通知，主張被告應依系爭契約第12條第3 款給付違約金之情詞，並不合情理。此外，被告既已自行出售系爭不動產，並未與華語柔成立買賣契約，則其未依原告通知與買方簽訂買賣契約書，亦不構成同條第4 款之無正當理由推諉拖延不履行情事，是原告另依該條款請求被告支付違約金，亦難認可採。
㈣末依兩造不爭執事項㈤所示，原告固於108 年4 月24日16時20分LINE電話通知被告有找到買家出價之事，然被告否認有告知買方出價5,800萬元之情，原告復未能證明此部分情事
，則其主張被告知悉已有買方出價達到委託價格，仍自行出售，乃故意阻礙其報酬請求權之條件成就，應視為給付條件已成就，且其拒絕與買方訂定買賣契約書，導致買方放棄承購，亦有債務不完全履行等情事，另依民法第101條第1項及第227條規定，請求被告應給付報酬232萬元及賠償其所失利益116萬元，亦難准許。
六、綜上所述，原告依系爭契約第6 條第1 、2 項、第12條第3
、4 款及民法第227 條等規定，請求被告給付居間報酬、違約金及所失利益共計580 萬元，暨其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後認均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一論斷，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 12 日民事第一庭 法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 17 日書記官 謝璧卉