108年度訴字第40號｜民事：請求減少價金｜裁判日期：109 年 05 月 29 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 108年度訴字第40號原　　　告　莊縕沛訴訟代理人　吳珮瑩被　　　告　烏善義訴訟代理人　周于舜律師複　代理人　李汶宜律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國109年5月13日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬陸仟元，及自民國一百零七年十二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之八十九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾柒萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾壹萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：㈠訴之聲明： ⒈被告應給付原告新臺幣（下同）58萬元，及自民事擴張聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡原告經訴外人大可鑫企業有限公司居間仲介，委託其母即訴外人吳珮瑩與被告於民國107年9月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）580萬元，購買被告所有如附表所示之房屋及土地（下稱系爭房地）。兩造於107年11月2日完成交屋手續，詎原告於同年月4日委請施工人員進入系爭房屋進行室內整修工程，拆除更換輕鋼架天花板時，發現2樓房間天花板及浴室天花板、外面陽台天花板、2樓至3樓樓梯間與樓梯扶手、2樓陽台延伸連接外面女兒牆，竟有嚴重大火燻燒所造成之焦黑火痕，與「被告於107 年9月11日在不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭現況說明書）第36項建物瑕疵情形：是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形（下稱系爭現況說明書第36項）？勾選『否』」之房屋狀態顯有不符。原告透過吳珮瑩與被告聯繫，被告始於通話中坦承「系爭房屋確曾因電熱暖爐電線走火致生火災，且被告因濃煙嗆傷而送醫治療」。㈢系爭房屋曾發生火災事故，原告除須花費修復火痕，亦須請專業人員確認系爭房屋之結構安全，方能保障原告使用居住無虞。又火災事故除對系爭房屋結構、外觀造成直接物理性之損傷外，尚會對一般社會大眾心理造成負面影響，進而影響其市場交易價格，產生經濟性之價值減損，自屬民法第354條第1項規定物之瑕疵，且物之瑕疵擔保責任係無過失責任，無論出賣人即被告是否有過失，均應對買受人即原告負物之瑕疵擔保責任。系爭房屋因火災事故所造成之價值減損即為原告所受之損害，故依民法第359條規定，請求被告減少 10％買賣價金即58萬元。二、被告則以下列情詞資為抗辯：㈠聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。㈡兩造於107年9月11日簽約時，仲介人員即訴外人應尹靜拿出系爭現況說明書，要求被告當場審閱簽約。被告之前未曾看過系爭現況說明書，且其因糖尿病而視網膜病變，視力模糊，當日又未戴眼鏡，遂要求將系爭現況說明書攜回審閱後，再行簽名。但應尹靜向被告陳稱：「我會跟你說重點，你確認後簽名就好，其他我來處理」，故應尹靜向被告以口頭方式，分別說明第11、23、34、39項，被告再逐一簽名於其上。因簽名歪斜，嗣應尹靜再自行為勾選各項次（包含第36項）。被告並未在第36項後方簽名用印，足認應尹靜未告知被告第36項內容，並非被告刻意隱瞞。㈢系爭房屋2樓天花板有煙燻痕跡，係因約20年前電暖器電線走火發生火災，房屋本體結構並未起火，燃燒之黑煙燻黑2 樓天花板，但火勢不大被迅速撲滅，並未呼叫消防隊，房屋結構本體無任何損壞，僅天花板牆面有因黑煙而燻黑之痕跡。被告數日後，即僱人鋪設輕鋼架裝潢，其迄至系爭房屋出售前，已居住20餘年。被告早已淡忘上情，應尹靜嗣後詢問被告，被告始回想此事，並向應尹靜說明如上。倘被告故意隱瞞，又何須於應尹靜詢問時即主動告知？況系爭現況說明書第36項所稱之建物損害，應係指建物因火災而造成建物之喪失一部或全部之通常效用。而房屋之通常效用為居住使用、居住人員於房屋內之通行與安全等，表面污漬或燻黑應非屬房屋通常效用之減損或滅失。系爭房屋本體結構既未有任何損壞，天花板表面燻黑處可以油漆方式重新粉刷，即可回復美觀，自非系爭現況說明書第36項之建物損害，更非民法第359條物之瑕疵或第360條欠缺保證品質之情況。而樓梯間扶手之木材碳化烏黑痕跡，原告於購買系爭房屋時，應已知悉系爭房屋曾發生火災，依民法第355條第1項規定，被告應不負物之瑕疵擔保責任。㈣108年10月24日鑑定報告書記載「本鑑定人判斷若『有』系爭瑕疵客觀交易價格，約為『無』系爭瑕疵交易價格折價一成左右即總價款516萬元×90％＝464萬元。」，惟鑑定報告，並未提出其認定房屋折價一成之依據，或與本件訴訟相類似狀況房屋之市場價格變動做為參考依據。且516萬元係土地及房屋之價格，然發生火損部分僅為房屋，與土地無涉。姑不論上開1成折價是否合理，亦應僅為房屋之1成折價，其金額應為建物價格4萬元×28.12坪×10％%＝11萬2,480元。三、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。㈡查兩造於107年9月11日簽訂系爭契約，由原告以580萬元向被告購買其所有之系爭房屋，買賣價金業已給付完畢，而系爭契約所附之不動產委託銷售標的現況說明書上，其編號36之「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形？」欄係勾選「否」，嗣系爭房屋於107 年10月24日，以買賣之原因，移轉登記所有權予原告，有系爭契約、系爭現況說明書、土地及建物登記第一類謄本臺灣銀行匯款申請書回條聯（調解卷第21-53頁）在卷可參，堪信為真。次查，系爭房屋於20幾年前，曾因電暖器走火發生火災，造成系爭房屋二樓房間天花板及該房間浴室天花板、二樓外陽台天花板及二、三樓開關箱皆有燻黑痕跡，整個樓梯間牆壁、天花板，皆有燻黑痕跡，樓梯扶手亦有熱燒灼痕跡（下稱系爭火災損害）乙情，有現場照片（調解卷第55-61頁）、社團法人臺南市建築師公會108年6月24日鑑定報告書在卷可參，堪認屬實。依一般之房屋交易觀念，曾遭祝融侵襲之房屋，不論其結構是否已遭損壞或修復，通常在一般人主觀認定上，已不具備房屋應具備之品質，且影響房地之交易價值及意願甚鉅，當屬出賣人之物之瑕疵擔保責任的範圍。故系爭房屋既曾發生火災，並造成系爭火災損害，依上開說明，自屬兩造簽約前存在於系爭房屋之瑕疵無訛，無論可否歸責於被告，被告都應負物之瑕疵擔保責任，是原告依第359條規定，請求減少系爭房屋之買賣價金，核屬有據。㈢次按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年度台上字第1615號民事判決意旨參照）。本件經送社團法人臺南市建築師公會鑑定之結果，系爭房屋於兩造簽立系爭契約時即107年9月11日，倘無系爭火災損害，其客觀交易價格為516 萬元左右，若有遭受火災造成建築物損害及其修繕情形。建物有瑕疵情形、情勢變更及條件改變，勢必會影響整體的建物安全，居住的舒適程度，日後的買賣交易意願等，造成客觀買賣交易價格下跌。其下跌幅度視其建物損害程度、居住者之心理障礙及日後買賣交易意願有關，系爭房屋因系爭火災損害，客觀交易價格約折價一成左右即464萬元等語，有108年10月24日鑑定報告書在卷可參，堪信為真。故原告得請求被告減少系爭房屋買賣價金，為系爭房屋簽約當時客觀交易價格516萬元之一成即51萬6,000元（計算式：516萬×10 ％＝51萬6,000）。㈣被告固抗辯鑑定報告並未說明房屋折價一成之依據，且發生火損部分僅為房屋，與土地無涉，應僅為房屋之一成折價云云。惟查，系爭房屋之客觀交易價格，皆包括房屋價格及土地價格之總價款，一般透天厝買賣也以房地總價款來作為交易價格。且就「內政部不動產交易實價登錄服務網」查詢，實價登錄對中古屋買賣採用房地合併計價，賣屋者只申報「總價」，並無區分房價、地價。鑑定機關篩選出共計8棟附近類似土地建物為基本抽樣標的，再就總價款、土地面積、建物面積進行比對，始估價出107年9月11日之客觀交易價格為516萬元左右。而房地產有系爭火災損害等之瑕疵情形，情勢已變更及條件已改變，勢必會影響客觀交易房地產總價格的下跌。其影響涉及層面的因素如下：⑴影響整體的建物安全。⑵影響居住的舒適程度。⑶影響日後的買賣交易意願。⑷影響居住者之心理障礙。⑸非僅是建物損害修繕費用所可彌補。以上因素皆造成客觀交易總價格下跌。故鑑定機關就其專業判斷以總價款516萬再折價一成左右來估算，並非以房屋價格損害修繕來估算而已等語，有社團法人臺南市建築師公會109年2月3日109南市建師永鑑字第024號函在卷可佐（本院卷第171-175頁），堪認屬實。是被告上開所辯，尚屬無據。四、綜上所述，原告依民法第359條規定，主張被告應負系爭房屋之瑕疵擔保責任，請求減少買賣價金51萬6,000元，及自民事擴張聲明狀繕本送達之翌日即107年12月26日（調解卷第109頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。六、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定如主文第4項所示相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 109 年 5 月 29 日民事第五庭法官陳尹捷以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中華民國 109 年 5 月 29 日書記官曾美滋附表： ┌────────────────────┬────┐ │ 土地 │權利範圍│ ├────────────────────┼────┤ │臺南市○○區○○段00地號 │ 全部 │ ├─────────┬──────────┼────┤ │ 建物 │ 門牌號碼 │權利範圍│ ├─────────┼──────────┼────┤ │臺南市永康區南工段│臺南市永康區中山東路│ 全部 │ │577建號 │218巷9弄17號 │ │ └─────────┴──────────┴────┘

臺灣臺南地方法院108年度訴字第40號

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