臺灣臺南地方法院109年度訴字第37號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 109 年 03 月 04 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 109年度訴字第37號原　　　告　林玉霞（原名林岱瑾）

陳天明
共　　　同
訴訟代理人　何紫瀅律師
被　　　告　阮氏金惠

斐棠琳
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年2 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告阮氏金惠應將門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一○八年十二月九日起至遷讓返還上開房屋予原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣參萬元，及各自應給付日之翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○八年十二月九日起至遷讓返還上開房屋予原告之日止，按日連帶給付原告新臺幣貳佰元，及各自應給付日之翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之四、被告阮氏金惠負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為門牌號碼臺南市○○區○○○路000 號房屋（下稱系爭房屋）之共有人，應有部分各2 分之1 ，兩造於民國107
年間簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），約定原告出租共有系爭房屋予被告阮氏金惠，租賃期間自107 年5 月10日起至112 年5 月9 日止，共計5 年，第1 年至第3 年每月租金為新臺幣（下同）30,000元、第4 年至第5 年每月租金為32,000元，租金應於當月10日前向原告之住所地給付（分別給付原告林玉霞、陳天明各一半），並由被告斐棠琳擔任連帶保證人，就被告阮氏金惠因系爭契約所生之債務負保證責任。
㈡詎被告以系爭房屋經營「台越小炒」，從事視聽歌唱業，因違反都市計畫法及相關規定，經臺南市政府都市發展局裁處罰鍰，被告係以系爭房屋為違法使用，原告已於108 年12月3 日寄發存證信函予被告，為終止租約之意思表示，被告自同年月4 日收受該存證信函起即屬無權占用系爭房屋，並受有相當於租金之不當得利為每月30,000元，原告另得依系爭契約特別約定事項第12項約定，請求被告按日連帶給付違約金1,200 元，為此，爰依系爭契約、不當得利及連帶保證之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1 項、第2
項所示；被告應自108 年12月9 日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按日連帶給付原告1,200 元，及各自應給付日之翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：簽訂系爭契約時，伊有告知原告要經營歌唱業，原告未曾提及系爭房屋不能從事視聽歌唱業，且「台越小炒」係有營業登記，伊有繳納稅捐，並無違法使用系爭房屋之情事等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第47頁至第48頁）：
㈠原告為系爭房屋之共有人，應有部分各2 分之1 。
㈡兩造於107 年間簽訂系爭契約，約定原告出租共有系爭房屋予被告阮氏金惠，租賃期間自107 年5 月10日起至112 年5
月9 日止，共計5 年，第1 年至第3 年每月租金為30,000元、第4 年至第5 年每月租金為32,000元，租金應於當月10日前向原告之住所地給付（分別給付原告林玉霞、陳天明各一半），原告已收取押租金90,000元；兩造另約定被告斐棠琳為連帶保證人，就被告阮氏金惠因系爭契約所生之債務負保證責任。
㈢系爭契約特別約定事項第1 項約定：「乙方（即被告阮氏金惠，下同）就租賃物，限於供商業之用。非經甲方（即原告，下同）書面同意，不得變更用途。」、第5 項約定：「乙方應以善良管理人之注意，保管及使用租賃物，如欠缺事項注意，致租賃物毀損或滅失時，應自費修復或以金錢賠償之。又乙方不得於租賃物內，放置有爆炸性、違法性或違禁物品及違法事宜。」、第10項約定：「乙方積欠租金達2 個月總額，或違反本特約事項第1 項至第5 項規定之一者，甲方得終止租約，收回租賃物，如有損害，並得請求賠償。又乙方違反本特約事項第2 項之規定者，甲方得請求乙方給付違約金60,000元，乙方不得異議。」、第12項約定：「租賃期間屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延每逾期限1 日，除原租金照繳外，應給付甲方1,200 元之違約金。」之內容。
㈣臺南市政府都市發展局108 年11月19日南市都管字第1081317232B 號函記載：「主旨：台端（陳天明君等2 人）所有土地及建築物於都市計畫住宅區（臺南市○○區○○里○○○路000 號《大埕段941 地號》）出租供人經營「台越小炒（市招：台越小炒練歌場）」，從事視聽歌唱業及舞廳業之使用，核與都市計畫法及相關法規規定不符，得於文到7 日內向本局陳述意見，未於期限內陳述意見或陳述意見無理由者，將依都市計畫法第79條規定逕行裁處120,000 元罰鍰，請查照。」之內容。
㈤被告在系爭房屋經營「台越小炒」，從事歌唱使用。
四、本院得心證之理由：
㈠關於遷讓房屋部分：
⒈經查，被告阮氏金惠承租原告共有系爭房屋經營「台越小炒」，從事歌唱使用，因違反都市計畫法及相關規定，經臺南市政府都市發展局裁處罰鍰等情，為兩造所不爭執，是被告阮氏金惠係以系爭房屋為違反都市計畫法之歌唱使用，即堪認定。原告主張其於108 年12月3 日寄發存證信函予被告，，以被告阮氏金惠違反系爭契約特別約定事項第5 項約定，依系爭契約特別約定事項第10項約定為終止租賃契約之意思表示，經被告於同年月4 日收受該存證信函，有臺南地方法院郵局存證號碼001646號存證信函及回執為證（見本院卷第37頁至第42頁），是原告主張系爭契約業於108 年12月4 日終止，即屬有據。準此，原告與被告阮氏金惠間之租賃關係既已終止，被告阮氏金惠依系爭契約特別約定事項第12項約定即負有於租賃關係終止後返還系爭房屋予原告之義務，是原告主張其與被告阮氏金惠間之租賃關係已終止，並請求被告阮氏金惠騰空遷讓返還系爭房屋，自屬可採。
⒉被告辯稱：簽訂系爭契約時，伊有告知原告要經營歌唱業，原告未曾提及系爭房屋不能從事視聽歌唱業，且「台越小炒」係有營業登記，伊有繳納稅捐，並無違法使用系爭房屋之情事等語，原告則否認被告於簽訂系爭契約時，有告知將以系爭房屋經營「歌唱業」使用，被告自應就上開有利於己之事實負擔舉證責任，經查，被告於本院審理時並未提出任何證據證明其曾告知原告要以系爭房屋經營歌唱業，原告未告知系爭房屋不得從事視聽歌唱業之事實，是被告此部分辯稱，自難憑採。更何況，觀諸被告提出之商業登記抄本上載營業項目為「餐館業」（見本院卷第51頁），亦與其所稱之「歌唱業」用途不符，縱認被告確有繳納稅捐，至多僅得認定被告有合法繳納營業稅，與被告是否於法令限制內合法使用系爭房屋之事實無涉，無法以「台越小炒」有辦理「餐飲業」之商業登記遽認被告以系爭房屋經營「歌唱業」即屬合法，是被告辯稱其有營業登記並繳納稅捐，並非違法使用系爭房屋云云，即難憑採。
㈡關於不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號、104 年度台上字第715 號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭契約於108 年12月4 日終止，業經本院認定如前，而被告阮氏金惠於租賃關係終止後，無權占有使用系爭房屋，自受有相當於租金之利益，且與原告受有不能使用收益之損害間，有因果關係，被告斐棠琳又為被告阮氏金惠之連帶保證人，原告自得依不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付無權占有系爭房屋所受利益。查系爭契約約定第1 年至第3 年每月租金為30,000元，業如前述，應可據以計算被告繼續無權占用所得之利益。準此，原告請求被告連帶給付自系爭契約終止後之108 年12月9 日起至被告阮氏金惠遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利30,000元，應屬有據。
㈢關於違約金部分：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分別定有明文。又違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院49年度台上字第807 號、79年度台上字第1612號、79年度台上字第1915號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭契約特別約定事項第12項約定：「租賃期間屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延每逾期限1 日，除原租金照繳外，應給付甲方1,200 元之違約金。」，可認該項所約定之違約金，應屬損害賠償預定性質之違約金，原告依此約定及連帶保證之法律關係，請求被告自系爭契約終止後之108
年12月9 日起至被告阮氏金惠遷讓返還系爭房屋之日止，按日連帶給付違約金等情，雖非無據。然本院審酌系爭房屋第1 年至第3 年每月租金為30,000元，且原約定之租期仍未屆滿，依通常情形原告在原訂租約期限內當無其他使用計畫，兼以原告請求相當於租金之不當得利，已經本院准許於前，如再按日以1,200 元計算違約金，加計上述不當得利數額，等同被告每月因使用系爭房屋之代價為66,000元或67,200元【計算式：不當得利30,000元＋違約金（1,200 元30日＝36,000元）或（1,200 元31日＝37,200元）】，相較於原告不能再將系爭房屋出租予他人所受損害，亦高出許多，而仍有過苛之情事，而應以上開規定酌減之，故認原告請求被告自系爭契約終止後之108 年12月9 日起至被告阮氏金惠遷讓返還系爭房屋之日止，按日連帶給付原告之違約金酌減至每日200 元，較屬適當，逾此範圍請求，尚屬無據。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；法定週年利率為5%，民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告對被告之不當得利、違約金債權，既經原告提起民事訴訟，其起訴狀繕本分別於109 年1 月24日、同年1 月10日送達被告阮氏金惠、斐棠琳（見本院卷第23頁至第25頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告併請求被告給付自各應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭契約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告阮氏金惠騰空遷讓返還系爭房屋、被告應自108 年12月9 日起至被告阮氏金惠遷讓返還系爭房屋原告之日止，按月連帶給付原告30,000元及利息、被告應自108 年12月9 日起至被告阮氏金惠遷讓返還系爭房屋原告之日止，按日連帶給付原告200 元及利息，均為有理由，應予准許。逾上開範圍所為之請求，則為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 109 年 3 月 4 日民事第三庭 法 官 王鍾湄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 4 日書 記 官 曾怡嘉