110年度簡上字第13號｜民事：給付租金｜裁判日期：110 年 04 月 28 日

臺灣臺南地方法院民事判決 110年度簡上字第13號上訴人劉清田訴訟代理人裘佩恩律師蘇泓達律師莊佳蓉律師被上訴人陳以航訴訟代理人翁千惠律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國109年12月7日本院新市簡易庭109年度新簡字第379號第一審判決提起上訴，經本院於110年4月7日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣88,372元由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：門牌號碼臺南市○○區○○路000號、227號房屋為上訴人所有，門牌號碼臺南市○○區○○路000號、223號房屋為訴外人張天祥所有，張天祥同意上開221、223號房屋交由上訴人處理出租事宜。上訴人於民國105年5月19日將上開221 號、223號、225號、227號房屋（下合稱系爭房屋）出租予久晴風股份有限公司（下稱久晴風公司），惟上訴人於同年9月1日發現久晴風公司將系爭房屋交由被上訴人經營曼頓咖啡，兩造與久晴風公司負責人陳華宗、被上訴人母親、張天祥等11人曾於105年9月30日協商房租事宜，被上訴人及被上訴人母親希望每月租金降到新臺幣（下同）15萬元；又因久晴風公司負責人陳華宗已積欠房租及水電費103萬元，兩造與陳華宗等15人另於106年2月13日在系爭房屋協商105年房租給付事宜，已達成由被上訴人自106年起承租系爭房屋之合意，上訴人於106年2月17日委請律師撰寫租賃契約，但被上訴人拖延致未完成簽約程序，惟兩造間確已成立租賃契約，被上訴人應給付自106年1月1日起至108年3月2日止共26個月房租585萬元。兩造再於108年9月20日就被上訴人使用系爭房屋所生費用及房租簽立同意切結書(下稱系爭切結書)，被上訴人願給付自106年1月1日起至108年2月28日止之水費、電費、電話費、天然瓦斯費、環保清潔費等共151萬元，僅就房租數額有所爭執，惟系爭切結書為具有和解性質之協議，被上訴人自應給付房租。退步言之，如系爭切結書不具和解契約性質，惟被上訴人簽訂系爭切結書係承擔久晴風公司積欠之房租債務，被上訴人亦負有給付房租債務之義務。爰依兩造間之租賃契約、系爭切結書及債務承擔之法律關係，請求被上訴人給付房租585萬元等語。二、被上訴人則以：上訴人出租系爭房屋予久晴風公司，久晴風公司再轉租予上訴人所經營以航有限公司(下稱以航公司)，系爭房屋之租賃契約分別存在於上訴人與久晴風公司之間、久晴風公司與以航公司之間，基於債之相對性，上訴人應向承租人久晴風公司請求房租。又系爭切結書係約定水電費、電話費、瓦斯費及清潔費等費用，就房租部分已載明「雙方的認知不同」，兩造未就房租達成共識，系爭切結書並非和解契約，且被上訴人未有承擔久晴風公司房租債務之意思表示等語置辯。三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人585萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢上訴人願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項如下：㈠門牌號碼臺南市○○區○○路000號、227號房屋為上訴人所有，門牌號碼臺南市○○區○○路000號、223號房屋為訴外人張天祥所有。上訴人前經張天祥同意，由上訴人於105年5月19日與訴外人久晴風公司簽訂租賃契約，由上訴人將系爭房屋出租給久晴風公司經營曼頓咖啡精緻茶品，並約定每月租金以久晴風公司當月營業總額之百分之18計算。㈡久晴風公司於105年8月間與被上訴人所經營之以航公司(已於 108年09月24日解散)簽立房屋租賃契約及曼頓咖啡茶品加盟契約，將系爭房屋之曼頓咖啡頂讓予以航公司經營。㈢上訴人與訴外人張天祥前對久晴風公司及以航公司提出請求返還房屋事件訴訟，經本院以106年度訴字第562號及臺灣高等法院臺南分院以107年度上易字第232號受理並判決認定，久晴風公司應給付上訴人105年6月起至105年12月止之租金及代墊費、106年1月及2月之租金、代墊費261,315元，久晴風公司及以航公司應將系爭房屋騰空遷讓返還，上開判決已經確定。㈣兩造於108年9月20日簽立雙方同意切結書(原證2)。五、本院之判斷：㈠兩造間就系爭房屋並未成立租賃契約： ⒈門牌號碼臺南市○○區○○路000號、227號房屋為上訴人所有，門牌號碼臺南市○○區○○路000號、223號房屋為訴外人張天祥所有。上訴人前經張天祥同意，由上訴人於105年5月19日與訴外人久晴風公司簽訂租賃契約，由上訴人出租系爭房屋予久晴風公司經營曼頓咖啡精緻茶品；久晴風公司於105年8月間與被上訴人所經營之以航公司(已於108年09月24日解散) 簽立房屋租賃契約及曼頓咖啡茶品加盟契約，將系爭房屋原經營之曼頓咖啡頂讓予以航公司經營等情（見不爭執事項㈠㈡），是以，上訴人與久晴風公司簽訂系爭房屋租賃契約，久晴風公司另與以航公司簽訂系爭房屋轉租契約，已可認定。又債權人基於債之相對性僅得對於契約名義之債務人行使權利，而不得對於債務人以外之人請求(最高法院100年度台上字第715判決意旨參照)。轉租係租賃關係存續中，承租人將租賃物出租予第三人，出租人與承租人間，承租人與次承租人間，同時存在兩個獨立之租賃關係。依上說明，上訴人與久晴風公司之間、久晴風公司與以航公司之間，就系爭房屋各自成立獨立租賃契約，被上訴人不受上訴人與久晴風公司間之房屋租賃契約拘束，亦不受久晴風與以航公司間之轉租契約拘束，上訴人與被上訴人間並未成立租賃契約，上訴人自不得請求被上訴人給付房租，足堪認定。 ⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。又所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院103年度台上字第431號判決意旨參照）。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文，可徵租賃物與租金乃租賃契約之重要要素，是租賃契約之成立，須對租賃標的與租金有明確之約定。上訴人主張兩造另於108年9月20日簽立系爭切結書，兩造間就系爭房屋已成立租賃契約乙節，被上訴人固不爭執兩造間確有簽立系爭切結書(見不爭執事項㈣)，然否認兩造間成立租賃契約，是系爭切結書應如何解釋適用，即為兩造爭執之所在。經查：系爭切結書記載「陳以航自106年1月1日至108年3月2日止，在永康區崑大路經營曼頓咖啡，積欠房東劉清田水費、電費、電話費、天然瓦斯費、環保清潔費等共計151萬元，現在房東劉清田大發慈悲，願意給陳以航一個重生的機會，只收八十萬元，陳以航必需於108年9月27日之前，直接匯入台北富邦銀行永康分行，戶名是劉清田，帳號是730XXXXXXXXX。至於租金(106年1月1日至108年3月2日)的部分，雙方的認知不同，可以另外透過司法途徑，作出公正的裁決」等語(見調解卷第27頁)，通觀系爭切結書全文前後文意，及相關文字使用於交易上之習慣，系爭切結書雖有記載「陳以航經營曼頓咖啡」、「積欠房東劉清田」，惟另記載「至於租金(106年1月1日至108年3月2日)的部分，雙方的認知不同，可以另外透過司法途徑，作出公正的裁決」，足認兩造間就106年1月1日至108年3月2日房屋租金存有歧見而未達成共識，故而僅就被上訴人應給付水費、電費、電話費、天然瓦斯費、環保清潔費共計80萬元達成合意，則系爭切結書尚不能證明兩造間確有成立房屋租賃契約，上訴人此部分主張，不足採認。㈡兩造並未就系爭房屋租金成立和解契約：按所謂和解係指當事人間互相讓步，終止現在已經發生之爭執，及防止將來可以發生之爭執之契約，此觀民法第736條之立法意旨可明。上訴人主張系爭切結書屬和解契約性質，被上訴人應給付房租云云，查，系爭切結書業已明確載明「至於租金(106年1月1日至108年3月2日)的部分，雙方的認知不同，可以另外透過司法途徑，作出公正的裁決」等文字，足見兩造間並未因訂立系爭切結書而終止現在已經發生之房租爭執，亦未防止將來可以發生租金爭執，是上訴人主張兩造就房屋租金糾紛已成立和解契約乙節，自無可採。㈢被上訴人未有承擔房屋租金債務之意思表示：按第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人，民法第300條定有明文，是所謂債務承擔，係由第三人與債權人間就債務人之債務由第三人承擔有意思表示之合致而成立承擔契約為前提。又當事人就主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人主張被上訴人簽訂系爭切結書即有承擔久晴風公司積欠房屋租金債務之意思表示，惟為被上訴人所否認，應由上訴人就此有利於己之事實負舉證之責。觀諸系爭切結書前後全文之文意，並無關於被上訴人表示承擔房屋租金債務之記載，上訴人復未提出其他證據以實其說，依前揭說明，難認被上訴人已同意承擔房屋租金債務，上訴人主張被上訴人簽立切結書即表示同意承擔久晴風公司之房租債務云云，自不足採。六、綜上所述，兩造間就系爭房屋並未成立租賃契約，兩造並未就系爭房屋租金成立和解契約，被上訴人亦未有承擔房屋租金債務之意思表示，上訴人請求被上訴人給付26個月的租金585萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請失所依附，亦不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項及第78條分別定有明文，本件上訴人上訴為無理由，第二審訴訟費用即裁判費88,372元，應由上訴人負擔，爰判決如主文第2項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　28　　日民事第五庭審判長法官劉秀君法官張家瑛法官張桂美以上正本證明與原本無異。如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。提起上訴應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀同時表明上訴理由；裁判宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提理由書狀，並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　28　　日書記官蘇冠杰

臺灣臺南地方法院110年度簡上字第13號

關鍵資訊