臺灣臺南地方法院110年度訴字第1179號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 111 年 06 月 30 日
• 當事人: 簡國宏、吳嘉舜

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1179號
原 告 簡國宏
訴訟代理人 錢冠頤律師
被 告 吳嘉舜
訴訟代理人 郁旭華律師
上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國111年6月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 　文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬貳仟柒佰陸拾貳元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告前經訴外人張宇杉、王昱婷(下分別稱張宇杉、王昱婷)仲介被告所有如附表所示之土地(下稱系爭土地)，因伊知悉被告已於107年間將系爭土地出租予臺鹽綠能股份有限公司(下稱臺鹽綠能公司)，並簽訂第一租約租賃契約書、第二租
約租賃契約書(下稱系爭租賃契約)，故於簽訂買賣契約前，多次向張宇杉、王昱婷確認系爭租賃契約租賃期間及有無辦理公證程序情事，並表示如系爭租賃如經公證將不會購買系爭土地，經張宇杉、王昱婷保證系爭租賃契約未經公證，為此，兩造於民國110年4月13日，簽立系爭買賣契約書，約定買賣價金為新臺幣(下同)12,300,000元及系爭租賃契約不得經公證。簽約同時，原告即給付被告第一期買賣價金200萬
元(100萬元依約匯入僑馥建築經理股份有限公司履約保證帳戶；100萬元由原告簽立支票交付予被告兌現)。
(二)詎料，台鹽綠能公司在兩造簽立系爭買賣契約後，於110年5月27日表明放棄優先購買權，但要求原告繼受系爭租賃契約，原告始知系爭租賃契約實已經公證程序，且無從排除。
(三)承上，原告購買系爭土地是要自用，若繼受系爭租賃契約將無法自用，而原告在簽約時再三強調系爭租賃契約不得公證，此經被告所明知及保證。故此，被告違反兩造「系爭租賃契約不得公證」及系爭買賣契約第6條第1項及第2項之約定
，原告於110年6月10日向被告解除系爭買賣契約，並依權利瑕疵擔保之法律關係及系爭買賣契約第8條第3項之規定，請求被告返還原告已給付系爭土地買賣價金200萬元。
(三)爰聲明：
1、被告應給付原告1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年8月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2、被告應同意原告領回僑馥建築經理股份有限公司向中國信託商業銀行營業部申設、戶名為中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、帳號為00000000000000號之履約保證專戶內之買賣價金1,000,000元。
3、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)兩造簽約時，被告並未向原告保證系爭租賃契約未經公證，兩造亦無系爭租賃契約不得經公證之約定(下稱系爭約定)，此由系爭買賣契約書並未記載系爭約定自明。再被告於簽訂系爭買賣契約書前，即已據實告知原告，系爭土地出租與臺鹽綠能公司使用，至於公證程序進度不得而知，但簽約當時被告並未收到台鹽綠能公司交付系爭租賃契約權利金，被告並無故意隱匿詐欺之情，自無違反系爭買賣契約第6條第1、2項之規定，被告無從解約請求返還系爭土地買賣價金；再
原告無故解約並拒絕給付買賣價金，業經被告催告，原告仍拒絕給付尾款，已構成給付遲延，是被告依系爭買賣契約第8條第2項之規定，自得沒收原告已給付價金。
(二)並聲明：
1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2、如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)被告大約於107年間將其所有系爭土地出租予臺鹽綠能公司
，並簽訂第一租約租賃契約書2份、第二租約租賃契約2份。(二)兩造經由訴外人王昱婷、張宇杉之仲介，於110年4月13日簽訂系爭買賣契約書，約定被告將其所有系爭土地，以1,230
萬元出售予原告。系爭契約第三條第二項約定，原告應於簽約時給付被告第一期200萬元簽約款(簽約時給付)、於110年4月20日前給付第二期200萬元備證用印款及於稅單核發後5
日內給付第三期830萬元完稅款；第四項約定，原告若有遲
延給付價金，每逾1日應按遲延價金萬分之2計算違約金給付被告，若逾10日仍未給付遲延之價金，再經被告定期催告而仍不履行時，被告有權解除系爭買賣契約；第十二條其他特約事項第二項約定「買賣標的現有出租台鹽公司作為綠能使用，有土地法第104條規定之適用…」等語。
(三)兩造於簽訂系爭契約同時，簽訂不動產買賣價金履約保證申請書，約定委由僑馥建築經理股份有限公司辦理系爭買賣價金履約保證等事宜，並以中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶00000000000000號專屬帳號，作為履約保證專戶。
(四)原告於簽約時已給付第一期買賣價款200萬元，其中100萬元匯入上開專屬帳號專戶；另100萬元則由原告交付第三人李〇
〇簽發、發票日110年4月16日、票號NA0000000號同額支票與
被告，而上開支票已兌現。
(五)系爭土地增值稅稅單已於110年5月27日核發，原告除第一期200萬元簽約款外，其餘第二、三期款共計1,030元萬元尚未給付被告。
(六)被告於110年6月16日寄發台南市○○路○○000號存證信函，催
告原告於110年6月25日前給付被告第二、三期款共計1,030
元萬元，否則，被告將依系爭買賣契約書第三條第四項約定，解除系爭買賣契約等。上開函件寄至原告於系爭買賣契約書所載之聯絡地址即臺南市○○區○○○路000巷000弄00號，因
招領逾期而退回。
(七)訴外人臺鹽綠能公司於110年5月27日發函予被告，略謂：臺鹽綠能公司與被告就系爭土地訂有系爭租約，臺鹽綠能公司於110年5月18日接獲被告來函告知系爭土地出賣事宜，惟放棄行使優先購買權，並請被告通知系爭土地承買人寄售上開租賃契約等語。
(八)被告於110年7月14日寄發臺南市○○路○○000號存證信函，以
原告仍未給付被告第二、三期款共計1030萬元賣賣價金為由，依系爭買賣契約書第三條第四項約定，解除系爭買賣契約，並沒收原告已給付之價金等。原告於110年7月15日受收上開函件。
四、兩造爭點：
(一)兩造間有無約定「系爭租賃契約不得經公證」？
(二)被告有無違反系爭契約書第六條第一、二項之約定？
(三)原告以被告違反「系爭租約不得經公證」及系爭契約第六條第一、二項之約定，解除系爭契約書，有無理由？
(四)原告依權利瑕疵擔保之相關規定及系爭契約書第八條第三項約定，請求被告返還已付之買賣價金200萬元，有無理由？
(五)被告解除契約是否違反誠信原則？
(六)原告依民法第88條第二項、第92條撤銷系爭土地買賣契約之意思表示，並依不當得利之法律關係請求被告返還買賣價金200萬元，有無理由？
(七)若原告主張無理由，則本件之違約金是否過高？
五、得心證之理由：
(一)兩造間有無約定「系爭租賃契約不得經公證」？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訟法第277條定有明文。本件原告主張兩造間就系爭買賣契
約約定「系爭租賃契約不得經公證」，且系爭約定為系爭買賣契約之重要事項，被告所否認，並以前詞置辯。揆諸上開規定，原告自應對於此部分有利於己之事實負舉證責任，此先予敘明。
2、本件原告就上開有利於己之事項提出系爭買賣契約書、LINE對話截圖、存證信函、證人張宇杉、王昱婷及臺鹽綠能公司空白租約第3條、第9條等件為證(見卷一第27-40頁；卷二第305頁)。經查：
①系爭買賣契約書本文，並無就系爭租賃契約得否經公證一節有任何隻字片語記載；再參系爭買賣契約書第12條「其他特約事項」，是兩造就制式書面另外特別以打字記載約定並經兩造親自簽名部分，其上有記載共有人之優先承買權，以及系爭土地目前出租台鹽綠能公司作為綠能使用，有土地法第104條之適用，被告依約要通知台鹽綠能公司是否行使優先
承買權，以及假若台鹽綠能公司行使後，系爭買賣契約後續契約如何處理事宜，但除此之外，對於系爭租賃契約是否公證？及若有公證其效力如何？等情，均無任何隻字片語記載，此有系爭買賣契約書之其他特約事項1紙附卷可查(見卷一第39頁)。衡諸一般社會常情，在制式契約書若有屬契約重
要事項未記載者，買賣雙方將會在特約事項特別約定記載。但本件原告簽約時已知悉系爭土地目前出租台鹽綠能公司，兩造始對共有人及承租人優先承買權部分特別約定記載，是若公證屬於影響系爭買賣契約效力之重要事項，何以獨漏未載?是原告主張系爭約定為交易上之重要事項，似否可信，
已令人生疑。
②又證人即系爭土地仲介王昱婷到庭具結證稱：「原告稱系爭土地要做太陽能用；原告當時有問系爭土地與台鹽綠能公司租賃契約是否經過公證，當時回答不太清楚，需要再跟地主求證；張宇杉有跟地主求證系爭租賃契約是否公證情事，張宇杉得到答案當時系爭土地有簽立租賃契約；公證部分，知道正在辦理公證動作，但不知道是否已經完成」(見卷二第339-340頁）；「簽立買賣契約前，原告確實有說如果系爭土地經過公證完成，原告就無法使用，原告就不要買了」(見
卷三第341-342頁）；「簽約當時，原告有問被告系爭土地
是否經過公證，據我印象，當時被告有與台鹽公司簽立租賃合約，公證進行中，但是後續如何被告稱不清楚，因為台鹽公司處理。原告又問被告是否收到租金？被告稱沒有。原告就說如果沒有收到租金，應該是還沒有完成公證。」(見卷
三第342頁)；「1、簽約當時蔡美惠代書有提到合約之特約
事項。2、原告有問被告，系爭土地與台鹽公司租賃契約是
簽一次或二次，被告說，租賃契約出來簽一次。3、原告問
，有無收到租金？被告說，沒有收到租金。4、原告問，是
否有在跟臺鹽綠能公司簽第二次租約？被告說，沒有。5、
之後原告就自己結論說，這樣就是尚未公證完成，如果尚未公證完成，原告就可以去跟台鹽公司剔除這個合約。」(見
卷二第340-343頁)。
③再同為系爭土地仲介證人張宇杉到庭證稱：「1、原告當時有
請我問問看，系爭土地走到甚麼流程，我有告知原告，目前租約公證尚未辦理完成，原告有說，如果公證尚未辦理完成，原告會自己處理，因為原告說自己之前有土地出租給台鹽，所以原告大約知道租賃流程。2、簽立買賣契約前，我有
告知原告，系爭土地出租給台鹽 ，但公證尚未辦理完成，
地主也尚未收到租金」(見卷二第245頁）；「1、簽約當時
，原告有問被告系爭土地是否經過公證？被告回答，有租賃，但後續都給台鹽處理。2、原告沒有講系爭土地絕對不可
以經過公證。只問租金收取、租約簽一次或二次。這部分我都有跟其他共有人求證。3、簽立買賣契約前，原告說只要
公證尚未完成，原告都有辦法可以處理。4、公證事情，我
是由其他共有人得到資訊，其他共有人就向臺鹽綠能公司業務詢問進度。」(見卷二第346頁)。
④再系爭買賣代書即證人蔡美惠到庭具結證稱：「1、簽約當時
，原告有針對系爭土地是否出租、公證情事詢問。2、原告
問，沒有特別針對何人詢問，原告問是否出租、有無公證？張宇杉、被告有回答，說有出租給臺鹽綠能公司，故在合約書中有特別記載租約12條有特別記載承租人有優先購買權。3、至於公證部分，被告有說不清楚是否完成公證沒？張宇
杉有提到尚未公證完成。」等語(卷二第350頁)。
⑤由上開證人證詞可知，簽約當時，被告及仲介均有告知原告系爭土地業已出租予臺鹽綠能公司，公證程序正在進行中，被告尚未收到權利金等情。
⑥再核以本院函詢台鹽綠能公司關於系爭租賃契約之權利金及公證進度，台鹽綠能公司函覆：「第一租約後經被告交寄印鑑證明由本公司於110年1月13日收受並委由蘇淑蓉為複代理人，於110年9月16日與本公司雙方正式完成公證程序」、「被告於第一租約之首年權利金共計新台幣59,000元，已由本公司於110年5月10日給付」(見卷二第369-370頁)之內容相
符。益見兩造於110年4月13日簽約時，系爭租賃契約確實尚未完成公證，且被告亦未收到權利金，故被告及證人所言為真實。
3、綜合上開證據及證人證詞可知，兩造簽訂系爭買賣契約時，被告有告知出租台鹽綠能公司，公證程序尚未進行中，被告並未收到權利金，原告基於自己的經驗及專業，自行評估判斷「系爭租賃契約尚未完成公證」，決定自己處理排除，故未特別要求要明列在系爭買賣契約之特別約定事項。足徵，系爭約定於簽約當時，即未列為重要事項。從而，原告主張系爭約定為系爭買賣契約之重要事項一節，自無足採。
4、至原告雖另提出LINE對話截圖為證(卷二第137-143頁、145-171頁，黃色螢光筆所示)。然觀前開LINE對話截圖，王昱婷以：「⒈與光電有簽約20年，尚未公證。」，另原告於110年
6月4日回覆以：「你們報的那一塊土地已經被人家公證了」；再觀之原告與訴外人張宇杉之對話，張宇杉以：「台鹽在110年5月11日有通知發放租金，等賣方確認有收到租金，...」，原告復於11年6月4日以：「人家已經公證過的土地、
你看要如何處理!我沒辦法跟我的股東交代了!」，嗣於7月1日張宇杉以：「6月16寄出，台鹽6月17收到，到現在都沒回覆」等語　(見卷二第137、143、145、147、149頁，黃色螢光筆所示)。由上開對話可知，證人王昱婷僅表示系爭土地
「尚未公證」，且原告表示系爭土地已經公證，但時間點是在110年6月4日，已經是簽訂系爭買賣契約完後時點，此僅
能看出原告有所抱怨及微詞，但無從為有利於原告之認定甚明。
(二)被告有無違反系爭買賣契約書第六條第一、二項之約定？
1、本件系爭買賣契約第6條第1、2項約定「一、被告保證標的
物產權清楚，無他人主張所有權、使用權、界址糾紛、占有等權利或一物數賣之情事。二、本約簽訂後，被告不得就買賣標的物增加借貸或提供設定抵押權、出租、出典、讓受、擔保等情事或其他擴張信用之行為，此為兩造所不爭執，並業據原告提出系爭買賣契約書1紙附卷可查(卷一第32頁)，
自堪信為真實。
2、本件原告主張被告將系爭土地出租予臺鹽綠能公司並經公證，為「擴張信用行為」，違反系爭買賣契約第6條第2款云云，為被告所否認，並以前詞置辯。
3、經查，原告於簽訂系爭買賣契約書前，被告已誠實告知系爭土地業已出租予臺鹽綠能公司並於辦理公證程序中。再參酌前述臺鹽綠能公司函文被告係於110年5月10日始收受第一租約首年權利金，並於110年9月16日完成系爭租賃契約公證(
卷二第369、370頁)。足見，被告並非於簽訂系爭買賣契約
後始將系爭土地出租予臺鹽綠能公司，且系爭買賣契約簽訂時，公證契約程序為辦理中。原告自認自己能處理排除尚未完成程序之公證程序始簽訂系爭爭買賣契約，自不能反指責被告增加負擔，故原告此部分之主張，自無理由，應予駁回。
4、綜上，原告主張被告違反系爭買賣契約第6條第1、2項之約
定，既無理由，原告自不得以此解除系爭買賣契約，故就爭點3毋庸另列段詳論之，綜此敘明。
(三)原告依權利瑕疵擔保之相關規定及系爭契約書第八條第三項約定，請求被告返還已付之買賣價金200萬元，有無理由？
1、按買受人於契約成立時，知有權利瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第351條定有明文。
2、經查，本件原告簽訂系爭買賣契約時，既已明知系爭土地出租予臺鹽綠能公司，且系爭租賃契約辦理公證程序進行中等情，仍簽訂系爭買賣契約，揆諸前開規定，原告對此瑕疵，自不得主張權利瑕疵擔保。故原告此部分之主張，為無理由，應予駁回。
(四)被告解除契約是否違反誠信原則？
1、按系爭買賣契約第3條第2項付款方式第二期款200萬元之約
定：⑴被告應於110年4月20日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業。⑵原告最遲應於前開日期將第二期款存匯入專戶；第三期款830萬元：稅單核發後5日內原告應將第三期款存匯入專戶。(見卷一第30頁)。
2、次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法254條分別定有明文。
3、經查，本件原告以被告違反「系爭租賃契約不得經公證」及系爭買賣契約第6條第1、2項之約定解除契約不合法，已如
前述，則依系爭買賣契約前開約定，原告自應於110年4月20日前將第二期款存入專戶，並於稅單核發5日內將第三期款
存入專戶內。惟查，證人蔡美惠到庭證稱：「1、被告印鑑
章沒有給我，被告說之後再請被告哥哥交印鑑章給我，權狀及印鑑證明、個人資料當天都已經有交給我。2、被告哥哥
簽約之後有將印鑑章交給我以辦理過戶。」、「原告目前沒有給付第二期款200萬元」、「系爭土地增值稅單於110年5
月27日核發」、「稅單核發下來後，有通知原告，還有通知原告要繳納第三期款830萬元。原告至今尚未給付。」(見卷二第351、352頁)。由上開證人之證詞可知，被告業已交付
土地過戶相關證件資料，供代書辦理土地過戶事宜，且系爭土地增值稅稅單已於110年5月27日核發，並有被告提出之系爭土地之(一般買賣)臺南市政府財務局土地增值稅繳款書(
佳里分局)附卷可查(見卷二第95頁)，故依系爭買賣契約之
約定，原告應給付第二、三期款，然原告迄未給付第二、三期款，自已構成給付遲延。故此，被告於110年6月16日寄發存證信函，催告原告於110年6月25日前給付第二、三期款，此有被告提出存證信函暨信封在卷可憑(見本院卷二第97-101頁)，原告逾前開期限亦未給付尾款，依此，被告自得解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第8條第2項約定沒收原告已給付之價金，自非無憑。被告解約既依系爭買賣契約之約定，自無違反誠信原則可言，原告此部分主張不可採。
(五)原告依民法第88條第2項、第92條撤銷系爭土地買賣契約之
意思表示，並依不當得利之法律關係請求被告返還買賣價金200萬元，有無理由？
1、意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表
示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第88條第1項
及第92條第1項前段分別定有明文。
2、本件原告主張被告於簽訂系爭買賣契約當時，施以系爭租賃契約未辦理公證程序之詐術，使其陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，主張撤銷系爭買賣契約云云。然查，原告於簽訂系爭買賣契約前，業已知悉，被告將系爭土地出租予臺鹽綠能公司，且辦理公證程序中，原告還自述被告若未收到權利金，代表尚未完成公證，原告依己身經驗自信可以自行處理排除等情，已如前述。故本件並無任何詐騙、錯誤或欺瞞情形，原告依民法第88條及第92條之規定，請求撤銷系爭買賣契約云云，自無可採。
(六)若原告主張無理由，則本件之違約金是否過高？
1、依系爭買賣契約第8條第2項之約定，本約簽訂後，原告若有違約情事經被告合法解除本約，原告對被告負損害賠償責任，且原告以支付之價金應交付被告沒收作為懲罰性違約金；除非原告於僑馥建經最終催告期限內向法院起訴，否則僑馥經建即依約將上述款項交付被告沒收，沒收後原告對違約金之數額再有異議時，原告依法所有違約金酌減之權利僅得對被告請求，不得對僑馥經建做主張。(卷一第33頁)
2、次按約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至
相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任(最高法院92年度台上字第697號判決意旨參照)。
3、經查，本件原告主張被告請求之違約金過高，僅空言主張，但全然未提出任何證據以實其說，且衡諸一般客觀事實、社會經濟狀況，以及本件係原告違反系爭買賣契約，未按期履行給付價金義務，而致被告支出應訴成本，自應認違約金並無過高情形。是以，被告沒收原告給付之200萬元做為違約
金，應屬有據。
六、綜上所述，本件原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付1,000,000元，並同意原告領回履約保證專戶內之1,000,000元，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、末按訴訟費用，由敗訴之事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，此民事訴訟法第78條、第87條第1項定有明文。本件訴訟費用為【計算式：第一審裁判費20,800元+證人旅費654元3=22,762元，卷二第361-365頁】。又本件係為原告敗訴之判決，應由原告負擔訴訟費用。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　30　　日民事第一庭 法 官　田玉芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　30　　日書 記 官 林彥汝
附表：
編號 土地坐落 權利範圍 1 臺南市○○區○○○段000地號土地 35/2000 2 臺南市○○區○○○段000地號土地 35/2000