110年度訴字第1688號｜民事：請求損害賠償｜裁判日期：111 年 08 月 23 日

臺灣臺南地方法院民事判決 110年度訴字第1688號原告軒登企業有限公司法定代理人黃軒凱訴訟代理人張德欽被告行政院農業委員會農田水利署法定代理人蔡昇甫訴訟代理人田欣永律師張顥璞律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年8月9日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）3,442,457元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並將租期順延7年；嗣將請求本金變更為3,433,223元，並不再請求將租約順延7年之部分（本院卷第418頁）。核原告所為，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法文，並無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：原告為規劃曼佛養生渡假村，於民國103年3月7 日，與被告簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），向被告承租坐落臺南市○○區○○○段0○000○0000○0○000○0000地號等6 筆土地（下稱系爭土地）及其上現有建物（門牌號碼臺南市○○區○○里00號），租賃期間自103年9月1日起至123年8月31 日止共20年，年租金2,014,000元。原告承租後，即積極進行整地及修建建物，預計於108年3月間落成並開始營運渡假村，詎料，原告於進行建物修建時，竟發現被告惡意隱瞞其所出租之建物中，第1至3棟榮舍並無建築執照及使用執照，致原告為經營渡假村而需委請建築師辦理補領建築執照及使用執照之程序，並額外支出相關費用1,434,000元，被告此舉，顯然違反契約之附隨告知義務，為此依民法第227條第1項及第231第1項規定，請求被告賠償原告上開額外支出之費用。再者，系爭租約第9條約定房屋稅由原告負擔，違反民法第427條關於租賃物一切稅捐應由出租人負擔之規定，而系爭租約屬定型化契約，上開約定單方面免除被告責任，加重原告責任，顯失公平，依民法第247條之1規定，該部分約定無效，是被告無法律上之原因，受有原告為其代繳自104 年起至110年間房屋稅共1,999,223元之不當得利，為此依民法第179條規定，請求被告返還上開房屋稅費用。以上合計被告應給付原告3,433,223元（計算式：1,434,000元＋1,999 ,223元＝3,433,223元）等語。並聲明：㈠被告應給付原告3,4 33,223元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告於103年1月20日以嘉南財字0000000000號土地標租公告（下稱標租公告），發布將公開標租系爭土地，標租公告中明確記載被告僅就系爭土地部分收取租金，其上建物附隨於土地交承租人占有使用，被告不收取租金，亦不負擔維修責任，房屋稅應由承租人自行負擔。嗣該標租案由原告得標，兩造於103年3月7日簽立系爭租約，系爭租約亦重申上開內容，被告不曾保證系爭土地上之建物具備建築執照或使用執照，且原告專以不動產租賃為業，理應於投標及承租前自行評估風險，不應事後將其辦理建築執照及使用執照之程序費用，轉嫁於被告。此外，民法第427條並非強制規定，系爭租約第9條約定房屋稅由原告負擔，並未違反強制規定，且系爭租約非定型化契約，上開約定亦無原告所稱顯失公平之情事，自屬有效，被告並無不當得利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項為（本院卷第489至490頁）：㈠被告於103年1月20日以標租公告（本院卷第49至54頁），發布將公開標租系爭土地。㈡前項標租案由原告得標後，兩造於103年3月7日簽立系爭租約（補字卷第35至43頁），約定原告向被告承租系爭土地及其上現有建物（門牌號碼臺南市○○區○○里00號），依現狀出租；租賃期間自103年9月1日起至123年8月31日止共20年；年租金2,014,000元，地上現有建物不計收租金，被告亦不負維修責任；租賃期間内，地價稅由被告負擔，而原告所用之水電費、房屋稅及營業所生之稅捐，由原告負擔。兩造並於同日就系爭租約辦理公證在案（補字卷第29至31頁) 。㈢系爭租約出租之建物範圍如補字卷第43頁附圖所示（由北往南依序為：員工宿舍⑵、員工宿舍⑴、辦公大樓、會客室、守衛室、第1-4棟榮舍、浴室、第5-8棟榮舍）。上開建物均有辦理保存登記（即第一次所有權登記），為臺南市○○區○○○ 段00○00○00○00○號等建物，並曾於98年4月間辦理複丈及坐落基地更正登記。㈣因原告使用之需要，兩造另於104年11月30日簽立房屋租賃契約書（本院卷第391至395頁），約定原告向被告承租系爭土地上門牌號碼臺南市○○區○○里00號房屋（中正紀念堂、餐廳、車庫，即補字卷第43頁附圖東北側之房屋）；租賃期間自104年1月1日起至108年12月31日止共5年；年租金100,000元；租賃標的物之裝修、水電、營業執照申請、及房屋稅費用均由原告負擔。兩造嗣於108年12月25日簽立房屋租賃契約書（本院卷第335至337頁），約定自109年1月1日起至113年12月31日續約5年。㈤原告提出之詹閔凱建築師事務所106年8月17日、金額944,000 元、工程明細為「曼佛養生渡假村養生住宅建築執照及拆除執照設計監造費用請款單」；109年8月20日、金額28萬元、工程明細為「曼佛養生渡假村養生住宅協助請領使用執照請款單」；109年8月26日、金額200,000元、品名「使照工程顧問費」之收據（補字卷第49、53、57頁) ，是為申請第1 至3棟榮舍建築執照及使用執照之費用，及拆除第8棟榮舍之費用，拆除執照編號為（106)南工拆字第313號。四、得心證之理由：㈠原告主張被告於簽立系爭租約時，惡意隱瞞原告系爭土地上第1至3棟榮舍並無建築執照及使用執照之情事，致原告額外支出補領上開執照之相關費用計1,434,000元，依民法第227條第1項及第231條第1項規定，請求被告賠償上開費用，並無理由： ⒈系爭租約出租之建物範圍包含員工宿舍⑴、員工宿舍⑵、辦公大樓、會客室、守衛室、第1-4棟榮舍、浴室、第5-8棟榮舍等建物，且上開建物均有辦理保存登記，分別為臺南市○○區 ○○○段00○00○00○00○號等情，有系爭租約附圖、建物登記謄本及平面圖在卷可佐（補字卷第43頁，本院卷第56至59、101至109、113至115頁），並為兩造所不爭執（不爭執事項㈢）。其中員工宿舍⑴、員工宿舍⑵、辦公大樓、會客室、守衛室，為建築法施行前之合法建物，無建築執照及使用執照；第1棟榮舍為建築法施行前之合法建物，無建築執照及使用執照，嗣由原告辦理補領使用執照，經臺南市政府工務局（下稱工務局）核發（107）南工使字第3356號使用執照；第2、3棟榮舍本無建築執照及使用執照，嗣由原告辦理補領，經工務局核發（108）南工局造字第2624號建築執照、（109）南工使字第2210號使用執照；第4-6棟榮舍本有（68）南建局造字第3350號建築執照、（69）南建局使字第1040號使用執照；第7、8棟榮舍本有（68）南建局造字第7291號建築執照、（69）南建局使字第5173號使用執照；浴室則為17建號建物之附屬建物，無建築執照及使用執照等情，有上開建物登記謄本、建築執照及使用執照、原告委請建築師製作之使用執照表格及建物圖面、詹閔凱建築師事務所106年8月17日收據、109年8月20日請款單及收據、安偉工程技術顧問有限公司109年8月26日統一發票等件在卷可稽（補字卷第49、53、57頁，本院卷第63至69、233至235、245、263至266、333、389頁），足認原告主張系爭土地上第1棟榮舍之使用執照，及第2、3棟榮舍之建築執照及使用執照，係其於承租後所申請補領乙節，堪可採信。 ⒉原告固主張被告於簽立系爭租約時，有惡意隱瞞原告系爭土地上第1至3棟榮舍無建築執照及使用執照之情事，致其須額外支出補領上開執照之費用乙節，惟查： ⑴被告於103年1月20日發布系爭土地之標租公告，該標租案由原告得標後，兩造於103年3月7日簽立系爭租約等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡）；核標租公告第1點除記載系爭土地之土地標示、面積、使用分區、年租金標租底價及投標保證金外，並於備註欄載明：「⒈標租內容含左列土地及其上現有建物（建物不計收租金，本會亦不負維修責任）。⒉地上物之房屋稅由承租人負擔」；第6點則記載：「本次標租土地及其地上建物依現狀出租，有意承租者請逕赴實地查看並至地政事務所閱覽必要資料，得標後不得主張物有瑕疵，承租土地如有必要鑑界、圍籬時，應會同本會人員，其鑑界及圍籬所需費用均由承租人自行負擔」等文字，此有標租公告在卷可參（本院卷第49頁）。依上開標租公告內容可知，被告公布標租之標的包含系爭土地及其地上現有建物，惟建物部分，被告不計收租金，亦不負擔維修責任，並應由承租人自行負擔建物之房屋稅；且土地及建物均係以現狀出租，有意承租者得自行赴實地查看或申請閱覽相關地政資料、鑑界或圍籬等，以確認標的現況，再評估是否投標，得標後即不得主張物有瑕疵。 ⑵再依系爭租約第1條約定：被告將所有系爭土地及其上現有建物（門牌：臺南市○○區○○里00號），依現狀出租予原告；第5條約定：年租金2,014,000元，地上現有建物不計收租金，被告亦不負維修責任；第9條則約定：租賃期間內，地價稅由被告負擔，而原告所用之水電費、房屋稅及其營業所生之稅捐，由原告負擔等文字，有系爭租約附卷可憑（補字卷第35至43頁）。依上開租約約定內容可知，系爭租約係重申前開標租公告之要旨，即被告出租系爭土地及其上現有建物，係依現狀出租，且被告就建物部分不計收租金，亦不負維修責任，原告應負擔房屋稅，此均為兩造於簽立租約時所明知並同意。 ⑶依上開標租公告、系爭租約所示，被告僅就系爭土地收取租金，至於土地上之建物，則依現狀附隨土地一併交付原告占有使用，未另就建物部分計算與收取租金，則被告既已將系爭土地上建物依照兩造簽立租約時之現狀，交付原告占有使用，當認已合乎系爭租約主旨，而無債務不履行之情事。 ⑷另審酌原告所營事業包含住宅及大樓開發租賃業、不動產租賃業、老人住宅業、一般旅館業、投資顧問業、管理顧問業等，此有原告公司經濟部商工登記公示資料查詢服務在卷可參（本院卷第71頁）；原告亦自稱：其承租系爭土地及其上建物，係規劃以修繕既有建物之方式，將該土地上閒置之建物重新活化；原告公司在活化土地上有19年經驗，主要合作對象為中華電信，合作地點約25個；簽立系爭租約前，原告法定代理人曾至現場看過11次等語（本院卷第224至225、344頁），可知原告公司為專營土地活化之公司，具備相關專業知識，並非不得於投標或承租系爭土地及其上建物前，先行赴實地查看，如於查看後，就建物之現況有所疑問，亦得申請閱覽相關地政資料、鑑界或圍籬等，或向被告及其他主管機關為查詢確認，以確認標的現況，評估興辦養生渡假村所需之條件、流程，及可能耗費之時間、勞力及費用，再為投標及承租，而非嗣後以被告依照系爭租約給付之建物現狀，因有部分未滿足原告經營渡假村之需求，即逕指被告給付有瑕疵。此外，原告復未提出其他事證，證明被告有惡意隱瞞第1至3棟榮舍並無建築執照及使用執照之情事，是原告此部分主張，尚難憑採。 ⑸又被告不曾保證各該建物具備何種建築執照或使用執照，業如前述，且當原告於承租後，向被告陳情為申請補領建物使用執照，以營運養生渡假村之需求，請被告及財政部國有財產署同意分割法定空地時，被告亦積極協助處理，使原告成功補領第1至3棟榮舍之建築執照及使用執照等情，有原告107年3月14日申請書、財政部國有財產署南區分署臺南辦事處107年4月23日函文、工務局法定空地分割證明、（107）南工使字第3356號使用執照、（108）南工局造字第2624號建築執照、（109）南工使字第2210號使用執照等件在卷可參（本院卷第237至257頁），足認被告就系爭租約所未約定之事項，仍善盡承租人之能事及誠意，協助原告補領第1至3棟榮舍之建築執照及使用執照，益徵原告所指被告有惡意隱瞞上開建物無建築執照及使用執照，要無可採。 ⒊準此，原告主張被告於簽立系爭租約時，惡意隱瞞原告系爭土地上第1至3棟榮舍並無建築執照及使用執照之情事，致原告額外支出補領上開執照之相關費用計1,434,000元，依民法第227條第1項及第231條第1項規定，請求被告賠償上開費用，並無理由。㈡原告主張系爭租約關於房屋稅應由原告負檐之約定，違反民法第427條之強制規定，且屬顯失公平之定型化契約，依民法第247條之1之規定為無效，乃依民法第179條之規定，請求被告返還原告已繳納之房屋稅共1,999,223元，並無理由： ⒈按就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，民法第427條固有明文；惟該條規定並非強制規定，仍得依當事人特約而異（最高法院65年台上字第1119號判決意旨參照）。經查，系爭租約約定由原告負擔建物之房屋稅乙節，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡），上開約定雖與民法第427條關於租賃物一切稅捐應由出租人負擔之規定不符，然揆諸前揭法文意旨，民法第427條並非強制規定，當事人本得以特約排除，是原告主張上開約定因違反強制規定，而屬無效云云，顯無足採。 ⒉次按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為免除或減輕預定契約條款之當事人之責任、加重他方當事人之責任、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利、其他於他方當事人有重大不利益之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1規定甚明；惟上開規定係以兩造間之契約為定型化契約，且該定型化契約有前揭顯失公平之約定者，始有適用。而所謂定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則（最高法院93年度台上字第710號判決意旨參照）。經查： ⑴兩造簽立系爭租約之過程為，被告於103年1月20日發布標租公告，經原告向被告領取含有土地出租投標須知、租賃契約書樣本、投標信封及投標單之標函，投標並得標後，兩造始於103年3月7日簽立系爭租約（不爭執事項㈠、㈡），可知系爭租約並非締約之一方預先擬定、用於同種類之定型化契約，且原告既已事前詳閱標租公告，經審慎評估始參與投標，必對租約內容深思熟慮始參加競標，如不同意被告之租約條件，大可不參與競標，是原告以高價得標後，反指系爭租約為定型化契約，委無可採。 ⑵又原告所營事業包含住宅及大樓開發租賃業、不動產租賃業、老人住宅業、一般旅館業、投資顧問業、管理顧問業等，此有原告公司經濟部商工登記公示資料查詢服務在卷可參（本院卷第71頁）；原告復稱其在活化土地上有19年經驗，原告與訴外人好庭車企業有限公司（下稱好庭車公司）為交叉持股，主要合作對象為中華電信，合作地點約25個，原告公司資本額雖僅600萬元，但好庭車公司資力雄厚等語（本院卷第224至225頁），可知原告為專營土地活化之公司，具備相關專業知識及一定資力，並非處於經濟弱勢之一方，是兩造間並無地位不平等之情事，原告援引定型化契約之規定，試圖規避系爭租約約定之由原告負擔房屋稅之義務，顯無理由。 ⒊準此，原告主張系爭租約關於房屋稅應由原告負檐之約定，違反民法第427條之強制規定，且屬顯失公平之定型化契約，依民法第247條之1之規定為無效，乃依民法第179條之規定，請求被告返還原告已繳納之房屋稅共1,999,223元，並無理由。五、綜上所述，原告主張被告於簽立系爭租約時，惡意隱瞞原告系爭土地上第1至3棟榮舍並無建築執照及使用執照之情事，致原告額外支出補領上開執照之相關費用計1,434,000元，依民法第227條第1項及第231條第1項規定，請求被告賠償上開費用；及主張系爭租約關於房屋稅應由原告負檐之約定無效，依民法第179條規定，請求被告返還原告已繳納之房屋稅共1,999,223元，以上合計請求被告給付之金額為3,433,223元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　23　　日民事第四庭審判長法　官張家瑛法官吳金芳法官陳䊹伊以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　24　　日書記官王美韻

臺灣臺南地方法院110年度訴字第1688號

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